中介提前终止合同拒退押金 律师称涉嫌恶意违约|中介|租户|租金_新浪财经_新浪网
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中介提前终止合同拒退押金 律师称涉嫌恶意违约
　　【导读】北京整治群租房，中介在拆除隔断墙前一晚，才通知租客需涨价或搬走。不少合同没到期的租户被清理出房屋，中介不退租金也不退押金。《天天315》本期关注：群租房拆除隔断，租房合同提前终止，损失应由哪一方承担？
　　央广网财经北京8月1日消息 据经济之声《天天315》报道，北京市去年出台了2014年要杜绝群租房的禁令，但是到今年上半年，禁令还是无法阻挡群租现象。由于群租房租价低，满足了刚毕业大学生、服务业大量劳动力等人群的居住需求，一些中介公司为多赚钱不理会禁令，依旧靠打隔断出租赚钱，租户们有的刚到北京，为省钱，看房时看到有便宜的小间，和中介谈好价钱就入住，中介不说，这些租户也不知道会存在哪些风险。
　　今年5月，北京市朝阳区加大了整治群租房的力度，中介公司都拆掉了群租房中的隔断墙，并让居住在厨房的租户搬离。可是，有中介公司在拆除隔断墙前一晚，才通知租客需涨价或搬走，在拆隔断墙当天，不少合同没到期的租户被清理出房屋，中介不退租金也不退押金。
　　本周，《天天315》节目先后接到多位居住在北京市朝阳区定福庄南里4号院的租户打来的投诉电话。小李(化名)是一名刚毕业的大学生，今年4月底，他在北京市朝阳区定福庄南里4号院租住了一个15平米的小隔断间。今年六月下旬，他注意到楼门口张贴了一封告知书，告知房东，中介，转租人和承租人必须在7月1日前拆除隔断，将房屋恢复原状。他马上联系中介，北京华伟嘉业房地产经纪有限公司，询问拆除隔断间后，房屋内的租户是否都要搬走，是不是要涨租金？他得到的答复是，“安心住吧，不会拆除隔断墙”。7月25日，中介公司突然上门来拆除了隔断墙，并通知不搬走的住户要涨房租，部分合同没到期，又不愿继续支付高价房租的租户被清理出房屋，中介不退租金也不退押金。
　　小李：8、90平米的一个三居室，隔成了6间，一共是7个人居住。签合同的时候，租金是押一付三，先交一个月的租金，然后每一个季度交一次房租。当时签的是从今年的5月1号签到2015年的4月1号，我这个房子每月的租金是1200。
　　在6月下旬的时候，小区就贴出公告，说要进行隔断房屋的改造。我们看到这个公告之后就打电话问中介，中介当时的回复说先不用着急，应该都没有问题的。到7月10几号的时候，又贴出一个公告，说7月20号之前必须要搬走，不搬走的话就要采取强制措施。我们又打电话去问这个中介，他还是以前那种说法，说不要紧，他们正在跟这些政府部门协商，在处理这个事情。一直到7月23号左右，小区又突然贴出来一张公告说，如果到时候还不搬走，到7月25号就强制断水断电。结果到了7月24号那天，中介就打来电话，通知那两个住小隔断的租户搬走，因为第二天就要拆隔断。
　　这根本就不算提前通知。到第二天，他们就来拆隔断了，弄得那两个人都没有地去。中介说要给他们调房，但调的房间不管是环境，还是价格都不能让他们接受。中介就说不是中介违约，而是这些租户违约，是租户自己要搬出去的，然后就强行不给押金。
　　小李和其余几个人一看被清理出去的租户拿不到剩余租金，中介也不退还押金，他们就选择继续租住，但是和中介谈租金时，他们才意识到不能继续租住。如果选择搬走，中介也不退押金不退租金；如果选择继续居住，中介随意涨价，他们又难以承受，小李现在也不知如何是好。
　　小李：当时中介说每家租金要加100元，但后来他又改口了，因为我现在就是住一个大的隔断，他跟我说把以前拆了的那两个小隔断的房间面积都包括进来，再重新改造成一个大隔断，这个房价就不是加100了，而是加500，然后另外三家也都要加200。
　　记者也联系到拆隔断墙当天选择搬走的租户。小王(化名)同中介签了一年租房合同，在拆除隔断墙当天，她匆忙打包整理行李，然后拿着自己行李不知道该去哪里。她当时问中介要剩余租金和押金，中介竟还说她违约，拒退尚未到期的数千元的房屋租金、押金、管理费和卫生费。
　　小王：应该就是8平米左右吧，4月1号迁过来的，到期是到明年4月1号。签合同的话，就是押一付三，但这个合同的话，现在来说，对我们也没用，对他们来说就是一张废纸而已。
　　记者：你现在还在那个房子里住吗？
　　小王：没法住了，因为隔断拆了，当天我就没地方住了，所以我就先到朋友家住。上周五上午拆的，拆完了之后中介就直接跟我们说，你要是住的话，那你就换我们公司其他的房子，不住的话那就直接搬走。中介带着我们很多被拆了隔断的人去看他们公司的房子，要不就是很贵的，要不就是很远的房子。中介这边说了，如果租的话，就可以把租金和押金给你转过去，但如果你不租的话，那押金不会给你退，房租的话，半个月到一个月之后再给你算。
　　一起来了解一下，北京市朝阳区定福庄南里4号院里其他几个租户的经历。
