各种用途土地价格评估技术要点；（一）主要用途土地价格评估技术要点；1、居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评；（1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素；居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素；宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系；◆居住用地的出让和转让案例比较多，尤其是房地产交；◆居住房屋的交易量大且类型多样，既有房屋的出售
各种用途土地价格评估技术要点
（一）主要用途土地价格评估技术要点 1、居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评估 评估居住用地地价时，主要技术要点有： （1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素 居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素影响比较大。 （2）估价方法选择 宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法；对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 ◆居住用地的出让和转让案例比较多，尤其是房地产交易市场比较发育、成熟、规范的区域，适宜选用市场比较法评估地价。 ◆居住房屋的交易量大且类型多样，既有房屋的出售信息，也有房屋的出租信息，适宜选用剩余法评估地价。 ◆全国各地大多数县（市），甚至乡镇均已完成基准地价的测算工作。 （3）估价技术要点及处理方法 A、评估别墅等独立住宅用地，重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政经融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度、间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。首选市场比较法，如极具特殊性则不以采用。 B、评估高档公寓用地，重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。 C、评估普通居住用地，重点分析：城镇人口数量与家庭规模、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、交通便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、地形及地质条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。对新开发土地可以用成本逼近法。 D、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。 2、工业用地评估 （1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素 工业用地受交通条件、相关产业的配套与集聚、产业政策、产业结构、基础设施状况、环境状况、城市规划等因素影响比较大。 （2）估价方法选择 ◆宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法；在特殊情况下也可采用收益还原法。 ◆由于工业用地涉及的行业比较多，非标准厂房多，造价及市场售价相差也比较大，不宜采用剩余法评估。 （3）估价技术要点及处理方法 A、投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应考虑不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。 如高新技术企业（通讯、电子、航空），应结合其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点来确定投资利息率、利润率、土地增值收益率等，合理的估价。高新技术企业其投资利息率、利润率、土地增值收益率等技术参数应高于一些重工业（煤碳、水泥、石油石化）、轻工业（纺织、化工）行业用地。 B、矿井、矿区用地价格评估。 ◆其宗地外开发程度应依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件； ◆其次还应考虑矿产资源可开采年限，如矿产资源可开采年限低于法定最高出让年限（剩余出让年限），评估设定年限应依据矿产资源可开采年限确定。 C、对于仓储用地价格评估。 其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度直接影响价格的高低。如流通快的仓储用地远比流通慢的仓储用地收益大，其用地价格相应较高。 D、机场、码头用地。 由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法中，适当考虑垄断地租的修正。 E、在工业用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一两宗标准宗地进行评估，其他宗地价格与选择的标准宗地进行个别因素修正确定。 3、商业、旅游、娱乐用地 （1）客观合理的选择影响商业用地的地价因素 商业用地主要受商业繁华程度（距商服中心距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流量）、交通条件、交通管制等因素的影响较大。 （2）估价方法选择 宜采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法及剩余法估价。 商业用地出让和转让等市场交易案例较多，宜采用市场比较法。 商业用房在市场交易中，交易方式多以出租为主，适宜选用收益还原法；但销售量相对较少，在一些销售量较大的区域可选择剩余法。 （3）评估技术要点及处理方法 A、必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异。 