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房价不涨了 为何还是房地产老板的财富增长最多？
来源：新京报
从全国看，整体市场依然在同比上涨，全国房地产市场在2017年有望继续刷新2016年创造的记录。
胡润榜的热度今天依然没散，不谈辟谣的阿里高管，不聊上榜的二代90后，帮主今天来说说传统的房地产行业老板。
这一年各地频繁出台严厉的调控政策，北上广深等一线城市房价止涨，不少业内人士预测房地产商的“寒冬来领”；但富豪榜中上榜最多的仍然房地产老板，而房地产老板的财富也在不断增长，只不过首富从万达的王健林变成了恒大的许家印。可谓“流水的富豪榜，铁打的房地产商”。
在北京上海，明显感到房价已经止涨了，销售已经冷淡了，但富豪榜仍有房地产商的半壁江山，这是为什么呢？
许家印财富一天涨10亿，房地产业财富总额上涨
根据胡润榜，恒大董事局主席许家印以2900亿元身价首次成为中国首富，取代万达集团董事长王健林；腾讯公司董事会主席兼首席执行官马化腾以2500亿元财富超越阿里巴巴董事局主席马云，位列第二。
最近两年榜单中稳坐前两位的王健林、马云，分别在2017年榜单中位列第5位和第3位。
最近三年，首富分别是王健林和许家印，均出自房地产行业，女首富为碧桂园的杨惠妍，仍然是房地产行业。从整个榜单来看，这些年房地产行业上榜人数在连续下降，2017年在胡润百富榜的比例为14.6%。
虽然连续下降，房地产行业的富豪人数仍然名列前茅，房地产行业的财富总额不断上涨，房地产行业前50名富豪的门槛为120亿，平均财富313亿。行业中富豪最多的为制造业，但由于制造业行业分散，事实上，房地产业富豪人数仍是最多。
富豪榜一年一更新，榜单上的富豪排名也不断更迭变化中。
据2016年的胡润房地产富豪榜，王健林及其家族以1150亿元第六次成为“地产首富”，许家印以505亿元上升两位到第二，75岁的北京“地产女王”陈丽华以490亿位居第三，而姚振华是2016年的“大黑马”，总财富翻了9倍到1150亿元，地产财富上升到400亿首次进入地产榜即进入前十名，列第六。
从今年的胡润百富榜来看，房地产富豪的座次排名在更迭。
许家印今年以2900亿元首次成为中国首富，他是胡润百富榜19年来第12位中国首富。“许家印的财富增长主要是这半年，涨了2000亿，平均一天涨10亿，这是99年以来财富增长速度最快的一次。”胡润说。
胡润榜单表示，恒大今年上半年成功引入两轮合共700亿战略投资，并迅速还清1129亿永续债，实现资产负债率下降至75.5%，同期股价增长近5倍。
前首富王健林及其家族财富缩水600亿元，位列富豪榜第五位，这是王健林五年来第一次跌出前三甲。万达过去一年商业版图的变动使得王健林身价缩水，但也间接造富了其他富豪。
今年，万达商业将13个文旅项目91%股权以438亿元的价格转让给融创，而这也使得融创孙宏斌今年财富增长625亿，位列榜单第十九位；万达将77个酒店以199亿元的价格转让给富力地产，也使得富力张力今年财富增长三成。
此外，胡润榜单估值，目前29岁的王思聪个人财富50亿，除了在万达集团中的财富，其自行运营的普思资本也因互联网直播经济的热潮而收益颇丰。
富豪榜前十名中另一位房地产富豪是碧桂园的杨惠妍，她今年挤掉“地产女王”陈丽华，重新摘回中国女首富的桂冠。
在一年间，杨惠妍财富增长了1000多亿，合计身价达到1600亿元。在富豪榜中的位置，也从去年的第22名，迅速上升至第四位，也成为今年前十名中唯一的女性。
除了以上前十名榜单中的富豪，帮主统计了一下部分房地产富豪或者涉及房地产业务的富豪的财富情况：
宝能姚振华：950亿元，第14位；泛海卢志强：860亿元，第16位；融创孙宏斌：720亿元，第19位；复星郭广昌：625亿元，第25位；龙湖吴亚军家族：570亿元，第30位； 龙光地产纪海鹏295亿元，第81位；SOHO中国潘石屹张欣夫妇：250亿元， 第111位。
房价止涨，富豪为何还是房地产行业最多？
与富豪最多相对的是，今年楼市经历了十分严厉的调控，一二线城市尤其是热点城市房价止涨。从去年9月30日至今，多城经历了四轮以及以上的政策加码，房价止涨。在持续的严格调控之下，热点城市的房价则出现了增速放缓或下降的态势。
从国家统计局的数据来看，8月70城房价中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，包括北京上海广州深圳等。从同比看，15个热点和一线城市新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。
