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& 房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？
房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？
合同效力实务研究
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
2016年10月16日房屋买卖双方签订居间合同，约定卖房人出售案涉房屋于买房人，房屋总价527万元（到手价），按照400万元作为网签价（注：据买房人介绍，这个做的约定只是临时这么写，其并不想做低房价，做低房价也不符合其利益），贷款280万元，银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受人应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分【即我们通常所说的“贷款不足，现金补足”】。日上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，规定有贷款记录的买房人再在沪买房，非普通住房的首付比例不低于70%，本案中的买房人有贷款记录。涉案房屋为非普通住房，根据政策和居间协议的约定，买房人要多支付首付款160万元。
法院认为，对于日房产新政的出台，日房屋买卖双方签订居间协议时并不知道，亦无法预测。虽然居间协议约定银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受人应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分，但是日房贷新政导致买房人贷款成数大幅减少，且房屋总价较高，即便以合同价400万元计算，该政策也导致买房人贷款减少160万元，客观上造成了履行的障碍，普通购房者通常没有能力自有或者短时间内筹措160万元。因此，双方最终未能最终签订正式买卖合同系不可归责于双方当事人的事由，买房人并无恶意违约行为。法院支持买房人解除合同、返还定金的诉讼请求。
&&& 法院判决解除合同的理由，一言以蔽之，即因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行。在日上海出台“沪九条”规定二套房首付比例由三成提高到五成（普通住房）或者七成（非普通住房），我代理的两个买房人要求解除合同退还定金的案子，仲裁委或法院也是以因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行为由判决解除合同、返还定金：& “沪九条”后我代理的两个由于“沪九条”导致首付比例提高，导致买房人（我的当事人）不能获得银行贷款，买房人要求卖房人退还定金的案件：一个经过上海仲裁委员会仲裁（一裁终局）支持了我方的请求（解除合同，全额返还定金）【案号：（2016）沪仲案字第0968号】；另一个（合同中也有“贷款不足，现金补足”的约定）经上海市徐汇区人民法院判决【案号：（2016）沪0104民初20049号】也支持了我方解除合同返还定金的诉请【注：卖房人不服上海市徐汇区人民法院的判决，提起上诉，上海一中院作出（2016）沪01民终11280号民事判决书，驳回了对方的上诉，维持原判】。上海仲裁委、徐汇法院、上海一中院判决解除合同的依据归纳起来就是：因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行。这似乎隐含着不能实现合同目的和公平的原则，也似乎隐含着参照适用情势变更的原则。
法律司法解释等对该问题的规定及简单分析
1、房贷新政不属于不可抗力。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……” 《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”房贷新政导致首付比例提高，符合“不能预见、不能避免”两个要件，但是不符合“不能克服”这个要件。【注：限购属于不可抗力】
2、新政属于情势变更。《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。　……”从上述规定可以看出，上海的房贷新政属于“情势变更”。但是，从上海法院的判决来看，几乎没有哪个法院直接适用“情势变更”原则或《合同法解释二》第二十六条来解除合同。这就是“实然”和“应然”的差距。
附松江法院判决书节选
买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证？
父母子女间房屋买卖与赠与的甄别
开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？
开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？
民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
房子噪音太大，买房人可否解除合同？
卖房人违约，何时对房价进行评估？
卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？
邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？
卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？
房子被查封，不能过户的原因及解决方法
商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？
代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？
房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？
房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？
银行迟迟不放款，买房人构成违约？
房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？
借名买房注意事项与风险防范
委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？
是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？
房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
涉及刑事犯罪，卖房人被骗，则房屋买卖合同无效？
无权处分夫妻共有房产的合同无效？
因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？
《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？
买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由
房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同？
农村房屋同村村民间转让的合同无效？
未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果
