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从一起房屋买卖合同案件看房屋所有权转让登记与买卖合同的效力
作者:金牌　　时间:　　浏览量 0　　
&&& 日，李某与吴某签订一份私有房屋买卖合同，约定李某以人民币10万元的价格购买吴某位于A市的砖混结构上下两层的一幢房屋8间。2007年3月，吴某以与李某签订的房屋买卖协议未办理过户登记手续为由起诉至人民法院，要求确认该房屋买卖合同无效，由李某返还自己的房屋，自己退还李某的购房款10万元及偿还李某的房屋装修款4万元。李某辩称：双方签订的房屋买卖合同已经成立生效，自己向吴某交清了全部房款，并自己已实际居住了9年，还对房屋进行了修缮及改造、装修，认为吴某主张双方未办理房屋过户登记致房屋买卖合同无效的理由不能成立，请求人民法院判决驳回吴某的全部诉讼请求，并要求吴某按照法律规定补办房屋过户手续。
&&& 在审理中，对该案的效力及如何处理，存在以下两种意见：
&&& 第一种意见认为 ，日李某与吴某签订的房屋买卖合同有效，吴某的诉讼请求不能成立，应当驳回。理由：第一，根据《中华人民共和国民法通则》第4条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用”之规定，李某与吴某于日签订的房屋买卖合同是双方在平等的基础上经协商一致达成的合意，双方行使了权利，履行了义务，即李某已实际支付给吴某购买房款并已实际居住了9年，并对房屋进行了修缮和改造，投入了改造资金，房屋买卖的行为已实际完成，符合平等、公平、诚实信用的原则，未办理过户手续不能实际影响房屋买卖合同的效力。第二，根据《中华人民共和国合同法》第44条第1款“依法成立的合同，自成立时生效”及第2款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”之规定，一是法律、行政法规规定办理登记手续后合同才生效的，未经登记合同不具有法律效力；二是法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定未经登记的合同无效的，只要当事人之间就物权的转移达成合意，且合意不违反法律、行政法规的强制性规定，标的物已实际交付完毕，即使未办理变更登记手续，应承认合同已经成立生效，登记手续可以在事后补办。就本案而言，李某与吴某的房屋买卖合同是双方协议的合意，且双方已相互支付购房款和交付房屋，吴某不能以双方未办理房屋买卖过户登记手续而主张房屋买卖合同无效。未办理房屋买卖登记手续不构成房屋买卖合同无效的对抗理由。因此，人民法院为了保护双方的交易安全，尊重当事人的意思自治原则、体现诚信、公平、等价有偿的基本原则，应驳回吴某的诉讼请求，同时判令李某和吴某到房地产管理部门办理房屋所有权的变更登记手续，其费用由双方协商。
&& 第二种意见认为，李某与吴某签订的房屋买卖合同无效，吴某的诉讼请求成立。根据《城市私有房屋管理条例》第6条第1款“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证，房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权或房屋现状的变更登记手续”以及建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更、和他项权利的设定，均为无效”之规定，只有具备生效要件的合同才能受到法律保护，李、吴之间的房屋买卖合同因双方未到房地产管理部门办理房屋所有权转让登记，故双方房屋买卖合同缺乏生效的要件，应认定为无效，不发生所有权转移的法律效果。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第58条第1款（五）项“违反法律或者社会公共利益的”、第2款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律效力”、第61条第1款“民事行为被确认无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《中华人民共和国合同法》第52条、第58条中关于无效合同的返还原则，判决李某返还吴某的一幢房屋，吴某返还李某10万元房款，并由吴某补偿给李某房屋修缮及装修款4万元。
