村委会未经村民大会讨论决定擅自对外签订的合作开发房地产有关协议无效
基本案情：2003年1月，村委会集体所有的土地700余亩被乐清市国土资源局征用，乐清市国土资源局返还村委会留用地指标70亩，其中包括双方讼争的C-c41地块(以下简称7号地块)，作为村委会从事开发经营、兴办企业及村民住宅用地。由于土地被征用后，户强烈要求补足每亩30万元的补偿款，故村委会经村民代表会议讨论，决定开发7号地块，以解决土地承包户的补偿款问题。村委会与瑞安市汇通房地产开发有限公司 (以下简称汇通公司)多次协商开发该地块。经村委会村民代表会议讨论后，村委会与汇通公司先后于2003年8月30日、9月9日、10月16日签订了三份。其中8月30日的协议书载明，双方就7号地块(约12．27亩，以附图为准)挂牌出让有关问题达成如下协议：
<span LANG="EN-US" STYLE="font-size:14.0font-family:仿宋_GB2312;color:#．确保村委会该地块净值5000万元，即无论汇通公司以任何价格取得该地，均应净付给村委会 5000万元。涉及该地块的政策等规定及政策或其他一切因素的变化而产生的任何均与村委会无关。
<span LANG="EN-US" STYLE="font-size:14.0font-family:仿宋_GB2312;color:#．若挂牌出让时其他公司取得该地块，村委会净得出让金少于5000万元，不足部分由汇通公司补足；村委会净得出让金多于5000万元，多余部分双方各半分成。3．本协议签订后，汇通公司于2003年9月10日前付给村委会3000万元(包括已收700万元)，挂牌结束后多退少补。汇通公司承诺本协议签订后约6个月完成该地块出让。4．本协议双方各执一份为凭。9月9日的协议书载明，村委会承诺拥有7号地块权，面积约为12．27亩，经村民代表大会决议，决定与汇通公司合作开发。
为此，双方就相关事宜形成协议如下：1．村委会提供上述，汇通公司提供资金、技术、管理经营资源等为主进行开发事宜，双方共同开发上述土地，然后按约定比例分成。2．为表示合作诚意，汇通公司先行支付
3000万元前期资金到村委会账户，用于处理前期合作的相关费用等。3．汇通公司即日起抽调组织人员，对土地进行勘察、测量、设计，完成相关经营技术数据和图纸，并进行必要的策划和广告，以提升该地块的商业价值。4．合作的相关详细事宜，另行协商。在详细协议达成前，双方合作事宜必须不停止执行。2003年10月16日的协议书载明，村委会拥有一块被国家征用的返回地，面积约为12．27亩，规划编号为7号地块。对该地块，村委会承诺持有合法使用权。村委会经多次召开村民代表大会决议，决定与汇通公司共同合作开发该地块。为此，汇通公司支付村委会3000万元，同时，抽调人员进行合作开发的咨询、设计、勘察、策划等工作，基本完成开发实施前的所有工作，使该地块价值得以大幅度提升。现村委会提出，该地块按乐清市土地主管机关要求，必须“挂牌”出让，由此，必须对双方合作事宜重新进行协商。村委会经村民代表大会决议后，重新与汇通公司达成如下协议：1．为了使双方合作事务继续下去，汇通公司参与乐清市土地主管机关就上述地块挂牌出让的竞投。如由汇通公司取得该地块权属，鉴于双方合作前汇通公司投入人、财等使地价上升等因素，双方约定：不论土地主管机关挂牌出让后返给村委会多少数额的土地出让款项，村委会净得额为5000万元，多余部分作为汇通公司此前合作过程的投入和努力的受益分成，此款连同汇通公司已付村委会的3000万元，由村委会一并返回给汇通公司。返回时间为村委会收到土地主管机关出让款项的七天内，否则，按日万分之十支付。同时，汇通公司如支付土地主管机关出让款资金紧张，则可以提前要求村委会返回原所交的3000万元，村委会应予支持。2．如挂牌出让由其他单位取得上述地块权属，则村委会返还汇通公司已投入支付的3000万元。同时，乐清市土地主管机关返回村委会的土地出让款额超过5000万元的，超出部分属双方前期合作的收益，双方各半分享，村委会应支付汇通公司享有的一半份额，支付时间及违约的条款同于第一条。3．汇通公司五条件保证，鉴于汇通公司曾承诺经设计策划并进行合作开发的土地总地价将达到5000万元，而此承诺作为村委会同意合作的前提，因此，如土地主管机关返回村委会款项少于5000万元，则汇通公司保证补足，兑现承诺。否则承担违约金3000万元。4．协议达成前的双方所作口头、书面协议均作废，以本协议为准。5．不论何种情形出现，双方就上述利益数额确定方案，对双方具有不可撤销的效力，如协议条款因故无效，则条款的有关数额转为同额赔偿款。
