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最高人民法院关于人民法院受理经济纠纷案件中几个问题的复函 00:00
发文单位：最高人民法院文　　号：法经函[1990]91号发布日期：执行日期：湖北省高级人院：
　　你院鄂法〔1990〕经呈字第3号请示报告收悉。经研究，答复如下：
　　一、企业法人因经济、民事纠纷向人民法院递交的起诉状，应当加盖企业法人的公章，并有其法定代表人的签字或盖章。未加盖企业法人公章，或者法定代表人未签字或盖章的，受诉法院应令其补正。立案时限，从补正后交法院的次日起计算。
　　二、（试行）第三十一条规定：“两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以选择其中一个人民法院起诉；原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先收到起诉状的人民法院受理。”人民法院受理案件后，应当及时向原告发送受理案件通知书。因受诉法院未发受理案件通知书，致原告不知其起诉已经法院受理，又以同一诉讼请求和同一被告向另一有管辖权的人民法院起诉的，后一受诉法院在知悉情况后不应再立案受理。已经立案受理的，应予注销，并退还案件受理费。
　　三、原告接到人民法院预交诉讼费的通知后，在规定的预交期限内未预交又不提出缓交申请的，受诉法院应按自动撤诉处理，并书面通知当事人。
　　附：湖北省高级人民法院关于起诉和受理中的有关问题的请示报告　鄂法〔1990〕经呈字第3号
　　最高人民法院经济审判庭：
　　我院在处理管辖争议案件时，对案件的起诉与受理中的有关问题把握不准。特请示如下：
　　一、企业法人的工作人员持法人介绍信向人民法院起诉，并且在人民法院的询问笔录上签字。递交的诉状符合民事诉讼法（试行）第八十一条、第八十三条的规定和要求，但该份诉状未经其法定代表人签章，亦未加盖单位公章。该起诉行为是否合格有效，对起诉人是否具有约束力，受诉人民法院对该案是否取得管辖权。
　　二、人民法院收到原告的起诉后，虽在法定的期间内立案并向被告送达应诉通知书和起诉状副本。但未在法定的时限内通知原告案件已受理，原告又以同一诉讼请求和被告向其他有管辖权的人民法院起诉的，后一受诉人民法院应否受理。
　　三、依照人民法院诉讼收费办法的规定，原告接到人民法院预交诉讼费用的通知后，在预交期内未交费又不提出缓交申请的，按自动撤回起诉处理。对此，应采用什么形式作出处理并告知当事人。
　　以上报告，请批复。
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赵玉生、李文秀与张贤、张有来、顾印红股权转让纠纷二审民事判决书
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如何解决房屋买卖纠纷及案例
如何解决房屋买卖纠纷及案例 http://www.ljia.net/space/list.asp?ID=1637&UserName=ly8802在二手房屋买卖合同签订后的履行的过程中， 有时可能会遇到纠纷， 买卖双方一旦遇到纠纷， 双方不能协商解决时， 最终只能通过诉讼或仲裁渠道解决。 本章列举了近几年在商品房买卖 合同履行过程当中容易发生的案例，
这些案例都来源于法院的真实判决， 其中有一部分是笔 者本人亲自处理过的。这些案例主要包括二手房屋买卖合同效力问题、退定金、签订二手房 买卖合同代理权问题、回迁房上市交易问题、中介公司参与二手房买卖引起的纠纷、抵押及 查封房屋过户争议、房价上涨一方反悔单方不履行合同、各类共有房屋出售纠纷、政策变化 导致交易不能继续进行引发的纠纷等各类常见的纠纷。 为了读者能自己能独立处理涉及到诉 讼的纠纷，本章在前面对诉讼及仲裁的基本知识、流程及程序做了一个简要介绍，以期读者 能自己掌握诉讼技巧，直接维护自己的权益。第一节二手房买卖诉讼基本知识1 ．二手房诉讼的基本流程及注意事项第一步：遇到二手房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识， 一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决， 如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在 诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。向法院提起 诉讼的，必须符合下列条件：（ 1 ）原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织；（ 2 ）有明确的被告；（ 3 ）有具体的诉讼请求和事实、理由；（ 4 ）属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。向仲裁机构申请仲裁需事先约定解决争议的仲裁机构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲 裁机构的协议。第二步、到房屋所在地法院起诉。起诉审查、立案由立案庭（室）负责，立案庭受理后开具 交费通知单， 到农业银行交费， 交费后持农业银行开具的交费凭据到法院的财务部门换诉讼 费收据，然后再将该收据交立案窗口，至此立案完成。在起诉之前，原告为了执行的方便， 也可以申请诉前财产保全。第三步、 立案后， 法院的内勤将案件分到具体的承办法官， 由承办法官根据自己的时间安排， 由书记员负责将起诉书送达被告或电话通知开庭时间或其它事项。 被告应在收到起诉状副本 后 15 日内提出答辩状。不提出答辩状的，不影响人民法院审理。第四步： 准备证据并注意法院的证据规则的规定。 法院审理案件实行 “ 谁主张、 谁举证 ” 的 原则，举证不能，将承担败诉或审判结果与己不利的后果，法律另有规定的除外。如果当事 人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和该证据线索的， 法院 可以根据当事人申请，依职权取证；当事人提出申请可由人民法院勘验或者委托鉴定。第五步：法院确定的开庭时间和地点，所有诉讼参加人均应严格遵守，无正当理由不按时到 庭的，不得再入庭参加诉讼。原告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，按自动撤诉处理；被 告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第六步：开庭审理。民事、经济案件开庭审理的顺序为：核实双方当事人的身份及代理人身 份、宣布合议庭组成人员交询问是否回避，然后开始审理。首先原告陈述事实，然后被告答 辩，法庭调查、法庭辩论、法庭调解、最后陈述，然后休庭，一般不当庭宣判，等判决书做 出来后通知当事人取判决，一般法院不宣读判决书，签字后自己看结果。适用普通程序审理 的民事、经济案件，审限为 6 个月；有特殊情况需延长的，由法院院长批准，可延长 6 个 月；还需延长的，报请上级法院批准。适用简易程序审理的案件，审限为 3 个月。目前一般的案件均适用简易程序，由一个审判员独任审理，三个月内结案。三个月不能审结的，转 为普通程序。第七步：二审审理。当事人任何一方不服一审判决的，在判决书送达之日起 15 日内向上 一级法院提起上诉。不服一审裁定的，应当在裁定书送达之日起 10 日内提起上诉。上诉 应当递交上诉状，同时交纳上诉费，并通过原审法院提出。原审法院收到上诉状后将上诉状 交给被上诉方，被上诉方提交答辩状，一审法院将答辩状再转交上诉方，然后连同全部案卷 和证据，移送第二审法院。第二审法院只对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审理。现 在的二审案件一般不开庭审理，一般法院通知说“谈话”，只针对有争议的部分进行审理，没 有争议的则不再审理。人民法院审理对判决的上诉案件，应当在二审立案之日起 3 个月内 审结。有特殊情况需要延长的，由法院院长批准。对裁定的上诉案件，应当在二审立案之日 起 30 日内做出终审裁定。第八步：申请再审。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可向原审人 民法院或上一级法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审的，应当在判 决、裁定发生法律效力后两年内提出。第九步：申请执行。发生法律效力的判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人 可向有管辖权的法院执行机构提出书面申请，申请法院执行。申请执行的期限，双方或一方 当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为 6 个月。法院发生法律效力的判决、 裁定和调解书，由原第一审人民法院执行。执行案件，简单案件 3 个月内执结；普通案件 6 个月内执结；重大疑难案件 1 年内执结；特殊情况需延长的必须办理批准手续。下面是 民事案件的流程图的简单说明。说明民事案件的整个过程，供参考。2 ．法院诉讼费用诉讼即人们口头所称的打官司大致有下列几方面支出： 一是法院的诉讼费， 二是诉讼过程当 中发生的费用，比如鉴定费、翻译费等，三是申请费，比如申请财产保全等，四是律师费。 当然上述费用并不是每一个案件都实际发生且必须全部交纳， 只是具体案件当中涉及到了才会交纳该费用，比如不委托律师就不用交纳律师费，案子简单，不涉及外文证据或当事人就 没有翻译费，但至少应交纳法院的案件受理费，但有些情况下诉讼费是可以减免或缓交的。 下面简单介绍一下涉及房地产的案件各项费用的收费情况。（ 1 ）案件受理费房地产案件大多数属于民事案件，也有少量涉及到行政案件，还有一些涉及到刑事案件，每 一类案件收费是不一样的， 涉及到刑事案件的房地产案件法院不向涉案的当事人收费， 这类 案件一般是当事人被骗， 属于刑事案件的受害人。 法院决定将房地产案件作为民事案件受理 时， 起诉方当事人按照法律规定应向法院交纳的费用就是案件受理费。 法院的案件受理费是 按照争议财产数额的一定比例来收取。也就是说，您请求的财产数额越高，为此支付的诉讼 费也就越高。具体标准如下：诉讼标的额不满 1 千元的，每件交 50 元； 诉讼标的额超过 1 千元至 5 万元的部分，按 4% 交纳； 诉讼标的额超过 5 万元至 10 万元的部分，按 3% 交纳； 诉讼标的额超过 10 万元至 20 万元的部分，按 2% 交纳； 诉讼标的额超过 20 万元至 50 万元的部分，按 1.5% 交纳； 诉讼标的额超过 50 万元至 100 万元的部分，按 1% 交纳； 诉讼标的额超过 100 万元的部分，按 0.5% 交纳。房产案件不涉及标的额的按件收取诉讼费。