8月北京二手房价格跌幅连续四个月领跌全国。北京楼市房价和销量下滑，有的小区房价甚至下降2万元，也有的降价10%。
截至9月底，共有超过40个城市在过去一年多出台了楼市调控政策。此外，也有不少城市的银行通过提高房贷利率，为楼市“降温”。不少分析人士认为，房地产商的好日子到头了，将迎来寒冬。
既然如此，为什么房地产老板的财富依然上涨，富豪依然最多？
“因为过去两年多的楼市火爆，2017年房企迎来了历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。”张大伟向帮主表示，楼市调控的市场影响在三季度末才会出现，叠加2016年末的结转，大部分企业将收获了历史上最丰盛的2017年房地产盛宴。
从市场方面看，虽然调控抑制了部分城市的房地产市场。但从全国看，整体市场依然在同比上涨，全国房地产市场在2017年有望继续刷新2016年创造的记录。“其中，龙头房企转型加速，布局合理，明显上涨幅度超过市场平均涨幅。”张大伟分析。
房地产富豪财富背后是飙涨的业绩和股价
房企的数据也与张大伟的说法一致。比如在杨惠妍身价大涨的背后，碧桂园今年的业绩和股价表现都十分强劲。
资料显示，前三季度，碧桂园的销售规模突破了4000亿元。在8月中期业绩发布以后，碧桂园的股价便一路上扬。同花顺(64.910,&1.87,&2.97%)数据显示，截至8月15日的一年间，碧桂园的股价由3.016港元升至9.072港元，翻了两倍。在今年6月份，碧桂园的市值突破2000亿港元。此外，今年5月，碧桂园教育板块在纽交所上市，杨惠妍持股20%。
恒大半年报显示，今年上半年恒大销售额2441亿，同比增72%。恒大官网表示，2017年恒大地产将实现销售4500亿元。而在2016年，恒大地产实现销售额3734亿，销售面积4469万平方米，核心业务利润208亿元。
万科也在9月份提前完成去年的销售额。据万科近日发布的公告显示，9月份公司实现销售面积272.9万平方米，销售金额463.2亿元。月，公司累计实现销售面积2664.5万平方米，销售金额3961亿元。而在2016年，万科地产销售额为3647.7亿元。
“近日有31家企业发布9月销售业绩，9月单月这31家房企合计销售额达到了2524.3亿。环比上涨了20.3%。房企销售依然处于高峰中。”中原地产首席分析师张大伟告说，虽然部分龙头房企未公布销售业绩，但从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成为定局。“房企年度目标完成平均已经超过80%，预计大部分企业将在10到11月完成年度销售目标。”
以下是张大伟向帮主提供的部分地产公司近三个月的销售数据，数据可以看出的，这十家地产公司中大部分房企销售面积、销售额在这三个月持续攀升：
不过，需要值得注意的是，随着本轮调控逐渐影响开始影响市场，部分立足北上等一线城市的房企的销售将出现压力。
“随着一二线城市的调控收紧，市场走势逐渐涨幅放缓。房地产销售增速持续收窄，企业之间分化非常明显，多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调，”张大伟分析，北京、上海等城市从严房地产市场调控政策，对于立足这些地区的企业来说，预计2017年全年市场很难乐观。
也许到明年胡润百富榜发布时，房地产富豪榜的格局会再次更迭。
伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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[中级会计]F公司为一家稳定成长的上市公司，2009年度公司实现净利润8000万元。公司上市三年来一直执行稳定增长的现金股利政策，年增长率为5％，吸引了一批稳健的战略性机构投资者。公司投资者中个人投资者持股比例占60％。2008年度每股派发0.2元的现金股利。公司2010年计划新增一投资项目，需要资金8000万元。公司目标资产负债率为50％。由于公司有良好的财务状况和成长能力，公司与多家银行保持着良好的合作关系。公司日资产负债表有关数据如表2所示：
[2010CWGL_2.gif]
日公司召开董事会会议，讨论了甲、乙、丙三位董事提出的2009年度股利分配方案：
