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7日年化收益率中国海诚:拟对长沙长泰智能装备有限公司增资项目评估说明(基准日为日)_中国海诚(002116)_公告正文
中国海诚:拟对长沙长泰智能装备有限公司增资项目评估说明(基准日为日)
公告日期：
长沙长泰智能装备有限公司拟增资项目评估说明
第一部分关于评估说明使用范围的声明......4
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明......5
一、 委托方、被评估单位概况......5
二、 企业历史沿革和经营情况......6
1. 企业历史沿革......6
2. 经营业务和财务状况......8
三、 关于评估目的的说明......10
四、 关于评估对象和评估范围的说明......10
五、 关于评估基准日的说明......14
六、 资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明......14
1. 资产负债清查范围......14
2. 资产负债清查结论......15
3. 未来经营和收益状况预测说明......15
七、 可能影响评估工作的重大事项说明......15
八、 已向评估机构提供的资料清单......16
第三部分资产评估技术说明......19
评估对象与评估范围说明 ......19
一、 评估对象与评估范围内容......19
二、 实物资产的分布情况及特点......19
三、 企业申报的无形资产情况......20
四、 其他帐外资产情况......23
资产核实情况总体说明......23
一、 核实工作的组织、实施时间和过程......23
二、 核实工作的过程及方法......23
三、 影响资产核实的事项及处理方式......27
四、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额......27
五、 核实结论......27
资产基础法的评估......29
一、 货币资金......29
1. 现金......29
2. 银行存款......29
3. 其他货币资金......29
二、 应收票据......29
三、 应收账款......30
四、 其他应收款......31
五、 预付帐款......32
六、 存货......32
七、 其他流动资产......37
八、 长期股权投资......37
九、 固定资产―房屋建筑物......38
十、 固定资产―设备类......64
在建工程―土建......78
无形资产―土地使用权......80
无形资产―其它无形资产......91
递延所得税资产......101
其他非流动资产......102
短期借款......102
应付票据......103
应付账款......103
预收账款......103
应付职工薪酬......103
应交税费......104
应付利息......104
应付股利......104
其他应付款......104
一年内到期的非流动负债......105
长期借款......105
其他非流动负债......105
递延所得税负债......106
资产基础评估结论......106
收益现值法评估......107
一、 收益法的应用前提及选择的理由......107
1. 收益法的定义和原理......107
2. 收益法的应用前提......107
3. 评估思路及模型......107
二、 收益预测的假设条件......110
1. 基本假设......110
2. 一般假设......111
3. 收益法针对性假设......111
三、 企业资产、经营状况和财务分析......112
1. 尽职调查和清查内容......112
2. 尽职调查和清查过程......113
3. 历史数据分析、调整......113
4. 主要财务指标分析......116
四、 宏观经济发展状况......117
五、 行业发展状况......120
六、 企业发展规划......121
七、 净利润的预测......122
1. 主营业务收入分析预测......123
2. 主营业务成本分析预测......127
3. 其他业务收入和成本分析预测......128
4. 营业税金及附加分析预测......128
5. 营业费用分析预测......128
6. 管理费用分析预测......129
7. 财务费用分析预测......130
8. 非经常性损益项目......130
9. 所得税的计算......130
10.净利润的预测......131
八、 企业自由现金流的预测......131
1. 折旧和摊销......131
2. 资本性支出......131
3. 运营资本增加额估算......132
4. 税后付息债务利息......133
5. 自由现金流的计算......133
九、 折现率的确定......133
1. 权益资本成本......134
2. 债务资本成本......137
3. 资本结构的确定......137
4. 折现率计算......138
十、 股东全部权益价值计算......138
1. 经营性资产价值......139
2. 溢余资产价值......139
3. 非经营性资产价值......139
4. 股东全部权益价值的确定......141
5. 流动性/控股权或少数股权的分析......142
收益现值法评估结果......142
第四部分评估结论及分析 ......143
一、 评估结论......143
二、 评估结论的分析及选择理由......143
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
委托方、被评估单位概况
（一）委托方
委托方：中国海诚工程科技股份有限公司（股票代码：002116）
法定代表人：严晓俭
住所：上海市宝庆路21号
公司类型：股份有限公司（上市）
注册资本：万人民币
经营范围：国内外工程咨询，工程设计、监理，工程承包，建筑业（凭资质）及上述项目所需设备，材料销售；国内贸易（除专项）；压力容器设计；轻工产品（除审批）研发、制造；设备制造，在国（境）外举办各类企业，对外派遣部门的勘测、咨询、设计和监理劳务人员；办公楼租赁；从事货物及技术的进出口业务。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
委托方中国海诚工程科技股份有限公司拟对长沙长泰智能装备有限公司进行增资。
（二）被评估单位
被评估单位：长沙长泰智能装备有限公司
住所：湖南省长沙市雨花区新兴路118号
法定代表人：简泽丰
注册资本：5600万人民币
公司类型：有限责任公司
经营范围：输送包装设备的生产、销售；工业自动控制装置的开发、制造、安装、销售及服务；新材料、新产品、新设备、电气产品、自控产品、网络一体化产品的开发、销售、制造、安装、调试、技术培训；机电产品、轻工产品、金属材料、建筑材料、化工产品的销售（不含专营、专控及限制项目，涉及许可经营的凭许可证经营）。
截止基准日公司股东情况：
出资金额（元）
中国轻工集团公司
28,560,000.00
株洲南车时代高新投资担保有限责任公司
20,928,880.00
中国轻工业长沙工程有限公司
6,511,120.00
56,000,000.00
企业历史沿革和经营情况
1. 企业历史沿革
长沙长泰智能装备有限公司前身为长沙长泰输送包装设备有限公司，于1999年8
月10日在湖南省长沙市工商局注册成立，并取得3号的《企业法人营业
执照》，公司注册资本为218万元，出资人为中国轻工业长沙设计院及彭鹏等14位自
然人，其中：中国轻工业长沙设计院出资金额111.18万元，出资比例51%，自然人出
资金额106.82万元，出资比例49%。
日，经公司第一届股东会第四次会议审议批准，中国轻工业长沙
设计院及14位自然人股东将所持有的本公司41%和49%的股权转让给中国轻工业长沙
设计院工会。至此中国轻工业长沙设计院工会持有本公司 90%股权，中国轻工业长沙
设计院持有本公司10%股权。
日，经公司第一届股东会第五次会议审议批准，中国轻工业长沙
设计院工会将其持有的本公司 41%的股权转让给中国轻工业长沙设计院。至此中国轻
工业长沙设计院工会持有本公司 49%股权，中国轻工业长沙设计院持有本公司 51%股
日，经公司第二届股东会第一次会议审议批准，中国轻工业长沙
设计院工会、中国轻工业长沙设计院分别将其持有的本公司49%和31%的股权转让给中
国轻工业长沙工程有限公司；中国轻工业长沙设计院将其持有的本公司剩余 20%的股
权转让给9名自然人。至此中国轻工业长沙工程有限公司持有本公司80%股权，9名自
然人股东持有本公司20%股权。
日，本公司第二届股东会第三次会议审议通过公司增资扩股议案，
根据中海投【号文《关于对长沙长泰输送包装设备有限公司深化改制的决
定》，本公司的注册资本从218万元增加到1,500万元。其中：中国海诚国际工程投资
总院出资765万元，占注册资本的51%；中国轻工业长沙工程有限公司出资174.4万
元，占注册资本的11.627%；马思一等34位自然人共出资560.6万元，占注册资本的
37.373%。本次增资业经北京中博华会计师事务2004年 7月 20 日出具中博华验字
【号验资报告审验。日，公司完成本次增资的工商变更登
记，领取了注册号为3的《企业法人营业执照》。
日，经中海投【2009】28号文件批准并经股东会审议通过，本公司
自然人股东与株洲南车时代高新投资担保有限责任公司（以下简称：“南车时代高新”）签订股权转让协议，将其所持有的37.373%股权以人民币2,074.22万元的价格转让给南车时代高新。日，公司完成工商变更登记，领取了注册号为821的《企业法人营业执照》。
日，中国海诚国际工程投资总院与中国轻工集团公司签署了《关于
长沙长泰输送包装设备有限公司51%股权无偿划转的协议》，中国海诚国际工程投资总
院将其所持的本公司51%的股权无偿划转给中国轻工集团公司。日，公
司完成工商变更登记。
2009年12月，经公司第四次股东会决议并经国务院国资委“国资产权【2009】
1305号”文件批准，由公司原股东作为发起人，以长沙长泰输送包装设备有限公司截
止日经审计的净资产5,687.31万元为基础，按照1：0.028
的折股比例整体变更设立长沙长泰机械股份有限公司。该事项业经中瑞岳华会计师事务所出具了中瑞岳华验字【2009】第261号验资报告审验。日，公司在长沙市工商行政管理局完成工商变更登记，《企业法人营业执照》注册号为821；公司住所：长沙市岳麓区高新技术产业开发区火炬城M0创业基地；法定代表人：简泽丰。
2015年8月，经公司第一次临时股东会决议并经中轻规【号《关于长
泰公司进行公司制转制事项的批复》文件批准，以日为基准日将长沙
长泰机械股份有限公司整体转制为有限责任公司。公司名称由“长沙长泰机械股份有限公司”变更为“长沙长泰智能装备有限公司”。长沙长泰机械股份有限公司全部资产、人员、负债由长沙长泰智能装备有限公司。长沙长泰机械股份有限公司股东转为长沙长泰智能装备有限公司股东，根据致同会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告（致同专字【2015】第310FC0024号）所有者权益为10,329.94元，其中股本5,600.00万元，资本公积87.31万元，盈余公积1,543.34万元，未分配利润3,099.29万元，各股东以享有的权益转成注册资本出资，长沙长泰智能装备有限公司注册资本金为5,600.00万元，各股东在公司转制前后的出资金额和持股比例保持不变，剩余的权益转入资本公积。日，公司在长沙市工商行政管理局完成工商变更登记，并换发了更新的营业执照；公司住所：湖南省长沙市雨花区新兴路118号；法定代表人：简泽丰。