　　租户1：5月24、25号的时候和华伟嘉业房地产经济有限公司签了为期4个月左右的住房合同，当时是押一付一，因为我不算是长期租的那种。拆隔断的时间是7月25号，其实拆之前我听说过要拆，我就打电话问过中介公司的一个主管，他跟我说我可以一直住着，没关系，不用搬。但是到要拆隔断的时候，他前一天晚上大概10点左右才告诉我说明天要拆了，你要搬走。根本就没有地方搬干嘛，现在我去朋友那边暂住。后来我就跟他说，你既然把房间都拆了，那就把押金和租金都退给我，但是他们就不同意，就不退押金和租金。
　　租户2：我们屋是一个小次卧，租金是1350每个月，因为隔断要拆了，然后我们每个不是隔断的屋子就要加钱，刚开始说加100块钱，过两天又加100，现在每个月差不多1600块钱的租金。我们觉得太贵了，现在中介就让我们走，但就是不退押金。有合同在这呢，但合同好像一点都不管用。
　　昨天，《天天315》的记者拨通了北京华伟嘉业房地产经纪有限公司一位工作人员的电话。
　　记者：是华伟嘉业的张先生，是吧？您是经理吗？
　　经理：对。
　　记者：有几个问题想跟您核实一下，为什么在拆除隔断前两天，你们才通知这些租户搬房？或者另租其他房屋？
　　经理：这是居委会通知我们，我们通知住户。
　　记者：居委会是在拆除隔断的前两天通知你们的？
　　经理：对，一开始一直在协商解决这个事情，后来协商不妥，他们就通知我，说要拆隔断了。
　　记者：你们签订的合同上面是有租房时间的呀，他们还没有到时间。
　　经理：由于政府不可抗力因素是免罚，合同上有啊。
　　记者：那现在为什么不退房租和押金呢？
　　经理：我们没说不退，谁跟你说不退，我们一直没说过不退。
　　记者：可以退，是吧？
　　经理：对。我们公司属于代收机构，等业主把钱退回来，我们会退还给他们。我们给他们写的承诺是10-15天，有的是15天-1个月之内退还。因为我们属于代收机构，我们收到房租给业主了，业主得把钱退还给我们，我们才能退还给租户，是这样。
　　北京华伟嘉业房地产经纪有限公司张经理回复记者，拆隔断墙前一天才通知租户需搬离，是因为居委会通知的较晚。但是记者从租户提供的相关证据中，找到了一封告知书，告知书上的落款时间为日。告知书的大致内容是，按照北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，以及朝阳区人民政府《关于加强出租房屋安全管理的意见》的要求：本市住房出租应当符合建筑，消防，治安，卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得以改变内部结构分割出租等。
　　告知书中还明确提到：您现在的承租房屋已严重违反上述规定，需限期改正。房屋出租方在本告知书发放之日起五日内，也就是7月20日前对本出租房屋内的隔断进行自行拆除工作，及时恢复原状；房屋承租人，在本告知书发放之日五日内，自行搬离租住房屋。如不按时整改，相关部门将依法处置。
　　租户们告诉记者，他们看到通知后，没有搬离，是因为他们认为和中介签订了合同，也缴纳了租金，合同没到期，是否搬离，只能中介说了算，他们担心如果租户自己提出搬走，中介会说他们违约，让租户负违约责任，因为合同中明确写有相关条款。
　　记者注意到，租户和中介签订的租赁合同中的第十三条写明，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知丙方，并按月租金的百分之200支付违约金。
　　合同中也提到，丙方需提前收回房屋的，应提前通知乙方并积极给乙方调房，否则将已收取的租金金额退换乙方并按月租金的百分之200支付违约金。
　　租户们告诉记者，现在只希望中介能够退回剩余房租和押金。我们会继续关注并报道北京华伟嘉业房地产经纪有限公司是否会信守承诺，在15天或1个月内将房租和押金退换给租户。
　　律师：中介涉嫌恶意违约 应承担违约责任
　　群租房因整治被拆除隔断，租房合同提前终止，到底应该由谁承担违约责任？北京潮阳律师事务所律师邵桐认为，这要看群租房拆除和承租人办理的事由是由于哪方的原因造成的。本案中的中介公司称，出现了不可抗力的政府事由，而根据资料显示，日，市住建委、市公安局、市规划委、市卫生局联合发布《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，如果租户与中介公司签订的租赁合同是在这个法规颁布实施前签订的，那中介公司可以引用“不可抗力”作为抗辩理由。如果租赁合同是在通知颁布以后签订的，中介公司在没有告知承租人的情况下，签订了租赁合同，那这个中介公司本身在主观上有过错，这种抗辩理由不能作为不可抗力的法定理由。
　　邵桐表示，中介在拆隔断墙的前一天才通知租户要搬离，这个做法是违约的。因为中介很早之前就知道要拆隔断墙，而直到真正要拆除的前一天才通知租户搬离，要解除租赁合同，这是一种恶意违约的行为。
