我在前门有一间承租的老房，可以转卖居住权吗？推荐回答：征房管部门同意,售,所房款20%要给房管部门,并保证今住房自理.50年前家里的老房子（有大厅的），租了2间给别人，后面被他登记了2间房子，那大厅他有没有宅基地权推荐回答：50前事文化革命期间已经解决现宅基使用依据现律规定执行符合规定条件家庭批准我想租用超市的一块地盘，和超市老板签合同需要超市老板的房屋所有权吗？或者说超市老板需要拿出什么东西推荐回答：算违事实劳关系没签订劳合同属于违克扣工资更属于违拨打力资源社保障局电投诉关于优先承租权的问题，情况是商品房更换业主，新业主否拥有老业主之前租用车位的优先承租权推荐回答：完全取决于区物业态度看购房候发商签订合同面关于物业服务块约定我想买个新盖的大商场里面的商铺，20平米。买完后40年使用权是什么意思？推荐回答：使用权房使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。自2003年《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（以下简称《通知》）出台以来，使用权房交易逐渐活跃。尽管该项业务仍面临很多问题，但在《通知》的指导下，这一交易市场的混乱状况开始得到好转。然而随着试点工作日的结束，有关《通知》的后续政策却迟迟未出台。隐患使用权房因为以前没有明确的政策限制，很多客户为逃避相关费用，往往会钻政策的漏洞，选择做假手续，以换房的名义进行使用权交易。对中介公司来说，这种行为不仅违法，而且利润不高，所以正规的中介公司通常为了维护自身的形象，均不愿意趟这“浑水”。相对而言，参与使用权交易的公房在产权上存在更多的不确定性，提供的法律依据不够严谨、不规范，容易留下一些隐患。这使多数产权清晰的公房更倾向于寻求产权交易。此外，参与使用权交易在交易过程中还遭遇手续繁琐、手续费太高的障碍。价低二手房买卖与有产权的二手房相比，使用权房更有价格优势，在品质相仿的情况下，二者价格相差至少几万元钱，多则十几万元。另外，对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权的房子也很有诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者可享受参加房改，并继承等优惠措施。据链家·宝业成交数据显示，自《通知》出台以来，使用权房交易逐渐活跃，有的购房者指定要购买使用权房子，使2004年一季度北京市的交易量呈现上升趋势。编辑本段换算以北京为例：为产权房，产权单位通常会在每一年的年初和年中分别以布告的形式进行通知，使用权房的买方可拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科办理房改。物权以位于安贞桥附近的一套使用权房为例，其建筑面积为82平方米，建筑年代为1994年，售价为36万元。首先进行楼龄折旧，按每年折旧率2%计算，该套房屋的折旧费为1560元/平方米×82平方米×20%=25584元；然后再计算工龄折价，工龄折价=工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计算，并以60年为上限。工龄年限若按60年计，工龄系数以700-900元/年为准，按平均800元/年计算，则工龄折价为60×800=48000（元）。最后再计算需要补交的价款，总价为84-元。即买方要交给房管部门54336元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。另外，购买使用权房不用交物业管理费用以及房屋维修费用，房主只需要每月交纳一定数额的租金即可，其数额与免交的物业费大抵相当。购买使用权房心里也踏实小产权房1.土地使用年限与产权房相同2.产权单位不能随意收回房产3.拆迁时变成产权房后，房主可获相应补偿款很多人对使用权的含义了解甚少，购房时大都选择产权房，主要是觉得购买的房子如果没有产权证，房子终归不是自己的，心理不踏实，而产权房则完全属于自己，并可以代代相传。实际上，产权房也是有使用年限的，并非永久产权。一般住宅国家土地出让使用权年限是70年，无论是产权房，还是使用权房都不能超过这一土地使用年限。