协议书签订后，汇通公司根据双方的约定先后支付给村委会3000万元，并为该地块的开发进行了前期设计、测量、资金筹集等工作。&
2003年11月27日，汇通公司更名为顺益公司。
<span LANG="EN-US" STYLE="font-size:14.0font-family:仿宋_GB2312;color:#03年11月5日，村委会向乐清市国土资源局呈送报告，要求对7号地块予以挂牌出让。2004年1月22日，乐清市国土资源局对7号地块使用权进行招标出让，后由顺益公司以1．565亿元的价格竞得。2004年2月27日，顺益公司与乐清市国土资源局签订了《》。2004年3月8日至2004年5月12日，顺益公司分五次向乐清市国土资源局交清了1．565亿元。村委会根据其与顺益公司的约定，将其中的8240万元转给了顺益公司。
<span LANG="EN-US" STYLE="font-size:14.0font-family:仿宋_GB2312;color:#05年7月11日，村委会向浙江省高级人民法院起诉，请求：确认双方当事人在2003年10月16日签订的协议书无效，并返还村委会5240万元；由顺益公司承担。事实和理由为：2003年，乐清市国土资源局征用村委会土地700亩，按规定返还70亩作为村委会安置留用地，用于村民住宅和经营性开发。后村委会就该留用地中12．27亩的7号地块与顺益公司于 2003年8月30日、10月16日签订了两份协议书。协议的大致意思为无论土地主管机关返还村委会的土地款是多少，村委会都净得5000万元，如由顺益公司竞得，则超出部分连同顺益公司已付给村委会的
3000万元保证金一并返回顺益公司；如由其他单位竞得，则超出部分双方各半分成。
<span LANG="EN-US" STYLE="font-size:14.0font-family:仿宋_GB2312;color:#04年1月22日，乐清市国土资源局依法对7号地块土地使用权进行招标出让，后由顺益公司以1．565亿元的价格竞得。根据有关规定，乐清市政府又将该土地出让金中的1．224亿元返还给了村委会。
2004年4月21日、5月8日，村委会分两次通过转账形式共付给了顺益公司8240万元(该款项包含了村委会返还顺益公司的1000万元保证金)。&对于村委会的上述行为，原告称当时村民并不知道。事后村民要求村委会向顺益公司索回除顺益公司已付3000万元保证金外的5240万元，但村委会未履行其职责。村民还向政府要求废除顺益公司的中标，也未被支持。村民又向法院起诉协议书无效，并要求退款，但因主体问题而未能立案。为此，村民依照《中华人民共和国》重新选举了新村委成员和村主任。新村委成立后，曾要求政府主动废标，但政府仍在不作为。在招投标中，土地的起价为7000万元，顺益公司以1．565亿元的价格竞得，而第二标的报价仅比顺益公司的竞得价低20万元。因此，双方当事人签订的协议书属损害村民集体及其他竞标人合法利益的行为，属无效合同。双方应当返还各自取得的财产。顺益公司曾向村委会支付了3000万元保证金，村委会两次共向顺益公司支付了8240万元。因此，顺益公司应当向村委会返还除已付保证金外的5240万元。
顺益公司于2005年7月11日向一审法院，后又申请撤回，一审法院裁定予以准许。
顺益公司答辩称：依据2003年1月
