一个“刚性需求者”眼中的房价
我是个80后，也就未来几年房产刚性需求的代表群体，今天其实就是想用最通俗的话站在一个刚需消费者的角度来说说现在这房子和房价。现在的房子真的是太重要了，而最大的原因就是因为它贵，对于我们老百姓来说，一家人能买上个一套就挺不错了，房子是一辈子最大的投资，特别是在中国，它不但是面子问题，更加成了“生活”问题。然后最近大家对房价是高是低是涨是跌的争论太多了，多数人就会很迷茫。所以就想尽量不用太多专业词汇又尽量能把我所认为的房子到底怎样算便宜，怎样算贵能说得清楚。写得大家都能看得明白。
讨论：房子长期看是永远在涨的
首先，我有一点还是能和绝大多数人达成共识的，这个共识就是——“房价长期来看总是涨的。”但是我想说，房价长期上涨只是现象，真正的原因却是纸币这种东西长期看一定是贬值的，而我们所有的商品都用纸币计价。纸币这种东西在中国，乃至在全世界，都是政府想印多少就能有多少，所以就注定我们老百姓都必须面对“钱越来越不值钱”这么个事情。
废话了那么多，其实就是想告诉很多没想明白的人。“房子长期来看总是会涨的”（或者更专业点的人直接说“货币注定会不断贬值”）并不能成为买房子当投资的理由。因为所有东西长期看都会涨的。猪肉不断涨，白菜不断涨，大米不断在涨，样样都涨。大家真正要想清楚的事情是，你现在买了房子，它上涨的速度还能不能跟得上其他东西？比如现在猪肉10块钱一斤，十年以后卖100块。但是你现在100万买的房子十年以后涨到500万。你还是会觉得这个房子买，亏了~~~因为房价上涨没有跟上生活成本的上涨。（例子假设的数据可能有点夸张，但是不影响想表达的意思。）
过去十年来看，房子在涨幅上的确是远远超过其他商品的，记得小学时候和老爸去买米，1元一斤，现在卖两元，十多年涨一倍。其他的东西，猪肉蔬菜什么的，多数涨个2~3倍。而房子大约是涨了5~6倍。远远超过了多数东西。所以过去十年是改革开放以来贫富分化速度最快的10年，早买房，多买房的人，哪怕工作一般，学历一般，但也多数都变成了现在的富人。而没买房的人多数在不知不觉中变成了穷人。
这种趋势就真能在未来还管用吗？或者说，现在的穷人，有可能通过买房，追赶上那些已经很有钱的富人吗？现在没买房的人会变得更穷吗？
我先写，因为这个问题每个人的答案肯定不一样
讨论：房子到底涨到什么时候算是贵？跌到什么时候算是便宜？
之前，大家都说房子会涨，会涨，那大家有想过，到底涨到什么时候，算是“涨得差不多”了呢？最近政府调控，有些人又说房价会跌，但问那些会跌的人，“跌倒哪算是跌得差不多了呢？”
很多人要么是拍脑袋说话，人云亦云。要么是直接站在自己的立场说话——刚买房的人高喊“房子会不停涨的”，没买房的人则大叫“跌！跌！跌！”反正就是主观地认为事情是会往他愿意看到的方向发展，但是你真问他为什么？为什么?为什么？他自己也不知道。
看到这篇文章的，而且确实比较关心房价的朋友也可以问问自己，“房价多少算是合理？为什么？”有个能拿得出手的理性些的答案吗？
我们先从最简单又最重要的东西说，而且一样一样的说，因为房价是很多影响因素-比如通胀、政策、供需、地域、人口等等等等掺杂在一起的所形成的价格，所有因素一块说只会越说越糊涂。
最先说的这个最简单又明了的衡量因素就是租金（或者说叫租金回报率，又叫租售比）。房子造了干嘛用的？不就是给人住的麻。而没有房子的人无非两种选择，租房还是买房。有空余房子的人也无非两种选择，卖房还是租别人住。这个时候一个正常的人，一个可以摆脱所有世俗观念的人。其实很容易决定，这时他会简单算算，租的话一年要花多少钱，买的话一年又是花多少钱。这个其实很容易算。
大家可以随便找一个大的房产交易网，同地段甚至同一个小区基本都既有租房信息，又有买房信息。条件差不多的房子，你可以看看如果租，那价格多少；买，又是多少。
打个比方，我家附近某新小区的房子，售价1.2万元每平米。也就是买个80平的小户型加简单装修下大约100万。而这个小区同等面积同等楼层的带装修的别人的房子租金差不多2000每月，也就是2万4一年，这个收益率就是2.4/100=2.4%,实际上由于空置，维修等原因，真实收到的钱会更少些。
如果你是这间房子的主人，你就会想，我卖这个房子划算还是租划算。现在最傻的老百姓，把钱存银行的利息大约是5%，也就是这个房东把这个房子卖了然后用最傻的方法存银行，那么每年有5万元收入，而租给别人能有2.4万的收入（不计算里面维修，空置，人花费的精力等因素）。那么如果房价未来不能以5%-2.4%=2.6%每年的速度上涨，那对于这个房东来说就是亏。而据我所知，很多城市的租金售价的比率远没有例子中那么“相对”合理，也就是100万的房子一年收不回2.4万。而又据我所有，但凡现在手里有个百把万的人，去银行买点给VIP的保守理财，基本都不止5%这么点利息。