只不过使用权房为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位对使用权房不能随便收回，即使有必要收回也应对使用权房主进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权房屋在变成产权房后，能获得相应的拆迁补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上者，可办理继承手续。所有权包括占有、使用、收益、处置四种权能，最重要的是收益权和处置权。拥有一套住房的使用权，既能通过出租享有收益权，也享有有限度的处置权，可以“处分”房屋的上市转让或亲属继承等。优势一不受宏观调控影响中国土地使用权制度比如，使用权房无须缴纳类似于产权房交易的契税，而只需缴付转让标的0.5%的交易费，2年内再转让无须缴纳营业税等，而且政府仍然鼓励承租户进行差价换房。优势二拆迁改造可以预期由于使用权房都处在闹市区，城市旧区改造已入尾声，未来有望完成拆迁改造的时间可以预期，同时动迁政策没有因为房地产市场降温而有所变化，甚至还有提高倾向。优势三面积较小总价不高使用权房的面积一般都较小，所以总价大都不会太高，投资客只要调动不多的资金，就可以进行操作。优势四投资出租风险不大使用权房所处的地段一般较好，即便一时未赶上动拆迁，就是用于出租，同样可获得略高于产权房的投资收益。相对而言，风险比投资高额的产权房要小。当然，使用权房也有不少门道：建设工程规划许可证门道一按倒计时论价投资使用权房，应更多关心所在地域动迁的时限与可能。买使用权房与买产权房不同，购买产权房一般更关心诸如房屋结构、房龄、朝向、层次等问题，并以此按质论价。而购买使用权房则应当相对淡化这些问题，因为投资使用权房注重的是它的“可改造资源”，所以更多地应当关心它所在的地域动迁的时限与可能性，即动拆迁“倒计时”。一般来说，3-5年这类中短期内有望动迁的，出价可以高些；反之，则可以杀价甚至放弃。特别遇到该房所在的地块较小，建筑密度较高的，则更应当谨慎，不要轻易下单。动迁时限短的或动迁可能性大的使用权房，意味着收回投资收益期短，变现能力强；反之，此类房屋改造开发的成本太高，除非有市政项目，指望商品房开发建造，难度较大。对投资者来说，则是一种实实在在的风险。此时，房屋品质再好，意义也不大。至于如何考证该房动迁的时限与可能性，一是可搜集本市、本区的城市建设方面的规划资料；二是观察周边环境，如呈孤岛状的，动迁的可能性较大；三是依靠自身的分析评判能力。门道二预留增值空间着重了解货币化动迁的标准，按每年5%保值增值预留空间。众所周知，购买产权房期待增值，是通过整个房地产市场的大势上涨或不动产对应货币贬值而实现的。但使用权房，是通过所买房屋下面附着的土地，有朝一日在政府改变原有用途或转让使用权的过程中实现增值。换言之，就是将来动拆迁获得的补偿能够超过购房时的投入。为此，在考虑出手购买使用权房时，必须为自己投入买房的资金，预留略高于银行存款利息收益的空间。那么，如何预留增值的空间呢？可以先了解该房所在地区当前的动拆迁政策，着重了解货币化动迁的标准：如以“砖头”（面积）为主要计量标准的，每平方米补偿单价是多少；以“人头”（居住人口）为主要计量标准的，人均可获多少动迁补偿。了解了这方面的信息后，再按每年5%保值增值为自己预留空间，如某房16平方米，该区当前的货币化动迁标准为每平方米1.8万元，大约可得补偿28.8万元，预计5年左右有望动拆迁，那么，可以出资的上限是21.6万元。门道三测算投资收益如果“一不小心成了房东”，那就要事先预算出租可获得不低于3%的年收益率。与投资产权房相比，使用权房何时会动拆迁，有没有动拆迁的可能，是一种最大的变数，这种变数也就有可能转换成一种“套牢”的风险。因此，除了以上对使用权房的估价、预留增值空间外，还要有对一旦遭遇动迁“没有时间表”的承受能力。这可以通过测算“一不小心成房东”后的投资收益。首先，要了解该使用权房所处地段的租赁房行情，只要不低于3%的年收益率，就可以考虑出手。如以上例测算，投入21.6元，每月能收取600元租金（刨掉空关期），就可以视为有一个不错的投资收益，毕竟中心城区的旧公房不可能永远不拆不改。倘若原先预期5年内可能拆迁的，可以往最坏的“20年内总会拆迁”方向放大预期，那么，在未来20年内稳获3%、略高于银行存款利息收益的同时，另一块增值空间也在拓展。因为不管怎样说，未来20年左右的动拆迁补偿标准，总要高于未来5年左右的，当然，这是一种被迫从中线转为长线投资的无奈选择。门道四了解“注意事项”使用权房必须经过有关部门审核，符合条件的才能批准转让。