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首套房贷利率重现8.5折 50万贷20年利息省7万
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　　国内多个省市首套房贷利率优惠的消息不断传来，但山东省内一直风平浪静。21日，记者终于获悉，中行山东省内个别城市首套房贷最低有了8.5折优惠。　　“这是刚刚确定的政策，在山东省内的部分城市，我们行对于特别优质的客户，首套房贷的利率是可以下浮15%的。”山东省分行工作人员对记者说。　　据了解，这是自年初，山东省内各银行首套房贷利率普遍上浮取消优惠，回归基准利率以后，山东省内首次出现首套房贷款利率下浮的情况。　　不过，具体到青岛，首套房贷利率有所优惠的好事尚未出现。“对于首套房贷，我们行在青岛的政策，目前仍按最低基准利率来执行。”中国银行山东省分行的工作人员说，虽然中行山东省分行设立在青岛，但青岛的政策并不是最优惠的，至于为何会有差异，他并不清楚。　　21日下午，记者咨询工农中建交等五大行，均被告知首套房贷最低可拿到基准利率。青岛分行的工作人员告诉记者，客户在与有合作关系的开发商处购房，可享受基准利率，其他情况下首套房贷利率最高上浮5% 。工行、农行青岛市分行的客户拿到基准利率的条件更为宽松，没有同交通银行一样的限制。　　此外，有的股份制银行首套房贷的利率刚刚从上浮调回到基准。青岛分行房贷部负责人孙先生说，兴业银行青岛分行刚刚把首套房贷的最低利率从上浮10% 降回到基准。　　仍有个别银行目前首套房贷利率仍然上浮。青岛分行表示，现在首套房贷利率比原来上浮10%要低，但是也没回到基准利率；青岛分行表示目前暂不低于上浮5% ；青岛分行表示首套房贷利率上浮5%，近期有可能要变。　　50万贷20年利息少7万　　“现在房贷利率有优惠了吗？”最近几天，不少刚需购房者不停地四处打听。“我现在就等房贷利率下浮的消息，房子已经确定了，但不敢签订合同，怕现在签了，拿不到优惠利率，那就赔大发了。”21日下午，市民成先生说，他在四方区清江华府订了一套200万元的房子，计划贷120万元。“开发商说最多可以等我们半个月，希望这半个月内银行能给点力，出台利率优惠的政策。”　　利率85折后，市民买房到底能省多少钱？地产经纪人为记者算了这样一笔账。以50万元的商业贷款为例，贷款期限20年，还款方式为等额本息，那么，当房贷利率是基准利率时，月供是3891.52元，支付利息为元。当房贷利率实施8.5折优惠时，月供是3579.99元，支付利息为元。月供减少311.53元，利息少还74765.51元。　　以成先生为例，他计划贷款120万，贷30年。如果拿到的贷款是在基准利率基础上下浮 15%，他每个月的还款额为7188.82元。如果按基准利率来算，他每个月需还款8023.97元。“算下来，利率8.5折和基准利率相比，每个月可以少还835元，少还的利息总额更是超过30万元。”　　“ 如果利率有优惠我就出手！”在岛城一家事业单位工作的白晓说，他本来计划去年买房子，但被正处于下降途中的房价和不断上涨的利率阻止了。“如果现在贷款最低只能拿到基准利率，每个月的负担太重了。如果能有8.5折优惠，身上的担子就轻松很多。”白晓说。　　岛城各银行挺能沉得住气　　2011年1月份，岛城陆续有银行取消房贷8.5折优惠，基准利率渐成主流。2011年5月上旬，农行先行上调首套房贷利率，工行、建行、中行随后跟进，上浮了首套房贷利率，到2011年中旬，首套房贷利率上浮10%成为普遍现象。2012年春节过后，中行率先下调了首套房贷利率，将首套房贷利率从上浮10%回归到基准利率。到2012年3月份，岛城各银行除少数股份制银行以外，均对首套房贷执行基准利率的政策。　　在此前的召开的两会上，全国政协委员、大连万达集团董事长王健林还专门提出《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案，工、农、中、建等4家国有银行共同研究差别化房贷政策的消息也为各方所津津乐道。随后3月12日，央行副行长刘士余表示要全面落实差别化的住房信贷政策，鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。　　