深圳酝酿逆势引入勾地制度 或为政府托市作准备_国内财经_新浪财经_新浪网
深圳酝酿逆势引入勾地制度 或为政府托市作准备
　　本报记者 陈小瑛 深圳报道
　　10月26日，《华夏时报》记者从可靠渠道获知，深圳即将引入在香港已实行10年之久的勾地制度。
　　据悉，1998年亚洲金融危机冲击下，香港房价地价大跌，严重冲击了土地招拍挂制度，为了在拍卖土地前加个“保险程序”，香港推出勾地制度，来保证土地不流拍，不贱卖。
　　所谓勾地制度是指由土地管理部门公布当年的“勾地表”，发展商如有相中的地，即可向政府提出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并缴纳5%的保证金，如果申请人的出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该幅土地便会以公开招标或拍卖的形式出售。
　　由于香港和内地的监管机制不一，尤其是目前内地房价飙升处于强势，根本无需担心土地流拍。深圳选择这个时机引进勾地制度备受质疑，最直接的声音是，深圳竟然这么早地在准备为高房价高地价托市。
　　勾地制度进行时
　　10月26日，深圳市规划国土部门负责人透露，深圳市将借鉴香港经验，引入勾地制度，目前草案已起草完毕，经市政府审议后有望近期推行。
　　深圳一家上市公司负责拿地的人士告诉记者，勾地的好处是开发商可以有差异化地去开发土地，政府也好针对企业需求推出土地，但最大的好处是政府推地无风险。
　　其实早在2006年1月中旬，国土资源部起草拟定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》中就提出“有条件的地方，可以建立勾地制度”。
　　到目前为止，公开执行勾地制度的城市很少，上海在9月和10月用勾地制度的方式出让了2块地，但结果要等到12月和明年1月才能公布。福州和广州也曾启用勾地，不过收效甚微。
　　“事实上，在内地一级开发拿地业内都叫‘勾地’，尤其是有港资背景的企业，更习惯这样说。”上述拿地人士告诉记者，实际运行中这已很普遍了，比如碧桂园就是靠勾地拿地起家。
　　而据记者了解，深圳今年拍卖的土地很多都是通过暗中勾地出让的。不止一位开发商告诉记者，公开市场竞争太大，很难抢到地。
　　“勾地，直白的说法就是政府和开发商勾结拿地。”深圳一位经验丰富的拿地人士接受采访时竟这样解释。
　　为托市做准备？
　　和香港为了挽救土地市场流拍严重的局面不同，目前内地土地拍卖市场地王频出，地价更是在打滚上翻。因此这个时候引进有“托市”作用的政策备受争议。
　　深圳市社科院城市运营中心主任高海燕告诉记者，就目前的行情来看，政府并不担心土地流拍，此举应该是未雨绸缪，先把制度完善好，以后市场低迷时，可随时拿出来用。
　　深圳上述上市公司负责拿地的人士对记者说，推出勾地制度和以前相比，其实也没有本质变化，主要还是看政府推出的土地多不多，平抑地价靠供应量，深圳关外其实还是有很多土地，只是政府和开发商都联合制造了土地稀缺的假象。
　　即便如此，单从效果来看，或许引入后会大打折扣。
　　中央财经大学投资系房地产研究所易成栋博士认为，香港监管机制完善，能够充分发布相应的市场供求信息、土地供应计划和勾地信息；但凭内地监管现状，很难说引入勾地制度后效果会怎样。
　　香港的勾地表是提前一年公布，深圳勾地有何创新？高海燕告诉记者，勾地在形式上应该和香港差不多，只是时间上可能会有些区别，肯定会有较长较充裕的时间。定论要等到明年才能明朗。
　　“公开拍卖的数据我们从来不看，没有实际意义，只要公开了的就都是已经锁定的土地。”上述拿地人士告诉记者，他就是靠买卖地皮赚钱的。
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勾地应被监督
日 11:11:10
　住在杭州网
　　实际上，勾地并非新鲜事。自2006年国土资源部起草拟定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》开始，就提出“有条件的地方，可以建立勾地制度”。
　　业内专家表示，勾地制的出台，可能与2005年北京、上海、杭州等地接二连三的出现流拍事件有关，政策可能想达到两方面的目的：一方面是为了防止土地流拍，另一方面是防止土地被“贱拍”。
　　事实上，自2005年以来，全国各大城市都曾推出过土地预公告，特别是2008年，面对土地市场的急转直下并持续遇冷，广东、广西、石家庄、成都、福州、南京、北京等地区纷纷试水勾地制度。
　　香港首讯研究中心研究员梁海明在接受媒体采访时指出，香港的勾地制度最初的目的是抵御亚洲金融危机的冲击，避免在市场低潮期因为行情不好导致土地被贱卖。
　　他表示，从香港的经验看，勾地制度逐步演化成了“只许地价涨，不许地价跌”的土地交易制度。在该制度下，政府关门制订勾地表上每块土地的底价，并不时作出调整，整个过程是不透明的，这为权力寻租提供了机会。