对于买房人也差不多算法，一套100万的房子，如果你选择贷款买房，现在的房贷利率是7.05%，假设你是买首套房的年轻人，30%首付，也就是30万首付，70万贷款。这七十万贷款一年大约要70*7.05%=4.9万的利息，而这30万首付，如果没买这个房，存在了银行，大约是30*5%=1.5万的利息。也就是说，你以上面那种方式买下这套房，每年的成本是4.9万+1.5万=6.4万。而租房的成本是2.4万。同样的思路，如果买了这房子以后，你的房子不能以每年6.4%-2.4%=4%的速度上涨，那就是亏。换句话就是，如果两年以后房子和现在比没怎么涨，两年以后买房会比现在买房省8万元。
所以，如果要问房价的均衡价格，那就是拿类似房子的租金收入除以市场的资金成本。
&&&合理房价
= 租金收入 &
市场平均收益率（长期存贷利率，长期债券利率，家庭稳定投资收益率等等等等多数投资者能比较容易获得的一个低风险利率）
比如一套房子，租出去的话年收入3万，银行利率大约4%，那么它卖3&4%=75万就是比较中性的价格。公式里简单说明了，一套房子能收到的租金越多，那么这房子的价值越高，同样，投资者如果市场上能取得资金的利率越低，房子的价值也就越高。当然是剔除了其他一切干扰因素以后的理论上的均衡价格。中间一定是会波动的，而且房价偏高或者偏低的持续时间可能会很长。
这个均衡价格作为参考价真的很有用，因为房价偏离均衡价格越多，那么房东和租客纠正的力量就会越高。就比如，如果一个小区的房子，买一套要200万，租金一年只有可怜的3万，那么已经持有的业主会有很强的意愿卖掉手里的房子转成其他收益率更高的投资，因为200万哪怕只有可怜的5%的收益，一年都有10万收入。而没买又想住的潜在客户会更希望租此地的房住，而把打算买房的钱或者贷款省下，变成其他的投资。这样买的人少，卖的人多，成交价格自然会降下来。
所以，长期看，房子上涨的速度与租金上涨的速度是一致的。而租金上涨的速度又与物价水平和居民收入水平有非常强的相关性。最后就是，房价以脱离物价增幅，脱离租金增幅，脱离居民收入增幅的速度上涨是不可持续地。
很显然，过去5~10年，房价就是以这种无束缚的速度，以远超GDP和CPI的速度在涨，“该还得总是要还的。”这就注定未来，房价会向理性的方向回归。但是这个回归可能是房价大跌，也可能是房价在很长一段时间滞涨。
上面讲的这个用——租金价格比与资金成本，计算出来的参加价格只是一个剔除了大部分因素后的理论价格，但是这个理论价格对于多数对于房价是高是低还云里雾里的房客们还是有很大参考的意义，至少有了一个标准，找到一点点方向。
每样商品都有一个自己的价值，价格太高了，就必然会回落。无论是当初的君子兰、邮票，还是之前的大蒜，海盐，绿豆，红酒，翡翠还是红木。当炒作过头，价格远远超过理性时，就会回归。
讨论：从人口高峰看房价——我们是拥挤的一代
我是个80后，那几年就是新中国第三次的生育高峰，之前在网上看过一组数据，具体数字不记得了，大致意思就是年出生的人，占了总人口的极大比例。这就导致了一种拥挤现象。相信很多这个时间段出生的人都与我有一样的经历。就是无论做什么，都很“挤”，幼儿园挤，小学挤，而也是我们这批人，中考人数历史高峰，高考人数历史高峰，大学毕业就业人数历史高峰。同理，适龄婚育人数必然是历史高峰。所以就是小时侯择校难、高考难，毕业了就业难，工作后结婚难，买房难，因为我们要与史上最多“竞争对手”抢那些有限的资源。
从人口结构来看房产供需，就决定了我们上学时的经历还会重复出现，那时高考人数历史最高，之后逐年递减。相对应的，现在结婚买房需求一定也是历史最高，之后也会逐年递减。未来的房地产刚性需求就有一个不断平稳下降的趋势，大家想想，有没有一点点的道理？需求少了，大家不争着抢着跟买大白菜似地抢房子了，那房价自然不会再像之前那般疯狂上涨。
上面讲的是从人口高峰的角度来说的。下面我再讲讲从人口结构的角度说。
这个理论是网上的大神说的，不是我首创，但是确实理性而有道理。主要的意思就是，1980年左右开始，中国进入计划生育，也就是第一批“独生子女”现在大约30出头，他们都只有一对父母，大约50~60岁。这说明什么呢？就是从长远看，这个长远大约是10~15年以后，中国的房子会出现一个严重供给过剩的历史时期。因为我们的父母只有我们一个儿女，而父母那有一套房产，岳父母那有一套房产，我们自己有一套房产，我们又只有一个小孩。未来的房屋空出量（我们的父母）会是房屋需求量（我们的儿女）的两倍。也就是我们的儿女那辈人成人之后，每人手里都有那么6套以上的房屋继承权。到时，房子多了的时候房子就不值钱了，每个人都有，没有人缺，就会租又租不出，卖又没人要。
所以房子并不像大家想象的那样会永远保值增值，而从长远来看，在中国，房子甚至有越来越贬值的趋势。现在买的房子，一二十年以后变成了旧房子，很可能想卖都卖不掉。而二十年对我们来说，差不多刚好是贷款刚刚还完的时候。敢问现在你投资房产来收租，没个50年能把成本收回来吗？所以如果真的想得通，未来，那些聪明些有先见之明的长辈们不但不会再催着自己的小辈买房，甚至会考虑趁世道还不错，老房还有人要的时候把自己的旧房卖了转作其他投资用来养老。晚卖不如早卖，旧房、二手房必然会进入供给过剩的时代。
