房屋拆迁赔偿范围是按房产证面积还是土地使用证的面积
一、拆迁面积的赔偿范围
1、房屋的拆迁面积赔偿范围是房产证上的房屋建筑面积。没有房产证的房屋，且建设时间在1981年以前的，拆迁单位会找专业的测绘人员对房屋的实际面积重新测量，拆迁面积以新测量出来的房屋建筑面积为标准。
2、房屋的面积有房产证上的建筑面积和土地使用证上的土地占用面积两种面积。房屋的建筑面积没有土地证上的土地占用面积大的，是按照土地使用证上的占地面积作为拆迁的面积计算。对于临时搭建的使用空间的面积、阁楼的面积、实际建筑面积大于房产证上的建筑面积的视实际情况而定，不一定是否算是拆迁面积，这要看各地的标准。但是其中存在的违章建筑都是不计在拆迁面积范围之内的，所以想要趁此机会多收拆迁款是不可能的。
3、没有房产证的房屋拆迁是以其他的产权方式计算的，例如购房合同等等，房屋的实际建筑面积小于相关证明的，以实际建筑面积为准。
4、拆迁的房屋需要在房屋的拆迁款具体落实到拆迁户的才可以进行拆迁，否则视为违法拆迁。
二、拆迁面积与确权面积的区别
1、房屋的拆迁面积是据实际情况而定的，没有一定的标准，且与土地使用证上的面积也是息息相关的。房屋的拆迁面积一般是不需要重新测量的，而是依据房产证上的面积、土地使用证上的面积、购房合同上的面积等等为准，只有需要重新测量的才会以测量面积为准。
2、房屋的确权面积就是房屋的建筑面积，房屋的建筑面积一般都是开发商去测量的，不需要购房者在去重新测量，购房者可以测得的面积就是房屋内部的使用面积，房屋的建筑面积是一定的数目，而且在房产证上都会有记载，日后出售依据的也是房产证上的面积，与房屋的土地使用证上的占用面积无关。房屋的建筑面积是不可以更改的，也不需要再次出售的时候重新测量。
房屋拆迁面积的赔偿范围在知识里面已经做了简单的介绍，不知道对您有多少帮助?房屋的拆迁面积与房屋的建筑面积有着直接的关系，但不是依据房屋的建筑面积而定。
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房产交易“忽视”土地证 未纳入过户必备条件存隐患
专家建议南昌效仿外地房产证土地证“合二为一”
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　　7月12日，南昌市房地产交易市场人头攒动。然而，交易的背后，却鲜有人关注到，在房产交易过程中，至关重要的土地证并未纳入过户必备材料之中。
　　今年6月，南昌市民易女士通过中介买房时，发现其所购的二手房没有土地使用证（以下简称土地证）。于是，她以该房屋产权存在瑕疵为由，要求解除合同。岂料，中介方非但不同意，还下发&催告单&要求其限期过户付款。
　　买方讨要说法的同时，卖方和中介方也据理力争。这场购房合同纠纷的背后折射出的是，土地权属登记和房屋权属登记相对分散的现实，并最终引发&是否应该将土地证列为交易过户的必备条件&的法律争议。
在南昌房产交易市场，土地证并非房屋交易所需材料
　　房屋无土地证 解除合同引纠纷
　　一个月过去了，南昌市民易女士一直不思饮食、夜不能寐。易女士告诉记者，6月8日，由于她的大意，或将自己3万元血汗钱&拱手送人&。
　　易女士回忆称，当天上午，她看中了南昌中环地产顾问有限公司（下称中环地产）挂售的一套&自由都&楼盘的房子，价值76万元。随即，她便与对方签订了存量房买卖居间合同，并支付了3万元定金。事后，易女士通过查证才得知，这套住房虽办了房产证，但未在国土部门办理土地证。
　　据此，易女士以中环地产介绍的房屋无土地证，房屋产权存在瑕疵为由，拒绝履行买卖合同的付款义务，并提出返还3万元定金的要求。对此，中介方声称需与卖方商量，进而迟迟未拿出处理意见。
　　焦急等待中，让易女士意想不到的是，7月6日，等来的却是一份中介方的&催告函&。函件写道：&合同签订后，您（易女士）迟迟不履行合同，公司多次电话催促，现在卖方通知您接函后两个工作日内办理过户手续。逾期，卖方将按合同条款视为违约、解除合同，另行处置房产&&&
　　&明明是卖方隐瞒房屋真实情况，中介方审查不力，为何让我来&买单&？&易女士向新法制报求助。
　　二手房交易&忽视&土地证
　　7月8日上午，记者来到位于中山路商会大厦五楼的中环地产总部采访。得知记者来意后，该公司总经理助理李国平告诉记者，按照南昌市有关规定，即使是没有土地证的房子，同样允许进行房产交易。也就是说，只要有房产证等必备材料，即可进行房屋交易，有无土地证并不影响合同履行。因此，中介方也就没有任何告知及审查的义务。
　　&事实上，我们一直在极力维护易女士，不然3万元定金早就被卖方拿走了。&李国平称，其间，卖方多次要求将代管的3万元定金作为违约金拿走，但均被公司拒绝。究其原因，公司也认为，易女士的说法有一定道理。但现在，即便要解除合同，也要当事三方共同协商。&不可否认的是，从目前的交易状况来看，这（没有土地证）难以成为解除合同的充分条件。&李国平又说，如果卖方不妥协，易女士只能走法律途径。
