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开发商无权承诺学区事宜 能否上名校说了不算
作者：门庭婷
“教育地产”概念层出不穷 新房承诺学区资格未兑现 买了学区房户口无法迁入
　　无论调控与否，学区房一直是楼市的抢手货。无论是在一手房还是二手房市场，“学区”一直是左右房产价格的重要因素，尤其是在二手房市场中，同一区域内，划分到不同学区的房子，单价或相差过万。但是买了学区房，却没上成名校的案例在现实生活中时有发生。律师提醒，开发商售房时，对于学区的承诺往往不具效应，购房者购房时应多加考察，而购买二手学区房，应对区域内招生政策详细了解，并在合同条款中对于户籍问题做出特殊规定。
　　无论调控与否，学区房一直是楼市的抢手货。无论是在一手房还是二手房市场，“学区”一直是左右房产价格的重要因素，尤其是在二手房市场中，同一区域内，划分到不同学区的房子，单价或相差过万。但是买了学区房，却没上成名校的案例在现实生活中时有发生。律师提醒，开发商售房时，对于学区的承诺往往不具法律效应，购房者购房时应多加考察，而购买二手学区房，应对区域内招生政策详细了解，并在合同条款中对于户籍问题做出特殊规定。
　　提示：开发商无权承诺学区事宜
　　针对刘女士的案例，北京金诚同达律师事务所的于志红律师解释道，目前楼盘中的教育配套，是在出让时就由政府规划好的，如果该地块无规划学校，后期也基本不可能会有。社区内教育配套建成后，开发商要交给教委，由教委引进教育机构，根据区域内教育资源进行划片分配。因此开发商无法也无权对学区问题进行承诺。在上述案例中，开发商与刘女士签订的购房合同中，对于教育配套并没有明确的约定，因此刘女士也无法通过合同来主张自己的权利。开发商虽在宣传中有使用过“教育大盘”的宣传用语，但并没有对具体学校品牌进行承诺，因此无法定义“教育大盘”的具体概念，也不能构成虚假宣传。
　　对于像刘女士这样的业主，在发现问题时，只能自己尽早想办法，不能将希望寄托于这些无效的承诺上。
　　案例：买了学区房 户口无法迁入
　　教育问题是冯先生家里的头等大事，他们全家一直居住在朝阳区，但他认为海淀区的教育资源较为丰富，因此从孩子出生起，就开始筹划在海淀区购买一处学区房。
　　经过反复考察和比较，他最终选择了一处中关村一小的学区房。在反复商议之下，他以每平方米近6万元的单价买下了该套房子，2012年年中，他与原房主完成了交易手续，并拿到了房产证。冯先生告诉我们，拿到房产证的那一刻十分兴奋，感觉儿子的上学问题终于解决了。可当他兴奋地到房子所在地派出所准备将一家三口户籍迁入时，户籍民警却告知他户口不能迁入，因为原房主一家的户口还依然挂靠在此处房产上。一处房产只能落一户，在原房主未迁出自己的户口之前，冯先生不能落户。
　　于是，冯先生开始联系前房主，第一次通话时，原房主表示会尽快将户口迁出。但时隔一月冯先生再次来到派出所时发现，原房主的户口依然还在，这时再与其联系，电话就再也打不通了。有经验的人告诉冯先生，让他得尽快把这事儿给解决了，因为像中关村一小这样的学校，对于孩子的户籍时间都是有规定的，如果不尽快迁入，等到了上学的年龄，很有可能就会因为常住年限不足而被拒绝。
　　支招：如合同有相关条款可向法院起诉要求赔偿
　　北京金诚同达律师事务所的于志红律师表示，学区房产生的纠纷一直存在，因为名校入学资格越来越抢手，学区格也较高，因此会有部分房主想通过售房获利，但又不想放弃原有的入学资格。对于冯先生所遇到的情况，冯先生可以仔细查阅一下合同。如果双方签订合同时采用的是《北京市存量房买卖合同示范文本》，在该合同第十条，权属转移登记中，有关于户口迁移的条款，冯先生可参照此条款内容，向人民法院起诉主张自己的合法权利。
　　而如果双方的合同中，对此没有具体的规定，那么冯先生就只能想办法找到原房主协商解决，因为从法律上，他购买学区房的目的并没有办法得到保障。
　　提醒：一手房要谨慎 二手房要仔细
　　于律师同时提醒购房者，购买学区房，购房者一定要学会规避自己的风险。
