限购之后：涿州楼市明暗面
作为京津冀第9个限购的区域，过去几百个小时以来，奔向涿州的投资客与刚需客、开发商与购房人，各色人等轮番登场。在限购第一现场，网易房产记者从平静“面子”之下，感受到了暗流涌动的“里子”。
真实情况是，限购并未对涿州楼市起到太大杀伤和限制作用。
尽管人们的目光更多投向临近通州的北三县，但20分钟高铁车程，在过去一年里为涿州形成了强大的竞争力。20分钟在北京也就是5、6站地铁站的距离，站在通勤时间的角度，住在涿州高铁站附近去北京西边上班，比住在北京城东三环还要便利。
限购令出台前，当地部分楼盘价格逼近两万，据称有楼盘出现一号难求情况，限购令出台后，涿州抢房现象似乎没有本质改变。
为何涿州免于政策波及？环北京的抢房客究竟是谁？
房价飙涨的新城
限购对涿州楼市的影响，至少未波及埋伏在高铁线附近的推销者。
限购第二天，网易记者花费20多分钟即从北京西来到涿州东，刚出站口，人群瞬间聚拢把出站的乘客团团围住。“要去哪个楼盘？”“来看房吗？”“要不要来我们项目看看？”突破了这层人墙，眼前是数个在建的楼盘。除开房地产相关从业人员，这一片略显荒凉的“高铁新城”就是一个人迹罕至的鬼城。
到了售楼处附近却是另一片光景，一批批看房客拥挤在并不宽敞的大厅里头，近沙盘处人头攒动，都在听销售讲解楼盘区位。
网易房产了解到，限购后第二天来到涿州楼盘的这几批看房客，基本都来自北京，少数几个来自河北。售楼处外的奥迪、宝马车清一色的挂着北京车牌。
在售楼处北京来的客人所谈的基本是对涿州房价的预期和之前的楼市表现。言谈中，他们涿州楼市还有信心，支撑他们的是环京楼市普遍高涨的局面——他们都从环京楼市的一轮暴涨中赚到了钱。
部分客人是限购令后来涿州看房的，对他们而言在涿州购房是一件板上钉钉的事情。
在环京楼市中，涿州是一个价格洼地。东边的燕郊均价早已迈过3万大关，直奔4万而去，大厂香河紧随其后。随着前述地区限购措施铺开，投资客外溢的需求转向涿州。
2016年涿州的部分楼盘新房价格暴涨了5千~6千，涨幅接近50%。这也进一步刺激了还未购房的客人。“高铁附近的楼盘很快就售出了，目前在售的楼盘都得等到19年~20年才能交房。”在限购面前，涿州房地产从业者依旧傲慢。
在高铁新城拿地开发的大部分是来自北京的知名房企，如鸿坤、K2、华融。其中华融垄断了高铁新城的所有商业。高铁新城的房价是涿州市最高的，这得益于新城的规划和便捷交通。
K2狮子城这一项目步行到涿州东站仅需几分钟，使得高铁新城成为投资客扎堆的区域。据称这一区域投资客占比接近70%，承接了大量来自北京的投资和自住需求。
涿州新城的标的并不是老城，而是燕郊、永清、北三县。环京楼市的各个地区互相竞争互相合作，对外一起释放环京楼市的利好消息，对内互相争夺北京外溢的购房需求。
由上到下，从政府到民间，各个地区争相开展配套设施的军备竞赛，希望能在京津冀城市群形成的过程中笑到最后。这些地方原本是什么样子？原来的特色如何？这些问题已经被规划建设中的新区巨大的建筑施工轰鸣声代替。环京楼市各区县，房地产是当之无愧的龙头产业。
上有政策 下有对策
在涿州，并不是所有的在售楼盘都拿到了预售证，然而开发商均无视这一点，迫不及待的开始销售工作。
“没有预售证也能开卖吗？”在我们对工作人员表达了担忧之后，得到的是这样的回复。
“所有楼盘都是这么做的。”
涿州是典型的卖方市场，手里攥着房，外面是大群的投资客，开发商只管快速销售回笼资金，至于吃相如何无人在意。
不仅仅是没有预售证，涿州某些楼盘还有奇特的捆绑销售。我们在工作人员的带领下前往涿州一个本地开发商的地产项目，被告知必须捆绑购买一定面积的地下室。对于这个强制购买选项，销售的解释是：“必须要买，各个楼层要买的面积不一样，但是都得买地下室。”
有趣的是，销售的说辞并不是我们寻常见到的“买一层送地下室”这种更好听的说辞，而是毫不遮掩地“就是要强行卖给你”。
与被政策严控规规矩矩的北京楼市相比，涿州楼市俨然一副“法外之地”的样子。即便如此，大量购房者依旧前来看房，火热的现场让人怀疑涿州是不是并没有开启限购措施。限购措施反而成为了开发商暗示涿州还会涨价的有力佐证。现场销售员表示：“封盘之后价格一定会上调，可能一千可能两千。”