　　采访中，李国平一再强调，南昌所有的房产交易均不需要土地证。
　　为此，记者先后咨询了满堂红房产等5家房产中介，答复如出一辙：&只要提交房产证及其过户必备资料即可，其中不包含土地证&。
　　随后，记者来到南昌市房地产交易市场。在交易大厅，一位工作人员给记者递上了一份房屋产权交易流程指南。在交易所需材料一栏中，明确房产交易所需材料为：身份证、婚姻状况证明、房产证、产籍档案开放单，而土地证并未名列其中。
　　就买房时是否注意房子有无土地证的问题，记者随机采访了8位正在办理二手房过户的人。&土地证与过户有什么关系？有房产证就可以吧！&一位市民说。令记者意外的是，受访的上述人士对土地证的作用均一无所知。
　　对于这一点，易女士也坦言，若不是不久前一套旧房因拥有土地证而得到了拆迁补偿，她也难以深刻理解土地证的重要性&&今年年初，她有一套房子被拆迁，由于该房屋&两证&齐全，参照了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的标准进行补偿，而一些无土地证但具有房产证的房屋，依据的是农房标准进行评估补偿。两者之间的拆迁补偿数额相比，后者明显少了许多。
　　据记者了解，按照南昌市的有关规定，对房屋进行拆迁评估时，土地证是一项重要指标及因素。
　　&目前，大家（中介)都这么操作，除非客户提出了要求，中介才会去审查土地证。&一位中介工作人员坦言。至于这样操作是否会在今后引起纠纷，他们没考虑那么多。
　　房管部门与国土部门未衔接
　　上海财经大学法学院民商法学专家李宇认为，在民法理论中，通常将建筑物与其占用的土地视为一个物，土地为主物，建筑物为从物。&没有土地证，居住的房子就等于是&空中楼阁&。&李宇做了一个形象的比喻。
　　既然土地证如此重要，为何不将其列为交易过户的必备条件？
　　7月8日下午，记者采访了南昌市房管局市场管理处副处长刘胜银。他向记者证实，一直以来，南昌办理过户登记手续确实不需要提供土地证。
　　&南昌的房管部门与土地部门是分开的，所以我们一直没有进行衔接。&不过，刘胜银强调，基于土地证的重要性，南昌市房管局、南昌市工商局共同制定的《南昌市存量房买卖合同中》第十七条为空白条款，就是考虑买卖双方可以自行约定土地证等其他未尽事宜。记者问及将土地证排除房产交易之外是否妥当时，刘胜银则没有作出正面回应。
　　&在过户时是否需要&两证&（土地证及房产证）齐全，不是我们的管辖范围。&7月12日，南昌市国土资源局地籍管理处处长张云美建议记者到房管部门咨询相关情况。该处另一名相关工作人员说，土地证在房产交易中的重要性毋庸置疑。至于为何在交易中没有落实&两证&，他们表示：&确实，两个主管部门在衔接上出现了问题。&
　　对此，江西明实律师事务所张海水律师认为，根据《城市房地产管理法》（2007年修正）第32条、38条规定：&房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。&根据&房地一体原则&，未依法登记领取权利证书的人不是所有权人，同样不得从事房地产的处分行为。
　　北京市大成(南昌)律师事务所刘行律师则认为，从现行的法律来看，没有哪条明确规定未取得土地证的房屋不能交易。他认为，上述关于&未依法登记领取权属证书的房地产不得转让&的规定，指的是实施房地产交易必须以卖方取得权属证书为前提，从中得不出&必须房、地两证齐备方可交易房屋&的结论。在刘行看来，既然没有明令禁止交易，即可认定房屋所有权人是否持有土地证并不影响房屋买卖，更不会导致合同无效。
　　专家建议房产证土地证&合二为一&
　　7月10日，中国商业法研究会理事、中南财经政法大学教授乔新生接受新法制报记者采访时表示，房屋产权的是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，两者不可分割。
　　乔新生指出，大部分地方的不动产登记机关是由土地部门和房管部门组成，两者分别负责土地权属登记和房屋权属登记，相对分散。前者依据的是国土资源部颁布的《土地登记规划》执行，后者是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来登记。在实践中，人为将&两证&剥离出来，既不符合国际惯例，又给不动产权利人带来了隐患，甚至有可能导致法律漏洞，客观上造成了社会实践与司法实践的矛盾。
　　南昌国土部门有关人士介绍称，目前,南昌一些&房改房&确实没有办理土地证，而新楼盘的&大土地证&又没有及时分割成&小土地证&。一旦住宅建设用地使用权满70年后要续期，土地使用权人需要凭借土地证办理续用。如果没有&小土地证&，居民将无法享受这一权利。更为重要的是，由于房、地所有权人不一致，土地使用权单位、原住户与购入者极易发生产权纠纷，例如上述合同纠纷以及将来可能带来的拆迁补偿争议。
