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业主买房遭抵押18年无法办产权证:债权几度易手
/ 作者：小易
北京联盟摘要：前街一号
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联盟总结本文关键词语：业主因所购房屋被抵押无法办理产权证而饱受折磨。6月5日中午，75岁的牟令孝手拿青岛市中级人民法院行政判决书，眼睛里噙满泪水。与这位身患糖尿病的老人一样，青岛市崂山区香港东路79号淘金花园小区的34位业主，在过去的18年里一直饱受折磨，他们所购买的房屋遭抵押无法办理产权证，并因此产生了抢房、查封、官司等诸多麻烦。经过业主们多年的诉讼维权，今年3月21日，青岛市中级人民法院终审认定，当地房屋管理部门18年前办理的抵押权证违反法定程序，判决对该证予以撤销。然而，在这份不该出现的抵押权证“保驾”下，34位业主购得的已经被售房者抵押，且由此产生的债权又多次易手，甚至连房屋的所有权也存在争议。面对如此复杂的局面，业主们只能无奈兴叹，眼前的这一切该由谁负责，本该属于他们的产权证又何时能够拿到……01 业主购房后得知房屋遭抵押业主迟迟无法办理产权证是因为房屋早于购买时就已经被抵押。淘金花园小区位于青岛市崂山区南部，距离东侧海岸线仅500多米。该小区业主告诉前街一号（ID：qianjieyihao）采访人员，该小区于上世纪90年代后期建成，当时凭借相对优越的地理位置和较低的价格吸引了不少业主前来购房。据了解，该小区房屋系新大陆公司于1995年前后开发建设，在小区居民看来，这个小区从发售伊始就经历了一些波折，“先是开发商和开发区的一家公司签了预购合同，这家公司又把预购合同中约定的权利和义务转让给了丽业公司，最后等于是开发商把房子卖给了丽人物业公司，我们又从丽人物业公司买房。”从1997年下半年开始，业主们陆续从丽人物业公司购买住房。就在业主们入住后，他们却发现，房屋的产权证迟迟办不下来。业主王建（化名）表示，经过大家多方了解，原来早在他们购房期间，丽人物业就已经将该小区三栋居民楼抵押给了两家银行，“但是包括丽人物业在内，从来没有任何人正式告知过业主这个情况。”王建告诉前街一号采访人员，出现这一情况后，业主们就开始走上了维权之路。随着对此事的深入了解，他们逐渐发现，丽人物业之所以能够取得银行方面的抵押借款，与当时青岛市崂山区房产管理局办理的“青崂房抵押字第036号抵押权证”（以下简称“036号抵押权证”）有着密切的关系。在该抵押权证复印件上，前街一号采访人员看到，其抵押期限为日至日，抵押房屋状况明确注明了该小区C1型公寓和C2型西、中两个单元。而业主提供的购房合同显示，早在1997年，就已经有被抵押房屋的业主与丽人物业签订了购房合同；在该抵押期限内，也有业主签署了购买合同，但合同中丝毫没有体现房屋已被抵押的事实。02 业主胜诉 抵押权证被撤销2014年5月，崂山区人民法院作出判决。在获得了相关证据材料之后，2014年，该小区一名房姓业主以崂山区房地产开发管理局为被告，针对该单位办理的抵押权证是否合法合规的问题，向崂山区人民法院提起行政诉讼。日，崂山区人民法院对该案作出判决，认为崂山区房地产管理局在核发“036号抵押权证”过程中，未尽到审慎审查义务，认定事实不清、违反法定程序，并判决“依法撤销被告于日核发的青崂房抵押字第036号房屋抵押权证。被告方不服判决上诉，山东省青岛市中级人民法院于今年3月21日作出终审判决，驳回了上诉，维持原判。今年4月15日，已经更名为崂山区国土资源分局的被告方在其官方网站上发布了《作废公告》，宣布根据青岛市中级人民法院的判决，将“青崂房抵押字第036号”《房屋抵押权证》作废。对此，业主们感到些许欣慰，却不敢有丝毫放松。