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高端访谈之聚华•翰城项目总监秘向阳先生
　　日，小编走进衡水聚华•翰城售楼处，对聚华•翰城项目总监秘向阳先生进行了高端访谈，并对网友比较关心的问题进行了深入的探讨。下面就让小编带大家一览现场的风采。　　主持人：秘总，您好。作为衡水城中村改造的重点项目，聚华•翰城在2014年终于同大家见面了，您认为项目的市场初期表现如何？　　秘总：聚华·翰城项目自日面世以来，受到了广大衡水市民的喜爱和关注，可以说目前的市场表现比当初的预期要好。　　主持人：聚华·翰城是聚华的第一个项目，大家很想知道为何在此选址？这个板块的哪些优势？　　秘总：聚华地产其实一直看好路北市场，对路北版块的关注也是由来已久。衡水市房地产板块按照区域划分，可分为河东区、河西区、路北区、开发区、滨湖新区五个板块，河东区、河西区作为老城区，产品业态非常丰富，但土地供应及开发项目已经相对饱和，开发区城市配套尚不完善、滨湖新区是衡水市发展旅游的重点区域，而路北区发展潜力是最大的。说到好处呢，路北板块路网交通发达，榕花大街贯通南北，大庆路链接东西，天鸿城市广场、吉美百货等商业配套完善，项目周边教育资源成熟，社区入住率也稳步提高，随着区域内商业、交通、教育配套资源日益丰富，未来的路北市场发展潜力不可限量。　　主持人：地处优质地段为项目带来了不少的关注度，但一个项目的热销最终还是由产品品质来决定的。聚华·翰城项目定位是什么？在开发的过程中又是如何体现的？　　秘总：聚华·翰城作为路北区域占地500亩的百万平米大盘，面向衡水主流消费市场，首先依托项目周边丰富的教育资源，成就路北板块首屈一指的教育大盘。其次项目东临滏阳河与规划中的龙眼公园，提升了城市生态人居水平的同时，将项目打造为新公园水岸水产。客户在购买房产时，社区品质、规划、居住环境及产品性价比是影响客户购买的重要因素。项目以小高层、高层组团营造，纯板式结构，最大阔达80米的楼间距，打造纯正低密度宜居社区；首期以68-133㎡产品为主，产品线非常丰富，可以满足不同客户的需求。未来，我们将引进知名的国际双语艺术幼儿园，为孩子成才铺就更加平坦的道路。另外，项目配备有西班牙风情商业街、高端会所、婚庆主题酒店等内部配套，实现居住、生活、娱乐、购物的多重功能，真正实现百万平米的“城中之城”。　　主持人：在您看来，2014年 聚华·翰城的市场面临哪些机遇和挑战？　　秘总：从机遇上来说，受国家经济政策及宏观调控的影响，衡水经济发展水平、人均生产总值、消费水平稳步提升；当前衡水房地产市场也呈现价格上涨、供需两旺、地价上行的态势；另外，我们所在的路北区域也是衡水市的重点发展区域，随着城市路网及生活配套的完善，区域人居指数也将持续攀升；秘总：聚华·翰城项目总建筑面积103万平方米，从挑战上来说，进入2014年以来，路北楼盘众多，且各具优势，未来区域内的竞争必将升级。　　主持人：聚华房产显然已发展为一个成熟的开发房企，选择在路北城中村改造项目亮相。您认为，聚华·翰城对整个铁道北区具有哪些推动作用？　　汇集高端住宅、精品公寓、繁华商业、婚庆主题酒店、名校教育于一体，领创衡水品质住宅新里程。项目遵循衡水城市发展脉络，盘踞路北发展区域，将抽象的城市发展战略具体化到一个优质的地产项目，它不是一个单纯的大型居住区，也不是购物区、娱乐区。聚华·翰城具有完备的城市功能，提供居住、公共交流、娱乐休闲等生活所需的所有功能，使其自身形成一个全方位经济体。是由从城中村到大都市、单一型生活到多样型体验生活的完美升级，是建立在充分注入现代化理念的基础之上，创造了一个全功能化的国际生活示范区，开辟路北板块新的发展篇章。　　