　　&如此交易不仅存在隐患，从《消费者权益保护法》的角度来看，对消费者也失去了公平性！&南昌市东湖区消协姚秘书长认为，如果消费者购买的房屋只有房产证而无土地证，永远不是完整的房产权利人。现实情况下，一些开发商还会把土地证抵押给银行贷款，一旦其还贷出现问题，银行必会将抵押的土地使用权投放进市场。到最后，利益受损的还会是消费者。
　　针对房产交易的现状，乔新生认为，与城市房地产业的迅速发展相比，现行房地产权属登记制度明显滞后。要解决土地证与房产证存在的衔接问题，有关部门应出台相关措施，即对过去未取得土地证的房屋，明确市民申请补办证件的办法及流程；对于此后的房屋过户，应规定先到国土部门办理土地证，方可进行房产交易。
　　李宇也建议，南昌还可以效仿天津、深圳等城市经验，将土地证和房产证合二为一，统称为&房地产权证&。&两证&合并后，房屋所有人在法律上可拥有房地权属的完整性，还可以避免因房屋所有权人、土地使用权人不一致而引发一系列纠纷。
　　值得期待的是，我国2007年颁布的《物权法》确定了不动产登记将实行统一登记制度，&国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定&，&即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记&。
　　2013年4月，国务院办公厅发布了《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》，其中就提出2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》。相信随着我国立法工作的不断进步和发展，类似的法律问题和法律争议将会越来越少。（相关报道，敬请关注明日《法律圆桌》）
　　◎文/小真 记者付强 实习生刘宇琦 图/记者秦方
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最新播报：
新版不动产权证：房屋所有权不存在期限问题
[摘要]新版《不动产权证书》有何不一样？产权一直有使用期限，土地所有权等不用填写。
《不动产权证书》内页样式及国土部发布的填写规范。图据“@国土之声”
近日，有舆论称新版《不动产权证书》中出现的“使用期限”一栏内容意味着“全国业主变房客”。昨日，国土资源部就此说法正式回应，房屋所有权本身不存在期限问题。
国土资源部的官微“@国土之声”还解释，《不动产权证书》上的“使用期限”不是房屋所有权期限，而指的是土地使用权和海域使用权的期限。
产权登记一直有使用期限
国土部表示，新版《不动产权证书》设置的“使用期限”并非可有可无。一方面，能够让权利人以及相关利害关系人清楚了解土地使用权、海域使用权等权利的起止日期，需要续期的，方便权利人及时续期，依法保护合法权利；另一方面，有利于保障交易安全，便于在转让或抵押等交易活动中依法保障权益。
国土部称，产权登记一直有使用期限。在不动产统一登记实施前的分散登记时期，土地登记也有限期，国有土地使用证上就有反映；部分房地合一城市的房地产权证书上也记载了土地使用权期限。
土地所有权等不用填写
国土部同时对“使用期限”的填写内容进行了释义，即土地上有房屋、构筑物的，由于房屋所有权无使用期限，因此只填写土地出让合同中记载的土地使用权起止日期，如“国有建设用地使用权××××年××月××日起××××年××月××日止”。海域上有构（建）筑物的，只填写海域使用权的起止日期，填写“海域使用权××××年××月××日起××××年××月××日止”。土地所有权以及划拨土地使用权、宅基地使用权等未明确权利期限的不填写。
此外，国土资源部还在微博上贴出了《不动产权证书》内页填写范例。
[摘要]新版《不动产权证书》有何不一样？产权一直有使用期限，土地所有权等不用填写。
《不动产权证书》有什么用？
《不动产权证书》是实施不动产统一登记后，给权利人颁发的统一证书。
根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”
国土资源部表示，权利人申请登记，领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人也能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。
发证是不动产登记的一个重要环节，《不动产权证书》要发放到权利人手中，证书发放的及不及时、记载的准不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。《不动产权证书》也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。