对于上述收费标准， 法院是按段收取的， 最后累加得出应交诉讼费的数额， 但为了计费方便， 法院收费有一个速算法，具体如下：财产案件受理费速算法1 千元以下 50 元1 千元－ 5 万元× 0.04 ＋ 105 万元－ 10 万元× 0.03 ＋ 510超过 10 万元－ 20 万元× 0.02 ＋ 1510超过 20 万元－ 50 万元× 0.015 ＋ 2510超过 50 万元－ 100 万元× 0.01 ＋ 5010一百万元以上× 0.005 ＋ 10010法院就是按照这个速算法来收费的。但是对于离婚案件每件交纳 10 元至 50 元；涉及房 地产而需要分割的，财产总额不超过 1 万元的，不再另行收费；超过 1 万元的，超过部 分按 1% 交纳；涉及房地产行政诉讼诉讼的，按照每件 80 元来收取。 （ 2 ） 申请费申请费是指当事人向人民法院申请执行、采取财产保全措施，按规定应交纳的费用。申请财产保全的，保全财产的金额或价额不满 1 千元的，每件交纳申请费 30 元；超过 1 千元至 10 万元的部分，按 1% 交纳；超过 10 万元的部分，按 0.5% 交纳。申请财产保 全，交纳费用速算方法如下：1 千元以下 30 元 / 件 1 千 --10 万元 ×0.01 + 20 元10 万元以上 ×0.005 + 520 元申请执行的，执行金额在 1 万元以下的，每件交纳 50 元；超过 1 万元至 50 万元的部 分，按 0.5% 交纳；超过 50 万元的部分，按 0.1% 交纳。现在执行立案不收费，待执行 时一并向被执行人收取。（ 3 ）其他诉讼费用只限于财产案件，包括：勘验费、鉴定费、公告费、翻译费，依照国家有关部门规定的收费 标准交纳；复制本案有关材料或法律文书，按实际成本收费；采取财产保全措施所支出的费 用，按实际支出收取；先予执行中实际支出的费用，按实际支出收取；证人、鉴定人、翻译 人员在法院规定日期出庭的交通费、食宿费、生活费和误工补贴，由法院根据国家有关规定 和实际情况决定。 法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用， 由人民法院根据国家的有关 规定和实际情况确定当事人应当交纳的金额。（ 4 ）律师费律师收费一般是律师与当事人双方通过协商确定， 所以各律师事务所及律师之间的收费差距 较大， 当事人一般很难判断。 律师收费的标准与几个因素有关， 一是律师的业务能力及经验、 专业知识，二是案件的难易程度，一般经验丰富的律师收费相对来说高一些，经验少的业务 能力不强的收费低一些， 但也有一些收费较高能力一般或能力差的律师。 这点请当事人一定 要选择高水平但收费比较合理的律师。3 ．仲裁费用的标准每一个仲裁机构的收费并不相同，如购房人想选择仲裁机构，应先了解其收费标准，以其公 布的收费标准为准。下面列举北京仲裁委员会的收费标准：收费标准分两部分，一部分是案 件受理费，另一部分是案件处理费。北京仲裁委员会仲裁案件受理费收费标准如下：争议金额 ( 人民币 ) 1 千元以下部分（含 1 千元） 1 千元至 5 万元（含 5 万元） 5 万元至 10 万元（含 10 万元） 10 万元至 20 万元（含 20 万元） 5% 收费标准 案件受理费 100 元 100 元加争议金额 1000 元以上部分的 5% 2550 元加争议金额 50000 元以上部分的 4% 4550 元加争议金额 100000 元以上部分的 3%4%3%20 万元至 50 万元（含 50 万元） 50 万元至 100 万元（含 100 万元） 100 万元以上2%7550 元加争议金额 200000 元加上部分的 2% 13550 元加争议金额 500000 元以上部分 的 1% 18550 元加争议金额 1000000 元以上部分 的 0.3%1%0.3%争议金额为 50 万元至 100 万元的案件， 适用简易程序审理的， 以上表中所列争议金额 50 万元为收费基数，对其以上部分的受理费减收 50 ％。争议金额以申请人请求的金额为准， 请求的金额与争议金额不一致的， 以实际争议金额为准。北京仲裁委员会仲裁案件处理费收费标准如下：争议金额 ( 人民币 ) 20 万元以下（含 20 万元） 20 万元至 50 万元（含 50 万元） 50 万元至 100 万元（含 100 万元） 100 万元至 500 万元（含 500 万元） 500 万元至 1000 万元（含 1000 万元） 1000 万元至 2000 万元（含 2000 万元） 2000 万元至 4000 万元（含 4000 万元） 4000 万元以上 2% 收费标准 案件处理费 5000 元 5000 元加争议金额 20 万元以上部分的 2% 11000 元加争议金额 50 万元以上部分的 1% 16000 元加争议金额 100 万元以上部分的 0.4% 32000 元加争议金额 500 万元以上部分的 0.3% 47000 元加争议金额 1000 万元以上部分的 0.25% 72000 元加争议金额 2000 万元以上部分的 0.2% 112000 元加争议金额 4000 万元以上部分 的 0.1%1%0.4%0.3%0.25%0.2%0.1%争议金额为 50 万元至 100 万元的案件， 适用简易程序审理的， 以上表中所列争议金额 50 万元收费为基数，对其以上部分的处理费减收 50 ％。 争议金额以申请人请求的金额为准，请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金 额为准。4 ． 诉讼费或仲裁费交纳的时间法院收取的诉讼费或仲裁机构收取的仲裁费用都是预交。 审理结束后， 法院或仲裁机构根据 判决结果决定由谁承担诉讼费用， 该笔费用一般由败诉方承担。 如果不按照规定如期交纳诉 讼费，法院或仲裁机构将按撤诉处理，这样的话案件将不能继续审理。同样，上诉案件的受 理费，由上诉人预交，双方均上诉的，由双方当事人分别预交。申请费由申请人在提出申请 时预交。5 ． 房地产诉讼的管辖法院房地产案件适用法律规定的专属管辖， 由房地产所在地法院管辖。 所在地法院可能由基层法 院管辖，也可能由中级法院管辖，还有可能由高级法院管辖，根据争议数额的大小，每一个 地方的法院对一定数额的案件由哪一级法院管辖都有明确的规定。 比如北京市规定争议金额 在 500 万元以上不满 1 亿元的房地产案件由中级法院管辖， 争议金额在 1 亿元以上的房 地产案件由北京市高院管辖。6 ．诉讼与仲裁的异同诉讼和仲裁都是裁决机构依照我国相关法律进行裁决的司法解决方式， 其生效裁决均具有法 律效力，如果当事人拒绝执行，另一方均可申请人民法院强制执行。仲裁机构是依据法律设 立的，但其属于解决争议的民间机构，争议的双方必须共同选定仲裁机构，该仲裁机构才能 对该争议有管辖权。具体区别如下：（ 1 ）当事人可以自由选择仲裁机构或仲裁员，而当事人却不能选择法院或法官。仲裁充 分尊重当事人的意愿， 是否运用仲裁方式解决纠纷、 到哪家仲裁机构解决都可以由双方协商 确定， 在北京的纠纷可以选择北京的仲裁机构也可以选择上海的仲裁机构或其它地区的仲裁 机构，选定仲裁机构后由谁来主持解决当事人之间的纠纷，当事人也可自主选择。而法院诉 讼则实行级别、地域管辖、专属管辖等，当事人无权选择，法院诉讼不必得到另一方当事人 的同意或者双方达成诉讼协议， 只要一方当事人向有管辖权的法院起诉， 法院就可以依法受 理争议案件，只能根据法律规定确定管辖的法院，审判庭的组成也由人民法院指定，当事人 无权选择。仲裁的审限是三个月，而人民法院规定普通程序审理的一审案件应当在立案之日起 6 个月 审结，适用简易程序审理案件应当在 3 个月内审结。（ 2 ）仲裁实行一裁终局制度，裁决书自做出之日起就发生法律效力，当事人不能上诉。 当事人只有提出证据证明裁决确实存在 《中华人民共和国仲裁法》 第五十八条所列情形之一 的，经仲裁机构所在地中级人民法院审查核实，方可依法裁定撤销仲裁裁决。诉讼则不同， 当事人如对一审判决不服，可以在 15 日内向上一级法院提起上诉要求，二审即为终审。（ 3 ）仲裁以不公开审理为原则，仲裁庭审理案件具有 “ 保密性 ” ，案情不公开，裁决 不公开。人民法院实行案件公开审理原则，但依法不应公开审理的除外。（ 4 ）在裁决的执行方面，如一方当事人不主动履行裁决，另一方当事人可以申请人民法 院强制执行。第二节如何解决二手房纠纷1 ．如何退定金在二手房交易中，中介公司一般要求买方先交定金，先把要买的房子定下来，一般是交一万 元或二万元，也有要求交五万元的，数额不等。如果买房人因自己或卖方或中介公司的原因 想退定金，那么是相当困难的，因为中介公司往往在定金方面做文章，设置陷阱。产生定金 纠纷主要有四个方面的原因， 第一个方面就是中介公司说假话， 不披露房屋交易方面的真实 信息，引买方上钩，待买方交了定金，发现问题后想退定金中介公司说买方违约，不想要这 套房了， 因此定金不退。 二是房主方面的原因。 房主有时觉得房子的价格卖低了， 不想卖了， 找理由提高交易的成本或提交买方的支出，这样导致交易不成，三是房主自己的原因，交定 金时一时冲动，冷静下来后不想买了，想退定金。四是买卖双方或买卖双方与中介公司三方 对买卖合同的履行方式达不成一致意见， 比如是付款在前还是过户在先， 最终合同不能签订。 这四种情况，无论出现什么情况，定金都是很难退的。在这四种情况当中，大多数是中介公司的问题，中介公司利用二手房交易的经验，占有定金可谓屡屡得手，中介公司一般采用下 列方式套取定金：一是以不存在假房屋诈骗，收取定金。这种情况属于刑事犯罪。二是签订 的合同对中介公司非常有利， 一旦买房人与卖房人不能签订买卖合同， 则中介公司就说买房 人没有来签合同，是买房人单方不想要房了，属于买房违约，定金当然要扣了。三是在签订 买卖合同时中介公司对买房人的合理要求不同意写在合同中， 导致不能签订合同， 如果购房 人起诉到法院， 在购房人陈述完不能签订合同的理由时中介公司马上会说合同的条款我们全 同意，签订不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把这套房子卖给你，但起诉到 法院买房人一般不会再买这套房屋了， 也可能买了别的房子了， 中介公司正是抓住这点说购 房人不想买了，属于单方违约。四是中介公司与卖方串通，一般中介公司与卖方都有一个约 定，如买方违约，买方的定金不退，卖方与中介公司一人一半，这样卖方就与中介公司结成 了利益方面的“统一战线”。五是一般定金都由中介公司收取，如果买房人要求退定金时，中 介公司说定金已经交给房主了， 你找房主， 中介公司又不把业主的住址及联系方式给买房人， 即使找到房主，买房人也不能确定该定金就是房主收了，即使起诉到法院，房主说我没收， 那买房人没有证据肯定会败诉。如何解决定金陷阱并能顺利退回定金呢？笔者建议采用下列方式： 一是将交给中介公司或房 主的钱约定为预付款，比如 “ 买方缴纳卖方（或中介公司） 1 万元，属于预付款，如果买 卖双方没有签订协议了，此款全部退还买方 ” 。按照法律规定，预付款与定金的法律性质 不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的，而定金则不同，如果一方 单方悔约，不想买房了，则定金不退，有时并非买方不想买房了，而是没有证据证明。