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单方解除不定期租赁可以赔偿吗
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　　案情:　　杨某将一厂房出租给张某，合同约定租期2年，并约定“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”。2006年2月，合同到期，双方未续签合同，张某还按以前的标准交租金，双方继续履行至今。现杨某突然通知张某，要求立即终止合同，并不同意给予赔偿。张某诉至法院，要求杨某赔偿其一个月的租金。　　分歧:　　张某与杨某租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，应视为不定期租赁合同，这点没有异议，但对于双方原先所签的租赁合同条款是否适用不定期租赁合同，存在两种不同意见：　　一种意见认为，张某与杨某租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，那么原先所签合同便无效，不定期租赁合同应视为一个新的合同，合同内容应以双方实际履行情况来定。关于原合同约定的“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”的条款便不再适用不定期租赁合同。因此，杨某不必赔偿张某一个月的租金，但应当在合理期限之前通知张某。　　另一种意见认为，租赁合同到期后，对于双方未续签合同的情形，如双方没有补充协议，除期限为不定期外，其它均应按原合同约定的条款履行。按照双方原先关于“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”的约定，杨某应赔偿张某一个月的租金。　　管析:　　笔者认为杨某不必赔偿张某一个月的租金，但应当在合理期限之前通知张某。理由如下：　　一、原租赁合同到期后未续签后，双方依旧是租赁合同关系。合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁合同到期后，双方未续签合同，但张某还按以前的标准交租金，杨某也未提出异议，双方继续履行至今，因此，双方依旧是租赁合同关系，原租赁合同继续有效，但是租赁期限转为为不定期。　　二、原租赁合同继续有效，但原约定的违约条款并不一定有效。按照一般理解，原租赁合同有效，除租赁期限改变为不定期外，其他的合同条款应当同样有效。但本案原租赁合同的违约条款有一个特殊性，其有效的前提条件是租赁合同必须为固定期限合同。原租赁合同的违约条款约定：“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”，在原合同转为不定期合同后，该违约条款约定的合同有效期已经由2年转为不定期，即不存在固定的有效期，因此该违约条款已失去了存在的前提条件，并不继续有效。　　三、不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。” 因此，承租人张某可以要求杨某给与一定的搬迁时间。　　四、如果强行立即终止合同，该行为无效，并构成侵权行为。民法通则第五十八条规定第五项规定，违反法律或社会公共利益的民事行为属于无效民事行为。杨某如果强行立即终止合同，该行为当然无效，如果给张某造成损害，符合侵权行为的四要件违法行为、损害事实、因果关系及过错，那么杨某还应当承担损害赔偿责任。　　综上，杨某可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知张某。杨某如果要求立即终止合同，没有给张某留出合理的搬迁期限，那么该行为属于无效民事行为，若构成侵权，还应当承担侵权赔偿责任。但张某并不能以违约责任主张赔偿。　　合同法频道为您整理租赁合同范本相关知识，欢迎浏览，感谢您的访问。
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不定期租赁合同解除时间的确定
作者：陈艳&&发布时间： 10:22:41
【要点提示】
