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车位定价选编.ppt 23页
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车位定价报告
车位解读 定价策略 定价系数 推售方式 车位信息 公寓总户数 766户 ＼ 公寓已售户数 525户 ＼ 交付户数 128户 一期已交付 入住户数 0 年底可入住 有产权车位 429 有产权可买卖 可办人防使用许可证车位 134 无产权可买卖 不可办人防使用许可证车位 78 只可租赁收入归人防，物业收取溢价 数据截止于日 车位分布示意图 产权车位429席 不可办人防使用许可证车位78席 可办人防使用许可证车位134席 车位解读 定价策略 定价系数 推售方式 业主调查问卷 本次业主价格测试共成功回访了121位业主。其中16%的业主不需要车位，主要集中于投资客跟健雄学院的老师。业主中可买的占到78%。 本次回访统计中共有83位业主表示购买车位。其中73%的业主希望的价格在5-6万之间。鉴于回访为业主自报价格，可能只是释放了80%的期许价。 本次回访统计中共有30位业主表示可租车位。其中69%的业主需求的车位租赁价格在100-200元之间 楼盘 区位 住宅在售均价 车位出售价格（万） 出租价格（元＼月） 活动 上海公馆 新城区
买房＋２万送车位 南洋一号 城区
＼ 首付二成，建行信用卡０利率分期 绿地城 新城区 6565 不出售 价格未定 ＼ 雅鹿臻园 新区 7157 5 ＼ 车位跟房子绑定，不单独销售 太和丽都 新城区 -9 ＼ ＼ 宝龙二期 新区
＼ ＼ 荣御蓝湾 新区 （产权）4（无产权） ＼ ＼ 翡翠湾 城区 8044 全赠送 ＼ ＼ 竞品车位价格参照 竞品楼盘的住宅均价跟车位总价对比可以看出，车位总价一般为均价的10倍左右。结合本案销售均价的价格，产权车位的合理价格应该在7-8万之间比较容易接受。 推导依据 根据建议车位销售总价得出阶段车位租赁价格，以车位租赁全期限（70年）总价/2=车位总价，来凸显认购车位性价比。
根据建议方案结果比较现阶段市场车位租赁价格，最契合现阶段市场的租赁价格所推导出的车位销售总价为车位定价建议。
可办人防使用许可证车位由于没有产权，参照太仓已售车位楼盘定价，建议在产权车位的基础上打7折销售。
建议价格一 有产权车位总价8万/席 70年租赁费用支撑16万元 每月租赁费用约190元 可办人防使用许可证车位总价5.6万/席 7折 建议价格7-8万 建议价格二 有产权车位总价9.6万/席 70年租赁费用支撑19.3万元 根据排查太仓市区每月租赁费用约230元 可办人防使用许可证车位总价6.7万/席 7折 建议价格8-9.5万 车位均价结论 建议产权车位出售均价7-8万之间。 鉴于周边多为安置房，路边停车了较为方便，可能使业主产生一定的抗性，无法对业主造成紧迫性购买冲动，故方案一更能契合市场特征。 车位解读 定价策略 定价系数 推售方式 定价依据 由于车位定价需要考虑以上因素，故建议产权车位出售均价8-9万。 综合定价系数 联排系数 宽度系数 修正系数 干扰系数 便利系数 端头系数 联排系数 联排系数 价差 单车 6000 双车 2000 多车 -3000 宽度系数 宽度系数 价差 很宽 15000 较宽 8000 一般 0 干扰系数 干扰系数 价差 边实墙 -7000 设备门 -2000 限高 -11000 便利系数 便利系数 价差 近 8000 较近 3000 远 0 端头系数 端头系数 价差 端头 4000 中间 0 修正系数 修正系数 价差 停车系数 -8000 车位解读 定价策略 定价系数 推售方式 车位销售步骤 节点排布 开销当天或特定时间认购优惠，优惠金额见意元。 谢
谢 * * * * * * * * * * * * * *
正在加载中，请稍后...　　　　　　近日一则老人替儿子占车位的新闻刷爆了各大新闻网站。由于车位随时会被别人占用，临近下班时间，夫妻俩便在寒风中轮换着坐在车位里，一直等到子女归来。那么问题来了：为什么车位如此紧俏？前几年，小区车位价格通常在2万-5万左右，近两年随着房价的大幅上涨，车位价格也水涨船高，20万、30万的车位不在少数，不少地区车位价格已突破50万。不仅有天价房，还有天价车位，车位奴现象已经开始出现。