二是 不与中介公司签订居间协议或委托代理协议， 而是直接签订买方、 卖方及中介公司的三方协 议，因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序。三是如果交定金，控制在一千元以下， 这样做一是表明诚意，二是一旦有纠纷，定金退不回来这样损失会小。四是如果交了定金， 写明一定时间之内（比如 30 天），买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋 买卖协议，定金交给谁谁退还。五是签订定金协议前一定据理力争，将对自己有利的条款写 入协议或合同， 购买二手房在签订认购协议时与一手房存在很大不同， 一手房的定金协议很 难改，但二手房的认购协议比较好改，只要购房人坚持基本都能成功，因为中介公司有几千元利润也想赚，不想让这笔钱跑掉，因此会在协议的内容上让步，购房人正可以抓住中介公 司想赚钱的弱点，签订对自己有利的协议，如果没有这方面的专业知识，可以聘请专业人士 帮助。2 ．集体土地所建房屋上市再出售问题集体土地上所建的房屋有两类， 一是没有任何审批手续违法建设的房屋， 二是有规划许可证 的房屋，是旧村改造项目或者农村集体集资建房，没有产权证。第一类房屋因没有合法的审 批手续， 是非法的房屋， 是违章建筑； 第二类虽然有合法的审批手续， 但没有房屋所有权证。 无论是哪类房屋， 都因为没有房屋所有权证而不能买卖。 如果买卖双方签订了房屋买卖合同， 标的物属于法律规定禁止转让或非法的标的物， 是不受法律保护的， 因此所签订的合同也属 于无效合同，买方是可以退房的。3 ．中介公司与售房人采取欺诈、 胁迫 手段与购房人签订的合同如何处理中介公司或售房人采取： ( 一 ) 欺诈、 胁迫 手段； ( 二 ) 恶意串通，损害国家、集体 或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； 四种方式 签订的买卖合同是无效合同，购房人可以向人民法院或仲裁机构申请确认合同无效。 如果 购房人在签订合同时对合同有重大误解或者在订立合同时显失公司的， 当事人一方有权请 求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在 违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤 销。如果法院确定合同无效或者合同被撤销，则购房人就可退房，售房人应将房款返还购房 人。4 ．一房两售如何处理售房人与第三人恶意串通， 另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用， 导致购房人无法取 得房屋，购房人可以退房。5 ．在签订合同时存在重大误解的解决办法购房人与售房人或中介公司所签合同显失公平， 存在重大误解， 购房者可以请求法院或仲裁 机构予以撤消，要求退房。就目前而言，在二手房买卖合同的签署过程中，购房者与中介公 司相比由于知识及经验的不足往往处在一个弱者的地位， 而中介公司则凭借其自身实力及优 势与购房者签订显失公平的合同， 比如购房者想通过按揭贷款付款的， 在签订合同时以为该 房屋能办理个人住房公积金贷款， 而事实上该房屋不能办理贷款， 购房人又不能通过其它方 式支付房款，导致合同无法继续履行。再比如购房人签订合同时认为购买的是甲房屋，而实 际上是购买的却是乙房屋。 又比如中介公司在合同中约定，无论中介公司或卖方是否存在 违约行为、存在何种违约行为，购房人都不能提出解除合同的请求。 从以上这些条款中， 可以明显看出合同中买卖双方或中介公司之间的权利、义务明显不对等，显失公平，或者购 房人对合同有重大误解。对这种合同，购房者可在合同订立起一年内，请求法院或仲裁机构 予以撤消。合同撤消后，双方应恢复到合同订立前的状态，即购房者将房屋退还，售房人或 中介公司应返还购房者的房价款和相应的利息。6 ．逾期交房的解决办法目前二手房买卖合同并没有格式合同，因此在签订合同时应约定卖方于规定的日期交付房 屋，逾期超过一定期限仍未交付的，购房者有权解除合同，有权退房，并要求返还房价款及 相应的利息，并要求售房人承担相应的违约责任。这里需要明确一点，即只有逾期交房超过 了合同约定的期限，在售房人构成根本违约的条件下，售心人才承担退房的义务；如果逾期 交房没有超过合同的期限，那么售房人不构成根本违反合同，购房人不能解除合同，只能要 求售房人承担逾期交房的义务。 如果双方在买卖合同中没有约定具体的交房日期， 那么处理 起来相对来说比较困难， 因为构成逾期交房的时间长短与根本违约有着直接的联系， 究竟多 长时间算是根本违约，足以导致解除合同，双方可能会存在争议，在没有约定的情况下，只 能按法律规定的时间确定。 《合同法》并没有规定多长时间可解除合同，只规定了守约方在 催告的情况下，违约方在合理的期限内应履行合同，如果不履行合同，守约方可提出解除合 同。虽然《合同法》并没有规定具体的期限，但在司法实践中“合理的期限”一般是三个月， 也就是说，过了交房的日期三个月售房人仍不交房的，买房人可以解除合同，要求退房款及 相应违约赔偿。7 ．不能按期办理产权过户的解决办法在合同约定的期限或法律规定期限内仍不能办理完毕房产证的， 买方是可以解除的。 在正常 情况下，办理过户手续有一天的时间就足够了，比如海淀区当天就可以拿到房产证，有些区 办理手续有半天或一天的时间足够， 但取得房产证的时间相对来说长一些， 一般承诺二十个 工作日，也就是说，正常情况下房产证一个月之内一定可以办理完毕，如果不能办理完毕， 双方就要协商解决处理的办理。对于房产证的问题，买卖双方也应在合同中约定，存在中介 公司代办的情形，也要对中介公司的办理时限进行限制，超过一定期限就会承担违约责任。 买卖双方或与中介公司约定超过三个月仍未办理完毕的， 买方有权解除合同， 并由卖方或中 介公司来承担违约责任。如果合同没有约定，在协商不成的情况下只能起诉到法院，由法院 确定是否解除合同及解除合同后的违约赔偿数额。8 ．室内有害气体超标的解决方式在二手房交易中， 有些出售的房屋是刚刚装修完的， 因为装修项目过多或者装修材料不符合 环保标准， 导致房屋室内空气质量经检测不符合国家标准的， 遇到这种情况买房人应与售房 人协商解决。如果不能协商解决，买方人可以到法院起诉，要求解除合同。现在一手房买卖 当中，北京市使用 2005 年 3 月 15 日 版本的格式合同中约定了室内有害气体超标可以 解决合同，但因二手房买卖合同没有格式合同，一般双方对此也没有约定，只能根据法律规 定来处理。买房人购买房屋的目的是为了居住，因室内有害气体超标影响买方居住，合同的 目的不能实现，因此依据合同法的规定，符合解除合同的条件，因此买房人据此可以退房。 但有害气体超标的严重影响程度需要法院的确定。9 ．合同约定的退房条件出现时能退房吗合同中约定的退房条件出现， 可以退房。 比如合同中约定卖方的户口在一个月内不迁走可以 退房，在实际履行过程当中，卖方的户口两个月还没有迁走，买方据此可以要求退房。10 ．在房屋买卖合同履行的各阶段如何办理退房手续二手房买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问 题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致 退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是买方违约，二是卖方违约， 三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致 意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面 简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。(1) 订金（定金或认购金）阶段：这个阶段双方的买卖合同还没有成立，严格来说不存在退 房的问题，实际上是退定金的问题。读者可以参照本书中退定金的问题解决。(2) 已签合同但未实际履行。这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一 致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式解除合同协议。协议 的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、 违约责任由谁来承担等问题。 双方达成协 议后任何一方不履行协议的内容对方都有权要求其履行， 也可以通过讼诉或仲裁方式要求对 方履行。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么根据《合同法》第九十六条的 规定，主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的， 可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成解除合同协议， 可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。(3) 已签订合同且已部分履行。买卖双方签订合同后，买方已付房款，办理了入住，但房产 证还没有办理下来。这个阶段解除合同既有买方的原因，也有卖方的原因，比如卖方觉得房 子涨价了，不想卖了，想反悔。这个阶段除与上述（二）要求一致外，还涉及到物业、装修 损失、 搬离时间等问题。 如卖方违约， 装修损失应经过房地产评估机构评估， 确定装修损失。 买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同。 如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉 或申请仲裁。(4) 房产证办理完毕阶段。房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里 有约定， 否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方已为买方办理完毕房产证，但是卖 方垫资，或者中介公司垫资，且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求买方退房并承担相应的损失。另外，在房产证办理完毕后房屋出现严重 质量问题也是可以退房的。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。总之，为了避免出现退房的情况出现，还是希望买卖双方都谨慎从事，买方将房屋了解清楚 之后再做决定，卖方应履行法律法规的规定及自己的承诺。11 ．合同无效返还的房款利率按什么标准计算按照合同法的规定，合同无效自始无效，对双方均不产生法律约束力，因此有关违约内容的 约定也无效，对双方不产生约束力，因此不能按违约条款的约定来解决纠纷。