&&& 从上述两种意见我们不难发现，对于房屋所有权转让登记与马买卖合同效力的理解不同，其意见完全相反。就本案而言，笔者持第一种意见，其理由雷同。必须明确的是：为了明确房屋、土地等不动产物权的归属，即从法律上确认房屋、土地等不动产物权的所有权，保障交易安全、维护正确的交易秩序，国家建立了不动产登记制度，《中华人民共和国物权法》对此更加明确。其含义是指经权利人（所有权人）申请，国家相关职能部门或行政机关将申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿。亦即不动产登记是指登记申请人对不动产物权的返还、转移应在专门的登记机关依照法定的程序进行登记的活动，该行为属于行政行为或行政法规调整的范畴，包括作为或不作为、许可等行为。在当今的社会转型时期，为了适应社会主义市场经济的客观要求，城市或农村的私有房屋亦成为商品的一种特有的表现形式，参与市场流通，自有房屋或商品房的出售而形成的房屋交易呈现活跃的态势，繁荣的房地产交易市场的背后也愈来愈暴露出我国不动产登记制度存在的诸多问题及弊端，市场主体为了规避法律，逃废税收，在进行交易时不予登记，严重影响了市场经济秩序，与法制社会和和谐社会的建立背道而驰。因此，有必要对我国现有的不动产登记制度进行改良。诚然，不动产登记制度虽属于行政职能和职权的范畴，但因该制度自身存在的某些缺陷，部门的行政规章与法律相抵触或冲突，引发了大量的民事纠纷诉至人民法院，而各地的做法也不尽一致，尤其是相同的案件出现裁判迥异的判决，严重影响了司法的公正性、公平性、严肃性。因此作为不动产的登记管理部门及人民法院对此带有普遍性的问题应引起高度重视，尤其是要加强对边远山区及农村房屋买卖问题的研究。
&&& 我们知道，法律行为转移物权，必须同时具备以下两个要件：一是双方当事人达成转移物权的合意，即双方当事人签订物权转让合同，应以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言，房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移即对外披露，进行了房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，因此，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件。但是，不动产物权的买卖或转让未登记是否必然导致合同的无效呢？笔者认为，合同的成立、生效、有效、无效是不同的法律概念。合同的生效和有效以合同成立为前提，如合同不成立，则根本谈不上生效或无效。合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效则属法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。就不动产变更登记而言，它是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告或公示方法，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同的行为本身。未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。如果依据本案所讨论的第二种意见所主张的登记要件说，只要房屋转让或买卖未进行转让登记，房屋买卖合同就无效，那么势必会出现出卖人、买受人中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多长时间均可以随时主张合同无效而要求返还的现象，那么，双方签订的合同关系即没有任何作用，法律无权或无法调整，保障交易安全和保护市场秩序的稳定则成了一句空话。如果这样，那么对现实生活中部分故意规避法律法规，当出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨时或一屋数卖时主张返还房屋，严重损害了买受人的利益，破坏了市场交易的公平、公正和正常的交易秩序。
