2016年全国棚户区改造将达600万套，货币化安置工程已在多省市展开，搜房网房天下通过梳理发现，实施棚改货币化安置的城市中，西安市与宁波市曾经的情况有相似之处：宁波通过棚改货币化安置等一系列措施，以大户型为主的楼市库存出现了下降，西安正面临着商品房库存高企，且以大户型为主的现状，即将面世的棚改货币化安置政策或许对化解大户型库存有着积极影响。宁波货币化安置一年多 楼市库存降25% 根据宁波市房产交易中心数据，2014年7月，宁波住宅面积达到661万平方米，去化周期超20个月，一度创下了当年的&全国之首&。此外，库存套均面积约135平方米，以大户型为主。同年11月，宁波正式实施棚户区改造货币化安置。截止2016年1月,宁波已启动危旧房改造项目56个，总面积164.17万平方米，占2014年7月住宅库存总面积的25%。与此同时，宁波商品住宅库存在套数、去化周期和面积上均出现了明显的回落。截至2016年1月，宁波商品住宅库存量约37887套，去化周期12个月，面积约495.87万平方米，较2014年降低了25%。据统计，宁波120平方米以上户型中，2014年成交11132套，2015年成交18419套，同比增速达65%，大户型成为楼市成交的主力。在实施棚改货币化安置一年后，宁波楼市库存在各方面都出现了明显下降，并且大户型成交量得到了明显提升。货币化安置似乎起到了积极的作用。此外，宁波房产政策&组合拳&也功不可没，减税、补贴、提额度等多项房产政策松绑出台，促使刚性及改善需求集中迸发并持续释放。西安库存以大户型为主 货币化安置或可去化现在的西安与2年前的宁波面临着相似的状况&&商品房库存量大，大户型问题严峻。日前，陕西省统计局发布数据，今年2月末，西安商品房库存创下新高，面积达318.34万平方米，增长了87.2%，较2015年末增加了21.84万平方米，住宅库存量占比超过6成，保守计算约191万平米。库存消化周期为15.7个月，比2015年末延长多了1个月。今年西安市计划棚改工作将涉及6800户，货币化安置率将达50%、力争达到80%。据了解，今年西安将采取&房票&的货币化安置办法，具体细则近期或将公布。搜房网房天下算了笔帐，假设按50%的货币化安置率、每个棚改户购买90平方米的房产计算，2016年西安棚改货币化安置可化解库存31万平方米，占目前库存的16%。如果货币化安置率达到80%，则可去化49万平米住宅，占目前库存的24%。有企业指出，由于对市场误判，早期大户型开发量大，随着西安近两年市场持续走低，房价下降也不明显，以大户型为主的住宅便造成了大量商品房库存。或许，在棚改货币化安置这一政策实施后，西安楼市以大户型为主的存量房能够得到消化。楼市去化仅靠货币化安置难以实现 还需多措并举 化解楼市库存仅靠货币化安置办法是难以实现的，还需要多措并举。在购房者观望情绪减弱、限购政策放开以及开发商价格调整等多方作用下才可以促进库存去化。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，对于消化楼市库存，货币化安置确实可以起到一定作用。但要真正实现这一目标，还需从多方入手形成系统的去库存体系。货币化安置的去化效果取决于政府财政能否足以补贴棚改、棚改的规模是否可以覆盖楼市供应、土地供应能否有效释放以及货币化安置的时效性等问题。针对大户型滞销的问题，呼和浩特市在棚改过程中就提出，对于商品住宅库存中大户型较多的地区，可通过将大户型住宅改造为公租房配套等方式消化库存。对此，谢逸枫表示，如果将大户型产权分拆给政府和个人，对于购房者来说，大户型购买压力将会大大降低，或许不失为可行的举措。搜房声明：凡注明“来源：搜房网”或“来源：搜房别墅网”的所有文字图片等资料，版权均属搜房网所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表搜房赞同其观点。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。相关知识 本文来自
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滨州商品房库存去化周期降至10个月 棚改货币化安置率超5成