（1）甲董事认为考虑到公司的投资机会，应当停止执行稳定增长的现金股利政策，将净利润全部留存，不分配股利，以满足投资需要。
（2）乙董事认为既然公司有好的投资项目，有较大的现金需求，应当改变之前的股利政策，采用每10股送5股的股票股利分配政策。
（3）丙董事认为应当维持原来的股利分配政策，因为公司的战略性机构投资者主要是保险公司，他们要求固定的现金回报，且当前资本市场效率较高，不会由于发放股票股利使股价上涨。
（1）计算维持稳定增长的股利分配政策下公司2009年度应当分配的现金股利总额。
（2）分别计算甲、乙、丙三位董事提出的股利分配方案的个人所得税税额。
（3）分别站在企业和投资者的角度，比较分析甲、乙、丙三位董事提出的股利分配方案的利弊，并指出最佳股利分配方案。
F公司为一家稳定成长的上市公司，2009年度公司实现净利润8000万元。公司上市三年来一直执行稳定增长的现金股利政策，年增长率为5％，吸引了一批稳健的战略性机构投资者。公司投资者中个人投资者持股比例占60％。2008年度每股派发0.2元的现金股利。公司2010年计划新增一投资项目，需要资金8000万元。公司目标资产负债率为50％。由于公司有良好的财务状况和成长能力，公司与多家银行保持着良好的合作关系。公司日资产负债表有关数据如表2所示：
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日公司召开董事会会议，讨论了甲、乙、丙三位董事提出的2009年度股利分配方案：
（1）甲董事认为考虑到公司的投资机会，应当停止执行稳定增长的现金股利政策，将净利润全部留存，不分配股利，以满足投资需要。
（2）乙董事认为既然公司有好的投资项目，有较大的现金需求，应当改变之前的股利政策，采用每10股送5股的股票股利分配政策。
（3）丙董事认为应当维持原来的股利分配政策，因为公司的战略性机构投资者主要是保险公司，他们要求固定的现金回报，且当前资本市场效率较高，不会由于发放股票股利使股价上涨。
（1）计算维持稳定增长的股利分配政策下公司2009年度应当分配的现金股利总额。
（2）分别计算甲、乙、丙三位董事提出的股利分配方案的个人所得税税额。
（3）分别站在企业和投资者的角度，比较分析甲、乙、丙三位董事提出的股利分配方案的利弊，并指出最佳股利分配方案。
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星恒教育服务号恒大有多牛？股价暴涨近400% 半年盈利相当于2.3个万科
作者：来源：中国基金报 08:35
　　恒大越来越牛了。
　　近期万达集团谣传有点多，不太平。而恒大集团去年因旗下险资“短炒”和投资万科备受关注过后，在牛逼的道路上貌似越走越远。先是8月27日“恒大童世界”发布，昨日又是利润巨增的业绩发布。
　　8月27日，恒大旅游集团在广州恒大中心举行“恒大童世界”新闻发布会。据说，恒大童世界游乐园设计要超越世界经典的迪士尼，万达集团还没干成的事情，恒大已经扛过了以中国文化主题乐园对抗国际巨头的大旗。
　　中国恒大昨日下午港股收盘后，在香港召开半年报业绩发布会，恒大的老板、集团董事局主席许家印并未出席，出席发布会的是集团董事局副主席、总裁夏海钧，集团首席财务官、执行董事潘大荣，集团副总裁陈敏。
　　中国恒大业绩非常亮眼。上半年的多项核心指标已经在房地产行业第一：上半年营业额1879.8亿，同比大增114.8%；净利润231.3亿，同比大增224%；截至6月30日公司总资产达14930亿。业绩大增的同时，恒大也在降杠杆，上半年实现净负债率大幅下降近一半。
　　值得注意的是，在昨日发布会上，夏海钧表示，恒大地产还计划进行第三次引进战略投资者，引入战投资金300-500亿，第三轮战投完成后，公司尽快完成A股上市申报，并且第三轮战投价比第一次高。而6月初披露的两轮融资情况，恒大当时的估值为2680亿元，第三次融资估值不低于前两次，那么融资后，恒大地产的估值将达3000亿元及以上，更加超越A股市场市值最大房地产公司万科。
　　半年净利润231亿元剧增逾2倍 利润相当于2.3个万科
　　中国恒大的半年报显示，上半年净利润大幅上涨至231亿，同比大增224%，实现核心业务利润273亿，同比大增249.6%，归属股东利润188.3亿，同比大增832%，股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创恒大上市以来最高纪录。