28日村委会与乐清市国土资源局签订的统一征地协议及乐清市政府乐政(1999)7号、乐政(号文件，证明双方合作经营的(土地)的取得是合法的。村委会于2003年8月29日召开村民代表大会，依法形成有效的村民代表决议。该次村民代表大会应到人数89人，实到72人，最后以71票同意，1票弃权，通过了该决议(其中村民代表应到44人、实到39人；党员应到45人、实到33人、党员外出5人)。双方的合作是以公开、自愿为基础，村委会所称双方恶意串通不实。2003年8月30日与10月16日的两份协议书是在村民代表大会以后双方签订的，基本内容与大会决议一致，但是对该土地挂牌时超过5000万元或低于5000万元时如何操作以及双方违约时的罚则作了进一步的约定，其实质是对双方权利与义务及罚则的界定。双方协议签订后，由于7号地块的建筑容积率政府未予规定，而容积率的高低，决定土地的商业价值，为此，顺益公司做了大量工作。2004年1月12日，乐清市国土资源局下发了建设用地批准书，该批准书规定容积率＜5．8，建筑面积＜50610平方米，从而提升了7号地块的商业价值。另按照双方的协议，顺益公司还进行了前期的土地规划设计、测量等。2004年2月28日，顺益公司以1．565亿元价格竞得7号土地使用权。同时，顺益公司与乐清市国土资源局签订了《合同》，并经公证。综上，双方订立的协议是双方真实意思的表示，且符合相关的，故协议有效，双方应继续履行，请求依法驳回村委会的诉讼请求。
一审法院审理认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点是双方于2003年10月16日签订的协议书效力问题。村委会称，双方当事人签订的协议书系前任村“两委”所为，村民不知道，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》有关规定，协议书系双方恶意串通，损害村民集体及其他竞标人合法利益的行为，依法应确认无效。顺益公司则称，该协议书已经村民代表会议讨论通过，双方恶意串通无事实证据；双方签订协议书后，顺益公司已为开发该地块做了大量的工作，并通过挂牌出让的合法途径取得了国有土地使用权，双方所签订的协议书是真实意思的表示，符合法律的规定，属有效协议。
一审法院认为，村民代表会议的记录，证实村委会已按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条有关涉及村民利益处置的规定，就双方协议所指事项提交村民代表会议讨论通过，村委会称村民不知道与事实不符，不予采信。乐清市国土资源局文件乐土资[2003]76号函，只证明乐清市国土资源局于2003年6月15日发函给乐成镇石马北村双委，要求终止村双委所筹划的对7号地块向社会的行为，无法证明双方当事人之间系恶意串通。虽然诉争地块的挂牌出让的起始价为
7100万元，最后成交价为1．565亿元，都高于双方协议约定的5000万元，但并没有证据证实双方当事人在签订协议前存在恶意串通的事实。双方签订协议的目的是为了确保双方的利益，且协议内容经过村民代表会议讨论通过，不存在损害集体利益的问题。乐清市国土资源局已于2004年2月
27日确认诉争国有土地使用权的挂牌出让以1．565亿元成交，作为受让方顺益公司亦已经付清了土地出让款1．565亿元，并于2004年6月26日取得了讼争地块的，整个挂牌出让过程已经完成。双方对此并无异议，挂牌行为是合法有效的。顺益公司参与挂牌并没有违反招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定，因此也不存在侵害其他竞投人利益。本案不存在《中华人民共和国》第五十二条第(二)项规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的无效情形，也不存在第五十二条规定的其他无效情形，顺益公司主张双方协议有效，予以采纳。依照《中华人民共和国》第六十四条第一款之规定，判决驳回村委会的诉讼请求。一审案件受理费272
010元，调查费2000元，由村委会负担。
村委会不服一审判决，向法院提起上诉。请求：1．撤销一审判决；2．确认双方当事人在2003年10月16日签订的协议书无效，并返还村委会5240万元；3．诉讼费由顺益公司承担。主要事实理由是：1．村委会与顺益公司签订协议前未召开村民大会，“村民会议记录”来源不明，不应采信；
