限购后房子买不成了，签好的合同怎么办？
广州限购新政推出不久，佛山也紧跟脚步，“加码”限购。
日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》(佛府办函〔号)。自日零时起执行。
⊙限购区域不变。（包括禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇）
⊙本市户籍居民限购区域内限购2套住房。
⊙非本市户籍居民在限购区域内购房，须提供2年内连续1年以上社保或个税证明，且限购一套。
⊙二手房不受影响。
限购政策一出，不同区域的房价必然有所变动，加上不符合购房条件的情况，就差临门一脚，买不到房子的市民肯定不少。
其中，涉及的合同关系又应该如何处理？
首先，来看看下面的案例。
卖方单方违约，被判无效！
佛山南海的方小姐买下甥舅联名的一座房子，以135万元的价格签订了合同。不料，其中的舅舅要把房子买下，给准备结婚的儿子，突然通知取消交易。
这时，方小姐已将旧房子卖掉，无家可归。一气之下，她将两人告上法庭。
法院经审理认为，卖方无正当理由拒不继续出售房屋，已经构成违约。最后，不仅判决两人协助方小姐办理变更过户登记，还要求其按合同赔偿违约金10万元。
资格不符还买房，要承担一定责任！
裴小姐在中介公司的介绍下，相中南海黄岐某套房，随后与屋主代理人签订了《房屋买卖合约》。
合同签订后，代理人麦某一直联系不上，也未协助办理房屋过户手续。后来，裴小姐才知道房屋早已转卖他人，于是将卖方及代理人告上法庭。
法院经审理认为，《房屋买卖合约》合法有效。但是，由于裴小姐并不具备在佛山地区购买房屋的条件，却还是签订了合同，自身也有过错。
另外，屋主在未与裴小姐协商解除合同的情况下，将房屋另行过户到案外人名下，对《房屋买卖合约》无法实际履行也具有一定的过错。
最后，法院酌情判决屋主退回定金10000元。
那么具体来说，针对限购后发生的不同情况，法律到底是如何认定的？南海法院的专业法官前来支招！
Q：限购政策一出，房子买不成了，签了的合同怎么办？
A：签订合同后，限购政策出台，导致购房人无购房资格的，一般均认为属于政策原因导致的情势变更，合同无法继续履行，买卖双方均无过错，无需承担违约责任。
Q：限购限贷政策施行后，贷不到款，买方需要负违约责任吗？
A：签订合同后，限贷政策出台，导致买方无法贷款的，分两种情形：
?双方仅约定贷款支付剩余房款的，则属于情势变更导致合同无法履行，买卖双方均无过错，应解除合同，并返还购房款；
?双方除约定贷款支付外，还补充“贷款不能时，应采用现金等其他方式付款”等条款，则买方应承担无法付款的违约责任。
Q：如因限贷限购政策出台，二手房买卖合同无法实际履行，还需要付中介费吗？
A：?如果在二手房买卖过程中发生情势变更，导致合同无法履行，买卖双方、中介方对此均没有过错，无需支付中介服务费，但应支付其必要的劳务费用。
?限购限贷之后签订的购房合同，中介方、买方都应对买方的购房能力、资格、贷款资格等作了解注意。
?倘若限购限贷政策出台了一段时间，仍签订无法实际履行的房屋买卖合同，可认为中介方、买方均未尽到注意、提醒义务，需要承担相应责任。
Q:由于购房政策发生变动，周边价格产生浮动，买卖其中一方违约，另一方应如何维权？
A:?如卖方单方违约，不愿办理过户，因违约方并无单方解除权，守约的买方可要求其收取剩余房款，并办理过户。
提醒：要注意及时保存证据材料，证明不愿收取房款并办理过户的是卖方。
?反之，如果签订购房合同后，买方单方违约，不愿支付剩余房款。法律支持守约的卖方，可自由选择要求解约或继续履约。
但由于给付剩余房款在实际情况中操作难度大，履行困难，卖方通常要求解约，并由买方承担违约责任。
在大城市买房子本就艰难，可不要因为不熟悉相关规定，再吃亏啦！
来源：南海法院
编辑：陈美玉
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手机客户端因限购导致解除买卖合同，可否要求退还中介费？
胡权律师观点：因限购导致买方无购房资格从而解除合同，中介是否需要退还中介费用？应当基于《房屋买卖合同》中关于中介服务项目的约定，有约定则从约定；若合同中未对居间方的义务作出明确约定，则应当依据合同法的相关规定，并根据服务内容、完成程度等判定应当支付的合理服务费用。2016年各大城市相继出台限购政策，由此导致的房屋买卖纠纷急剧增多。其中一类纠纷，即是居间合同服务纠纷。
1、何谓居间合同：关于居间合同的相关规定，主要体现在《合同法》第424条至427条。
第424条开宗明义的规定了，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。根据定义，居间人的主要义务在于提供订立合同的机会或者媒介合同，
2、房屋中介的主要义务
下面以武汉市房管局、武汉市工商行政管理局监制《武汉市存量房居间(买卖)合同》（编号WGF- ）版的居间版买卖合同为例。
根据该合同的第三条付款方式中规定：1、居间方有保存出卖方不动产所有权证的义务。2、居间方有代为保管尾款的义务。3、居间方有办理完税的义务。根据第五条规定，居间方还有居间办理过户手续的义务。
根据上述合同约定可知， 居间方不仅负有提供买卖双方订立合同的资讯并撮合双方最终签订合同的义务，还需协助办理钱款交付、房屋交接、完税手续等，更重要的是，还要协助办理买卖双方过户手续。