“这最多算是万里长征走出的第一步，这些房子的事情太复杂”，一位业主告诉前街一号采访人员，尽管抵押权证已被撤销，但这34套房屋遭抵押已是事实，由此产生的债权被转手过多次，且房屋数次被查封，甚至有公司通过相关手段已经拿到了包含房屋的所有权属于自己内容的执行裁定书，“想拿回我们的产权证，就要突破这些障碍，对于我们老百姓来说，实在是很难了。”03 债权几度易手 所有权被判他人判决书显示房屋债权几经易手。经法院查明，1997年下半年，丽人物业公司因小区开发商未能履行合同，向法院申请强制执行，并获得法院裁定，“查封小区开发商位于C1、C2、C3公寓住房；上述房屋在查封期间由丽人物业公司保管并可出售。”1997年12月，丽人物业以C1整栋楼、C2楼中西单元为抵押，向光大银行青岛分行贷款1400万元，并由崂山房产局办理了《房屋抵押权证》。后来，法院认定，房产局为存在争议且处于查封期间的房屋办理抵押权证，不符合相关规定，于2016年被撤销。1998年11月，丽人物业公司的银行贷款到期后，未能偿还贷款本息，银行将其告上法庭，并查封了作为抵押物的淘金花园34套房产。小区业主王建表示，当时银行是要对这些房屋进行拍卖或变卖的，但由于业主实际占有房屋，所以没能实现。2006年12月，这34套房屋作为“未受清偿的债权”，被光大银行青岛分行以100万元的价格转让给北京某投资有限公司，法院裁定对这些房产继续查封，执行案件中的权利义务由该公司继受。2009年1月，该公司又将所涉债权，以100万元的价格转让给青岛天世隆工贸有限公司。同年11月，山东省高级人民法院裁定，将此前的涉案借款合同纠纷指定枣庄市台儿庄法院执行。日，台儿庄法院作出执行裁定，将34套住房作价3400多万，交付青岛天世隆有限公司抵偿丽人公司所欠债务，“该34套住房所有权自本裁定送达之日起归申请执行人青岛天世隆有限公司所有”，可持本裁定书至有关机构办理产权过户登记手续。而两个月之后，青岛天世隆工贸有限公司的名称变更为青岛润邦房地产投资咨询有限公司（以下简称润邦公司）。在业主们看来，台儿庄法院的裁定无异于一场噩梦，“原本是我们花钱买的房子，被抵押转手几次之后，居然在法律上把所有权也给了别人，而我们只能眼睁睁看着，哪有这样的道理？”04 房屋遭抢占 业主成被告业主们发现，自台儿庄法院作出裁定后，润邦公司就开始采取各种办方法，试图取得这34套房屋的实际控制权。而在此之前，10多年始终无法办理产权证的忧虑，以及多次房屋遭查封的消息，已经让业主们身心俱疲，“再加上润邦公司抢房、起诉业主的行为，已经让不少人处于崩溃的边缘。”在前街一号采访人员采访过程中，75岁的业主牟孝令几度落泪。当年，牟先生还不到60岁，购买这套住房几乎花光了他一生的积蓄。而如今18年过去了，他已经从壮年变成了头发斑白的老人，却未曾见过一眼自己房子的产权证，“这件事给我和家人带来了巨大的精神折磨，给我的也带来了很大的影响。”据业主们回忆，在台儿庄法院作出执行裁定后，天世隆公司就派人在每家门上贴上了通知，要求业主腾退房屋。采访人员在业主王建保留的通知照片上看到，该公司称业主可在接到本通知7日内，“与我公司签订房屋买卖合同，并支付房款”，否则，一旦期限届满，该公司将“采取坚决、有力措施维护自身合法权益，因此导致阁下利益受损，我公司不承担任何责任。”在业主们看来，润邦公司（即天世隆公司）在抢占房屋方面可谓说到做到。据C1楼2单元业主曲智坚回忆，2014年8月，他正在对自己的房子进行装修，以供子女结婚使用。而就在8月下旬的一天，曲先生带着工人回家干活，突然发现门打不开了，“我就觉得非常奇怪，结果这时候，门从里面打开了，两个年轻男的赤裸着上身，穿着短裤，腰上还挂着刀子，说是给润邦公司看房子的。”随后，曲先生报警，警察赶到后认为该事件属于经济纠纷，无法立案。此后大约一个月时间，这两名男子一直待在曲先生家中，并且晚上经常喝酒、喊叫，严重扰乱邻居。9月下旬，曲先生在邻居的帮助下，趁两人外出吃饭的机会，又将房屋抢回。