卧龙地产：关于宁波市东部新城开发建设指挥部收回控股子公司宁波信和置业有限公司国有土地使用权的公告
股票代码：600173股票简称：卧龙地产 公告编号：临
卧龙地产集团股份有限公司关于宁波市东部新城开发建设指挥部收回控股子公司宁波信和置业有限公司国有土地使用权的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
重要内容提示：
●宁波市东部新城开发建设指挥部拟以补偿价47,500万元人民币收回控股子公司宁波信和置业有限公司（以下简称“信和置业”）位于宁波市鄞州区百丈东路延伸段北侧邱隘镇后新村、新市村的国有土地使用权...
股票代码：600173股票简称：卧龙地产 公告编号：临
卧龙地产集团股份有限公司关于宁波市东部新城开发建设指挥部收回控股子公司宁波信和置业有限公司国有土地使用权的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
重要内容提示：
●宁波市东部新城开发建设指挥部拟以补偿价47,500万元人民币收回控股子公司宁波信和置业有限公司（以下简称“信和置业”）位于宁波市鄞州区百丈东路延伸段北侧邱隘镇后新村、新市村的国有土地使用权（包括地上建筑物，附属物）。
● 本次收回国有土地使用权不构成关联交易。
●本次收回国有土地使用权事项已经公司第五届董事会第六次会议审议通过，尚需提交
公司2010年第二次临时股东大会审议。
一、交易概述因宁波市东部新城基础设施建设需要，信和置业位于百丈东路延伸段北侧邱隘镇后新村、新市村的土地已整体列入东部新城规划区范围，信和置业取得该国有土地使用权至今无法开发建设，公司多次与宁波市东部新城开发建设指挥部协商，信和置业仍无法
按计划推进该项目建设，故公司董事会同意宁波市东部新城开发建设指挥部拟以补偿价
47,500万元人民币收回信和置业位于宁波市鄞州区百丈东路延伸段北侧邱隘镇后新村、新市村的国有土地使用权（包括地上建筑物，附属物）。
本次事项不构成关联交易。本次国有土地使用权收回事项已经公司第五届董事会第六次会议审议，全体董事一
致表决通过，独立董事表示本次国有土地使用权收回事宜的过程符合法律程序，遵守《公司法》和《公司章程》的有关规定。
本次国有土地使用权收回事项尚需提交公司2010年第二次临时股东大会审议。
二、交易对方当事人情况介绍宁波市东部新城开发建设指挥部是宁波市人民政府直属事业单位，机构级别相当于行政正局级。主要职责任务是：贯彻落实市委、市人民政府和东部新城开发建设领导小组的决定和规定；负责编制开发建设计划；负责规划、土地、建设项目报批；负责征地拆迁安置等前期工作；负责开发建设中的管理工作；承办市委、市人民政府交办的其他事项。
三、交易标的基本情况
1、交易标的情况信和置业成立于日，系本公司与世界信和投资有限公司、张杏娟共同投资成立的中外合资企业，本公司持有其68.5%的股权, 世界信和投资有限公司持有其25%的股权, 张杏娟持有其6.5%的股权。该公司注册资本360万美元，注册地址浙江省宁波市鄞州区钟公庙镇飞虹新村45幢1楼，经营范围:普通住宅的开发及相关的物业管理。
土地概况：位于百丈东路延伸段北侧邱隘镇后新村、新市村的国有土地使用权（包括地上建筑物、附属物）。该宗土地为国有出让商住用地，国有土地使用权证为：鄞国用（2002）字第28-235号、鄞国用（2002）第28-236号、鄞国用（2002）第28-237号，土地使用权面积总计为平方米（计177.30亩）。
地上房屋为原工业废弃厂房，房屋大部损毁，已不具备使用条件。但原房屋权证仍为工业用途，且未办理注销手续。房屋产权证面积总计为32575.12平方米，房屋产权证为：鄞房权证邱字第B号、鄞房权证邱字第B号、鄞房权证邱字第B号、鄞房权证邱字第B号和鄞房权证邱字第B号。2、交易标的评估情况浙江勤信资产评估有限公司以日评估基准日，对信和置业的存货---开发成本（土地使用权）采用市场比较法进行评估，出具了浙勤评报（2010）8号评估报告，评估价值为503,840,000.00元。
四、定价依据公司以浙勤评报（2010）8号评估报告为依据，经过协商确定价格。
五、交易合同或协议的主要内容宁波市东部新城开发建设指挥部收回信和置业拥有的国有土地使用权事宜，公司尚需履行完相关审批手续并签订相关协议。
六、涉及收购、出售资产的其他安排本次国有土地收回后，信和置业将不再拥有上述国有土地使用权。
七、出售资产的目的和对公司的影响为了配合宁波市新城基础设施建设，同意宁波市东部新城开发建设指挥部收回信和置业拥有的上述土地使用权。收回完成后，将减少公司的土地储备面积，但可以增加公司的现金流，为公司的发展提供资金支持。
八、备查文件目录
1、公司第五届董事会第六次会议决议；
2、评估报告。
卧龙地产集团股份有限公司董事会
日宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目资 产 评 估 报 告浙勤评报〔2010〕8号二一年一月十三日目 录注册资产评估师声明......................................................................................... 1
一、 委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者............................ 4
二、 评估目的............................................................ 5
