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对一则房屋买卖合同无效后的抵押是否有效的思考
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传真:86-10-无权处分会导致合同无效？
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本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
前规定实质上已被后规定作了变更，根据最新的规定（《买卖合同司法解释》第三条的规定），无权处分不会导致合同无效，但是因无权处分致使标的物所有权不能转移，守约方可以向违约方（无权处分方）主张违约责任。
但是，我们往往会在一些判决书中看到无权处分的合同被认定无效，这其中有一些是判决的错误【如上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第978号和上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第327号判决】，有一些则是说理不清楚，但是判决是正确的【如本文所附案例】。
无权处分不会导致债权合同无效，但是无权处分的交易中，往往会涉及到“恶意串通损害第三人利益”等导致合同无效的情形【如本文所附案例。另：《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”】。具备了恶意串通损害第三人利益等导致合同无效的情形，法院认定合同无效固然正确（但是法官在判决书的说理部分应当把导致合同无效的原因以及所适用的法律说清楚，以免当事人以及其他读者的误解——误认为无权处分导致合同无效）。
这里面还涉及到善意取得的问题。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
如果买房人善意取得了案涉房屋，则卖房人或者第三人不得要求买房人转让其所有权。但是，房屋买卖双方在因“恶意串通损害第三人利益”而导致合同无效的情形时，即不符合善意取得制度中的“善意”（买房人不知道且不应当知道卖房人无权处分），不构成善意取得【如果存在其他不符合善意取得的条件的，也不构成善意取得，如没有支付房款】。
合同无效，也不构成善意取得，法律后果则应当适用《合同法》第五十八条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】买房人应当返还其取得的房屋给卖房人（以及其他所有权人or或者其他所有权人）。
上面讲的是合同有效且未能取得所有权的情形【《买卖合同司法解释》第三条的规定】；和合同无效且未取得所有权的情形。
有效、无效、取得所有权、未取得所有权，根据排列组合有四种情形：
1、合同有效，买房人取得所有权。如房子登记在夫妻一方名下，买房人不知道夫妻一方无权处分。在此情形，买房人构成善意取得，可以合法地保有房屋。权利受到损害的配偶一方只能向另一方（出售房屋方）主张赔偿（这一般是婚内财产，离婚后出售的情形）。
2、合同有效，买房人未能取得所有权。如房子登记在夫妻双方名下，配偶一方与买房人（不知道其无权处分，且合同价款符合市场价）签订房屋买卖合同，另一方不配合签字过户，买房人不能取得房屋所有权；或者出售方拿着伪造了委托书出售房屋所有权人的房子，买房人与之签订了房屋买卖合同，但是房屋所有权人不配合办理过户手续。这就是《买卖合同司法解释》第三条规定的情形，买房人只能向合同相对方主张违约责任，不能取得房屋所有权（即不能要求继续履行合同）。
3、合同无效，未取得所有权。此种情形上文已探讨，如房子为夫妻共有（登记在两个人名下），夫妻一方与买房人恶意串通损害配偶利益而签订了虚假的房屋买卖合同，合同无效。因配偶不配合签字过户，买房人不能取得房屋所有权。在此情形，房屋买卖双方只能根据过错的大小各自承担相应的责任（所谓的“缔约过失责任”）。买房人不能取得房屋所有权。
4、合同无效，取得所有权。（1）如房子是夫妻共有，但是登记在夫妻一方名下，其与买房人恶意串通为损害其配偶（或已离婚的前妻或前夫）利益而签订房屋买卖合同（无效），但是完成了过户。在此情形，买房人当然要根据《合同法》第58条的规定返还房屋给卖房人（和其配偶，或已离婚的前妻或前夫）。（2）是否存在合同无效，但是买房人善意取得的情形？如果合同无效，但是买房人又符合善意取得的条件，买房人可以合法地保有房屋的所有权。卖房人需向权利人（一般是已离婚的前妻或前夫）承担赔偿责任。
附：严某某等诉赵某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：赵某某与严某某原系夫妻关系。石某某系严某某之母。