购买者必须对注意事项了解后，才能进行实质操作。使用权房买卖，本质上是承租人依法有偿转让租赁权，因此不同于产权房，只要产权明晰，通过房产交易中心就可以进行权益转移。使用权房的产权属国家所有，所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核，符合条件的才能批准转让。因此，这个审核报批的过程主要集中在房管部门。为此，欲购买者必须对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性的操作。使用权房的受让方必须是本市户籍。出让方要到区房地产交易中心，索取征求房屋隶属的房管所（物业公司）同意转让与否的征询意见单，征询内容包括所在的地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让；有没有违章搭建；出让方有没有退路；有没有欠缴房租等事项。如都符合，由房管部门签署同意转让意见，再返回到区房地产交易中心进行转让。一般来说，受让方在对方没有看到出让方拿到房管部门对该房转让无异议的征询单前，不要轻易作出包括预付定金在内的购买决定。编辑本段交易方式拆毁老宅侵犯房屋所有权使用权房交易有以下两种方式：1、将使用权房变成产权房消费者如果想要购买使用权房，可以将购买的使用权房变成产权房。产权单位一般在年初和年中两次布告通知。可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。使用权房因政策限制尚未完全开放，能够上市进行买卖交易的非常少，除非是获得产权单位同意后，通过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。2、房屋置换除了将使用权换成产权进行交易外，还可以通过房屋置换进行过户。在通过置换进行过户时，需要注意两点。一是双方都应持有北京市户口，另外一点是不能进行贷款按揭。通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。一般只有拥有本地户籍的人才能购买使用权的房屋。交易方法（1）公房使用权交易的适用范围：除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其他直管公有住房均可上市进行交易。使用权房（2）公房使用权交易应当符合以下规定：[1]持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。[2]公房使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续：1.申请书，2.双方当事人身份证明，3.公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书；4.房屋所有权证和共有人同意意见书。[3]公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用；以公房使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。[4]公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该公房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。[5]通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人，可以将公房使用权再次上市交易。[6]公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。注意事项1、在购买使用权房时一定要问清产权归属，在过户时应当要求公房的原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托办理。另外由于使用权房的“房本”没有防伪标志，即使正规租赁合同的盖章也特别简单，因此购房者应与原单位确认，以防“房本”造假。2、房屋置换合同签订以后，现任房主将拥有原房主对使用权房拥有的权利，意味着如果房产置换后使用权房拆迁，新房主将成为补偿款的受益人。因此房产置换前，新老房主、尤其是老房主要考虑清楚是否已经放弃未来获得拆迁补偿款的权利，以防日后追悔莫及。3、使用权的房子按使用面积计算，客户一定要对照房本的面积来计算。