三、 评估对象和评估范围.................................................. 5
四、 价值类型及其定义.................................................... 5
五、 评估基准日.......................................................... 5
六、 评估假设............................................................ 5
七、 评估依据............................................................ 6
八、 评估方法............................................................ 7
九、 评估程序实施过程和情况.............................................. 7
十、 评估结论........................................................... 14
十一、 特别事项说明..................................................... 15
十二、 评估报告使用限制说明............................................. 16资产评估报告?附件
一、委托方和产权持有单位的承诺函........................................ 17
二、签字注册评估师承诺函................................................ 18
三、评估项目组成员名单.................................................. 19
四、评估机构法人营业执照................................................ 20
五、评估机构及签字注册评估师资格证书.................................... 21
六、委托方和产权持有单位法人营业执照.................................... 24
七、产权持有单位基准日委托评估资产汇总表................................ 25
八、评估对象涉及的主要权属证明资料...................................... 26
九、评估业务约定书...................................................... 42评估结果汇总表及明细表................................................................................ 46宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告1浙江勤信资产评估有限公司注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象进行了必要的现场调查；
我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象的法律权属资料进行了查验。但评估报告不能作为对评估对象的法律权属的确认和保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告2浙江勤信资产评估有限公司宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目资产评估报告浙勤评报〔2010〕8号摘 要以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方和产权持有单位及其他评估报告使用者本次资产评估的委托方和产权持有单位均为宁波信和置业有限公司（以下简称“宁波信和公司”）。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。
二、评估目的因宁波信和公司拟转让其拥有的部分资产，为此需要对委托评估的宁波信和公司的部分资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委托评估的宁波信和公司部分资产现值的参考依据。
三、评估对象和评估范围评估对象为涉及上述经济行为的宁波信和公司的部分资产。
评估范围为宁波信和公司的存货――开发成本。按照宁波信和公司提供的截至日的《委托评估资产汇总表》反映，委估资产的账面价值为268,318,792.32元，系一项待开发的商住用地的土地使用权。宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告3浙江勤信资产评估有限公司
四、价值类型及其定义本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日评估基准日为日。
六、评估方法根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对存货――开发成本（土地使用权）采用市场比较法进行评估，在此基础上，综合确定存货――开发成本的评估价值。