主持人：如今聚华地产已步入衡水房产的市场，接下来聚华地产在衡水还会扩大疆土吗？下一步将会有哪些战略部署？　　秘总：除了聚华·翰城，其他版块的楼盘项目仍在规划中。届时，聚华地产将秉承建造美好生活的开发理念，努力为衡水市场提供更优质更完美的产品，做衡水房地产开发的标杆企业。　　主持人：网友最关心的还是优惠，聚华·翰城在今年营销活动中是否会有重大策略？　　秘总：目前，我们聚华·翰城项目推出“交1万抵2万VIP卡认筹”的优惠活动，希望广大客户及网友前来我们售楼部咨询。　　结束语：再次谢谢秘总能够接受我们的采访，谢谢您！ 推荐阅读
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12000元/㎡
平均价格 : 5300元/㎡
位置 : 人民路与育才街交叉口南行200米路西
热线 : 400-683-0099 转 93405
平均价格 : 8500元/㎡
位置 : 育才街与大庆路交叉口西北角
热线 : 400-683-0099 转 93382
平均价格 : 待定
位置 : 新开街
热线 : 400-683-0099 转 93367
平均价格 : 12000元/㎡
位置 : 红旗大街与永兴路交汇处（青年公园东侧）
热线 : 400-683-0099 转 93353
12000元/㎡
平均价格 : 2340元/㎡
位置 : 德州市东风西路山水大街东侧
热线 : 400-683-0099 转 93350
平均价格 : 5000元/㎡
位置 : 饶阳县城区博陵大街428号（白池小学斜对面）
热线 : 400-683-0099 转 93348
平均价格 : 4800元/㎡
位置 : 人民路与顺兴街交汇处南行200米
热线 : 400-683-0099 转 93318
平均价格 : 待定
位置 : 饶阳县繁荣街以东、北外环以南
热线 : 400-683-0099 转 93339
平均价格 : 待定
位置 : 健康路与振兴街交叉口路南（项目对面）
热线 : 400-683-0099 转 93396
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我们先来看看下图
我们需要明确一件事情，产品和的关系，是一种协作互助关系，并不是从属关系
当我们想做一件伟大的事情时，这个事情就是项目，由这个项目产生了产品和运营两条脉搏，分别做着不同的事情：
● 产品所要考虑的是如何打造一款优秀的让一个群体满意的“产品”
● 运营所要考虑的是如何去运作一个群体，并且成为这个群体的幕后操纵者。
很多时候对运营的错误认知，是源自于对运营的不了解，将和运营的协作过程，曲解成了对产品功能的争议过程。
在项目立项后，产品和运营的轨迹如下图所示，会有一个平行阶段，然后是交叉，然后回到平行状态，以此循环
我们可以将交叉节点视作为一个阶段的目标和结果，第一阶段最大的目标是去验证市场是否成立，需求是否成立，是我们所称呼的验证市场可行性的环节。
那么在这个阶段，产品和运营各自要做什么事情？
产品要做的事情
● 以什么形式切入（如何向用户介绍你的产品）
● 如何让用户第二次使用（需要一定频率的功能）
● 实现出来
最小成本 ，快速试验， 这个观念在很多地方都出现过了，也是被大家非常拥抱和提倡的一种态度。
所以真正的1.0版本，到底要具备多少功能呢？
越少越好，以回答以上两个问题为核心
我们为这个最小版本所计算的耗时是两周
PS：控制开发节奏，发版策略，最有效的办法就是控制需求量，一个产品真的需要很多功能吗？这值得思考。
运营要做的事情
● 定位用户群体
● 找到你的群体，并建立你的资源库
● 建立渠道连接到目标群体