一般房屋产权证上的面积为建筑面积，但是使用权的房子一般按照使用面积计算，在具体交易的时候可以进行实际测量。4、不论购买还是置换使用权房，都一定要核实清楚之前的各项费用，如房租（物业费）、供暖费等是否缴交清楚，以免日后出现纠纷。5、购买使用权房要更加注意防范资金风险。因为产权关系相比更复杂，权属能否转移也留有更多的潜在风险。房屋的租赁权可以继承吗？？推荐回答：承租房屋租赁期间死亡与其前共同居住按照原租赁合同继续租赁该房屋须与租办理续租手续承租房屋租赁期间死亡共同居住原则承租承租权继承所：（1）权继承承租权（2）与前共同居住（房屋共同居住标准非户口本口标准）按照原租赁合同继续租赁该房屋合同第二百三十四条 【共同居住继续租赁权】承租房屋租赁期间死亡与其前共同居住按照原租赁合同租赁该房屋合同没到期'租客老拖欠房租''房主有权收回房子吗推荐回答：首先看租凭合同初约定于违约情况协商房主权收房店铺转让问题，最近想接手一店，但是现在的营业人只能说是内转，签合同不能经过业主，这是否有什么阴谋推荐回答：定要同房东主要展开全部下一篇：小产权房买卖合同有效吗？安置房买卖合同范本 合同双方当事人： 出卖人(甲方)：______________________ (以下简称甲方) 身份证号码： (房屋共你是否有买商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房买卖合同签订时需要注意哪些事项呢?不知道的话那就一起来看看吧。购买房子的时候最重要的就是合同，双方签订了合同后才代表房子是属于你的，特别是在二手房买卖中，购房合同也是交易中的重要凭证。在日常生活中，房子是我们民生最为关心也最为热门的话题，话说我们都有可能会遇到租房买房签订合同的问题，这个合同签订就需要谨慎对待了，内容需要注二手房买卖跟新房买卖不同，在买卖的过程中，大家需要注意的事项比较多，因为大多数买卖双方都不是专业人士。安置房简单来说就是对被拆迁住户进行安置的房屋，随着城市建设的发展，安置房也越来越多，对于这一类房子的处理有的人会居住，但也有的人选择买卖出售交易过二手房的人，应该都知道在买卖时只有签订了相应的合同，交易才能算成功。买卖二手房的人越来越多，因为一手房的价格飙升的厉害，价格合适的一手房位置偏，地段好的一手房价格又很高。二手房交易也是目前市场上较为盛行的购房方式，那么二手房买卖必定需要二手房买卖合同，小编就给大家列举一下二手房买卖合同范本，供大家参考。566浏览次数
我是房东，租房合同到期，要涨价.续租合同怎么签？
我是房东，有一套住房出租今年2月到期，现在我想涨价，请问是否需要重新签署新的合同还是可以再原合同上补充一份协议写明新的价格和新的租期就可以？是否有续租合同的范本？续租时需要注意些什么呢？
您好!我的租房纠纷详细如下:号签租房合同,租金1200元,付三押一,合同期为一年.第一季度租金到期为7月8日,但我因为工作原因在6月23日向房东提出退房申请,房东同意了,之后就叫人来看房,房子7月12日正式租出去.租房时由于考虑到工作不稳定的原因,所以签租房合同时,补充了一条协议:如果双方有一方需要终止合同,必须提前一个月向另一方提出来,在经过另一方同意后,房东退还押金并终止合同.此协议当着中介的面房东同意了的,房东说只要提前说声就行了.此外合同上再没有关于提前退房违约责任的条款和违约金为多少的条款.我7月6号就已搬出来并交清费.然后7月7号房东以别人要看房为由找我要回钥匙,房东说房子租出去后给我电话再看情况退还我部分押金.但房子租出去后房东并没给我电话,是我自己7月11号去房子那才发现已有人搬进去住,我去问新的租房客,他说是7月12号正式交租.当天我就找房东,房东承认房子是租出去了,我找她要押金,并表示我违约对你产生的损失由我来承担(实际损失就是9号到11号三天的租金),要求其退还押金.房东说这几天忙没时间,并跟我约在7月15号,结果我7月15号给她电话,她说在帮忙办婚事没空,又约我说19号或者20号吧,我20号给她电话,她以在下雨为由说不方便,我说我去找她也不行,并说:明后天给我电话,结果我等了几天都没看到她打来的电话,于是24号今天我主动再打给她,但她一直不接电话.现在不知道怎样才能拿回押金,又没有房东住的地址,只有出租房的地址,但房子都已经租给别人了.想通过法律途径解决,但听说诉讼费用很贵,而且我也有违约(只提前了半个月退房),所以不知道通过官司能否要回押金请求懂法律的朋友们帮助,谢谢!