七、评估结论在本报告所揭示的假设前提条件基础上，委估资产在日的评估结果为：
资产账面价值为268,318,792.32元，清查调整后账面价值为268,318,792.32元，评估价值为503,840,000.00元，评估增值235,521,207.68元，增值率为87.78%。
评估结论详细情况见评估明细表。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
浙江勤信资产评估有限公司法 定 代 表 人：
注册资产评估师：
报告日期：二○一○年一月十三日宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告4浙江勤信资产评估有限公司宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目资产评估报告浙勤评报〔2010〕8号宁波信和置业有限公司：
浙江勤信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，对委估的存货――开发成本，以市场比较法进行评估，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让的存货――开发成本（土地使用权）在日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者
（一）委托方和产权持有单位概况
1、名称：宁波信和置业有限公司（以下简称“宁波信和公司”）
2、住所：浙江省宁波市鄞州区钟公庙镇飞虹新村45幢1楼
3、法定代表人：范志龙
4、注册资本：360万美元
5、经济性质：有限责任公司（中外合资）
6、企业法人营业执照注册号：989
7、发照机关：宁波市工商行政管理局
8、经营范围：普通住宅的开发、装饰及相关的物业管理服务。
9、历史沿革：宁波信和公司成立于日，注册资本120万美元，成立时股东和出资情况如下：世界信和投资有限公司出资90万美元（占注册资本的75%），自然人徐春元出资30万美元（占注册资本的25%）。宁波信和公司历经多次股权变更，截至评估基准日，宁波信和公司的股权结构如下：
股东名称 出资额（美元） 出资比例卧龙地产集团股份有限公司 2,466,00068.50%世界信和投资有限公司 900,00025.00%宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告5浙江勤信资产评估有限公司张杏娟 234,0006.50%合计 3,600,%
（二）其他评估报告使用者根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。
二、评估目的因宁波信和公司拟转让其拥有的存货――开发成本（系1项土地使用权），为此需要对委托评估的宁波信和公司的部分资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委托评估的宁波信和公司部分资产现值的参考依据。
三、评估对象和评估范围评估对象为涉及上述经济行为的宁波信和公司的部分资产。
评估范围为宁波信和公司的存货――开发成本。按照宁波信和公司提供的截至日的《委托评估资产汇总表》反映，委估资产的账面价值为268,318,792.32元，系一项待开发的商住用地的土地使用权。
四、价值类型及其定义本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
评估过程中所选用的各种作价标准、依据均为在该日有效的标准、依据。
六、评估假设
1、交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。
2、公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告6浙江勤信资产评估有限公司即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同。
3、持续使用假设：假设委估资产按照原规划批准的用途开发、使用。
4、产权持有单位的经营管理人员守法尽职，所提供的资料真实、完整、合法，历史财务资料所采用的会计政策在重要方面基本一致。
七、评估依据(一) 经济行为依据资产评估业务约定书。
(二) 法律法规依据
1、《公司法》、《合同法》；
2、财政部、国家税务总局有关税收法规；
3、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；
4、浙江省、宁波市人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；
5、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等。
(三) 评估准则依据
1、财政部以财企[2004]20号文发布的《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》；
2、中国注册会计师协会以会协[2003]18号文发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
3、中国资产评估协会以中评协[号文发布的《资产评估准则―评估报告等7项资产评估准则》；
4、《城镇土地估价规程》；
