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如何盘活7万亿公租房资产大蛋糕？
来源：上海证券报
　　　□孙 杰 　　　公租房改革是建立购租并举住房制度的关键，是住房改革的“帕累托改进”。在现有条件下，有效盘活公租房资产的总思路，是按市场化原则，政府职能由“保姆”向“管家”转变，财政支出由“补砖头”向“补人头”转变，租赁住房由“僵尸资产”转向“流动性资产”。具体可采取两步走战略：近期的核心要点是改变公租房定价体系，长期改革的必然之路是产权制度创新。部分公租房可参照共有产权模式转为共有产权房，另一部分则转变为“完整产权房”。　　发展并繁荣住房租赁市场是我国房地产业转型的必然趋势，也是防范房地产泡沫和应对灰犀牛风险的有效缓冲，更是住宅金融领域的广阔蓝海，市场空间巨大。那么，如何培养和发展住房租赁市场？从供给侧角度分析，无非两条路径，即用好增量与盘活存量。从政策面看，今年以来，住建部、国土部等国家部委和一二线大城市纷纷出台“利用集体建设用地建设租赁住房”、“在新建商品住房项目中配建租赁住房”、“增加只租不售的自持用地”等住房和土地政策，从增量上做文章。　　新政激活了一个巨大的市场，形成了多层次的租赁供应体系。而探索多层次住房租赁，不仅给未来楼市带来了源头活水，也给存量商业办公用房、城中村改造带来了改造机会，更给存量集体建设用地入市带来了机会。只是，受限于规划、土地、资金、建设周期、地方政府财力，租赁住房的有效供给短期内难以大规模增加。因此，通过制度创新，有效盘活庞大的存量住房资产，特别是公共租赁住房资产(简称“公租房”)，就成了购租并举住房制度改革的牛鼻子。　　将公租房作为住房租赁市场改革的抓手，是因为公租房具有三大特点。其一，资产规模大。截至目前全国公租房总量超过1500万套。保守估计，按每套25万元的投资核算，总资产超过3.7万亿。如果算上土地价值和房产增值，公租房总价值至少还将翻番，达7万亿以上。其二，政府的掌控力强。在现有的全国1500多万套公租房中，政府拥有的房源超过80%，约有1200万套。而在剩余300万套中，国企占据了绝大部分。因此，公租房是各级政府手中重要的优质国有资产。其三，改革的难度相对较小。公租房基本由财政全额拨款建设，所有权清晰，公租房政策由各地方政府“适情选择”，地方政府具有一定的制度自有裁量权。可见，公租房改革或将是住房管理模式的一次创新，能使各方受益，不存在负外部效应，是典型的“帕累托改进”。　　从历史上看，公租房有效解决了低收入群体的阶段性住房困难。公租房一直沿用政府全额投资、全程主导、全面运营的传统管理模式。在多年来的实践中，传统的投资和管理模式逐步显现出了几大弊端。比如保障对象过窄。公租房安置对象大多限定于本地户籍的低收入群体，对新市民、经济“夹心层”人群、新毕业大学生、城市特殊岗位人群、稳定就业的流动人口、外来高端人才等保障能力明显不足，这也是造成公租房分配入住率不高的一个重要原因。又比如租金定价过低。当前的公租房租金远低于市场化租金水平，以至于公租房项目大多入不敷出。政府每年不得不拿出大量财政资金用于补贴物业和运营维护。在很多城市，公租房补贴甚至成了地方财政的“无底洞”。此外，低租金也使公租房资产缺乏吸引力，社会资本对此丧失了投资兴趣。还有，产权属性缺失。公租房通常只有整栋建筑的产权证，没有分户的不动产登记证书。根据现行政策，不能落户、交易和抵押，是典型的“不完整产权住房”。　　在现有条件下，有效盘活公租房资产大蛋糕的总思路，是政府按市场化原则实现三大转变：政府职能由“保姆”向“管家”转变，财政支出由“补砖头”向“补人头”转变，租赁住房由“僵尸资产”转向“流动性资产”，具体可采取两步走战略。　　第一步，近期改革的核心要点是改变公租房定价体系。将公租房的租金水平全面提高至市场化水平，高租金意味着投资将变得有利可图，从而吸引市场化企业和社会资本进入公租房领域，从而可以彻底激活公租房市场。政府从繁琐的物业经营中解脱出来，缩短战线、集中兵力，聚焦三项监督性职能：一是确定本地区低收入家庭的资格认定，逐步放宽公租房的保障对象，并根据社会发展动态调整。二是制定阶梯式、差异化的货币化补贴政策。通过租房券的方式，政府直接对低收入家庭进行房租缺口补贴。