<span LANG="EN-US" STYLE="font-size:14.0font-family:仿宋_GB2312;color:#．顺益公司没有提供证据证明因其做工作提高了土地容积率；3．讼争土地挂牌损害其他竞标人的合法权益；4．“村民会议记录”中张从定、唐长敏、杨明忠村民代表的签字是假的，不具有法律效力；5．三份协议书没有经过合法的村民代表会议讨论；6．“村民会议记录”没有对“超出5000万元的部分”如何分配作出明确约定。
顺益公司答辩称：对双方争执土地，顺益公司是经合法程序取得的，其与村委会不存在非法转让关系，也不存在与他人恶意串通等；“村民会议记录”的取得不违反法律，其真实性不可否认，三村民的证言前后矛盾，不可采信；对挂牌效力异议与本案无关。
二审法院作出了如下判决：
一、撤销浙江省高级人民法院
(2005)浙民一初字第7号民事判决；
二、浙江顺益房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内给付浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会1620万元。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付期间的债务利息；
三、驳回浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会的其他诉讼请求。&
北京资深房地产律师袁玉柱（
、010-）评析，本案争议焦点为：
双方签订的2003年10月16日协议书是否有效，土地挂牌出让所得价款1．224亿元如何处理，对挂牌效力异议应如何认定三个问题。&关于双方签订的2003年10月16日协议书是否有效的问题。双方当事人前后共签订三份协议书，村委会与顺益公司在签订8月30日协议书前，于2003年8月
29日召开了村民代表大会，形成了会议决议。其内容为：确保净地款5000万元(土地竞标部门抽多少由顺益公司自负与村无涉)，先付开发保证金3000万元解决困难，找补承包户，其余款在挂牌后付清(一次性)，竞标后的价格多少双方各无反悔。会后第二天，双方当事人签订协议约定，顺益公司确保村委会该地块土地出让金净值
5000万元，即无论顺益公司以任何价格取得该地，均应净付给村委会5000万元。涉及该地块的政策等规定及政策或其他一切因素的变化而产生的任何权利与义务均与村委会无关。若挂牌出让时其他公司取得该地块，村委会净得出让金少于5000万元，不足部分由顺益公司补足，村委会净得出让金多于5000万元，多余部分双方各半分成。同年9月9日，双方又签订协议书，由于该协议书与双方争议问题无关不再赘述。2003年10月16日，双方签订第三份协议书，该协议书除约定村委会净得额为
5000万元以外，又明确约定，多出5000万元的部分作为顺益公司此前合作过程的投入和努力的受益分成，此款连同顺益公司已付村委会的3000万元，由村委会一并返回给顺益公司。另该协议书还约定了本协议达成前的双方所作口头、书面协议均作废，以本协议书为准。村委会召开村民代表大会后，双方当事人签订的是8月30日协议书。而双方于10月16日签订协议书之前，村委会没有再召开村民代表大会。虽然两个协议书在约定的给付村委会土地出让款额及挂牌出让后出现的情况如何处理等内容上大致相同，但8月30日协议书没有明确约定竞标多于5000万元部分由村委会全部返回给顺益公司的内容，村民代表大会决议也没有此项内容。因此，10月16日协议书作为一个新协议，没有证据证明已经村民代表大会同意。顺益公司称10月
16日协议书是经过村民代表大会决议而签订的事实依据不足，故该协议应认定无效。一审判决认定10月16日协议书有效是错误的，应予纠正。顺益公司提供的村民代表大会的会议记录，仅能证明8月30日协议书是经村民代表大会决议后签订的。根据村委会会议记录证明，2003年8月29日村委会召开了村民代表大会，到会人员