&&& 正因如此，最高人民法院于日经最高人民法院审判委员会第1090次会议通过的法释（1999）19号《关于适用合同法》若干问题的解释（一）第9条明确规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”因此，笔者认为，针对房屋买卖合同纠纷，人民法院应遵循最高人民法院确定的登记对抗说，即应遵循合同效力是法律的价值判决或评价的民法理论，登记与否不影响合同的效力。如果当事人就不动产转移经协商一致转移而达成合意即合同成立，依法成立的合同，成立时就同时生效，对签约的双方均产生约束力或拘束力，双方均应自觉遵守。当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。为了保证当事人房屋买卖合同的全部实现，任何一方不得违反合同义务，反之，则构成违约。因此，笔者认为，为了统一执法尺度，人民法院在处理房屋买卖合同纠纷这一类带普遍性的案件时，应以最高人民法院的上述司法解释为依据，确认房屋买卖合同有效，或基于当事人的诉讼请求，判令违约方继续履行合同，协助补办房屋转让登记手续，或者判令违约方承担违约损害赔偿责任。400-668-6166
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房屋买卖合同效力确认纠纷
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　　[案情]　　经审理查明：杨某与陈某系夫妻关系。座落于沈阳市皇姑区黄河南大街xx号诉争房屋(建筑面积36.1平方米)，原产权人为陈某，经参加房改购得。日，陈某与王某签订《售房协议》，陈某将此房以6.5万元价格卖给王某。　　日，王某与周某签订《房屋转让协议书》，以6.7万元价格将此房卖给周某。同日，陈某与周某签订了诉争房屋的《沈阳市房地产转让合同》，合同载明购房款为3.5万元，其它内容与《房屋转让协议书》一致。周某按购房款6.7万元履行，陈某实得购房款6.5万元，王某实得2000元，陈某将该房屋以及办理产权变更的相关手续交付给周某。周某于日向沈阳市皇姑区房产局(以下简称皇姑房产局)提交《房地产转让申请审批书》，于9月24日委托沈阳市皇姑区房地产评估事务所进行评估，并向皇姑房产局提交相关材料，即原产权人的户口本、结婚证、杨某的书面同意书、诉争房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等。其中，除周某本人的身份证外，其余证件均系陈某提供，杨某的书面同意书中“杨某”的签字非本人所签。日，皇姑房产局批准该诉争房屋(原产权证号0204839)转让，并于10月22日向周某核发该房所有权证。沈阳市财政局于9月29日向周某核发该房契证。日，周某与陈某就诉争房屋的水费、电费进行了结算。日，周某与克莱斯特公司签订《房屋拆迁协议》，诉争房屋被拆迁，周某领取货币安置款10.83万元，搬家费300元。后杨某以自己是房屋共有人，未在交易书上签字，自己到大连等地公出不知道其妻陈某卖房为由，于日诉至沈阳市皇姑区人民法院。　　另查明：杨某因不服皇姑房产局房产转让审批行为，于日向沈阳市皇姑区人民法院提起行政诉讼。一审法院做出[2002]皇行初字第11号行政判决，以被告皇姑房产局只对转让手续进行形式要件审查，未对其真伪进行审核，即作出同意转让房地产的审批缺乏证据，且程序违法为由，判决撤销皇姑房产局于日做出的对0204839号房地产同意转让的具体行政行为。判决后，皇姑房产局上诉至本院。日本院终审作出[2002]沈行终字第295号行政判决：驳回上诉，维持原判。原审法院因杨某提起行政诉讼，于日裁定中止民事诉讼。后于本院对行政案件终审判决后恢复对该案审理。　　[案情]　　原审法院的认定与判决　　原审法院经审理认为：陈某与王某签订的房屋买卖协议，未经夫妻共有人杨某同意，依法应认定无效。王某与周某签订的房屋买卖协议亦应无效，陈某与周某之间房地产转让合同亦无效。虽然周某已取得诉争房屋的产权证，但杨某为此起诉皇姑房产局，经一、二审确认皇姑房产局为周某颁发诉争房屋产权证的具体行政行为违法，法院判决其对0204839号房地产同意转让的具体行政行为无效，故周某以诉争房屋产权人与克莱斯特公司签订的货币拆迁安置协议亦应确认无效。根据法律规定，合同无效，依合同取得的财产应予返还。