合同无效法院 都会判决返还房款并支付利息， 但法院对利息的计算标准并没有一个统一的规定， 有的按活 期利率计算，有的按存款利率计算，也有的按贷款利率计算。12 ．违约金约定过低不足以弥补损失怎么办合同约定过低违约金可申请增加到实际所受损失。有些买房人或售房人对法律规定不太了 解， 在对方的要求下签订合同时将逾期交房或逾期付款等的违约金比例定得比较低， 比如约 定 1% 的违约金，也有极端的情况将因售房人违约解除合同时违约金比例定为 0.1% ，且 不能更改，也就是说，买一套价值 100 万的房屋，如果让卖方承担违约责任，那么卖方只 承担 1000 元的违约金。而实际情况是，如果买方已实际入住该房屋并对其进行了装修， 那么装修损失至少也要几万元， 如果买方通过银行贷款购买此房， 那么还要支付银行的贷款 利息、保险费、律师费、公证费、抵押登记费、契税、印花税等费用，买方的实际损失可能 大约占总房款的 10% 左右，双方事先约定的 0.1% 或 1% 根本无法弥补买方的实际损 失。遇到这种情况，购房人可请求增加违约金的数额，增加到实际损失的数额。 按照《合 同法》 第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一 定数额的违约金， 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成 的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的 损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 ，因此当事人双方约定的违 约金过高或过低双方都可以要求调整。13 ．什么情况下可获双倍赔偿目前还没有专门针对二手房买卖的法律规定或相关的法院的解释。 现在一手房最高院的司法 解释有双倍赔偿的规定。在法律没有规定的情况下，二手房买卖不能要求双倍赔偿，但是双 方在合同中约定了双倍赔偿的内容，按照合同法的规定，只要是双方真实的意思表示，是可 以要求双倍赔偿的。买卖双方可以在合同中约定，如果售房人一房两售、明知抵押不能解除 仍出售、明知法院查封仍出售，对购房人利益造成损失的，如果在合同中做了双倍赔偿的约 定，都可以要求双倍赔偿。14 ．贷款办不下来怎么办贷款办不下来的原因很多，有中介公司与售房人的原因，也有银行的原因，还有购房人的原 因。中介公司与售房人的原因一般是将贷款资料丢失，或者售房人不配合办贷款，银行的原 因一般是政策的变化，比如提高首付款比例，购买第二套房屋时首付款不低于 40% ，再比 如提供财产担保等要求， 或者对贷款材料的审查较严格， 比如购房人单位营业执照未年检等 原因，都会导致贷款不能成功，银行的原因有时购房人无法左右，只能消极应对，最好的办 法是换一家银行， 因为每一家银行审查的标准有一些细小的差别， 换一家银行也许就能办下 来。个人的原因办不下来的也有，比如不具备银行要求的还款能力，出具虚假证明等。如果 采取其他措施仍不能办理贷款的话，那么就只好与售房人协商，采用一次性付款的方式，或 者分期付款的方式，或者解除合同退还房款。15 ．解除合同时银行贷款怎么办买卖双方商定以贷款方式付款、贷款申请未获批准时，买卖双方可解除合同，售房人人应当 将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人， 但前提条件是： 因不可归责于当事人双 方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 当事人才可 以请求解除合同。 如果因当事人一方原因未能订立贷款合同并导致房屋买卖合同不能继续履 行的， 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。 如果购房人签订商品房合同后不办理贷款 手续， 那么售房人可以要求解除合同并要求购房人承担违约责任。 购房合同无效购房人可解除与银行贷款合同。因二手房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使贷款合同的目的 无法实现，当事人请求解除贷款合同的，法院应予支持。16 ．解除合同时装修损失如何确定如果购房人先行入住，对房屋进行了装修，那么退房时装修的投入属于损失，如果是售房人 违约应当赔偿，这是毫无疑问的，但赔偿的标准往往成为争议的焦点。购房人希望按实际损 失即花了多少装修费就赔多少，售房人希望越少越好，一般达不成一致意见。遇到退房要求 装修损失时首先要明确购房人入住后对哪些部分进行了装修。 确定装修的项目可以对照商品 房买卖合同的附件装修标准中列名的项目及房屋装修的现状确定购房人装修了哪些项目。 另 外装修公司的报价单及装修合同也可作为装修部位及项目的依据， 因此购房人一定要保管好 购房合同及装修合同。其次在掌握证据的基础上与售房人协商，协商不成准备起诉。起诉后 购房人可申请法院委托专业机构做评估。 鉴定结果做出后， 如果程序合法法院会以鉴定的结 果作为判决赔偿的依据。鉴定机构在鉴定时会考虑材料、人工及折旧等因素，对房屋装修的 现状价值做一综合评估， 最后得出一具体数额。 最后在起诉时购房人可申请法院委托专业机 构对装修损失进行鉴定。17 ．预付款能退吗如果买卖双方没有签订房屋买卖合同，而买方将首付款交给了卖方，这时 双方合同没有成 立， 买房人所付款项并非首付款， 也不是定金， 而是预付款， 不能按照定金的法律规定处理， 当然也不能按照违约的法律规定来处理，因为合同没有成立，不存在违约的问题。这种情况 在法律上称为不当得利，因为售房人与购房人没有签订合同，没有合同依据，却收取了购房 人款项， 而购房人却未取得利益， 没有对价， 给购房人造成了损失， 如果售房人不退已付款， 购房人可以不当得利的理由起诉售房人，售房人 应当将取得的不当利益返还受损失的人， 购房人完全有理由 要求售房人退回所谓的首付款。18 ．如何解决物业管理费用的纠纷有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及天然气、暖气费、水、电费用长期拖欠， 尤其是某些高档住宅，物业管理费用比较高，几年下来拖欠一二十万，如果买受人不知道拖 欠物业的情况， 购买了此房屋， 所有费用买受人有可能要全部承担。 如果买受人不同意承担， 则物业公司因找不到售房人可能会转而向买受人要求承担， 如果买受人不同意物业公司可能 会设置障碍， 为买受人与物业公司日期的纠纷留下隐患。 如果央产房在交易之前没有结清物 业费，交易中心不给办理过户手续，因此也会影响买卖双方的交易。因此笔者建议买房人在 办理过户手续前即结清所有的费用， 或者在合同中约定， 交接之前产生的一切费用由卖方承 担，交接之后产生的费用由买方承担，并在过户前办理物业的交接手续。买方在签订合同之 前最好将卖方所欠物业费、供暖费的情况查清。19 ．一方不履行合同另一方坚决要求履行如何处理买卖双方合同签订后，因某种原因，比如房价上涨较快，一方不愿意再履行买卖合同，而另 一方坚决要求继续履行的， 遇到这类问题应该如何处理？按照约定全面履行合同义务是合同 履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是 合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的， 除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方 还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方 造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方 式：一是双方协商确定的，从其约定；二是双方不能协商确定的按下列方式处理：（一）原 则上可比照最相类似房屋的市场成交价 （首先是同幢相同楼层及房型； 其次是相邻幢同楼层 及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相 类似房屋比照的， 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。 认定损失的时间点应从保护守约 方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约 行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合 考虑守约方的履约情况、 违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取 必要措施防止损失扩大等因素。20 ．房屋质量纠纷的处理办法如果买方购买的房屋质量存在问题， 售房人应否对房屋的质量瑕疵承担责任？目前在二手房 交易中，买方很少提出房屋质量方面的问题，在合同中也不约定。在买卖方的主观评价中， 房屋质量与我无关，房屋就是这样，买方只要买了房子，质量问题就别在找卖方了，与卖方 无关。事实上如果卖方出售的房屋存在质量问题，是应该由卖方负责的。 买卖合同的出卖 人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。 如果是一般的质量问题，买方可以要 求卖方修复，如果卖方不修复，买方可以自己修复，但修复的费用应由卖方负责。如果房屋 的主体不合格，无法修复，或者房屋存在质量问题，严重影响居住的，买方可以向卖方提出 退房，解除合同并要求赔偿。但如果买方在实际使用房屋一段时间后再出现质量问题，从理 论上来说就不能要求卖方承担质量问题的责任了。 但由于 “ 二手房 ” 买卖中的标的物一 般已使用一定年限， 并存在装修、 装饰等现状， 买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。 因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵 或买受人已明知瑕疵的， 则出卖人不承担责任。 对于房屋的隐蔽瑕疵， 如并非出卖人在装璜、 使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖 人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利， 向开发商主张保修责任或赔偿责任。21 ．如何处理因“大小合同”引起的价格争议在签订房屋买卖合同时， 当事人分别签订了几份买卖合同， 但约定的房价不一致， 有高有低。 现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？