＊＊＊房屋（以下简称涉讼房屋）的公房承租人为严盛宝。1989年4月赵某某与严某某登记结婚，1991年1月8日生育女儿严恩慧。双方结婚前后，赵某某将其户籍迁入涉讼房屋，并居住其中。 1994年11月严某某作为涉讼房屋购买人，登记成为涉讼房屋产权人。当时涉讼房屋户籍人员为五人，即严盛宝、石某某、严某某、赵某某、严恩慧（未成年）。
2006年赵某某的户籍迁离涉讼房屋。
2007年7月严盛宝死亡。 2011年4月18日严某某与石某某签订了一份合同，合同约定：严某某将涉讼房屋以转让价款人民币70万元出售给石某某。2011年5月20日涉讼房屋登记在石某某名下。 2013年9月6日严某某向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，要求与赵某某解除婚姻关系。该案经一审法院调解，赵某某与严某某解除婚姻关系，但涉讼房屋未作处理。
2014年3月赵某某曾向原审法院提起诉讼，要求确认涉讼房屋的权利，后撤回起诉。
2014年5月赵某某再次诉至原审法院，要求判令：1、确认严某某、石某某就涉讼房屋签订的合同无效，恢复涉讼房屋所有权人的原状；2、确认赵某某在涉讼房屋权益的份额。原审中，赵某某撤回第2项诉请。 原审中，严某某、石某某自认，石某某未向严某某支付过70万元房款。涉讼房屋变更至石某某名下前，严某某未能通知赵某某，未得到过赵某某的同意。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第1465号】严某某系涉讼房屋原登记在册的权利人，又是赵某某的配偶，严某某应当在征得赵某某的同意后，才能将涉讼房屋权利人变更到石某某名下。严某某在未征得赵某某同意的情况下，擅自将其名下的房屋转让给石某某，显然侵犯了赵某某的利益。石某某系严某某的母亲，其与严某某又长期共同生活，对于涉讼房屋的来龙去脉完全知晓。赵某某在涉讼房屋内具有相应的权利，石某某亦属知晓。结合石某某取得涉讼房屋所有权时未支付过合理对价的事实，可以认定石某某对涉讼房屋并非善意取得，故严某某、石某某为变更权利人所签订的合同无效，涉讼房屋的产权应恢复登记至严某某名下。
原审法院审理后于二○一四年七月二十一日依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项之规定，作出判决：一、严某某、石某某于2011年4月18日就＊＊＊＊房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、严某某、石某某应于判决生效之日起十日内将上海市长宁区中山西路＊＊＊房屋的产权恢复登记至严某某名下。案件受理费10，800元，减半收取计5，400元，由严某某、石某某负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第2206号】本院认为，公民的合法权益受法律保护。涉讼房屋产权虽于1994年登记在严某某一人名下，但赵某某当时作为严某某的配偶理应对该房屋享有相应的权利。严某某在未经过赵某某同意的情况下，擅自与其母石某某签订买卖合同，并将上述房屋产权变更登记至石某某名下，显然侵犯了赵某某的合法权益。鉴于石某某的家庭成员身份，其理应对赵某某在涉讼房屋中的相关权利予以知晓，加之石某某亦未实际支付合同对价，故原审认定石某某对该房屋不构成善意取得当属正确。现赵某某起诉要求确认严某某与石某某就涉讼房屋所签订的买卖合同无效，于法有据，原审对此予以支持，当属正确。即便严某某与赵某某离婚时，《民事调解书》中未提及双方存在夫妻共同财产，亦未就另行分割共同财产作出过约定，但赵某某并不因此丧失其在涉讼房屋所享有的相应权利，故严某某、石某某关于赵某某在离婚时已放弃了拥有并分割夫妻共同财产权利的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费10，800元，由上诉人严某某、石某某负担。
本判决为终审判决。
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不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
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转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
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