价格会涨，限购之后台前的交易量一定会暴跌，因为涿州当地的开发商几乎全部封盘，对外口径是“得等到两会政策后”。限购一出效果立竿见影，涿州的一手房交易量暴跌。只是这番暴跌的图景其实是开发商在政策之下演的一出戏，封盘、推后网签此类伎俩在这是半公开的秘密。
真实的交易在交易量暴跌的台面下一直发生着，“看不见的手”仍然在左右楼市。市场和政府达成了默契，起码维持住明面上的稳定。
本地人买不起房了
涿州市区并不大，市内最高的建筑还不及高铁新城的楼盘。从外观看来，这仅仅是一个尘土飞扬的河北普通县城。它还保留了最乡土的那一面，涿州市中心有一条街，两侧是农户的摊点。每天早上就有各种各样的蔬菜瓜果、猪牛羊肉之类的产品在这里出售。
当地的司机跟我们说：“这边的菜可新鲜了。”街旁边，是涿州市区内一个单价一万五以上的楼盘。这一切被楼盘的销售员称之为“配套纯熟，生活需求一应俱全”。
高铁是涿州改变最大的因素——几乎是唯一的因素。涿州并不像燕郊等地，紧邻北京未来的副中心通州。配套设施虽然不足，但是有着明确的发展前景。涿州未来的教育、医疗等配套能否跟上，撑不撑的起房价，这也是投资客考虑的问题之一。
在回高铁站的路上，本地的司机师傅讲：“现在本地人基本没有人买得起房了，涿州的工资一直就是两三千，哪里买得起一万多块两万的房子哦！”
在资本的力量下，涿州开始了自己的野蛮生长。在这个过程中，本地人的生活被彻底打乱了。原本五六千一平米的房子转眼间就飙到一万以上，自己的收入却还在原地踏步。不管他们愿意与否，资本的车轮把涿州的一切全都卷入。生平第一次，本地人发现自己的生活完全不被自己掌握。
如今，进出涿州城区的道路已经愈发拥堵。大街上停着各式各样的豪车，没几辆是本地人的。来自天南海北的客人和销售，把涿州的每一个售楼处变成各地口音的汇聚场。光听售楼处的声音，你根本无法知道你在哪个省哪个市。
如果说京津冀城市群的未来基调之一是“融合”，这一宏大远景在售楼处率先实现了。
类似的事情并不是第一次发生，涿州是环京楼市的缩影，环京楼市是快速城市化的缩影。在大城市大规模扩张的同时，每一个被资本卷入的地方都发生着类似的故事，繁荣与破败共存，新城区和老城区隔空对望，谁也瞧不上谁。
而新涿州人正乘坐一班又一班高铁汹涌而至。涿州距离北京仅20多分钟的车程，房价只有北京五环的一半。错过了北三县，被房价压得快窒息的他们把涿州当做救命稻草一把抓住。住在涿州，工作在北京的刚需购房者表示：“虽然涿州新城现在还没发展起来，但是几年之后配套设施应该都会好的。”
网易房产记者顺着描述未来配套的刚需购房者的手指望去，眼前是一片长满杂草的荒地。
这一切对涿州而言有好也有坏，别的不谈，在炒房客的心中涿州的房价应该还会涨。毕竟这几年的中国楼市尤其是环北上广深楼市证明：那些炒房客，从来就没输过。
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十八届五中全会将于10月26-29日在北京召开，“十三五”规划将是本次全会讨论的重要议题……[]年涿州市房地产市场前景调查咨询报告
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《年涿州市房地产市场前景调查咨询报告》主要分析了我国二三线城市房地产市场情况、涿州市房地产行业发展环境分析、涿州市土地市场发展分析、涿州市房地产行业现状、涿州市房地产重点楼盘分析、涿州市重点房地产企业经营情况以及未来涿州市房地产投资前景及机会、涿州市房地产投资风险及策略分析。
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第一章 中国二三线城市发展概述
第一节 中国二三线城市土地市场
一、一线城市房地产复苏情况分析
二、二三线城市土地市场供给概况
三、房企主战场向二三线城市转移
第二节 中国二三线城市房地产市场
一、二三线城市房地产市场成交情况
二、二三线城市商品住宅存量情况
三、房地产重心向二三线城市转移
四、房企加快布局二三线城市市场
第三节 中国二三线城市房地产市场价格分析
一、全国大中城市房地产价格变动分析
二、二三线城市房地产市场价格分析