由于拆迁协议书无效，且诉争房屋已灭失，故诉争房屋原产权人陈某应与克莱斯特公司重新签订拆迁安置协议。关于杨某主张周某应返还货币安置增值部分4.41万元，无法律依据，不予支持。由于陈某擅自出卖房屋导致合同无效，故其负有过错责任。关于周某提出其购买诉争房屋是善意取得，应认定有效的主张，该院认为，周某虽然善意取得诉争房屋，但其房屋交易行为已被法院生效判决认定为交易不合法，因而导致诉争房屋交易行为无效，故诉争房屋的买卖合同亦不能认定有效，对周某的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十五条、第五十八条、第六十一条之规定，判决：一、陈某与王某签订的协议无效;二、王某与周某签订的协议无效;三、周某与克莱斯特公司签订的拆迁协议无效;四、陈某与周某签订的房地产转让合同无效;五、周某返还克莱斯特公司货币安置款10.83元，搬家费300元;六、陈某返还王某购房款6.5万元;七、王某返还周某购房款6.7万元;八、驳回各方其它诉讼请求。　　上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩理由　　上诉人周某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、周某在与陈某签订房地产转让合同时，陈某的行为足以使周某相信，其卖房行为是夫妻双方共同意思表示，故不能以陈某未经夫妻共有人杨某同意为由，而认定对该诉争房屋的买卖协议及动迁协议均无效;2、行政机关的具体行政行为是否合法有效，与诉争房屋买卖合同是否合法有效是两个不同的法律关系，不能因为具体行政行为被撤销，诉争房屋买卖合同就不能认定有效。　　被上诉人杨某、陈某答辩称：1、本案诉争房屋在交易时没有经过房屋共有人杨某同意;2、诉争房屋作为不动产，不适用于善意取得制度;3、皇姑房产局批准对诉争房屋进行交易的行政行为已被法院判决撤销，因而最初交易是违法的。认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。　　原审被告王某述称：该案无论哪方胜诉，均与其无关。　　原审第三人克莱斯特公司述称：该公司是按相关法律规定进行的拆迁行为，没有过错。　　二审法院的认定与判决　　二审法院认为：本案争议的焦点问题主要有两个：(1)上诉人周某对诉争房屋所有权的取得是否为善意、有偿;(2)法院行政判决撤销皇姑房产局对周某与陈某房产转让审批的行政行为是否影响民事合同的效力。 　　关于第一个焦点，二审法院认为：周某系善意、有偿取得诉争房屋所有权，杨某即使不知道或不同意陈某的出卖行为，也不影响周某依据合法有效的合同关系维护自己的合法权益。杨某称诉争房屋系其妻子陈某单方出卖，本人并不知晓，并举证该期间他本人到大连等地公出，以及未在《沈阳市房地产转让合同》文本上签字等，但这不足以对抗善意买受人周某。因为从周某与王某签订《售房协议》，到与陈某签订正式的《沈阳市房地产转让合同》，以及出卖方陈某为办理房产转让和产权过户提供的户口本、结婚证、“杨某的书面同意书”、诉争房屋契证、产权证、出让方的身份证原件等一系列必需的证件，双方在房屋买卖合同成立并已实际履行的情况下，对后续事宜如水、电等费用的结算达成一致，皇姑房产局向周某核发了该房的所有权证，沈阳市财政局也核发了该房的契证，这对买受人周某而言，有理由相信陈某出卖共有房屋的意思表示为夫妻双方共同意思表示，即买受人周某为善意。根据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，杨某不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人周某，而且周某已实际向出卖人陈某支付了房屋对价，且已实际占有、使用诉争房屋并取得房屋所有权证。即使陈某擅自处分共有房屋，杨某确是不同意或不知道的，但由于周某善意、有偿取得的房屋，也应当维护其合法权益。周某与陈某签订的《沈阳市房地产转让合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。杨某、陈某以出卖房屋未经共有人同意为由主张买卖合同无效并返还诉争房屋的理由不能成立。　　