　　据了解，恒大上半年实现利润大增，一方面是由于销售高增长带动营业收入大增，另一方面恒大近两年大力度打造精品产品，不断提升产品附加值。此外，恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了营销、管理、财务三大费用，上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。
　　今年前七月，恒大销售额2882.5亿，同比大增56%，有预计称恒大今年全年销售额将突破5000亿。夏海钧也表示，去年对资本市场承诺今年销售4500亿，今年估计会超额完成。
　　作为A股市场市值最大的地产股，万科今年上半年的净利润为100.53亿元，归属于股东净利润73.03亿元。
　　不论是从上半年的净利润还是归属于母公司的净利润，中国恒大都已经大约是2.3个万科的体量。不过，业内人士也表示，房地产企业的收入和利润受结算期影响较大，因而等到全年业绩出来，更具有对比价值。
　　负债率下降还要再融资300-500亿元
　　据了解，房地产作为资金密集型行业，高速增长的房企普遍采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，其逻辑在于房企要实现高增长必须储备大量土地，从而沉淀大量资金推高负债。
　　中国恒大作为发展最快的龙头房企，自2009年上市以来销售额、总资产等核心经营指标实现12-23倍增长，负债率也因此处于较高水平。不过，在国家整个去杠杆的大环境下，上半年恒大也在降杠杆。
　　上半年，恒大成功引入两轮合共700亿战略投资，并在5、6月份两个月内迅速还清1129亿永续债，实现资产负债率下降至75.5%。据潘大荣现场表示，到今年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
　　据介绍，恒大为实现降负债率目标，实施三大措施：一是计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少万平米土地储备；二是恒大地产计划进行第三次引进战略投资者，引入战投资金300-500亿；三是进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。
　　恒大地产估值将超3000亿元
　　6月初，中国恒大集团发布公告称，恒大地产第一轮和第二轮增资的700亿元已经全部到账。根据公告，参与恒大地产两轮增资的21家公司，将持有恒大地产扩股后26.12%的股权，中国恒大旗下的凯隆置业仍持有恒大地产73.88%。
　　700亿元占比26.12%，据此简单计算，两轮融资后恒大地产的估值为2679.94亿元。而夏海钧表示，第三轮战投完成后，公司尽快完成A股上市申报，并且第三轮战投价比第一次高。在2680亿元基础上再引入300-500亿元，并且估值只能更高，那么恒大地产的估值将达到或超过3000亿元。
　　那么现在，A股市场上的房地产龙头股的市值如何呢，算上港股股份，最大的万科的市值为1593亿元，紧接其后的招商蛇口为1531亿元，保利地产为1231亿元，其他房地产公司市值都在1000亿元以下。
　　在项目布局上，夏海钧称，未来恒大主要选择经济发达的二线城市和围绕着核心城市的周边城市。得益于高铁和地铁交通的运输方式，升值空间会比较大，变现的速度比较快，而且这些地区受限购限贷政策影响小。
　　关于股东套现恒大股票 夏海钧：现在应该舍不得卖
　　要说今年中国恒大的股票，那绝对是一只很牛的牛股，今年以来中国恒大的港股暴涨了372.05%，昨日收涨2.47%，报收22.8元港币。不过，即使今年涨了将近4倍，在恒大高管看来，目前恒大的股价还“远远没有达到合适卖的状态”。
　　8月21日，华人置业在公告中表示，将在适时情况下考虑出售持有的中国恒大的股份。根据公告内容显示，截至7月19日，华人置业共斥资81亿港元购买恒大6.55亿股股份，占已发行股本约5%。
　　关于华人置业(00127.HK)在公告中提到要在合适时卖出持有的恒大股票一事，夏海钧在业绩会上也谈了自己的看法。
　　夏海钧表示，“华人置业说合适的时候套现，要我看恒大的股票远远没有达到合适的状态。现在大的房地产企业平均PE大概是在8到10倍左右，恒大现在的PE大概在5倍左右，我认为这个价格远远没到合适的水平，华人置业现在应该不舍得卖恒大的股票，未来还会有增长的空间。”
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