　　在购买一手房时，如果名校位于社区附近，一定不能只相信开发商的一面之词，应到学校或学校所属教委进行咨询，明确该学校的划片范围，尤其是尽量打听清楚入住后的划片范围，因为可入学范围是会发生变化的，教委有可能根据生源数量进行合理调配。
　　对于社区内未建成的配套学校，引入品牌等要获得尽量详尽的信息。目前楼盘中的教育配套，是在土地出让时就由政府规划好的，如果该地块无规划学校，后期也基本不可能会有，即使在社区内配建的学校，如果是公立学校，建成后也是要交由教委，由教委根据区域内教育资源，再进行划片分配。
　　如果购房者选择购买二手学区房，那更应该仔细做功课。二手学区房购买后能否成功入学，很大程度上取决于购房者有没有将功课做仔细。首先，要明确所购房屋到底是划归哪所学校，其次要关注该学校对于适龄儿童入学条件的相关规定，像海淀很多著名小学，大都要求至少三年的户籍，还有部分房子只附带一个学区名额，如果前任房主已经占用，该房就不能称之为学区房了。
　　把这些条件弄清楚后，在签订购房合同时，也应对于户籍迁出条款多加留意，在合同上做出详尽的规定，以免之后因此问题发生不必要的纠纷。
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15:02&&来源：中国广播网&
　　中广网北京4月23日消息 中国乡村之声《举案说法》特别报道：在乡镇上如果能有一间门面房，做一些小买卖，也是一个不错的副业。大家知道，商铺装修挺费钱的，所以一般商铺合同都比较长。今天谁是谁非说的就是，房东口头上同意续租了，合同到期，房东想收回房屋可以吗？
　　2009年１月闵老板租了个小门面房，和房东老马签了3年的合同。闵老板经营了1年多，房东老马亲戚的朋友老周也想在镇上开个小商店，就找到了老马。老马跟闵老板商量了一下，闵老板也同意退租，这样老马就把房子转租给了老周，时间是从2010年4月，到2013年4月。
　　2012年8月的时候，老周想把店面好好装修一下，提升一下档次，就在一次和老马吃饭的时候，问他等合同到期之后，可不可以续租，老马当时口头上同意了，当时在酒桌上，还有老马的亲戚，也就是老周的朋友小马在。
　　可是等老周把房子装修好了，重新开业半年多后，老马以房子租期到了为由，要收回房子，老周说老马曾口头上同意续租，而且投入了七八万块钱进行了重新装修，不同意退租。
　　如果房子真的收回，老周损失确实不小。那房东在酒桌上口头上同意续租，在法律上有多大效力呢？
　　北京致诚农民工法律援助与研究中心的陈星律师：首先要考虑当时老马表述这种承诺的时候是否神志清楚，如果真的喝多了，神志不清了，根据《民法通则》的若干问题意见，神志不清的人所做的民事行为是无效的。如果说当时他神志是清楚的，他这种承诺就具有合同的效力，因为《合同法》规定的合同有书面、口头的还有其他形式，这种口头的承诺也属于合同的一种。当时喝酒的时候有证人，能够证明当时他承诺了要续租，要取到这个证人证言。另外，现在如果他能够继续经营继续租，经过诉讼能达成，如果达不了，老马应当赔偿老周装修费的损失，也就是说剩余租赁期内装修损失。因为根据《合同法》规定，如果租赁合同超过六个月，应该签订书面形式，如果没有签订，仅答应了双方形成的合同，属于不定期的，所以他应当承担剩余租赁期内装修残值的损失。现在的书面形式的合同也挺多了，合同书、传真、信件以及现在用的电子邮件，都可以。
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编辑：杨滢承诺给我的房 咋成了别人家
原标题：承诺给我的房 咋成了别人家
　　这就是我们住了18年的房子，现如今大门紧锁城市晚报讯 当初去单位应聘，单位曾在协议中以房屋的居住权和归属权归林先生为条件，聘请林先生为单位下属公司负责人，为此，林先生一家三口在此居住18年。而后几年，原本规定5年内归还的保证金没有返还，老板欠债，将此房屋抵债转于他人。住了10多年的房子突然成了别人家昨日，长春市民林先生站在自己居住了18年的房屋门前仍有些不解，他说这房子原本就应该归他，不知为何成了别人的，他坚持了多年，可还是成了现在的情况。林先生所说的房屋位于长春市解放大路北胡同与青海胡同交会处的一栋60多平方米的老楼，新更换的门窗紧锁，透过窗户向屋内望去，只是一个空屋子，没有一样家具。