对于前后合同约定的房价不一致这一情 况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证 据证明双方为规避纳税、 骗取贷款等， 而故意在此后的用于交易过户的房屋买卖合同等合同 中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认 定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合 前后合同签订后的履行情况、 前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、 合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关 部门予以处理。22 ．卖方未履行过户手续买方是主张确权还是要求出卖人履行过户义务买卖合同成立后， 出卖人未能自动履行产权过户义务。 对此， 实践中买受方既有主张确权的， 也有要求出卖人履行产权过户义务的， 如何处理？在买卖合同履行过程中， 双方间存在的是 债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的 所有权移转给买受人。 买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权， 实践中也可能 由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形， 而导致买受人不能实际取得标的物所有权 的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在 出卖人未自动履行所有权移转义务前， 买受人尚未取得标的物的所有权， 其依据合同约定要 求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不 能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。23 ．二手房买卖中户口问题法院是否处理二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？对于 “ 二手房 ” 买卖中，当 事人约定出卖人迁出户口， 并由买受人迁入户口， 当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作 出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件 的受理范围。经法院释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。 但笔者主认为，除非行政管理规定无法实现迁出户口，否则应按合同约定承担违约责任，法 院应当受理。第三节二手房买卖案例1 ．合同无效应返还全部定金案情简介： 2001 年 6 月 21 日 ，朱向阳的父亲由陈荆松做为中介方，以朱向阳的名义 与王慧海签订了一份房地产经纪合同， 购买位于沈阳市某区的商品房一套， 朱向阳的父亲并按合同约定交付给王慧海定金 20000 元。合同签订后，朱向阳发现该合同上卖方（房主） 写的是邱木真， 而在卖方 （房主） 上面签名的却是王慧海， 经到沈阳市房产局咨询和核实后， 朱向阳找到王慧海，要求退还定金 20000 元。得知该房屋系刘菁珊购买的邱木真的，但尚 未办理产权过户手续。朱向阳的父亲所交的 20000 元定金实际上在刘菁珊手中，朱向阳的 父亲找到刘菁珊， 经交涉， 刘菁珊同意退回 17000 元。 朱向阳的父亲于 2001 年 6 月 29 日 在收到 17000 元后，出具了收条，并在收条上注明 & 另外补偿叁仟元整房主 & 。后朱 向阳在向刘菁珊索要 3000 元未果的情况下，于 2001 年 12 月 7 日 诉讼至人民法院， 要求刘菁珊返还 3000 元定金，王慧海对刘菁珊的返还义务负连带责任。法院判决： 法院认为，朱向阳与王慧海、陈荆松签订的房地产经纪合同，因王慧海并非房 屋的所有权人， 而刘菁珊亦未依法登记领取该房屋的权属证书， 故该房地产经纪合同违反了 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的 房地产不得转让”的规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无 效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘菁珊应当返还全部 定金 20000 元；被告王慧海与朱向阳签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带 清偿责任。依法判决：“一、于本判决生效之日起 10 日内，刘菁珊应返还朱向阳 3000 元 定金款；二、被告王慧海对上述款项承担连带清偿责任。”律师点评： 司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同 效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋 向于认定有效。本律师认为，判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法 通则》、《合同法》，而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同，合同签订人王慧海既不是房 主本人，其甚至与房主没有任何联系。王慧海明知刘菁珊不是房主，自己既没有房主的委托 手续，也没有刘菁珊的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。 并且王慧海将定金转交给刘菁珊也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错， 因此王慧海对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以 返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。2 ．拒绝卖房双倍赔偿定金案案情简介： 2003 年 6 月 30 日 原告高素琴与被告孙和平经房地产中介公司介绍，被告 孙和平将一套房屋出售给原告高素琴， 双方协商， 原告高素琴向被告孙和平先交纳定金人民 币 5,000 元。之后，高素琴向被告孙和平交纳定金 5,000 元，被告孙和平为此给高素琴出 具收条一份， 收条中写明， 该房屋系私有产权， 总价额 73,000 元； 孙和平在 2003 年 7 月 12 日 应搬出此房，屋内设施不动；若孙和平不卖此房需赔偿高素琴 10,000 元，若高素 琴不买此房则定金不退。收条还注明在未办理产权过户前高素琴向孙和平押 3,000 元，办 理产权过户后一次性付清全部房款。 并且， 交付定金时孙和平正在办理自己名下房屋产权证， 双方亦未签订房屋买卖协议。 2003 年 9 月高素琴以孙和平未能与其办理房屋过户手续， 要求孙和平返还定金未果，特起诉至人民法院，要求孙和平双倍返还定金 10,000 元。法院判决： 法院认为，原告高素琴与被告孙和平之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍， 双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为凭，从该收条记载的内容，对双方当事人 均有约束力， 应当认定有效孙和平取得房屋产权证后， 未将该房出售给高素琴应当承担违约 责任，对于原告高素琴要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。依法判决：孙和平应 于本判决书生效后十日内向高素琴双倍返还定金 10,000 元。律师点评： 定金合同是实践性合同，从当事人实际交付定金时生效。本案中，根据定金收 条中记载的内容， 高素琴交付的属于履约定金。 若房主孙和平收受定金后不履行约定的交付 房屋并办理产权过户的合同义务时，则高素琴有权要求其双倍返还定金。定金具有惩罚性， 目的是为了约束当事人履行约定义务， 在当事人违反约定时给对方合理补偿， 因此也具有补 偿性。本案中，孙和平违反约定拒绝为高素琴办理产权过户手续，导致高素琴获得房屋所有 权的合同目的无法实现，高素琴可以要求孙和平双倍赔偿定金。《担保法》第九十条规定： 定金应当以书面形式约定。 当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限， 定金合同从实际交付定金之日起生效。 最高人民法院关于适用 《担保法》 若干问题的解释第一百二十条规定： 因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人 履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求 返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，买卖双方在 合同中已经明确约定交付的 10000 元是购房定金，并约定了定金的惩罚性质，即收受定金 的一方违约的，须双倍返还定金；交付定金的一方违约的，对方有权没收定金。需要说明的 是：若合同已经写明“定金”，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力； 若合同中没有写明“定金”，而写明的是“保证金”、“押金”等其他名称，但同时规定了定金的性 质，那么也具有担保法上定金的法律效力。双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的 20% ， 否则超过的部分无效。 而且定金 合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效要件。3 ．协议收回定金则无权要求双倍返还定金案案情简介： 原告李耀鹏与被告严树英双方于 2002 年 5 月 18 日 签订一份房屋买卖合同 书，约定严树英将房屋一套以 49500 元的价格卖给李耀鹏，李耀鹏在签订合同时给付定金 4000 元。合同签订后，李耀鹏支付了全部的购房款。 2002 年 5 月 29 日 双方去房产 交易所办理过户手续。由于当时严树英所带证件不齐备，故产权过户手续未能办成。之后， 严树英通知李耀鹏再等几天，后又告诉李耀鹏说，她的房子不能卖了。后双方重新在该房屋 买卖合同书上约定： “由于严树英违约， 严树英于 2002 年 6 月 6 日 将购房定金 4000 元 还给李耀鹏，甲、乙双方同意该协议终止。”被告于 2002 年 6 月 6 日 将全部房款及定 金 4000 元全部退还给李耀鹏。但是李耀鹏认为严树英违反约定应当双倍返还定金，还应 支付 4000 元违约金。双方在协商无果的情况下，李耀鹏向法院提出诉讼，要求严树英支 付违约金 4000 元，并负担诉讼费用。法院判决： 法院认为，原、被告双方于 2002 年 5 月 18 日 所签的合同书及以后所补充 的协议内容，均为双方的真实意思表示，双方均应严格履行。原告在该合同书中的明确表示 在被告退还定金后同意该协议终止，并未要求双倍返还定金，应视为双方当事人新的约定。 