此外，《不动产权证书》的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，应以登记簿为准。
为什么没有具体的不动产类型？
中国不动产的种类比较繁杂，有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水域、滩涂等。分散登记时期，基本上每一类不动产都有相应的登记体系和证书样式，造成了证书种类繁多。
国土资源部表示，统一登记后，需要将原来各类不动产证书记载的内容集成到一本证书上记载。考虑到证书的统一适用性，证书在内容设置上规避了具体的不动产类型名称，提炼出了原来各类证书上的一些共同性内容，比如权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、用途、面积等。
此外，《不动产权证书》设置了“权利类型”栏，具体的不动产类型在颁发证书时，可以通过“权利类型”的填写体现出来。权利人通过“权利类型”，能够清楚地看到权利人拥有的不动产及其权利种类。如权利人拥有一套商品房，则在“权利类型”中可以看到“国有建设用地使用权/房屋所有权”，权利人土地权利和房屋所有权的权利性质、用途、面积以及土地权利使用期限等，在“权利性质”、“用途”、“面积”、“使用期限”中可以看到对应的内容。（记者李丹丹）
[责任编辑：临时土地证过期 房屋不能继承――中新网
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临时土地证过期 房屋不能继承
　　临时土地使用证到期后未办理延长手续，上面建的房屋被拆迁后，继承人能否享有房屋的继承权呢？上周，台江区法院一审给出说法：继承人不享有该房的继承权。
　　1993年，福州市土地管理局颁发《临时土地使用证》，准许大力(化名)取得台江区一块面积为34.7平方米的土地使用权益。《临时土地使用证》上明确规定，上述土地的使用期限为日到日。使用期满换证，如需继续使用土地，应在期满前两个月办理延长使用手续。
　　随后，大力在上述地块建了一幢两层房屋。上述地块的使用期限届满后，大力一直没到有关部门办理延长使用土地手续，也未办理建筑房屋的所有权证书。1998年，大力病逝。
　　去年，该房面临拆迁。大力的几个继承人遂诉至法院，要求对上述房屋平均享有继承份额。
　　台江区法院经审理认为，大力的几个继承人都未能提供证据，证明大力在临时土地使用期满后办理了延长使用土地手续，也未办理建筑房屋的所有权证书。因此，他们的诉请于法无据，遂予以驳回。（记者 陈鸿星）
【编辑:董元元】
----- 房产新闻精选 -----
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则
本词条缺少信息栏、名片图，补充相关内容使词条更完整，还能快速升级，赶紧来吧！
《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则》属于政府发布的关于土地使用权利的细则。
东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则细则公告
东府〔2009〕42号
关于印发《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则》的通知
各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：
现将《东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府
二○○九年四月十五日
东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则细则内容
为贯彻实施《东莞市已建房屋补办房地产权手续总体方案》（以下简称“《总体方案》”）精神，妥善解决历史遗留用地问题，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《广东省实施〈土地管理法〉办法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》以及《土地登记办法》等法律和规范性文件，结合我市实际，制定本实施细则。
一、适用范围
凡属于日之前已建成，在本市行政区域和市城市管理综合执法局备案台帐范围内，同时符合以下基本条件要求的已建房屋（不包括私人住宅和商品房），在补办土地权利证书过程中，适用本细则。已建房屋申请补办土地权利证书基本条件：
（一）不违反土地利用总体规划；
（二）不违反城镇总体规划，不违反生态控制线规划要求（特殊情况经专项评估且经市镇两级会审会办批准的除外），与道路网络规划不冲突、与重大公共和公建基础设施规划不矛盾的；
