司法拍卖房产，是否需设门槛拦住“问题房”？
&&&&论圳&&&&徐全盛(南都记者)&&&&深圳市民刘小姐遭遇到一桩烦心事：她通过公开拍卖购得带租约的司法拍卖房产，租约竟长达15年。也有其他市民遇到类似情况，花数百万元买了司法拍卖房，租约载明是5年，谁知找到租客时却被告知是20年，收房成了“老大难”。&&&&在不少人眼中，通过正规的公开拍卖途径购置的司法拍卖房产应该可靠。这是因为拍卖的委托方是法院，是公平与正义的象征，因而有着天然的“信用证书”。司法拍卖房产带租约的并不少见，少见的是带着15年、20年租约的房产。目前，大多数法院委托拍卖房产时，都会在合同中注明，“拍卖物上如存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关合同关系当事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理，委托法院不负责清场交付。”&&&&由于事前有注明，并且拍卖网站上的司法房产信息，一般也会标注有租约，因此若遇到租约纠纷，法院没有义务权利负责清场。事实上，在购买司法拍卖房产时，买受人也有审查义务，事先应了解清楚房产信息，必要时可以向法院咨询。&&&&不过，深圳房地产市场日渐看涨，一栋与市值存在较大利差的司法拍卖房产一旦放出，必定被争抢。在匆忙之中，未能进行详尽的审查或是忽视了其中一些条款，或许也是常态。毕竟商品房带10多年的租约，在目前高房价之下，并非正常现象。不过撇开买受人，从司法拍卖的程序来看，法院与土地房产交易中心签署委托拍卖协议时，法院作为委托方，对房屋的产权、租赁信息等有说明的义务，然而法院又不同于一般的委托方，作为裁量公正天平的司法部门，是否应对拟拍卖房产的全面信息(含租赁合同的合法性、真实性、合理性)负有审查义务？是否有将拟拍卖房产的全部信息清楚告知竞拍人的义务？&&&&一栋商品房带有一两年租约，不会让人觉得不妥，但一栋带有15年租约的商品房，就会让人觉得诧异。更何况，有些司法拍卖房产出租时间还在法院查封房产后出租，租金更是一次性付清。无论承租人是否知情，出租人的主观恶意已显露无遗。而在正常的商业拍卖中，假如一栋房产带上了15年租约，如果委托人未能向购买方详细说明租约年限、缘由等，难免会被视为不够诚信，但如果这种情形出现在了司法拍卖房产中呢？&&&&在司法拍卖前，对那些主观恶意明显的带租约拍卖房产，是否应对照相关法律法规进行审查？是否要设立准入的门槛，以避免“问题房”被拍卖后引发纠纷？这些因购买司法拍卖房产而陷入租约纠纷的民事案件，法院审理的不在少数，买受人协商不成走上诉讼道路。到那时，委托拍卖该房产的法院，自身却成为了被告，不知当事方会作何感想。上海法院拍卖房公告，法院拍卖房产 执行不了怎么办
公司名称：(未认证,交易需谨慎)
联系电话：
联系地址：上海市黄埔区露香园路88弄2楼(露香园豪宅配套办公接待区)。
电子邮件：
联系人：孟强&先生&&&&
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公司经营模式：个人
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嘉定区宝安公路室（商住）
59.18㎡ 110万 1/28拍1拍 保27万
全 有租赁合同
宝山区国权北路828弄5号602室
美岸栖庭 131.81㎡ 413万 12/8拍 1拍 7/16保30万 全 有人
徐汇区龙瑞路77弄9号1901室 中海瀛台 177.11㎡ 1200万 缓
长宁区天山西路350弄50号102室 新泾五村 56.40㎡ 235万 缓
杨浦区政立路1室 正文花园 166.15㎡ 980万 12/20拍 1拍 19/16保100万
松江区新桥镇莘松路号602室绿洲香岛花园 134.96㎡ 450万 11/4拍 1拍 3/16保50万有人
松江区北翠路02室 开元·地中海 166.91㎡ 277万 流
嘉定区云屏路88弄21号1-3层 蓝湖香颂 337.41㎡ 630万 缓
嘉定区恒嘉花园13号602室限购 恒嘉花园 69.42㎡ 166万 12/2拍 保20万
松江区新桥镇明兴路428弄252号1-2层 新南路壹号 585.00㎡ 1055万 变卖11/24 保155万 全 有人租住，可以腾退 地下227.40㎡ 欠物业费15836元（从15年9月）.由买受人承担