　　邵桐指出，租户要维护自己的权益主要有两种方式：第一，根据相关法律规定，如果出现了中介公司利用其经营的优势，欺骗消费者或者说给消费者造成损失，可以向工商部门以及向房屋所在地的房屋管理部门进行投诉，由工商部门予以查处，并且将其不良的信用信息在网上予以公示，这是中介公司应当承担的行政责任。另外，租户或者说出租人都可以依据双方签订的租赁合同以及交纳租金和收取租金的凭证向法院提起诉讼，要求中介公司根据合同约定履行其合同当中的法律义务。如果中介公司无法履行的话，应当按照合同的约定依法承担理应承担的违约责任。
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还有现在8月中旬合同日期九月开始，八月份就交付房子让对方装修，那么8月份所产生的费用用怎么算
合同期满若不交房的如果强制收回，对方的损
房子出租两年，房租一年一付，第二年需在第一年的月底支付，比如说现在8月，明年7月就得付下一年租金，合同怎么写
还有现在8月中旬合同日期九月开始，八月份就交付房子让对方装修，那么8月份所产生的费用用怎么算
合同期满若不交房的如果强制收回，对方的损失对方自己承担，这些问题怎么写在合同里面，请教高人解答
全部答案（共2个回答）
房屋租赁协议
出租方（以下简称甲方）身份证地址、号码：
承租方（以下简称乙方）身份证地址、号码：
甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：
一、租赁地点及设施：
1.租赁地址：
室；房型规格
；居住面积平方
2.室内附属设施：
A：电器：电话 沐浴 空调 冰箱 彩电 洗衣机 微波炉 吊扇 音响 VCD
二、租用期限及其约定：
1.租用期限：甲方同意乙方租用
2.房屋租金：每月
元人民币；
3.付款方式：按
支付，另付押金
元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。
第一次付款计
元人民币；
4.租赁期内的水、电、煤气、电话、有线相关信息、卫生治安费由乙方支付，物业管理，房屋修缮等费用由甲方支付；
5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。
（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；
（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；
（3）乙方无故拖欠房屋租金达
（4）连续三个月不付所有费用的。
三、双方责任及义务：
1.乙方须按时交纳水、电、煤、电话等费用，并务必将以上费用帐单交给甲方，甲方须监督检查以上费用；
2.无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金；
3.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；或在租赁期内房租加价；
4.租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；
5.在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；
6.乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作，如发生事故乙方应负全部责任；
7.乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿；如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。
四、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。
本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，签字后即行生效。
五、其它说明：
(如：入住时的水电煤字数。)
联系电话：
联系电话：
签约日期：
温州商铺网
1、租赁期限：租赁期限为二年。从
2、租金支付方式：租金支付周期为一年，甲方在第一年租期到期前一个月（即
日）通知乙方付款，乙方收到甲方付款通知后，需在一年租期到期前十五天内（即
日）支付下个年度的租金。为保证本合同的全面履行，在签订本合同时，乙方应支付给甲方
个月租金的押金，押金不计利息，合同终止时，退还乙方。若乙方不履行合同，则押金不予返还。
3、租房起租日期为
日。乙方要求先进行装修，经协商，从实际交房日
日到起租日期前一天的租金按
元每天计算。
4、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的＿＿＿%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有权强制要求乙方搬出，强制搬迁所需的一切费用及造成的损失由乙方自行承担。
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