林先生告诉记者，他在这里住了18年，现在这房子成了别人的，而且房主是通过法律程序获得了房屋的所有权，这一点，让他始终不能接受。林先生介绍，早在1995年，他与工作单位长春市春泉实业公司签订招聘合同，在单位担任公司下属的朝阳金属结构设备厂和即将建立的药机厂相应负责人。当时合同中第三条明确规定，“公司保证在其调入本单位后三个月内交两室一厅住房，同时林先生需要缴纳4万元住房保证金，该保证金在单位工作满5年时，及时返还全部保证金。”而第七条规定中提到“林先生在单位退休后房屋产权归他本人所有。”按理来说，这房子顺理成章就是他的，可现在怎么就成了别人的。昨日，记者在一份来自长春市朝阳区人民法院的民事裁定书中看到，2006年刘某与林先生的老板因为债务纠纷，并在当时达成了“协议书”，裁定被执行人林先生老板夫妇名下的该房屋归申请执行人刘某居住、使用抵偿欠款10万元。老板“一房卖两主”新房主“请”他搬家 林先生一家交了3万元（合同规定是4万）的保证金，按照规定，5年后，老板和老板娘应该返还其保证金，“当时我去要求归还，老板说没有钱，不能黄，让我住着。”林先生说，考虑有合同在，他也没有多想，一直在此居住。2006年，他接到来自法院的传票，说他居住的房子已经裁定给了一位姓刘的人，裁定书上表示，林先生的老板与姓刘的人之间有债务纠纷，经第三方与申请执行人协商，自愿达成了以物抵债协议用其名下房屋抵款10万元……林先生不知发生了什么事，多次找老板，并把自己的情况提供给刘姓人员和法院，刘某撤诉。2011年，林先生再次收到法院传票，这次，刘某以原告身份告知林先生迁房。“我与公司签署合同，并交纳保证金，待我退休后房屋所有权归我。”林先生说，2011年6月，刘某获得了房屋所有权，故提起民事诉讼，要求他从该房子搬离，并要求他替其垫付供热费9233.36元及房费873.37元，而他有聘用合同，所以不同意给付。林先生认为，从1995年至今，他一直居住于此，其间，老板从未向他要过房子，房子是他被聘用时的劳动报酬，居住此房是合法的。现在就算是让他搬走，当初的三万元抵押金和利息总该还给我吧。法院判决房屋归还合法主人所有去年10月，长春市朝阳区人民法院就此事予以判决，法院认为，日该房屋所有权已经依法登记于刘某名下，所以刘某作为该不动产房屋的权利人要求林先生搬离此屋的主张，于法有据，予以支持。而刘某请求的供热费及房费的主张，是林先生居住房屋期间发生的费用，现刘某已经垫付，并有票据为凭，所以林先生应支付刘某上述费用。而关于林先生抗辩主张其签有《招聘合同书》并交纳了房屋保证金，对该房屋享有合法居住权一节，因属另一种法律关系，应另行告诉。对于此项判决，林先生表示，他尊重法律，但此事的关键是要找到老板，毕竟合同是有效的，但是一直联系不到老板。（记者 李娜/报道 吴然/摄）
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科技 · 健康锁眼3次被堵房主装监控“捉凶” 竟是房屋中介(图)
10月24日，张先生展示换了三次的锁芯与相关收据。图/实习生胡冬冬
监控录像拍到张先生家门锁孔被人用强力胶水堵住。视频截图
　　红网长沙10月25日讯（潇湘晨报记者 张莹 实习生 孙林）不久前，市民张智（化名）搬进了雨花区曙光大邸小区。可乔迁新居第二天，倒霉的事接踵而至，家里的门锁接连遭“暗算”，不是被塞进口香糖，就是被抹了万能胶。换过三次锁后，他只能买套监控设备锁定“真凶”，“竟然是之前找过的房屋中介！”　　记者了解到，张智买的是二手房，曾委托长沙新环境房地产经纪连锁有限公司左家塘店看房，还签过违约协议。新环境公司并不承认破坏过张智的门锁，认为张私下与前房东成交，须赔偿1万元。