72人，签名同意会议决议的71人，弃权1人。从会议召开的程序看，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第十八条的法律规定，而且8月30日协议书约定与村民代表大会决议内容基本上是一致的，即确保村委会取得净地款5000万元，对顺益公司中标后超出5000万元的部分如何处理均没有明确意见。因此，8月30日双方所签订的协议书内容是经过村民代表大会讨论决定的，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条的规定，故该协议书应认定为有效。至于在庭审中，有三名村民代表称村民代表大会决议中，不是本人签名问题，即使会议决议中有个别人的名字是代签的，也不能由此而否认多数村民代表通过的会议决议。因此，村委会主张8月30日协议书无效证据不足，不予支持。
关于7号地块挂牌出让所得价款
1．224亿元，应如何处理问题。根据协议书的约定，1．224亿元土地价款中的 5000万元应归村委会所有；其余7240万元双方当事人如何分配未作明确约定。分配这笔款项，应当衡平双方当事人的利益，从本案的具体情况看，顺益公司在土地竞标前对土地作了一些前期工作，这笔款项关系到失地村民的生产和生活。由于双方当事人的情况没有直接的可比性，确定分配款项的数额可以依据相对公平的原则由双方各分得一半，即村委会与顺益公司各分得3620万元。1．224亿元土地价款，村委会实得8620万元；顺益公司实得3620万元。因村委会已返还顺益公司8240万元，扣除村委会尚未退还顺益公司已付的
2000万元保证金，顺益公司还应再付给村委会1620万元。
关于对挂牌效力异议应如何认定问题。村委会认为在竞标中双方当事人有串标行为，侵害了第三方利益，应为无效。乐清市国土资源局在确认讼争土地使用权的挂牌出让后，顺益公司中标，而且在中标后付清了土地出让款，并已取得了讼争地块的《国有》。对此，如果有第三方提出异议，认为在竞标中当事人有串标行为侵害其利益，应由第三方向有关部门提出主张，而村委会无权主张。&
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村委会签订的土地承包合同有法律效力吗？合同换了村领导班子后，现在的领导班子能不承认说合同作废吗领导班子能不承认说合同作废吗？
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我家在1986年承包村大队林土地，承包了五年后大队不叫包了，村队大支记叫我家写了转让给他，写了后叫你用一半，我想要会承包权能吗？有合同，是全村竞标的合同，2是刘xx当村委会主任自己要的土地没有书面通知，3我2002年一直耕种
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1829今日解答未经村民会议讨论，村委会有权对外签订征地补偿安置协议吗？
作者：吕伟新闻来源：正义网
　　未经村民会议或者村民代表会议讨论通过，村民委员会是否有权代表全体村民签订征地补偿安置协议？近日，湖北省大冶市法院就开庭审理了这样一起民事案件，10余名村民请求法院依法撤销村委会签订的征地补偿安置协议。
　　日，大冶市陈贵镇洋塘村村委会与陈贵镇铜山口铜矿库区搬迁指挥部签订了一份《征地补偿安置协议》，王全湖、王全汉、王忠明、盛启华等十余名村民认为，这是一份“丧权辱国”的补偿协议：大冶有色金属有限公司（以下简称大冶有色）要建造一座大型尾矿库，需要占用洋塘村1205余亩土地，但每亩土地只补偿1.61万元，给予村民的安置费也只有每亩1.932万元，青苗补偿费更是少得可怜（每亩0.161万元），三项相加每亩共计补偿安置费用是3.703万元。
　　大冶有色在其官方网站上介绍说，大冶有色是一家上市公司，2013年主营业务收入达到635亿元，公司位列“中国企业500强”第180位、“湖北省百强企业”第5位。王全湖等村民认为，村委会未经村民研究同意，就以极其低廉的价格将1205余亩土地拱手交给大冶有色，严重侵犯了村民的民主权利和经济利益，隧向法院提起行政诉讼，要求撤销“丧权辱国”的协议，法院给王全湖等村民释法，征地补偿安置协议是民事合同，不是行政合同，村民便打起了民事官司。
