购房后上家户口拒绝迁出怎么办？ - 知乎1144被浏览428201分享邀请回答50158 条评论分享收藏感谢收起8073 条评论分享收藏感谢收起查看更多回答6 个回答被折叠（）大家都在搜：
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如何查询卖家户口是否已经迁出
买的二手房,如何查询卖家户口是否已经迁出,在哪里查询啊,收费吗。如果卖家迟迟不迁户口,我有什么办法吗
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其实在二手房交易中,房东户口是否迁出,也是个蛮需重视的问题。为确保安全,可在签订《买卖合同》当日叫房东带好其户口本原件,供查看。(如房东的户口不在所签合同的房子中,就没问题了);如房东的户口在其卖出的房子中,则应在合同中约定户口迁出时间,并留部分尾款。等其将户口迁出后,再付尾款,这样就可避免日后的麻烦了。如要查询也是可以的,前往房屋所在地的派出所查询,不收费。
不知道下面这条知识能否帮助到您
购买二手房时,一般都会要求原房主将在该房屋的户口全部迁出。
注意啦:买二手房卖家不愿迁出户口怎么办
查询户口是否迁出,可以到房产当地的**局查询!带好产证和身份证!是不用收费的!如果卖家迟迟不迁户口,超过了当初合同约定时间!首先可以在**局一个月内开3个限期迁户口的告知函!如果还是不迁的话,可以法院起诉,强制迁出!还有一种情况是很麻烦的!如果卖家也就是房东房子卖了以后,名下没有房产了,户口没有地方迁的,没有办法强制迁出的就比较麻烦了!如果是这种情况还要到当地**局去咨询一下!
可以在签约当天让业主(带上产证、身份证)陪同去房屋所在派出所查询是否有户口,不收费的,但是需要房屋本人带上产证才可以查询。如果有户口合同约定在交房之前迁出,并多留尾款。如果没有的话请放心购买,严格的说合同签了产证就会放在中介方,业主在这之间也没有办法牵进户口。
拿着新产证去房屋所在的派出所就可以了,如果新产证没有出来,就让房东拿着就产证去查就可以的,不用担心,买卖合同上对这个是有限制的
1:等你的新产证出来到所在派出所,不收费。2:户口不迁出,可以按照买卖合同规定收取上家违约金。
简单的是去当地区域派出所
带好你的新产证到当地的派出所查询。不收费的,如果户口迟迟不迁出的话就按签订的买卖合同上的约定日期,超过日期就按违约,向你支付违约金
拿着新产证,到房子辖区派出所查询,不要钱,如果不签户口的话,按照合同 上家支付违约金直至迁出为止,如果恶意不迁出,那真是倒霉了,只有协商,因为户口纠纷,法院不受理的。
只有 原户口 本人 拿户口本 去当地派出所查询
直接找当地派出所,拖关系就可以查了,如果查出未迁出是不能够强制迁出的.
第1-10条,共16条 &
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二手房户口如何迁出 户口纠纷如何解决
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
我们都知道在完后，要将房屋的！但是，你是否了解一套的买卖中，我们不仅仅要注意到的过户，还要注意到的是户口的迁出问题！那么，如何将户口迁出呢？户口迁出对我们重要吗？一、如何对待二手房问题有些购房者在时，只关注了二手房的相关事项，而忽略了其他一些容易产生纠纷的注意事项，比如户口的迁移问题等。部分购房者在购买二手房时虽然过了户，但是由于上家的户口不迁出，导致现任房主的户口无法迁入，从而造成一些不必要的纠纷。在购买二手房时，如何避免类似情况的发生？很多购房者并没有重视二手房户口的问题，甚至有些人就认为户口迁不迁意义并不大，殊不知户口问题对于将来孩子的户口、上学等问题都会产生影响。原房主不的原因大致有如下几种：一是卖房者卖掉的是自己少有的房产，没有其他地方可以入户；二是存有私心，比如原户口所在地为较好的学区或者该区域为待拆迁区域等；三是一些人对户口不重视，觉得迁不迁意义不大。因此广大购房者，如果二手房买卖中涉及到户口迁移等事项，较好就户口的问题约定适当的付款方式和违约责任，并将其写进中，而非口头约定。例如，在确认原的户口已经迁出后，再付清全部房款；或者约定额度较大的，如果原业主在过户完之后的多少个工作日之内不将户口迁出，则支付巨额违约金等。在之前，较好将户口问题在合同中明确约定，但是，如果合同中没有明确约定或者原业主拒不迁出户口，现任房主又该如何维护自己的合法权益呢？目前户口和房屋产权是分开管理。户口归公安机关管辖，产权纠纷才可以通过法院来处理。也就是说，如果遇到原业主不愿迁走户口，派出所是没有权力强制要求原业主将户口迁走，而只能由社区民警和居委会干部上门做思想工作。即使是上诉到法院，也只能让现任房主得到违约赔偿，而户口问题依然不好解决。二、二手房户口纠纷怎么解决1、预先调查核实。买受方可以在或类似协议中约定，要求出售方陪同到房屋所在地的派出所进行所购房屋的户口情况查询。这样做除了核实出售方情况的真实性，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方购房时的房东户口等。2、保留部分房款。买受方可以提出，待出售方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款，如果出售方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，出售方应当按照合同约定标准支付违约金，买受方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍可以向出售方追偿。3、加重出售方的违约成本。例如直接在买卖合同或类似协议中约定出售方拒不迁移户口的赔偿责任，如每一日应按照房屋销售总价的万分之五计算违约金，直到出售方房屋内户口全部迁移为止。通过加重出售方违约责任的方式，可以一定程度上约束和督促出售方及时履行合同。
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> 迁户口必看：买了房还没拿房产证，能迁户口入房吗？
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二货派大星
迁户口必看：买了房还没拿房产证，能迁户口入房吗？
对于迁户口，大家总是有许多疑问，有人问：“我在广州工作多年，一直都是集体户口，现在我在荔湾区大坦沙的花语水岸购买了一手房，但短期内无法收楼和拿到房产证。请问现在能否凭购房合同、银行的借款合同将户口迁到房子所在地？”答曰：现在张小姐并不能提供房产证，所以不能单凭购房合同和银行的借款合同将户口迁到房子所在地。下面给出广州市公安局的理由，大家不妨看清楚：在《办理市区内户口迁移的须知》中，合法住所证明指的是本人或夫妻共同拥有的房屋的合法产权证明（市房管部门签发的房产证及个人名下房地产登记情况查询证明等）；政府、用人单位或学校出具的分房证明、租赁证明（属政府、用人单位或学校向他人或从另一单位转租而来的合法房屋，还须提供其租赁备案合同及分配给申请人居住的证明）；直系亲属（指父母、夫妻、子女）拥有供其居住房屋的合法产权证明及同意迁入的书面意见；合法承租且依法办理了一年以上租赁备案手续的房屋租赁合同；借住在亲戚朋友提供其居住的合法住房但无租赁关系的，凭业主房产证明和同意居住意见，或居住地的居（村）委或住房所属的物业管理处出具证明；居住地址为本市十区两县级市的广东省居住证；从化、增城的房产证明。
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广州户口咨询
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广州二手房买卖合同交易前若干问题
来源：jpzw01：日期：
广州二手房买卖合同交易前若干问题
二手房是指存量房，即已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。相对于增量房而言。存量房一般是指二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。
手房一般是指现房销售，在实际生活中呈现出二手房种类多，交易环节多，陷阱多，纠纷多的四多现状。
二手房买卖整个环节比商品房还要复杂。如今的生活节奏快，信息大量泛滥。整个二手房买卖流程按照时间段进行分类：
浅谈二手房市场价位
在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价及还价都可以做到心中有数。
　　手房交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入“购房陷阱”，如果是通过中介购买二手房，若买卖双方在决定交易后，先由买家将楼款预先存入中介公司指定的银行账号内，并于成功递件及成功过户后，由中介公司转交首期款及尾期款给卖方，切莫对交易过程中任一环节掉以轻心。
二手房买卖建议行政管理部门与行业协会加强监督管理
　　目前不少居间合同都是由各中介公司自行设计的，形形色色，多少都存在部分“霸王条款”或者对老百姓不利的条款。政府主管部门及行业组织应尽快制定价格收费项目和收费标准，规范业务流程，推荐使用统一范式的房屋买卖合同、房屋居间服务合同、房屋租赁合同示范文本。
　　改革当前房屋中介收费方式，建立健全对买卖双方的约束机制。依规定应由买卖双方当事人共同负担的居间费用在实际操作中却都由买方一方承担，这样在三方主体中对买方的制约和责任过大，这样大大增加了违约和纠纷的可能性。
　　规范中介机构的资质、经纪人员的职业行为，加强培训与监督机制，增加行业规范性和法制性，防止个别从业人员利用中介机构信息优势欺骗、蒙蔽消费者。建议建立从业人员培训考核制度与评分扣分处罚制度，提高中介的服务素质与道德素质。
由于支付定金而引起的纠纷。
&&&&&&& 无论一手房买卖还是二手房买卖，在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：
　　一是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说下家违约的话，上家可以没收定金;上家违约的话，下家可以要求双倍返还定金。