关于第二个争议焦点，二审法院认为：行政机关的具体行政行为是否合法有效，与公民之间的民事行为是否有效，分别受不同的法律规范调整，除法律、行政法规规定必须经批准、登记的之外，具体行政行为被法院判决撤销并不能导致民事行为无效。杨某诉皇姑房产局房地产转让审批的行政诉讼案的两审判决，对本案陈某、周某之间的房地产转让合同效力不产生影响。公民之间的房地产转让行为属于民事行为，基于该民事行为所达成的意思表示一致，为民事合同。民事合同是当事人间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，民事合同的效力，只能依据合同法的规定依法确认，凡依法不具有法定无效情形的，均应为有效。建设部《城市房地产转让管理规定》(以下简称《规定》)及《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(以下简称《办法》)虽规定在城市规划区国有土地范围内房屋转让须经过审批，但其着眼点是基于行政管理和保障国家税费及时准确收缴。而关于合同的批准、登记，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”由于前述《规定》和《办法》系部门规章，其规定的审批行为均不能产生影响合同效力的问题，即当事人间的交易行为是否经过行政审批及审批行为是否正确，不影响诉争房屋买卖合同的效力。因为合同具有相对性，只在合同当事人间有约束力，其本质在于双方的合意，不受合同以外的其他主体行为的影响。杨某所诉皇姑房产局的行政审批行为是否合法，与陈某、周某所签订房地产转让合同是否有效是两个独立的法律关系，且不互为前提，也不互相制约，皇姑房产局房产转让审批的具体行政行为被行政判决撤销并不能导致双方当事人合意成立的、且不违反法律、行政法规强制性规定、不损害社会公共利益的民事合同无效。一审认定陈某与周某之间的房地产转让合同因行政审批行为被撤销而无效不当，应予纠正。　　另外，关于陈某与王某签订的《售房协议》、王某与周某签订的《房屋转让协议书》，以及周某与克莱斯特公司签订的《房屋拆迁协议》的效力问题，二审法院认为：该三份合同均无法定无效原因，应为有效合同。其中：陈某与王某签订的《售房协议》、王某与周某签订的《房屋转让协议书》只是在当事人间未履行或未完全履行而已，且陈某与周某所直接签订的《沈阳市房地产转让合同》，所指向的合同标的物亦为本案诉争房屋。加上王某所收取的2000元费用的问题，只能证明陈某拟卖给王某的房屋又通过王某的介绍行为，由陈某直接卖给了周某，即王某、陈某、周某以自己的行为表明已解除陈某与王某签订的《售房协议》及王某与周某签订的《房屋转让协议书》，并且由陈某与周某直接建立房屋买卖合同关系。关于周某与克莱斯特公司签订的《房屋拆迁协议》，根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;本条例所称拆迁人是指依法取得拆迁取可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人”之规定，上诉人周某在拆迁前已取得房屋所有权证，即已为房屋所有权人，故应为被拆迁人，其与拆迁人签订的《房屋拆迁协议》合法有效，且双方均已实际履行完毕，并无争议。对上述三份合同，本案中没有任何一方当事人主张该三份合同的效力问题，该三份合同也不属于法院可以不经当事人请求而主动宣告无效的情形，根据不告不理的原则，即该三份合同的效力不属于本案审理范围。因此，一审法院确认该三份合同无效不当。　　综上，原审认定事实基本正确，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下： 　　一、撤销沈阳市皇姑区人民法院[2001]皇民初字第2840号民事判决;　　二、驳回杨某诉讼请求。　　[评析]　　本案争议的焦点主要涉及两个问题：第一、上诉人周某对诉争房屋所有权的取得是否为善意、有偿。对于这个问题，判决书的论理部分和上一期的“民二庭审判参考”已经论述得很清楚了，在此不再赘述。第二、法院行政判决撤销皇姑房产局对周某与陈某房产转让审批的行政行为是否影响民事合同的效力。这个问题涉及到如何认识行政审批行为及行政裁决对民事法律行为效力的影响问题，“行政裁决确认的无效行为是否决定民事行为也当然无效”、“如何正确认识登记行为对民事行为效力的影响等问题”，一直是民事审判尤其是房地产审判中存在分歧较多的问题，本案判决的论理对解决此类问题，具有一定借鉴意义。　　