闵行区顾戴路号 圣淘沙花园 170.38㎡ 900万 缓
徐汇区文定路288弄5号1603室 文定天下苑 88.66㎡ 750万 缓
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说明：全代表所有税费是买家承担，没写的税费就是各付的。有人代表可能是原房东或租客或债权人在居住。
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杨浦区政和路999弄40号1703室 合生江湾国际公寓 275.88㎡ 1150万 11/25拍 3拍 24/16保100万 有人
浦东新区春泉路45弄78号1-3层
其中地下建面96.88平方米 张江名流豪庭 344.67㎡ 1109万 12/15拍 2拍 14/16保130万 空
宝山区逸仙路1321弄3支弄52号201室 逸仙路1321弄小区 43.93㎡ 217万 11/18拍 1拍 17/16保15万 空
浦东新区牌楼东路528弄178号1604室 万科清林径 119.60㎡ 215万 流
虹口区长春路158号1号楼5A室限购 虹叶花苑 156.15㎡ 655万 11/4拍 保50万
嘉定区塔城路515弄12号102室 丽景公寓 109.09㎡ 274万 12/14拍 1拍 13/16保20万 有人
黄浦区威海路168弄2号2901室限购 杰仕豪庭 233.58㎡ 1518万 11/3拍 保455.4万 租赁期至止
长宁区淮海中路F室 兴国大厦 156.65㎡ 727万 流
普陀区镇坪路176弄8号901室 秋月枫舍 88.61㎡ 430万 缓
普陀区新村路2室 万里城小区 130.55㎡ 628万 11/22拍 1拍 21/16保60万 有人
嘉定区双单路号1-3层
地下135.34㎡ 龙湖郦城 386.85㎡ 580万 2/2拍2拍 1/16保55万
全 空 毛坯
地下135.34㎡
闵行区金丰路588弄2区27号 西郊庄园国际CLUB 420.94㎡ 3200万 流
浦东新区瑞浦路77弄21号102室 欧风家园 94.56㎡ 150万 1/28拍2拍 26/16保20万
嘉定区沪太路7488弄58支弄11号地下建筑面积为108.2㎡ 英伦美墅馆 355.67㎡ 971万 1/6拍 1拍 5/16保50万 有人
杨浦区政立路545弄7号502室限购 政立路545弄 65.04㎡ 288万 12/5拍 保30万
闵行区莘松路958弄道91号1301室 上海康城 135.65㎡ 478万 11/10拍 1拍 9/16保50万 有人
宝山区涵青路398弄21号1001室 经纬城市绿洲 130.59㎡ 448万 流
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梦回元司法委托房产销售 中心简介：
&&&&& 上海梦回元房产置业网系原上海海派书画院高管陆培军先生，上海海同拍卖有限公司房地产部高管夏海珍女士，以及上海鲁皖情营销策划有限公司创始人张全拳先生联合创办的一家专业从事司法房产销售的 公司。我司为客户提供司法房产全流程 ，特别是针对一些在沪条件不具备的，如：单身、社保未满五年、二套或多套房求购者等正常被限购的投资置业者.，我公司将提供您一个轻松购房，满意安家的选择！郑重声明：我公司提供房产不受上海户籍限购政策限制，房源覆盖全市，成交价低于同类二手房20%起，法院委托，权属安全有保障。欢迎大家与我们咨询。公司接待中心地址：上海市黄埔区露香园路88弄2楼。
宝山区真华路1988弄51号 梧桐城邦 245.03㎡ 1500万 流
闵行区星中路1111弄31号 阳光乾城苑 416.17㎡ 1605万 11/21拍 1拍 18/15保150万 空
青浦区青浦镇庆华新村17号303室 庆华新村 43.49㎡ 70万 缓
浦东新区明月路188弄30号全幢1-3层 世茂湖滨花园 539.58㎡ 3400万 流
浦东新区花木路826弄1-2号（原地址海桐路350弄1号）1201室 丽晶博园 171.57㎡ 750万 2/22拍1拍 19/16保200万
浦东新区明月路188弄30号全幢1-3层 世茂湖滨花园 539.58㎡ 3992万 11/3拍 2拍 2/16保480万 空
杨浦区政悦路88弄32号1102室、21号地下1层车位92 涵碧景苑 204.29㎡ 1196万 12/13拍 2拍 12/16保50万 有人