3、因限购政策导致合同解除，中介费是否退还？
此前，本公众号推送过一篇文章，主要介绍了因颁布限购政策以致买方丧失购房资格无法办理过户手续而解除合同，属于不可归责于双方的事由，买卖双方均没有违约情形，因此，应当互不承担违约责任。该篇文章仅仅是介绍了买卖双方的责任承担问题，实际上，二手房买卖中绝大部分还涉及到居间方（中介方）的责任承担及中介费用承担问题。
依上文所述，居间版房屋买卖合同中，一般都会约定中介方所需承担的义务，那么，若因限购政策导致无法办理过户手续，虽同样不可归责于中介方，但由于居间方未完成全部的义务，且基于公平原则或者情势变更原则，买方只需承担合理的中介费用，而非全部的中介费用。
另外，需要注意的是，若限购限贷令颁发后，居间方明知买方无购房资格仍然为收取中介费而强行撮合买卖双方订立买卖合同，支付中介费用一方有权要求居间方退还中介费用。虽不明知买方没有购房资格但作为专业房产从业人员未尽到提示义务，以致无法办理过户手续，中介方应当只收取合理的中介费用，退还部分中介费用。
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买二手房遇限购&，买方能要求继续履行合同吗
山东－济南&07-15 21:14&&悬赏 0&&发布者:三石1235 & 回答:(16)
去年底买的二手房，房子是刚交房的新房，所以还没房产证，没法办理过户，合同约定交完首付我可以装修居住房子，房东办下房产证后十日内买方无条件配合过户，在交完定金&签完合同&交完首付后&政府限购，现在房东不动产权证办理下来了，而我还差两个月社保才能够，现在房东以我不具备限购资格无法过户为由，要求解除合同，而我希望继续履行合同，这种情况我应该怎么做，法院判决继续履行合同的几率有多大，恳请各位律师赐教
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[北京-海淀区]
2113915积分
回复时间：
无购房资格，卖方可解除合同，需要继续履行，则需要双方达成补充协议
[北京-海淀区]
回复时间：
合同有效并实际履行，在差两个月就能办理过户登记的情况下，解除合同的可能性不大。
[四川-成都]
536433积分
回复时间：
1、首先你们的合同是有效的。
2、依合同约定，你已经履行了支付首付的义务。应该由出售方履行办理过户义务了。
3、对方以你不具备限购资格，解除合同的理由很难得到支持。
&&&从合同履行来说，已经实际交付和履行，实际装修居住，遵守约定支付首付，已经实际的完成了合同主要部分，同时，你并不是完全的不能购买，合同目的也不是完全无法实现。仅仅是两个月，通过延迟履行是可以实现合同目的。而且，延迟履行，是出售方作为债务人延迟履行，对于债务方是有利的，并没有损害他的利益。法律应该支持。
&&对于合同一方想解除合同，另一方想继续履行合同。对于合同在不损害对方前提下，延迟履行可以实现合同目的，法律应该是鼓励和促成交易的完成，而不是阻碍交易的完成。从立法的目的也应该是支持的。
&&对于交易，法律规定也是诚实守信，你方并非失信违约造成对方损失，也是因为政策原因，法律应该保护守信一方，而非失信一方。就算是造成损失，因政策原因也是免责的。
4、你可以到房管局咨询下政策，一般在限购政策前完成的交易，是不在限购范围之内的。
5、无论如何，你是可以请求继续履行合同，而且得到法律支持的可能性很大。
如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案。谢谢。
[青海-西宁]
回复时间：
您好，很高兴为您解答。
&&&&首先，您与房东之间签订的买卖合同只要是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，就应当认定为合法有效，限购政策与法律规定是不同的概念。根据合同法和最高人民法院司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效。违反的法律法规仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。限购政策并不属于法律和行政法规的范畴，故不能作为合同无效的理由。
&&&&其次，限购政策与合同解除限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由应根据限购政策的内容和合同的约定来确定。除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。故当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，如限购政策并未达到不能使合同不能继续履行无法实现合同目的的程度，就不能解除合同，以维护交易秩序。如果限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。因此，本案中，如果您能够继续履行合同且合同目的能够实现的，法院是很有可能判决继续履行合同而非解除合同的，这样不利于交易目的的实现。