B、影响商业用地价格的主要是其收益或潜在收益，而不是成本，商业用地不宜选择成本逼近法估价，除了个别处于偏远地区的商业用地（如加油站、一些零星的销售网点），当无法选择其他方法时，可采用成本逼近法，并进行适当的用途修正。 C、各类旅游用地的评估，应结合国家旅游区评价标准考虑其对地价的影响。 4、综合用地 （1）客观合理的选择影响综合用地地价的影响因素 综合用地是指两种以上用途的用地，常见的有商住用地、商办住用地、办公住宅用地等。其地价影响因素的选择考虑相应用途的主要影响因素。 （2）估价方法选择 宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法及基准地价系数修正法估价。 （3）评估技术要点及处理方法 A、选择比较实例必须是同一区域或相临区域的同类综合用地； B、如综合用地可比实例较少，但同一区域或相临区域的独立用途可比实例较多，可分用途进行估价，将各种用途地价加和后，再除以总建筑面积或总用地面积，即可得到综合用地的单位楼面地价或单位面积地价。 C、综合用地不适宜选择成本逼近法评估。 D、当宗地所在区域的综合用地交易案例较少，当地的基准地价体系中有无综合用地基准地价时，可参照同区域地价水平相近用途的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正。 （二）其他用途土地价格评估技术要点及处理方法 1、公共建筑用地（科研、教育、文化、卫生、体育等用地） 该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市（县、镇）中心。 （1）选择成本逼近法、收益还原法（有收益或潜在收益）及基准地价系数修正法评估。 （2）采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数的确定应比工业用地高。 （3）区域位置较好，可参照同区域地价水平相近用途（商业、住宅）的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正（进行减价修正）；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正。 （4）采用收益法用的是整体收益。（如收费性的私立学校、私立医院、体育场馆） 2、公路、铁路、漏天管道（运输煤炭、石油、天然气、输水）等线路用地 该类用地的特点是：宗地面积大，线路长，形状呈带状；涉及多个行政区域；大多用地比较偏避（离城镇中心较远）。 （1）宜选择成本逼近法、基准地价系数修正法和收益还原法。 （2）采用成本逼近法评估时，土地取得费应根据土地所在区域当地政府的拆迁安置或征地补偿标准的有关规定确定（分区域确定土地取得费），利润率、土地增值收益率等参数的确定接近或略低于工业用地。 （3）土地开发程度的设定，可设定为“达到可开工条件”或“宗地红线外一通”。 （4）一般参照所在区域工业用地基准地价进行评估 ，不进行年期和用途修正。如区域位置较好，考虑进行用途修正（进行加价修正）；如区域位置较偏，考虑进行用途修正（进行减价修正）。 （5）采用收益法用的是整条线路的收益，评估价格反映的是整条线路的总价格或平均价格。 （6）土地使用年限的设定结合行业等有关规定确定。如铁路、公路用地要考虑最长的经营期限（30年），输油、煤管线应考虑油或煤的可开采年限，合资企业应考虑合资经营期限等。 3、油田、煤矿、火力发电厂等远离城区的独立工矿区用地 该用地的特点是：远离城镇中心、面积大、用地类型多。 （1）宜采用成本逼近法、基准地价系数修正法评估。 （2）一般参照所在城镇最末一级工业用地基准地价进行评估，并适当进行区位修正。 （3）土地使用年限的设定结合行业等有关规定确定。如油田、煤矿应考虑油或煤的可开采年限，合资企业应考虑合资经营期限等。 （4）土地开发程度的设定，可结合评估目的设定为“宗地外几通、宗地内场平（或部分平整、阶梯平整等）”或“宗地外几通、宗地内几通一平（或部分平整、阶梯平整等）”。 （5）由于独立工矿区内用地功能较复杂，如火力发电厂用地有：主要生产区、储灰场、灰场道路、水厂及水泵房、堆煤场、运煤专用铁路、生活区、培训中心、宾馆或招待所等，各类用地可能相对独立，因此，在地价定义中：开发程度、土地使用年限、用途等可能会存在差异，视各类用地的具体情况确定。 4、水电站用地（港口、码头） 该用地的特点是：远离城镇中心，比较偏避；大多建在河流（渠道）上或堤岸上；面积较大、用地类型较多。 （1）合理确定评估范围，库区淹没区、水域面积是否属于水电站用地，取决于征地批准文件或当地国土资源部管理部门的最终确权登记结果。 （2）宜采用成本逼近法、基准地价系数修正法评估。 （3）一般参照所在城镇最末一级工业用地基准地价进行评估，并适当进行区位修正。 （4）土地开发程度的设定，可结合用地情况设定为“宗地外几通”或“宗地外几通、宗地内几通一平（或部分平整、阶梯平整等）”。 （5）由于水电站用地功能较复杂、涉及的县市较多，由于水电站有挡水、引水、生产发电、变电、输电5大部分组成，水电站主要有拦河坝（或闸）、引水渠（或引水涵洞、管线）、生产发电区、变电站、输电线路铁塔塔基、生活区、培训中心、宾馆或招待所等用地，各类用地大多相对独立，甚至位于好几个市县，因此，在地价定义中：开发程度、土地使用年限、用途等可能会存在差异；地价评估依据有所不同，视各类用地的具体情况确定。 5、通信等公用设施用地（主指通信交换局、交换站、基站、微波站、落地铁塔、巡房等通信设施用地） 该用地的特点是：数量多、分布广、面积小，无法单宗地测算收益。 （1）宜选择市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。 （2）位于城镇中心内的公用设施用地，应根据当地的实际情况，参照同区域地价相近用途的可比交易案例或基准地价进行评估，并进行年限和用途修正；位于城镇中心外围或边远的公用设施用地，优先选用成本逼近法，其次可参照当地最末一级地价相近用途的基准地价进行评估，并进行开发程度和年限、用途等修正。 （3）收益体现的是整体收益，很难将收益分摊到每宗地上，不适宜采用收益还原法估价。 （4）市场上无通信交换局、交换站、基站、微波站、落地铁塔、巡房等通信设施用地的建（构）筑物交易案例，不适宜采用剩余法估价。
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评估方法?参照标准?影响因素?