(一)行政行为及行政裁决与民事法律行为的关系　　本案中，杨某对皇姑区房产局发证审批行为不服，提起行政诉讼，一、二审行政判决已将周某取得的房产证撤销;而本案民事诉讼又认定周某的购房行为有效，这是否意味着民事诉讼与行政诉讼裁判结果相冲突的问题?笔者认为，两者之间并不矛盾，理由如下：　　首先，民事诉讼与行政诉讼是两种不同性质的诉讼，其诉讼主体及适用的法律规范不同决定裁判结果必然不同。民事诉讼解决的是平等主体之间的民事争议;依据的是民法通则、合同法等民事法律规范。民事判决的结果直接导致平等主体之间民事权利的取舍;行政诉讼解决的是行政主体与作为行政管理相对方的公民、法人或者其他组织之间的行政争议，标的指向的是行政法律关系，其主要特征是“不对等性”，即行政主体的地位不平等(行政主体可以单方面设立或变更行政法律关系，而无须征得对方同意)。行政诉讼依据的是包括地方性行政法规在内的行政法规和行政规章制度。行政诉讼的裁决结果，只影响行政行为的效力，而对平等主体之间民事争议并未进行裁决，因此，其结果不影响相对人的民事行为效力。　　其次，行政诉讼裁决是民事诉讼中的重要证据，但并不必然决定民事诉讼的结果。按照行政法律规范的要求，行政机关作出的具体行政行为应符合合法性和合理性两个方面的要求。具体行政行为违法或虽然合法但不合理(不适当)，都可能对相对人的合法权益造成侵害。但根据《行政诉讼法》第五条规定，人民法院审理行政案件，只对具体行政行为的合法性进行审查。以登记发证行为合法性审查为例，行政诉讼对事实和证据的审查主要是形式审查。从建设部《城市房屋权属登记管理办法》以及《城市房地产转让管理办法》的相关规定来看，发证机关行使职权采用的是形式审查标准，即审查申请发证所提供的形式要件是否齐全，对房产取得、转让等民事法律行为的效力不作审查，因此，行政诉讼合法性审查当然也是形式审查。“房产登记发证行为本身不直接使申请人获得权利，登记发证机关不能以自己的意志改变申请人的民事权利，它只是对申请人现有房产权属状态的认可和证明，而不是对相对人和第三人之间特定权利和事实的确权和裁决。”(辽宁省高级人民法院日《房地产登记类行政案件研讨会会议纪要》)可见，行政诉讼的裁决结果并不直接影响民事裁决的结果。这一点从最高人民法院公布的“赵立新诉宁夏回族自治区国有资产管理局产权界定批复上诉案”中可以得到认证。该案中，赵立新与第三人宁夏科协就宁夏成套公司的产权争议的民事诉讼正在审理期间，宁夏回族自治区国有资产管理局对宁夏成套公司的产权作出了界定批复，赵立新不服引起行政诉讼，并上诉至最高法院。最高法院合议庭认为，“在人民法院民事诉讼审理期间，宁夏国资局接受申请人的申请并依据行政法规有权对企业资产作出产权界定。宁夏国资局对企业资产作出产权界定的目的是为了解决企业财产所有权的性质问题，而人民法院审理赵立新与宁夏科协的民事案件是为了解决个人与企业之间财产争议的民事纠纷。在人民法院民事案件诉讼期间，当事人申请国资局进行产权界定，不属于就同一纠纷寻求不同救济问题，且国资局的界定在价值取向上与民事裁决并不冲突。因此，本案中，行政裁判不应当以民事判决为依据。” (《行政执法与行政审判参考》2001年第一辑)　　同样，在本案中，杨某就不服皇姑房产局房产转让审批的具体行政行为而提起的行政诉讼，解决的是这一具体行政行为是否合法，能否维持的问题，适用行政法律规范;而本案要解决的是陈某与周某所签订的房地产转让合同是否合法有效的问题，适用民事法律规范。杨某所诉的具体行政行为是否合法，与陈某、周某所签订房地产转让合同是否有效是两个独立的法律关系，且不互为前提，也不互相制约。因此，皇姑房产局房产转让审批的具体行政行为被行政判决撤销并不能导致双方当事人合意成立的、且不违反法律、行政法规强制性规定，不损害社会公共利益的民事合同无效。皇姑区法院的行政判决亦认为双方民事合同是否有效的问题，应另案解决。　　(二)登记、审批行为对民事行为效力的影响　　关于合同的批准、登记，《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(一)》第九条规定，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”从上述法律规定可以看出，作为合同生效要件的“批准、登记”与合同标的物发生物权变动时的“公示登记”具有不同的法律性质和效力。　　