2. 经营业务和财务状况
长沙长泰智能装备有限公司的主要业务为智能装备的研发设计、生产、销售与服务，主要包括制浆造纸行业智能装备、各行业自动化立体仓储系统、工业机器人应用系统。制浆造纸智能装备包括纸卷包装输送系统、平板纸包装输送系统、全自动令纸包装机、成品浆板包装输送系统、高速精密平板切纸机等系列产品，是制浆造纸行业智能装备的龙头企业；自动化立体仓储系统主要包括各类输送机、机器人码垛系统、自动识别系统、拣选系统、AGV（RGV）、穿梭车、巷道堆垛车、组合式货架、自动控制系统（WCS）、监控系统、仓库管理系统（WMS）等；工业机器人应用系统主要包括智能铸造、智能焊接及其他应用系统等。
企业的主要客户包括APP集团、新加坡金鹰国际集团、山东泉林秸秆综合利用有
限公司、理文造纸有限公司、SIAM KRAFT INDUSTRY CO., LTD等。
由于行业整体的不景气，2014年企业承接的项目较少，且部分项目出现推迟或取
消的状况，导致2015年度收入有所下滑，2016年度预计仍将继续下滑。
企业近年（合并报表）资产及财务状况：
金额单位：人民币万元
归属母公司的所有者权益
归属母公司所有者净利润
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额
现金及现金等价物净增加额
企业近年(母公司报表）资产及财务状况：
金额单位：人民币万元
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额
现金及现金等价物净增加额
上述数据，摘自于致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的本次专项审计报告，审计报告为无保留意见。
长沙长泰智能装备有限公司执行企业会计准则，主要税率如下：
具体税率情况
应税收入按17%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进
项税额后的差额计缴增值税。
按应税营业额的3%-5%计缴营业税。
城市维护建设税
按实际缴纳的流转税的7%计缴。
具体税率情况
企业所得税
按应纳税所得额的15%计缴。
本公司及子公司所享受税收优惠及批文：
日本公司取得了湖南省科学技术厅、湖南省财政厅、湖南省国家
税务局、湖南省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，证书编号：GR，被评估单位所得税按15%税率征收，有效期为三年。
被评估单位之子公司长沙长泰机器人有限公司于日取得湖南省科
学技术厅、湖南省财政厅、湖南省国家税务局、湖南省地方税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，证书编号：GR，长沙长泰机器人有限公司所得税按15%税率征收，有效期为三年。
本公司之子公司重庆机器人有限公司适用的企业所得税税率为25%。
关于评估目的的说明
根据中国海诚工程科技股份有限公司总裁办公会议纪要，中国海诚工程科技股份有限公司拟对长沙长泰智能装备有限公司增资。本次评估为该经济行为所涉及的长沙长泰智能装备有限公司股东全部权益价值提供参考。
关于评估对象和评估范围的说明
本次资产评估对象为长沙长泰智能装备有限公司的股东全部权益，评估范围系截止评估基准日长沙长泰智能装备有限公司的全部资产及负债。评估前总资产441,790,325.34元，其中：流动资产281,534,133.47元，非流动资产160,256,191.87元，其中：长期股权投资30,500,000.00元，固定资产81,404,694.99元，在建工程25,422,839.55元，无形资产净额14,846,937.48元,递延所得税资产6,439,334.85元，其他非流动资产1,342,385.00元。负债333,150,987.71元，净资产108,639,337.63元。
根据评估申报资料，本公司拥有房屋建筑物 45,443.63平方米，土地面积
63,792.21平方米。
评估基准日公司拥有控制权长期投资单位两家，具体情况如下：
出资额（人民币万元）
长沙长泰机器人有限公司
重庆机器人有限公司
委估资产经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。
另将本公司账面未反映的无形资产商标、专利及着作权纳入本次评估范围，具体明细如下：
双工位全自动纸卷包装方法及双工位全自
动纸卷包装机
一种自动纸卷包装机的对中设备
一种自动纸卷包装机的贴标签设备
纸卷输送系统及含有该系统的自动纸卷包
一种多工位全自动纸卷包装机
一种自动纸卷包装机的内封头放置设备
一种自动纸卷包装机的热压合系统
令纸包装机包装纸系统
令纸包装机包装纸系统
令纸包装机堆垛系统
令纸包装机主包装系统
令纸包装机进纸系统
令纸包装机主包装系统
令纸包装机
令纸包装机折边包装系统
令纸包装机堆垛系统
令纸包装机
圆管带式输送机托辊可调支撑装置
包装板自动置入机
升降堆摞机
浆包对中机
浆包包装方法及包装生产线
桨包加压机
浆包加压机
浆包对中机
自动剪抽铁丝机
侧置式自动换膜围帘包装机
连续式垂直输送机
浆包牛皮纸包装机
燃气热收缩炉
浆板单刀切板理纸机换垛系统
浆板单刀切板理纸机输送系统
浆板单刀切板理纸机纵向分切系统
浆板单刀切板理纸机理纸堆垛系统
浆板单刀切板理纸机横切装置
浆板单刀切板理纸机
电动踢纸机
电动纸卷竖身机
全自动径向拉伸膜包装机
高速精密切纸机高速带装置
高速精密切纸机高速输送系统
燃气热收缩炉
侧置式自动换膜围帘包装机
浆板单刀切板理纸机横切装置
浆板单刀切板理纸机驱动装置
浆包牛皮纸包装机
浆板单刀切板理纸机输送系统
浆板单刀切板理纸机换垛系统
浆板单刀切板理纸机
高速精密切纸机缓冲装置
高速精密切纸机分垛装置
高速精密切纸机真空吸纸装置
连续式垂直输送机
高速精密切纸机理纸装置
高速精密切纸机纵切系统
电动踢纸机
高速精密切纸机退纸架系统
高速精密切纸机叠纸系统
全自动径向拉伸膜包装机
全自动原纸卷输送车
侧置式顶膜覆盖机
抽卸铁丝机
废纸捆自动剪抽铁丝机
立式PE膜全自动包装机
高速精密切纸机高速带装置
高速精密切纸机缓冲装置
电动纸卷竖身机
高速精密切纸机高速输送系统
高速精密切纸机叠纸系统
高速精密切纸机退纸架系统
高速精密切纸机分垛装置
高速精密切纸机真空吸纸装置
高速精密切纸机纵切系统
高速精密切纸机理纸装置
抽卸铁丝机
废纸捆自动剪抽铁丝机
堆垛机载货台防坠落保护装置
堆垛机天轨辅助制动装置
直线电机的保护装置
一种易拆卸的皮带张紧装置
全自动径向拉伸膜包装机缠膜检测装置
贴标机自动升降装置及其升降方法
贴标机自动升降装置
环形交叉带分拣机
移载平台出货定位系统及控制方法
移载平台出货定位系统
无接触供电有轨巷道堆垛机
对交叉带分拣机上包台不规则物体的测量
交叉带分拣机信息传递方法
穿梭车定位系统及控制方法
穿梭车定位系统
多台链板机同时移动进行精确对中的方法
无接触供电运纸车
开发完成日期
首次发表日期
软着登字第
纸卷输送包装系统V1.0
软着登字第
纸卷输送系统V1.0
软着登字第
纸卷包装系统V1.0
软着登字第
平板纸输送包装系统V1.0
软着登字第
平板纸输送系统V1.0
软着登字第
平板纸包装系统V1.0
软着登字第
令纸输送包装系统V1.0
软着登字第
令纸输送系统V1.0
软着登字第
令纸包装系统V1.0
软着登字第
浆板输送包装系统V1.0
软着登字第
浆包输送系统V1.0
软着登字第
机器人软件智能控制系统V1.0
软着登字第
造纸行业成品仓库综合管理系
除此之外，不存在其他账面未反映的资产和负债，与本公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
关于评估基准日的说明
本次评估基准日为日。
评估基准日的确定是考虑尽可能与评估目的的实现日接近，无其他特别影响因素。
资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明
1. 资产负债清查范围
在进行资产评估清查申报前，公司财务人员和有关管理人员组成工作小组对资产进行了清查工作，并根据清查核实后的资产及负债数额填报规定式样的资产评估清查明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余额轧平。列入清查范围的资产和负债有：
截止日期：日
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
281,534,133.47
长期待摊费用
54,675,537.47
递延所得税资产
6,439,334.85
交易性金融资产
其他非流动资产
1,342,385.00
应收票据净额
2,733,366.00
三、资产总计
441,790,325.34
应收账款净额
109,849,132.25
四、流动负债合计
310,751,902.21
预付账款净额
4,525,343.71
59,500,000.00
交易性金融负债
24,410,000.00
其他应收款净额
46,475,675.75
74,322,620.53
63,140,182.58
45,704,479.70
一年内到期的非流动资产
应付职工薪酬
577,807.11
其他流动资产
134,895.71
2,815,193.84
二、非流动资产合计
160,256,191.87
114,651.87
可供出售金融资产净额
应付股利（应付利润）
80,000,000.00
持有至到期投资净额
其他应付款
21,049,887.10
长期应收款净额
一年内到期的非流动负债
2,257,262.06
长期股权投资净额
30,500,000.00
其他流动负债
投资性房地产净额
五、非流动负债合计
22,399,085.50
固定资产净额
81,404,694.99
6,647,983.77
在建工程净额
25,422,839.55
工程物资净额
长期应付款
固定资产清理
专项应付款
15,751,101.73
生产性生物资产净额
油气资产净额
递延所得税负债
无形资产净额
15,146,937.48
其他非流动负债
六、负债总计
333,150,987.71
七、净资产
108,639,337.63
2. 资产负债清查结论
经过清查，无盘盈、盘亏、报废、毁损、变质等不良资产情况。
3. 未来经营和收益状况预测说明
公司根据当前的现状和未来的发展趋势，对未来收益预测情况如下：
单位：万元
2022年以后
一、营业总收入
其中：主营业务收入
其他业务收入
二、营业总成本
其中:营业成本
其中：主营业务成本
其他业务成本
营业税金及附加
资产减值损失
加：公允价值变动收益
三、营业利润
加：营业外收入
减：营业外支出
四、利润总额
五、所得税
六、净利润
可能影响评估工作的重大事项说明
1、长沙长泰智能装备有限公司以长沙国际企业中心8号楼（技术研究开发中心）
（权证号：长房权证雨花字第号）作为抵押，向长沙银行股份有限公司韶
山路支行取得用于购置工业厂房的借款。截至至评估基准日，借款余额为8,905,245.83