原标题：滨州商品房库存去化周期降至10个月 棚改货币化安置率超5成　　22日下午，在滨州市举行的新闻发布会上，滨州市住房和城乡建设局副局长、新闻发言人刘汉卿进行有关专题发布（撒伟 摄）　　9月22日，“供给侧?山东策――第十二届中国网络媒体山东行”西线采访团来到滨州市进行采访。在下午举行的滨州市新闻发布会上，滨州市住房和城乡建设局副局长刘汉卿介绍，市住建局围绕推动供给侧结构性改革，在房地产去库存、市政公用设施建设等方面采取了一系列措施。目前，通过降低交易税收、推行棚改货币化安置等举措，全市商品房库存去化周期降低到10个月左右；地下综合管廊和海绵城市建设工作正在有序推进；农村厕所无害化改造已完成33.6万户，计划到2017年底实现全市村（居）无害化卫生厕所全覆盖。　　刘汉卿介绍，今年1-8月份，滨州市共去化库存商品房47.85万平方米，完成全年50万平方米目标任务的95.7%。目前，全市商品房库存面积349.19万平方米，商品房库存去化周期约10个月，库存去化周期位于16个月以内的合理区间。在促进房地产去库存方面，滨州一是认真贯彻落实国家、省出台的一系列房地产政策，及时下调房贷利率，提高公积金贷款额度，降低购房首付比例，缩短增值税免征年限，降低房地产交易环节税收，实行跨区县买二套房契税按首套缴纳等政策，促进了住房需求有效释放。二是认真落实地方政府主体责任，将商品房库存去化工作列为2016年全市重点工作之一，将50万平方米目标任务分解至各县区。组织相关责任部门、单位,召开了促进全市房地产市场平稳健康发展专题会议，出台了《关于进一步加强商品房库存去化工作的意见》。三是积极推行棚改货币化安置。将货币化安置纳入住房保障目标责任书，原则上不低于50%。今年1-8月份，全市棚户区改造新开工8279户，其中货币安置4851套，占开工户数的58.6%，有效减轻了房地产业的库存去化压力。　　刘汉卿介绍，在加大市政公用设施建设力度方面，滨州市启动了地下综合管廊和海绵城市建设工作，市政府出台了《关于推进城市地下综合管廊建设的实施意见》，编制完成了地下综合管廊专项规划，计划到2020年底前完成30公里的建设任务。滨州市已被纳入全省首批省级海绵城市建设试点市，并编制了《滨州市海绵城市专项规划》和《滨州市中心城区海绵城市建设试点实施方案》，启动了海绵城市试点工程。二是加快推进城镇污水处理设施建设，预计今年底，全市将新增约20万吨/日的污水处理能力。三是加大供热和燃气设施建设力度。自2010年市城区供热体制改革以来，集中供热设施建设已累计完成投资13亿元，搭建完善了包括热源、换热站、管道在内的供热体系，集中供热面积由2010年的400万平方米增长到目前的1500万平方米。研究制定了《滨州市供热条例》，近期将颁布实施，是我市被赋予立法权后第一部地方性法规，将进一步促进滨州供热事业的法制化、规范化、标准化发展。实施“气化滨州”战略，编制了《滨州市域高压次高压天然气管网规划》，今年重点实施博兴至高新区高压管网续建、阳信至沾化高压管网续建、城西门站迁建续建、天津LNG外输管线惠民-城区管线等工程，目前各项工程进展顺利。　　对农村厕所进行无害化改造，是改善农村卫生条件、提高群众生活质量的一项重要工作。刘汉卿介绍，滨州市大力实施农村无害化卫生厕所改造，市委、市政府高度重视，市委常委会、市政府常务会专题研究，成立农村改厕工作领导小组，完善相关政策措施，强力推进。住建局作为牵头部门，按照市委、市政府的安排部署，把这项工作作为今年各项工作的重中之重，安排专人盯上靠上，加大力度，狠抓落实，总体进展顺利。全市计划利用两年时间，改造77.3万户，到2017年底实现全市村（居）无害化卫生厕所全覆盖。其中，今年改造46.4万户，明年改造30.9万户。截至目前，已完成33.6万户，占2016年年度计划的72.4%。具体实施过程中，在加快进度的同时，将保证改厕质量、加强后续管理摆上突出位置，完善制度，强化措施，既要确保“速度快”，更要确保“建得好、用得住”。
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滨州商品房库存去化周期降至10个月 棚改货币化安置率超5成
日 09:58 来源:大众网