做低房价：阴阳合同or合同变更？
行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？
没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果
房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致，效力如何？
卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同
迁出户口是付款的条件？和有什么关系？
买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？
违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？
以房抵债不构成善意取得？
上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
上海房贷新政解读及风险防范
房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？
牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？
出售“共有”房屋，合同无效？
因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益如何分配？
卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？
卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？
卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
卖房子附带自行车库？
卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
附义务赠与房产可以撤销？
和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？
房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？
为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
第三人可否主张房屋买卖合同无效？
房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果
房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？
房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？
假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？
买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
无权处分会导致合同无效？
解除网签合同的时间点
是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？
购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？
买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？
房屋买卖中价款显失公平的认定
可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？
卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？
买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？
银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？
房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？
房价多写，效力如何？如何证明？
买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？
“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
公证委托卖房的合同效力
房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？
买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？
买房人要求变更买房人，构成违约？
买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？
区分房屋买卖中的限售和限购
卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
买房人付了全款就不会违约了？
有租客的房子的交房时间如何确定？
是什么使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？
多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？
为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？
卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？
规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
买房人迟延过户是否构成违约？
买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起
中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？
房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？
二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？
未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？
房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
房屋买卖中损害赔偿的边界
购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？
购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
房屋买卖适用“家事代理”？
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
限购者购房，责任如何承担？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
计算房屋买卖中实际损失的时间点
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