其他回答(共2条)
一和房东签，留一套房东的身份证、房产证复印件，看看名字是否对的上，检查、电器的状况是否完好；和中介签合同要看到，房东的委托书，中介的资质等等，家电也要检查。二合同条款要认真研读，避免有明显不利于你的条款，尤其是到期后，退押金的问题。希望回答有帮助
租房合同就是跟房东签就可以的，一人一份合同的。如果是中介所介绍租房的，中介所那里也会存档一份的。
合同协议热门问题
相关套图推荐热门城市：
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
直管公房为何屡被侵占 六问合肥“清房风暴”
　　2009年6月起，合肥市重拳开展直管公房清理整顿工作，发现有1000多套直管公房的购买或租住存在违规行为，涉及到200多个省直及合肥市直单位，截至目前，已有1119人违规占用直管公房的行为被纠正，收回资金近5000万元，收回应退公房28套。这个被外界称为合肥“清房风暴”的行动已接近尾声。 　　直管公房为何屡被侵占？什么人违规占租直管公房？为什么没有人被追责？带着这些疑问，记者采访了合肥市清房办负责人陈新胜。　　公房为何屡被侵占？　　合肥市清房办负责人陈新胜表示，直管公房被违规侵占有三方面原因。一是个人在申购直管公房时未如实填写。按照相关规定，党政机关、企事业单位干部职工夫妻双方，按房改政策购买公房的建筑面积上限为：厅级干部110平方米，处级干部90平方米，科级以下干部职工80平方米。有些人员，夫妻双方中的一方已享受房改政策，但在填报资料时刻意隐瞒；二是单位没有如实申报，甚至给个人购买公房出具假证明；三是房改部门审查把关不严。当时由于受技术限制，公房管理尚未实现联网，夫妻双方已经有一方购买公房，另一方再度提出购买公房，房改部门很难查实。　　违规行为如何处理？　　对于有关人员当年违规多买多占的直管公房，合肥市清房办将给予收回；如果被其转让出售的，合肥市清房办会要求其按市场价补还售房款。对于违规超标(超过应购买面积)购买直管公房的，合肥市清房办会责令其按目前市场价补足超标面积的房款。　　目前，合肥市清房办正在对2680套租出去的直管公房进行清理，已经发现其中存在大量违规行为。有的人已经拥有不止一套房子，但仍然租占了直管公房，甚至当起了“二房东”，以低价租来再以高价转租出去。对于这种行为，合肥市清房办会责令其交出租用的直管公房。　　“清房风暴”成果如何？　　截至目前，已有1119人违规占用直管公房的行为被纠正，收回资金近5000万元，收回应退公房28套。据摸底，合肥市共有直管公房14746套，总建筑面积70多万平方米，原先都由合肥市房地产经营公司管理经营，负责出售或租赁。其中，按照房改政策出售的6466套中，有1326套的购买或租住存在违规行为，涉及到200多个省直及合肥市直单位。目前，除1119人的行为已被纠正外，还剩下几十人仍在审查中，近期至少还有2套公房会收回。　　何人违规侵占公房？　　昨天下午，记者在合肥市清房办翻看违规购买直管公房登记表，发现其中既有公安、教育、房地产等市直部门的公职人员，也有国有企业的普通职工。陈新胜告诉记者，公职人员和普通人员各占违规购房户的一半。据介绍，当初，有些购买直管公房的人钻了管理不严的空子，借用单位或企业内人员的身份证，有的甚至借用多张身份证，违规购买直管公房。　　为何没有人被追责？　　记者从合肥市清房办了解到，虽然已经查处了这么多违规行为，但是尚没有人员或相关单位因此被追究责任，更没有人因此受到处罚。陈新胜解释说，根据合肥市相关规定，在规定的期限里自查自纠或纠正处理的，不追究纪律责任。目前所查出的违规人员，都在期限内就纠正了自己的行为，因此都没有被追责。合肥市之所以出台“自查自纠从宽”的规定，主要是考虑到违规占租直管公房形成的历史原因，以及纠正清理违规占租直管公房的现实困难。　　公房今后如何处理？　　合肥市目前有2000多套用于出租的直管公房，全部将进行换约续租。据陈新胜介绍，对于其中的转租或已有住房但仍租公房的行为，合肥市清房办将收回这些出租房；那些经济确实困难，没有房子的家庭将会获得续租。这些出租房将统一交由合肥市房地产经营公司管理。目前，合肥正在重新制定“直管公房管理规定”，以后对于这些直管公房的管理将有法可依。此外，由合肥市清房办收回的直管公房，将统一交由合肥市产权交易中心公开拍卖，拍卖所得上缴财政。　　新闻链接　　直管公房是由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产，主要包括政府没收的房屋、城市建设中政府通过产权置换获得的房屋以及政府掏钱购买的房屋。上世纪80年代推行住房改革以来，各地仍不同程度存在着部分公房，其间的违规情形也十分普遍。随着城市房价的持续升温，一度被遮蔽的“公房违规”问题会越来越突出，影响社会公平。
免责声明：凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品，系本网站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本网站。
The actual URL is '/cmspublish/html/hf/59/59999.php'.