　　二是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，比如付了定金后下家才知道房屋还有抵押，而上家又需要用下家的房款来提前还贷，如不能协商一致，这时下家就可以要求解除定金合同，上家应当返还定金 (不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。如上家要求签订正式买卖合同后一年后再交房，这种要求违反了诚信原则和交易习惯，在不能协商一致时应当认为是上家违约。
　　三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，上家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
二手房预约与与附条件（期限）合同
　　虽然，在法国，学者普遍认为，附停止条件的合同是最典型的预约合同。但是，从理论上讲预约与附条件的合同之间还是存在根本区别的。首先，附条件的合同本身即为本约，在当事人达成合意之后即告成立，当事人之间的债权债务已经确定，仅仅是因为在所附条件成就之前不发生合同约定的效果，或者是给付效果处于一种不确定的状态中。一俟条件成就合同效力即现实的发生并确定。而对预约而言，其成立时本约尚未成立，当事人之间关于本约的权利义务关系尚不确定，义务人仅存在订立本约的义务；其次，在附条件的合同，所附的条件并非纯由当事人意志决定，其成就与否是不确定的，其履行效力是否现实的发生限制当事人的意志参与，依诚实信用原则，当事人不能为自己的利益不恰当的促成或者阻止条件的成就；而在预约，当事之间存在订立本约的义务，因此，本约最终能否订立无法排除当事人的意志参与。兹举一例说明。
&二手房验房时间段
　　 建议购房者一般在三个时间段看房后，才能最大限度地发现房屋质量问题。
　　一、在晴天白天看房，重点注意房屋的采光、通风和室内外墙体结构是否良好。
　　二、另外晚上再去看一遍，因为入夜后看房，可充分了解小区是否安静，是否存在周边噪音的干扰，小区物业管理是否安全，有无巡查和安全防范措施，这些情况在白天是无法看到的。
　　三、下过雨后看房，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、 天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无余。尤其要留意阳台、 卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。只有这样多次看过后，才能决定是否付定金。
来自交易房屋的风险
　　主要有:
　　1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;
　　2、房屋权属存有争议;
　　3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意
　　4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;
　　5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;
　　6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;
　　7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;
　　8、交易房屋存有质量瑕疵。
装修款无法按存量房贷款
　　杨某在中介公司的介绍下想购买李先生位于繁华区的一套住房，房屋的成交价实际为178万元。但中介告诉杨某，如果在合同中将房价写成88万元，余款90万元写成装修款就可以少缴税。因此双方在签订房屋买卖合同后，又签订了一份补充协议，载明了用装修款代替一部分房款的内容。后杨某依合同支付了房屋定金及首付款。
　　谁知，李先生的好友白某也看上了这套房子，并执意以多给5万元的价格买下来。李先生动了心，便以和杨某签订的补充协议中对房屋价款约定的内容规避了国家税收管理规定为由，认为合同应属无效。杨某起诉到法院要求继续履行房屋买卖合同，获法院支持。
　　解析依据合同法第五十二条，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。其中第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。李先生所主张交易行为违反税收相关管理规定，并不属于效力禁止性规范，而是管理禁止性规范，故双方所签订房屋买卖合同内容并不违反法律的规定，应属合法有效。
　　同时，当事人应本着诚实信用的原则进行房屋买卖，不能将购房款写成装修款以逃避国家税收。针对此类行为，国家近期对二手房的政策有一定规制，涉及贷款时，装修款可能无法按照存量房贷款流程进行审批，这样加大了资金不足的买房者获得贷款的风险。 合同约定不明怎么办？
对购买二手房风险作好准备
　　　目前，二手房交易手续复杂，相应的购买风险也很多，消费者应从以下几方面做好风险防范准备：
　　　　(1)交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋;不通知房屋产权共有人就私自卖房;职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。
　　　　(2)交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房上市出售后会形成新的住房困难的等。
　　　　(3)交易手续的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
　　　　(4)交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。
　　　　(5)产权风险。购买二手房屋要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房产局才会核发过户后的产权证。
被告段某的行为是否构成表见代理
　　家庭成员如何行使财产权利，不仅关系到本人的利益，而且关系到与家庭发生民事交往的第三人的利益。本案所涉房屋为两被告共同共有，被告张某认为妻子段某在没有征得他同意的情况下擅自转让房屋，侵犯了他的合法权益，应认定为无效行为；而原告则主张段某的行为已构成表见代理，合同合法有效。 　　我国《婚姻法》第十七条规定"夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权"，《婚姻法》司法解释对上述规定作了进一步的阐述[2][2]：因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，且一经作出即代表夫妻双方的意思表示；非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，达成共识，共同对外做出决定；从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。上述规定明确了夫妻之间的日常家事代理权。日常家事代理权是指夫妻因家庭事务而与第三人为一定法律行为时的代理权。夫妻间的相互代理权是基于夫妻身份而产生的，不以明示为必要条件。日常家事代理的范围，通常包括家庭生活所必要的一切事务。本案所涉房屋价值高达上百万元，已超出了日常家务代理的范围，因此，房屋的出售应征得所有共有人的同意。但由于家庭成员间代理权的限制很难被外人知晓，故法律规定其限制不得对抗善意第三人，以保护善意第三人的利益。也就是说，即使没有经过所有共有权人的同意，若第三人有理由相信其为家庭成员共同意思表示的，其他家庭成员不得以不同意或不知道为由进行抗辩，亦即适用表见代理的规定。 　　关于表见代理，我国《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从上述规定可以看出，表见代理实质上是一种无权代理，即代理人不具有代理权。但是，由于表见代理中代理人的代理行为在客观上存在使第三人相信其有代理权的事实和理由，因此法律赋予其有权代理的效力。表见代理的重要特征之一是行为人必须以被代理人的名义为民事法律行为，另一重要特征是客观上存在使第三人相信行为人有代理权的事实和理由且第三人是善意无过错的。本案中，段某有代理其夫张某出售房屋的意思表示，并在同意出售房屋的《购买意向书》上代张某签了名。根据社会生活的一般经验，夫或妻一方出售两人共有的房屋时，通常会事先征得另一方同意并由其中一方具体办理出售事宜。段某在与原告签订《购买意向书》和《定金协议书》后，又与原告签订了《定金补充协议》，进一步明确了售房意向。原告完全有理由相信被告段某出售房屋的意思表示是经张某同意的。作为交易相对人的原告秉持诚信，尽了一个善良的买受人应尽的注意义务，而与没有代理权的代理人进行了房屋交易，根据《合同法》的诚实信用原则，也应得到保护。鉴于上述事实，法院认定段某的签约售房行为依法已构成表见代理。
房屋买卖阴阳合同如何认定？
　　在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。
　　那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。
　　目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。&
因“黑白合同”(“阴阳合同”)引起
　　“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产
　　交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
　　但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。
二手房信息将与公积金系统对接
　　广州市国土房管局提醒市民，通过按揭方式购房的，必须在银行同意贷款、向网签系统反馈同贷信息后，才能继续办理交易过户手续。如果交易当事人在银行同贷后变更网签合同的，需重新向银行申请购房贷款。通过这样的制度设计，可加强存量房按揭环节的监管，有效避免按揭购买存量房过程中的纠纷。为了提高该项业务的便利程度，网签系统允许多间银行创建同贷信息。
　　下一步，银行业监管部门将加强对各银行二手房购房贷款业务的监督检查。广州市国土房管局表示将加强对房地产中介市场的检查，严肃查处中介机构怂恿、协助客户签订“阴阳合同”行为。近期，广州市国土房管局还将建立与广州住房公积金管理中心的系统对接，共享二手房网上交易信息，进一步加强二手房购房信贷环节监管。