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　　　　据报道，广州市越秀区一小区已出现天价停车位，售价在75万-195万元。近15年，广州住宅停车位的售价从平均5万元涨到了45万元。截止10月，广州越秀区新房均价39435元/平，195万的车位售价等同于同区域一套小户型的价格！小区不少业主大喊吃不消。
　　　　小区有车位，为什么业主宁愿冒着被贴罚单的风险，将车停在马路边。近日，郑州一均价17000元的小区，车位价格竟然高达70万元还限量，但小区不少业主忍痛买下天价车位，而另一半业主只能停在马路边。
　　　　据了解，上海静安、徐汇、陆家嘴等中心城区多个小区的车位价格已超过50万元，徐汇区的东方曼哈顿车位则已经冲破百万元，达到100-110万元，截止10月，徐汇区新房均价66485元/平，110万元的车位价格完全够负担同区域小户型的首付。
　　　　对于房价不算太高的重庆来说，45万元可在主城区买套小户型公寓，或负担一套商铺的首付。如果45万元让你买个车位你愿意吗？调查显示，重庆小区车位价格在10-15万左右，商业街车位则在20-30万不等，45万元的车位已算天价。不少重庆车主都表示 ：宁愿租车位，也不愿买车位。
　　　　北京除了房价让人望而止步，高车位价格也不在少数。近年来，北京车位的价格上涨了至少十倍。据报道，北京有些高档二手房小区的车位价格被炒到卖到百万元，但对于不少车主来说，百万元的车位比房价便宜太多太多。
　　　　早在2012年，香港某区域就出现过天价车位，车位价格高达1288万港元，约合人民币元，据了解这个天价售出的车位位于港铁观塘站附近的开源道63号福昌大厦地下，由最初的198万港元翻了6.5倍售价过千万港元，最终以1288万港元被购走。有钱人的世界大家随意感受下。
　　　　2015年5月，南京某小区业主因车位太贵而维权，说好的1:1的车位配比，开发商要求小区有车业主必买车位，如果不买的话，一旦车位售空，业主的车就不被允许进入小区。而车位的价格在30万-35万区间，个别车位达50多万、80多万，该小区房价均价为25000元/平，车位的单价甚至要高于新房均价。
　　　　如果仅在车位停一天费用就过万，就有点太坑人了，2014年，大连某酒店收取了某公司一车辆一天1万的天价停车费。
　　　　如果仅在车位停一天费用就过万，就有点太坑人了，2014年，大连某酒店收取了某公司一车辆一天1万的天价停车费。
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)楼市调控难压车位价 15万元买车位25年收回成本-上海频道-东方网
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楼市调控难压车位价 15万元买车位25年收回成本
来源:东方网 作者:龚星 选稿:陈莹雪
杨浦区和平花苑小区里居民数量众多，而停车位捉襟见肘，停车成为难题
　　东方网8月6日消息：据《新闻晚报》报道，在楼市调控下，申城房价得到一定遏制，但车位价格却出现了一轮上扬。 “车位比车贵不是新闻，车位比房贵才是新闻。
”这句不少业主论坛里的流行语，近来在申城频频应验。然而，业内人士坦言，由于停车位的特殊性，上海很少车位可以单独买卖，炒车位已经很困难。一个15万元的车位，按照目前市场行情出租，收回成本要25年，投资回报率并不高。
　　■市场
　　车位成中心城区二手房交易利器
　　“这里带车位的房子会好卖些，但性价比高的带车位的房子挂牌很少，如果有这样的房子出来，就会引来很多组带看，一套带车位的两房挂出，基本可以有10组左右的客户带看。
”上海中原大同分行经纪人小高介绍道。据其透露，从近期区域内的客户情况来看，大多都是改善型需求的客户，车位是他们选择房源的主要因素之一，“因为现在小区里面很难找到停车位，为了避免日后麻烦，只有一起买了车位才放心。