1200万元/套
20000元/㎡
26000元/㎡
最低总价 : 1200万元/套
位置 : 泉阳路与水河路交口（安徽元一双凤湖国际旅游度假区）
热线 : 400-099-0099 转 20414
1200万元/套
平均价格 : 26000元/㎡
位置 : 金斗路与南宁路交汇处
热线 : 400-099-0099 转 23748
26000元/㎡
最低价格 : 13000元/㎡
位置 : 西藏路与杭州路交口东南角
热线 : 400-099-0099 转 32526
13000元/㎡
平均价格 : 9000元/㎡
位置 : 瑶海区北一环与胜利路交口西50米
热线 : 400-099-0099 转 26099
平均价格 : 15000元/㎡
位置 : 明皇路与顺祥路交口
热线 : 400-099-0099 转 27866
15000元/㎡
平均价格 : 12800元/㎡
位置 : 望江西路与肥西路交口西南角
热线 : 400-099-0099 转 20310
12800元/㎡
最低价格 : 20000元/㎡
位置 : 北一环与蒙城路交口向北200米
热线 : 400-099-0099 转 65174
20000元/㎡
最低价格 : 12000元/㎡
位置 : 包河大道与南二环路交口东南角
热线 : 400-099-0099 转 20540
12000元/㎡
平均价格 : 16000元/㎡
位置 : 东流路与潜山路交汇处东南角
热线 : 400-099-0099 转 20270
16000元/㎡
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号淮安律师程文驹：《夫妻一方擅自出租共有房屋，另一方能否要求确认合同无效，返还房屋？》
程文驹律师
江苏腾泽律师事务所
诉讼结果，受诸多因素所影响，如证据情况、法官倾向性、审委会意见、诉讼策略、律师的专业水平、国家政策、权力干预等因素。其中有可控因素，如诉讼策略和律师的努力，有不可控因素，如审委会意见、权力干预等。还有可控也可能不可控的因素，如证据材料的取得、法官对案情的理解和倾向性、甚至于承办法官的心态情绪等。&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&——王思鲁律师
一、前言。
出租房屋是常见的民事行为，出租前出租方和承租方会签订书面的租赁合同。对于租赁合同，法律上的定义是：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”基于此，租赁合同都具有一定的“商业性质”。
在房屋租赁过程中，不免发生出租方和承租方过分追求交易速度，而忽略交易细节的现象，常常会出现这样的情形——夫妻双方共有房屋出租，但租赁合同上只有夫妻一方签字，另一方由签字一方代签。当租赁合同如约履行时，该瑕疵不会引起纠纷，一旦强势的出租人后悔出租，或中途有第三人高价承租，或出租人单方面要求增加房租，承租人与出租人签订的合同就会处于不稳定的状态。笔者在执业过程中遇到一起类似案件，现与大家分享。
二、典型案例。
甲与妻子乙共有一套门面房，面积100平方米，房产证上登记共同共有。此房之前一直出租给丙使用，双方签订了书面合同。合同载明出租人为“乙”，承租人为“丙”，
租期至2013年12月31日届满，年租金10万元。2013年11月底，丙找到乙表示愿续租此房，年租金仍按照一年10万元支付，乙表示要和丈夫甲商量一下。乙回家后对甲谈及此事，乙表示其同意出租给丙，这样就无需找其他租客，仍按照年租金10万元出租，而甲却表示10万元租金太低了，周边此类房屋一年租金已达15万，丙要是接受不了，即使房屋闲置其本人也不愿出租。
2013年12月20日，甲被公司临时安排去外地出差。2014年1月3日，甲出差回家，却发现在2013年12月30日，乙以夫妻双方名义与丙签订租赁合同出租房屋，租期3年，自2014年1月1日至2016年12月31日，租金一年10万，并约定任一方违约，处违约金5万元，出租人一栏落款为“甲（乙为甲代写）、乙”。
甲与乙发生争执，甲强烈要求解除合同，扬言找其他租户承租，让丙搬走。当晚，甲找朋友丁喝酒解闷，谈及此事，忿忿不平。丁闻后，随即表示愿以年租金15万元承租此房。甲回家将丁的想法告知乙，乙有些摇摆不定，便让甲向丁进一步核实丁的真实意愿，丁当即将年租金15万元汇入甲的银行账号。