元，其中：一年内到期的非流动负债2,257,262.06元，长期借款6,647,983.77元。
2、根据四川省江安县人民法院出具的（2016）川1523民初841号民事调解书，
四川天竹竹资源开发有限公司需在日前分4批偿还尚欠长沙长泰智能
装备有限公司的货款共计360万元整。若在日前未还清所欠货款，则
从日起至付清欠货款之日止以未偿还货款本金为基数按年利率6%计算
另向长沙长泰智能装备有限公司支付逾期利息及罚息。截止至评估基准日，四川天竹竹资源开发有限公司所欠货款挂账于长沙长泰智能装备有限公司应收账款科目，余额为360万元。
3、企业一幢面积为49.31O的房屋未取得房地产权证，该房屋面积建筑面积均由
企业自行测得，如将来通过有法定资格的测绘机构确认资产面积而产生的面积的变化，则评估值需做相应调整。
除以上事项外，委托评估的资产不存在其他抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产生重大影响的事项。
已向评估机构提供的资料清单
1．资产评估申报表；
2．相关经济行为的决议、批文等；
3．基准日及以前年度的审计报告；
4．房地产权证、车辆行驶证等；
5. 重大的合同、协议；
6. 生产经营统计资料；
7. 其他与评估资产相关的资料。
（本页以下无正文）
（本页无正文）
委托方： 中国海诚工程科技股份有限公司
法定代表人：
（本页无正文）
被评估单位（占有方）：
法定代表人：
资产评估技术说明
评估对象与评估范围说明
评估对象与评估范围内容
本次资产评估对象为长沙长泰智能装备有限公司的股东全部权益，评估范围系截止评估基准日长沙长泰智能装备有限公司的全部资产及负债。评估前总资产441,790,325.34元，其中：流动资产281,534,133.47元，非流动资产160,256,191.87元，其中：长期股权投资30,500,000.00元，固定资产81,404,694.99元，在建工程25,422,839.55元，无形资产净额14,846,937.48元,递延所得税资产6,439,334.85元，其他非流动资产1,342,385.00元。负债333,150,987.71元，净资产108,639,337.63元。
根据评估申报资料，该公司拥有房屋建筑物 45,443.63平方米，土地面积
63,792.21平方米。
评估基准日公司拥有控制权长期投资单位两家，具体情况如下：
出资额（人民币万元）
长沙长泰机器人有限公司
重庆机器人有限公司
委估资产经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告。
另将该公司账面未反映的无形资产商标、专利及着作权纳入本次评估范围。
除此之外，不存在其他账面未反映的资产和负债，与该公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
实物资产的分布情况及特点
公司委估资产中的实物资产全部分布在公司本部、各分部门和项目实施地。实物－19－
资产的形态是：
截止日期：日
金额单位：人民币元
其中：现金
63,140,182.58
企业厂区及项目实施地
其中：房屋建筑物
67,384,262.75
14,020,432.24
25,422,839.55
企业申报的无形资产情况
双工位全自动纸卷包装方法及双工位全自
动纸卷包装机
一种自动纸卷包装机的对中设备
一种自动纸卷包装机的贴标签设备
纸卷输送系统及含有该系统的自动纸卷包
一种多工位全自动纸卷包装机
一种自动纸卷包装机的内封头放置设备
一种自动纸卷包装机的热压合系统
令纸包装机包装纸系统
令纸包装机包装纸系统
令纸包装机堆垛系统
令纸包装机主包装系统
令纸包装机进纸系统
令纸包装机主包装系统
令纸包装机
令纸包装机折边包装系统
令纸包装机堆垛系统
令纸包装机
圆管带式输送机托辊可调支撑装置
包装板自动置入机
升降堆摞机
浆包对中机
浆包包装方法及包装生产线
桨包加压机
浆包加压机
浆包对中机
自动剪抽铁丝机
侧置式自动换膜围帘包装机
连续式垂直输送机
浆包牛皮纸包装机
燃气热收缩炉
浆板单刀切板理纸机换垛系统
浆板单刀切板理纸机输送系统
浆板单刀切板理纸机纵向分切系统
浆板单刀切板理纸机理纸堆垛系统
浆板单刀切板理纸机横切装置
浆板单刀切板理纸机
电动踢纸机
电动纸卷竖身机
全自动径向拉伸膜包装机
高速精密切纸机高速带装置
高速精密切纸机高速输送系统
燃气热收缩炉
侧置式自动换膜围帘包装机
浆板单刀切板理纸机横切装置
浆板单刀切板理纸机驱动装置
浆包牛皮纸包装机
浆板单刀切板理纸机输送系统
浆板单刀切板理纸机换垛系统
浆板单刀切板理纸机
高速精密切纸机缓冲装置
高速精密切纸机分垛装置
高速精密切纸机真空吸纸装置
连续式垂直输送机
高速精密切纸机理纸装置
高速精密切纸机纵切系统
电动踢纸机
高速精密切纸机退纸架系统
高速精密切纸机叠纸系统
全自动径向拉伸膜包装机
全自动原纸卷输送车
侧置式顶膜覆盖机
抽卸铁丝机
废纸捆自动剪抽铁丝机
立式PE膜全自动包装机
高速精密切纸机高速带装置
高速精密切纸机缓冲装置
电动纸卷竖身机
高速精密切纸机高速输送系统
高速精密切纸机叠纸系统
高速精密切纸机退纸架系统
高速精密切纸机分垛装置
高速精密切纸机真空吸纸装置
高速精密切纸机纵切系统
高速精密切纸机理纸装置
抽卸铁丝机
废纸捆自动剪抽铁丝机
堆垛机载货台防坠落保护装置
堆垛机天轨辅助制动装置
直线电机的保护装置
一种易拆卸的皮带张紧装置
全自动径向拉伸膜包装机缠膜检测装置
贴标机自动升降装置及其升降方法
贴标机自动升降装置
环形交叉带分拣机
移载平台出货定位系统及控制方法
移载平台出货定位系统
无接触供电有轨巷道堆垛机
对交叉带分拣机上包台不规则物体的测量
交叉带分拣机信息传递方法
穿梭车定位系统及控制方法
穿梭车定位系统
多台链板机同时移动进行精确对中的方法
无接触供电运纸车
开发完成日期
首次发表日期
软着登字第
纸卷输送包装系统V1.0
软着登字第
纸卷输送系统V1.0
软着登字第
纸卷包装系统V1.0
软着登字第
平板纸输送包装系统V1.0
软着登字第
平板纸输送系统V1.0
软着登字第
平板纸包装系统V1.0
软着登字第
令纸输送包装系统V1.0
软着登字第
令纸输送系统V1.0
软着登字第
令纸包装系统V1.0
软着登字第
浆板输送包装系统V1.0
开发完成日期
首次发表日期
软着登字第
浆包输送系统V1.0
软着登字第
机器人软件智能控制系统V1.0
软着登字第
造纸行业成品仓库综合管理系
其他帐外资产情况
除无形资产―商标、专利权及着作权以外，不存在其他账面未反映的资产和负债，与公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
资产核实情况总体说明
核实工作的组织、实施时间和过程
日～ 核实各类资产负债评估申报表上申报资产按操作规范要求，评估人员按
全体评估人员
负债的客观性、真实性、合法性
分工逐一清查核实
日～ 检查资产清查的广度与深度是否符合资产各专业小组汇报清查结果并对
评估的要求，是否与经济行为所设及的资清查差异作出说明；收集证据， 全体评估人员
产一致。编写清查说明
佐证清查结果
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由中国注册资产评估师陈林根（项目负责人），组员包括黄立、罗佳、陈鸣皓等。委托评估单位确定了财务主管为资产清查评估的联系人。
核实工作的过程及方法
首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细表上所申报的待评资产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。
以资产占有方提供的评估基准日资产负债表为标准，以资产占有方填制的各类资产、负债评估明细表为被验证的主要对象，逐一清查核对，不遗漏，不重复。
（1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细表对账、对物，若有不符，查明原因，做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、明细账；核对资产负债表与相关的评估明细表，若有不符，查明原因，做好记录；二是资产占有方实际拥有资产与相关的资产评估明细表是否相符，并以实有资产为依据进行评估；
（2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、申报明细表）；分析账龄及经济业务往来情况，发函证或替代性测试，判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能性；对权利义务的真实性的要求进行分析。
各项资产负债核实方法具体如下：
现金：评估人员检查了日记帐、总帐、报表，对相关余额进行核对。对企业人
员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表，然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业在资产评估申报明细表中填报的数额是否相符。
银行存款及其他货币资金：评估人员核查资产占有方各类银行存款账户，收集
各开户银行账户的银行对账单、银行余额调节表,验证未达账项的真实性。确定经调
节未达账项后银行存款余额与银行对账单余额是否相符。
应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对
其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入帐凭证，如：销售发票、出库单等资料，并根据重要性原则向债务人发询证函。
存货：清查核实所采取的措施主要有：
a) 验证存货的入库凭证，例如购货发票、加工单、在产品内部流转单等，
以该等凭证作为存货产权的佐证材料。
b) 核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计
记录的准确性。
c) 抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残
损、报废或呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。
基准日存货数量的认定方法是：
☆首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地
控制存货实物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类
存货进行抽查盘点；
☆如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推
原理，推定委托方填报的存货清查评估明细表上的数量与基准日实存
数量相符；
☆如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一
步检查存货的进出库记录，查明是否缺少等原因，在此基础上追溯推
算基准日实存数量。
其他流动资产：对于预交所得税，评估人员核实了相关明细账，并通过复核纳
税申报表进行核实。
长期股权投资：
企业的长期股权投资情况如下：
出资额（人民币万元）
会计核算方式
长沙长泰机器人有限公司
重庆机器人有限公司
清查主要采取以下措施：
A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期投资的存在。