离婚，房产如何分割？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
是房屋买卖还是借贷？
姓名电话立即查询&对于大家来说，买房简直就是除结婚生子以外，第二件“人生大事”了。为了买到房，不少的工薪族都会首选公积金贷款买房。然而，广州公积金中心发布的一个新政让不少人有想缓缓购房的想法。公积金贷款，认房又认贷新政规定，公积金贷款同样是认房又认贷，二套房视不同的情况，最低首付比例分别为四成、五成和七成。根据广州公积金中心发布解读，公积金贷款新政主要是提高了几种情形的贷款最低首付比例。无房及从未贷款购房的，首付最...&郑重声明：严禁抄袭、违者必究！合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行...&大众网记者从菏泽市人民政府网站获悉，到2018年底，菏泽市各级财政供养部门（单位）的住房公积金缴存比例将全部提高到各12%，市直非财政供养部门（单位）和其他部门（单位）参照执行。根据《山东省住房和城乡建设厅山东省财政厅中国人民银行济南分行关于同意调整菏泽市住房公积金缴存比例的复函》（鲁建金字〔2016〕7号），市直财政供养部门（单位）自日起，将在职职工个人和单位缴存住房公积金的比例...&“现在房价那么高，好不容易凑够首付，就怕突然要提高首付比例。”近期准备买婚房的小王有点烦恼。3月份以来，全国已经有超过30个地市相继出台了差别化信贷房产调控政策；广州各大银行自4月1日起全线收紧房贷政策。那么，清远目前的房贷政策情况如何？首套房首付最低2成，利率最低8.8折记者走访市区多家银行发现，目前，市区多数银行执行首次购房首付2.5成的房贷政策，有个别银行则为3成。据介绍，银行对“首套房”的...&买一套房子的首付要怎么算呢？叁邦速贷小编跟大家分享一下小小的经验知识吧。公积金贷款以家庭为单位，如果是首次购房，可以贷到房屋评估价的80%（90平米以内，超过90平米是70%）。注意：公积金如果没有评级，一般最多只能贷80万，但具体还要看您的公积金缴存额和缴存比例。商业贷款以家庭为单位，如果是首次购房，可以贷到房屋评估价的70%（评估价一般比市场价低）。例如：一套房屋市场价格是200万，评估价18...&
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来电号码为：****楼市新政导致买房人被限购，卖房人可否解除合同？
一、解除合同的依据
新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？要回答这个问题，首先就要思考解除的依据是什么。
合同解除权分为约定解除和法定解除。
约定解除：
《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
法定解除：《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
1、约定解除
如果房屋买卖双方所签订的合同约定了在合同履行过程中如果政府出台新政导致买房人不具备购房资格，则房屋买卖双方任何一方都有权解除合同的，则从其约定，卖房人有权解除合同。
但是，如果双方约定的是在合同履行过程中，如果政府出台新政导致买房人不具备购房资格，则等待买房人具备购房资格时再办理过户手续，则卖房人无权解除合同。
简单讲，即有约定的从约定。
2、法定解除
《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（六）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（七）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（八）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（九）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。”
新政导致买房人不具备购房资格，交易无法继续，属于因不可抗力导致不能实现合同目的的情形，卖房人有权解除合同。
（1）不可抗力
《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
限购政策的出台导致买房人不具备购房资格，应当属于不可抗力。
（2）合同目的
《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”
买卖合同是典型的双务合同，即买卖双方互负对待给付义务。
一般而言，出卖人的义务是转移标的物所有权于买受人，买受人的合同义务是支付价款给出卖人。与之相对应的，买受人的合同目的是取得标的物所有权，出卖人的合同目的是取得价款。
以此类推，在房屋买卖合同中，买房人的合同目的是取得标的房屋所有权，卖房人的合同目的是取得房屋价款。那么，是否只要买房人把标的房屋的价款全部支付给卖房人，卖房人就没有法定解除权了呢？
问题的症结还在限购。
买房人限购，卖房人也限购，“名额”对于谁都是有限的。卖房人卖房子的合同目的除了取得房屋价款之外，还需要腾出购房名额以购买新的房屋（最典型的就是“置换”）。因此，把标的房屋过户到买房人名下也是卖房人的合同目的之一。
此外，完成过户对于卖房人的价值和意义还有：
1、避免自己违约。如避免买房人要求自己办理过户手续时由于房子被查封等原因或者自己没有时间等原因造成不能配合办理过户而导致自己违约。
2、避免自己多承担税费。比如，由于国家税费制度的调整导致自己多缴纳房产税或者办理过户手续的个税、增值税等税负。
3、避免房价下跌而带来的买房人的违约。
总之，房屋买卖双方在买卖合同中约定了交易的时间安排，双方就应当在约定的时间里完成交易。如果由于新的政策的原因导致交易无法继续，双方的合同目的就不能实现。
二、一些特殊情况
1、合同约定的过户日期届满时买房人重新具备了购房资格，卖房人不可以解除合同。
如果新政刚刚出台时，买房人不具备购房资格，但是在合同约定的过户日期届满时，买房人能够具备购房资格，则合同目的可以实现，卖房人无权解除合同。并且，根据《合同法》第六十条第二款的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
卖房人有协助买房人重新网签的附随义务。
2、从房子限制交易到买房人不具备购房资格，卖房人可以解除合同。
比如，房屋买卖双方签订《房地产买卖合同》时，买房人具备购房资格（如日，房屋买卖双方签订买卖合同时非当地户籍的买房人具有三年满两年的社保），但是由于房子系动迁房，不具备交易条件（大产证和动迁协议没有同时满三年，且小产证没有满三年），因此只能约定待房子满三年可以交易时交易，但是由于日限购政策的出台，使得房子满三年可以交易时，买房人不具备购房资格。
此种情形，也属于由于不可抗力导致的合同目的不能实现，卖房人也可以解除合同。
深圳房地产纠纷律师/二手房买卖纠纷律师/房产律师
李开宏律师，执业于深圳特区的广东世纪华人律师事务所，专业办理商品房买卖合同纠纷案件、二手房买卖合同纠纷案件，以及涉港、涉外的房地产买卖合同纠纷案件。&
李律师谙熟房地产法律法规，
熟悉商品房以及二手房交易流程。成功代理了大量房产买卖合同纠纷案件、以及二手房买卖合同纠纷案件，具有丰富的房地产法律实务经验。
李律师为人诚信，工作认真负责，业务能力出众，希望用自己丰富的法律知识，多年律师生涯积累的经验和智慧，为当事人提供专业、优质、高效的法律服务。
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