（三）不在水利工程管理范围内（尚未确权为国家所有的除外）；
（四）经房屋安全鉴定机构鉴定其房屋安全状态不属于C、D类（其中C类是指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；D类是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房）的（此条款仅限需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易时适用）；
（五）经勘察不存在（包括整改后）消防安全隐患的（此条款仅限需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易，且经规划部门审核消防间距不符合要求时适用）；
（六）没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；
（七）土地及地上建筑物权属没有争议的；
（八）按有关规定，已建房屋业主愿意在补办相关手续过程中，缴交相关规费和罚款的。
二、机构设置
市政府成立“东莞市已建房屋补办房地产权手续工作办公室”（以下简称“市工作办公室”），设在市房产管理局，
具体负责日常有关工作。办公室主任由市政府黎达潮副秘书长担任。
各镇街参照市的做法，成立相应的已建房屋补办房地产权手续工作办公室（以下简称“镇街工作办公室），设在规划建设办。由镇人民政府（街道办事处）镇长（主任）牵头负责，办公室主任由镇街分管城建工作的领导担任。要求各镇街结合实际，于本细则下发的15个工作日内，制定本镇街的具体操作指引，指导各村（居）辖区范围内的已建房屋业主尽快开展相关工作。
三、土地权利证书类型
土地权利证书一般可分为以下两种类型：一是《国有土地使用证》；二是《集体土地使用证》。
（一）《国有土地使用证》
1、办理对象：申请使用国家所有土地的单位。
2、证件特点：该用地的所有权为国家所有，但用地的使用权属于该用地单位。
3、征地手续：根据《总体方案》精神，属于日之前建成的，可按1988年实施的《土地管理法》执行，100亩以内的征地手续由市政府审批，无需办理农地转用手续，但占用耕地的，需由镇街落实耕地占补平衡工作；日之后建成的，按1998年修订的《土地管理法》规定，必须以批次报批方式报省政府审批农地转用和征地手续。
4、根据供地方式具体可以划分为以下两种类型：
（1）符合《划拨用地目录》的，即以行政划拨方式取得国有土地使用权。包括：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及法律、行政法规规定的其他用地等。划拨土地使用权具有以下特点：一是划拨土地使用权没有期限的规定；二是划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，即不得流转；三是土地使用者不需要使用时，由政府无偿收回土地使用权；四是对划拨土地使用权用途不得改变，要改变用途要经批准，并重新签订合同等。以划拨方式取得土地使用权的单位，利用工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的，其土地用途和使用权人可暂不变更。
（2）以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权，可分为招拍挂出让和协议出让两种形式。出让是指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，国家规定出让最高年限为：工业用地50年（注：目前国家规定我市工业用地最低出让价为384元/平方米）；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。根据《总体方案》精神，明确：于日之前建成的工业项目，以及于日之前建成的经营性项目（包括商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆等经营性用地），公示后可以协议方式出让；于日之后建成的工业项目，以及于日之后建成的经营性项目，要求将建筑物作价与建设用地使用权捆绑入市，以招拍挂出让方式公开交易；其他建设项目，可以直接协议方式出让。
（二）《集体土地使用证》
1、办理对象：申请使用农村集体所有制土地进行非农业建设的单位。
2、证件特点：一是用地所有权属农村集体经济组织；二是用地既可以是所属的农村集体经济组织使用，也可以流转出让给其他用地单位使用。
3、转用手续：图斑为农用地或未利用地的，由镇街先以批次报批方式报市政府审批农地转用手续后，再办理供地手续。图斑为建设用地的，可直接办理供地手续。
4、具体分类：按照用地使用权可以划分为两种类型。