B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期投资数额及投资比例的正确性。
C、调查了解对被投资单位的控制情况，采用适当的方法进行评估。
固定资产―设备：评估人员在企业设备管理人员的陪同下，根据企业填报的设
备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了清查核实。设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据，车辆则－25－
通过核对车辆行驶证确定其产权归属；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行，设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
根据该企业的特点，对企业的生产制造、工艺流程和设备的总体情况以及主要设备的特性等进行深入了解。评估人员将所纳入本次评估范围的设备进行清查核实，了解其购入过程，到现场对设备的运行、维护状况进行了实地勘察，并观察其工作环境及使用状况。并向设备操作和维护人员就设备的使用维护情况、设备的运行性能状况及技术指标等情况进行了解。
固定资产―房屋建筑物：主要以企业填报的《资产申报表》、房地产权证、相
关许可证、或提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场实际勘查的方法予以确定面积。
评估人员对委托单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进行了清查核实。
核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。
了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物的平面图，取得必要的技术参数及数据。
在建工程：评估人员收集项目的立项批准文件、预算资料，清查核对在建工程
科目余额表、工程施工合同、监理结算资料及相关的会计凭证等，并到现场察看了工程形象进度。
无形资产－土地使用权：清查核实主要是收集权属文件，调查土地使用权的土
地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境及土地利用开发情况等。
评估人员对委估土地使用权所对应的地块进行了实地勘察，对其土地使用权利状况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项逐一核实，同时向企业管理层了解了土地使用权的历史状况，评估人员核对了房地产产权证上的记载与相关资产是否相符，并判断产权是否明晰。
无形资产―其他无形资产: 了解各类无形资产的账面值入账依据、摊销年限，
查阅合同及原始入账凭证。对企业拥有的账面未反映的注册商标及专利权，评估人员通过查验各类无形资产的权利证书、注册证书、每年的相关维护费用缴纳的凭证等，确认无形资产的真实性、有效性。
递延所得税资产：了解形成原因，并对计算过程进行复核。
其他非流动资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础
上，查阅了相关支付凭证及合同，确认账面金额的真实性。
负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表
（总账、资产负债表、评估明细表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款合同、发函证或替代性测试，判断内容的真实性及义务的对应性分析。
影响资产核实的事项及处理方式
（一）本次清查范围以被评估单位提供的评估申报表为准。
（二）由于本次评估实物资产数量较多，评估人员对价值量较大的设备等资产进行了现场详细勘察和核实，对其余设备采用点面结合的方式进行抽查。
引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额
1、长沙长泰智能装备有限公司以长沙国际企业中心8号楼（技术研究开发中心）
（权证号：长房权证雨花字第号）作为抵押，向长沙银行股份有限公司韶
山路支行取得用于购置工业厂房的借款。截至至评估基准日，借款余额为8,905,245.83
元，其中：一年内到期的非流动负债2,257,262.06元，长期借款6,647,983.77元。
2、根据四川省江安县人民法院出具的（2016）川1523民初841号民事调解书，
四川天竹竹资源开发有限公司需在日前分4批偿还尚欠长沙长泰智能
装备有限公司的货款共计360万元整。若在日前未还清所欠货款，则
从日起至付清欠货款之日止以未偿还货款本金为基数按年利率6%计算
另向长沙长泰智能装备有限公司支付逾期利息及罚息。截止至评估基准日，四川天竹竹资源开发有限公司所欠货款挂账于长沙长泰智能装备有限公司应收账款科目，余额为360万元。本次对该笔应收款项按账面值确认。
3、企业一幢面积为49.31O的房屋未取得房地产权证，该房屋面积建筑面积均由
企业自行测得，如将来通过有法定资格的测绘机构确认资产面积而产生的面积的变化，则评估值需做相应调整。
除以上事项外，委托评估的资产不存在其他抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产生重大影响的事项。
资产基础法的评估
现金账面价值1,736.48元，均为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现金
进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符,本次按照账面值确定评估值。
现金评估值为1,736.48元。
2. 银行存款
银行存款账面价值32,097,487.92元，共有7个银行账户，分别为5户人民币户
及 2 户美元户。评估人员核查资产占有方银行存款账户，收集各开户银行各账户的银
行对账单、银行余额调节表, 验证未达账项的真实性。对人民币户按核实后的账面值
进行评估。对外币账户，按基准日汇率结合基准日账面外币金额进行评估。
银行存款评估值为32,097,487.92元。
3. 其他货币资金
其他货币资金账面值22,576,313.07元，为保函、信用证保证金。评估人员核实
了帐户对账单以及相关原始凭证，确认账面金额属实。本次按照账面值确定评估值。
其他货币资金评估值22,576,313.07元。
货币资金评估值54,675,537.47元。
应收票据账面值为2,733,366.00元。评估人员在核对明细账、总账与评估申报表
的一致性的基础上，抽查了相关的票据，重点关注票据兑付日期。经过上述程序后，评估人员分析认为，帐面金额属实，本次按照账面值确定评估值。
应收票据评估值为2,733,366.00元。
应收账款账面净额为109,849,132.25元，其中：坏账准备为25,315,657.77元，
系该公司经营应收的货款。
评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，抽查了销售发票、出库单等资料，对其中金额较大或时间较长的款项核查了原始入账凭证，询问有关财务人员或向债务人发询证函，证实账面金额属实。
评估人员借助于历史资料和现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回的关联方应收账款，按核实后的账面值评估；在难以具体确定收不回账款的数额时，按照账龄将应收账款进行了分类，并对不同账龄应收账款的历史坏账损失情况进行了统计分析，在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，按财会上估算坏账准备的方法，从应收账款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值，详见下表：
估计坏账损失比例
评估认定坏账损失
73,645,596.96
3,682,279.86
21,250,617.27
2,125,061.73
25,649,286.17
7,694,785.85
3,241,924.73
1,620,962.37
5,592,327.80
4,473,862.24
1,516,768.66
1,516,768.66
关联方应收款项
个别认定款项
4,201,937.07
4,201,937.07
135,164,790.02
25,315,657.77
原坏账准备评估为零。
应收账款评估值109,849,132.25元。
其他应收款
其他应收款账面净额为46,475,675.75元，其中：坏账准备为1,614,476.91元，
主要为员工差旅借款、保证金等。
评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了原始入帐凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；对职工出差暂借款，评估人员核实了职工暂借款明细清单，抽查了部分原始发生凭证，金额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。
经清查，其他应收款明细项 73，应收唐山市丰南区伟达模板铸钢机械加工厂
999,802.40 元，系长期挂账尚未核销的预付账款，如今该采购项目已经暂停。鉴于其
支付时间较长，采购项目也不再继续，追回预付款的难度较大，企业亦已全额计提坏账准备，故本次将该应收款项评估为零。
除上述事项外，对于其他应收款项，评估人员借助于历史资料和现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回的，按核实后的账面值评估；在难以具体确定收不回账款的数额时，按照账龄将其他应收款进行了分类，并对不同账龄其他应收款的历史坏账损失情况进行了统计分析，在此基础上，对各项其他应收款进行了风险分析，按财会上估算坏账准备的方法，从其他应收款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值。详见下表：
估计坏账损失比例
评估认定坏账损失
非关联方往来
1,285,169.78
156,314.86
268,038.43
386,500.00
386,500.00
个别认定单位
999,802.40
999,802.40
关联单位往来
44,888,086.19
48,089,657.66
1,614,476.91
原坏账准备评估为零。
其他应收款评估值46,475,675.75元。
预付帐款帐面值4,525,343.71元，系预付的货款。评估人员核对了会计账簿记录，
对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，部分预付款项已经收到相应货物，其余预计到期均能收回相应物资，故以核实后的账面值确认评估值。
预付账款评估值为4,525,343.71元。
存货账面值为63,140,182.58元，其中存货跌价准备6,270,464.14元。
包括原材料、委托加工物资及在产品。
对存货的清查核实主要是查阅企业的各类库存的管理制度；收、发手续、入库检验制度；了解了存货成本要素构成、记账及日常核算的方法。并对库存各类存货进行盘点抽查，抽查的方法是根据存货清查评估明细表所列示的明细，分清主次、掌握重点。
清查核实所采取的措施主要有：