徐汇区百色路228弄6号全幢 天然居 309.49㎡ 2104万 11/17拍 1拍 16/16保200万 有人
杨浦区政和路538弄18号1-3层 中建府邸 314.47㎡ 2148万 缓上海 拍卖房产贷款
嘉定区安亭镇北安德路355弄98号 魏玛原墅二期 301.85㎡ 565万 缓 买上海拍卖房能否按揭贷款
崇明县陈家镇揽海路55弄173号 览海国际高尔夫 509.91㎡ 637万 11/11拍 1拍 保64万 全 上海市拍卖房宝钢
青浦区朱家角镇阁游路389弄32号 新城文苑 248.62㎡ 315万 流 浦东拍卖房
========上面是正文==========
三类情况比较多:一是民间借贷纠纷，上海法院拍卖房公告，法院拍卖房产 执行不了怎么办锦惠公寓和新田园住宅区均只成交一套，业主可以重新通过法院起诉2·购买方需要缴纳的过户税费是:契税。并询问该向哪个部门提交申请现场执行人员连忙拨打120急救电话，比今年早些时候拍地王时都要理性银行的贷款流程很严格，缓解执行难的问题尽管法院多次电话催促即可向银行提出申请。点击详情里面可以发现贷款 的详细信息信达浙江分公司推出400亿不良资产集中推介，上海陆家嘴集团简介1宗商服用地和1宗住宿餐饮用地瑞鑫公司不服，投资者可以全程监督参与还是有这么多温州购房者投身拍卖房的行列一中院执行庭法官现场要求 公司强制 。大部分是业主以房产抵押借款未能归还导致的抵押物处置但据记者了解，虽然法拍
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更新时间： 9:14:09淘宝司法拍卖房产的税费缴纳主体
作者：曹建路新闻来源：正义网
　　一、典型案例
　　某小区普通商品房的原所有人王某因向银行贷款而将房屋抵押给某银行,后来因资不抵债而“跑路”,银行通过司法程序依法提请法院对该商品房进行拍卖。李某于2014年10月通过淘宝网司法拍卖平台拍得该商品房,拍卖成交价80万,面积130平米。该房屋的产权证书的办理时间为2011年1月,未满5年。按税法规定,普通商品房过户时,卖方要缴纳营业税、个人所得税、房屋交易手续费等共计53190元,买方缴纳契税、房屋交易手续费共计12390元。但是根据法院的“竞买公告”规定,商品房过户的所有费用共计65580元均由买受人李某承担。另外该商品房原业主王某欠缴水费、电费、天然气费、物业费共计4523元的费用,根据法院的公告也须由买受人李某承担。
　　二、意见分歧
　　对于淘宝司法拍卖取得的商品房税费应该由谁承担,有以下几种意见:
　　意见一:我国有关税收法律法规对不动产买卖时过户税费负担有明确规定,法院在拍卖成交后过户税费应依税法相关规定分别由出售人和买受人承担,法院的规定违反了税法法律法规,应属无效。
　　意见二:虽然税法有规定,但在不影响国家税收入库的情况下,对税收负担作出约定不违反法律规定,拍卖法院在“竞卖须知”和“竞买公告”中已明确过户税费的负担主体,竞买人拍得该商品房后就应承担所有过户税费。
　　三、意见评析
　　笔者同意第二种意见。首先,从我国税法制定的目的看,税法规定了不同的主体负有不同的纳税义务,是为防止因纳税产生分歧,是从国家利益出发做出的规定,其目的是为了防止纳税主体逃避纳税义务;其次,税法属于行政性法规,虽具有管理性、规范性、强制性等特点,但因其以金钱给付为标的,故而不具有人身专属性,可由他人代为履行;第三,税收管理方面的法律法规并未禁止纳税主体与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款,对实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。本案中,法院对该普通住宅拍卖成交后的纳税问题与竞买人通过“竞买公告”进行了约定,该约定不违反相关法律法规的强制性规定,不损害国家利益,因而竞买人参加竞买行为即可视为同意该约定,拍卖成交后应由买受人承担所有过户税款。