”而正因如此，多组客户争一个车位的现象也就把车位的价格拉了上去。据了解，去年区域内的车位价格大概在32万元―33万元，现在一个车位价格大概要35万元―40万元。
　　汉宇地产董事总经理施宏币脖硎荆滴坏闹懈叨硕址吭丛谙凼庇幸欢ㄓ攀疲慷璐思蛹垡步铣＜蛹鄣姆雀菪∏分省⒊滴唤粽懦潭炔煌右涣酵蛟蕉蛟加小
　　来自汉宇地产市场研究部提供上半年的二手成交记录来看，1―6月份全市二手产权车库的交易数量为1537个，月均260个左右，较多的月份在300个―400个。从交易性质来看，绝大多数车位的买卖纯粹属于自用，并非投机炒作。产权车库的交易一般都为二手房从属交易，和房屋产权一同交易过户，其销售走势和二手房的走势也几乎一致。
　　改善型客户多选择带车位房源
　　从成交分布来看，目前二手房车位交易主要集中在中环及内环线以内，上述区域约占全市总成交量的60%―70%，原因是该区域机动车位更紧张，收费标准较高，该类业主对于车位的需求量更高。
　　据闸北区上海中原柳营路分行经理宋宝霖介绍，从5月开始，区域内二手买卖开始复苏，客户量每月增加5%―10%，其中带车位的房子较紧俏，更好卖。上海中原柳营路分行最近成交的两套房子都是带车位的房子，比如在5月初成交的一套“慧芝湖花园”二期的房子，91平方米的两房，价格300万元，客户是改善型需求，有自驾车，为了避免日后停车难，他同时购入车位，车位价格为18万元，总计成交价318万元。
　　据宋宝霖介绍，接待的客户中基本有20%―30%的客户都是改善型需求，改善型需求的客户一般都有自驾车，一般都会选择购买带车位的房子，感觉有保障。所以，带车位、性价比高的房源会卖得比较好，车位的价格也顺势涨高，“去年这里一个车位大概也就12万元―13万元，现在涨到15万元―20万元一个车位，从现在成交的情况来看，成交的房源车位价格基本都在17万元―18万元。
　　打浦桥板块是很多改善型需求客户所关注的居住板块，区域内的带车位房源最受欢迎。据上海中原大同分行高级经理阳鹏表示，现在区域内车位较为紧张，该板块住宅大多建于2000年―2004年，车位配比1：0.6，板块内每月挂牌的带车位二手房源只有5套左右，卖得很好。不光是中原地产，汉宇地产国际华城分行经理方波也称，该板块内均为中高端房源，小区入住率较高，车位紧缺，带车位房源更紧俏，“同样的房源，带车位的要比不带车位的房源，光房价就高两三万元。
　　“现在想想，当时的决定还是蛮正确的。
”市民姚先生说。家住杨浦和平花苑的姚先生有两套房两个车位，目前暂无私家车，“2004年我家买了两套和平花苑的房子，想到小区只有200多个车位，从未来自住还是投资角度出发，都应该买车位，就以14万元/个的价格买了两个。”现在姚先生两个车位全部委托物业对外出租，每个租金为480元/月。曾有人出价20万元想让其出让一个车位，但姚先生觉得价格太低了。“未来升值空间更大。
　　新建商品房车位比房子更好卖
　　面对小区车位“一位难求”，很多购房者在购买新房的同时，也在考虑连车位一起购买。记者从网上房地产查询也发现，2012年7月份整月全市新建商品车位共计成交2961套，套均面积约35平方米，套均总价约为14万元―15万元。
“我们这个小区车位比是0.7：1，一套房子只允许买一个车位，价格在20万元左右。
”浦东高科西路一在售项目销售人员介绍道。据其透露，目前很多购房者基本上买房带车位。 “毕竟未来有30%的业主无车位，现在有车一族又很多，车位现在反而比房子好卖。
”该销售人员说道。
　　中原地产美兰湖门店经理潘连施也透露，虽然美兰湖板块大多为刚需房为主，但这些购房者买车位的劲头也很大。
“现在远洋7号的价位在8万元，东花园的价格为5.3万元，通过我们代理签订购房合同的购房者基本上都表达后续购买停车位的意愿。
东方网版权所有，未经授权禁止复制或建立镜像上海一小区交房十年后卖车位 售价超过当年房价