2010年5月28日，铁路房地产公司作为出租方（甲方）与承租方林某（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：出租房屋位于铁路工人文化宫第四层。租赁期限为壹年，自2010年元月1日至2010年12月31日止。期间如遇房屋拆迁时，甲方提前壹个月通知乙方，乙方按期搬出，合同终止。租赁期间如发生甲方对工人文化宫房屋进行拆迁，按上级通知时间，乙方应无条件地按拆迁部门规定的时间搬出，由此而造成的一切经济损失由乙方自行承担，甲方一概不给予赔偿。租赁期届满，乙方如要求续租，则必须在租赁期届满前30天书面通知甲方，乙方未书面告知甲方或者在租赁期限届满10天前未能达成合意并签订新的租赁合同，租赁合同按期终止。月租金为人民币伍佰元整，租金按年支付，由乙方在每年一月前十五日交付给甲方。甲方收到租金后（交）提供给乙方有效的收款凭证。2010年12月31日租赁期限届满后，双方未继续签订书面合同，但林某仍继续使用该租赁场所。2011年5月6日，铁路房地产公司向林某出具书面通知，告知鉴于租赁场所即将拆迁，要求林某必须于2011年6月30日到铁路房地产公司结清租金及水电费，正式移交该场所。该通知上有一个名为&林某某&的人签名，并备注&以上签名林某不在，由其妻代签收。&2011年8月15日，铁路房地产公司再次向林某出具书面通知，要求林某必须于2011年8月17日前完全清空该租赁场所，按房屋原貌移交该场所。如未在规定时间内移交该场所，铁路房地产公司将对该场所进行断电、断水处理。林某于当日在该通知上签名。期间，林某按每月500元的标准向铁路房地产公司交纳租金至2011年8月止，而铁路房地产公司向林某出具租金发票至2011年7月止。2012年3月2日，林某向铁路房地产公司出具书面承诺书，写明&本人：林某承诺在日蒋（将）铁路工人文化宫四楼搬空还给铁路房地产公司。逾期自己派人搬空。&2012年3月20日，铁路房地产公司委托律师向林某出具律师函，要求林某于2012年3月31日前停止侵占、消除妨碍（包括清退文化宫四层房屋内的次承租人、搬迁有关财物），将房屋返还给铁路房地产公司。林某在该律师函上签名，但始终未返还租赁物。铁路房地产公司遂诉至法院，要求被告林某：1、立即搬迁，返还房屋；2、支付2011年9月至实际返还房屋期间的房屋占有使用费；3、承担本案案件受理费。
法院认为，原、被告双方于2010年5月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家有关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按该合同约定履行义务。2010年12月31日合同租赁期届满后原告虽未与被告续签合同，但其未能证明当即向被告明确表示不愿续租、要求被告搬离租赁场所，而是按原标准继续收取租金并开具租金发票，故应视为同意承租人续租，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。因此，双方都不受租赁期限约束，任何一方都可以随时解除合同。原告先后于2011年5月6日、8月15日书面通知被告方搬离和移交租赁场所，结合其向被告出具租金发票至2011年7月并从2011年9月起开始拒收租金的事实，可视为原告已在解除合同前给予被告合理的期限，故双方之间不定期租赁关系的解除时间应为2011年8月15日，双方的租赁关系于当天终止。双方的不定期租赁合同关系解除后，被告作为承租人，即负有搬离并交还租赁场所的义务，而被告不但未及时搬离，且违背其向原告作出的承诺至今仍未交还租赁场所，即属违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告立即搬迁、返还房屋并支付从2011年9月起至实际返还之日止的房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，法院予以支持。房屋占有使用费应比照双方原先约定的每月500元的租金标准计付。依法判决：
一、被告林某应于本判决生效之日起十日内搬离铁路工人文化宫四楼房屋并交还给原告铁路房地产公司；
二、被告林某应于本判决生效之日起十日内向原告铁路房地产公司支付房屋占有使用费（按每月人民币500元的标准从2011年9月起计至实际交还房屋之日止）。