（1）以集体自用方式取得集体建设用地使用权，即该用地的所有权和使用权均属于农村集体所有。具体包括以下几种用地情形：一是兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地；二是乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农村集体所有的土地。三是根据《总体方案》精神，按照集体自用方式用于经营性用途的。
（2）以集体建设用地使用权流转方式取得建设用地使用权，即该用地的所有权属于农村集体所有，但经过流转出让后，其使用权属于所有权以外的其他单位。根据规定，集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的（不得开发商品住宅），应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。集体建设用地使用权流转出让的，需由已建房屋业主与土地所有权单位双方协商并签订《集体建设用地使用权流转出让合同》确认，但不得高于国家规定的出让最高年限，具体为：工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
四、运作规程
（一）已建房屋业主补办土地权利证书模式
为进一步提高土地权利证书补办效率，按照《总体方案》提出的要求，已建房屋业主在补办土地权利证书过程中，不需本人亲自前往市镇两级各有关职能部门办理相关具体手续，只需向属地镇街工作办公室提出申请，经审核同意受理后由属地镇街工作办公室统一负责代办（缴费及签订国有建设用地使用权出让合同环节除外）；已建房屋业主应对所填报和提交的各项资料的真实性负责，并承担相应的后果。
（二）市镇两级运作总体模式
按照两级负责、集中受理、统一审核的运作流程，总体上分为以下四个步骤：
第一步，属地镇街工作办公室组织镇街各有关职能部门进行初审或会审会办。符合补办条件的，加盖“同意补办”及镇街工作办公室公章后报送市工作办公室；不符合补办条件的，退回已建房屋业主，作办结处理。
第二步，市工作办公室组织市各有关职能部门进行复核或会审会办。符合补办条件的，加盖“同意补办”及市工作办公室公章并报经市府办确认后，退回属地镇街工作办公室，由其代已建房屋业主统一前往各有关职能部门补办相关具体手续；不符合补办条件，退回镇街工作办公室，作办结处理。
第三步，镇街工作办公室前往各有关职能部门补办相关具体手续，待相关手续补办齐全后，由镇街工作办公室前往市国土资源局申请核发土地权利证书。
第四步，市国土资源局核发土地权利证书后，镇街工作办公室前往领取并转交已建房屋业主。
（三）镇街初审或会审会办具体规程（按照先后顺序依次排列如下）
1、已建房屋业主向属地镇街工作办公室提出申请并按照本细则的要求提交相应资料后（资料应包括补办土地权利证书的必备资料及补充资料中办理规划手续的相关资料），先由属地镇街工作办公室进行审核（主要审核三项内容：一是已建房屋是否纳入市城市管理综合执法局建立的备案台帐内；二是根据已建房屋申请补办土地权利证书的类型，对照本细则确定的所需资料，确定已建房屋业主提交的资料是否齐备；三是初步审核已建房屋业主提交的资料是否真实有效）。经初审，符合补办条件的转入下一办理环节，不符合补办条件的不予受理。
2、属地镇街工作办公室结合已建房屋业主提交的资料，按照本细则确定的标准，计算出已建房屋业主在补办土地权利证书手续过程中，需缴交的各类规费和处罚款的大致数额，并告知已建房屋业主。如其表示同意缴交上述费用，则转入下一办理环节；如其表示不同意缴交上述费用则将有关资料退回已建房屋业主，作办结处理。
3、属地镇街工作办公室对已建房屋业主提交的资料进行审核后，需在3个工作日内，逐一将每宗项目的项目名称、地块位置、用地面积、建成时间、土地及地上建筑物权属人等内容，通过在《东莞日报》刊登、在属地镇街工作办公室门前公示栏进行公示以及在属地村（居）委会公示栏张贴等3种形式，统一向社会进行公示，公示时间为15天。公示期满后，如无任何单位或个人提出异议的，即可转入下一办理环节；如有单位或个人提出异议并提供有效举证材料的，由属地镇街工作办公室将有关资料退回已建房屋业主，作办结处理，待其自行处理完毕相关事宜后再行申请补办土地权利证书手续（注：在《东莞日报》刊登公示所需费用，由已建房屋业主自行承担）。
4、属地镇街工作办公室向已建房屋业主核发《同意受理补办土地权利证书手续通知书》（具体样式详见附件3）。
5、属地镇街工作办公室将受理的每宗项目，应按照一个项目一个卷宗（包括《审批总表》及已建房屋业主提交的各项资料等）的方式进行建档，再将每份卷宗复印为若干份（每份复印件加盖“与原件核对无异”和镇街工作办公室的公章）。