有些市中心区域的老小区，车位价格相对便宜，在20-30万元。 澎湃资料“一个那么小的地下车位，开发商公开叫价33万元一个，这简直比青岛大虾还狠！”近日，上海浦东联洋地区一个小区业主抱怨道。业主们称，他们小区是03、04年开发建造的老小区，之前车位都是开发商出租的，月租金400元。近期，开发商突然挨家挨户地通知，称原有车位将不再出租，全部用于销售，价格为33万元。“为什么要等到小区交付10年后才开始卖车位？”业主感到很困惑，“我们的小区已经很老了，03、04年开盘时均价不过三四千，一套房子也不过30多万，现在一个车位就要33万，比房子还贵！”业主们称，与10年前小区车辆不多相比，现在几乎家家户户都有车，车位是必须要有的，开发商在这个时候卖车位，让他们感觉有点囤积居奇、坐地起价。澎湃新闻致电该小区售楼处，售楼处人员称，小区原先用于出租的地下车位租约将在下个月到期，到时这些车位将不再出租，全部拿来销售，不管位置和面积大小，一律33万元一个。“一期一共有600个车位，业主数量则有1200户人家。二期更紧张，目前一共只剩下30个车位，想要买的业主已有100多个，到时候要摇号。”售楼处人员说，车位的建筑面积在27-30平方米，业主买下车位后，需将原来的房产证拿到交易中心换发新证，新证上会补上车位的产证面积。事实上，上述小区业主碰到的情况并不鲜见。市民黄先生称，他所在的浦东江桥一小区，09年交房时车位的价格为3万元，2012年时涨至6.8万元，目前则达到了16.8万元。但由于小区车辆越来越多，业主不得不选择高价买车位。澎湃新闻了解到，目前开发商出售车位需要向房管部门进行备案，但对销售价格并没有审批要求。中原地产镇宁路分行经理张宏超表示，对于开发时间较早的小区，车位配比普遍较低，低的小区0.5:1都不到，造成租金和价格水平居高不下。“在车位销售上，也有些开发商会捂一捂，先出租，等房子交付若干年后，在拿出来卖。”上海某开发商营销总监表示，根据相关规定，开发商只有在拿到楼盘大产证之后，才能销售车位，这往往要等到楼盘交付。出于公平的考虑，开发商要等全部房子卖出，业主都已全部入住之后，才会销售车位。车位配比在1:1以下的，一套房子的业主只能购买一个车位，车位配比在1:1以上的，一套房子的业主可购买两个车位。“我们位于宝山大场的楼盘，车位价格在18万元左右，目前已全部卖完。”而在市中心区域，车位的租金、价格更高。据张宏超介绍，目前上海市中心区域的车位是比较紧张的，一般用于出租的车位月租金贵的能达到1200元，车位出售的价格也一般在40-50万元，一些高端些小区的车位价格能达到60-80万元。“这个主要看地段和楼盘，地段好的，楼盘新的，车位价格就会贵一些。有些市中心区域的老小区，车位价格相对便宜，在20-30万元。”张宏超说，对于高端楼盘来说，车位的配比一般都是比较高的，最高的小区能达到1:1.5，但这些高端小区很多业主一个家庭往往都有好几部车，所以即便是较高的车位配比，但仍然难以改变车位紧张、价格趋高的形势。上海徐汇某豪宅开发商表示，由于是高端楼盘，他们的项目车位配比较高，在1:1.1，目前车位还没有开始销售，但预计价格在80万元左右，“这是行情价。”中原地产分析师卢文曦表示，一线城市车位价格那么高，主要还是供求关系造成的，一线城市房价本来就贵，家庭汽车保有量也较高，有的家庭还不止有一辆车，所以即便按1：1的较高配比也还是不够的，而中心城区车位本身就紧张，所以开发商可以“强势”些。有些小区车位配比还做不到1：1，那就更抢手了。随着一手车位价格提升，二手车位价格同样水涨船高。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，以静安区丽致公寓为例，该小区地下产权车位目前单个售价在45-55万元左右，车位当年买进价为15-20万元左右，5年多涨幅近2倍。不难看出，在部分市中心区域，受到车位配比不足的影响，产权车位的价格上涨十分迅速。从车位交易价格的暴涨情况来看，一旦出现广州那样的“停车费市场化”尝试，势必也会导致车位配比不足的区域租金出现大幅上涨，最终甚至可能推动车位交易价格的进一步上扬。日，住建部网站公开《城市停车设施规划导则》，此次《导则》首次明确，城市停车供给总量应在停车需求预测的基础上确定，规划人口规模大于50万人的城市，机动车停车位供给总量宜控制在机动车保有量的1.1至1.3倍之间;规划人口规模小于50万人的城市，该比例宜控制在1.1至1.5倍之间。(地产界)
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