在地方财力受限的背景中，以成本最低、效率最高、公开透明的方式，提供高质量的住房保障。三是通过政府与社会资本合作的模式，引入市场化企业，对公租房资产进行日常管理和运营维护。政府对市场化企业的工作绩效进行严格规范的年度绩效考核，作为政府付费的依据。企业在激烈的市场竞争中，不断提高公租房的服务水平，最终实现多方共赢的目标。　　第二步，长期改革的必然之路是产权制度创新。基本逻辑是打破公租房“只租不售”的规则，赋予公租房清晰的产权属性，让资产流动起来。具体可分为两种模式：第一，部分公租房可以参照共有产权模式，转为共有产权房，将部分产权让渡给中低收入家庭，解决经济“夹心层”人群买不起房的难题。第二，另一部分公租房转变为“完整产权房”。政府赋权给这部分公租房一个产权选择权，在一定期限内(比如15年)只能出租不能出售。超过规定期限后，公租房则被赋予完整产权和不动产登记证书，转变为保障性商品房，以成本价向低收入无房家庭配售。在这样的产权改革过程中，政府通过动态的、阶梯式的年度土地供应计划、赋权规划、期限转让规定、政府与社会资本合作项目等，实现全社会的公租房的持续供给和优化配置，进而达到购租并举的最终目标。　　总之，公租房改革是建立购租并举住房制度的关键，是住房改革的“帕累托改进”。对低收入家庭而言，能以低成本获得家庭的第一套住房，实现家庭财富的增值，有助于形成稳定而庞大的中等收入群体；对市场化房地产企业而言，能实现稳定、合理、有明确预期的利润，有望大大激发社会资本的入市热情；对地方政府而言，切实减轻了财政支出负担，盘活了存量资产，部分化解了地方政府债务性风险；对公租房资产而言，具有完整产权的房屋，通过资产证券化和资产抵押，增加了资产的流动性、收益性和安全性，提高了投资效率。　　(作者系中共中央党校经济学博士后)今年以来，我市对全市47家企业的存量资产进行了逐一排查，全面梳理出了园区内的项目用地、厂房、设备等存量资源情况。在此基础上，精准对接目标项目，积极牵线搭桥开展二次招商，帮助外来客商和园区企业达成投资合作意向，借助存量资产引进新项目，盘活存量，做大增量。
元至9月，依托湖北立晋钢铁集团、湖北三杰粮油食品集团、湖北意卓达实业有限公司等项目的存量资产，我市先后引进了立晋钢铁鄂钢公司钢铁生产合作项目，中盐集团精品海澡盐、低钠盐、深井盐精加工生产项目，天喔食品生产项目，深圳东方玉扬数据线及自动化机械臂生产项目，湖北九龙泰电器新能源科技有限公司玻璃容器及电器生产项目，汉襄王酒业有限公司养生黄酒及保健饮品生产项目，襄阳腾远活塞环有限公司年产500万片活塞环生产项目，湖北鑫众煜电子科技有限公司电子元器件生产项目，湖北合三和箱包有限公司箱包生产项目，东莞金五鑫手袋箱包有限公司箱包手袋生产项目等30多个工业项目，涉及汽车零部件、食品深加工、电子电器、精细化工、箱包手袋等多个生产领域，总投资达90多亿元。由于节省了项目选址、厂房建设等环节的时间，部分项目在签约后短短数月已建成投产，对园区经济形成了有力支撑。
截止目前，我市招商引资实到投资达206.72亿元，预计在10月底将提前完成全年的招商引资目标任务。
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枣阳市人民政府如何盘活7万亿公租房资产大蛋糕？
　　如何盘活7万亿公租房资产大蛋糕？
　　公租房改革是建立购租并举住房制度的关键，是住房改革的“帕累托改进”。在现有条件下，有效盘活公租房资产的总思路，是按市场化原则，政府职能由“保姆”向“管家”转变，财政支出由“补砖头”向“补人头”转变，租赁住房由“僵尸资产”转向“流动性资产”。具体可采取两步走战略：近期的核心要点是改变公租房定价体系，长期改革的必然之路是产权制度创新。部分公租房可参照共有产权模式转为共有产权房，另一部分则转变为“完整产权房”。
　　发展并繁荣住房租赁市场是我国房地产业转型的必然趋势，也是防范房地产泡沫和应对灰犀牛风险的有效缓冲，更是住宅金融领域的广阔蓝海，市场空间巨大。那么，如何培养和发展住房租赁市场？从供给侧角度分析，无非两条路径，即用好增量与盘活存量。从政策面看，今年以来，住建部、国土部等国家部委和一二线大城市纷纷出台“利用集体建设用地建设租赁住房”、“在新建商品住房项目中配建租赁住房”、“增加只租不售的自持用地”等住房和土地政策，从增量上做文章。