验证存货的入库凭证，例如购货发票等，以该等凭证作为存货产权的佐证材料。
核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准确性。
抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废或呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。
基准日存货数量的认定方法是：
首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点；
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定委托方填报的存货清查评估明细表上的数量与基准日实存数量相符；
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进出库记录，查明是缺少原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。
（1） 原材料
原材料账面值为15,570,517.30元，均为外购的生产零部件。
对于正常的原材料本次按市场价值评估。
原材料评估值＝ 市场价格（不含税）＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）
市场价格一般通过市场询价所得。
合理费用一般包括运费、损耗、仓储费。由于原材料均为近期采购，且账面成本已包含运费，其账面值很接近市场价格，故按账面值确定评估值。
综上，原材料评估值为15,570,517.30元。
（2）委托加工物资
委托加工物资账面值 7,703,604.79元，系委托其他公司加工的自控系统
、山东华金平板纸输送自控系统 Z 等零部件。评估人员通过查验委
托加工合同等方式确认账面金额的真实性，按账面值评估。
委托加工物资评估值7,703,604.79元。
（3）在产品
在产品账面值46,136,524.63元，存货跌价准备6,270,464.14元，系装备制造
过程中刚投入的原料及进行中的项目对应的生产成本。
对于在产品中刚投入的原料，参照原材料的评估方法，按账面值确认。
在产品明细项198，“长泰机械切纸机开发系统”，账面值13,324,456.14元（未
包含合并评估的部分存货明细账面值），系向bielomatikLeuzeGmbH+Co.KG进口的设
备，用以新产品的研发，并非完全直接用于销售，故本次对该存货参照设备的评估方－33－
法，采用重置成本法进行评估。经清查，自制半成品明细项206-215、278-280，均为
围绕该设备发生的关税、运保费、资本利息、汇兑损益、培训费等，本次合并至“长泰机械切纸机开发系统”评估。
该存货具体评估过程如下：
存货名称：长泰机械切纸机开发系统（必诺平板切纸机样机）
规格型号：CutMASTER
制造厂家：bielomatik Leuze GmbH+ Co. KG
启用年月：2014年12月
账面值：13,324,456.14元
设备简介：
该设备是纸品制造行业的专用设备，主要与由机械系统、输送系统、裁切系统、纸叠调整系统、电气系统、控制系统、操作系统等部分组成。
重置全价的确定：
重置全价=CIF 价＋关税＋增值税＋外贸手续费＋银行财务费＋商检费＋国内运
输费＋设备基础费＋安装调试费＋其它合理费用―增值税额
增值税额=CIF价×（1+关税率）×增值税率
CIF价的确定：
经向广州莱捷电器有限公司（必诺平板切纸机代理商）咨询，获得的信息
CutMASTER平板切纸机评估基准日的CIF价约为753,680.00欧元。评估基准日人民币
与欧元外汇汇率市场中间价为7.3724:1。
据查 2014 版《中国海关报关实用手册-进出口关税税则》：企业引进该设备的税
则税列号为，其关税率为12%，增值税率为17%。
根据《资产评估常用数据与参数手册》中的指标及《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中关于“进口设备费用计算办法”之规定：
外贸手续费率为CIF价的1.5%
本次评估费率取1.5%
银行财务费率为CIF价的0.4～0.5%
本次评估费率取0.4%
商检费率为CIF价的0.1%
本次评费率取0.1%
国内运输费率为CIF价的1～2%
本次评估费率取2.0%
由于该设备最终需对外销售，故不考虑基础费率与安装费率，本次评估费率取0%。
设备购置及安装期：从合同签订至设备到厂为0.83年，设备安装调试期为0.17
年，总建设周期为1年；
付款方式：合同签订时，支付CIF价15%的定金（计息期为1年），货到后再付
CIF价75%的外贸手续费等各项费用(计息期为0.17年)，安装调试结束后支付10%的余
款（计息期为零）；
利率：评估基准日六个月至一年（含）银行贷款年利率为4.35%。
必诺平板切纸机全价计算表：
金额（元）
753,680.00
（1）×汇率
5,556,430.43
（2）×关税率
666,771.65
（2）×(1+关税率)×增值税率
1,057,944.35
（3）+（4）
1,724,716.01
外贸手续费
（2）×外贸手续费率
银行财务费
（2）×银行财务费率
（2）×商检费率
进口费用小计
（6）+（7）+（8）
111,128.61
（2）×运杂费率
111,128.61
设备到厂费用小计
（9）+（10）
222,257.22
（2）×基础费率
（2）×安装费率
基础费、安装费小计
（12）+（13）
设备首付款资金成本
（2）×付款比例×建设周期×
设备到货付款资金成本
（2）×付款比例×建设周期×
设备到厂时费用资金成
【（5）+(11)】×建设周期×利
基础费、安装费资金成
（14）×建设周期×利率×0.5
资金成本小计
（15）+（16）+（17）+（18）
（2）+（5）+（11）+（14）+
7,584,874.58
7,584,900.00
国内改装等费用
1,500,000.00
设备重置全价
（21）+（22）
9,084,900.00
扣除增值税
｛(运杂费+基础费、安装费小
1,068,957.10
金额（元）
计)/1.11*11%｝+增值税
｛(10)+（14）/1.11*11%｝+(4)
扣除增值税后的设备价
设备重置全价-扣除的增值税
8,015,942.90
8,015,900.00
必诺平板切纸机重置全价为8,015,900.00元。
成新率的确定：
该设备已使用1.6年，据估测尚可使用11年。
综合成新率= 理论成新率×调整系数K
理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
=11÷（1.6＋11）×100%
调整系数K=K1×K2×K3×K4×K5
该设备系德国进口设备，原始制造质量较好，故K1=1.01；
该设备的刚安装好时间不长，基本完好，整体外观整洁，故K2=1.00；
该设备机械传动部分运行正常，电气性能稳定，故K3=1.00；
该设备还未投入正式生产使用，故K4=1.00；
该设备所在的车间，无酸、碱雾气腐蚀，环境状况正常，故K5=1.00；
综合成新率= 理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5
=87.30%×1.01×1.00×1.00×1.00×1.00
=88%（取整）
评估值的确定：
评估值=重置全价×综合成新率
=8,015,900.00×88%
=7,053,992.00元
对正在进行中的项目对应的生产成本，本次根据企业提供的各项目毛利数据，结合企业财务数据进行评估。并通过查验相关合同进行复核。具体计算公式如下：
在产品的评估值=在产品账面值×（1+成本毛利率）－销售费用－销售税金及附加－36－
－所得税－部分净利润
=在产品账面值×（1+成本毛利率）×[1－销售费用率－销售税金
及附加率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
例：在产品明细项252，“台山世昌纸板输送系统”项目，账面金额 915,255.16
元，根据企业提供信息，该项目合同收入（含税）总额1,250,000.00元，即不含税收
入1,068,376.07元，预计总成本940,170.94元，则项目成本毛利率为13.64%。结合
本次专项审计报告2015年度财务数据，企业销售费用率为8.42%，销售税金及附加率
0.68%，销售利润率17.49%，所得税率15%，净利润折减率50%。
该项目评估值=915,255.16×（1+13.64%）×0.8084
=840,786.67元
综上，在产品评估值42,852,789.89元，原减值准备评估为零。
（4）评估结果
存货评估值66,126,911.98元。
其他流动资产
其他流动资产账面值134,895.71元，系企业预缴的所得税。评估人员核实了相关
明细账，并通过复核纳税申报表进行核实。确认账面金额属实，按账面值评估。
其他流动资产评估值为134,895.71元。
长期股权投资
长期股权投资帐面值为 30,500,000.00 元。评估人员核查了长期投资协议书、被
投资单位的章程、验资报告，收集被投资单位的相关资料。企业的长期投资情况如下： 序号
账面值（元）
长沙长泰机器人有限公司
19,500,000.00
重庆机器人有限公司
11,000,000.00
30,500,000.00
清查主要采取以下措施：
A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期投资的存在。
B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期投资数额及投资比例的正确性。
C、调查了解对被投资单位的控制情况，将长期投资区分为控股单位或非控股单位两类，以分别采用适当的方法进行评估。
本次对所涉两家子公司均分别整体评估，具体详见各子公司评估说明。
长期股权投资经整体评估结果如下：
被投资单位名称
整体评估后被投
资单位净资产
长沙长泰机器人有限公司
19,500,000.00
10,847,911.80
10,847,911.80
重庆机器人有限公司
11,000,000.00
15,969,283.77
8,364,710.84
30,500,000.00
19,212,622.64
长期股权投资评估值为19,212,622.64元。
固定资产―房屋建筑物
本次评估范围为长沙长泰智能装备有限公司的固定资产―房屋建筑物类科目，共计16项，其中房屋5项，构筑物11项，房屋建筑面积45,443.63平方米，资产账面情况及具体分布情况如下表所示：
账面原值（元）
账面净值（元）
房屋建筑物
79,431,417.21
65,451,206.38
3,348,759.24
1,933,056.37
82,780,176.45
67,384,262.75
评估对象概况和现场勘查
本次评估对象企业房屋建筑物共有5项，包括1#-3#车间、技术研发中心和二期工
程门卫室，建筑面积45,443.63方米；11项构筑物，包括道路、路轨、污水处理池等。
1#-3#车间和二期工程门卫室位于雨花区洞井镇桃阳村（新兴路118号），出让工业用
地，土地面积63,792.21平方米，技术研发中心位于雨花区环保中路188号，出让工
房屋建筑物明细表
建筑物名称
建筑面积(O)
长房权证雨花字第号
长房权证雨花字第号
长房权证雨花字第号
长房权证雨花字第号
技术研发中心
二期工程门卫室