本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，租期于2010年12月31日届满，租赁期满后双方未续签合同。原告未能提供证据证明其曾当即向被告明确表示不愿续租、要求被告搬离租赁场所，而是按原标准继续收取租金并开具租金发票，故根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定，应视为同意被告续租，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。不定期租赁合同作为一种继续性合同，没有合同履行的终止时间，为了在出现合同利益丧失、合同目的无法实现或其他情形时，不使合同当事人被长期禁锢在一项交易中，法律赋予了当事人任意解除权。关于不定期租赁合同，《合同法》第二百三十二条明确规定，双方都不受租赁期限约束，任何一方都可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同解除的时间点是对租赁法律关系存在与否的重要判断，合同解除时双方的权利义务终止，故关于不定期租赁法律关系何时终止的讨论实际上是关于合同解除时间的讨论。本案原、被告在履行合同过程中就何时终止合同关系、了结债权债务关系有多次的意思表示或作出一定的行为，也因此引发了关于租赁合同解除时间点的不同认定：
第1种意见认为，双方租赁合同解除的时间点为2011年5月6日。理由是原告在该日向被告出具书面通知，告知鉴于租赁场所即将拆迁，要求被告必须于2011年6月30日前到原告公司结清租金及水电费，正式移交该场所。由于被告不在，该通知由其妻子代为签收。因此，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，应视为已将解除合同的书面通知送达被告，合同当即解除。
第2种意见认为，双方租赁合同解除的时间点为2011年6月30日。理由是《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故原告于2011年5月6日向被告发出的通知并不当即产生合同解除的效果，而是一个附期限的解除通知，必须待原告限定的合理期限届满后，双方的租赁关系才解除。
第3种意见认为，双方租赁合同解除的时间点为2011年8月15日。理由是原告自2011年8月起拒收被告的租金，并于2011年8月15日再次向被告发出解除合同的书面通知，要求被告必须于2011年8月17日前完全清空该租赁场所，按房屋原貌移交该场所。被告林某于当日在该通知上签名。因而原告在合理期限届满后于2011年8月15日再次向被告送达解除合同通知，双方于当日解除合同。
第4种意见认为，双方租赁合同解除的时间点为2012年3月31日。理由是原告从2011年5月6日第一次向被告方发函开始，期间根据客观情形，不断给予被告宽限期，直至最后一次发律师函，最终将解除租赁关系的时间点限定在了2012年3月31日。
笔者同意第3种意见。
合同解除权是一种形成权，依赖于解除权人的单方意思表示就能使权利发生、变更或者消灭。行使解除权的一方当事人只要向对方当事人作出解除合同的意思表示（即通知），并到达对方当事人，合同即被解除，既不需要对方当事人的同意、确认或答复，也不需要法院或仲裁机构的确认。除非双方因解除合同的效力发生争议诉至法院或仲裁机构，被法院或仲裁机构认定解除合同的理由不成立，则解除合同的行为无效。《合同法》第九十六条的规定就是上述法律原则的体现。通说认为，形成权的行使是不可附期限或附条件的，因为形成权本身就使法律关系处于不确定的状态，如果允许形成权附期限或附条件，将使法律关系处于更加不确定的状态，这不利于法律关系的稳定，并且对相对人也太过不利。《合同法》第九十九条第二款对同为形成权的债务抵销权就规定了不得附条件或附期限，遗憾的是，对同为形成权的解除权的行使却无相同限定，导致实践中的认知差异。
笔者认为，《合同法》第二百三十二条规定的不定期租赁合同当事人可以随时解除合同应属于《合同法》第九十四条第（五）项规定的&法律规定的其他情形&，因此，行使解除权时同样也适用《合同法》第九十六条规定的&合同自通知到达对方时解除&原则。二百三十二条规定的&出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人&不是对九十六条规定的例外，也不能将其看作是附条件或附期限的解除，而是出租人行使合同解除权之前的法定必经程序，在合理期限届满后，出租人还应有一个解除合同的通知形式。因此，不论是意见1中将原告第1次书面通知被告的时间作为合同解除时间或是意见2、4中将原告通知中限定被告搬离的时间作为合同解除时间，都有所偏颇，都只考虑了《合同法》中关于不定期租赁合同解除某一项规定，而未对所有规定进行通盘考虑。意见1显然违背了《合同法》第二百三十二条要求出租人提前告知的规定。法律赋予不定期租赁合同当事人随时解除合同的权利，对于维护租赁法律关系稳定的威胁能量是巨大的，正因为此，为了保证交易的稳定、保障更容易因合同关系变更或消灭而增加交易成本的承租人利益，《合同法》才对出租人解除合同做了在合理期限之前通知承租人的规定。而意见2、4显然违背了形成权的行使不可附条件或附期限的基本原则。解除权作为一种形成权，一经行使即生效，而实践中，也会出现出租人单方限定一个期限后承租人经协商得到更长宽限期，或承租人拒不肯搬离双方租赁关系继续存续，出租人也照收租金的情形，在这种情形下，如仍将搬离通知中的限期时间认定为合同解除时间显然与事实不符，在逻辑上亦存在矛盾。