甲乙骑虎难下。次日，甲与丙联系，告知其若要继续承租，需增加租金至15万元，否则要求解除合同，返还房屋。丙不同意，坚持按照合同约定的10万元租金履行，若要解除合同，甲必须支付违约金5万元，双方协商未果。2014年1月15日，甲向法院起诉丙：
1、要求确认乙丙间租赁合同无效；
2、要求返还房屋，丙支付自2014年1月1日至实际返还房屋之日的占有使用费（按照年租金15万元计算）。
三、实务观点。
本案争议焦点：
1、甲能否以未经其本人同意为由，要求确认租赁合同无效，返还房屋？
2、甲的诉请法律依据是什么（请求权基础）？
&处理该案，实务中有以下不同观点。
观点一，租赁合同有效，乙的行为属家事行为。
民事活动应尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会秩序。法律规定，夫妻对共有的财产，有平等的处分权和代理权。
案例中，之前租房事宜就是由乙出面和丙处理，且前一份合同也是乙单独签字。按照常人的理解，甲对于该房屋的出租细节，特别是租金，是知情并认可的，甲放任乙单独处置房屋，甲的行为明显存在过错，丙有理由相信乙与其签订租赁合同是夫妻双方共同的意思表示。根据婚姻法及其解释，乙出租共有房屋的行为属家事行为，甲乙双方对夫妻共同财产具有平等的处分权和代理权。因此，甲不能以未经其同意为由主张合同无效，丙应认定为善意第三人，该份租赁合同合法有效，丙有权要求继续履行合同。
法律依据：
1、《婚姻法》
第十七条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
2、《婚姻法司法解释一》
第十七条　婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。&&&&&&&&&&
观点二，租赁合同有效，乙的行为构成表见代理。
依据《合同法》第49条规定，乙的行为符合表见代理的构成要件，即行为人没有获得被代理人的授权就以被代理人名义与相对人签订了合同，同时合同的相对人在主观上是善意且无过失的。
案例中，丙签订的前一份合同，是和乙单独所签，在甲乙夫妻双方意见不一的情况下，甲应在前一份合同届满前的合理期限内通知丙不再续签合同，从而给予丙足够的时间寻找合适的房源。而事实上，在2013年12月31日租期届满前，甲并未通知丙，甲单方面沉默和不作为的意思表示，可推定乙的行为是经过甲的授权，应认定乙的行为构成表见代理，故签订的租赁合同合法有效。
法律依据：《合同法》
第四十九条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
观点三，租赁合同有效，乙的行为属于对共有物的管理。
出租房屋属于负担行为而非处分行为，应适用物权法第96条规定，即在共有人没有约定的情况下，各共有人都有管理的权利和义务。
案例中，乙是房屋的共同共有人，乙出租房屋是对共有物的管理行为，故合同合法有效。
法律依据：《物权法》
第九十六条　共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
观点四，租赁合同无效，乙的行为构成无权代理，未经甲追认，对甲不产生法律效力。
乙的行为符合无权代理的构成要件，即行为人无代理权，以被代理人名义签订合同，在未经代理人追认时，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
案例中，乙与丙签订的合同，房屋共有人甲自始至终未授权乙代理，该事实丙是认可的。按照通常理解，出租房屋是对共有财产的重大处置行为，该行为属非因日常生活处置夫妻共同财产，夫妻双方应平等协商，取得一致意见后才能处置。丙在签订合同过程中明知房屋共有人是甲乙，在甲的签名由乙代签的情况下，丙未及时核实甲出租房屋的态度，故丙并非善意第三人，该合同是效力待定的。事后，在乙未取得处分权，甲也明确表示拒绝追认合同效力的情况下，双方签订的合同自始无效。
法律依据：《合同法》
第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
观点五，租赁合同无效，乙的行为构成无权处分。