　　新政激活了一个巨大的市场，形成了多层次的租赁供应体系。而探索多层次住房租赁，不仅给未来楼市带来了源头活水，也给存量商业办公用房、城中村改造带来了改造机会，更给存量集体建设用地入市带来了机会。只是，受限于规划、土地、资金、建设周期、地方政府财力，租赁住房的有效供给短期内难以大规模增加。因此，通过制度创新，有效盘活庞大的存量住房资产，特别是公共租赁住房资产(简称“公租房”)，就成了购租并举住房制度改革的牛鼻子。
　　将公租房作为住房租赁市场改革的抓手，是因为公租房具有三大特点。其一，资产规模大。截至目前全国公租房总量超过1500万套。保守估计，按每套25万元的投资核算，总资产超过3.7万亿。如果算上土地价值和房产增值，公租房总价值至少还将翻番，达7万亿以上。其二，政府的掌控力强。在现有的全国1500多万套公租房中，政府拥有的房源超过80%，约有1200万套。而在剩余300万套中，国企占据了绝大部分。因此，公租房是各级政府手中重要的优质国有资产。其三，改革的难度相对较小。公租房基本由财政全额拨款建设，所有权清晰，公租房政策由各地方政府“适情选择”，地方政府具有一定的制度自有裁量权。可见，公租房改革或将是住房管理模式的一次创新，能使各方受益，不存在负外部效应，是典型的“帕累托改进”。
　　从历史上看，公租房有效解决了低收入群体的阶段性住房困难。公租房一直沿用政府全额投资、全程主导、全面运营的传统管理模式。在多年来的实践中，传统的投资和管理模式逐步显现出了几大弊端。比如保障对象过窄。公租房安置对象大多限定于本地户籍的低收入群体，对新市民、经济“夹心层”人群、新毕业大学生、城市特殊岗位人群、稳定就业的流动人口、外来高端人才等保障能力明显不足，这也是造成公租房分配入住率不高的一个重要原因。又比如租金定价过低。当前的公租房租金远低于市场化租金水平，以至于公租房项目大多入不敷出。政府每年不得不拿出大量财政资金用于补贴物业和运营维护。在很多城市，公租房补贴甚至成了地方财政的“无底洞”。此外，低租金也使公租房资产缺乏吸引力，社会资本对此丧失了投资兴趣。还有，产权属性缺失。公租房通常只有整栋建筑的产权证，没有分户的不动产登记证书。根据现行政策，不能落户、交易和抵押，是典型的“不完整产权住房”。
　　在现有条件下，有效盘活公租房资产大蛋糕的总思路，是政府按市场化原则实现三大转变：政府职能由“保姆”向“管家”转变，财政支出由“补砖头”向“补人头”转变，租赁住房由“僵尸资产”转向“流动性资产”，具体可采取两步走战略。
　　第一步，近期改革的核心要点是改变公租房定价体系。将公租房的租金水平全面提高至市场化水平，高租金意味着投资将变得有利可图，从而吸引市场化企业和社会资本进入公租房领域，从而可以彻底激活公租房市场。政府从繁琐的物业经营中解脱出来，缩短战线、集中兵力，聚焦三项监督性职能：一是确定本地区低收入家庭的资格认定，逐步放宽公租房的保障对象，并根据社会发展动态调整。二是制定阶梯式、差异化的货币化补贴政策。通过租房券的方式，政府直接对低收入家庭进行房租缺口补贴。在地方财力受限的背景中，以成本最低、效率最高、公开透明的方式，提供高质量的住房保障。三是通过政府与社会资本合作的模式，引入市场化企业，对公租房资产进行日常管理和运营维护。政府对市场化企业的工作绩效进行严格规范的年度绩效考核，作为政府付费的依据。企业在激烈的市场竞争中，不断提高公租房的服务水平，最终实现多方共赢的目标。
　　第二步，长期改革的必然之路是产权制度创新。基本逻辑是打破公租房“只租不售”的规则，赋予公租房清晰的产权属性，让资产流动起来。具体可分为两种模式：第一，部分公租房可以参照共有产权模式，转为共有产权房，将部分产权让渡给中低收入家庭，解决经济“夹心层”人群买不起房的难题。第二，另一部分公租房转变为“完整产权房”。政府赋权给这部分公租房一个产权选择权，在一定期限内(比如15年)只能出租不能出售。超过规定期限后，公租房则被赋予完整产权和不动产登记证书，转变为保障性商品房，以成本价向低收入无房家庭配售。在这样的产权改革过程中，政府通过动态的、阶梯式的年度土地供应计划、赋权规划、期限转让规定、政府与社会资本合作项目等，实现全社会的公租房的持续供给和优化配置，进而达到购租并举的最终目标。
