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揭秘三四线城市房价上涨的真相，看懂了你还敢进去插一脚吗？
　　今天跟大家分享两个消息。
　　第一个消息是一二线楼市的熄火
　　在一二线，特别是一线城市，楼市正在向买房市场转变。
　　70个大中城市的二手房的价格数据，北京破天荒占据了头名，跌幅0.9%，而据笔者从中介那里了解到，平均跌幅其实掩盖了很多真实的市场行情。以北京为例，各区域涨跌不一。
　　根据链家平台的数据，6月份，跌幅排在前面的分别是西城（-4.2%）、朝阳（-4%）、通州（-3.8%）、密云（-3.8%）、平谷（-3.6%），而涨幅排名考前的是门头沟（+2.6%）、东城（+1%）、房山（+0%）。
　　具体到房源方面，眼下有几类房子已经率先松动了。
　　1、超大的平层公寓，比如四房以上的，这类房字绝对价值高，议价空间较大，但成交量稀少，不具备大的参考性。
　　2、部分学校周边的房子，这类房子基本是资金在追捧，现在概念已经弱了很多。
　　3、郊区的非地铁房子，这类房子在行情不好的时候，地段的劣势会率先被暴露出来。
　　4、老旧的房子。即使是在市中心，特别老的房子在价格上也必须要相当的优惠才能卖得出去，何况现在已经逐渐由买方说了算。
　　而在新房层面，虽然一季度销售火爆，但近几个月来的销售低迷使得完成全年销售目标的难度越来越大，在迟迟打不开局面的情况下，开发商也不得不选择降价卖房。现在这个行情，开发商在利润方面会稍稍让步，而在市场份额方面，有能力的开发商是寸土必争的。
　　而在深圳，已经有开发商跑路了，在上海，也已经有开发商在回款压力和资金对付压力之下，主动下调销售价格。
　　第二个消息是三四线的火爆。
　　70个大中城市，5月份涨幅排名靠前的分别是蚌埠（+3.4%）、北海（+3.2%）和湛江（+2.6%）；
　　这三个城市在4月份的涨幅分别是，分别是蚌埠（+2.2%）、北海（+1.9%）和湛江（+1.0%）。
　　很明显三四线城市的行情是有所放大的。最近证券日报也走访了部分典型的三四线城市，探访当地的卖房手法。
　　在江西景德镇，2015年的时候，房子还无人问津，但到了今年6月份，整个景德镇房子也就只够买1个月。在房价层面，当地有市民在2016年7月份以4600元的价格入手了某精楼盘，但现在该项目的房源已经接近9000元了。
　　支撑景德镇行情的主要有两点：一是当地属于陶瓷名城，当地围绕陶瓷主题开发了新城，被热捧；二是和大多数小城市一样，老房子的拆除在较短的时间内创造了大量有效购房需求。这些人的购房需求也带动了一部分外部资金的流入。
　　从一二线城市和三四线城市的行情对比来看，当前一二线城市处于高位盘整期，而三四线城市则处于快速爬升期。虽然一二线的热度远不及三四线城市，但其中的风险，作为购房者不得不提高警惕。
　　关于如何选择一二线城市和三四线城市，融360房贷君（fangdai123）分享一个观点：
　　在一二线城市，事实上有很多刚需在观望，只要时机合适，就会入市，这种需求是自发的。而在三四线城市，需求则是被创造出来的，但在缺乏外部人口流入的情况下，这种创造的可持续性是很差的。
　　选择城市和选择地段，一个是战略级的，一个是战术级的。选择一座好的城市，至少把握住了战略大方向，而如果选择错了城市，战略上失误，后期地段无论多好，战术级的胜利也无法换回战略上的损失。
&& （本文转载自微信公众号 融360）
（责任编辑：常丹丹 HO016）
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Estate Investment Trusts）是房地产信托投资基金的简称。可以简单理解为，很多人因为凑了份子钱而形成一个共同投资利益体，一起投资某项商业地产项目。（图片来源：国信证券经济研究所）REITs是60年代在美国被创立的。在美国REITs是公募的，任何人都可以投资。所以通过REITs，美国人可以拥有一点点华尔街的写字楼、罗斯福购物中心的物权运作，并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。但中国的“REITs”是私募的，并不对一般的公众投资者开放。所以有人说，这次万达做的算是Pre-REITs，即用众筹的方式打破了原本在中国只有私募投资者才能参与的“REITs投资”。从万达的角度来说，商业地产运营模式是前期大额投入、逐渐收回租金。而当物业、商场存在出售困难，这类项目投资收益期限就会被拉长，资金周转率就变慢。此时，REITs能解决开发商的退出渠道问题。但金融对万达的收入贡献，还不足一成万达现在虽然也算站在了互联网金融的风口，但金融业务目前对整个集团的收入贡献率，还不足一成。对比万达集团2015年和2016年（预计）的收入构成，不难发现万达预测，商业地产板块的收入将缩水三成；而文化集团的收入将增加增加三成。金融板块业务无论是收入的绝对值，还是其占万达集团总体收入的比例，都没有太大变动。不过国民公公也不用太急，毕竟金融集团还小。未来要上市的话，关联交易是个坎万达旗下几乎所有公司，刚出生就注定了未来要走IPO的康庄大道。如果真像国民公公所说，万达金融旗下网络金融公司要在2019年前上市，那一定要防火防盗防关联交易，防关联交易，防关联交易啊啊啊（重说三）！【想深入了解关联交易的童鞋，这里安利一篇《金钱有术》作者之一的文章《 》】万达旗下公司在此前，遭遇过多次这样的事情。遥想2014年，万达院线刚公布招股说明书，就因为其披露的与万达商业地产之间关联交易过多，而备受质疑。市场担心，未来万达院线与万达其他业务，尤其是商业地产之间，可能通过租金或其它方式来进行利益输送，影响投资人利益。而现在港交所上市的万达商业地产，曾于2009年开始筹备在A股上市，在经过数年的筹备、等待后，2014年7月证监会一则公告显示，公司向中国证监会提交的申请资料于7月份过期，并终止对其的上市审查。有分析称这是万达商业地产主动放弃在境内上市；不过也有分析说上市失败是因为关联交易太复杂……DT君还是要唐僧一句，如果万达旗下的金融公司决心要上市，在最开始就要把业务切分清楚。（联系本文作者张弦： 个人微信：zhangxian494011；谭琪对此文亦有贡献）对此话题感兴趣的盆友，欢迎私信讨论。本文参考资料：， ， ， ， ，
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