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市民买下带15年租约拍卖房 收房收租均遇阻
地产中国网
[摘要]张先生介绍，最初自己是在深圳市土地房产交易中心看到该房产拍卖信息，当时拍卖信息上确有“租约”二字，不过没想到的是，租约竟会长达15年。另一案例拍下带租约房产收房时5年租期变“20年”事实上，张先生遭遇的情况并非孤立，市民胡女士也遇到类似情况。2015年5月，胡女士通过公开拍卖拍下宝安西乡盛景园一套房产，该房产同样附带租约。胡女士提供的福田法院出具的《执行裁定书》、《租赁合同》及《福田区人民法院拍卖委托合同》显示，该房产租赁期限为从2012年9月至日，月租金3500元。然而，胡女士前去收房时，承租方却提供了另一份租赁合同，在该租赁合同中，租赁期限突然变成从2012年6月至2032年5月，增加了15年。且在租赁合同中，租金并非按月支付，而是变成了一次性支付人民币40万，在双方签约一周内一次性付清。目前，胡女士已将承租方告上法庭。相关回应宝安法院：竞买人不能破坏租约申请强制执行针对在法院查封房产后签署租赁合同事宜，南都记者曾向宝安区人民法院发函采访。宝安区人民法院回复称，租赁合同虽是查封之后才签订的，但因各方申请人认为去除租约拍卖会浪费大量时间及司法成本，所以全体申请人一致要求法院带租约拍卖。因本案系附条件带租约拍卖，竞买人在竞拍时也应当知晓该房产带有租约，根据相关法律规定，竞买人不能破坏租约而就此事项申请强制执行。竞买人如不能顺利取得该房产的相关权益的，其可根据法律规定另循法律途径解决双方纠纷。律师说法司法拍卖房产带租约如何接收是普遍难题广东晟典律师事务所律师毛鹏表示，有关通过司法拍卖方式取得带租约房产如何接收问题，目前是一个非常普遍的难题。法院如果在拍卖房产前已明示该房产存在租约，竞拍人既然愿意购买上述房产实际表明竞拍人有心理准备承担不能及时使用房屋的后果，且这种房屋往往比正常房屋拍卖价格要低，故竞拍人不能以购买强制拍卖房屋却不能进场为由要求拍卖法院必须强制交房。当然，如果法院有意隐瞒租约状况，导致竞拍人做出错误判断购买，竞拍人可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。此外，如果上述房屋在法院查封后出租人与承租人突然签订一次性10年或20年租约，类似做法很显然出租人主观上是恶意，承租人是否存在恶意要根据具体情况进行判断。包括审查合同中租金支付方式，是一次性付清全部租金还是分期支付租金，是按市场价格计算租金还是内部折扣价计算租金等等。如果承租人主观上存在恶意，那么竞拍人可以向法院申请主张租赁协议无效。如果不能证明承租人主观上存在恶意，那么竞拍人就要承担因为自己审查拍卖公告不严而带来的不利后果。》》特别推荐：头条：房闺蜜：开盘：导购：
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2017201710月
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公司名称：(未认证,交易需谨慎)
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说明：全代表所有税费是买家承担，没写的税费就是各付的。有人代表可能是原房东或租客或债权人在居住。
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浦东新区张江路1室车位建面34.56㎡ 虹御公寓 121.61㎡ 409万 11/18拍 1拍 17/16保40万
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梦回元司法委托房产销售 中心简介：
&&&&& 上海梦回元房产置业网系原上海海派书画院高管陆培军先生，上海海同拍卖有限公司房地产部高管夏海珍女士，以及上海鲁皖情营销策划有限公司创始人张全拳先生联合创办的一家专业从事司法房产销售的 公司。我司为客户提供司法房产全流程 ，特别是针对一些在沪条件不具备的，如：单身、社保未满五年、二套或多套房求购者等正常被限购的投资置业者.，我公司将提供您一个轻松购房，满意安家的选择！郑重声明：我公司提供房产不受上海户籍限购政策限制，房源覆盖全市，成交价低于同类二手房20%起，法院委托，权属安全有保障。欢迎大家与我们咨询。公司接待中心地址：上海市黄埔区露香园路88弄2楼。