　　但也有业内人士担心，新的政策虽然堵上了报低价的漏洞，但由于二手房交易大多是业主实收购房款，因报实价而多出的税款会摊到购房人身上，也就会提高二手房的交易成本。
出售房改房，违反与原房屋产权单位约定的
　　关于实施《北京市已购公房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的补充通知(2000年3月21日)规定“ 凡以房改成本价所购公房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外，可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。”
　　有些单位与职工签订房改售房合同时，合同中明确约定了限制性条款。如购房人如果出国或者调离本单位时，单位有权收回房屋等等。如未取得原单位同意出售的书面证明，很可能会导致原单位主张权利，出卖人与购房者签订的房屋买卖合同被确认为无效。合同无效，应当返还购房者已付购房款及利息，出卖人有过错的应当赔偿购房者因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
&已有银行按揭的二手房的买卖
　　有一购房人在选择了几处住宅后，最终还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。该住宅区的绿化已经完成，小区内各种设施都已齐备，经联系，该小区有一客户欲将其已居住一年有余的住房卖出，原因是要出国定居。经全面考察，买卖双方决定成交。二手房主人告诉购房人，因开发商尚未办下大产权，所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约，于是双方签订了二手房买卖合同。卖方高兴地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但是好景不长，没过几天，开发商派人前来催促，告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款，开发商作为连带保证人，要负责催促原房主向银行还款，否则，开发商要收回该房产。这时这位二手房购房人才如梦初醒，原来自己买的二手房是有债务的房产，只要原房主没有向银行还清借款，尽管有购房合同，开发商会随时收回房产的。
　　在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证和原开发商的"五证"。如二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。根据目前情况看，大多数的新住宅在销售时，都有银行提供按揭贷款，一般贷款的期限都在10年至20年间。在这10年到20年间，又会有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理完抵押贷款的住房再次转手，这就会给二手房买卖市场提出大量的问题，市场应该怎么样面对如此大量的二手房买卖？
　　像这类二手房的买卖程序应该是较为复杂的，但是如果处理得当，仍能顺利完成交易，而不会留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的二手房时，首先要理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。如果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么情况就较为简单，二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后办理二手房的具体过户手续即可。如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。
　　虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系，二手房主人是债务主体，但房产却是抵押担保物。一旦二手房的主人不能按期如数向银行还款，银行作为债权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨，另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。如果开发商作为保证人履行了保证人的责任，代债务人--二手房主人向银行还清了债款，回过头来，开发商就有权利直接向债务人--二手房主人要求履行法律责任，直至收回住房。所以对于二手房主人来讲，开发商就是或然的债权人。
　　在此类二手房买卖中，如果买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。对此类交易有两种处理方法：一是如果买方能一次性向卖方付款，程序也相对简单，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续，再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系，接着解除二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系，最后由二手房主人在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续。二是如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款，即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可，并与银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系，征得开发商同意，终止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新建立。
　　二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款，但这样做，原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说，需要二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的借款，否则，无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂，因此最好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见，请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简便，法律障碍就少多了。
　　所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话，要弄清楚贷款期限，尚剩多少期贷款未还。除此之外，还要知道在办理二手房转让时，银行和开发商是否给予配合，如果不配合怎么办？
　　因为此类二手房复杂的法律关系，决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的，他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产，所以在选择与购买此类二手房时应当格外注意。
二手房因户口问题引起的纠纷。
　　上家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定上家交房前或者在交房后一段时间迁户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响下家落户，如果下家买的是 “学区房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对上家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。
　　下家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：
　　第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果上家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。
　　第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，上家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究上家违约责任。下家可将尾款留得适当多一些，这样对上家的制约会更大。
　　第三个办法是约定如果上家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，下家可以解除买卖合同并追究上家违约责任。这对上家的约束会更大，如果下家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约上家拖延时间拒不迁出。
　　如果上家签合同后无处落户或者恶意不迁户口，下家也不能直接到法院起诉要求对方迁户口，目前法院会以户口迁移属公安机关行政管理范围为由不予受理。这样会造成下家以后生活上的诸多不便。
二手房交易价格评估的必要性，这里二手房实际上就是旧的住房。
　　二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等等。我们这里讲的二手房交易是指狭义上的概念，仅指二手房买卖交易。众所周知，房地产本身由于其固有的自然我和经济特性，决定了房地产需要专门的管理和评价。对于二手房而言，对专门管理的要求比新建住房来说更是有必要。
　　由于二手房交易是零星进行的，不存在大量交易；况且二手房建筑结构、户型平面布局以及面积大小、采用建筑材料也存在很大差异，因此二手房价格是一个房一个价。这就给二手房买卖双方如何定价带来了困难。