　　日，大冶市法院一审开庭。王全湖、王全汉、王忠明、盛启华等30名村民到庭。王全湖以诉讼代表人身份进行了法庭质证和辩论。王全湖在法庭上说，根据《村民委员会组织法》规定，对于事关村民重要权益事宜需要经过严格的表决程序方可决定，现村委会在未依法履行严格程序的情况下，擅自越权作出决定，签订《征地补偿安置协议书》，侵害了村民的知情权、自治权以及财产权，根据《村民委员会组织法》第36条规定，村委会此类侵权行为应当依法予以撤销。另外，村主任在《征地补偿安置协议》上签字并加盖村民委员会印章的行为，违反了《湖北省实施&中华人民共和国村民委员会组织法&办法》第23条的规定，村主任签字并加盖印章的行为没有经村民会议或者村民代表会议讨论并经到会人员的过半数同意，属于无效行为，应予以撤销。
　　记者采访了村委会主任和陈贵镇相关领导，了解到村委会没有召开村民大会，也没有召开村民代表会议，只是村主任和二名村委会成员在《征地补偿安置协议》上签了字，并加盖了村委会公章。村委会副主任王忠润因拒不签字被“下课”。
　　法庭上，村委会递交了书面答辩状，并委托律师到庭应诉。村委会答辩说，村委会是集体土地的所有权人和管理权人，在国家对土地依法征收过程中，有权签订《征地补偿安置协议》。《村民委员会组织法》第24条规定应经村民会议讨论决定涉及村民利益事项中，与征收土地有关的事项只列举了“征地补偿费的使用、分配方案”，并没有规定在签订《征地补偿安置协议》前应经村民会议讨论决定，因此，村委会未经村民会议讨论而签订《征地补偿安置协议》并不违反法律规定，不属于擅自越权作出决定。
　　村委会认为，大冶有色建造大型尾矿库用地不是国家“征用”土地，而是属于国家“征收”土地，既然是“国家征收”，补偿当然不是村民说了算。村委会的书面答辩状说，“《征地补偿安置协议》不是两个平等主体之间合意达成的民事合同，而是属于行政合同。”“由于土地征收是国家以行政强制的方式征收取得原土地所有权人的土地，具有行政强制性，被征收土地的所有权人、使用权人必须服从征收交出土地。在是否同意征收问题上，被征收主体不享有意思自治的权利，不得以未经其自愿同意拒绝征收。”“同时，由于土地管理法相应条款对征地补偿范围、标准已作了明确规定，《征地补偿安置协议》只能在该标准幅度内按批准的《征地补偿安置协议》确定的标准支付补偿费用。如果对补偿标准有争议，只能通过政府协调或有权机关裁决的方式解决。”
　　“采矿企业占用了我们1205余亩土地，补偿安置标准和每个村民休戚相关，这是村庄有史以来最大的一件事情了，事关全体村民重大利益的合同，怎么能不开村民大会讨论通过呢？”王全湖愤愤不平地说，“《征地补偿安置协议》是民事合同，村委会硬说是行政合同，目的是为自己开脱责任。”
　　“这个征地补偿安置协议还存在两个问题，一是没有执行大冶市政府（2009）96号文件规定。按照大冶市政府规定，大冶有色金属有限公司占用1205余亩土地后，要对村民进行安置，安置途径有四种：货币安置、农业安置、社会保险安置、就业培训安置。这四种安置方式必须重复进行，但村委会签订的《征地补偿安置协议》只有极其低廉的补偿内容而没有大冶市政府明文规定的安置内容，村委会把用地企业的安置义务给取消了。”王全湖把手一挥，“屁股坐在矿老板那边了，这不是丧权辱国又是什么！”
　　“第二个问题，签订《征地补偿安置协议》的主体不合法。代表大冶有色与村委会签订补偿安置协议的单位是‘陈贵镇铜山口铜矿库区移民搬迁指挥部’，这个指挥部是一个临时机构，不具有法人资格，不是民事合同的适格主体，也未见有关单位对指挥部的授权。”
　　对这个新类型案件，大冶市法院正在审理之中。
　　附：湖北省实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法第二十三条规定，村民委员会应当建立印章使用的审批、登记、备案等管理制度，并纳入村民自治章程或者村规民约。村民委员会印章应当经村民代表会议讨论决定后由专人保管，印章使用的审核人与印章保管人不得为同一人。村民委员会印章的使用，应当经村民委员会主任审核同意，并做好备案登记。涉及村集体贷款、土地山林承包、对外签订合同以及村集体资产处置等重大事项需要使用印章的，应当经村民会议或者村民代表会议讨论并经到会人员的过半数同意，村民委员会主任审核后方可使用。
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