如前所述，在具备当事人约定或法律规定的解除条件时，享有解除权的一方当事人即可行使合同解除权。此时，合同并不能自动解除，而是必须经过一定的程序即通知对方当事人才能解除。关于&通知&的形式，可以是书面、口头或其他特殊方式（如向法院起诉），但采用口头方式在对方当事人否认收到通知时，行使解除权的一方则难以证实其已通知对方。至于通知的具体内容，是否要有&解除合同&的明确表述，实践中亦存在不同观点。笔者认为，现实生活中，要求当事人完全按照法律规定严丝合缝地从事民事活动，显然过于苛求。只要通知中有终止双方主要权利义务的意思表示，即应视为解除合同的意思表示。本案中，原告因租赁场所即将被拆迁、合同目的难以实现而要求解除合同，具有合理、正当的理由，而非滥用其任意解除权。本案原告先后于2011年5月6日、8月15日书面通知被告方搬离和移交租赁场所，结合其向被告出具租金发票至2011年7月并从2011年9月起开始拒收租金的事实，可视为原告已在解除合同前给予被告合理的期限，故双方之间不定期租赁关系的解除时间应为2011年8月15日，双方的租赁关系于当天终止。
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如何解除不定期租赁合同
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租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁是指当事人双方明确约定了租赁期限的租赁形式。不定期租赁是指当事人没有约定租赁期限或约定的期限不明确的租赁形式，它包括确定的不定期租赁和推定的不定期租赁。根据《合同法》的规定，推定不定期租赁包括三种形式：一、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；二、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；三、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，经双方补充协议、或按合同其他条款以及习惯等方式仍不能确定的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，合同法规定当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。法律链接：&&&&&《合同法》236条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关内容的规定　　第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。　　第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：　　(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;　　(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;　　(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;　　(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 &
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相关法律知识解除不定期租赁合同的限制
　　某甲租用某乙的两间店面作为酒楼，双方未约定期限。日，乙书面通知甲，要求甲在6月19日前搬离所租房屋另用。同月18日，乙与丙签订了房屋买卖合同，将甲租用的房屋出卖给丙。甲认为，根据《》(以下简称《合同法》)第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙与丙签订买卖合同时，甲与乙仍然存在租赁关系。遂起诉要求在同等条件下享有该两间房屋的优先购买权。
　　本案的焦点在于，乙和丙签订房屋买卖合同时，甲乙之间是否就出卖的房屋仍然存在租赁关系?