　　总之，公租房改革是建立购租并举住房制度的关键，是住房改革的“帕累托改进”。对低收入家庭而言，能以低成本获得家庭的第一套住房，实现家庭财富的增值，有助于形成稳定而庞大的中等收入群体；对市场化房地产企业而言，能实现稳定、合理、有明确预期的利润，有望大大激发社会资本的入市热情；对地方政府而言，切实减轻了财政支出负担，盘活了存量资产，部分化解了地方政府债务性风险；对公租房资产而言，具有完整产权的房屋，通过资产证券化和资产抵押，增加了资产的流动性、收益性和安全性，提高了投资效率。
　　(作者孙杰系中共中央党校经济学博士后)
(编辑：宋亚芬)
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北京中新经闻信息科技有限公司市房管局召开落实盘活政府投资公租房推进会 -- 局内新闻宿州市房地产管理局
市房管局召开落实盘活政府投资公租房推进会
作者：王慧&
来源：市房地产管理局
为加快落实省住建厅、发改委、财政厅、国土资源厅《关于进一步做好公共租赁住房有关工作的实施意见》，7月4日下午，市房管局召开落实盘活政府投资公租房推进会，总工程师谢从兴出席会议，各县区住房保障主管部门分管负责人、住房保障科（处）室负责人，各园区分管负责人、牵头单位负责人，局保障办负责人参加会议。会上，谢从兴首先传达了《关于进一步做好公共租赁住房有关工作的实施意见》精神，分条解读相关内容，并就重点内容进行了强调。随后，通报了当前我市公租房建设和分配入住进展情况，及国务院第三次大督查、2016年跟踪审计有关问题整改进展情况，就下一阶段具体工作进行了部署安排。各县区、园区分别就存在的具体问题进行了交流讨论。谢从兴要求，各参会人员认真学习研究《意见》精神，按照要求抓紧落实，对国务院第三次大督查、2016年跟踪审计有关问题整改未到位的，要加强重视、加大力度、加快速度，认真整改落实到位，确保没有漏洞、不出差错。您好：　|　
> 别把房子烂在手上
聪明的人应该知道如何盘活一套房
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渐红的枫叶
别把房子烂在手上
聪明的人应该知道如何盘活一套房
由于国情的原因，咱们国人的投资渠道主要以买房为主；说句实话，现在手上不止一套房的人不要太多，但是偶觉得，如果手头有除了自住房之外的其他房子，最好不要空放在那边等涨价，放着也是放着，何不想点其他方法，来盘活一套房呢？下面，咱们就来盘点下有哪些方法可以盘活一套房！
民生|生活|城建|社区|
渐红的枫叶
方法一：中老年妇女的最爱——出租这个方法几乎不用介绍，那些拆迁户大妈们手头捏着N套房，都知道出租，勤快的自己整整房子挑选租客，懒一点的干脆打包丢给二房东，每天坐家里等收钱；有余钱了再去买房子，边出租边等升值；方法总体来讲比较保险，唯一的缺点就是租客不上路子，糟蹋了房子又不给租金。
渐红的枫叶
方法二：有点经济头脑的人的选择——抵押贷款这个方法多半是具备经济头脑的人会用的，他们既要有固定资产，同时也要有流动资金，单纯靠房租来钱太慢，不能满足他们的现金流要求，所以，抵押贷款会是他们的首选。现在很多家银行都有这种抵押贷款的服务，优惠政策也不尽相同，楼主大致罗列了比较有代表性的几家政策，大家可以自行对比一下：
渐红的枫叶
方法三：左手倒右手&低买高卖赚差价现在的行情就是一路上涨，一般只要卖掉房子都是赚钱的，赚了差价之后再去买更有升值潜力的房子，就如此倒来倒去。不过这个方法限制也比较多，比如限购啊，不能贷款啊，要满五年才能免掉部分高额的税费啊，包括入手下一套也会存在的投资风险啊等等。。。总之呢，一般也只有急用钱的才会卖房子，毕竟谁也不傻，你说是么？
小手一抖三分到手
雁过留声，哥过三分~
赶紧征收房产税吧
结伴去出家
哎。。一把辛酸泪
越有钱的越有钱
帅哥建筑师
给我一套房，我来教你怎么盘活
> 别把房子烂在手上
聪明的人应该知道如何盘活一套房
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