三、二三线城市房价走势上涨的主因
第四节 二三线城市房地产市场开发模式
一、的模式
二、城市发展的模式
三、城投的模式
四、城中村的模式
第二章 年涿州市房地产市场环境分析
第一节 涿州市房地产地域环境分析
一、地理位置
二、自然环境
三、生态气候
四、资源分布
第二节 涿州市房地产宏观经济环境分析
一、涿州市GDP增长情况
二、涿州市固定资产
三、涿州市居民收支情况
四、涿州市结构分析
第三节 涿州市房地产市场政策环境分析
一、房地产政策环境综述
二、二三线城市限购政策
三、涿州市房地产重要政策分析
第四节 涿州市房地产行业社会环境分析
一、人口数量分析
二、消费市场分析
三、招商引资情况
四、居民住房情况
第三章 年涿州市土地市场分析
第一节 涿州市城市规划布局
第二节 涿州市土地供应分析
第三节 涿州市土地成交分析
一、成交地块规划用途
二、成交地块用地面积
三、成交地块面积
四、成交地块的容积率
五、成交地块受让单位
第四节 涿州市土地成交价格
一、成交地块的起始价
二、成交地块的成交价
三、地块的成交楼面价
第四章 年涿州市房地产市场分析
第一节 涿州市房地产投资建设分析
一、涿州市房地产投资额分析
二、涿州市房地产建设规模分析
三、涿州市房地产开发重点企业
四、涿州市房地产市场价格分析
第二节 涿州市产业园区建设分析
一、涿州市产业园区分布情况
二、涿州市产业园区建设规模
三、涿州市产业园区发展规划
第三节 涿州市商业营业用房建设分析
一、涿州市写字楼市场分析
二、涿州市商铺市场分析
三、涿州市市场分析
第五章 涿州市重点楼盘分析
第一节 楼盘一
一、楼盘基本概况
二、楼盘建设规模
三、楼盘市场价格
第二节 楼盘一
一、楼盘基本概况
二、楼盘建设规模
三、楼盘市场价格
第三节 楼盘一
一、楼盘基本概况
二、楼盘建设规模
三、楼盘市场价格
第四节 楼盘一
一、楼盘基本概况
二、楼盘建设规模
三、楼盘市场价格
第五节 楼盘一
一、楼盘基本概况
二、楼盘建设规模
三、楼盘市场价格
第六章 涿州市房地产重点企业分析
第一节 企业一
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第二节 企业二
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第三节 企业三
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第四节 企业四
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第五节 企业五
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第七章 二三线城市房地产市场投资分析
第一节 中国房地产市场投资现状
一、投资状况及增速
二、房地产供应状况
三、房地产成交状况
四、分区域投资状况
第二节 二三线城市房地产投资环境分析
一、投资吸引力
二、经济发展
三、房地产投资
四、商品房销售
五、土地市场
六、人口与城市化
七、居民购买意愿
八、居民购买力
九、人均可支配收入
十、未来走势展望
第三节 二三线城市房地产市场投资机遇
一、二三线城市成房地产市场投资热点
二、二三线城市房地产市场发展潜力
三、二三线城市未来将成房企投资重点
第四节 二三线城市投资分析
一、二三线城市商业地产投资机会
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾
三、二三线城市商业地产投资建议
第八章 年涿州市房地产市场分析
第一节 房地产市场发展前景分析
一、中国房地产业中长期发展目标
二、“十二五”保障房建设发展规划
三、中国房地产投资前景分析
第二节 涿州市房地产市场需求及前景
一、涿州市房地产市场需求趋势
二、涿州市房地产市场需求前景
第三节 涿州市房地产市场价格趋势
第四节 涿州市商业地产投资前景分析
第九章 年涿州市房地产投资风险及策略分析
第一节 年涿州市房地产市场的投资风险
一、影响涿州市房地产市场发展的风险
二、涿州市房地产面临结构性失调