　　无奈 半月换了三次锁，装监控捉“凶”　　搬进新家第二天，张智家门锁就被塞进了口香糖。他以为是小区里的孩子搞恶作剧，但隔天再回家时，他觉得不对劲了：“门锁翘了起来，扳不动，心想是不是小偷做了手脚啊。”他叫了急开锁，确认锁孔里被灌了万能胶水。　　两个星期内，张智连续发现，要么锁孔插不进钥匙，要么插进去也转不动。“怎么这么倒霉？”他前后换了三次锁，花了600多块钱。　　他还说，这样的“偷袭”一般发生在下午，大概3点到6点，趁他出门上班的时候，“害我每天都担心晚上进不了家门”。　　为了搞清楚真相，张智“下血本”，花800多元买了一套监控设备，装在楼道里，对准自家大门。　　吃惊 监控中，堵锁男子疑为中介工作人员　　10月12日，监控录像中出现了一个微胖男子，把手里的胶水对准了锁孔。他动作很快，整个过程只有短短十几秒，然后悄悄离开。　　“这不是我之前认识的二手房中介吗？”张智大吃一惊。他找到小区保安队陈队长。张提供的视频有点“业余”，只拍到男子的背面，陈队长通过对比电梯和户外监控，再分析男子的衣着和出现时间，基本确定他就是灌胶水的人。　　为此，陈队长找了就开在小区外的“新环境”房屋中介，负责人说不知道有这回事。了解到双方之间可能有些协约纠纷，他也只能劝负责人“不要用非常手段，有问题可以走法律途径”。　　但过了不到一周，锁孔又被堵了。陈队长说，“新环境”有员工在小区租房，出入门禁不需通过保安放行，所以没办法防范。张智只好向左家塘派出所报警。　　“搬家那天被‘新环境’的人看到了，在我家门口站了好久，说会让我不好过。”张智说，之前确实是找过“新环境”看二手房，也就是现在入住的这一套，“但当时我觉得费用有点高，之后就没跟他们接触了，后来偶然碰到房东，就私下成交了”。按照他的说法，买卖房子过程并没有“新环境”介入，但现在对方索要1万元中介费。　　调查 赔偿协议落款不是当事人　　此前，有电视媒体在“新环境”找到了微胖男子，他并不承认曾上门堵锁。另一女性工作人员介绍，张当时一开始说不买这套房，谈价都谈了好久，后来又撇下中介买了，是违反协议的。　　10月24日，记者来到长沙新环境房地产经纪连锁有限公司左家塘店。工作人员出示了一份“承诺书”：“除左家塘店，不会在其他中介公司成交以及与房东私下成交，包括本人和介绍亲戚及朋友。如有此事项发生，本人自愿按照双方签订的居间服务协议中相关规定，支付现金人民币壹万元整作为违约赔偿金。”落款为“谭××”（注：本报隐去），是张智的姨妈。　　此外，还有一份“居间服务协议”复印件，也写着“若甲方避开乙方与房主私下成交，乙方有权要求甲方仍缴足居间服务费，同时甲方向乙方交付相等于意向购价的百分之三的赔偿金……”但协议上未盖公章，也没有签约时间。　　目前，“新环境”方面称，不排除通过法律手段解决此事。　　但张坚持认为，这份协议不具有法律效力。前房主廖女士也说，委托“新环境”卖房一年多没卖出去，她就把钥匙收回来给朋友住，“后来碰到张智，他问我房子卖了没有，我说没有……”（奖励线索提供人王先生30元）　　声音　　如果“新环境”真的采取了堵锁孔的非常手段，影响到张先生房屋的正常使用居住，按照《侵权责任法》、《民法通则》的规定已构成民事侵权。　　购买二手房的市民也需要注意一些事项，才能避免日后“扯麻纱”。对于买方来说，要查看卖方的房屋产权证件、身份证、土地使用权证书、结婚证等原件，确保房屋所有权没有争议；对于卖方来说，应该以房地局的第三方监管账户作为房屋过户平台，要求买方将购房款汇入后再过户。——黄红斌律师　　律师观点 堵锁孔行为已构成民事侵权　　湖南泰宗律师事务所律师黄红斌认为，“新环境”所出示“承诺书”实际上对张智没有法律上的约束力，因为“主体不对”，“签署承诺的是谭××，而不是承诺书约定的合同主体”。“居间服务协议”上没有“新环境”盖章，也没签订时间，无法明确张智是通过“新环境”的中介服务而买房。所以，黄红斌认为，张智不需向“新环境”赔偿1万元。　　黄红斌说，如果“新环境”真的采取了堵锁孔的非常手段，影响到张先生房屋的正常使用居住，按照《侵权责任法》、《民法通则》的规定已构成民事侵权。　　房屋中介公司要怎样防范新旧房主私下交易的情况出现？黄红斌认为，首先要在中介合同中明确约定合同主体人，即提供中介服务的对象应包含的人员是哪些。其次，中介公司能够得到居间报酬的前提是促成交易双方达成房屋买卖合同，在履行合同时应该保护好自己的商业秘密。　　购买二手房的市民也需要注意一些事项，才能避免日后“扯麻纱”。黄红斌提醒，留意中介公司提供的服务是否已按合同内容达到，仔细阅读各项条款。
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