据邻居介绍，他们将房屋抢回之后，直接将门焊死，“就是这样，润邦公司的人第二天凌晨又带着电锯返回试图再次进入房内，当时邻居一百多人出来，才保住了房子。我们不能不管，如果有一个人房子被抢，那么34户最终都会被抢占。”除此之外，就在不久前，C2楼2单元202业主李洪生还接到了青岛市崂山区人民法院的传票。原告系润邦公司，事由为李洪生私自占用原告所有房产，且多次沟通无果，从而提出向被告收取4年租金共计96000元的诉讼请求。目前，该案已经开庭，但尚未宣判。业主们认为，如今他们拿着房管部门办理抵押权证违反法律程序的判决结果，而润邦公司方面却持有房屋所有权归该公司的执行裁定，造成这种尴尬局面的根源，就是当年房管部门违规办理的“036号抵押权证”，“业主要承受着随时可能发生的骚扰，我们真的不知道该怎么办，不知道这件事情甚至到底能不能得到解决。”05 房管部门：执行法院判决 道理上不认为有错针对此事，前街一号采访人员于6月6日与青岛市崂山区委宣传部取得联系。6月7日上午，崂山区委宣传部责成崂山区不动产权登记中心回答相关问题。该中心现任负责人张先生表示，作为崂山国土资源分局的下属部门，不动产权登记中心承担了原崂山区房产局的部分工作职能。对于山东省中级人民法院作出的终审判决，该部门已经执行，撤销了“036号抵押权证”。至于办理该抵押权证后所产生的一系列问题应由谁担责，张先生表示，对于判决产生的法律责任或者行政责任，“该谁承担谁承担，该部门承担（由）部门承担，该个人承担（由）个人承担”，对于这个问题，还要客观公正地去看，“看看到底产生了什么样的后果。”他表示，当年丽人物业在两家银行都做了抵押，办理的抵押权证是一样的，“都是036号（抵押权证），抵押给另一家银行的房子就给业主办下来产权证了。从法律上讲，我们执行判决，但是从理上讲，你能说当年的抵押权证发错了吗？”张先生称，淘金花园34位业主的房产所涉及的问题非常复杂，时至今日，这些房子上仍然有两笔查封，预计到2017年能够解封。“即便真的解封了，业主想办房产证也非常困难，因为已经有法院将所有权判给了天世隆（润邦）公司”，但目前并没有为该公司办理产权证，“如果该公司向中心方面提出办证申请，我们也会向台儿庄法院提出异议，因为房屋毕竟是有业主在居住的。”张先生同时表示，在崂山区乃至青岛市，诸如此类的问题产权项目并非个案。当年在城市开发过程当中，一些开发企业在获取土地、规划、验收、预售等环节上都出现了一些问题，导致很多的小区居民无法拿到房产证。崂山区从2011年年底，就成立了由区领导挂帅的问题产权领导小组，首批34个目标项目中，就包括淘金花园34户所存在的产权问题，并且在此基础上专门成立了“淘金花园办证领导小组”，首先解决了丽人物业与另一家银行之间的抵押贷款问题，并给绝大多数涉事业主办理了产权证。张先生坦承，在办理丽人物业与光大银行房屋抵押贷款一案过程中，政府部门遇到了较大困难，一是法院将房屋所有权判给了天世隆（润邦）公司，二是这34户房产仍处于法院查封状态中。他表示，目前，政府非常希望能够和业主形成合力，相互配合促进事情的解决。张先生最后称，“淘金花园办证领导小组”至今也没有解散，无论如何，帮助业主妥善解决问题是政府的责任。本月内，区政府将会召开针对全区30个左右存在问题产权现象小区的专门会议，研究下一步的解决方案，以及相关文件的出台等事宜。
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您当前的位置 ：&&&&&&&&&&&&&正文房子被开发商抵押 77业主维权8年夺回房产证　日 09:26:21　住在杭州网
　　晓港湾B2栋被开发商抵押给银行导致业主被封房，法院最终说服银行放弃抵押权
　　购房合同签了，交了首付，房子也住进去了，直到法院来查封房屋，广州海珠区晓港湾小区B2幢的77户业主才得知，开发商将整栋楼抵押给了银行，贷款4000万元巨款，却无力偿还。77户业主打起了长达八年的&房屋保卫战&，海珠区法院执行局最终说服银行放弃抵押权，帮助小业主拿回房产证。