双方应按此约定履行，而且双方已经实际履行。原告起诉要求双倍返还定金没有法律依据， 本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、 《最高人民法院关于适用 & 中华人民共和国担保法 & 若干问题解释》第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告李耀 鹏的诉讼请求。律师点评： 定金合同是实践性合同，双方当事人不能约定定金合同生效的时间，定金合同 生效的时间是法律明确规定的，即定金实际交付时定金合同生效。为此，双方之间是否存在 定金合同法律关系，一切以是否实际支付定金为准。《担保法》第九十条规定：定金应当以 书面形式约定。 当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。 定金合同从实际交付定金之 日起生效。本案中，由于严树英违约不办理产权过户手续，李耀鹏依法有权要求其双倍返还 定金。但是当李耀鹏收回全部定金，不管双方是否补充约定权利义务关系终止，双方的定金 合同关系都一律随即终止， 李耀鹏再要求双倍返还定金则无法律依据， 因此其诉求也不会被 法院所支持。4 ．未取得产权证签订房屋买卖合同有效案案情简介： 甲在 2004 年 3 月 13 日 购买一套商品房， 6 月 1 日 入住， 11 月 30 日 开发商做产权作登记，甲 12 月 20 日 取得房屋所有权证。在同年 11 月 20 日 ，甲与 宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定甲将建筑面积 129.70 平 方米 的房屋，以 158 万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中 约定了两项内容： 一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证， 待卖方房屋所有权证办理完毕后 双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔， 否则由违约的一方以总房价款的 10 ％支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后， 宋某就一直没有再履行过合同。 2005 年 3 月 9 日 ，甲起诉到法院，要求宋某以总房价款的 10 ％支付违约金 15.8 万元。在庭审中宋某辩称，是甲在没有取得房产证之前，就 与宋某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。法院判决 ：法院认为，宋某与甲签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证 后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因宋某的违约行为造成合同不能履行， 于是法院判决宋某按合同约定支付甲 10 ％的违约金 15.8 万元。一审判决后宋某提出上 诉， 认为法院适用法律错误， 我国的房地产管理法明确规定未取得房地产权属证书的房屋不 得转让， 宋某与甲的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定， 按照合同法第五十二条的规 定应属于无效。但最后二审法院维持了一审法院的判决。律师点评： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转 让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并 没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。《城市房地产管理法》 第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定， 即要求行政机关对未取得房 屋权属证书的房屋不办理过户手续， 但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定 完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定 双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。因此法院的判决是正确的。但目前对于 未取得产权证出售房屋的情况， 法院的处理方式也不一样， 有的法院认为双方签订的合同是 无效的，因此请读者注意诉讼当中的风险。5 ．未还清贷款出售房屋买卖合同有效案情简介 ：甲 2002 年买的房子， 2004 年 8 月 1 日 取得房产证，但甲是通过贷款买 的房屋，银行贷款还未还清，房屋做了抵押。 2004 年 12 月 21 日 ，甲与王某签订了买 卖合同， 王某交付了首付款并入住了该房屋。 房子卖完不久， 房价就涨了将近 20% 。 于是， 甲起诉到法院，以房子在转让时已抵押给银行为由，要求法院确认这起房屋买卖行为无效， 以达到收回房子的目的。法院判决： 法院经审理认为，甲的请求不符合公平原则，为维护交易安全及市场交易的流 转，驳回了甲的诉讼请求。律师点评： 因甲对房屋做了抵押，因此在抵押未解除之前你所购房屋不能办理过户手续， 甲所购房屋在所有权行使上是受到一定限制的。 但甲与王某签订的合同是双方真实意思的表 示。虽然涉诉房屋已在银行抵押，现合同已实际履行，王某给付了部分房款，目的在于让甲 将所欠银行贷款还清，解除抵押，以利于办理过户手续，因此甲应及时还清银行贷款。况且 甲已将房屋交付给王某， 王某也实际入住该房屋， 因此从维护市场交易的秩序及公平公正的 原则以及甲要求确认合同无效的真实目的，法院的判决是正确的。6 ．最终 办不下来房产证房屋买卖合同无效案情简介： 2002 年 4 月 15 日 , 何某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同 , 约定 贷款购买开发商开发的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 办理了入住手续，但未实际 入住。 2005 年 3 月 2 日 ，在北京 XX 房地产经纪有限责任公司参与下 , 刘某、何某 及中介公司三方签订了 《房屋交易居间合同》 , 合同约定 , 刘某购买何某的房子， 价款 40 万元。合同签订后 , 刘某支付中介公司首付款 20 万元，其中含定金 2 万元 , 中介公司 将其中 1 万元留作自己的中介费，其余 19 万给付了何某。刘某在等待开发商给何某办理 房产证，以便于尽快过户，但是该项目的开发商已被撤销了房地产开发资质，且房地产公司 已是人去楼空， 该项目无法办理初始产权登记， 所购项目的所有购房人均不能取得房屋所有 权证。于是刘某状告中介公司 , 要求确认三方签订的《房屋交易居间合同》无效 , 并要求 返还购房款。法院判决 ：法院经审理后认为，因开发商已不存在，买方最终无法取得房屋所有权证，其 合同目的已不能实现，应认定买卖合同无效，卖方返还房款。律师点评 ：目前法院对于没有产权证即签订买卖合同并约定产权证办理下来后办理过户手 续的二手房买卖案件倾向于认定合同有效， 现在也有越来越多的案例按此处理， 但是对于签 订合同时没有房产证，卖方最终也不可能取得房产证的情况下，导致买方无法取得房产证，买方的合法权益无法得到法律保护 , 一般认定买卖合同无效，判决将买方或中介公司将已 收的房款返还给买方。7 ．买卖危改回迁房是否合同有效案情简介： 甲于 2005 年 3 月 1 日 与某房屋中介公司签订委托购房协议，约定甲购买 中介公司提供的位于西城区某危改小区回迁房一套，该房屋还没有入住，也没有产权证。甲 向中介公司交纳了一万元定金。 但是在合同履行的过程当中， 甲发现该房屋是无法办理过户 的，也了解到回迁房属于政策性房屋，不能任意买卖，于是甲起诉某中介公司，要求退回定 金。法律判决： 本案的最终结果是北京市西城区人民法院（ 2005 ） 5712 号民事判书认为危 改房未取得产权证而上市销售，合同无法继续履行，合同目的不能实现，因此解除合同，返 还购房款。律师点评： 对于危改回迁房在未取得房屋所有权证之前能否出售的问题，在司法实践当中 存在相当大的争议，有的法官认为是无效合同，有的认为是有效合同，因此判决结果各异， 互相矛盾。具体到本案当中，甲可以主张合同无法实际履行为由，提出解除合同。该房屋因 没有取得房屋所有权证而无法办理过户手续， 导致合同无法继续履行， 购买人签订合同的目 的无法实现，因此按照合同法第九十四条第（四）款规定，当事人有其他违约行为致使不能 实现合同目的的，当事人可以解除合同。但是同样事实的一个案例，在东城区法院却得出另 外一个结论，东城法院认为合同有效，并到开发公司做了调查笔录，认为危改房也能出售给 被拆迁人以外的其它任何人， 以后也是可以办理过户手续的， 因此认为购房人以不能实际履 行为由解除合同理由不足， 购房人主张合同无效的理由没有法律依据， 于是判决驳回购房人 要求返还定金的诉讼请求。8 ．已办房产证未办土地证转让房屋有效案案情简介： 1994 年 1 月 26 日 和 2 月 24 日 ，被告邱畅先后向原告余定晖借款 50 万元和 30 万元， 并将一栋四层房屋抵押给了余定晖， 但双方没有办理抵押登记手续。 1996年 6 月 5 日 ，邱畅（出卖人）以物抵债将该栋房屋转让给原告余定晖（买受人），以偿 还其中 30 万元借款。余定晖同意后，给邱畅开具了还借款 30 万元的收据，并到房产管 理部门办理过户手续。 1997 年 12 月 15 日 ，余定晖领取了新的《房地产权证》，并使 用该房屋。后来余定晖要求邱畅协助其办理该房屋的《国有土地使用权证》，邱畅则要求余 定晖再支付 5 万元，余定晖不同意，遂于 2002 年 7 月 16 日 向法院提起诉讼，请求判 令邱畅将该房屋占有的土地使用权过户到其名下。法院判决： 法院认为：邱畅写给余定晖的收据中注明了所购房屋为 30 万元，该房屋的所 有权证亦已办至余定晖名下，故法院确认双方转让房屋行为合法有效，价格为 30 万元。 依照房地产交易的有关规定， 房地产转让， 房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用 权同时转移。 因此， 邱畅要求余定晖协助其办理所转让房屋的国有土地使用权证的过户手续， 理由充分，应予支持。邱畅提出所转让的房款余定晖仍欠其 5 万元，证据不足，不予采信。 依法判决如下： 在本判决发生法律效力之日起十五日内， 被告邱畅应协助原告余定晖将房屋 的国有土地使用权证办理至余定晖名下。律师点评： 如果双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，那么买卖房屋范围内的土地使用 权应当随着房屋所有权一起转移给买方。 