近日，全国多地出现首套房贷回归8.5折的消息，青岛各银行相对谈定，无优惠利率出现。　　首套房贷优惠是迟早的事　　业内人士认为，去年由于存款的连续上调，导致银行信贷额度受到限制，银行资金供不应求，从自身利益出发，银行只有上浮房贷利率了。　　“最近存款连续两次下调，流动性变得宽松了，再加上国家明确要支持刚需购房，银行对于首套房贷的政策给予利率优惠支持是非常合理的。”农行一家支行的副行长张先生说，国内部分城市首套房贷出现了利率优惠，但政策的传导需要一定的时间，青岛或许很快就会出现利率优惠的情况。　　岛城一家股份制银行房贷部门的孙经理说，首套房贷款利率出现针对性的松动，应该是箭在弦上，迟早的事。“去年岛城房价略有松动，但银行利率不断上浮，让房价几乎&白降&了，刚需购房者的成本没有减轻，享受不到调控政策带来的福利。首套房推出优惠，减轻房地产调控带来的误伤，增大了调控的意义。再说，目前利率处于下降通道，房贷属于长期贷款，银行提前签订了合同，多少可以避免一下贷款利率下行的风险。”
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公积金政策
明年1月房贷减负福利生效 50万20年期少还300多元
　　2016年即将到来，对于大部分房贷族来说，房贷降息福利即将生效。今年以来央行5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从去年底今年初的6.15%，降至了目前的4.9%。这一降息幅度，在近年的利率政策中是前所未有的。多数银行房贷采取的是&次年1月1日&调息原则，按照大部分房贷的利率调整规则，降息的福利将在次年生效。也就是说，下月最直接的体现就是月供减少。
生效 五次降息下月将可&减负&
　　降息成为今年银行政策的主旋律，今年3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，央行五次降息。至此，央行的五年期以上商业贷款基准利率下调至了4.9%。不过，一直以来也有部分市民不太理解：今年降息很多次，为何每个月的房贷没有变化。对此，银行人员表示，当初签订房贷合同时，约定的利率调整时间是次年1月1日开始执行，也就是说，虽然今年频繁降息，但要想真正享受降息带来的福利，还要等到明年。
　　在降息或加息的情况下，房贷利率调整有三种方式。第一种是次年调，银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率；第二种是按年度调，从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息；还有一种是次月调息，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。
算账 50万20年期少还300多元
　　降息后，明年还贷到底优惠了多少？假设市民王先生在今年年初按照纯商业贷款的方式办理了50万元的房贷，还款期限为20年，贷款利率均按照基准利率执行。那么，同样的房贷，按照调整后的4.9%的利率来算，和调整前6.15%的利率有多大差距？
　　如果按照今年年初6.15%的利率，等额本息的还款方式，王先生累计还款870133元，月供约3626元。假设年内不再做利率调整的情况下，明年1月1日起，他的这笔贷款将按最新4.9%的利率标准执行。经过了1年的还款期，其贷款本金剩余约48.8万元，剩余还款期为19年，月供降至约3293元。相比之下，月供压力少了约333元。
　　需要注意的是，每个借款人的月供变化情况，跟您的贷款本金、贷款期限、所选择的贷款方式、以及已经还款的时间等都有关系，实际情况请以银行计算结构为准。
提醒 明年还贷先与银行沟通
　　另外，今年经历了四次下调，五年以上个人的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。也就是说，如果本月央行不再进行利率调整，下月开始，纯商业贷款的老房贷族，房屋贷款利率将下降1.25个百分点；而纯的房贷族，贷款利率也将降低1个百分点。
　　不过，银行相关负责人称，有些人明年1月房贷月供未必降&次年1月1日&调息，对于购房者来说，这些&例外情况&需要注意。如果市民恰巧就在这些&例外情况&里头，却随大流地在下月少还月供的话，说不定就有可能因为没足额还款而上了银行的 &黑名单&。