　　开发商挪用贷款业主房屋被查封
　　2004年，位于地铁二号线规划站点附近的晓港湾小区B2幢公开发售，退休职工陈伯毫不犹豫拿出半生的积蓄，精心挑选了一套电梯房，可没想到原来整个B2幢在2003年就被开发商抵押给了中国银行。
　　业主李阿姨于日与开发商签约购房，总金额25万余元，首付8万余元，其余分期付款。李阿姨表示，由于房管部门打不到单子，无法查询B2幢是否存在抵押，怎么也没想到开发商在挪用银行抵押贷款的情况下，将房子卖给他们。
　　2005年，银行在广州市中院起诉，要求拍卖整个B2幢住宅以偿还抵押贷款。2007年4月，广州市中院依法查封了B2幢全部房产，业主们急了，连忙提出执行异议。面临随时都有可能无家可归的困境，为了保住自己的房子，陈伯、李阿姨等业主就此走上了信访之路。
　　日，广州中院裁定业主们提出的执行异议不成立，但了解到B2幢业主的情况，告知他们将剩余的购房款支付到法院用于执行，可依法解封。日，业主们东拼西凑交齐了近1200万元购房余款，法院于同年4月解封了房屋。
　　业主权益优先获法院支持
　　为了拿回房产证，陈伯、李阿姨等6户业主最先起诉开发商，并将银行列为第三人。海珠区法院认为，李阿姨已经全部履行了合同义务，其合法权益应依法受到保护。依据相关法律法规，在不动产问题上发生权利冲突时，权利受保护的顺序依次为：消费者权益、工程价款、抵押权和其他债权。
　　据此，海珠区法院判令开发商在房地产被依法涂销抵押、产权过户的法律障碍消除之日起3日内，协同业主到房管部门办理房屋产权属证书的手续。据悉，这样的判决在广州法院尚属首例。
　　6户业主的成功案例无疑给其余业主打了一针强心药，71户业主随即提起诉讼。在获得法律支持后，77户业主最终来到了海珠法院执行局，但他们要求办理房产证的判决内容与开发商挪用抵押款的历史遗留问题之间的冲突，却让执行局法官们犯了难。
　　被开发商挪用的B2幢银行贷款仅本金就有4000万之巨，业主没有义务也没有理由去为开发商偿还贷款，银行没有收回贷款就不会涂销抵押，不涂销抵押又无法办出房产证&&似乎成了一个难以化解的执行难题。
　　法官说服银行放弃抵押权
　　海珠法院主管副院长陈世杰、执行局长邵山立即启动了&执行难&案件应急机制，指派长期在审判、执行一线工作的&学者型&法官&&副局长杨斌、有长达十三年执行工作经验的执行二庭副庭长周群共同办理该批案件。
　　考虑到晓港湾B2幢的复杂历史背景，杨副局长和周群法官抓住B2幢业主未缴纳的剩余房款已自愿缴纳到市中院代管的执行契机，经上级院、局领导后主动联系抵押银行、房管部门，并将案件情况以公函形式告知抵押支行的上级总行，争取得到银行领导的支持。
　　法官们一心为民的良苦用心打动了房管部门、抵押银行及其上级领导，银行最终同意在自行到市中院领取晓港湾B2幢业主缴纳的剩余房款后涂销抵押，房管部门也开通了绿色通道及时办理了陈伯和邻居们的房产证。
　　4月6日，最先起诉的6业主拿到属于自己的房产证，陈伯激动地握住周群法官的手，他说，&为了房产证，我打了&八年抗战&，没想到法院执行局用四个月就解决了&。
　　据了解，其余71户业主房屋的抵押已经被银行涂销，只差房管部门依程序颁发房产证。
来源：信息时报 　作者：魏徽徽 何小敏 和韵　编辑：周杭最后编辑：周杭
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| 广西-百色 | 发布： 00:49:56
您好：我是按揭贷款买了套房，但不知整栋楼己被开发商底押出去了。今接到法院通知要我们在十天内交完所欠款。不然就要被查封、拍卖请问我们该怎么维护、我们的权益？
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