目前， 各地的房屋土地管理部门对房屋买卖过户的 做法不一致：有的只需要办理房屋产权过户手续，领取新的房屋所有权证，有的还需要办理 土地使用权过户手续，领取新的土地使用权证。但是不管如何，根据房屋和土地不分离的原 则，房屋范围内的土地使用权应当随着房屋的买卖一起转让。 《城市房地产管理法》第三十 一条规定： 房地产转让、 抵押时， 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、 抵押。房屋抵押必须办理抵押登记， 否则不发生法律效力。 如果没有办理抵押登记， 那么债权人 （即 抵押权人）对房屋并无优先受偿权。根据《担保法》第四十一条和第四十二条规定：以城市 房地产等建筑物抵押的，必须签订书面的抵押合同，抵押合同应当办理抵押登记，登记单位 为县级以上地方人民政府规定的部门，抵押合同自登记之日起生效。本案中，由于房屋抵押 未办理抵押登记， 余定晖对房屋的抵押权实际上依法不存在， 但是余定晖以一部分借款冲抵购房款，且邱畅已经出具的购房款收据，双方又办理了房屋产权过户手续，应当认定余定晖 取得了房屋的所有权。9 ．母亲买房构成表见代理房屋买卖合同有效案案情简介： 吴春花与陆战军系母子关系。陆战军在村里建有私房一栋。陆战军在外打工期 间， 吴春花为其照看子女和看管财产。 因陆战军在信用社的建房贷款逾期， 信用社催促偿还， 吴春花为归还陆战军的贷款， 以陆战军的名义与汪道全签订售房协议书及其补充协议书， 约 定：陆战军将私房中两间出售给汪道全，售房价 60000 元；陆战军负责办理产权和土地使 用权转移手续，并承担所产生的一切费用。吴春花以陆战军之名在协议上签字，汪道全也在 协议上签字， 在场人龚某、 胡某、 李某在协议上签字见证。 吴春花收到房价款后出具了收条， 并加盖由其托人雕刻的陆战军的私章，随后，汪道全办理入住手续。为办产权过户手续，吴 春花请别人代写了一份陆战军及其妻子授权其卖房的委托书，并署上陆战军及其妻子的名 字，委托书的时间根据吴春花的要求写售房协议之前。汪道全为办房产过户的相关手续，支 付了契税和过户费计 2335 元。由于陆战军未办理房屋土地使用权转让手续给汪道全，也 未给付汪道全已经垫付的办理房屋产权的费用， 汪道全遂提起诉讼， 请求判令陆战军给付其 已垫付的费用并由陆刚办理房屋土地使用权转让手续。 陆战军辩称卖房委托书系伪造， 其母 卖房是受胁迫，房屋买卖合同无效。法院判决： 法院认为，陆战军之母吴春花在陆战军夫妇外出打工，信用社催促陆战军偿还 建房逾期贷款的情况下，为陆战军利益，有乡邻多人在场，以陆战军之名与汪道全反复磋商 签订售房协议，并无陆战军所说胁迫之事，且房价与该房的市场价格相当。汪道全购买该房 自住，属善意购买。陆战军虽在外打工，但与其母吴春花时有联系，对吴春花处理其房产， 陆战军知道或者应当知道而未有异议，因此，陆战军之母吴春花的行为已经符合《中华人民 共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，其与汪道全签订的售房协议合法有效。汪 道全已按约履行了付款义务，而陆战军则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪道 全，应当承担给付汪道全办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。 依法判决： 1 ．汪道全与陆战军的房屋买卖合同有效； 2 ．由被告陆战军办理该房的土地转让手续给原告汪道全，在判决生效后一个月内办清； 3 ．由被告陆战军给付原告汪道 全垫付的契税、过户费，限于判决生效后一个月内付清。律师点评： 表见代理的法律依据是《合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理 权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同， 相对人有理由相信行为人有代理权的， 该代 理行为有效。 表见代理的实质是无权代理， 但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转 变为有权代理，目的是为了维护交易秩序，保护交易相对人的合法利益： 1 、代理人无代 理权； 2 、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由； 3 、无权代理人与相对人实 施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征； 4 、相对人在主观上须 为善意且无过失。本案中，由于吴春花与房主陆战军是母子关系，签订合同时有邻居见证， 吴春花出具了陆战军办理产权过户的相关手续， 促使购买人汪道全有理由相信吴春华经陆战 军合法授权，其已经尽必要的审查义务，主观上不存在过失，且支付了合理对价有偿购买， 因此，可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。10 ．前妻表见代理房屋买卖合同有效案情简介： 原告崔泰平与被告王玉梅原系夫妻关系，双方于 2000 年 3 月经婚姻登记机 关登记离婚， 离婚协议约定： 将一套公有房屋由王玉梅承租使用， 但对另一处房屋未作约定。 2000 年 5 月，未作约定的房屋被拆迁，后取得回迁房屋（以下简称诉争房屋）。崔泰平 将包括诉争房屋的拆迁协议、 各种与拆迁有关的交款收据及准住证等在内的全部手续交给王 玉梅。 2002 年 6 月 6 日 王玉梅与靳华达成房屋买卖协议，将诉争房屋以 12.5 万元的 价格卖于靳华，并将该房屋的一切手续及票据交给靳华。 2002 年 6 月 10 日 ，靳华将 购房款 12 万元交于王玉梅。 2002 年 6 月 12 日 ，崔泰平在其身份证复印件上写明“此 房同意转让，崔泰平”，并按上手印。现诉争房屋由靳华装修并已实际居住使用。崔泰平以 其系诉争房屋所有权人， 房屋买卖未经其同意， 且房屋并未办理过户手续， 2003 年 9 月 于 诉至原审法院，要求靳华搬出诉争房屋。法院判决： 法院认为，崔泰平主张 2002 年 6 月 12 日 在身份证复印件下写的“此房同 意转让”是同意转让身份证地址的房屋，从崔泰平与王玉梅离婚协议书已明确身份证地址的房屋离婚后承租人为王玉梅，故对崔泰平主张同意转让的是身份证地址房屋，不予采信。关 于崔泰平虽未在房屋买卖协议书上签字，但于 2002 年 6 月 12 日 在身份证复印件上， 已写明“此房同意转让”并写有崔泰平，按上手印，足以证明崔泰平是对该诉争房屋买卖行为 的追认， 明确同意转让诉争房屋。 在房屋买卖协议书签订后， 崔泰平已收到房款 65000 元， 靳华对该房屋已实际居住， 靳华有理由相信崔泰平与王玉梅出卖行为系真实意思表示， 靳华 系善意有偿取得，故诉争房屋买卖合同有效。关于崔泰平主张诉争房屋没有办理产权手续， 要求靳华腾房， 因未办理房屋产权手续， 并不是靳华不予办理， 而是房屋上不具备办理条件。 故对崔泰平要求靳华腾房的请求，不予支持。鉴于以上客观事实，崔泰平有义务协助靳华办 理房屋产权变更手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决：驳回 崔泰平的诉讼请求。律师点评： 王玉梅出卖房屋的行为构成表见代理。崔泰平与王玉梅离婚的情况下，仍将自 己与拆迁人签订的拆迁协议、交款收据、准住通知等全部手续交给王玉梅，并在自己的身份 证复印件上载明“此房同意转让”，无论 “此房同意转让”中的“此房”是否系诉争房屋，作为买 受人靳华均有理由相信王玉梅系受崔泰平委托出卖房屋， 而且， 王玉梅是以崔泰平的名义与 被上诉人靳华签订《房屋买卖协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第 49 条 “行为人 没有代理权、 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同， 相对人有理由相信行 为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，王玉梅出卖房屋的行为已经构成表见代理。根 据《合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的 物的单证，并转移标的物所有权的义务。崔泰平应当协助为买受人靳华办理产权过户登记。11 ．表见代理房屋买卖合同被认定有效案情简介： 原告陈大力与被告富春来均是地区房产管理局干部，同在房地产交易中心一个 办公室中工作，过去所处关系甚好。 1999 年前俩人购违建房两间，后分别办了两个《房 屋所有权证》，其中一个《房屋所有权证》办在了原告陈大力的名下，另一个《房屋所有权 证》办在了陈大力小舅子的名下。 1999 年 5 月该地拆迁，陈大力与土地房屋开发中心、 城市房屋拆迁办公室签订了 《房屋拆迁协议》 并于 2000 年 1 月被安置了一套 52.15 建 ，筑平方米的房屋，陈大力获得了该房的产权。该房的拆迁手续、回迁手续、交费收据、《房 屋所有权证》均在被告富春来手中，并由富春来将安置房出租。 2001 年 6 月 1 日 通过 房地产中介公司富春来与宋青签订了《房屋买卖合同》，约定以 12 万元将该房卖给宋青。 同月 8 日，富春来与宋青填写了房产管理局制定的格式《房地产转让合同》，约定以房主 陈大力的名义出卖此房，价款填写的为人民币 5 万元。后宋青办理了房屋买卖的契税手续 并经房地产交易中心办理了房屋产权过户手续，取得了争执房的《房屋所有权证》。 2003 年 9 月，陈大力以其是房屋产权人，富春来未竟其同意擅自出售房屋为由，向人民法院提 起诉讼，请求判令房屋买卖合同无效。法院判决： 法院认为，原告与被告富春来系朋友关系。争执房屋买卖过程中，被告富春来 均提供该争议房的有效证件及原告本人身份证。 被告富春来实施的行为， 虽然与原告无书面 委托，但具备代理条件，代理原告实施争议房屋的转让行为。被告宋青则可相信原告与被告 富春来的被代理与代理关系。 因此两被告实施的民事行为并无不当， 签订的房屋转让协议书 有效。 原告提供给被告富春来争执房屋的有效证件及本人身份证， 应当知道由此产生的法律 后果。被告转让房屋如对原告造成损失应由被告富春来承担不利的法律后果，可另行告诉。 依法判决：驳回原告陈大力要求宣告房地产转让合同无效的诉讼请求。律师点评： 本案中，富春来未经房屋产权人陈大力书面同意，未取得出售房屋的书面授权 委托书， 将房屋出售给宋青的行为应认定为无权代理行为。 但签订合同时交易相对人宋青根 据富春来出示的陈大力的身份证件和房屋产权证及其他的相关资料手续， 有理由相信富春来 取得了陈大力的合法授权， 宋青作为善意的交易相对人可以向法院主张富春来得出售房屋行 为构成表见代理，并要求确认陈大力承担表见代理的法律后果，房屋买卖合同有效。关于表 见代理，《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以 被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。12 ．