6、属地镇街工作办公室按照并联审批的方式，将复印的卷宗对照《审批总表》的要求，同时分送属地镇街规划所、国土资源分局以及规划建设办进行审核（其中《审批总表》采取书面和电子文档两种方式同时发送至镇街各相关职能部门）。不论项目是否符合有关条件，上述各有关职能部门均应在10个工作日内，在《审批总表》（包括书面和电子文档）注明具体意见并加盖本部门的公章，并退回属地镇街工作办公室进行汇总。其中：
（1）属地镇街规划所：首先审核项目红线是否符合已建房屋补办《建设用地规划批准书》，以及《建设用地规划许可证》的基本条件；进行现场踏勘，核实项目的实测图、总平面图是否和现状一致。其次按要求绘制用地红线图，并提供该项目所在控制性详细规划的位置图和图则或总规位置图。但凡有下列情况之一的，不得同意其补办规划手续：位于生态控制线范围内或总体规划的非建设用地范围内的（特殊情况经专项评估且经市镇两级会审会办批准的除外）；与规划的道路存在矛盾的；与规划的市政公共设施和公共绿地有冲突的。
（2）属地镇街国土资源分局：负责对照《审批总表》所列事项按职能进行审查；负责审核建设用地是否符合土地利用总体规划；负责审核土地权属、位置、范围、地类、面积是否清楚、准确；负责审核项目是否需要办理批次报批手续及确定需报批的类型（即报省审批农地转用和征收手续、报市审批农地转用手续）；如需要办理批次报批手续的，负责审核是否已经镇街安排使用专项土地利用年度计划指标（市将根据省下达指标，每年单列一批用地指标用于解决已建房屋项目，并分解下达到各镇街，由镇街统筹使用）；镇街是否落实耕地占补平衡工作（涉及占用耕地的，由镇街自行解决）；负责审核是否存在违法用地行为，发生的违法用地行为是否已依法处理；负责对在日之后建成的非经营性项目出具建设项目用地预审意见（共3份），移交镇街工作办公室报市国土资源局备案。
（3）属地镇街规划建设办：负责核实项目的具体建成时间（如无历史文件证明，则以上述村（居）委会出具的证明，并已经社会公示的时间为准）；审核该工程质量验收是否为合格工程或房屋安全状态不属于C、D类工程（仅限需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易的项目）。
7、属地镇街工作办公室收齐上述职能部门意见后，应将镇街各职能部门上报的《审批总表》（电子文档）进行汇总整合，形成一份统一的《审批总表》（内容包括各职能部门的意见和电子公章），然后再进行分类处理：
（1）不符合补办土地权利证书基本条件之一的项目，直接将有关资料退回已建房屋业主，作办结处理。
（2）对于上述各职能部门均表示符合补办土地权利证书条件的项目，按以下两种情形区分处理：一是不涉及批次报批的，由属地镇街工作办公室直接加盖“同意补办”及镇街工作办公室的公章，并将有关资料原件连同复印件（一式五份）一并报送市工作办公室进行审核或组织会审会办（其中《审批总表》采取书面和电子文档两种方式报送至市工作办公室，电子文档内容要求包括镇街各有关职能部门意见以及电子公章）；二是涉及批次报批，且镇街已安排使用专项土地利用年度计划指标的，按以下情形区别办理：①涉及报省审批农地转用和征地手续的（由于此情形一般需时九个月至一年，属地镇街国土资源分局应告知镇街工作办公室，再由镇街工作办公室将该时限转告已建房屋业主，避免产生误解），首先以镇人民政府（街道办事处）名义以批次报批方式报市国土资源局审核同意后，再报省政府审批农地转用和征地手续〔具体按照国土部门现行有关规定操作。其中，凡日后变更的集体建设用地（没有合法用地手续），按变更为集体建设用地之前的地类报批；原地类为耕地的同时需各镇街落实耕地占补平衡〕。其次待省批复后，再按上述第一类情形操作。根据规定，一般需缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税和征地管理费等有关费用；②需报市审批农地转用手续的（此情形一般需时一个月），首先以镇人民政府（街道办事处）名义以批次报批方式报市国土资源局审核同意后，再报市政府审批农地转用手续；其次待市批复后，再按上述第一类情形操作。根据规定，一般需缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和耕地占用税等有关费用。
（3）对于符合补办土地权利证书基本条件要求，但与有关规定的条件和要求不完全吻合的项目，由属地镇街工作办公室组织镇街有关职能部门进行集中会审会办（原则上每月进行两次，定于每月14号和28号，遇节假日顺延）；会审会办的审核理由及最终结果，应以纪要形式进行存档。
经镇街会审会办同意补办手续的项目，由属地镇街工作办公室直接在《审批总表》上加盖“同意补办”及镇街工作办公室的公章，并附上会议纪要及有关资料原件连同复印件（一式五份）一并报送市工作办公室进行审核或组织会审会办（其中《审批总表》采取书面和电子文档两种方式报送至市工作办公室，电子文档内容要求包括镇街各有关职能部门意见以及电子公章）；经镇街会审会办不同意补办手续的项目，由属地镇街工作办公室在纪要中列明具体理由，并将纪要及相关资料退回已建房屋业主，作办结处理。