　　其次，二手房交易的双方不可能在很短的时间内掌握房地产的真实我。我们知道，房地产价格受到多个方面的影响，比如物业类型、结构、层次、朝向、室内净高。开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面徒刑、物业内外部装修以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划，甚至门窗的大小、环境、基础设施公共配套设施、利率水平、政府政策等等。这些都只有那些专门从事房地产价格评估的专业机构以及专业人员通过长期的知识和经验的积累，对市场以及交易的对象有一个正确的把握。况且，在专业估价人员的帮助下，还可以针对房屋的产权、交易条件等等给以专业的指导，避免将来可能发生的纠纷
谈谈共同拥有产权的二手房买卖
　　有的情况是几个朋友，或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产，所以任何一个人都无权单独处置共有的房产，不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房，最好的方法是购房人应与所有共有人见面，了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中，应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时，所有的共有人都应当在协议上签字，如果有的共有人不能出席，应委托其指定的代理人代签，该代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件，该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。
　　如果共同所有人里有一个人不同意转让，则转让协议在法律上归于无效，任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的二手房时，一定要重视法律文件的完善，千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。
拍卖时的二手房买卖
　　拍卖二手房的背景较为复杂，有的情况是二手房主人欠银行的款，债务到期无力偿还，被银行诉至法院，进行拍卖。有的是作为抵押物担保，抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖其房产并没收其财产等等。
　　这时往往是购进二手房的好时机，因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用，而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖完毕，受益人会立即领钱走人，其他的费用则无人会过问，而这些费用很可能由于房产的不可移动性，而仍然会由有关人士前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。
欠物业管理费和其他费用的二手房买卖
　　我们知道，越是高尚住宅区，小区的物业管理费越高，有的高级住宅区的物业管理费达到每平方米每月2．5美元或3美元。而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华，一般的面积都在100平方米以上，所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，在购买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。
　　在签订高档二手房买卖合同时，应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其他收费的情况都搞清楚，最好在交易时彻底了解，否则当交易完毕后，物业公司会拿着欠费单来找麻烦。
产权关系不清的二手房买卖
　　由于各种历史原因或因为不同的机构变动，会导致原来的法律关系的调整。原来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产的归属之变动，有时甚至不清。例如原来的某个国家机关经调整，变成公司，以后该公司又一分为二划人两个其他公司，而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离，有的部分归人一股份公司，有的部分归人一成立的有限责任公司或三产。而原来的那个原始国家机关拥有产权的房产，历经几次变化，都已划入不同的公司，但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关，所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。现在实际拥有这些旧房产的公司要向新的投资人转让这些二手房，到底这些二手房归谁所有，谁拥有最后处置权，面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办？
　　首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。虽然现在旧房产的产权单位名称仍是已不存在的原始国家机关，但历经变故，每一次的变故都会有上级机关的红头文件，以及原始国家机关对待机关转公司，后又因公司分家划分其财产的内部文件，最后是股份制改造对国有资产人股的法律文件，由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真正的所有人。尽管历经调整，虽然旧房产的产权证名称没有变更，但实际拥有人已经改变，并且所有历史文件都能证明这些旧房产的历史沿革。所以在理清了这些法律关系之后，投资人就可以与旧房产的实际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理产权转移手续。
　　在旧房产转让协议里，投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函，保证在关于旧房产转移过程中，如出现权属争议时，保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益，将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产，建议购房人未理清之前，最好不应贸然与出卖人签约，以免陷人法律困境。
产权瑕疵引起的纠纷
　　在本纠纷咨询案例中，房屋女主人通过委托中介公司买房，中介人员查验了房产证、卖房人身份证原件，并与房主见面、验房，证照都是真实的。但确忽视了一个重要的问题，女主人身份证与产权证登记的产权人不是同一人，且产权证登记的时间在女主人出示的结婚证登记结婚日之前。但中介人员过于自信，担心失去此单好买卖，急于成交，于是收取了委托人的意向金，且当天下午就将此房信息挂出。紧接着是好事成双，当晚就被下家看到，第二天买房人就来申购此房，中介着实高兴，当即就收取了买房人的订金，并约定次日一并与卖房人见面，见面后，卖房人提出还要住三个月，买房人、中介也同意此提议。于是，三方都不提出订立合同一事，因为卖房人要等房价上涨，中介也想等房价上涨期待着更好的下家，而买房人也想等，因为还没有找到下家。对于当事人的这种心态，可以想象此桩生意会是什么样的后果。仅从产权登记的角度，就知道此笔卖买注定要发生纠纷。
　　果不其然，最后的结局是登记产权人出来表示，他没有同意，也不同意出售此房屋，纠纷真的发生了，理由是女主人无权出售其婚前财产，不行就打官司，反正是无效合同。
　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条、第五十二条、第二百三十条，《中华人民共和国担保法》第四十九条以及《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《城市房地产转让管理规定》及其他有关规定，二手房买卖有着相应的条件限制。行为人一旦违反了上述相关的禁止性规定，双方的房屋买卖合同就是一个无效合同。也就是说，房屋买卖的目的不能实现。
　　其实，二手房买卖，因房源质素和卖方性质的不特定性而使交易的难度要比直接向开发商购买商品房大的多。特别是产权状况，直接影响着二手房买卖的目的能否实现。因此，房屋产权证书与房主的身份是否相符，是否存在其他共有人，是否被查封，是否设定了抵押，是否已经向第三人出租以及该房屋是否是经济适用房（包括集资房）、房改房、安居房等都情况，都是应当充分了解清楚的问题。因为，非商品房的出售受到多种因素的限制，税费的缴纳比例也各不相同。所以，购房人在购买二手房前最好到房地产交易中心进行房屋权利记载信息的查询，以确定该房屋产权状况、是否存在限制或禁止转让的情形
阴阳合同引起的纠纷
　　所谓的“阴阳合同”（也有人将其称为“黑白合同）是指在二手房买卖过程中，买卖双方就同一买卖标的订立两份价格悬殊的合同。一般把送至相关行政主管部门专供登记或备案使用的低价合同叫“阳合同”，把双方私下留存并实际履行的高价合同叫“阴合同”。少缴税金，偷逃阴阳合同间高低价款之间的差额应交的税款是当事人订立阴阳合同的动机。产权登记变更生效后，买房人拒付两合同间的价款差额，主张按阳合同约定的低价格履行是导致纠纷发生的原因。
　　一般来说，订立“阴阳合同”的目的主要是为了偷逃税费。在二手房屋买卖关系中，尽管阳合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我国《合同法》第52条第（二）款的规定，像这样以通过虚假降低合同标的，欺骗行政主管部门，从而达到少缴税费，损害国家利益，违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款，不具有确定双方权利义务关系的效力。相反，“阴合同”中真实的价格条款，才是确定双方民事权利义务关系的基础。不过这种做法严重违反了我国相关法律的规定，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予相应的行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则有可能构成刑事犯罪。
　　在目前的司法实践中对“阴阳合同”价格不一而产生纠纷，一般按两种办法处理，一种是根据规定，合同需要备案的，以备案的合同为准，这是一般原则；但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未约定的，而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行。另一种是如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。有的法院判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