而一样东西多了，必然就不值钱了。有句话叫“人多的地方不要去”，其实大家想想身边和自己的例子，当一样事物被所有人都追逐的时候，往往你再去走独木桥，都没有好的结果。我们当年那么辛苦的读书与高考，好不容易考上了大学，结果是现在大学生的收入水平和工人是一样的。大学生，甚至硕士都面对很大的就业压力，当一个国家绝大多数人都是大学生的时候，大学生就不值钱了。同样的道理，当一个国家人人都在为买房奔波，人人都最终买了房以后，房子本身就不再值钱了。而最最受伤的是谁？一定是刚刚赶上末班车的人。很显然，我们很可能又是这个末班车。
所以不管从短期需求还是长期需求来看，我们正在经历新中国历史上最大的房产需求高峰。这个需求高峰又衍生出投机热潮，刚性需求掺杂着投机，上演了这出近10年的轰轰烈烈的房产大戏。而未来，不管是短期需求(出生高峰)，还是长期需求（人口结构），都决定房产暴涨的日子会一去不复返。
这里再从这个角度思考下，上上个讨论留下的问题，“现在的人，有可能通过买房，从财富上超越别人吗？”
讨论：从城市化角度看房价
这个问题上我也先不谈数据，而是先引导大家观察周围，大家看看自己的家乡，自己上学的地方，有谁家里的镇上或者市里这两年是没有大兴土木的？各种新城，开发区拔地而起，多数城市都有那么十几上百个楼盘在建。
我上大学的地方属于标准的三线城市，从大一到大四，周围在建的高楼就一个接一个，而且2010年后已经处在一个让人恐怖的阶段，一个本来就不大的城市，放眼四周，几乎都是在建楼盘，只要目测就知道，当地人口是绝对无法支撑得起这些房屋供应的。
而我听一个广西同学和我描述，听说他家里的镇上在开发一个新区，本来就只有20多万人的镇，却在规划一个可以容纳10多万人的新区。而这种现象又何尝不是在全国各地上演？常坐火车的朋友如果仔细观察过，几乎每个车站周围，无论大小，都能看到在建的楼宇。
我的家乡就更不用说了，身处中国最发达的长三角地区，光已完成，已规划，在规划的各种新城新区就数不胜数，市区面积更是比以前翻了四倍不止。
中国的土地——其实并没有大家想想中那么稀缺。现在一个小小的城市综合体就能容纳几十万人，只要有需求，房子是想要多少就能造出多少的。而这两年我们的生育速度绝对没有赶上我们的建房速度的。几乎所有的地方政府，也都是一副未来城市将会迎来大发展的架势规划着自己的城区，规划着自己的土地。但是如果所有地方都将迎来不断膨胀的人口增长，那么这些人又从何而来？
而在过去的几年里，由一线城市率先发动的房价大追逐的活动，已经完完全全的扩散到了二三四五线城市，甚至城镇。几乎中国每一个角落的房价都有了那么N倍的涨幅。很显然，未来，无论城市化进程如何，一线大城市也好，小镇也好，大家都会为了寻找足够的消费者买房而展开争夺。
目前的房价，北上广深是最为恐怖的，这已经产生了一些反应。这个反应就是大家提到就业的时候，想去大城市的人的热情明显不如以前高。因为以前去大城市看到的是希望，而现在去，看到的更多是绝望。多数绝望的根源，就是房价。花掉最美好的青春，换来一个首付，再花掉半辈子，去还贷。最后发现，我们的父母年事已高，我们的孩子也已成年，而我们却还没有半点积蓄。所以现在想在大城市生存，就是一件很难的事情。
有数据说，今年年后，广东返乡劳动力回到岗位的只有三分之一，越来越多的人开始选择留在家乡而不是涌向城市。说这个只是想说，在现在的房价压力下，很可能已经没有足够多的外来人口来填充不断膨胀的城市。大城市的城市化率已经在减速。而买的房子不要觉得将来会不愁出手，因为不会再有那么多外来人员会向以前一样前赴后继地涌向这个城市，去接手你手里的，对他们来说是高得离谱的房产。多数城市的扩张会停下来，越来越多的人选择生活压力相对合理的地方。而这个生活压力，80%以上，来源于收入与房价的比例。
所以之前支撑人们认为“房价还会不断上涨”的另外一个巨大原因——城市化，目前看来，也在悄然发生变化。
讨论：大家的看法就真的不会改变吗？
心态，或者说是对未来的预期，其实才是决定一样商品价格的最本质的因素。而人有一种本性，这个本性在金融市场和投资品市场体现得最为淋漓精致，就是——从众，也叫羊群效应。
别人的态度经常会影响自己的态度，自己的态度又影响了别人，所以人类总是可以出现一个又一个的热潮。但是热潮最终还是会在达到一种很不合理的状态以后恢复平衡。
在你成长的过程中，如果你周围的人很多出国了，那你的父母也会考虑要不要把你送出国，而你出国，又会影响别人。如果你周围的人都在考研，那么你是不是也会自然地去考虑考研？你或者你父母的选择往往是别人已经做出的选择，只有很少人会做多数人不做的事情。我们中的大多数人一辈子都不一定能找到活着的方向，这非常正常也没有什么不好意思，而只有少数能知道自己要的是什么。在不知道方向迷茫时，人们最容易做出的行为就是——“从众”，择校、出国、考研、考公务员、包括买房或者要求对方买房。其实很多决定并不是因为“我想怎样怎样”而是“别人都在怎样怎样”。