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在上期的文章中我们详细的介绍了在国有土地上房屋的拆迁评估中怎么选择评估机构的相关规定，在本次的文章中京平拆迁律师将会为您梳理一下评估的方法的相关的法律规定，作为评估系列的第二期的相关内容。　　(一)《国有土地上房屋征收评估办法》　　第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。　　第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。　　(二)《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》　　第二十二条(评估方法)　　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。　　前款被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构、占地面积等相同或者相似的房地产。　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。　　有条件同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。　　第二十三条(评估考虑因素)　　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。　　(三)《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》　　第十三条 (评估方法)　　被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法进行评估。有条件同时选用两种以上方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当考虑选用假设开发法评估。　　同一征收项目范围内，存在被征收房屋建筑类型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的，可以采用标准价调整法评估各套(户)房屋的价值。　　第十四条(市场法)　　采用市场法评估的，应当在征收范围相同或者邻近的区域，搜集与被征收房屋的区位、用途、建筑类型和结构等相同或相似的类似房地产的交易实例，选取不少于3个符合要求的可比实例。可比实例的成交日期与评估时点相差一般应当在6个月以内。　　对可比实例进行交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权利状况等修正或者调整，一般采用百分率法;每项因素对可比实例成交价格的修正或者调整幅度一般不超过10%，综合调整幅度一般不超过15%。　　第十五条(收益法)　　采用收益法评估的，可以选择报酬资本化法或直接资本化法的方式进行评估。根据预测未来收益情况，合理确定收益模式、选择适当的公式或方式计算房地产市场价值。　　被征收房屋的经营收入和费用或净收益应当根据类似房地产在评估时点的客观、平均水平确定。　　报酬率可以选用市场提取法、投资收益率排序插入法、安全利率加风险调整值法求取，有条件选用市场提取法的，应当选用市场提取法。直接资本化率一般选用市场提取法求取。　　第十六条(成本法)　　采用成本法评估的，可以采取房地分别评估的方式评估被征收房屋价值。　　被征收房屋建筑物价值为重置价格结合成新，一般采用重置成本法进行评估。　　被征收房屋相应土地使用权价值为评估时点的市场价值，可采用市场法、假设开发法、成本法或基准地价修正法等方法进行评估。　　第十七条 (假设开发法)　　房屋征收范围内的在建工程采用假设开发法评估的，一般采用自行开发前提，假设开发完成的房地产市场价值应当以政府管理部门批准的用途、规划参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为准。　　第十八条 (标准价调整法)　　标准价调整法是将被征收房屋与标准房屋进行比较、分析，在标准房屋价格基础上，通过价值调整得出其他被征收房屋价值的方法。评估程序如下：　　(一)将同一征收项目范围内被征收房屋按照房屋的用途、类型、建筑结构、功能完整性、建造年代等因素划分房屋类别;　　(二)在同一房屋类别中选定标准房屋;　　(三)选用市场法、成本法、收益法等求取标准房屋的房地产市场价值。采用市场法评定标准房屋的房地产市场价值的，可比实例应当不少于4个;　　(四)确定影响房地产价值的调整因素;　　(五)采用有关标准或者统计分析等方法，确定各因素的调整系数或者调整值;　　(六)计算被征收房屋的价值，计算公式为：　　被征收房屋价值 = 标准房屋价值 ×(1+因素调整系数1)×(1+因素调整系数2)×…×(1+因素调整系数n)。　　(四)《天津市国土资源和房屋管理局关于房屋征收评估等事项的通知》　　按照被征收房屋类似房地产市场价格评估的，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。　　按照被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格评估的，以被征收房屋所处区位(是指所在街、乡镇行政管辖区域内)新建普通商品住房市场评估确定基准价格，并结合被征收房屋的状况在5%以内进行修正;被征收房屋所处区位没有新建普通商品住房的，以相邻区位新建普通商品住房市场评估确定基准价格。　　房屋征收评估单位应当将初步评估结果在房屋征收范围内公示7日，听取被征收人意见。　　