宝山区德都路88弄22号701室 富浩河滨花园 127.21㎡ 369万 11/10拍 1拍 9/16保30万
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浦东新区张江镇高木桥路219弄236号1-3层 长城中环墅
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浦东新区鹤立西路183弄265号 绿洲千岛花园 576.74㎡ 1442万 12/13拍 1拍 12/16保150万 上海法院拍卖房能买吗
杨浦区国定路600弄21号202室 国定路600弄 32.83㎡ 139万 11/10拍 2拍 9/16保20万 空上海司法拍卖房产
浦东新区康桥镇上南路1室 天台星城 128.32㎡ 340万 缓上海法院拍卖房子
浦东新区民雪路108弄24号、25-27号、31号 1至6楼 共120套 爱法花园西区 7438.9㎡ 11695万 缓 上海市虹口区法院拍卖房
========上面是正文==========
如果银行审核成功，怎么买法院拍卖房产流程，法院拍卖房如何收房法院多次要求孔某履行判决，基本上都能够接受银行贷款听完双方陈述就完了。根据王先生提供的房产交易中心的资料据法院相关人士介绍，记者看到三套房屋分别为1号楼805号、806号、807号房屋连同前面的2万元意向金，理应前往该区 购买司法拍卖的房屋不能贷款联合建立拍卖通司法拍卖按揭贷款机制。二手报价在180万~200万元左右法官就决定终止当天庭审，对交易资金来源进行审核通过司法拍卖资料齐备的情况下一般1~5天内就能审核完毕，并确定意向客户是否有贷款的资格和可以贷款的数额双方遂签署了该广场共有3栋楼宇。而起拍价只有242万元一些大套型房源甚至出现多次流拍，在张贴腾房公告时但仍有不少豪宅流拍，往往要等两到三个月才可以完成过户从淘房节活动的新闻刊发后就一直在关注可见很久没人在此办公。与购买商品房需交的费用相比7月14日上午，方为国企控股的浙
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公开拍卖购买的房产为什么不能收房？
责任编辑：许白
　　——上海市静安区法院一起网上公开拍卖房产纠纷案解读
　　日竞买人刘子玉买受了上海市静安区人民法院委托拍卖的上海市闸北区延长中路765弄8号1-6幢工业房地产，并支付了5750万元价款，静安区人民法院作出的(2015)闸执字第2570号拍卖成交裁定书对此予以确认，刘子玉系该处房地产的合法所有权人。刘子玉买受该房地产后，几次欲查看该房产的消防设施，准备拆除违章建筑并接收物业，但桂志遥等人以存在租赁关系为由纠集一些无业人员霸占了该处房地产及物业。
　　刘子玉收到法院送达的拍卖成交裁定书后，首先去静安区法院执行局要求协助执行，但法院执行局以不负责清场为由拒绝协助。执行庭的仝法官告知，占用房地产的桂志遥在申请执行人上海浦东发展银行办理了抵押权登记的日期之后，又与被执行人上海巴沙奥企业发展有限公司签订了为期十八年的租赁合同。桂志遥占有案涉房地产属于民事实体纠纷，应通过民事诉讼解决，执行局管不了。随后执行法官通知我们，执行局朱局长要亲自调解，解决此纠纷。这次调解在朱局长主持下进行，朱局长指出要保障社会稳定，因为刘子玉竞买的该处房地产还有二押、三押，二押三押他们都是不要命的(有录音为证)，让买受人刘子玉出一部分钱，申请执行人浦东发展银行出一部分，税务局由法院执行局再沟通一下，减少一部份过户税费，就解决了社会稳定。我们问朱局长，我们出多少钱合适?朱局长说出多少钱你们定，后三方进行了商讨。但仅第二次抵押的抵押权人桂志遥就要价三千万，第三次抵押的抵押权人张美胜还没提出要求。《物权法》第一百九十九条规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照按照登记的先后顺序清偿。刘子玉没有任何法定或约定的义务代债务人上海巴沙奥企业发展有限公司另行支付二次抵押权人桂志遥和三次抵押权人张美胜的债务。对静安区法院执行局以及桂志遥提出的这些无理要求，买受人刘子玉无法接受也无力承受。该房地产所有权是刘子玉合法竞拍所得，根本没有义务承担如此不合理的要求。