这种现象同样也出现在几乎所有的投资领域，无论是黄金，玉器，股票还是房产，如果你能记住这句话——“当一样东西被所有人追逐时，那也就是它将衰败的时候”简单的一句话包含了几乎最重要的经济学原理，生活哲学，对你未来可能会面对的很多抉择，都会起到莫大的帮助。
而人们思维的热潮转换速度之快，也可能让你发指。就在10多年以前，考大学最热门的专业是计算机。当时如果自己的孩子学的是计算机，家长都会多一分光彩。而现在呢？当初蜂拥而上的大批计算机专业的，少数成功了，多数被称为IT民工。现在我们的家长还有谁会因为别人家的孩子学计算机而羡慕不已吗？
这就是人们态度转换的速度。现在为何那么多人仍然愿意以远低于银行存款的收益去买房？定势的潜在思维是“以后钱越来越不值钱”“房子是个实体，总归在的”“房子一直都是涨的，跌也跌不到哪去”“国家不会让房子跌太多的，跌太多会出乱子。”“没有房子，多没有安全感，家也不像个家。”
但你信不信，当市场风云变化时，房价涨势戛然而止后，人们那时的思维会变成“买房还不如把钱存银行。”“中国的房子只有70年产权”“等把贷款还完，房子都旧得没人要了，还不如租着住。”“买了房子就把人捆死了，工作都没法随便换”
现在人们谈婚论嫁时，房子是必备条件，是丈母娘们的心结，但是真的房子变成每个人都买的起的时候，就一定没人再谈它了。现在两人离婚时可以为一套房子的产权闹的不可开交，但是当房价下降，贷款成为一个巨大的包袱的时候，它又会变成“烫手的山芋”扔还来不及。
要知道，房价在中国虽然几乎从来没有跌过，但是不代表它会永远上涨。美国、日本、香港，哪个正常些的经济体没有经历房价的波动？而正是这种中国式经历，使得当波动到来时，中国人的准备不足与意外可能会超乎人们的想象。
人们对一件事物像这样快速地切换一次又一次地重演着。房产不是第一个，更不会是最后一个。归根结底，还是——羊群，多数人只能在自己的领域做到专业，而对于任何一个领域，外行一定比内行多。对于不熟悉的事物，人们总是倾向于选择大众所选择的，抛弃大众所抛弃的。
讨论：不要透支你的未来——你能想象你20年后的生活吗？
之前的文字多数偏理性，但是我想说，下面说的更理性，可能你之前从来没有考虑过。
这里我想抛开那些家庭条件本身就很好的群体。如果你家庭条件足够优越，那根本没有必要把这篇文章看到此处。因为可能本来就不是写给这个群体看的。多数是家庭条件一般，或偏差，必须结婚买房，或者想投资房产的朋友，感到压力巨大的朋友才会看到此处。
&我想先说父母
我相信这个例子是绝大多数人所面对的情况而不是极个别的情况。这个情况就是，一个毕业2~5年的年轻人，是不可能有足够的钱来首付的。买房对于想自食其力的年轻人来说本来就是不可能的事，但是这样一个任务又被社会强加于多数本不该承受的人的肩头，所以多数人才会感到巨大的压力。
我不知道有多少像我一样大的人知道自己父母的收入和储蓄。但是，按照现在的房价和过去的通胀速度，一套房子的首付，注意仅仅是首付，就是父母半辈子所有积蓄的人不在少数。而贷款的部分需要花掉我们自己的半辈子收入。人没有几个20年的，人生起落，贫富分化往往也只是在人生的某一两个决定中完成。
这里我就想说下什么叫透支未来
如果你一个月的收入是5000，而你一个月花8000那就是透支未来。出来混总是要还的，你现在欠父母的钱，欠自己未来的钱，在将来，总会需要以某一种形式还回去。
各地物价水平不一样，我只是举例（大家根据自己城市的收入房价情况同比例扩缩），一套100万的房子，光资金成本（无法理解就当成利息）就是一年3~6万，如果算上房子的折旧，就是说旧房子不如新房子值钱，那么再加上2~3万。这就是我们每年为了居住所付出的代价。现在一个家庭年收入有8万一下的人其实不少？而这个8万只是不吃不喝。吃穿住行，如果只是住一项就要花去我们近100%的收入，那我还怎么生存下去，我们也会生病，我们的孩子也要上学，更糟的可能会失业。
而且目前的房价，买房这种消费透支毫无意义，每年花3万元就能满足的住房需求（租），你非要透支自己和家庭的未来，花8万元去住同样的房产。心理上暂时的满足是以巨大的显性成本为代价的。相信，这多出的几万花到任何其他地方都能弥补你“房子不是自己的”这种失落。如果你告诉我，房子还有投资的作用，那请把之前的文章再看遍，或者你就坚持你对房产投资性的看法去买房吧，目前的房子至少在我眼中是一眼就能看出的“不值得”投资的东西。
其实我们中多数人会平平淡淡走过一生，事业上越来越成功，收入越来越高更多时候是一种愿望和努力的方向，但现实和命运不一定会和希望的方向一致。所以一套与自己目前收入水平不相符的房产，并且把希望寄托在自己未来的收入会大幅上涨上，很可能意味着，20年后你父母生病时，本来可以轻松应付的状况，你却焦头烂额。20年后你的儿女将要成家立业时，你却还刚刚把自己的贷款还清。