● 筛选活性对象作为
● 建立用户池
● 诱导用户产生行为
● 建立日常运作体系
运营的最终产物是用户，可以看到的项目开始后的第一个平行阶段，运营的所有动作都是以用户为基础来达成。
你和你的团队想要做一个化妆品导购的社区，如果你是这个项目的运营负责人，你会怎么做？
由于运营和PM都是无中生有的角色，很多运营动作的开展都是自己建立运营体系，这里仅仅只是抛砖引玉，没有进行穷举。
运营要做什么？
1.定位目标用户
对于化妆品而言，市场面积最大，频率最高，并且能形成交流的大部分集中在女性群体，当然男性赠送礼物这个群体也非常可观，但对于我们验证市场和切入市场而言，选择最符合特征的群体更为合适。
2.找到目标用户
即使我们可以烧钱做广告，你也需要有放广告的场地
用户群体在哪里，是非常严肃的问题。不仅仅是找到，还要对这个场地最评估和记录。
你的资源库应该有分类
像是：年轻女性社区，女性社区，有化妆板块的女性社区，女性，QQ群，，微商等等
每个分类还会有一些参数属性：规模，活跃度，群体特征，地址等等
女人化妆群，QQ群，400人，女性化妆交流，群活跃等级LV4
瑞丽女人网，日访问12000，网站，有论坛，可讯稿件
3.建立渠道，链接用户
如果只是加入一个目标用户群，或者发现一个群体聚集地，你还需要去链接这个群体
A.成为这个场地的大V，专家，形成权威，
B.群体转移至另一个场地
两种方法适合并行：
A方法：在合适的地方构建自己的权威体系，用内容，沟通，付费等方法都可以，比如在QQ群升为管理员，经常说话，刷存在感，在网络社区里投稿高质量文章，快速细粉，获得推荐曝光
B方法：构建自己的公众号，头条号，以及自己的聊天群，当然也可以有其他载体，特征是这个载体要完全主导控制权
以上是运营的准备期等同于产品输出原型文件，需求文档，或者设计图的阶段，
而接下来就需要转入实际运作
4.筛选活性对象作为种子用户
你已经融入到目标用户的群体里了，那些对化妆品关注度非常高，非常活跃的个体，你随时可以注意到他们。
他们就是你的活性用户，你需要获得的是他们的联系方式，甚至已经和他们取得了联系，比如成为了好友。
活性,可以体验在积极性，活跃度，关注度，权威性，甚至一些言论习惯，是否容易接受新事物，是怀疑主义者，还是乐观主义者
当然，根据项目不同，也可以为活性增加不同的过滤条件。
5.建立用户池
公众号，头条号，乃至你掌握到的一些可以投放内容的渠道，这个阶段你可以广撒网，以群体交友，交流为目的将用户储备到你自建的用户池子里
你甚至可以用邀请的方法，成立这样一个池子，可以是微信群，也可以是QQ群，当然你需要评估使用什么群比较适合这个项目的运作
如果你做完了上面这些准备动作，那么你需要和产品沟通一下，你要知道我们的第一版产品上线，有什么样的功能点，他提出的运营建议，以及他对需求的分析。
6.诱导用户产生行为
你已经拥有很多用户的资源了，不如通过一些手法，让用户产生与产品预期相同的行为，来提前验证需求点的成立以及响应度，以此来为产品上线后的运营动作做策略准备吧。
假如我们产品是以化妆品的来作为切入点
a.找找有没有类似的直播社区，或者直播文件，甚至我们自己创造一些内容（内容运营）
b.把这些内容分批次投放到不同的渠道吧（渠道运作）
c.在交流的地方，比如微信群，以一个用户的角度，把内容投放出去，并提出一些问题，看看大家有没有什么反应（种子）
d.仔细观察内容被阅读的数据，以及产生的波纹效应（）
7.日常体系建立
我们很清楚初期的动作量并不大，但很杂，正如我们所了解的运营是很杂乱的岗位相同。
在这样的背景下面，为了将精力集中到分析以及运营策略的制定，就需要将一些常规的动作做标准化，体系化的安排，这样可以将你的精力集中。