5、《房地产估价规范》GB/T 。
(四) 权属依据
1、与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、会计报表及其他会计资料；
2、国有土地使用证、发票等权属证明；宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告7浙江勤信资产评估有限公司
3、其他产权证明文件。
(五) 取价依据
1、资产所在地的房地产市场价格的调查资料；
2、宁波信和公司提供的2001年和2002年宁波市鄞州区规划局编制的地块规划设计条件；
3、行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似公司的相关经营资料；
4、相关行业及市场现状、市场前景等资料；
5、从“Wind 资讯”终端查询的相关数据；
6、中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
7、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
8、其他资料。
八、评估方法本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对委估的存货――开发成本（土地使用权）采用市场比较法进行评估，在此基础上，综合确定存货――开发成本的评估价值。
九、评估程序实施过程和情况(一) 评估程序总体实施过程本项资产评估工作于 日开始，日正式出具评估报告。
整个评估工作分五个阶段进行：
一) 接受委托阶段
1、项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围和对象、评估基准日；
2、接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书；
3、制定资产评估工作计划；
4、组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
二) 资产清查核实阶段
1、评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有单位提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作；宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告8浙江勤信资产评估有限公司
2、了解产权持有单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料。
3、审查核对产权持有单位提供的资产评估申报表；
4、根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，并对资产状况进行勘查、记录；
5、查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6、收集房地产行业资料，了解委估资产的相关情况和风险；
7、收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
三) 评定估算阶段
1、根据委估资产的实际状况和特点，制订资产的具体评估方法；
2、开展市场调研、询价工作；
3、对委估资产进行评估，测算其价值；
四) 结果汇总阶段
1、分析委估资产的评估结果，汇集评估底稿；
2、撰写评估报告；
3、征求有关各方意见；
4、内部复核，验证评估结果；
5、评估结果的分析调整和评估报告的完善。
五) 出具报告阶段日，正式出具评估报告。
（二）委估资产评估程序实施情况
1、资产概况委估资产系存货――开发成本,账面价值268,318,792.32元，其中账面余额268,318,792.32元，存货跌价准备0.00元；清查调整后账面价值268,318,792.32元，其中账面余额268,318,792.32元，存货跌价准备0.00元。
开发成本账面价值系宁波信和公司位于宁波市鄞州区邱隘镇新市村、后新村百丈东路以北的A 、B 地块项目已经支出的成本， 包括地价及拆迁补偿费211,814,040.31元、前期工程费―设计费2,303,400.00元、开发间接费―利息及其他支出等合计54,201,352.01元。
A、B 地块项目的商住用地由原宁波方圆化纤有限公司的工业用地变更用途而宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告9浙江勤信资产评估有限公司来，共有5本《国有土地使用证》，其中A 地块有1本《国有土地使用证》，B 地块有4本《国有土地使用证》。各宗地的登记情况如下表所示：
宗地基本情况表宗地名称土地证号 座落 地号使用权类型用途使用权面积(M2)使用终止日期A 地块鄞国用(2002)字第28―235号宁波市鄞州区邱隘镇新市村国有出让商住用地26,349.月6日B1地块鄞国用(2004)第28-029号宁波市鄞州区邱隘镇后新村国有出让商住用地18,573.月24日B2地块鄞国用(2004)第28-030号宁波市鄞州区邱隘镇后新村国有出让商住用地18,572.月24日B3地块鄞国用(2004)第28-031号宁波市鄞州区邱隘镇后新村国有出让商住用地36,573.月24日B4地块鄞国用(2004)第28-032号宁波市鄞州区邱隘镇后新村国有出让商住用地18,136.月24日合 计 / / / / / 118,205.70/截至评估基准日，上述A、B 地块尚处于项目前期阶段，地块上原工业厂房的主体结构部分尚待拆除，场地尚未平整。国有土地使用证登记面积合计为118,205.70平方米（不含道路及河流的留地面积），原规划分A、B 两地块进行开发，总用地面积合计为130,238.50平方米（含道路及河流留地面积）。宁波信和公司提供的2001年和2002年宁波市鄞州区规划局编制的地块规划设计条件为：A 地块的使用性质为居住，可兼容商业服务设施，容积率为1.6-1.8，建筑密度18-26%；B 地块的使用性质为居住，可兼容商业设施，容积率为≤1.8，建筑密度18-24% 。但上述地块现已被纳入宁波市东部新城核心区规划范围，该地块的建设规划可能会调整。