原标题：滨州商品房库存去化周期降至10个月 棚改货币化安置率超5成　　22日下午，在滨州市举行的新闻发布会上，滨州市住房和城乡建设局副局长、新闻发言人刘汉卿进行有关专题发布（撒伟 摄）　　9月22日，“供给侧?山东策――第十二届中国网络媒体山东行”西线采访团来到滨州市进行采访。在下午举行的滨州市新闻发布会上，滨州市住房和城乡建设局副局长刘汉卿介绍，市住建局围绕推动供给侧结构性改革，在房地产去库存、市政公用设施建设等方面采取了一系列措施。目前，通过降低交易税收、推行棚改货币化安置等举措，全市商品房库存去化周期降低到10个月左右；地下综合管廊和海绵城市建设工作正在有序推进；农村厕所无害化改造已完成33.6万户，计划到2017年底实现全市村（居）无害化卫生厕所全覆盖。　　刘汉卿介绍，今年1-8月份，滨州市共去化库存商品房47.85万平方米，完成全年50万平方米目标任务的95.7%。目前，全市商品房库存面积349.19万平方米，商品房库存去化周期约10个月，库存去化周期位于16个月以内的合理区间。在促进房地产去库存方面，滨州一是认真贯彻落实国家、省出台的一系列房地产政策，及时下调房贷利率，提高公积金贷款额度，降低购房首付比例，缩短增值税免征年限，降低房地产交易环节税收，实行跨区县买二套房契税按首套缴纳等政策，促进了住房需求有效释放。二是认真落实地方政府主体责任，将商品房库存去化工作列为2016年全市重点工作之一，将50万平方米目标任务分解至各县区。组织相关责任部门、单位,召开了促进全市房地产市场平稳健康发展专题会议，出台了《关于进一步加强商品房库存去化工作的意见》。三是积极推行棚改货币化安置。将货币化安置纳入住房保障目标责任书，原则上不低于50%。今年1-8月份，全市棚户区改造新开工8279户，其中货币安置4851套，占开工户数的58.6%，有效减轻了房地产业的库存去化压力。　　刘汉卿介绍，在加大市政公用设施建设力度方面，滨州市启动了地下综合管廊和海绵城市建设工作，市政府出台了《关于推进城市地下综合管廊建设的实施意见》，编制完成了地下综合管廊专项规划，计划到2020年底前完成30公里的建设任务。滨州市已被纳入全省首批省级海绵城市建设试点市，并编制了《滨州市海绵城市专项规划》和《滨州市中心城区海绵城市建设试点实施方案》，启动了海绵城市试点工程。二是加快推进城镇污水处理设施建设，预计今年底，全市将新增约20万吨/日的污水处理能力。三是加大供热和燃气设施建设力度。自2010年市城区供热体制改革以来，集中供热设施建设已累计完成投资13亿元，搭建完善了包括热源、换热站、管道在内的供热体系，集中供热面积由2010年的400万平方米增长到目前的1500万平方米。研究制定了《滨州市供热条例》，近期将颁布实施，是我市被赋予立法权后第一部地方性法规，将进一步促进滨州供热事业的法制化、规范化、标准化发展。实施“气化滨州”战略，编制了《滨州市域高压次高压天然气管网规划》，今年重点实施博兴至高新区高压管网续建、阳信至沾化高压管网续建、城西门站迁建续建、天津LNG外输管线惠民-城区管线等工程，目前各项工程进展顺利。　　对农村厕所进行无害化改造，是改善农村卫生条件、提高群众生活质量的一项重要工作。刘汉卿介绍，滨州市大力实施农村无害化卫生厕所改造，市委、市政府高度重视，市委常委会、市政府常务会专题研究，成立农村改厕工作领导小组，完善相关政策措施，强力推进。住建局作为牵头部门，按照市委、市政府的安排部署，把这项工作作为今年各项工作的重中之重，安排专人盯上靠上，加大力度，狠抓落实，总体进展顺利。全市计划利用两年时间，改造77.3万户，到2017年底实现全市村（居）无害化卫生厕所全覆盖。其中，今年改造46.4万户，明年改造30.9万户。截至目前，已完成33.6万户，占2016年年度计划的72.4%。具体实施过程中，在加快进度的同时，将保证改厕质量、加强后续管理摆上突出位置，完善制度，强化措施，既要确保“速度快”，更要确保“建得好、用得住”。重磅!【每天1问】鬼城调研：蒙辽深处厦万间、扬眉吐气莫等闲？
我们团队总是希望从特别角度去做地产行业研究，因此提前筹划了“鬼城”系列调研，希望从最悲观的城市看这个市场，“鬼城”这个词其实是外国媒体夸张形容我们某些城市，我们曾在《习大大的去库存任务高达54 万亿——房地产量价系列研究之一》一文中，对全国主流城市的房地产库存问题进行了研究。