构筑物及管道沟槽明细表
面积、体积
铁艺栏杆工程
伸缩门、岗亭工程
室外给排水工程
并入序号5评估
1#车间隔断
并入房屋建筑物
大门标示工程
生产基地给水改造（二期
并入序号4、5
工程给水改造，沟槽）
污水处理池
勘察调查的情况说明：
1.权属情况：
根据企业提供的房屋所有权证记载（编号《长房权证雨花字第号》、
《长房权证雨花字第号》、《长房权证雨花字第号》、《长房
权证雨花字第号》），序号1-3房屋建筑物的权利人均为长沙长泰智能装
备有限公司，序号4房屋建筑物的权利人为长沙长泰机械股份有限公司，长沙长泰机
械股份有限公司于2015年7月更名为长沙长泰智能装备有限公司，房屋所有权证未作
截至评估基准日，序号4房屋建筑物未取得国有土地使用证。
序号5房屋建筑物为企业出资建造，截至评估基准日，未取得房屋所有权证，该
房屋面积建筑面积均由企业自行测得，如将来通过有法定资格的测绘机构确认资产面积而产生的面积的变化，则评估值需做相应调整
2.他项权利限制情况：
根据企业提供的他项权利证书（编号《房他证雨花字第号》），序号4
房屋建筑物已抵押，抵押权人为长沙银行股份有限公司韶山路支行。
3.房地产出租情况：
现场勘查时，序号1-3车间部分已出租，承租人为长沙长泰机器人有限公司（被
评估企业全资子公司），出租面积为1386平方米，租赁期限自日至2017
年4月30日；长沙诚源电器成套有限公司、长沙泰欣机械制造有限公司，两家企业为
被评估企业业务合作单位，出租面积分别为平方米，租赁期限均为 2016
年5月1日至日。
序号4技术研发中心6、7楼部分租赁给长沙长泰机器人有限公司，其中6楼出租
面积为598.26平方米，租赁期限自日至日；7楼出租
面积为1,196.51平方米，租赁期限自日至日。
4.房屋建筑物实物状况：
序号1-3、5房屋建筑物位于长沙雨花经济开发区新兴路118号，先后于
年建成。序号1-3车间总高为1层，3号车间东侧局部为3层，车间层高约为12米，
均为钢结构，钢屋架、梁、柱，墙面下部为1.2米砼墙、上部为彩钢板，顶棚为彩钢
隔热层，铝合金窗，室内水泥地坪。序号5为混合结构，总高为1层，层高约4米，
外装修为涂料、面砖，室内地面铺地砖，内墙面、顶棚涂料刷白，铝合金窗。
序号4房屋建筑物位于长沙雨花经济开发区环保中路188号，为企业2011年购买
取得，总高9层，标准层高约为3.4米，钢筋混凝土框架结构，现浇混凝土柱、梁、
板，条形面砖外墙面，室内精装修，大堂石材地面、墙面，2～9楼地面铺地砖、地板
或地毯，墙面刷乳胶漆，局部石材，石膏板、硅钙板吊顶，彩铝窗，3部电梯、消防防
火等设施配备齐全，有固定停车位。
序号5房屋建筑物尚未取得权威部门颁发的房屋所有权证，如将来通过权威部门
确认资产面积而产生的面积的变化，则评估值需做相应调整。
5.构筑物实物状况：
列入评估范围的构筑物，分别于年建成，主要是道路、路轨、污水处
理池等。其中：厂区道路为沥青混凝土或混凝土；围墙主要采用铁艺；污水处理池为钢砼结构。
6.经现场清查，各项建筑物、构筑物均存在且正常使用。
7.序号1-3、5建筑物所使用的土地使用权账面值在无形资产－土地使用权科目；
序号4为企业购买的商品房，规划用途为工业，房地价值无法分离，一并在房屋建筑
物科目中体现。
1.评估准备阶段
在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项建（构）筑物，准备有关文件资料，填写评估明细表，同时组织小组人员座谈，制定评估方案，并多方搜集资料，为评估工作做准备。
2.评估现场实施阶段
评估人员进入企业，首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行账表、账实、账账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，防止资产的流失。
同时，要求企业提供产权的证明性文件及相关的工程图纸、预决算资料等技术档案，认真核对产权归属，核实建（构）筑物工程量，为评估计算找到准确依据，本次评估主要以企业填报的《资产申报表》、《房屋所有权证》等相关许可证、提供的相－41－
关说明为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的实际情况予以确定面积。
在做好上述工作基础上，与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、测量记录，现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。
了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题，并向有关人员详细了解建（构）筑物的修缮维护情况，同时由工程技术人员根据建（构）筑物目前的实体质量及使用情况进行技术分析，确定成新率。
3.后续评估测算阶段
在完成现场工作后，对企业申报评估的建筑物依其特征进行分类，并对典型建（构）筑物进行解剖与技术性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。并从多种渠道搜集资料，进行市场调查，选择适宜方法，确定重置全价或市场售价，并分别计算评估价值。
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《资产评估准则――不动产》；
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T；
4、《建设工程工程量清单计价规范》（GB5）；
5、《湖南省建设工程工程量清单计价办法》（湘建价[号）；
6、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《关于增值税条件下计费程序和计费标准的规定》及《关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定》的通知（湘建价[2016]72号）；
7、湖南省建筑工程造价信息；
9、湖南省建筑工程相关费用的有关规定；
9、58同城、赶集网公布的房地产资料；
10、上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
11、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
房地产评估的基本方法
房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
1、对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
2、有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。
3、收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。
5、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
评估技术思路及评估过程
根据《房地产估价规范》及《资产评估准则――不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法，收益法，成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法，若对象适宜采用多种估价方法进行评估的，应同时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。
序号1-3、5房屋建筑物为工业建筑物，本次评估采用重置成本法对其价值进行评
a.适合采用的评估方法理由：建筑物为企业自建建筑物，属于为个别用户专门建造的工程，重置成本基本能够体现其房屋的市场价值。
b.不适采用的评估方法理由：周边同类建筑物很少发生交易，且该处厂区未来没有重新开发的计划，故不适合采用市场比较法和假设开发法，其次，该类厂房不具备整体租赁市场，故也不适合采用收益法评估。
序号4房屋建筑物本次采用市场比较法和收益法进行房地合一的评估。
该区域类似用房市场交易案例较多，且该地区类似用房租金市场较为发达，房地产能够用于独立经营获得固定收益并可单独计算获利，市场比较法和收益法能较好体现房地产的市场价值。
1.重置成本法：
重置成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的一种资产评估方式。
计算公式为：
资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率
单位面积重置价格：
（1）主要的房屋建筑物采用重编预算法，根据企业提供的数据资料及评估人员现场勘查的结果，依据《湖南省建设工程工程量清单计价办法》（湘建价[号）、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《关于增值税条件下计费程序和计费标准的规定》及《关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定》的通知（湘建价[2016]72号）和湖南省工程造价信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价。
（2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”，根据有关部门发布的有关房屋建筑物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价，经修正后加计有关费用，确定单位面积（或长度）重置单价。
其中：经国务院批准，自日起，在全国范围内全面推开营业税改征
增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。根据相关规定和要求，房屋建筑物的造价均不含增值税。
有关费用的计算：除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他有关费用，包括前期费用、期间费用、资金成本等。
前期费用主要为工程设计费和其他前期费用，其中工程设计费主要根据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理的规定》（计价格[2002]10号）的文件中“工程勘察设计收费标准（2002）”的文件，根据评估对象工程的总计费额，采用直线内－44－
插法计算基价费率，并考虑其他前期费用，主要包括勘察费、环评费、安全评估费、相关办证费、相关图纸费等，项目众多、每项金额较小，合计取费。
期间费用：主要为工程建设监理费、建设单位管理费和其它相关验收检测费。工程建设监理费和建设单位管理费主要根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格号）和财政部发布的《基本建设财务管理规定》（财建号）的文件，根据评估对象工程的总计费额，采用直线内插法计算基价费率，并考虑其他零星项目合计取费。
资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算其基数时，建安成本及期间费用因在建设期内为均匀投入，资金占用时间按工期的一半计算，前期费用的时间按整个建设期计算；利率以建设工期为基础，按中国人民银行发布的基准日现行金融机构人民币贷款基准利率确定，则公式为：