三、涿州市房地产市场存在的风险
第二节 年涿州市房地产市场风险规避及控制策略
第三节 年涿州市房地产发展策略建议
第十章 涿州市房地产企业发展战略分析
第一节 企业应对房地产周期波动的经营策略
一、资本运作策略
二、土地储备策略
三、业务组合策略
四、区域互补策略
第二节 房地产企业发展管理分析
一、成本控制策略
二、定价策略分析
三、竞争策略分析
四、并购重组策略
五、融资策略分析
六、资本运作策略
第三节 房地产企业战略规划策略分析
一、战略综合规划
二、技术开发战略
三、区域战略规划
四、产业战略规划
五、营销品牌战略
六、竞争战略规划
部分图表目录
图表 2013年典型城市月度成交走势表
图表 年典型城市商品住宅存量消化周期季度走势
图表 2014年中国70个大中城市新建商品住宅价格幅度变化情况
图表 2014年中国70个大中城市二手房价格幅度变化情况
图表 年涿州市公路通车里程统计
图表 年涿州市GDP统计
图表 年涿州市GDP增长趋势图
图表 年涿州市固定资产投资统计
图表 年涿州市固定资产投资增长趋势图
图表 年涿州市三大产业增加值统计
图表 年涿州市人口统计
图表 年涿州市居民消费价格指数统计
图表 年涿州市消费价格指数变化趋势图
图表 年房地产调控主要行政性举措
图表 年涿州市土地成交地块规划用途
图表年涿州市土地成交地块用地面积
图表年涿州市土地成交地块建筑面积
图表年涿州市土地成交地块的容积率
图表年涿州市土地成交地块受让单位
图表年涿州市土地成交地块的起始价
图表年涿州市土地成交地块的成交价
图表年涿州市土地地块的成交楼面价
图表年涿州市房地产投资额统计
图表年涿州市房地产建设规模统计
图表 涿州市主要房地产开发企业情况
图表 2014年涿州市房地产主要楼盘价格情况
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房地产行业研究要点
房地产行业有多大市场规模？竞争状况如何？投资价值在哪里？
市场细分和企业定位是否准确？主要客户群在哪里？营销模式有哪些？
您与竞争对手企业的差距在哪里？竞争对手的战略布署在哪里？
保持领先或者超越对手的战略和战术有哪些？会有哪些优劣势和挑战？
房地产行业的最新变化趋势有哪些？市场有哪些新的发展机遇与投资机会？
房地产行业发展大趋势是什么？您应该如何把握大趋势并从中获得商业利润？
房地产行业内的成功关键要素、盈利模式、进入门槛、退出机制、成功案例……
权威数据：国家统计局、工信部、发改委、商务部、海关总署、国家信息中心、国家税务总局、国家工商总局、国务院发展研究中心、国家图书馆、全国200多个行业协会、行业研究所、海内外上万种专业刊物。
中商自主研发数据库：、中商细分行业数据库、中商上市公司数据库、中商非上市企业数据库、宏观经济数据库、区域经济数据库、产品产销数据库、产品进出口数据库。
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步骤1：行业专家顾问与研究小组人员一起讨论，确定研究框架及主要内容；
步骤2：市场调研，收集信息：与行业有关主管部门、统计部门、协会、研究机构、企业高管及专家进行交流，获取资料；
步骤3：核实来自各个方面的数据信息，并对其进行数据统计分析；
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步骤5：起草研究报告初稿，并对其初检；
步骤6：合作企业、行业资深人士、行业专家对初稿进行审阅，并提出修改意见；
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服务时间：7天*24小时河北保定政府出台《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》。对非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。
《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》涿政发〔2017〕14号
各园区管委会，市政府有关部门，有关单位：