只是现在很多人以为房子具有投资属性，就以为这不是一种消费了。但实际是它确确实实在消耗着家庭的现金流，购买力和储蓄。和几乎所有的透支消费一样，会给未来的生活带来压力。只不过多数人把现在的压力，挪到了未来~但该面对的最终还是会面对~。
最后：能理解的人能够理解，不理解的人不会理解，一切也都可能只是一厢情愿
说到这里貌似我自己的观点已经表达得七七八八了，虽然一些政策角度的观点，房屋库存与新建等市场供需上的观点都还没有写，不过其实能够理解的人，看一眼就能理解，无法理解的人，再写多少字都理解不了。
有的迫于生活压力，有的迫于世俗观念，很多东西确实不是只靠想通就能改变的。
但是我的意思还是那个，虽然我的判断很可能会错，很多别的因素或许我没有考虑到。但是有一句话我觉得很有道理“人生就像赛跑，除非你比别人更出色，否则跑在别人跑过的路上，差距只会越来越大”，就如微软，淘宝，腾讯几乎永远没有办法用传统的方法超越，就像如果你的能力仅仅与你公司的领导一样，那你很难通过模仿而超越他。投资也好，学习也好，事业也好，单纯模仿与跟随永远无法超越别人。
而在这个时代，有太多的人买房比我们早，买房比我们便宜，所以房子一定不再会是下一次我们物质上超越众人的财富分化的原动力。也不会是幸福感上赶超别人的好方法。甚至如果恰巧搭载在末班车参与到这个洪流里，结果变成无法挣脱，成为别人脱离漩涡的垫脚石。
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为什么中国房价那么贵，政府还有希望吗？对这个国家失望透了。
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希望是有的。不过那得共产党死完的时候了。够得等了
不知道下面这条知识能否帮助到您
虽然一直有人讨论房价升还是降,但真实情况是房价一直就是在升的。价格终究是经济理论可以解释的,终还是由供求决定。
解密中国房地产:房价为啥这么高
共产党 已经走到头了，对他们不要抱有什么希望
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　　中产焦虑：除了买房还能买点啥
　　欧阳晓红 姜鑫 胡中彬
　　要把手里的这套房子卖掉吗？
　　全国拥有数套房的某财富管理机构总裁陆女士这样问。过去几年她买了好几套房子。因为工作忙，她没时间“倒腾”房产，几个月前本想出手杭州的房子，结果发现G20之后，杭州的房价又涨了；她在上海的房产也是，一不留神就涨了好几百万。
　　她应该为此高兴吗？要继续看着手里的房子升值吗——即使涨了这么多——如果有一天房价跌了呢？
　　如果把房子卖掉还能投资点啥呢？房产之外，陆女士拥有600-3000万元可投资资产。作为专业人士，她目测了一遍当下股市、基金、外汇、黄金等资产类别的收益表现，又把目光投回了房市。
　　但，心里还是不踏实，一些惶恐，一些不安。
　　这不是她一个人的感觉。不仅是这些私人银行眼中的高净值客户。即使是一般中等收入人群，对此也充满疑问。他们的可投资资产也许只有几万，或者10多万乃至上百万元。他们可能已经拥有一套仍在还贷的房产，或许还在为首付奋斗，他们身在北上广或者二线、三线城市，但困惑似乎是一样的：房子还能买吗？如果不买房子，手里的钱——不管是多是少，又该如何跑赢通胀，获得增值？
　　10月1日，人民币作为国际货币基金组织（IMF）新晋的SDR（特别提款权货币篮子）货币将正式生效。前一天，货币政策委员樊纲表示，不能只推改革，不顾经济增长；前几年大量热钱炒作导致人民币升值，目前贬值是纠正，也顺应一篮子货币的普遍贬值。这让市场生疑：是否暗示入篮之后的人民币将开启贬值通道？
　　殊不知，很大程度上，汇率贬值预期也是中产“置房产”保卫财富动因之一。首席经济学家鲁政委就认为，高估汇率是所有中国问题的根源。文华广润资产管理有限公司董事长王家春则表示，外储及汇率风险已成为中国宏观风险的关键要素之一。
　　在苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙看来，房地产市场不仅对企业部门的资金成本、资金来源都产生了虹吸效应，还打乱了对居民部门的未来消费支出和家庭资产配置计划。
　　就这样，不只是中国政策宏观调控的难度在加大，中等收入群体或者中产阶层配置资产的难度也在加大。此时和今后一段时期，市场在等待变化。
　　一种难言的焦虑感在不同市场、不同人群中蔓延。尤其是中产阶层，他（她）好像“病了”，得了财富焦虑症。
　　对中等收入人群的界定从来都可能引起争议。一些专家认为可将中等收入标准界定在年收入6万-12万元人民币左右，此外，家庭有一定数量的储蓄和其他货币性资产，家庭人均居住面积稍高于全国平均水平。如照此测算，目前中等收入人群规模在3亿左右，尽管一些人调侃自己“被中产”。
　　扩大中等收入群体是国家战略的一部分，十三五规划中，中国还提出了城乡居民收入倍增计划，这意味着未来中等收入群体规模将进一步扩大，与之相伴，财富的保值增值会成为持续的焦点。