2、评估方法的选用由于宁波信和公司委估的A、B 地块尚处于前期阶段，尚未动土开工。考虑到当地地产市场发育程度较高，土地交易市场比较活跃；并且A、B 地块的原建设规划已通过了相关政府部门的批准（目前上述地块现已被纳入宁波市东部新城核心区规划范围，该地块的建设规划可能会调整，但本次评估假设其按原规划开发使用），本次采用市场比较法对A、B 地块进行评估。
3、评估过程
(1) 土地使用权的定义宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告10浙江勤信资产评估有限公司截至评估基准日，A、B 地块项目尚处于前期阶段，地块上原工业厂房的主体结构部分尚待拆除，场地待平整。
本次评估的土地使用权价格定义为：在遵循现有规划设计条件下，土地开发程度为现状条件下，即红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）和宗地红线内有部分待拆除工业厂房、“场地不平整”条件下，用途设定为商住用地，于评估基准日为日的剩余使用年期的出让完整土地使用权价格。地价内涵构成由土地所有者权益、土地开发成本和市政大配套费等三部分组成。
(2) 选用的评估方法简介市场比较法的基本含义是：在求取一宗待评土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，根据该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等方面与待估土地的差别情况，修正得出待估土地使用权评估价值的方法。
市场比较法评估的基本公式：V= VB×A×B×C×D×E×F式中：
V：待估土地使用权评估价值；
VB：比较案例土地使用权价格；
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数F：待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数
(3) 评估情况A、B 地块，共有5本《国有土地使用证》，其中B 地块有4本《国有土地使用证》，为相连的4宗地。A、B 地块基本临近，均位于百丈东路以北。根据《国有土地使用证记载，这5宗土地用途相同，剩余使用年期不同。对各宗地剩余使用年期按土地面积加权平均，得出整个项目用地的剩余使用年期为55.88年，将整个项目用地视为一整体宗地进行评估。
A. 比较样本的选取宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告11浙江勤信资产评估有限公司根据前述的影响因素分析，委估宗地处在规划的宁波市东部新城，用途为商住用地，因此可在与该宗地同一供需圈内选取三个相同或相似用地交易样本为比较样本，以市场比较法进行比较修正确定委估宗地比准地价。经调查，本次评估选取以下三个样本为委估宗地的比较样本：
委估宗地比较样本一览表代号 样本位置出让方式修正楼面地价(元/M2)交易时间使用年限面积（米2）样本A西以城市快速路世纪大道为界，东以城市主干路海晏路为界，北面和南面分别以城市次干路宁穿路、中山路为界，南北向次干路江澄路从地下穿越本地块挂牌出让 2,0年 39,071样本B城市主干路惊驾路以南，东临行政办公综合区，以河清路为界，地块西面以规划河道和滨河绿地为界，南以规划城市支路为界挂牌出让 2,0年 13,016样本C位于东部新城商务区之金融中心南区，东临海晏路、北靠金融中心南区与北区之间的公共开放空间和商业步行街，西面、南面分别以规划之路为界挂牌出让 2,0年 10,256B. 比较因素选择市场比较法是以各比较样本为基础，通过比较样本宗地与评估宗地间影响因素的差距，来确定评估宗地地价。通常情况下，具体比较因素有交易情况、交易时间、使用年期、容积率、区域因素及个别因素六大类。经评估人员初步分析比较，此次评估在区域因素的具体因子有：住宅区用地类型、距市级商服中心距离、距区级商服中心距离、区域基础设施水平、区域道路通达度、区域公交便捷度、区域距火车站距离、区域距汽车站距离、区域环境质量状况、区域人文环境状况、区域公共设施完善度，个别因素的具体因子有：宗地用途、宗地临路条件、宗地开发状态、宗地距公交站点距离、接近文教医疗设施程度、接近农贸市场程度、宗地基础设施保证率、宗地绿化状况、宗地周围土地利用类型、宗地地质条件、宗地面积。
C. 编制比较因素条件说明表根据委估宗地和比较样本的各因素条件，列表如下：