若拍卖会竞拍未成交，拍卖人将退丕全部竞买保证金。
　　拍卖行接受客户委托后，房产的所有人就作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产价值的评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。并以此来确定拍卖房产的底价，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受到经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。
　　此外还要确定拍卖日期，日期拟订和拍卖房产的类别、用途和数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。拍卖作为一种公开竞买活动，应该发布拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。
　　对竞买人的资格也需要审查。参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。在拍卖程序中，竞买人需要缴付保证金，竞买人竞价成功后，其保证金可转为价金；竞买未成功，保证金应被如数退还。拍卖的房产一旦成交，最终买家应及时付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。
　　但是，通过拍卖来进行房屋买卖，需要注意以下事项：
　　有些拍卖的房产是政府有关部门罚没的房产，它们一般都经过法院核准后才进入拍卖公司的，这样的房产一般都很“干净”，不但不会有产权纠纷，办理手续也相对经济简便，有时比购买二手房还要划算。
　　至于质量问题，正规的拍卖公司应该事先对标的做过详细的了解，并在预展时为有意参拍的人员提供相关资料作参考。您咨询时不妨多问一些细节问题，拍卖公司有真实回答的义务。如果您准备参拍，那么拍卖公司可依法收取保证金，双方还要签署《竞买协议书》，里面条款除规范双方权利义务外，也会明确规定何种情况、何时退款。按照行规，小笔金额的退款应在拍卖结束后一周之内完成，因此如果您没有违规，对方却扣留您的保证金，您可以持该文件提起诉讼。但是需要特别提醒您的是，相关文件上一定要加盖公章。
　　业内人士还提醒我们应该注意，如果标的物较多，那么现场看房时，要注意多看几种户型，在和家人商量的过程中，多确定几个目标。拍卖会上一旦第一个标的争夺比较激烈，那么还可以考虑参与第二个标的争夺，这样无疑给自己多了几个选择的机会，在参拍时也比较容易获得成功。
　　实际操作中，有的公司是从办理入住到产权过户，一路负责到底；如果不负责办理相关事宜，那么在拍卖前应当作出说明，因此打算参拍的百姓应在预展时询问清楚，否则办理今后的入住和过户有可能真会把自己拖得筋疲力尽，那时就得不偿失了。
　　最后，我们应该到一些有拍卖资格的大拍卖行进行拍卖房产的交易，现在有些不规范的房产中介机构也在没有任何资质的条件下，私下举行所谓的拍卖会，这对我们来说是没有任何保障的。所以我们在走进拍卖行之前一定要找有信誉的大公司。
谈谈在拆迁区的二手房买卖
　　北京征光律师网有些房子适合居住，有些临街房适合做生意，如经营餐饮或小百货或其他经营。有些投资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房，其目的或者是买了以后经过装修，将其出租，以此收回投资。或者是买了以后，根据市场情况，经过装修改造，经营风味餐厅或专卖店。因为房子是临街而且投资人考虑的是经营，所以在谈房价时，价格走势较高。在购买时买卖双方并没有什么大的争议，二手房买卖顺利完成。谁知当新主人刚开始经营，就接到拆迁通知，而且该条街全部都在拆迁之列。因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华住宅区和写字楼，开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。这些经济补偿对一般的旧住宅区的住房应该还是合适的，但对于这位因投资而高价从旧房主手里买来的临街房再进行改建装修的人来说就是十分不合适的。而开发商决不会因为这位投资人因多出钱装修和买临街房而给予其更多的补偿。
　　这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人，在进行购房前，一定要了解该区域是否在拆迁之列，是否有开发商将在此地开发项目，国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等。否则，盲目投资不但不会有所赢利，而且会使投资人在经济上遭受损失。来源：/
对有法律纠纷的旧房产的交易，一定要慎重
　　由于社会上各种复杂的经济关系，使得许多房地产处在法律纠纷之中。例如有的房产被法院强制查封；有的处于拍卖过程中；有的是正在诉讼中的标的物；有的房产的产权关系不明，正处在诉讼审理确权过程之中；还有的房产就要被拿去抵债。有的房产属于合建项目，在合建双方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名义卖掉，诸如此类。 出卖人在处理上述房产时，大都在价格上让步较大，颇具吸引力。在表面上，购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密，因为房产本身不会说话。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议，并支付了第一笔款项后，购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难境地。退回吧，收不回已支付的款项，继续支付吧，不能明明望着是一个悬崖而往下跳，真是进退两难。
　　在购买诸如此类的房产时，最重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表，审查其是否有重大诉讼，什么诉讼，有无长期投资，有无重大贷款，公司股本情况等，如是合建项目，要审查其合建双方的合建协议等。
　　二手房买卖，由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房买卖有时会遇到很好的商业机会，但与此同时，风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展，二手房市场也会越来越大，二手房的商机也会随着增加。二手房投资者只要把握好商机，在重要的法律环节上把好关，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够规避风险从而顺利完成交易的。
跳过中介，二手房“拉手”自助交易是否行得通
　　虽然拉手自助交易能免去可观的中介费，但由此也可能遇到一些麻烦。首先是对交易房产的调查。房产中介一般对交易片区的房屋情况很了解，也有义务查证房产的权属和使用状况等现状，而个人由于经验有限，可能在查证时有所偏差；其次对于买卖合同及其补充条款的约定，需要有经验的第三方准备，中介或者律师在其中起很重要的作用；第三，从看房到贷款、过户、交接这一系列手续的完成，中介都有尽职勤勉的义务，而跳开了中介，买卖双方要配合默契难度着实加大。
　　因此本律师认为自助式的“拉手”交易比较适合有二手房买卖经验的买卖双方，买方必须对交易房产环境比较了解，其可自行至房地产交易中心查询房屋基本信息，确认房主的身份及该房产有无抵押等情况；同时买卖双方都需要对买卖合同的条款及交易流程比较熟悉；还有重要的一点，买方人要能够自行到银行办理按揭贷款的手续。只有买卖双方建立了充分信任和平等协商的关系，自助买房才有可能取得互惠互利的效果。
以付款方式来划分，二手房交易可分为以下四种方式：
　　1、买卖双方均为一次性付款购房。 指二手房卖方以一次性付款方式购得原始房屋，而二手房买家也是欲以一次性付款方式购房。由于交易中房权证及房款都不存在任何不便之处，因此此种交易为二手房买卖中最简单的方式。只要结清房款，办理好房权证过户手续就可顺利完成交易了。
　　2、卖方以一次性付款方式购房，买方以银行按揭方式购房。由于卖方采用一次性付款方式购房，其持有房权证。买方以按揭方式购房，需先与提供按揭的银行签贷款协议，经与按揭银行合作的评估公司评估后，确定买方贷款额度及年限。买方需将非贷款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房产过户后，卖方可收到此款项。买方持房权证到银行办理按揭手续，所贷款项将由银行一次性转入卖方账户。交易完成。
　　3、卖方以按揭方式购房，买方欲以一次性付款方式购房。当房产是由卖方以银行按揭方式购买时，必须先付清卖方的购房贷款余额，将房权证由银行赎出，才可将房权证拿到房产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比，多了一道赎证手续。
　　4、买卖双方均以银行按揭方式购房。此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先卖方需到按揭银行将房权证赎出（在卖方资金不足的情况下，可与买方协商，由买方出资代为赎出。如买方也无力一次性支付余款，则可通过融资机构的介入来解决）。其次，买方与为其提供按揭的银行签定贷款协议，经与按揭银行合作的评估公司评估后，确定贷款额度及年限。买方需将房款中的非贷款额交由中介机构托管。同时，持房权证到房地产交易中心办理房产过户手续。过户后，卖方可先收到非贷房款部分，在买方到银行办理完按揭手续后，所贷款项将由银行一次性付给卖方。由于该方式手续繁琐，一般都需要中介公司介入，协助办理赎证及房产过户手续。值得一提的是，前几年各银行开始推出的转按揭业务大大简化了此类交易手续，也促进了二手房市场的发展。对此问题后文将专门述及。
对二手房买家来说,为了规避相关风险,要注意以下事项
　　1、没有产权的房产，不能交易！中介公司再怎么吹的天花乱坠也别信；
　　2、中介公司的合同一定要看仔细，最好找专业律师介入，这点也很关键，很多纠纷来源于中介公司提供的显失公平的中介合同；
　　3、做好翻脸的准备，资料要全，要弄清楚合同方的确切联系方式!