串通逃避债务房屋买卖行为被撤销案案情简介： 被告郝建国与钱秀秀原是夫妻关系， 1996 年 12 月 18 日 二人登记离婚。 2001 年 5 月 31 日 ，被告郝建国以购买房改售房的方式取得两套面积为 54 平方米 和38 平方米 的房屋的所有权，购房款为 47108.89 元。 2002 年 1 月，被告郝建国驾驶 原告秋普石所有的出租车，发生单方交通事故，致使乘客王某受伤，经交警部门认定，被告 郝建国负全部责任。 2002 年 8 月经王某起诉，法院判决被告郝建国应赔偿王某各项费用 50000 元，扣除先期已付医疗费 5000 元，尚应付 45000 元，并判决原告秋普石对上述 赔偿费用承担连带赔偿责任。 2002 年 2 月，被告郝建国将其两套房屋均转让给其前妻亲 妹妹钱丽丽并办理了过户手续。原告秋普石于 2003 年 1 月向被告追偿时，方知被告已将 上述两套房产转让。 2003 年 9 月 22 日 ，原告秋普石诉至法院，请求依法撤销被告郝 建国的转让两套房屋行为，确认房屋买卖行为无效，恢复原状。法院判决： 法院认为，被告郝建国作为交通事故的直接责任人应依法承担民事赔偿责任， 应积极支付伤者王某的医疗费及其它各项损失费用。 被告郝建国自案发至今， 仅向伤者王某 支付医疗费 5000 元，秋普石作为连带责任人对伤者王某也负有支付义务并已实际支付其 余赔偿款 45000 元。 秋普石作为连带责任人履行完支付义务后依法享有向郝建国追偿的合 法权利。 被告郝建国却将自己所有的两座住房转卖给其前妻妹妹钱丽丽， 但所得房款却并未 用于偿付秋普石，其行为明显有逃避债务的故意。因此，被告郝建国与第三人钱丽丽买卖房 屋的行为侵犯了原告秋普石的合法权益， 故原告秋普石在得知此事后要求依法撤销被告郝建 国的转让行为合理合法，本院予以支持。依法判决如下：一、被告郝建国和钱丽丽买卖两套 面积为 54 平方米 和 38 平方米 的房屋的民事行为无效；二、被告郝建国与钱丽丽在判 决生效之日起三十日内将上述房屋所有权属恢复原状。律师点评： 《民法通则》第 58 条规定：恶意串通，损害第三人利益的民事行为无效，无 效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。本案中，被告郝建国应当向原告秋普石支 付代为清偿医疗费用款 45000 元，但是被告郝建国不但不积极履行付款义务，还将自己享 有所有权的两套房屋出售给有特殊关系的钱丽丽， 致使原告的债权无法实现。 原告秋普石依 法可以郝建国串通钱丽丽，恶意逃避债务为由，要求撤销被告郝建国出售房屋的民事行为， 确认双方签订的房屋买卖合同无效，将房屋的产权重新登记在被告郝建国名下。法院判决撤销郝建国逃避债务的房屋销售行为后，原告秋普石作为债权人可另案起诉至法 院，要求郝建国支付欠款 45000 元，并应同时向法院提出财产保全申请。若债务人郝建国 不履行法院的生效判决的，则秋普石可以请求法院强制执行，对房屋进行拍卖，就所得价款 优先受偿。《民事诉讼法》第 92 条规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他 原因，使判决不能执行或难以执行的案件，可以根据当事人的申请，作出财产保全的裁定。13 ．转卖人民法院查封房屋行为无效案案情简介： 2005 年 10 月 20 日 ，原告李刚、被告刘晓旭和中介公司三方签订了《房屋 买卖居间合同》，约定在中介公司提供居间服务的情况下，原告李刚购买被告刘晓旭拥有产 权的商品房一套， 总房款为 360000 元， 原告以二手房商业贷款的方式支付房款 24 万元。 合同签订后，李刚支付了十二万元首付款，并与刘晓旭办理了房屋入住手续。但在双方办理 银行按揭贷款时， 刘晓旭却拒绝配合办理贷款申请手续， 导致李刚无法获得银行贷款。 2006 年 5 月 10 ，李刚向人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封刘晓旭的房屋。法院在李 刚提供了相应担保的情况下出具了房屋查封裁定书。该裁定书依法向双方当事人进行送达， 但并没有抄告房屋管理局。 10 天后，李刚起诉至人民法院要求刘晓旭继续履行合同，协 助办理贷款手续，并协助办理房屋产权过户登记手续。不料法院审理过程中，刘晓旭又将房 屋出售给案外人祝铭风并已办理产权过户手续。法院判决： 法院诉前财产保全裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定 书保全查封被告的房产， 属合法有效。 被查封人擅自将其已被查封的房产转卖给第三人的行 为是违法的， 所订立的房屋买卖合同系无效合同。 至于是否为善意第三人及其利益的保护等 问题，可通过诉讼另案解决。李刚与刘晓旭、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事 人真实意思表示， 合法有效， 当事人均应严格履行合同义务。 合同已经明确约定了购房款 24 万元由李刚以银行按揭贷款方式支付， 因此协助办理银行贷款是刘晓旭应尽的合同义务， 李 刚要求刘晓旭协助办理银行贷款手续的诉讼请求合法有据， 法院予以支持。 合同已经明确约定刘晓旭应于李刚支付购房首付款后， 将房屋产权过户到李刚名下， 现李刚已经依约支付首 付款，因此其有权要求刘晓旭协助办理产权过户手续，将房屋产权登记至李刚名下。律师点评： 《民事诉讼法》第九十二条规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者 其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保 全的裁定。财产保全可以采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。二手房买卖过程 中，一旦双方发生矛盾，购房人若打算向法院提起诉讼，为防止房主将房屋转让与第三人并 办理产权过户登记， 使得要求实际履行房屋过户登记的诉讼请求无法获得法院支持， 最有效 的办法就是向法院提出财产保全申请要求查封交易房屋。被查封的房屋在解除保全措施之 前，依法不得进行买卖、过户、设定抵押。法院制作的财产保全裁定书从送达到当事人即发生法律效力。《民事诉讼法》第 141 条规 定： 最高人民法院的判决、 裁定， 以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、 裁定， 是发生法律效力的判决、裁定。本案中，刘晓旭于查封房屋的民事裁定书发生法律效力后， 与祝铭风买卖房屋的民事行为应认为无效。 最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为 无效问题的复函（ 1997 年 4 月 7 日 [1997] 经他字第 8 号）也明确了 转卖人民法院 查封房屋属于无效行为。14 ．妻子单方卖房收定金丈夫不同意承担何种责任案情简介： 许 先生有一套房改房，产权证登记在自己名下。在 许 先生外出工作期间，妻 子在朋友及买房人的多次攻心之后， 终于以妻子个人名义与买方签订了一份协议， 协议中规 定房子不得出售给他人，买方交定金五万，双方约定了房屋的出售价格，若有违反，需按房 地产买卖合同的有关条款处理， 但房屋买卖合同双方最终未签订。 在买 方与许 先生妻子签 订的协议中没有规定交易的时间、 付款方式、 过户时间及房屋的交付时间。 协议签订后买 方 向许 先生妻子交纳了定金五万元， 许 先生妻子以自己的名义给买方出具了收到五万元定 金的收务。 签约后妻子告诉了丈夫 许 先生，许 先生发现市场价格远高于协议的约定价格， 感觉被买方欺骗，决定不卖给买方了。但买方强烈抗议，要求继续履行合同，如果不履行合 同， 则准备起诉到法院。 买方要求除返还五万定金外， 还要赔偿五万作为违约金， 如果不给，就在 7 天内起诉，同时拒绝见面，要求给汇到帐上。 许 先生最终没有同意赔偿五万元， 于是买方 起诉法院。法院判决： 法院认为 ， 本案中 许 先生放弃与买方的交易，不承担责任，无须双倍返还 定金，但许妻擅自处分房屋，未征得 许 先生同意，属于无权处分，不构成表见代理，因此 许妻与买方签订的认购协议无效， 许妻应返还买方五万元的定金， 驳回了买方要求双倍赔偿 的诉讼请求。律师点评： 此案涉及到法律规定的无权处分问题。 本案当中，房屋所有权人为 许 先生， 虽然房屋为夫妻双方共同财产，但该共同财产只是在婚姻法规定的夫妻共同财产方面起作 用， 而不能将对外一人所有的财产理解人夫妻二人共有的财产。 在本案当中 许 先生的妻子 可以认定是代理人的身份。 许妻代理人的身份涉及到法律规定的代理权问题。 许妻卖房之前 事先并没有经过 许 先生的授权，属于无权代理，如果许妻的行为变成有权代理，则必须在 事后得到 许 先生的追认。本案当中 许 先生并不同意卖房，未得到 许 先生的追认，因此 许妻的行为对 许 先生不发生效力。按照合同法 第四十八条的规定，行为人没有代理权、 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同， 未经被代理人追认， 对被代理人 不发生效力， 由行为人承担责任。 因此， 许 先生不同意卖房， 许 先生不会承担任何责任， 而应该由许妻本人承担责任。许妻应该承担什么责任？本案当中，许妻没有处分权，处分了它人的财产，该合同应认定为 无效合同。 而无效合同从最初订立时对双方就没有法律约束力， 因此合同无效就不存在违约 的问题，双方约定的所谓违约条款不能约束当事人双方，而按照无效合同的法律规定，许妻 应无效合同取得的财产负有返还的义务， 因此， 许妻应将收取的五万元定金全部返还买房人。15 ．未经配偶同意房屋买卖合同无效案情简介： 1998 年 5 月 11 日 ，被告吴天明从教委房产管理所分得个人集资住宅房一 处。之前，原告李德福与吴天明口头商定该房转让给李德福，并由李德福以吴天明名义交纳 该房各种费用，另外给付吴天明转让费 15000 元。 1998 年 5 月 12 日 ，原告李德福以被告吴天明名义交了该房房款 80413 元、管网费 1600 元、公设维修费 2886 元、采 暖费 3994 元。 1998 年 5 月 17 日 ，李德福和吴天明双方签订了《房屋买卖协议书》， 约定该房转让给李德福， 该房一切费用由李德福承担 （并已全部交齐） 1998 年 5 月 25 。 日 ，李德福进住了集资房并实际使用。 1999 年 5 月 10 日 ，教委房产管理所与吴天明 签订了《出售公有住房协议书》，约定该房 95.13 建筑平方米以 80413 元出售给吴天明。 2003 年 11 月 17 日 ，李德福为取得了该房《房屋所有权证》。双方到房屋管理局办理 该房产权过户手续， 被工作人员告之需有吴天明妻子的同意， 但吴天明妻子却明确表示不同 意将该房转让给李德福。 2004 年 7 月李德福向房屋所在地区人民法院提起诉讼，请求确 认双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并判令吴天明