8、各镇街必须对各项资料的真实性进行严格把关，凡发现弄虚作假或瞒报资料的，市将追究有关责任人的责任，并取消该项目的补办资格。同时，对出现弄虚作假或瞒报资料现象的镇街，市将停止该镇街所有补办业务，为期2个月。
9、为便于已建房屋业主掌握补办进度，要求各镇街工作办公室在代办土地权利证书全过程中，必须按照首办负责制的工作要求，即每宗已建房屋在补办土地权利证书过程中，必须由镇街工作办公室指定一至两名工作人员跟踪到底，直至办结为止，一般不得中途更换工作人员。
（四）市级复核或会审会办具体规程（按照先后顺序依次排列如下）
1、市工作办公室收到镇街工作办公室报送的申请材料后，立即进行审核（主要审核三项内容：一是已建房屋是否纳入市城市管理综合执法局建立的备案台帐内；二是根据已建房屋申请补办土地权利证书的类型，对照本细则确定的所需资料，确定已建房屋业主提交的资料是否齐备；三是复核已建房屋业主提交的资料是否真实有效）。经复核，符合补办条件的转入下一办理环节，不符合补办条件的退回镇街工作办公室，作办结处理。
2、市工作办公室复核后，将镇街工作办公室报送的复印件逐一进行审核，经与原件核对无误后，在每份复印件上加盖“与原件核对无异”和市工作办公室的公章）。
3、由市工作办公室按照并联审批的方式，将复印的卷宗对照《审批总表》的要求，同时分送市城建规划局、国土资源局以及建设局同时进行审核（其中《审批总表》采取书面和电子文档两种方式同时发送至市各相关职能部门）。不论项目是否符合有关条件，上述各有关职能部门均应在10个工作日内，在《审批总表》（包括书面和电子文档）上注明具体意见并加盖本部门的公章，并将所有资料退回市工作办公室进行汇总。其中：
（1）市城建规划局：负责对属地镇街规划所审核的内容进行复核；审查是否符合城镇总体规划的要求；是否符合生态控制线要求（特殊情况经专项评估且经市镇两级会审会办批准的除外）；是否占用道路及重大公共和公建基础设施用地；是否满足相关的技术规范要求；审核其施工图纸是否符合规范要求（仅限需将地上建筑物捆绑拍卖的适用）。
（2）市国土资源局：负责对国土资源分局审核的内容进行复核。复核的主要内容包括：是否符合土地利用总体规划；是否列入土地利用年度计划；是否落实耕地占补平衡工作；对分局出具的建设项目用地预审意见进行审核确认；申报的用地材料是否齐备、符合相关要求；土地位置、面积、用途、权属人等是否清楚，权属是否存在争议；审核是否符合建设用地审查报批要求；由土地监察科作出违法用地处罚决定。
（3）市建设局：对需将地上建筑物与土地使用权捆绑公开交易的项目，负责复核该工程质量验收是否为合格工程或房屋安全状态是否不属于C、D类工程。
4、市工作办公室收齐上述职能部门意见后，应将市各职能部门上报的《审批总表》（电子文档）进行汇总整合，形成一份统一的《审批总表》（内容包括市镇两级各职能部门的意见和电子公章），然后再进行分类处理：
（1）不符合补办土地权利证书基本条件之一的项目，直接将有关资料退回镇街工作办公室，作办结处理。
（2）对于上述各职能部门均表示符合补办土地权利证书条件的项目，由市工作办公室直接加盖“同意补办”及市工作办公室的公章，报经市府办盖章确认（一式五份）后，将所有资料原件一并退回属地镇街工作办公室，由其按照并联审批的方式前往市各有关职能部门具体办理相关手续。
（3）对于符合补办土地权利证书基本条件要求，但与有关规定的条件和要求不完全吻合的项目，由市工作办公室组织市有关职能部门进行集中会审会办（原则上每月进行两次，定于每月14号和28号，遇节假日顺延）；会审会办的审核理由及最终结果，应以纪要形式进行存档。经市会审会办同意补办手续的项目，由市工作办公室直接在《审批总表》上加盖“同意补办”及市工作办公室的公章，并报经市府办盖章确认（一式五份）后，将会议纪要连同所有资料原件一并退回镇街工作办公室，由其按照并联审批的方式前往市各有关职能部门具体办理相关手续；经市会审会办不同意补办手续的项目，由市工作办公室在纪要中列明具体理由，并将纪要及所有资料原件退回镇街工作办公室，作办结处理。
（五）镇街前往各职能部门代办相关具体手续或证件规程
镇街工作办公室按照如下步骤，分别前往以下各有关职能部门补办相关具体手续或证件。市相关职能部门受理后，必须按照时限要求，完成相关具体手续并核发证件。各职能部门出具手续或证件的保管存放工作由镇街工作办公室负责，在未领取土地权利证书前，镇街工作办公室、各职能部门或任何个人，不得提前将各项手续或证件的原件或复印件转交给已建房屋业主。
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