　　4、合同中，必须注意款项的支付方式和约定；
　　5、再次强调，卖主身份、联系方式一定要知悉；
　　6、法律规定，租户享有优先购买权，一定要租户书面声明放弃；
　　7、合同交易过程中的时间点都要约定清晰，不可含糊不清。
卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节
　　一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些 中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
　　二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
　　三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出 售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂 钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
　　四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
　　五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。
购买二手房过程中最大的风险在哪里？
　　房屋买卖涉及金额较大，钱款都是个人多年来的积蓄。付出首付款后，因为上家违约或其他情形，也可能最终拿不到房子。对买方来讲，拿不到房子，至少也要拿回首付款。风险就在此处，房东有可能将首付款挪作他用。有的人会说，钱用掉了，房子还在呢！但恰恰就有房子突然被法院查封的情况（因房东在他处还有债务），买方的债权排在法院查封之后，结果就钱房两空。所以必要的了解一下房东的情况还是很重要的，如果房东社会关系复杂，债务緾身的，建议绕道走，毕竟没有足够的利润值得你冒这么大的风险。笔者曾办理的有个案子，当事人就是抱着“无利不起早”的心态，房屋价格比市场价低10万元，在明知有风险的情况下，想着搏一搏，付了25万首付款，约定一个月后办理过户，但对方随即毁约。上海房地产律师接受咨询后，听当事人介绍，对方写了保证书，说一个月后肯定返还首付款，并加付五万元，上海房地产律师听了觉得很不靠谱，因为对方是在经营公司，根据多年的经验，上海房地产律师建议当事人赶紧起诉并同时申请财产保全，但当事人一再拖延，认为对方反正有一个公司在那里呢，不怕他跑掉。结果又过了一个月，当事人慌慌张张地来找上海房地产律师，说对方还是不还钱，并且态度强硬。最后在上海房地产律师的帮助下，官司打赢了。
二手房买卖中介公司应当解决好以下几个问题
　　1、远离恶意竞争。一个地区的二手房市场并不是一块无限大的蛋糕，人人都想吃一口。价格战是中介公司经常采取的竞争手段。中介公司一般收取房屋成交价1%至2%的佣金，为争市场，中介公司不惜将佣金压得更低。但微薄的利润不足以维持此类中介公司的生存，只有以其他方式寻求利润，所以就出现了一系列的暗箱操作以赚取非法利润。但这种短视的违规行为只会坑人害己，损坏了中介公司的形象，扰乱了二手市场的秩序，影响了二手市场的发展，这恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。
　　2、规范合同文本。目前并没有完全适用于二手房交易的格式的中介合同和买卖合同。而一份规范完备的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的。中介公司应当委托律师制定一份能够切实维护自己权益又不侵害交易双方利益的中介合同，更应当根据交易的不同形式，制定出与之适用的房屋买卖合同。因为交易的安全和顺利进行对中介公司来说是至关重要的，也是保持自己市场保有量和扩大业务范围的保证。
　　3、如何对付“甩中介”的行为。暗箱操作不允许，约买卖双方见面又可能出现买卖双方甩开中介私下交易的情况，这是中介公司最为头痛的。这种情况只有通过签订完备的中介合同来避免。应当在合同中约定甩开中介私下交易的违约条款，约定惩罚性违约金，这是有合同法依据的。一旦出现这种情况，中介公司可以通过法律手段维护自己的权益。
什么样的二手房才可以正常买卖交易 ?
　　根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有 住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安 居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房 均可出售。
　　但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型：
　　1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的；
　　2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
　　3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
　　4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
　　5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
　　6.上市出售后形成新的住房困难的；
　　7.擅自改变房屋使用性质的；
　　8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
律师在二手房交易中能起到哪些作用
　&&&& 二手房交易涉及法律、政策、房地产、金融及交易程序方面的专业知识。无论消费者买房用于居住还是投资，都需要大笔的自有资金，甚至还需要银行贷款。由于目前的二手房市场还不规范，所以在涉及交易金额较大住房消费过程中还存在或大或小的风险。最大的风险是售房人或中介公司携款潜逃，或者买卖的房屋被查封、限制转让，或者一房数卖，购房人得不到所购房屋，或者所购项目或房屋被抵押，购房人所购房屋被拍卖。有时在买方恶意违约或存在诈骗的情形，卖方的利益也得不到保证，最严重的后果是房子卖掉了，已经交付并办理了过户，但没有拿到房款。较之最严重的风险，相对来说小一点的风险是中介公司虚假宣传，不披露重要信息，中介公司吃差价，房屋质量存在问题或者物业管理存在问题，或者因税费及其它的履行过问产生纠纷，因事先没有约定而产生纠纷，没有解决的依据。因为大多数购房人就售房人都不是房地产及法律方面的专业人士，所以在购房过程中难免会因为某一方面知识的欠缺而无法发现存在的风险或不知如何避免风险。为了避免风险或尽可能减小风险，或者节省购房者的时间，于是有些购房者就聘请专业房地产律师为其把关，委托律师参与买房的全部过程或某些环节。
　　那么专业房地产律师在购买二手房过程中对消费者能提供哪些帮助呢？在二手房交易中律师对购房人的帮助主要体现在以下几个方面：
　　（1）律师提供法律、房地产、投资、建筑、信贷、交易程序等方面的咨询。购房过程一般包括如下环节：购买意图→搜集信息→选定房屋→审查合法性→交定金（或订金）→谈判→签主合同→签补充合同→付款（或贷款）→入住验收→房屋产权证。在这个过程当中，每一个环节都涉及到很多问题，稍有不慎，就会付出或大或小的代价。房产律师可以用自己的专业知识，从选房、交定金、签合同、借贷款一直到办理房产证的整个过程提供专业知识和法律知识的咨询，告知购房是是者可能存在的风险、风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式，以助于购房者做出正确判断，少走弯路，避免风险或尽最大可能减小风险。
　　（2）律师审查所售房屋的合法性及可售性。一套房屋能否上市出售既有政策方面的限制，也有法律方面的限制。在交易之前，由律师做调查，审查房屋产权的真实性，确定房屋能否上市出售，并核验售房人的真实性。如果所售房屋不能上市交易，或者存在较大的风险，比如交易的房屋存在抵押、法院查封等问题，买方的权益将无法得到保证。比如房改房在不符合政策规定的前提条件下也不可能上市交易。律师在交易之前就会将这些问题查清，以利于交易的顺利进行或及时阻止交易的进行。如果双方签订的合同不不合法，可能导致合同无效，或者被诈骗，律师根据专业知识及经验可以提前判断这方面的风险。
　　（3）律师帮助签约谈判。由于买卖双方专业知识方面的原因，一般不能将二手房买卖可能遇到的问题罗列清楚，也对可能侵害自己权益的事情无法做出事先预防，因此在签订合同时往往很多细节或违约责任并没有约定清楚，如果在合同的履行过程当中出现了违约，双方或三方没有合同作为解决纠纷的依据，往往事半功倍，或者很难保护自己的利益。如果买方或卖方自己聘请了专业律师，那么律师就可以从保护购房者或者售房者的角度拟定一个详细的协议，并以此为基础，与对方或中介公司商谈判，将所有的交易过程及违约责任等讲清楚，争取到对自己有利的条款加入到合同中，并同时将中介公司提供的格式合同中不利于消费者的内容删掉或修改。
　　（4）律师在房屋验收时帮助审查法律文件及交接手续，查清物业费等欠费。
　　（5）协助业主办理房产证。律师可指导买卖双方如果办理交易手续及如何交纳税费，或者代办房产证，代办抵押手续。
　　（6）为贷款业主提供商业贷款及公积金贷款方面的咨询。律师可以就贷款方面的知识向购房人讲解贷款的基本程序及基本知识，根据业主自身的情况指导业主采用哪种方式贷款更省钱。
　　（7）在买卖合同的履行过程当中，如果存在违约的情形，律师可协助处理纠纷并在不可避免的情况向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。
二手房交易因逾期支付房款引起的纠纷
　　买方逾期支付房款时，卖方除可以要求买方继续支付房款之外，还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金，卖方还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了，并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。买方要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买方如不能按时以现金形式补足，仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，买卖合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款来支付房款，而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任，因为贷款的问题责任在买方而不是卖方。