区、县人民政府作出房屋征收决定并公告后，房屋征收评估单位应当向区、县房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告单。区、县房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告单。分户评估报告单估价时点为房屋征收决定公告之日。　　被征收人要求按照类似房地产市场价格补偿的，应当自收到分户评估报告单3日内向区、县房屋征收部门提供书面申请。区、县房屋征收部门接到申请后2日内，应当通知房屋征收评估单位按照被征收房屋类似房地产市场价格评估，并在5日内出具分户评估报告单。　　(五)《吉林省住房和城乡建设厅关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》　　(四)被征收房屋评估范围，应当包括房屋、附属物、房屋占用范围内的建设用地使用权以及地上附着物。　　评估附属物、地上附着物的价值，地方政府有征收补偿标准规定的，参照规定评估;地方政府没有征收补偿标准规定的，可以邀请相应的专业机构或者专业人士给予帮助，但应当在注册房地产估价师声明中予以说明。　　房屋占用范围的建设用地使用权价值，应当按没有使用期限的限制评估。但有使用期限限制的，评估结果必须包括剩余年限的出让金。　　(六)未登记的房屋的合法性、用途、结构、建筑面积及房屋占用范围内的建设用地使用权面积等，由房屋征收评估委托机构在委托合同中说明。　　(七)评估未超出批准期限的临时建筑，应当按照建设成本结合成新计算。　　(八)对同一征收项目被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。　　被征收房屋的价值由评估机构评估确定。评估确定的被征收房屋的价值低于类似房地产评估市场价格的，按类似房地产市场价格计算。　　(九)评估被征收房屋的价值，可以选用一种或者多种方法中的最适宜方法，并合理确定估价结果。　　采用加权平均法确定估价结果的，应当在估价报告中说明权重确定的理由。　　(十)采用市场法评估，应当选取同一供求范围内，在区位、权利性质、用途、建筑结构、规模、档次、成新等与估价对象类似的房屋交易实例作为可比实例。　　选取交易实例规模，一般在估价对象0.25—4倍的范围内。　　砖木结构等住宅房屋如果交易不活跃，成交价格偏离市场价格且有失公允的，可以选择与估价对象类似的砖混结构的房屋交易实例作为可比实例。　　(十一)采用收益法评估非住宅房屋价值，应当根据估价对象的用途类型确定净收益。　　采用租金确定净收益的，当约定租金高于客观租金的，被征收人应当提供租赁合同及不动产租赁完税凭证。采用经营收益确定净收益的，被征收人应当提供估价时点前三年的财务审计报告。　　(十二)在建工程，应当采用假设开发法评估，其用途、建筑结构、规模和容积率应当以规划批准文件为依据。　　(十三)采用成本法评估非住宅房屋的价值，应当考虑估价对象的建筑年代、用途、建筑结构、高度、跨度、设施设备、装饰装修及其重新开发建设所需要的各项必要成本费用、税金和开发利润等构成要素，但开发利润率应当选取市场平均利润。　　(六)《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》　　4 估价方法　　4.1 征收估价方法适用　　第十七条　征收估价适用市场比较法、收益法、成本法。　　第十八条　对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，无法采用的，应当有充分的理由，并在估价报告中予以说明。　　第十九条　估价对象属可交易性房屋(如各类住宅、写字楼、商场、标准厂房等)，应选用市场比较法为主要的估价方法。　　第二十条　无法采用市场比较法，估价对象有租金或者经营收入的，应当采用收益法为主要的估价方法。　　第二十一条　估价对象属非交易性房屋(如特殊厂房、古建筑、寺庙、纪念性建筑、图书馆、体育馆、医院、学校、非商业办公用房以及其他公用公益性房屋等)、在建工程，或者无法采用市场比较法及收益法进行估价的，可采用成本法为主要的估价方法。　　4.2 市场比较法　　第二十二条 运用市场比较法估价应按照《估价规范》5.2的规定和下列步骤进行：　　(一)广泛搜集交易实例，准确掌握房地产市场价格信息;　　(二)征收非居住用房的，按照《估价规范》5.2.5-5.2.9选取可比实例，并对可比实例进行修正，求出比准价格;　　(三)征收居住用房的，应当选择被拆迁项目同区位新建普通商品房市场交易价格确定比准价格。　　第二十三条 选取可比实例，应当明确其区域及个别因素、楼盘均价、成交价格、成交日期及付款方式等状况，并在报告中予以说明。　　第二十四条 市场比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取。　　4.3 收益法　　第二十五条 运用收益法按照《估价规范》5.3的规定和步骤进行。　　第二十六条 征收估价收益性房地产的资本化率适用市场提取法和安全利率加风险调整值法。资本化率超过5%时，应附计算数据和文字说明。　　第二十七条 收益性房地产在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量合理评估。　　以上就是有关于拆迁评估中的评估办法的相关规定，在接下来的一期内容中，京平律师会为您梳理停产停业损失的相关规定。作者：肖广影版权所有：北京京平律师事务所注：如需转载，请标明版权!
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