资金成本＝（建筑安装成本＋期间费用）×建设期×贷款利率×1/2+前期费用×建设期×贷款利率。
开发利润：工程的开发利润根据《企业绩效评价标准值》选取。
建筑面积的确定：
应根据房地产权证所记载，房地产管理部门所确认的建筑面积确定建筑面积，无房地产权证的根据企业提供的资料，确定建筑面积。
成新率的确定：
采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均综合确定成新率。
主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，综合确定成新率。具体说明如下：
（A）年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用年限。
尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。
（B）打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结构、非承重结构，屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等），设备部分（水卫、电气、消防设施、通风通暖），根据勘查状况来确定各部分的完好分值，并对各部分赋予权重，最终确定建筑物的打分法成新率。
计算公式：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
（C）综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均法，年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成新
率公式为：
成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数
2.市场比较法：
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。
基本公式：
委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数。
市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将其与委估对象进行比较，对交易价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法，其方法的本质是以类似房地产的交易价格为导向来求取房地产的价值。该方法适用于同种类型、数量较多且经常发生交易的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、建设用地使用权等；而类似特殊厂房、寺庙、古建筑、学校、医院等，数量很少或很少发生交易和可比性很差的房地产则不适用于该种评估方法。
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况和房地产状况。
a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。一般而言有以下因素需进行考虑修正：理想的房地产交易情况为正常交易，体现了交易对象的市场价值，而房地产挂牌出售时，其挂牌价均有一定的议价空间，可供双方商谈，根据大量房地产市场的相关实例经验和不同房地产总价大小，一般挂牌的议价范围在1%～5%左右。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其具体公式为：
可比实例交易价格×
=正常交易价格
交易情况打分指数
b.对于房地产的市场状况而言，由于委估对象需求取的是评估基准日时点的价格，而可比实例的交易日期往往不为基准日当天，期间的房地产市场行情可能出现了变化，比如房地产新政、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据房地产所在地的相应房地产价格指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：
基准日市场指数
可比实例的交易价格×交易日市场指数＝可比实例在基准日的可比价格
c.房地产状况，分为三大类，为区位状况、实物状况和权益状况，应根据委估对象与可比案例的实际差异，分别进行分析比对，并打分计算。
工业用房屋的房地产状况：
1）区位状况
聚集程度：对于工业用途的房地产，其周边相似厂区、工厂的产业聚集度对企业的品牌效应、相关扶持政策具有一定影响，包括国家级高新产业园、地区级工业开发区等等园区效应会对房地产的价值有提升作用，而孤立荒僻的环境会造成价值的偏低，因此一般以委估对象自身情况为标准，作相应修正。
交通条件：对于房地产的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢纽越近，可带来较高的房地产价值，一般以委估对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级，并作相应修正。
市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等市政设施，具备良好的市政配套能提升房地产的使用舒适度，其市场价值就越高，因此也以委估对象为标准，对可比案例的交通条件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级，并做相应修正。由于一般城市内相关基础设施均较为齐备，对房地产价值影响较小。
环境景观：主要包括房地产周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、高层房屋周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻房地产的利用状况，自然景观条件等。在市区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，造成房产的交易价格偏低。因此也以委估对象为标准，作相应修正。
2）实物状况
建筑规模：房地产的建筑面积、实际可使用面积对房屋的单价也有影响，工业类型的房地产则对面积需求较大，一般对大面积不做修正，对无法开展正常生产经营的单间小面积房地产，其影响价值偏低，做逆向修正。
建筑结构：可以具体分为承重结构（钢结构、钢混、砖混、砖木等），建筑形式（剪力墙、框架、筒体、混合等），不同建筑结构会造成房屋承重性能、抗震性能、使用空间等方面的不同，对房地产的价值有较明显的影响，钢结构跨度大、承重好、砖木结构材质简单，承重有限、只适于层数或规模较小的房屋，剪力墙形式的房屋使用空间被切割、较为不便，筒体结构核心受力高，适于超高层的高档商业、办公大楼，价值较高；根据不同结构、形式，并以委估对象为标准，作相应修正。
装饰装修：根据对委估对象和可比实例的勘查了解，分析其装修风格、所用材料、配件，施工质量，环境契合程度，评定区分毛坯、简装、精装，并以委估对象为标准进行比较，对于工业用途的房地产而言，主要考虑到是内部生产线和制造工艺对房屋装修的要求以及相关机器设备的安装便捷程度，细部装潢的影响价值不大。
设施设备：房地产的设施设备包括楼内给排水、暖通、燃气电梯等设备配置，消防防火布置、紧急通道的畅达，楼内设施配备约齐全、使用舒适度和安全性就越高，其房地产价值也越高，相对而言，工业用途的房地产对配套设施设备的要求较高，需要相应的组件安装配合，比如吊装、强化地基、特殊通风等，其对房地产价值的影响较大。
完损程度：需具体勘查委估对象的房屋已使用年限或年代，了解其设计使用年限、考虑其尚可使用年限，勘查其整体结构稳固性、有无明显沉降、房屋建成年份越老、其在使用过程中不可避免受到自然环境的侵蚀，外立面的完损程度越大，造成房地产价值越低，根据对委估对象和可比实例的勘查，以委估对象为标准，作相应修正。
层高布局：该因素包括房地产的标准层层高、设备层层高（厂房），空间布局利用程度，对于工业用途房地产，其更加需求良好的房屋高度，可以便于各类机械设备、车辆货物的进出装卸，一般层高在6～9米适于中小型仓库、操作间，9～12米适于大型车间、流水线，超过12米用于特种用途厂房，根据不同用途类型，以委估对象为标准，作相应修正。
3）权益状况
权利状况：需核实委估对象的权利归属状况，是否属于部分产权或共享分摊产权，有无租约情况、租约长短及相关约定等。对于房地产而言、非自有产权会使得权利人对该处房地产处置的权利受到制约，且若带有长期约并有相关协定，则影响今后房地产的自用条件限制，会造成房地产价值偏低，因此以委估对象为标准将权利状况分为“严重受限、部分受限、正常”三个等级，并作相应修正，有特殊情况的应另外考虑。
物业管理：对于房地产而言、其物业管理也影响到房地产的价值，良好的物业会带来全面的安保、清洁、监控，对小区品质带来品牌效应，但考虑到房地产的主要价值还是体现在其自身区位和实物状况内，物业配套的影响权重有限，因此以委估对象为标准，作相应修正。
其他特殊：当房地产存在拖欠欠款、法律限制、手续不全、临时搭建或违章建筑等其他特殊影响其价值的事项时，需根据实际情况造成的价值偏差进行相应的系数修正。
综上，委估对象价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数。
=可比实例交易价格×
交易状况打分指数
×基准日市场指数×
交易日市场指数
各房地产状况打分指数
3.收益法：
收益法也称收益资本化法、收益还原法，它是利用了经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。
收益法是房地产评估中常用的方法之一。具体思路是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或折现率、收益乘数将其折现到估价时点后累加。
计算公式：P＝i1(1+r)i
其中：P―评估值（折现值）；r―所选取的折现率；n―收益年期；Fi―未来收益期的预期年收益额（注：均以一个自然年度的收益期计算年收益额）。
上式中Fi＝租赁收入-年运营费用
租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金×（1-空置率及租金损失率）后获得。
年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、营业税及附加等。
根据上述公式，运用收益法估价应按下列步骤分别获取数据：
1）租金的确定
委评房地产有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
测算客观租金水平时，一般应选取多个同地段、同类型房地产的租金交易案例，经综合分析案例房地产各因素与委评房地产对应因素的差异后确定首年租金水平。
2）租金增长率的确定
租金水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀越大、房地产需求量越大则租金越高，反之越低。根据评估人员掌握得数据，目前成熟地段写字楼5年以内房屋租约中签订的增长率一般为每年2%-5%。
3）空置率及租金损失率的确定
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，它代表委评房地产的客观需求水平，一般可选取行业相关分析资料结合委评房地产自身特点经综合分析后得出。