为认真贯彻落实中央、、关于进一步做好房地产市场稳控工作的有关精神，规范我市房地产市场建设、经营秩序，使住房回归居住属性，促进我市房地产市场健康平稳发展，结合我市实际，现制定如下实施意见，请认真贯彻执行：
一、统一认识，强化责任落实。住房保障是最重要的民生问题，各级各有关部门要正确认识住房的功能定位，夯实责任，综合运用金融、财税、土地、规划、执法等手段，合理引导住房需求，维护房地产市场正常秩序。对房地产市场稳控不力的，市政府将进行约谈问责。（责任单位：市政府办、住建局、财政局、国税局、地税局、国土局、规划局、市场监督管理局、各园区管委会、各金融机构）
二、实行住房限购和差别化住房信贷政策。对非本市户籍居民家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%；对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%；对于本市引进人才和外地驻涿州单位人员可享受本市购房优惠政策。（责任单位：市住建局、物价局、人社局、国税局、地税局、京南经济开发区规划建设局、各金融机构）
三、严格商品房预售管理。进一步规范预售审批程序，严格要件审查，限期10日内一次性公布全部可售房源；落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示；加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度；完善个人住房信息查询系统，推进商品房联机备案系统的互联互通，有效遏制和防止倒卖房号等投机行为。（责任单位：市住建局、京南经济开发区规划建设局、物价局）
四、开展严厉打击违规开发、经营专项行动。组织开展房地产市场专项执法检查，对房地产开发企业、中介机构开发、经营活动进行集中整治，依法严厉打击无证开发、无证销售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规行为，全面规范市场秩序。对存在违法违规的企业严格处罚，列入&黑名单&。（责任单位：市住建局、国土局、规划局、执法局、物价局、市场监督管理局、国税局、地税局）
五、盘活存量土地，加大棚户区改造和特色小镇建设力度，增加住房供给。加快存量土地开发建设进度，加大棚户区改造建设力度，将城中村、城郊村以及整合撤并的村庄、城市危房、城镇危陋住宅区纳入棚户区改造范畴。增加普通商品住房供应，严格控制高档住宅开发。（责任单位：市住建局、国土局、规划局、高新区、京南经济开发区）
六、成立涿州市房地产市场稳控工作领导小组。组长由市长兼任，副组长由主管副市长兼任，市宣传部、发改局、住建局、市场监督管理局、国土局、规划局、执法局、物价局、国税局、地税局、住房公积金中心、高新区、松林店经济开发区、京南经济开发区规划建设局、各金融机构等单位主要负责人为成员。对全市房地产开发、销售情况进行实时监控，及时准确掌握房地产市场运行情况，针对出现的新情况、新问题及时研究解决措施和办法。（责任单位：市宣传部、住建局、京南经济开发区规划建设局）
七、进一步加大房地产市场正面宣传和舆论引导，加强信息公开。加大市场信息公开力度，将房地产项目供地、预售许可楼盘、可售房源等信息公开公示，稳定住房消费预期。积极主动向社会解读我市住房发展规划和稳控房价措施，避免和减少购房者&跟风&消费。严厉打击媒体或个人恶意制造和发布虚假房源及房价信息、散播谣言行为。依法及时查处企业恶意炒作、哄抬房价、人为制造恐慌等行为，及时澄清事实，正面引导社会舆论。（责任单位：房地产市场稳控领导小组）
八、本意见根据上级政策和实际情况适时予以修改、调整，由涿州市住房和城乡建设局负责解释。
九、本意见自日起实施。
涿州市人民政府
37人有用42人有用53人有用49人有用9月6日，盐城公积金管理中心发布了住房公积金政策调整的通知，新政策相较于过去的政策究竟有何不同呢？是为加快深圳市棚户区改造工作依法有序推进，深圳市住建局于8月1日组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作