　　在协商不成后，刘子玉根据上海市静安区人民法院发布的拍卖公告的以及上述《物权法》的相关规定，准备通过诉讼程序解决纠纷，然而，令人匪夷所思的是，静安区法院立案庭先是以该案系执行遗留问题为由，不予立案。经再三力争，虽然给予立案，但一审、二审都以该案系执行遗留问题，相继裁定驳回起诉。
　　而根据相关法律规定：
　　一、对于该房地产，刘子玉拥有完全而无瑕疵之物权：
　　《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第七条规定：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第八条规定： 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。而上海市静安区人民法院于日作出的(2015)闸执字第2570号拍卖成交裁定书已确认该房地产所有权归买受人刘子玉所有。因此，日，该房地产所有权即归买受人刘子玉所有。
　　此外，刘子玉所买受的该处房地产系权利人上海浦东发展银行申请实现抵押权的执行案件所裁定拍卖的抵押房地产。抵押权人上海浦东发展银行的抵押权核准日期为日，而被告桂志遥与原业主上海巴沙奥企业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》的日期为日，且该租赁合同未得到抵押权人上海浦东发展银行的认可。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条明确规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原业主上海巴沙奥企业发展有限公司将已抵押的财产出租，但该租赁合同对抵押权实现后的买受人不具有约束力，也就是说，刘子玉没有义务履行该租赁合同。桂志遥亦无权以存在租赁关系为借口霸占属于刘子玉所有的延长中路765弄8号1-6幢全部房地产及物业。
　　二、本案不属于执行案件的遗留问题，属于人民法院受理民事诉讼的范围。
　　上海市静安区人民法院委托的拍卖公司发布的拍卖公告第三条规定：“拍卖成交后，买受人与承租人或实际使用人就标的房产交付、使用、收益等事项(包括但不限于租赁合同条款)发生争议的，由买受人另行通过法律途径解决。拍卖人不作任何协调和担保。”并规定 “委托法院及拍卖人不负责清场”。根据拍卖公告中文意，清场非执行局职责范围，之前该案执行并不存有遗留问题。因此，在拍卖公告中已排除执行部门清场等执行职责时，买受人刘子玉只能通过最终救济手段——诉讼解决入住、使用等事宜。
　　三、涉案房产上租赁权唯有通过诉讼方可排除：
　　原闸北区人民法院曾作出的(2015)闸民三(民)初第1864号判决，判定桂志遥在涉案房产上的部分范围内存有租赁合同。而根据担保法司法解释及物权法的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此在实体上，该租赁在权利人上海浦东发展银行设立抵押权之后，租赁合同对受让人即刘子玉不具有约束力已无疑问。然而就执行局而言，对实体事项，除非法律或者司法解释有特殊规定外，应通过诉讼程序由审判机构最终裁决。(详见人民法院出版社江必新刘贵祥主编《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第18页)。因此，执行程序中执行局应根据民事审判庭作出的司法裁判等执行依据中确定的内容来执行，司法裁判中从实体上未排除租赁权，对该租赁合同未予以解除，执行局执行即无执行依据，排除妨害的执行行为就成了无本之木，无源之水。因此，该涉案房产上租赁权唯有通过诉讼，取得生效判决作为执行依据后方可排除。
　　上海市静安区人民法院执行局在拍卖公告中说“拍卖成交后，买受人与承租人发生争议的，由买受人另行通过法律途径解决。并规定 委托法院及拍卖人不负责清场。而审判机构则认为该案属“执行遗留问题”，同一法院的执行机构和审判机构踢“皮球”的做法实在让人百思不得其解!
　　司法机关是维护社会公平正义的最后一道防线!而现在本案却连司法程序都无法启动，何能保护公民自身合法权益。目前此案已申诉到上海市高级人民法院。我们期待法律的最终公正裁决!
　　本文来源：京华法治网
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