　　实际上这种质疑在当前内地的土地勾地出让中也一直存在。近期，深圳计划引入勾地制，除了引发上文所述的内定猜疑外，也引起了“政府为高房价高地价托市”的质疑。
　　对此，众多业内人士认为，勾地制度的成功运行，需要良好的制度环境、廉洁高效的政府。理性的房地产企业，以及市场信息的充分表达、有效的运作程序。
　　而在当前的中国土地市场，似乎在运作程序、制度建设上都不够规范。
　　北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云表示，目前，该中心正在就中国的勾地制度进行相关的研究。当前运作程序的不规范，可能导致某些不公平的土地交易行为。
　　“目前，中国很多二三线甚至四线城市，都在加大推地和招商的力度，因此勾地中的不规范行为肯定是存在的。”满燕云指出。
　　“我国存在中央政府和地方政府、地方政府和具体经手部门人员之间的多重委托代理关系，如果法律监管不严和勾地程序不规范，地方政府和具体经手人员受到政绩和经济利益的双重激励，就可能会谋取私利。”一位业内专家也同时分析。
　　&毋庸置疑，勾地政策可以满足市场需求，保证拍卖的成功率，也可以使开发商有充分的时间进行决策。勾地制如果程序规范，完全可以作为招拍挂的有益补充。
　　&“实际上，房地产制度应该是长期性、稳定性的，短期性的政策不利于房地产行业的健康发展。勾地制度也是如此。”上海易居房地产研究综合研究部高级研究员田建强认为，“无论市场好坏，勾地制度都可以实行，不能到市场变坏的时候再救场。”
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内容摘要：本文将在现有法律框架和实践案例的基础上，探讨如何在企业参与土地成片开发模式中安全、合法的投资，并通过分析土地成片开发模式下勾地制度适用的可行性，进一步论述企业参与土地成片开发时进行风险控制的基本策略。
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&&&&&&&&图∶发展局局长陈茂波（中）宣布下年度起取消勾地。两旁为地政总署署长甯汉豪（左）及规划署署长凌嘉勤&本报记者&林少权摄&&&&&&&&□名存实亡的勾地制度随政府主动推地而寿终正寝！行政长官梁振英上任後不遗馀力遏抑楼价，连奉行14年的勾地制度也叫停，实行与时间竞赛全速主动推地。发展局局长陈茂波宣布，下年度的卖地会取消勾地制度，改由政府主动按季招标推地，当局可全面掌握卖地主导权，重申无意走回头路以公开拍卖出售地皮，确保全速增加供应。&本报记者 林惠芳&&&&行政长官梁振英就发展局宣布取消勾地发声明指，政府因应市场主动推地，可确保最大程度增加供应，不用等地产商勾地。他又说，除了上周五宣布的调控措施外，政府将继续加大力度、增加近期土地供应的数量和速度，并加快审批预售楼花申请。他重申，未来一年，政府若物色到合适的额外土地，亦会尽快主动出售，而过去8个月的连串举措，说明本届政府解决短中长期房屋问题的决心，当局会因应市况不时公布调控楼市政策。&&&&拍卖可观性高欠冷静&&&&发展局昨日宣布新一届政府首份卖地计划，在卖地内容公布前，陈茂波先以&取消勾地&作头炮。他解释，政府一直有监控市场，了解勾地表机制废存价值，留意到2011/12年度只有1幅地透过勾地卖出，2012/13年度亦仅只2幅，政府期间则主动出售多幅地皮，为决心全速增加供应，下年度的卖地表内地皮，全面改由政府按季主动招标，但他否认勾地制度名存实亡，现阶段亦不会猜测何时恢复勾地。&&&&被问到不采用公开拍卖方式，地政总署署长甯汉豪解释，虽然拍卖的可观性高，可即时看到竞投气氛，但竞投者出价时可能不够冷静。反之，投标方式让竞投者冷静入标，现时土地招标透明度亦高，政府会公布中标者及投标者，所以方法行之有效。&&&&政府掌握推地主导权後，倘若发展商未能配合将会影响供应，不过，陈茂波认为，现时参与竞投的不只几家大型发展商，不少中小型发展商亦会投地，反映发展商并非无兴趣。被问到若地皮流标，政府会否改行公开拍卖时，陈茂波回应指，若地皮招标不理想，反映发展商对後市看法，即使换其他方式亦无影响。对於滚存已久的地皮会否转作公屋，陈茂波指要视乎地皮客观条件，不排除会作出研究。&&&&不会因&够数&放慢手脚 &&&&事实上，政府公布2012/13年度卖地计划时，一度豪言勾地表兼铁路项目等，全年有近3万伙住宅地可以出售，惟最终卖出的地皮只够兴建1.93万伙。陈茂波解释，该3万伙是&整体住宅地皮供应能力&，本年度卖地连铁路项目及契约修订等，暂已可建1.93万伙，接近每年2万伙的目标。&&&&下年度住宅地皮供应涉及2.58万伙，按年减约4000伙，不过，陈茂波重申，市民应以政府主导的卖地计划作比较。若连同政府主导的西铁项目，以及当局已跟港铁（00066）协调下年度重推的天水围天荣站项目等，他相信全年2万伙目标可达，但绝对不会因为&够数&而放慢手脚，因为楼价已升至市民不能负担的水平。
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