　　“当务之急是改变资产或财富管理战略思维。过去十年可能大家是主动管理型，愿意承担一定的风险并获取较好收益，但从今年开始，大家可能要打防御战，安全过冬。‘现金为王’，等待机会。”资管部副总经理潘东开了个方子，“再不然就是分散投资，像专业机构那样做大类资产配置。”
　　但，财富能等吗？很多人会担心，自己的钱会在等待中缩水，也有很多人，他们焦虑，但似乎更为主动，一点点拨开金融迷雾，优化资产配置策略，让其资产保值增值。这些人是怎样做到的？
　　如果有一套穿越经济周期的中产阶层资产配置手册的话，也许可以用“专业化、安全性、流动性”等关键词勾勒其座标系。林采宜说，在负利率市场环境下，投资座标也好，投资哲学也罢，除了安全还是安全。
　　如此，你配置的资产安全性高、流动性好吗？
　　“资产荒”下三件事：房价、汇价、金价
　　“房价涨得邪，没房的绝望，有房的心慌；没想到的是，有些开发商同样如此。”市场唏嘘不已；流动性过多，市场太拥挤，机构与资本在抱怨优质“资产荒”。
　　房价还会涨么？在南京、杭州、在苏州，在济南，曾经久违的字眼又重新回到人们的视野中，限价、限购、严打捂盘……一些被认为恶意炒作房价上涨和虚假信息的人被拘留，房价上涨已经引发新一轮的调控，而且正在波及更多的城市。
　　曾经经历去年股市起落的投资者，现在面对分化的楼市行情，游移不定。房子还能买吗？首席经济学家林采宜告诉经济观察报，就投资品而言，目前国内大中城市的房价泡沫明显，显然风险很高，并非理想投资。无论是房产税、房贷政策还是流动性紧缩，都可能导致市场对房价的预期逆转，并触发房价下行。
　　按照财富管理专业人士的说法，从资产配置的角度看，中产人士关注的三件事：“房价、汇价和金价”。但恰恰这三件事没一个让陆女士省心。又岂止是中产？从政府、专业机构到个人投资者，无人可以置身事外。这三件事说到底是一件事。
　　面对高房价，人民日报也出来喊话了，其微信公号发文《失去奋斗，房产再多也将无家可归》。明示：当努力奋斗还不如投机房产，就可能树立一种错误的导向和价值观。但“房产升值秒杀努力工作”之现象又让一些刚步入中产的人士顿生挫败感。
　　李先生是一名基建工程师，曾经在某国有企业的工程项目部负责安全工作。年过4旬的他在完成一定财富积累后，去年辞职开始自己做工程。刚买了新车且拥有五、六百万元存款，但焦虑感时时困扰着他。
　　据李先生介绍，目前其名下有一套房产用于自住，同时在北京郊区还有几百平米的宅基地。他说，在妻子眼中，自己并不是一个聪明的人。在北京房价不断上涨的过程中，不少朋友和同事都在2010年前后买了房，虽然也曾有这种打算，但最终因为各种原因搁浅，就此夫妻俩还曾生过气。“也想过改善一下家里的住房条件，但是目前这房价太吓人了，不敢轻易入手。”考虑到还有郊区的宅基地，一路上涨的房价使得李先生最终放弃了换房的想法。
　　李先生说，错过买房机会的主要原因是自己爱好炒股。自2008年就已经入市的李先生一直自诩是经验丰富的老股民，然而在去年6月杠杆牛市戛然而止的时候，李先生一度看着蒸发的上百万市值怀疑自己。
　　辞职后，李先生每年有近百万元的收入，但在经济不景气背景下，工程越来越难做，不但利润稀薄，三角债等信用风险更是不断打消着他的积极性。而仍未回本的股票投资使得他在今年不温不火的行情中保持着夹杂着悲观的理性。“现在的确比较纠结，也比较沮丧，一直以来都觉得国内房价已经很高了，但是它仍然在涨，想想美国和日本的经历，很担心自己成为最后一个接棒者，也正因为此，自己错过了很多买房的时机。”李先生表示，自己手里的几百万存款并不算多，如何保值升值成了头疼的问题，“现在基本上是在买短期理财，收益年利息不到4%，真怕在房价不断上涨、人民币又出现贬值的过程中被稀释的不够生活，特别是看到跳广场舞的大妈坐拥几套房产时还会有一种挫败感。”
　　如果选择范围更宽泛一些，海外资产配置是一个好主意么？
　　不少高净值人士选择了海外买房，海外媒体将澳大利亚、加拿大等国家一些城市房价的上涨归结为中国人的购买力。即使没有买房实力的投资者，也选择将一部分存款转为美元，或者投资海外股市和固定收益产品。
　　汇率波动的风险无疑给正在升温的海外资产配置增加了几分热度。
　　波士顿咨询进行的一项调研发现，2015年“811”汇改后，人民币的波动引发了市场对未来贬值的预期，从而掀起了中国个人境外资产配置的热潮。包括客户基础下沉，在尚未展开境外投资的客户当中，有超过50%的普通私行客户表示未来3年内会考虑进行海外投资。
　　波士顿咨询全球合伙人张越说，调研还显示，在2015年股市剧烈波动下，70%的高净值人群还是实现了约10%的盈利。“中国高净值人群自己对财富管理的能力，或者借助机构，其投资能力在逐步改善。”