乙的行为符合无权处分构成要件，即行为人对合同的标的物无处分权，无处分权人“以自己的名义”与对方订立合同，在未经权利人追认或处分权人订立合同后也未取得处分权时，合同自始无效。
案例中，乙的行为本质上是处分夫妻共同财产，属于无权处分订立的租赁合同，乙和丙签订的租赁合同起初是效力待定的（《合同法》51条），因事后乙未得到处分权且甲拒绝追认合同效力，故乙和丙之间的租赁合同是无效的。（注：合同法51条具有历史原因，民法典制定后会废止，最终在中国大地上，因无权处分订立的合同，若无其他效力瑕疵，合同有效（而不再是效力待定））
法律依据：《合同法》
第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
观点六，租赁合同无效，乙的行为违反法律强制性规定。
出租行为，应类推适用《物权法》第97条，必须经全体共同共有人同意。乙单方面出租的行为未经共同共有人甲的同意，双方签订的合同违反法律强制性规定，应属无效。
案例中，丙作为承租人在租赁房屋时，应对房屋的所有权进行必要的审查，丙明显未尽到谨慎的注意义务，其应进一步向甲核实出租房屋的意见，丙主观上有过错，该合同无效，应返还房屋给甲。
法律依据：《物权法》
第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
观点七，甲为房屋所有权人，基于所有权可向丙主张物权返还请求权。
出租共有房屋的行为，应类推适用物权法第34条、97条，即未经共同共有人同意，承租人相对于不同意的共有人为无权占有人，不同意的共有人可以基于所有权向承租人请求返还原物。
案例中，作为共有人的乙虽说对共有物有管理的权利，但不是指其拥有任意管理的权利，因房屋具有不可分性的特点，乙擅自出租房屋的管理行为侵犯了甲的所有权。即使乙丙间的租赁合同有效，丙基于合同仅对乙为有权占有，并不意味着丙对甲也是有权占有，债权的占有具有相对性不具有绝对性和排他性。因此，所有权人之一的甲对无权占有人丙享有返还原物请求权。
法律依据：《物权法》
第三十二条　物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十四条　无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
四、签订租赁合同时承租人审查合同主体的实务要点。
1、审查出租人是否为房屋所有权人，查验房屋所有权证、国有土地使用权证或不动产证等。
2、审查房屋是否为共同共有或按份共有，为了避免以后发生纠纷，共同共有的房屋要求共有人签名盖章，按份共有人要求超过三分之二以上份额的共有人签名盖章。
3、审查标的物是否设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制（比如法院查封）。
4、审查房屋是否被转租，若出租人非房屋所有权人，而是承租后再转租的，要求所有权人出具书面同意的文件，且前手合同应作为后手合同的附件补充。
五、案例变形和思考。
如果案件细节发生以下变化，案件结果会怎样呢？
1、租赁合同上并无“甲”的签名，只有“乙”一人签名合同效力如何呢？
2、丙通知了甲，甲未回复，合同效力如何呢？
3、甲作为所有权人通知了丙表示不出租，但丙未理睬，已承租，甲是否可要求确认合同无效呢？
4、甲乙在分居期间，乙出租,合同效力如何呢？
5、甲乙在诉讼离婚期间，乙出租,合同效力如何呢？
6、甲乙双方已离婚，离婚协议中约定（或判决书中判决）房产归甲一方所有，丙是否可认定为善意的呢？
7、若甲乙非夫妻关系，而是其他共有关系，合同效力如何呢？
8、若甲乙并非共同共有关系，而是按份共有关系，合同效力如何呢？
六、总结。
律师遇到的绝大部分案件，尤其是诉讼类案件，大多带有一定的风险，其中风险之一，就是同类型案件的个案，在证据和事实上有细微出入，导致个案结果有很大不确定性。甚至有些案件，各地法院观点不同，在实务中本身就有很大争议，这就给了律师发挥的空间。同时，这也是优秀律师核心价值之所在。
——尊重作者的著作权，转载请注明出处
&程文驹律师电话：
&&&&&&&&&&&&
程文驹律师微信：cwj
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。