常规化下来的动作，将会是运营最有效的手段，当发现某一个环节压力过载或者需求增加时，可以很快知道需要的对象，也可以很容易的去设计岗位。
大家看见这么多的招聘，其实岗位的招聘远比我们所接触到的要复杂很多，尤其是在岗位设计这个环节，企业不能为了临时的需求压力就增加人手。
因此每一个岗位都要经过反复的设计，短期任务，长期任务，以及这个岗位未来的发展空间
运营方面，总结一下
产品1.0上线前的运营动作就介绍完了，我们任然是实战案例，并没有对每个环节的变化及参数做穷举，方法很多，原理不变。
对于产品的1.0试验阶段而言，需要的是一定量的种子用户去做验证，而不是呈规模的铺开，对于运营的要求并不是数量，而是质量
在两个星期完成的产品方案里，也没有办法支撑大量用户的使用。这是大背景。
而合理的使用运营策略，两周的时间储备四位数的种子用户群体是比较容易的。
下一个交叉节点就是转化用户至产品里了，不如思考一下在转化的时候，需要做什么事情？
产品要做什么
相对于运营而言，产品的时间会更加的拘谨，看上去两周的时间，实际上，能够用来设计产品的时间只有3天左右，否则就无法保证项目两周上线1.0版本
1.以什么形式切入（产品特点）
你应该怎么向用户介绍你的产品呢？
即使作为产品，不需要参与到运营的工作中来，但你必须要考虑这个问题。
产品切入形式基本等同于产品的核心功能，而这样的核心功能紧随着立项而确定的，
在本文中，我们以这个形式作为切入点，而除了视频直播以外还有很多形式可供选择，如内容，社区，等等
确定切入形式以后，在功能和产品设计层面就要尽量简洁，首先要验证的是用户对于视频直播的观看和讨论反应，这决定了用户的粘性和留存。
2.功能要有频率
第一次使用基本是源自运营产生的动作，而如何让用户具备一定的使用频率，更多的属于产品逻辑范畴
当然，对于部分创新性产品而言，教育会是运营要面对的一个很严重的问题，我们这里就不细说了
初期阶段，我们可以将用户的使用频率巧妙的替换成内容的更新频率，或者某一事件的更新频率，通过控制产品自身的变化来影响用户的使用频率。
这样的逻辑在领域是比较常见的，大家可以留意一下游戏的时限性功能。
曾在某应用里，增加了一个资讯板块，时间限制是每天更新一篇资讯，24小时候，这篇资讯被自动删除，整个软件只有这么一个功能，超过40%用户，连续使用30天至50天（每天都用哦~~）
3.投入研发，控制迭代节奏
我们在做版本时，一定要有很明确的时间观念，如何在两周的时间内完成发布动作，最大的因素在于源头的策略。
缩短项目发布时间，也存在一些技巧，这里分享一些给大家
1.使用原型文件开始需求评审吧，不用等待需求文档了
2.尽量提前设计的介入时间吧，因为客户端需要设计图才能顺利研发
3.尽量提前研发的介入时间吧，这个就不多说了
4.尽量提前QA的介入时间吧，在需求文档输出后，QA就可以进入了
5.后台管理部分，可以在客户端发布后，在进行开发的
6.如果特别需要后台支撑，直接修改数据库也是可以很粗犷的做法
7.如果需要IOS,ANDROID双端发布，面对IOS长达两周的新应用审核时间，不如使用企业证书，不用发布到appstore了
8.提前准备好相应的一堆账号和权限吧，因为很多账号的申请需要审核时间，像是微信的支付
9.砍掉一切在v1.0不重要的功能吧，聚焦点
10.按照最简化的原则，替换掉一切相对复杂的功能吧，比如v1.0版本，你真的不需要有注册和退出的功能，拥抱第三方登陆吧
11.选择最合适的一个选择，而不是全满足，第三方登陆，初期，只开通微信就足够了
12.还有很多技巧哦~
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