二手房售后公房买卖需同住人签字
　　根据本市的规定，公有独用成套钢筋混凝土结构、房产新政混合结构、砖木结构公寓住房以及新式里弄住房可以出售。这些可售公有住房在出售给符合条件的承租人或同住人后，即成为售后公房，可以作为二手房上市交易。根据有关规定，公有住房可以直接上市买卖，在实际操作中，这里包括两个步骤：第一步是使用权先转为产权，第二步是转为产权后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用权外，同住人也享有一定的居住权，而且这类公有房屋的承租人与同住人之间往往有比较复杂的支属关系，因此售后公房上市交易，除房产证上记载的产权人签字外，还需同住人签字同意。如未经同住人同意，售后公房的买卖很难成功。
向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方法是
发表时间:2012年01月10日
　查验产权记录：包括(1)原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；(2)档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查 询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本；(3)登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；(4)成交价格，即该项交易的成交价； (5)其他内容，如房屋平面图等。
　　第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验 有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。
　　另外，购房者还须了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。
　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节的不至于有所遗漏。
二手房交易应提交下列文件
　&&& (1)房屋产权申请登记表；
　　(2)权利申请人身份证或营业执照或机构代码证(复印件)；
　　(3)原房屋权属证书(先到档案室办理注销手续)；
　　(4)买卖协议书(买卖双方带身份证在登记窗口当场签订，如不能亲自到场需提交委托公证书)；
　　(5)国有企业、行政事业单位和集体企业出售房产的，应提供市政府产权交易所、国有资产管理和上级主管部门等有关部门的批准文件；股份制企业出售房产的，应提供企业章程、董事会或股东大会决议；
　　(6)房地产评估报告；
　　(7)契税完税证明；
　　(8)非本市户口的提交当地计生委的《流动人口婚育证明》和房屋所在街道办事处计生办查验证明。
房屋买卖合同中的细节提示
　　由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，其实这许许多多的纠纷只要在签订合同时稍加留意，大多能事先避免所以，仅仅知道二手房买卖合同的应有条款项目还不够，对各项目下细节的了解更是多多益善。在签订二手房买卖合同时，只要留心以下细节，就能让你有更多的安全保证。
　　1. 房屋的具体情况
　　目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以，出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。
　　2. 屋内设施的交验细节
　　买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时，业主经常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送。而到实际交房时，客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内一片狼藉，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖与客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中加以注明。 付款方式
　　在合同签订过程中，付款方式是必须要重点留意的一项要素。在付款方式的选择上可以标明：在签订合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司;在买卖双方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付给业主百分之多少的房款(已付定金转为房款);若通过中介公司交易，则可注明在办理立契过户手续前几个工作日，客户支付全部房款(已付定金转为房款)给中介公司，中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。
　　另外，最好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中介公司，这样能比较有效地规范买卖双方的行为。
　　4. 交房时间
　　房屋交验在二手房买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订时，应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日.或是双方约定的其他时间;房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外双方的其他约定也需在合同中注明。
　　5. 居间中保 为了省心、安全，许多客户会选择通过房产中介公司来代办过户手续。中介公司除代办过户业务外，还推出居间中保服务所谓中保就是作为中间人能保证双方交易成功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明，卖方能得到全部交易房款房屋买卖如果是通过中介公司进行的，那么在居间中保合同中除了需标明中介公司的权利外，还必须标明中介公司承担的责任与义务，如过户后第几个工作日交付房款，款项交付方式.相关税费等。
　　6. 违约责任
　　最后，在合同中要标明各方的责任与义务，这样有利于避免纠纷的发生，如违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理。
　　所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案，一旦应拍成功，如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商，最好制定出相关法律文件。
二手房陷阱“设计”善意第三人改变房屋权属
　　案例：甲与乙签订房屋买卖合同，甲向乙支付了全部购房款40余万元并入住涉案房屋，但乙一直拒绝办理过户手续。后甲诉至法院，经终审宣判，判决乙为甲办理过户手续。但在第一审判决作出的第二天，乙就找到了丙，双方约定乙以50万元的价格将涉案房屋出售给丙，并于翌日网签了存量房屋买卖合同，将涉案房屋过户至丙名下。两年后，甲诉至法院，要求确认乙与丙所签房屋买卖合同无效。
　　法院经调查发现，丙在购买房屋的过程中存在四个事实明显有悖生活常理：一是作为现房购买人，不实地考察目标房屋;二是在一次性交付50万元现金的购房过程中，没有要求确定交付房屋的期限，于理不合;三是其与乙所签合同约定简单，双方自称素不相识，却仅两次见面就完成了相识、协商、签约、现金支付全部房款、办理过户手续等多项重大事宜，显属草率;四是丙在付款并取得涉案房屋产权证的近两年时间内，对于房屋交付问题不积极主张权利，与常理不合。
　　在此情况下，法院没有认定丙为善意第三人，最终判决甲与丙就买卖涉案房屋所签的买卖合同无效。
对于二手房交易的调查与审核
　　权属审查;
　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房产证的房屋，不得买卖。
　　为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易伯房屋是否有产权争议。
　　房地产登陆记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理，天津是天津市房屋管理局。
　　如果你没有时间或专业知识，可以聘请律师或者其他中介机构代为审查和调查。
　　共有财产审二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。
　　我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产为主，约定个别财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。
二手房时需注意的几个问题以及购房时应该走出来的误区
　　1、购房时，需问清，问细该房屋所在小区的物业费，水、电等费用情况。
　　2、购买房屋时，切不可随意简单一纸合同便转账过户，必须由权威机构或个人查阅卖方手续后方可进行，避免假证以及欺诈等现象。
　　3、购房房屋签署合同前，一定确认资金的稳固性以及合同内容的严谨性，一般由中介提供或经权威部门公证过的合同为最佳，切不可草拟合同简单了事，产权纠纷也属经济纠纷，严谨性的高低完全可能导致你经济受损甚至血本无归。
　　4、不要一味的拣便宜房，有很多超低价房购买时一定要慎之又慎，产权，市内结构以及顶楼楼层处理程度还有房屋质量等，避免成交以后出现问题造成经济或者个人人身损失。
　　5、别全看南北向，完全不考虑东西向的房屋，有些东西向房屋的设计结构和通透程度完全可以和南北向房屋媲美，甚至超越南北向房屋，而且东西向房屋一般价格都比南北向房屋低很多，所以对于相当一部分资金有限又要找最适宜自己居住的人来说，东西向的房屋更为经济适用。