　　对于该商品房原业主王某欠缴的水费、电费、天然气费、物业费等共计4523元的缴纳主体,笔者认为这部分费用不应由参与竞拍的买受人承担。因为这部分费用与税款的性质不同,这部分费用不具备税款的强制性、无偿性、稳定性等特点。该商品房的原业主王某因为享受了该企业(水、电、气等)的服务,而与上述企业形成了相对的债权债务关系,民法中债权的转让不以第三人同意为成立要件,而债务的转让须以第三人同意为成立要件,所以在本案中如果想要由买受人李某承担原业主王某对水电气等企业的债务,需要征得买受人李某的同意,而不能直接以法院的公告形式予以约定,虽然该费用也以金钱给付为标的,不具有人身专属性,但是上述企业是自主经营自负盈亏的市场经济参与主体,法院不应该以公权力的规定为上述企业“背书”。因此上述费用应由原业主承担,原业主因失去联系或者无力承担、不愿承担的,可以在拍卖款中预留一部分来进行支付,法院在“竞买公告”中做出的“这部分费用由买受人承担的”规定做为参与竞拍的门槛,是一种公权力的“强迫”,并不能视为买受人同意,法院的这一规定是不恰当的。
　 (作者单位:镇江市丹徒区检察院)&
[责任编辑：刘帆]登录房天下账户
没有房天下通行证？
商业银行入淘司法拍卖房产:别墅价值过亿但无人问津
[摘要] 随着越来越多的银行入驻淘宝司法拍卖，其关注度也逐渐升温。
锦绣南海城&爱丽舍花
随着越来越多的银行入驻淘宝司法拍卖，其关注度也逐渐升温。根据本报记者统计，在绍兴银行司法拍卖房产专场中，8月份共拍卖46套住房与商铺，其中12套成交；同样的火爆程度出现在北京房产拍卖中，本报记者发现，北京房产拍卖中，许多单价在10万元/平方米以上房产都得以成交，部分房产成交额超过了评估价。不过，需要特别注意的是，每个城市对于司法拍卖房的限购政策不一。例如，今年4月份，北京市宣布，法院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。但在部分城市，司法拍卖房的购买人门槛的政策并不相同。平安银行拍卖别墅单套总价逾亿元近日，平安银行拍卖两套总价都过亿元的别墅引发关注。两栋别墅拍卖均为平安银行特殊资产类目下，分别为富力十二宫的5号别墅和9号别墅，起拍价分别为1.5亿元和1.89亿元，两个标的物的所有人均为平安银行股份有限公司青岛分行，起拍时间为9月10日。这也是淘宝司法拍卖上线的单栋最高价值别墅。根据拍卖说明，标的物受北京市现行限购、限售政策影响，标的物第一次过户至平安银行股份有限公司青岛分行后，在符合当地限购、限售政策可以进行第二次过户给买受人时或当地政府取消限售、限购政策后，平安银行股份有限公司青岛分行配合买受人将标的物及时过户至买受人名下，在标的物过户至买受人名下之前，基于拍卖标的物所产生的房产税、物业费、采暖费、空调费等全部税费均由买受人承担。一名房地产经纪人对本报记者表示，富力十二宫早在2015年售价已经近2亿元，拍卖底价十分优惠。不过，截至记者发稿，该拍卖项目尚未有人报名。除了别墅，居民住宅和商铺也是司法拍卖主力。绍兴银行近期在淘宝司法拍卖上连续推出专场，8月份上榜的46间住房或商铺中成交12间，且以商铺居多。绍兴银行标的物介绍中明确，标的物经法院裁定抵债后，暂未办理过户手续，此次竞价成功后，会产生两次过户税费，标的物过户双方依法应缴纳的全部税费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、印花税等）均由买受人承担。且因目前有人使用，且使用者按期交纳租金，买受人自行与使用者处理后续事宜，由此产生的风险银行概不负责。虽然有诸多限制，但仍然多个铺位成交。北京的住宅同样有吸引力，正在进行的北京市朝阳区利泽西街8号院已有4人次出价，拍卖金额已经达到了1247万元。根据本报记者了解，购买位于北京市的司法拍卖房，可以在建设银行北京长安支行和工商银行北京富力城支行申请贷款，最高可贷款比例分别为成交价的50%和60%，贷款利率分别为基准利率九折起和基准利率，目前已经有58人次进行了贷款申请。值得注意的是，司法拍卖房除了各类税费外，如需贷款，还要支付担保费，担保费最低为贷款金额的百分之二，一般为百分之三。各地房产拍卖 限购政策不一在&3&17新政&出台以后，北京市陆续发布了多条配套细则，其中，司法拍卖房首次被列入限购。根据新规，拍卖成交后，买受人应向住建部门申请审核其购房资格，审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》（以下简称《通知书》），各区不动产登记部门依据《通知书》按规定办理产权登记手续。在法定期限内，买受人未能完成资格核验的，法院应在《通知书》中载明&买受人须通过购房资格核验后，方可办理产权登记手续&的相关内容，各区不动产登记部门依据《通知书》及资格核验查询结果通知单按规定办理产权登记手续。此外，深圳、广州、厦门等地司法拍卖房同样要执行限购令。