　　银行人士提醒，1月还房贷前，最好先跟贷款经办行沟通一下，看自己的房贷月供是否有降，降多少，有可能的话最好打印出一份新的还款计划表。如果怕麻烦，也可以是尽量多存点，在扣款日后查询并确认一下当月最新还款额，这样比较保准些。
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降息后 明年30万、20年期 月供减少百元
来源：四川在线-华西都市报
作者：徐洁莹
&&两次降息，明年房贷族将&减负&
&&【以贷款30万元、20年期、等额本息还款法为例】
&&2012年的降息将在元旦开始兑现：今年6月，央行把5年期以上贷款的 利 率 从7.05% 降 到6.8%，7月份又再 次 下 调 到6.55%。2013年元旦即将到了，绝大部分接受房贷利率&次年调整&的市民，将可从下月开始享受今年两次降息带来的利好。
&&算一算 降息后能省多少钱？
&&今年6月8日、7月6日，央行连续两次宣布降息，5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。不过，这种利率调整并没有及时体现在&房奴&们的房贷利率上。对于大部分贷款购房的市民来说，都是从明年1月1日开始，5年期以上商业贷款基准利率将从7.05%直接变为6.55%，下调幅度为0.5个百分点，6年及以上的公积金贷款利率，则将由今年年初的4.90%下调至4.5%。
&&中原地产研究部总监张大伟表示，多数购房者的贷款额在40万-100万，执行新利率以后，月供将下降100元到300多元。
&&某银行个贷负责人透露，目前房屋贷款中单笔40万元左右房贷占比最大，据此测算，今年两次降息对不少房奴的利好是月供普降百元。
&&记者算了一笔账，家住城南的尹先生，2010年底购房，房贷40万元，贷款期限20年，选择的是商业贷款，还款方式是等额本息，今年每月房贷为3113元，明年元旦开始，每月房贷只需 2994元，每月减少119元，全年可以省近1500元。以张小姐36万元贷款20年期、等额本息还款为例，今年月供额是2801.89元，而到明年1月份，月供就将变成2694.67元，每月减负金额为107.22元。
&&7折利率优惠购房者 减压幅度最小
&&但由于购房者的买房时段不同，其享受到的银行房贷利率优惠的情况也不同，将导致明年优惠幅度的个体差异化。
&&据成都农业银行工作人员介绍，有人曾享受了银行房贷利率8.5折或9折的优惠，有人则接受了房贷基准利率上浮，特别是在2009年、2010年时享受了7折利率优惠的购房者也很多，对于这部分以非基准利率贷款的购房人而言，元旦后的房贷月供同样有所变化，利率上浮的贷款购房人，在元旦后的月供变化幅度最大。
&&若以30万元贷款20年期、等额本息还款法为例，则不同的贷款执行利率下明年减压力度不同：以基准利率7.05%来算，今年月供2334.91元，明年1月起月供2245.56元，减压近百元；享受7折优惠利率的客户今年月供1969.11元，明年1月份则是1944.74元，只减少了24.37元；享受8.5折利率优惠的市民今年月供是2148元，明年1月份是2075.12元，比现在少72.88元；对于执行基准利率上浮10%的客户，今年月供为2463.77元，明年1月其月供为2362.96元，减少了100.81元！
&&此外，还有部分购房者是在今年6月8日至7月5后购房，这部分人只能享受一次降息。同时，银行人士也提醒，不同的个人由于贷款年限、还款方式、贷款利率执行情况的不同，降息后房贷月供减少的数额也不同，还款前最好还是向贷款银行进行咨询。
&&华西都市报记者徐洁莹提醒
&&如何获知变化后的月供？
&&●1、不少银行网站提供了&房贷计算器&，市民可登录银行官网，测算出自己每月具体的月供金额●2、部分银行会以短信提醒方式告知月供金额，若有变化短信中也将告知；若没有短信通知，也可致电贷款面签时的个贷经理或银行客服中心了解●3、一些网站提供具体的贷款计算器，公积金贷款、商业住房贷款、组合贷款等各种形式的房贷，各种利率均可测算出具体的还款金额
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