　　6、不顾忌中介，现在是信息化时代，没有谁能轻易骗得了谁，价值越昂贵的东西安全性越高，一般市面上登记开在正规街道上的店面都是注册过的中介公司，都是完全可信任的(当然，个别业务员的素质问题不包括在内)。你完全可以依靠中介办理所有的手续问题，大额资金以及产权等重要的东西有个中间人绝对不是坏事，所以别怜惜那一点中介服务费用，和你的产权安全以及资金安全相比，那点中介费用不值一提。
　　7、用人不疑，疑人不用，相信就放开了让对方给你办理，别半信半疑疑神疑鬼的天天东问西问，最后找一堆人来找中介公司闹事，对大家都没有好处，若确实心存疑惑，请大胆去房管局咨询，我们是纳税人，虽然说这个社会有时候很现实，但是法律这个根我们还是抓的住，所以必要的在房管局去询问是对的，资金的去向，如何交易，产权的归属等每个中介公司可能在流程上会有些许的差别，但是究其根都是为了双方的安全，拿人钱财替人办事这是最最基本的职业道德。相信每一个想在二手房市场中有一席立足之地的中介公司都不愿意做一榔头买卖的。
二手房的户口迁出问题
　　二手房的户口迁出问题是《二手房买卖合同》中的一个容易被忽略的问题。其实二手房的户口对买受人尤其是将这套二手房作为唯一住房的买受人来讲是非常重要的。我国目前的户籍制度比较复杂，户籍管理由当地公安机关负责。因户籍问题产生的纠纷属于行政管理的范畴，不属于民事案件的受理范围，所以仅以户口的迁出迁入为诉讼标的案件，法院通常不予受理。因为有一些二手房的出卖人仅有一套房屋，该套房屋所带的户口无法迁出，即便法院受理并判决出卖人迁出户口，公安机关也无法执行。在出卖人的户口无法迁出的情况下，买受人的户口就无法迁入，对以所购买的二手房为唯一住房买受人来讲，显然十分不利。如何解决二手房买卖合同中的户口问题，笔者建议，买受人签订《二手房买卖合同》前，先到当地公安局查清所购二手房的户口登记情况：同时在二手房买卖合同中约定未按期迁出户口的属于违约，并且约定违约金的具体承担金额，以便于发生纠纷后追究出卖方违责任。
买二手房我们如何杀价
　　买房如何杀价就成了很重要的技巧,这里,为大家提供几招,希望对大家有所帮助。
　　1、隐藏对所看房屋的喜爱程度，再有好感也不要轻易流露，越是漫不经心房东就越心虚自己挂的房屋价格是不是合理，方便后面的杀价。
　　2、言谈中对房东透露已看中其他房屋已准备付定金，但也很喜欢此套房屋，流露出左右为难的样子窥探房东的卖房诚意度，如果是很诚意出售势必强力推荐自己的房屋，这时就可以慢慢杀价了，切记表演一定要逼真要在一定的范围内杀价，把握好度不要太过火，否则会适得其反。
　　3、告知房东已经付了其他房子的定金5000元，如果违约不买的话房东会把定金没收，但自己确实很喜欢你这套房屋，看能否便宜点补偿已付但将被房东没收的定金。
　　4、告知很喜欢此房屋，但要等自己的房子出售后才能买，要求付款时间推后，一般的房东都不会同意，这时就退一步说要贷款或垫资但都需要额外的费用，其目的也是为了降低房价。
　　5、列出房屋的众多缺点但又要表露出比较喜欢的状态而犹豫不定，逼房东自动降价。但列出房屋的缺点时一定要向房东流露出自己对此套房屋很感兴趣，不然房东会认为你没有诚意而断了回旋余地。房屋缺点概括：交通不方便、交通方便但太吵、周边配套设施不全、周边配套设施全但太杂乱、物业管理比较差、物业管理好但管理费太高居住成本高、楼层低蚊虫多采光差、楼层高出入不便噪音大、朝北日照不足、朝西日晒严重、朝南虽好但有可能看不到景观、毛坯房自己装修很麻烦、装修房又不喜欢他的风格装修时还要花钱敲掉等。
　　6、告知自己真的很满意，但家人、老公和老婆不是很满意，希望价格便宜点可以说服他们，最好现场打电话跟家人商议争吵上演一场苦肉计，越逼真效果越好杀的价格也越理想。
　　7、告知自己可以一次性付款而缩短交易周期，但自己又不太想把一大笔资金变成死钱，除非有便宜的价格，这对急需资金周转的房东最为生效。
　　8、想法知道房东的电话，让自己的家人扮成中介公司业务人员推荐他楼下或楼上的房子给他问他买不买，但是价格一定要比他在卖的房屋的便宜，其目的是让他知道产品的有竞争性，塑造竞争对手。
　　9、擅用手机。在杀价的过程中你的手机响了，有其他中介公司业务员给你推荐一套跟此套房屋相同小区，面积、楼层相仿但价格便宜得多的房屋，在通话中表示立即就可以定，此时如果房东愿意挽留或者着急表示有杀价的空间。
　　10、随身带着5000元现金，说只要价格便宜到自己的心理价位就立即付定金，这是杀手锏，房东都是见钱眼开不见兔子不撒鹰。
　　11、如果实在杀不下来，不要留恋与不舍，立即拔腿就走，让房东担心失去你怎么一个诚意的客户而立即让价，这叫欲擒故纵。
共有二手房出售需全体共有人同意
　　我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，上下家应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，下家应注意这些签字的真实性。除未成年人的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作为夫妻共有财产的房屋产权仅登记了一方的名字时，下家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。
　　在实践中，有时会出现这样的情况：属于共有财产的房屋未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起诉讼要求确认买卖行为无效时，如果下家是善意购房，即不知道上家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。
二手房不找中介风险大,因为怕被骗,那找了中介我们应该注意什么呢?
　　风险是一定有的,主要问题是存在于合同,您不是专业人员,对这方面并不是足够的了解,如果漏签或签署不明确，都会引来不必要的麻烦。
　　会出现的各种的风险，都会存在：
　　卖方:买方需要贷款买房的,需要担心购房余款的支付,因为程序是银行要房屋产权过户进行权属抵押才放款给贷款人，你的风险可能是只收到首付款，而房子已是别人的了。或别人用你的房子作抵押，加上一点首付，却拿到大笔钱，根本不想要你的房子或拖延时间支付尾款。
　　买方:需要担心对方房子产权问题,是否完整.是否还有按揭,如需买方帮卖方解押,就要更加注意.因为花出去一部分钱解押后,房子产权还没办理转移登记手续,,万一业主说不卖或者有事出差了.那就很被动了。目前，个人私下交易也有这种情况,房子在办理过户手续当日就给完购房全款了,但是在南宁市，产权过户还需30个工作日的时间来审核办理才出新的房产证。这个漫长的时间还不一定能保证房子是一定到你的名下的。所以最好是分两次支付购房款。得新证后再支付完购房余款
　　⑴房屋手续是否齐全，特别是房产证;⑵房屋产权是否明晰，是否存在共有产权等其他情况;⑶交易房屋是否在租;⑷房屋所在土地的尚可使用年限;⑸市政规划是否对该房屋有影响，是否在拆迁范围内;⑹如果是福利房屋、单位房屋，出售人是否违规;⑺物业管理费用是否拖欠;⑻合同约定是否明确。(9)产权过户需要及时，办完了房屋过户手续，从买方的角度来说只有产权过户了，这套房子才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。一般情况下，只要可以正常的过户，这套二手房应该不存在什么问题。但并不排除特殊情况的出现，因此，在购买二手房的时候还是应该全面、仔细的了解您所购买的二手房的产权情况以及其它相关的手续问题。
二手房交房电费结算电表还需更名
　　按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打上电热线查询。
二手房买卖中的一些规定
　　1、直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税、教育费附加、城市建
　　设维护税、个人所得税和土地增值税。只要交契税、印花税、登记费、交易服务费和房产证贴花的费用。
　　2、其他房地产赠与，视同一般买卖计征税费。
　　接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，营业税按销售价全额征收，受赠人应以房屋的价值为基数缴纳20%的所得税。
　　3、房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税、教育费附加、
　　城市建设维护税、个人所得税、契税和土地增值税，只要交印花税、登记费、交易服务费和房产证贴花的费用。
　　4、法院强制执行涉及多次转移行为而未登记的，就最后两次转移行为按
　　规定征收税费。法院强制执行未办理一手房地产证，且未提交税务部门免税证明的，全额计征营业税。
　　5、下列行为视同转让行为征税：
　　（1）以房地产出资与他人成立法人企业的
　　（2）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的
　　（3）收购或合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的
　　（4）以房产抵债的
　　（5）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨
　　6、下列行为不属于房地产转让
　　（1）共有人之间对共有房地产的分割
　　（2）国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨
&二手房交房需要注意结清水表账单
　　自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由原业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问确定上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并到自来水公司核实。
什么是二手房“改底单”
　　1：在二手房买卖中，因为卖家买的房屋是期房，中介也叫次新房，还没有房屋所有权证，所以才有通过改底单的方式卖房一说；
　　2：真正的改底单是卖家和开发商所签订的合同还没有到房屋管理部门备案，开发商直接和买家重新签订房屋买卖合同即可；
　　3：但是在现实中，大部卖家的期房都已经办理了合同的备案手续，在这种情况下，就无法改底单了，而是卖家先和开发商解除合同退房，到房屋管理部门办理合同备案的注销手续，然后，开发商再和买家重新签订房屋买卖合同，再把合同到房屋管理部门办理合同的备案手续，开发商