物权的产生、变更和丧失统称为物权的变动。由于物权具有的排他性决定其变动也具有排他性，如果没有一定的方式将其变动从外部表现出来，就会给第三者带来危害，影响交易的安全。例如，在房屋上设定抵押，如果不以一定的方式表现出抵押权的存在，那么，不知该抵押权存在的房屋购买人旧可能蒙受损害。因此，民法上关于物权的变动，采取了动产以“交付”为公示方法，不动产以“登记”为公示方法。当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，即使登记和交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符，也不能影响物权变动的效力，这就是民法上物权变动的“公示公信”原则。 　　按民法上的物权行为理论，物权在法律上属于支配权，债权在法律上属于请求权(当事人订立合同后，会在当事人之间产生请求权的约束力)。中国社科院民法研究室主任孙宪忠 教授认为，不动产登记是物权设定成功的表征，登记之后，才能依法取得物权。当事人之间为转移物权而订立的合同，在当事人之间会产生请求权的约束力;――但是也正是因为请求权只是在当事人之间产生约束力，所以这一合同成立以及有效不必以不动产登记作为必要条件，债权对第三人没有约束力，所以合同的成立不必要进行公示，也就是说，合同完全可以因为当事人之间的意思表示一致而成立和有效。合同的成立有效，不是物权有效变动的充分必要条件，不能因为合同成立有效就自然发生的物权成立或者有效结果。　　可见，作为物权变动公示效力的登记，并不直接影响合同的效力。未进行登记，当事人之间订立的合同，只要不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律法规禁止性规定，就应为有效合同，受法律保护。不经登记的不动产转让合同，只是不发生对抗第三人的效力。　　(三)房产证在民事诉讼中的作用　　房产证是房屋所有权(在我国还应包括公有房屋承租使用权)证的简称。是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。按照物权变动原理，房产登记作为一种特殊的具体行政行为，会产生以下三个方面效果：一是房屋的所有权因登记而设定和转移;二是行政相对人所享有的权利因登记而推定为正确和真实;三是第三人的信赖利益因登记而受到保护。　　在民事诉讼中，房产证作为证据，可以证明房产登记的事实。房产证的证明力是以其上记载与房产登记机关登记簿上的记载一致为依据的，如果房产证记载的事项与登记簿上的记载不一致，房产证在房产交易中就失去了证明力。如果房产登记簿上记载的事项未做变更，房产证自身单独变更不产生物权法上的效力，因此，房产证的交付不产生房屋所有权转移的效果。　　正因为房产证在民事诉讼中作为证明房产权属的一种重要证据，其证明力的作用大小只能与其他证据相互比较来确定的。梁慧星教授认为，“登记机关的证据在法庭上的证明效力不是绝对的，法律上推定登记机关证据与公证机关证据的证明力，法律术语是推定的证明力。对这类证据，法院首先承认它，然后允许当事人以反证加以推翻。当事人不能以反证加以推翻时，就采纳它，根据它来确定事实。”(梁慧星著《裁判的方法》)。 在房屋权属争议中，当房产证证明的事实与其他证据证明的事实发生冲突时，其他证据的证明力明显大于房产证的证明力时，法院完全可以按照优势证据的原理，以优势证据确定房屋的权属，而不必先中止诉讼，待房产登记机关撤销房产证后再行判决。正如前面提到的，行政机关的发证审查属形式审查，而民事审判则应进行实质审查，当法院的民事判决改变了房产登记的事项时，当事人可以依判决申请登记机关变更。但在有些案件中也确有“先行政后民事”的必要。例如 ，房产证的证明力在民事诉讼中与其他相反证据相比占据明显优势，而当事人就发证行为的行政诉讼正在进行之中，为了避免给当事人造成诉累，民事诉讼可以暂时中止，待行政诉讼结果确定后再行判决。　　[作者]张东波合同法频道为您整理合同纠纷相关知识，合同效力栏目分类齐全，欢迎浏览，感谢您的访问。
文章来源：
[江苏-苏州]
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