委估宗地及其样本因素条件说明表比较因素 委估宗地 样本A 样本B 样本C修正楼面地价(元/M2) ―― 2,0交易情况 正常 挂牌成交价 挂牌成交价 挂牌成交价交易日期 .009.10使用年限 55.宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告12浙江勤信资产评估有限公司容积率 1.82.13.56.0面积 118,205.,住宅区用地类型 东部新城 东部新城 东部新城 东部新城距市级商服中心距离 较远 一般 较近 一般区 距区级商服中心距离 一般 较近 近 较近区域基础设施水平 五通一平 相似 相似 相似域 区域道路通达度 较优 相似 优 相似区域公交便捷度 一般 相似 较好 相似因 区域距火车站距离 一般 相似 相似 相似区域距汽车站距离 较近 相似 相似 相似素 区域环境质量状况 一般 相似 较优 相似区域人文环境状况 一般 相似 较优 相似区域公共设施完善度 一般 相似 相似 相似宗地用途 商住 商务金融、文体娱乐 商务金融 商务金融宗地临路条件 临百丈东路 临世纪大道、宁穿路 临惊驾路 临海晏路个 宗地开发状态 毛地 净地 净地 净地宗地距公交站点距离 一般 相似 相似 相似别 接近文教医疗设施程度 一般 相似 相似 相似接近农贸市场程度 一般 相似 相似 相似因 宗地基础设施保证率 一般 相似 相似 相似宗地绿化状况 一般 相似 相似 相似素 宗地周围土地利用类型 住宅、商服、公建 相似 相似 相似宗地地质条件 一般 相似 相似 相似宗地面积 一般 稍小 稍小 稍小D. 编制比较因素条件指数表根据上述比较因素条件说明，以委估宗地的各项因素条件状况为基准，相应指数为100，将比较样本相应因素条件与委估宗地相比较。确定比较样本相应指数，列表如下：
委估宗地比较因素条件指数表比较因素 委估宗地 样本A 样本B 样本C交易情况 交易日期 使用年限 0..容积率 住宅区用地类型 距市级商服中心距离 区 距区级商服中心距离 区域基础设施水平 域 区域道路通达度 区域公交便捷度 因 区域距火车站距离 区域距汽车站距离 素 区域环境质量状况 区域人文环境状况 区域公共设施完善度 宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告13浙江勤信资产评估有限公司宗地用途 宗地临路条件 个 宗地开发状态 宗地距公交站点距离 别 接近文教医疗设施程度 接近农贸市场程度 因 宗地基础设施保证率 宗地绿化状况 素 宗地周围土地利用类型 宗地地质条件 宗地面积 上述指数表中各项因素指数制定说明如下：
a. 交易情况根据各种交易方式的成交价与正常市场价的差异，按经验确定上述指数。
b. 交易时间三个样本与委估宗地交易时间有差距，采用地价指数变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
c. 使用年限取土地还原率为8%，按下列公式计算得出：
剩余使用年限指数＝1-1/(1＋土地还原率)剩余使用年限。
d. 容积率三个样本与委估宗地的容积率有所差异，根据容积率对地价的影响水平，按折算的修正露面地价来比较，再考虑容积率修正系数的影响。
e. 区域及个别因素各因子分五个等级，按照因子的重要性，根据经验确定各等级的增减幅度。
E. 因素修正在各因素条件指数表的基础上，将委估宗地的因素条件指数与比较样本的因素条件指数进行比较，得到各因素修正系数，计算得到结果。
委估宗地比较因素修正系数表比较因素 样本A 样本B 样本C修正楼面地价(元/M2) 2,0交易情况修正系数 1.0交易日期修正系数 1.0使用年限修正系数 1.4容积率修正系数 1.0区域因素修正系数 0.0个别因素修正系数 1.0宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告14浙江勤信资产评估有限公司比准楼面地价(元/M2) 2,6F. 地价确定从上述对比分析及修正中可看出，委估宗地的三个样本修正得到的比准楼面地价分别为2,344元/平方米、2,465元/平方米和2,296元/平方米，总体相差不大，可见委估宗地地价水平也在此附近。则根据样本修正情况，以委估宗地的三个样本得到比准楼面地价的算术平均值确定评估地价，从而确定委估宗地最终比准楼面地价为2,368元/平方米。
委估宗地土地单价＝2,368×1.8＝4,262.4元/平方米委估宗地土地价格＝4,262.4×118,205.70＝503,840,000元（已圆整）以市场比较法对公司拟转让的A、B 地块的市场价值评估，由于市场比较法评估该A、B 地块得出的评估值系该地块于评估基准日时的完全市场价值，故对于账列存货――开发成本的开发间接费―利息及其他费用54,201,352.01元，直接评估为0；
对于账列存货――开发成本的设计费2,303,400.00元，由于地块转让后设计方案等均可能调整，该支出应属沉没成本，故将其也评估为0。
以市场比较法对存货――开发成本的评估价值为503,840,000元。
4、存货评估结果账面价值 268,318,792.32元（其中账面余额268,318,792.32元，存货跌价准备0.00元）清查调整后账面价值 268,318,792.32元（其中账面余额268,318,792.32元，存货跌价准备0.00元）评估价值 503,840,000.00元（其中余额503,840,000.00元，存货跌价准备0.00元）评估增值 235,521,207.68元增值率 87.78%
十、评估结论在本报告所揭示的假设前提条件基础上，宁波信和公司委估的部分资产在日的评估结果为：宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告15浙江勤信资产评估有限公司资产账面价值为268,318,792.32元，清查调整后账面价值为268,318,792.32元，评估价值为503,840,000.00元，评估增值235,521,207.68元，增值率为87.78%。