　　荷马金融创始人叶程坤的感觉是，这几年的确出现了海外资产升温的趋势。这是一家专注于帮助中国居民海外投资的公司。根据这几年的观察，叶程坤说，大部分的中产和高净值人群的海外配置主要是两类：基础配置，像去香港买保险；另外是基础之上的稳健型基金。不过，在中国家庭资产配置中，目前整个海外资产配置占比不及2%，而日本、韩国、中国香港特区基本上配置比例在15-25%，配置最高是30%的新加坡。他说：“目前中国投资者海外资产配置有一些特殊性，除了刚起步之外，也有资本管制方面的原因。”
　　那么再来看看黄金吧。
　　中国大妈曾经是黄金最坚定的投资者。不过她们在上一轮的黄金涨跌中也损失了不少。在2012年触及每盎司1790美元的高点后，黄金价格一直处在下跌通道中，研究院首席经济学家赵庆明说，这一过程没有结束。
　　中天嘉华集团副总裁、金融产品中心总经理张旭东说，就黄金ETF（交易型开放式指数基金）而言，今年以来全球ETF的增长，主要是全球最大的ETF黄金（SPDR），呈现持续稳定的上升。对比金价来讲，金价的波动比黄金ETF大，黄金ETF受金价的影响较小。这说明了什么情况呢？说明买入ETF的这些机构或是其他的投资者，是在中长线配置黄金，而不是在赌黄金的行情。也就是说，这不是投机黄金的行情，而是配置结构的一部分。这些机构以及投资人会投资很多的金融产品，现在开始选择配置黄金了。
　　王家春看好黄金的投资价值，他甚至认为，对于投资者而言，应该是“一手美股，一手黄金”。不过中金所研究院首席经济学家赵庆明认为，黄金大涨的前提是出现全球性的危机事件——如果确如部分人认为的人民币会大幅贬值的话，无疑在中国买黄金是一个非常好的选择。事实上，赵庆明本人相信这一幕不会发生。他说：“对于全球经济前景，我相对乐观，目前看，黄金还是下跌中反弹的行情。”
　　宏观面下的纠结
　　当下来看，“利率、杠杆比率和贬值预期是此轮房地产价格显著上升的短期刺激因素。”平安证券在最近的一份研报中说。
　　月，中国房地产销售额和销售面积分别为6.66万亿和8.75亿平米，较2015年同期增速分别为40.1%和25.5%。平安证券分析，从利率情况看，2014年三季度央行公布的居民按揭贷款加权平均利率为6.96%，到2016年事季度下降至4.55%（30年按揭的月供下降了23.5%）；此外央行2014年四季度开启的实质上比较宽松的货币政策功不可没；杠杆比率主要来自于首套和事套？按揭贷款比例的下调，而三套房按揭比例则已经由商业银行自行决定。
　　“估计2016年居民购房的按揭占比高达60%左右；人民币汇率则在2014年以来贬值超过10%，而主流预测另一个10%的贬值将在两年内发生。”平安证券认为。
　　王家春则称，汇率非良性贬值可能成为系统性风险的引发因素，因为汇率非良性贬值很可能导致通胀率及名义利率上升，从来冲击全局。中国经济基本面和过高的宏观债务率决定了——央行在未来多年内会倾向于维持超低的名义利率和实际负利率。“对于投资者来说，或许只有黄金可以抵御人民币贬值的汇率风险。”
　　最近，多家机构调升了中国经济2016年的增长率，亚洲开发银行（亚行）9月27日发布报告，上调2016年中国经济增长率为6.6%，略高于3月份预测的6.5%，2017年的增长预期也由之前的6.3%上调至6.4%。29日，巴克莱预计中国今明两年的增长率分别为6.6%和6.2%，较6月份时给出的预期分别上调了0.3和0.7个百分点。这意味着中国经济仍会处在6.5-7%的合理运行区间，但去产能、去杠杆仍使得中国经济面对下行压力。
　　环顾四周，当下的世界经济体似乎陷入了“比烂”模式。
　　各国央行空前宽松政策致“负利率”时代亦横亘眼前——全球对信用的追逐已经达到了一个疯狂的状态。
　　张旭东解释，包括美国国债、德国国债、日本国债、瑞士国债在内的这些国债，都被认为是金边债券，或者叫全球最高信用等级的债券。大量资产的管理者在出现避险情绪的情况下，会去追逐购买这些高信用等级的国债。另外一点是国债的流动性高，如果认购者改变主意的话，可以很快地退出来，然后再去投向其他标的。
　　不容忽视的是，安全资产短缺，超过10万亿美元大幅增仓国债负利率黄金ETF。“这是一件非常荒唐的事情！”张旭东说，他认为，就负利率资产而言，最新的数据是目前有12万亿美元的资本都已经投入到了负利率国债。这相当于把一个堰塞湖顶在了全球资本市场之上，全球的经济如果想正常运行的话，负利率是不可以持续的。但实际情况却是把12万亿美元的资本顶在了负利率之上，那就意味着所谓的“债权泡沫”是有当量级。“债券泡沫”一旦被刺破，其冲击波对全球市场的负面影响很大。严峻的问题是——这个负利率的体量还在快速增长，不久前的数据值是10万美元，现在最新统计数值达至12万美元。
　　而特殊环境下，中产们或投资者便需要改变对理财或配置的惯性收益预期了。“当市场下跌充分的时候，投资者要精选优质的私募基金，这些私募基金擅于捕捉到大盘下跌带来的有价值的投资机会。”张旭东说，“现在这个时间点，投资者真正应该追求的是流动性、低估值、高信用。当前的投资环境很动荡，流动性非常重要，千万不要随意把资本投到一个流动性严重缺失的领域中去。”