&&&&最后，限购政策属于“政府行为”，我国合同法直接规定“政府行为”属于不可抗力。那么限购政策导致的合同解除是否必然免责？应具体案件具体分析。如：一、单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现致使合同解除的，则无需承担违约责任，因为双方均无违约行为。二、如果在合同订立、履行过程中，一方因违约在先，从而触犯限购政策导致合同目的无法实现致使合同解除的，则不能免除违约责任，比如恶意拖延付款时间或过户时间，导致触犯限购政策；再比如恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失。因此，结合本案来看，您并不存在上述情形，也不需要承担违约责任。
&&&&希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题可以追问或者加好友联系，为您指导服务。
[山西-太原]
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建议委托律师协助。
[山东-青岛]
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1、你应该把”房产新政“的规定给房主，告诉他合同有效，二个月以后配合过户；2、对房主是其他请求、要求不予理睬，告诉他有本事起诉我吧！3、起诉你的胜算很大的，因为起诉到法院也就二个月了。个人意见吗，仅供参考。可以电话联系我。
[山东-济南]
135439积分
回复时间：
你好，肯定不行。
为什么啊？
没购房资格
[四川-成都]
488724积分
回复时间：
您好，依据合同约定，你可以要求出卖人继续履行合同；但本案的关键是你是否具备购房资格：如果有购房资格，法院判决胜诉后，可以办理过户手续；如果没有购房资格，即使胜诉，也不能过户，如果法院确定你没有购房资格的，不会判决对方继续履行合同；
因此，建议你到当地房管部门问清楚购房政策，根据房管部门的回复，确定你的诉讼方向。
[上海-普陀区]
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你好，政策属于情事变更，可以要求继续履行合同，再者你只是延迟履约，法律会支持继续履行约定的
[浙江-嘉兴]
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你还差两个月的社保，如果到了两个月你就满足过户条件了，那么房东以此为理由要求解除合同基本上不会得到支持
[广东-深圳]
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按合同有关条款履行义务。
[江西-南昌市]
回复时间：
协商不成可以诉讼处理的，具体要了解情况
[江西-南昌市]
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协商不成可以诉讼处理的，具体要了解情况
[广东-广州]
回复时间：
建议通过诉讼的形式起诉原房主要求继续旅行，一般情况下，法院会依据合同的约定进行判决的。
[辽宁-沈阳]
513843积分
回复时间：
买方能要求继续履行合同
[河南-濮阳]
回复时间：
1、因政策变化，致使无法过户，无法实现合同目的，你有权利解除合同，而作为卖方不能因此要求解除合同。
2、从诉讼进程来说，你不同意对方解除，对方要提起诉讼，从立案开庭到判决，少则三个月，多则半年1年甚至更长。判决时，你已经具有了购房过户条件，法院不会支持对方的请求的，退一步说，就是一审快审快判判决支持了对方解除合同的请求，你可以上诉，把诉讼拖到两个月以后，二审就会纠正过来。
3、因此，针对房东的要求你要能拖就拖，尽量不伤和气，对方起诉的，你就积极应诉，把时间拖到你满足购房条件后，你的胜诉率就在99%了。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。
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本文系“理想家IdealHome”原创,转载请注明出处,侵权必究! 问题: 房屋交易过程中,如果政府出台“限购”政策,那么买方还能请求房主过户房屋吗? 结论: 房屋买卖合同在“限购”政策出台前签订,政策出台后,若解除合同可能导致买方承受较大利益损失的[1],买方可请求过户房屋;
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律师,你好!我是二手房卖方,在成都限购前和买方签订了合同,但没有网签,现在买方被限购,中介说限购政策
律师,你好!我是二手房卖方,在成都限购前和买方签订了合同,但没有网签,现在买方被限购,中介说限购政策后向房管局提交资料申请,没有网签也可以继续交易,但申请能否通过还不确定。那么现在我是否可以提出解除合同?如果买方不同意怎么办?
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我和你情况一样，买方一直说房管局在审核，马上都要两个月了，也不想卖了。
不知道下面这条知识能否帮助到您
二手房交易过程监督力度往往较弱,5月3日,成都市存量房交易服务平台完成功能升级,确保二手房交易更安全便捷。
成都二手房交易服务平台升级 买方卖方都有用
你好,限购政策导致合同不能履行,属于不可抗力,合同双方均可解除合同,并不用承担违约责任。
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