在过去的纸面研究中，我们发现全国称得上“鬼城”的主要是三个城市：营口、乌兰察布、鄂尔多斯，有几个纸面研究结论：1）2013年时供给严重过剩的顶峰：营口2013年供给是需求的近5倍、鄂尔多斯是4倍；2）供给过剩问题自2013年后有所缓解：我们看营口和鄂尔多斯主要是2013年之前连续5-6年的供给扩张导致供过于求太多，而2013年之后政府都收缩了供地，供需环境也有所缓解，营口供给需求倍数从4.7降至3.4，鄂尔多斯从3.9降至2.8，这也可以看到政府的努力；3）截止最新的供给过剩问题依旧非常严重：即使有所缓解，但供需比超过200%，意味着去化时间至少在5年以上，仍旧面临相当大的困难。 带着以上理论研究成果，我们实地拜访了“鬼城”居民、本地开发商、银行、四大地产利益攸关方，我们发现，当地居民、银行、开发商和政府都很坦然的直面地产问题，也在努力想办法解决，虽然任重道远，本次调研收获巨大，提炼以下核心收获供大家参考，但更强烈建议阅读全文：
1）边际有所改善、有减亏涨价动能：我们认为整体而言，的确有一定改善，但这种改善是边际上而且比较弱的改善，甚至是情绪上的改善，至于营口和鄂尔多斯项目都有涨价动能，是因为之前一直在亏损卖，目前希望减亏，是减亏性上涨。 2）人均房屋存量大、库存量非常大、去化任务任重道远：非官方统计，营口人均2套、鄂尔多斯人均3-4套房屋存量，官方数据，营口拿到预售证的代售面积目前整体意愿并不强烈，且有大量未开工土地和烂尾楼，去化周期并没有像别城市一样有明显下降。 3）居民收入增长缓慢、甚至有下降趋势、人口也有流出：营口居民收入增长缓慢且相对较低，鄂尔多斯居民收入不但增速放缓，甚至相比2012年之前有大幅下降，两个城市都有明显的人口流出现象。 4）棚改货币化安置或是重点去库存手段、或存超市场预期的可能：政府加大棚改力度，银行也在加大力度支持，采用货币化安置手段帮助去库存，棚改是投资需要关注的重要变量，或许会超市场预期。 5）房企对“鬼城”投资都相对谨慎、投资还是回归强三线：目前来看，两个“鬼城”的地方开发项目很多2010年开盘的都未去化完毕，房企整体以去库存为主，手里土地也以转手而非开发为目的，未来机会更多是会转向别的城市，主要以二三线为主，且至少是强三线。
——————————————————————— 鄂尔多斯总结：边际有一点点改善、房价略有减亏性上涨、但库存绝对量太高压制成交量和投资意愿、银行加速处理个贷坏账、居民陷入债务困境及收入下滑困境、政府和银行大力推动棚户区改造货币化安置、政府去库存和去产能取得了明显成果
科普：鄂尔辖七旗一区和康巴什新区，总面积8.7万平方公里，总人口203.5万，人均可支配收入37432元。我们主要调研了康巴什新区和东胜，目前地产库存主要集中在东胜区，东胜区是原来的老城区，而康巴什是2000年开始筹建的新区。鄂尔多斯常被形容：“扬眉吐气、风光好”（扬=羊绒制品占世界1/4、眉=煤炭储量全国1/6、吐=陶土、气=天然气储量全国1/3、风=风能、光=太阳能）。
1、居民：人均多套房、多陷债务危机、几无购房意愿、收入自2013年后显著下降：我们这次调研碰到的居民主要是：1）专车司机：家里有5套房，丈夫在煤矿管人事，家里受煤炭产业景气恢复影响，其多余的房屋出租，年租金仅5000元，但需要水电煤物业全包，最后也就净赚1000块一年；2）银行职员：家里有3套房，随着银行坏账率提升，工资收入大幅下降，从6000降至3000；3）公务员：鄂尔多斯的社会福利较好，教师、公务员的工资相对较高，但也有下降，公务员发13个月变为发12个月，一中的教师有些年收入有20万，一中99%一本率，每年20-30个北大清华。鄂尔多斯居民在年间几乎全部参与民间借贷，很多人把毕生储蓄放进去了，目前都在债务负担里没法走出。 图：鄂尔多斯目前每年销售约185万方、库存预估在2000万方
图：营口市拿到预售证的库存面积309万方、去化周期两年（不含库存土地）