租金损失率一般是由于出租方违约或者承租方恶意侵占房屋造成的，一般后者居多。考虑到目前出租方往往会要求承租方支付1个月甚至更多的押金，加之法律制度的健全，因此后者带来的租金损失影响也较小。
管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。
收益法中涉及的管理费用主要包括相关出租管理人员的工资、社会保险、为洽谈出租业务而发生的交通费、餐费、管理人员工作场所的使用费或者委托具有资质的中介公司进行招租工作而应支付的中介费等。根据社会平均水平，管理费率一般为租赁收入的一定比例。
维修费用主要指为维持被评估对象房地产正常使用而必须支付的维护、修缮费用，主要包括房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中小修。维修费率一般为建筑物重置价的一定比例。
保险费用是指房地产产权所有者为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险标的除了房屋重要结构(屋墙、屋顶、屋架)之外，还包括房屋的附属设备，比如固定装置的水暖、气暖、卫生、供水、管道煤气、供电设备及厨房配套的设备等。此外，还可以包括室内装修物。保险费率一般为建筑物重置价的一定比例。
具体费率可参照社会主要保险公司的费率执行。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。根据相关税法规定，出租性房地产必须按照租金收入计征房产税，房产税率为租金收入的12%。从日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
8）增值税及附加
经国务院批准，自日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税
试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告【国家税务总局公告2016年第18号】，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016
年4月30日前的房地产项目；2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者
未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在
日前的建筑工程项目。
本次对企业项目的增值税税率参照上述5%简易标准测算。
附加包括教育费附加、地方教育费附加以及地方基金等。
城市维护建设税，简称：城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。它是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和镇5%，乡村1%。大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5%。被评估单位城市维护建设税税率为7%。
教育费附加，是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种附加费，其作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。税率为3%。
地方教育费附加，为贯彻落实《国家中长期教育改革和发展规划纲要（
年）》，财政部下发了《关于统一地方教育附加政策有关问题的 ”通知 》（ 财综[2010]98
号）。财综[2010]98号要求，各地统一征收地方教育附加，地方教育附加征收标准为
单位和个人实际缴纳的增值税和消费税税额的2%。
河道管理费，就是河道工程修建、维护及管理产生的费用，上海规定征收标准为单位和个人实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的1%。
9）收益年限的确定
房地产的收益年限一般取决于两个因素，即房屋建筑物耐用年限和土地使用权可使用年限。
建筑物耐用年限一般根据建筑物的建成年月、建筑物的建筑结构以及建筑勘查日时的成新率综合分析后判断得出。
土地使用权可使用年限一般为房地产权证或土地使用权证记载的数据为准，划拨土地则应按该类型土地最高使用年限确定尚可使用年限。
当上述两者完全一致则可以任一年限确定收益年限，如不一致则进行如下分析：土地使用权年限短于建筑物年限，根据中华人民共和国土地管理法及中华人民共和国房地产估价规范，按土地年限确定收益年限，除非有证据（相关约定）证明该土地到期后建筑物需要补偿。
土地使用权年限长于建筑物年限，按建筑物年限确定收益年限，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在评估基准日的价值。
10）折现率的确定
折现率是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率，一般用相对数来表示。
折现率是影响资产评估价值的一个重要因素，其本质应该是一种投资回报率（投资收益率）。折现率的测算一般可采用以下两种方法：
市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出折现率。
安全利率加风险调整值法：安全利率即无风险报酬率，可选用同一时期的国债年利率或中国人民银行公布的定期存款年利率；风险调整值即风险报酬率，应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
11）评估值的确定
∑根据计算公式：P＝
将上述各指标对号代入确定评估值。
评估实例一：明细表序号3 3#车间（采用重置成本法评估）
（1）房屋建筑物概况：
权属状况：该房屋建筑物为长沙长泰智能装备有限公司主要生产车间，于2009年
6月建成，本次评估基准日已经取得房屋所有权证（，编号《长房权证雨花字第
号》），无抵押。
实物状况：查阅有关资料并现场勘查：该房屋建筑总高1层，东侧局部3层，整
幢房屋总建筑面积20,089.82平方米，标准层高约12米。房屋为钢结构，钢屋架、梁、
柱，墙面下部为1.2米砼墙、上部为彩钢板，顶棚为彩钢隔热层，铝合金窗，室内水
泥地坪。该房屋使用、维护和保养正常，其建筑简况参数如下：
建筑面积(m2)
1，局部3层
（2）单位面积重置价格：
采用重编预算法，依据《湖南省建设工程工程量清单计价办法》（湘建价[号）、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《关于增值税条件下计费程序和计费标准的规定》及《关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定》的通知（湘建价[2016]72号）和湖南省工程造价信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价。
价格（元）
1.1～1.8项
29,904,959.87
直接工程费和施工措施费中的人工费
2,751,413.00
直接工程费和施工措施费中的材料费
23,976,952.00
直接工程费和施工措施费中的机械费
1,521,172.00
除1.2项以外的主材费
大型施工机械进出场及安拆费
（1.1～1.4项）×费率
141,247.69
工程排水费
（1.1～1.4项）×费率
冬雨季施工增加费
（1.1～1.4项）×费率
零星工程费
（1.1～1.4项）×费率
1,412,476.85
企业管理费
按规定计算的（人工费+机械费）×费率
996,794.08
按规定计算的（人工费+机械费）×费率
1,086,091.11
安全文明施工增加费
按规定计算的（人工费+机械费）×费率
1,058,319.30
（1～5项）×费率
1,354,892.74
1.1项人工费总额×费率
261,384.24
1～6项合计
34,662,441.34
安装工程造价
建安总造价×10%
3,851,382.37
建安总造价
38,513,823.71
1,925,691.19
（9+10）×费率
2,021,975.75
(9+11)×费率×1/2+10×费率×1
965,421.21
(9+11)×费率×1/2+10×费率×1
776,775.68
（9+10+11+12+13）/建筑面积
根据上述计算确定单位面积重置价格2,200.00元/平方米（取整）。
（3）建筑面积确定：
根据企业提供的《房屋所有权证》，房产的建筑面积为20,089.82平方米。
（4）成新率：
年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：该房屋建于2009年6月，已使用7.1年。
尚可使用年限：参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政部发建综（号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，该建筑物为50年，确定尚可使用年限为42.9年。
按公式计算：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝42.9÷（42.9＋7.1）×100%
＝86%（取整）
确定年限法理论成新率为86%。
打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，采用打分法确定成新率。
具体打分情况表
有足够承载能力、无不均匀下沉。
完好牢固。
砖墙完好坚固；板墙板节点牢固；拼缝处密实。
不渗漏。防水层、隔热层、保温层完好，排水畅通。
整体面层完好平整，地面平整坚固，块料面层完整
开关灵活，油漆完好。
完好无变形。
上水畅通。
下水畅通。
设备完好。
线路各种照明装置完整牢固，绝缘良好。
根据评估人员的经验及判断该类房屋房屋，评分修正系数：结构部分为0.85、装
修部分为0.05、设备部分为0.10。则成新率为：
按公式计算：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
＝（87×0.85＋87×0.05＋87×0.10）÷100×100%
确定打分法技术测定成新率为87%。
综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均，理论年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成
新率公式为：
成新率＝（年限法理论成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数＝（86%×4＋87%×6）÷10
＝87%（取整）
（5）明细表序号3 3#车间评估价值：
评估价值＝单位面积重置价×建筑面积×成新率
＝2,200.00×20,089.82×87%
＝38,451,915.48元
评估实例二：明细表序号4技术研发中心（采用市场比较法和收益法评估）
一、市场比较法测算过程
1.委估对象简介
委估对象具体坐落于环保中路188号8号厂房1002室，房地产用途为厂房，分别
对其各项房地产状况勘查如下：
区位状况：位于长沙市新兴路、兴业路交叉口，地处长沙雨花经济开发区，开发区是经湖南省人民政府批准成立的省级开发区，由雨花区人民政府投资兴建，规划面积23平方公里，始终坚守“工业新城”的整体定位和“专业园区”的产业定位，坚持“特色立园”的招商思路，集中发展汽车、工程机械及其零配件和环保三大产业，聚集程度好，临近长沙绕城高速、金珠高速，