十一、特别事项说明
1、在对宁波信和公司拟转让的部分资产的价值评估中，本公司对宁波信和公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验。从宁波信和公司提供的法律权证、会计资料及其他资料看，未发现委估资产的权属存在瑕疵事项。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是宁波信和公司的责任，我们的责任是对宁波信和公司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有单位不拥有前述资产的所有权或其他有关权利，或对前述资产的所有权或其他有关权利存在部分限制，则委估资产的评估结果会受到影响。
2、本次评估对开发成本中A、B 地块的土地使用权价值的评估是以宁波信和公司缴清有关土地出让费用、合法有偿取得土地使用权、无使用限制、可依法处置为前提。地价内涵构成由土地所有者权益、土地开发成本和市政大配套费等三部分组成。
3、本次评估对委估存货――开发成本以市场法进行评估，反映的是评估对象在评估基准日的市场价值。未扣减评估对象转让后过程中可能存在的土地增值税和由此形成的企业汇算清缴时需要缴纳的企业所得税。
4、宁波信和公司承诺，截至评估基准日，不存在与评估对象有关的任何资产抵押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
5、本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委估资产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
6、本次资产评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
7、本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告16浙江勤信资产评估有限公司资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4、本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日日起至日止。
浙江勤信资产评估有限公司法 定 代 表 人：
注册资产评估师：
报告日期：二○一○年一月十三日宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告17委托方和产权持有单位承诺函浙江勤信资产评估有限公司：
因宁波信和置业有限公司拟转让其拥有的部分资产，为此委托浙江勤信资产评估有限公司对宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，承诺如下，并承担相应的法律责任：
1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定；
2、委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；
3、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；
4、纳入评估范围的资产权属明晰，所提供的资产权属证明文件合法有效；
5、截至评估基准日，宁波信和置业有限公司不存在与评估对象有关的任何资产抵押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项及租赁事项；
6、宁波信和置业有限公司不存在评估基准日至评估报告完成日所发生的涉及上述评估对象的期后事项；
7、不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；
8、接受评估行政主管部门的监督检查。
委托方和产权持有单位：宁波信和置业有限公司企业负责人：
二一年一月十一日宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告18注册资产评估师承诺函宁波信和置业有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拟转让所拥有的部分资产，以日为基准日进行了评估，并形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1、具备相应的执业资格。
2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
3、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了适当的评估方法。
5、充分考虑了影响评估价值的主要因素。
6、评估结论合理。
7、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：
二一年一月十三日宁波信和置业有限公司拟转让的部分资产评估项目 资产评估报告19宁波信和置业有限公司拟转让部分资产评估项目组成员姓 名 职 称喻建军 注册资产评估师范静静 注册资产评估师
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