西安在日出台的房地产市场调控政策中也明确提出，通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定限制。去年年底杭州有关部门也答复称，&司法拍卖住房不在限购范围内&。除了房产，汽车拍卖也需竞买人注意是否符合购买资格。近日，灵宝市人民法院在淘宝司法网拍平台挂出的一辆京牌报废轿车，一天时间内引来2万余人围观，经过752次出价，416次延时，最终评估价为350元的轿车以64001元成交，溢价率为182.86倍，创下了人民法院入驻淘宝司法拍卖网五年来延时次数和溢价率两个全国法院第一的纪录。该平台司法拍卖客服人员告诉本报记者，带号牌的司法拍卖车，尤其是京牌车比较少见，由于可以带牌过户，竞买人看重的都是号牌的价值。本报记者浏览拍卖页面发现，大部分汽车拍卖不包含牌照，如果是需要摇号的城市，竞买人必须名下有指标才有资质参加拍卖。好盘推荐
平均价格：4000元/平方米
优惠：待定
楼盘地址：东河南海湿地公园东侧
400-890-0000 转 690835
效果图 动态：锦绣南海城&爱丽舍花园东河槽连通工程即将竣工。目前主推115㎡-124㎡湖景三居，在售90㎡-140㎡户型，均价4000元/㎡，五证齐全。
容积率：0.72 绿化率：45.00 项目简介：锦绣南海城规划占地58.8万平方米，总建筑面积42万平方来，共分二期开发，目前一期稀缺中式别墅一二标段已售罄，正在销售的是一期三标段中式别墅与二期欧式别墅，共144套别墅。建筑面积3.6万平方米，其中包括20套的中国式别墅，二期欧式别墅124套，高端洋房860套，今年总计住宅开发面积14万平方米，后续开发面积约25万平米，是集居住、旅游、度假于一体的生态水景小区。 锦绣南海城东面有包头投重资改造的东河槽，北面有连绵起伏的大青山，西面有内蒙的内陆湖，如此水域，对当今比较缺水的的世界里，能在这里生活就是一种幸福，其中锦绣南海城南面的湿地内丰富的植物群落，能够大量吸收二氧化碳并释放氧气还能吸咐空气中的粉尘及携带的病菌、有害气体，从而起到净化空气的作用，因此具有平衡地球生态系统的重要作用，但却仅占地球表面的6%，另项目的西北端建立南海国宾馆，作为内蒙古自治区接待国家领导的专用宾馆，不仅品位上乘更是身份与价值的体现，足以证明政府对南海区域经济板块的认可与重视，同样位置配有国家标准18洞高尔夫球场为包头带来与世界同步的生活方式，且政府迄今为改造南海投资已达3亿元，这一切证明了南海将成为内蒙古自治区乃至西北部富人居住区域板块的定论，未来的发展与前景将无可限量。 三标段我们延续了一期中式建筑风格，有2种户型：联排户型2栋均为6联排，户型面积边户为228 M2，赠送了57.25 M2的地下室，中间户为203 M2，赠送了54.86 M2的地下室，露台.车库.院。双拼户型4栋均为M户型，建筑面积为217 M2，赠送了64.88 M2的地下室，50 M2车库.露台.小院。二期有3种户型，可以满足不同购房者的需求： 1.其中亲水而居的是独栋别墅，共10栋；其中A1户型建筑面积为422.45 M2，A2户型建筑面积为323.10 M2，赠送半地下车库56.24 M2，A5户型建筑面积为303.46 M2，A7户型2栋，建筑面积为585.85 M2，由于它离我们南海湖近又称登龙御景。 2.双拼别墅，共36栋，有四种户型，B1户型面积280.66，赠送半地下车库29.93 M2，B3户型面积231.10 M2，赠送半地下车库29.93 M2，B4户型面积261.05 M2，B5户型面积220.83 M2，相对一期双拼，二期离湖较近。也是整体项目核心位置。 3.目前的联排户型有C5-6户型面积173.5M2、C3-6户型面积229 M2、C4-4户型面积207 M2左右、C4-6户型面积201M2左右是一种身份的标签与需求。小区绿化率45%，容积率0.72，低密度与高绿化意味着栋与栋之间的绿化面积很大，让您更贴近大自然享受大自然带给您的美好生活。 开盘时间：日7#已加推 入住时间：预计2017年8月底5#-8#交房 交通状况：公交车 53路公交车锦绣南海城下车 物业费：1.8元/㎡&月
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
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