　　当然最根本的问题是，尽管金融危机已经过去8年，但世界经济已经连续5个年度低于危机前均值3.7%的增长——2017年仍可能如此。也正因为如此，G20杭州峰会的目标仍然是经济重回强劲增长。这个世界需要充分调动各种宏观政策工具稳定经济，并以创新方式推动结构性改革，构建更为公平的经济金融体系，让全球经济拥有新的活力，
　　在上一轮全球金融危机中，中国曾被看作一个避风港，中国对全球经济增长的贡献率超过50%。即使是今天，中国对全球经济增长的贡献率仍达到了25%。如果中国顺利完成一场结构性改革，成功切换增长引擎，不仅表明世界经济仍将获得来自中国增长的支持，还意味着，中国将崛起一个更为庞大的中等收入群体。去年10月，就曾在一次公开演讲中表示，未来5-10年中国将拥有5亿中产阶级——这也意味着更加庞大的资产管理需求，一个可能影响全世界的前所未见的资产配置行动。
　　现在，如果有本配置手册
　　很多身处财富管理行业的人士，都接受过亲友这样的问询：我该怎么办？换一个角度，如果有本理性的资产配置手册，是否能帮助中国的中产阶层看清迷局，做出更好的选择？
　　林采宜认为，资产配置是一种非常个人化的安排，没有适合所有人的配置方案。不过她还是给出了忠告：“目前安全性是第一位，重要的事情说三遍：安全！安全！安全！”
　　张旭东的看法是，对于投资者而言，应该注重资产配置、特殊策略以及操作模式的选择。最现实的投资策略是组合配置，通过资产的组合配置，达到分散风险的目的。而特殊策略和操作模式，则需要通过专业人士以及专业机构来实现。他认为，投资者做投资或理财的时候，首先应该去看环境。只有具备描述环境的能力，才会找到投资的方向感。
　　其实，提及经济周期，以及大类资产配置，稍有经验的投资者对“美林投资时钟”或许不会陌生。其逻辑是这样的：复苏期，股票为王；过热期，商品为王；滞涨期，现金为王；衰退期，债券为王。不过，即使是专业人士也觉得，一段时间内，美林投资时钟似乎失灵了，几乎转成了电风扇。
　　如果可以选择的话，对于这样一个中产人群资产配置手册，也许可以用“安全性、专业化、流动性、风险偏好”等关键词勾勒其坐标系。或许，它们更多关乎投资哲学而非投资策略。
　　屈指算来，可供中产投资的资产无外乎是：房产、股票基金、债券、理财产品（银行与互联网）、另类资产，外汇，黄金；包括海外配置等。
　　就高净值人群（600万-3000万资产）而言，歌斐资产机构业务部北京团队总经理景乃格建议，降低收益预期。如果说2015年目标可以是8-15%，2016，已经下降到年化5-6%。明年甚至更低。她认为投资者首先应该关注两个方向，一是央行货币政策，二是汇改过程。其次，以抗通胀为目标适当配置海外资产或投资海外产品。
　　对富豪阶层（3000万资产以上）来说，适当调高跨周期产品配置，如PE\VC等股权投资产品。此外，尽量多元化、跨市场投资，分散风险。
　　不过景乃格认为，国内PE投资的策略持续从单一走向多元化，中国目前正在经历的产业并购浪潮将持续，项目估值上升、新三板前期的火爆增加了风险，应当警惕。根据海外经验，跟投策略与PE二级市场FOF策略能够较好地平衡投资组合的收益与风险。因为，在投资市场短期波动可能较大的环境下，PE投资具有跨周期、跨行业的特点，应当增配。
　　大趋势看，美国PE/VC的投资机会主要在TMT领域，特色在于技术创新；中国PE/VC的投资机会百花齐放，包括TMT、文化、消费、智能制造等领域，特色在于商业模式创新和效率提升。
　　润为资本合伙人王子恢也相信，未来经济下行通道中，中产人士应该在基础保障和常规投资渠道之外，认真考虑股权投资的可能性。他认为，以股权投资方式参与创业创新，几乎是中产家庭财富增值效应跑赢通胀的惟一通道。如果没有股权投资，基本上没有可能跻身高净值人群。
　　而对于可投资资产大于3000万元的高净值客户，波士顿咨询调研显示，产品定制服务是最为青睐的服务类型。
　　不过，在潘东看来，不同资产规模量级的配置建议，主要取决于投资者的风险偏好。譬如，有的富豪风险偏好很低，不愿意投资股权类资产。反之，有的中产风险偏好较高，更热衷于权益类投资。
　　对于大部分普通中产投资者来说，他们的选择或许更为有限。可能的选择是，景乃格建议，适当增加资产的流动性；此外是依托专业机构降低投资风险。
　　林采宜说，从投资品来看，无论是A股、银行理财产品，还是购买海外保险，都是投资机会与风险并存。结构性机会永远都在，无非是大小而已。
　　既然如此，当下，除了房，还能买点啥呢？林采宜说：“还是适当配置以利率债、货币基金等低风险资产为基础的理财产品，在目前的宏观周期下，相对风险较小。”
　　当然，任何时候，对于普通投资者，最佳的选择不是自己杀入市场，而是将资金交给专业人士打理。在接受采访时，多位行业人士给出了这样的建议。
责任编辑：邹枫 SF168
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