　　一种意见认为，根据我国《合同法》94条和96条的规定，当事人单方解除合同的，解除合同的通知到达对方时合同即解除。乙于日将书面通知送达甲，要求解除租赁合同，故双方的租赁关系在6月16日即已经解除。乙与丙在18日签订买卖合同时，已经与甲没有租赁关系，甲不能够享有优先购买权。
　　第二种意见认为，根据《合同法》第232条的规定，出租人解除合同的，应当在合理的期限之前通知承租人。本案乙通知甲解除合同的期限不合理，且其在通知中明确要求甲6月19日前搬出，双方的合同应当到6月19日解除。因此甲享有优先权。
　　笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力，我国《合同法》第94条和96条分别作出了规定。94条规定：&有下列情形之一的，当事人可以解除合同：&&(五)法律规定的其他情形。&96条规定：&当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。&&&对于何为&法律规定的其他情形&?《合同法》第232条所规定的情形应当属于此列。该条规定:&当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。&结合上述的几条规定可以确定，在不定期租赁合同关系中，出租人解除租赁合同的，并非其通知到达承租人后合同即解除，至少有两个方面的限制：1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当根据通知所载具体内容确定租赁合同解除的具体时间。对于第1个方面的限制，《合同法》第232条已经有了明确的规定，只是没有具体到什么期限为合理的期限而已，这当中就存在法官自由裁量的问题。就上述的案件来说，乙要求开酒楼的甲3日内搬出所租赁的房屋，似乎不是一个合同的期限。同时，乙通知甲，要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋，应当视为乙同意甲租赁使用该房屋至6月19日。虽然乙的通知具有明确的要求与甲终止租赁关系的意思表示，但不能就此依据合同法第96条的规定，认为乙将具有终止与甲租赁关系意思表示的通知送达甲后，双方的租赁关系即行终止，而应当根据乙通知的内容确定租赁关系最终的终止时间。我们不能干涉和否认出租人要求终止租赁关系具体时间的意思表示。因而可以得出上面的第2点限制，即应当根据通知所载明的内容确定双方租赁关系终止的具体时间。同样，在其他符合条件的单方解除合同中，也应当以要求解除合同的通知内容确定合同的解除时间。比如，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方当事人完全可以向其发出通知，再次要求未履行的一方当事人在一个月内履行义务，否则合同解除。到期后迟延履行方仍未履行，我们确定合同解除的时间是权利人发出通知之日还是发出通知之日后的一个月?笔者认为应当是发出通知之日后的一个月。由此，我们是否可以对《合同法》第96条进行调整，即&&&当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。解除合同的通知自到达对方时发生法律效力。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力&?笔者认为完全可以，否则就否定了当事人解除合同等具体事项意思自治的合同权利。
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原标题：不定期租赁合同惹纠纷 合同可以随时解除
　　【案情】
　　沈女士在本市某小区购置了一套门面房，本来都打算自己经营面包房的，可是由于资金等原因，未能如愿开起面包房，为了不让门面房空关，于是沈女士就决定将该门面房出租给俞先生，双方经协商签订了《房屋租赁合同》。该租赁合同约定，沈女士将其所有的一套门面房出租给俞先生，租期为三年，月租金为人民币9000元。三年后，该租赁合同约定的租赁期限届满，俞先生打算继续租赁，沈女士也没有收回该门面房，但双方并没有另行签订书面的租赁合同。
　　又过了两年多，沈女士找到了合作伙伴，打算收回出租给俞先生的门面房，用作自己开面包房的经营用房，也就是要求解除其与俞先生之间的租赁关系，而且要求俞先生支付自当年1月1日起至交付门面房之日止的租金。可俞先生认为双方对给付租金的期限未明确约定，按照惯例是每年年底给付上年租金。对于当年的租金，其应在当年年底前支付，现在还未到给付期限，沈女士要求解除租赁关系，支付租金是没有道理的，故不同意沈女士的要求。后双方协商不成，无奈之下，沈女士起诉至法院。
　　【评析】
　　根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，对于租赁合同，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
　　在本案中，沈女士与俞先生之间的房屋租赁期限届满后，作为承租人的俞先生继续使用租赁房屋，而且沈女士对此没有提出异议，虽根据法律规定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方对租赁合同期满后的租赁关系并未采用书面形式确定下来，而在庭审中，双方当事人对对方陈述的租赁期限又相互予以否认，且均不能提供证据，故法院应认定该租赁关系是不定期租赁；对于双方间的不定期房屋租赁关系，沈女士和俞先生均可以随时主张解除，故对沈女士要求解除其与俞先生之间的房屋租赁关系的请求，法院应当予以支持。当然沈女士要求俞先生退还房屋应当给予其合理的期限，俞先生也应向沈女士支付相应的租金。
　　【判决】
　　法院支持了沈女士的诉讼请求。
　　上海市政法委案件评查专家
　　上海申房律师事务所主任 孙洪林
(责编：邢郑、夏晓伦)
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