2、房企：艰难去库存、烂尾项目多、离开本市投资、个别项目提价：我们调研的是当地知名房企亿利集团最好的楼盘“亿利城文澜雅筑”，1）本市最好项目、7年去化90%：该项目位于康巴什新城核心区，周边有最好的幼儿园、初中和高中，是最好的学区房，项目自2010年开始销售、7年去化90%，一共1518套可售，目前剩下150套小户型；2）调研项目入住率超80%、但不具代表性、个别项目入住20%：目前领钥匙和装修的大概1100户，入住率80%，但是并不具有代表性，我们了解到别的项目，比如银行职员所在某项目，500户开盘三年仅入住90多户，入住率约20%；3）房价历史、主动提价减亏：2010年开盘年微涨至9000左右，2012年没变，2013年内部员工团购6000，之后高利贷危机爆发，年下降至5000元左右，考虑到配套逐渐完善、且几年下来成本基本摊到了6400元左右之前是亏本在卖且去年市场略有恢复，16年7月份开始10号楼开盘已经涨到8500元，目前基本在之间也就是回到了开盘时候的价格；4）转战外地投资、本地投资意愿较弱：亿利集团总部已经搬至北京，目前在北京周边、福建等地开展地产投资，在鄂尔多斯已经没什么项目了。5）小开发烂尾项目多：目前在东胜区郊区四面都有大量小开发商留下的，所以基本没人拿地投资，如果要拿地，还不如直接收购，打个折现金都有的买；目前有几个楼盘复工，主要是康巴什区域。 图：历史
3、银行：处理坏账是主要工作、员工收入下滑严重、全面停止、支持政府购买服务（类棚改项目）：我们调研了四大行东胜支行，该之后曾在地产信贷业务上大力支持，1）9亿房贷5亿坏账、法拍6户但是流拍：该支行9亿按揭5亿坏账，因此现在个贷员工主要工作是跑法院负责处理坏账问题，5亿涉及900多户贷款（300户住房、300户商业、300户抵押和其他），全市坏账主要是2012年开始出现，2015年立案3000多户，我们刚刚拿出6户商业住房贷款来法拍，全部流拍，个人按揭目前考虑到稳定暂未处理；2）全面停止按揭：该支行2013年开始全面停止按揭，总信贷余额180多亿，2012年最高时按揭贷款26亿，占比26%，但现在5%不到，目前基本不做按揭了；3）员工收入明显下降：银行普通员工收入从高峰期6000降至3000左右；4）商业地产恶化严重、租金都不要：目前商业地产过剩厉害，银行很多坏账商户，并不是恶意违约，是真的还不出来，很多商铺，只要你租，不需要租金，把要交的各种公共费用处理就行；5）信贷支持政府购买服务（类棚改业务）：由于按揭和开发都不是很好做，但银行对于政府开展的购买服务业务相对支持，这是一种类棚改项目，典型的可以是：比如一个棚改项目，政府掉了位于东胜区核心区的平房，聘请评估公司评估目标安置区域的项目价值，然后给被拆迁户房票（比如说100万面值）让他们去选该项目，如果很多人选一个小区，比如一个小区超过60-80%的认购，政府就会确立这个小区为该项目安置处，政府的思路是不新盖房屋，因此成立房屋运营公司来对原来项目的一些东西处理好让居民可以入住，政府以这个房屋运营公司来做贷款主题，比如工行做的水岸华城项目，总投3.56亿，政府资本金7600万，银行贷款2.8个亿，基准利率作为支持。
4、政府：直面地产问题、化解库存590万方、全货币化安置棚改：从市政府角度，接触下来的各级官员都相对开明，且直面问题，但更多的是看到乐观一面，如果政府都没信心那么居民就更没信心了：1）最差的时候已经过去、正在积极转型：比较严重的2012年，经过几年的努力克服，最差的时候再过去，2016年GDP增长7.3%、固定资产投资12%，各项数据都很好；机场已经是国际口岸、新增高速186公里、开通呼包鄂集高铁；2）去库存取得重大成果、被确立为住建部全国房地产去库存是的城市：2016年化解存量商品房590万方，盘活房地产沉淀资金200亿元；5）加速棚改、全货币化安置14542户：城市棚户区改造开工15392套，开工率104.5%，其中货币化安置14542户，主体思路是全货币安置，不新增地产项目，把东胜区核心区平房进行棚改，让到家都周报库存房里安居，核心区改为旅游或者其余用地。
总体而言，从“鬼城”居民、房企、银行和政府多方调研来看，大家都直面问题，积极寻找解决方法，鄂尔多斯政府在棚改、去库存、去产能等领域都取得了重大进展，经济转型在缓慢推进，鬼城最坏的时刻已经过去，好的时候什么时候到来不清楚，而乐观城市最坏的时候并未到来，当然，蒙辽两地库存千万间，希望经济扬眉吐气，各方都要努力莫等闲。而对于地产行业投资，我们认为寄希望于库存量过大的三四线基本面大幅回升，我认为持续性存疑，还是关注一二线和强三线。
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昌宇星河湾
营口贷款买房条件
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