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国有划拨土地的价值构成及其估价
来源：233网校&&日&&&【233网校：中国教育考试第一门户】
&&& 待估宗地土地价格 =土地取得费＋税费+利息+利润&&& 土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。根据莲花电厂水库周边土地的实际情况，确定II级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的18倍，即35.1元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计2.19元/平方米。&&& 对于非耕地征收标准为二类耕地的12倍，即23.4元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计1.46元/平方米。则：&&& 耕地土地取得费为37.29元／平方米，&&& 非耕地土地取得费为24.86元／平方米。&&& 利息：根据待估宗地的规模，调查电厂专用水库的土地开发周期，确定土地开发周期为1年，投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计，土地取得费为一次性年初投入。则：&&& 耕地土地取得费利息＝37.29×5.31％= 1.98元／平方米&&& 非耕地土地取得费利息＝24.86×5.31％= 1.32元／平方米&&& 利润：综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8％。则：&&& 耕地土地利润＝37.29×8%＝2.98元/平方米，非耕地土地利润＝24.86×8%＝1.99元/平方米。&&& 最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：&&& 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润&&& II类国有划拨耕地土地价格=37.29＋1.98＋2.98&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& =42.25 元/平方米 或 28166.67 元/亩&&& II类国有划拨非耕地土地价格=24.86＋1.32＋1.99&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& =28.17 元/平方米 或 18780 元/亩
（2）基准地价法
根据(莲花政字[2003]12号)公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区，理论上应该作地价区位条件的减值处理。
基准地价法的基本计算公式为：&&& 土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数&&& 期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期，所以修正系数为1；&&& 年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮，所以修正系数为1.03；&&& 区位因素修正系数：由于区位等因素的影响，因素修正系数为0.70；&&& 权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值，因此按照40%的出让金计算, 权属因素修正系数为0.60；&&& 土地熟化程度的修正：由于委估对象的价格定义是生地，土地熟化程度的修正系数为0.70；&&& 土地利用类型的修正：由于委估对象存在耕地与非耕地的区别，因此对非耕地增加修正系数为0.65；&&& 最终土地价格确定：II类国有划拨耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70&&&&& =45.42（元/平方米）或 30280 元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正*土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65=29.52（元/平方米）或 19680 元/亩
（3）加权平均法获得II类国有划拨土地价格
由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取II类国有划拨土地价格，考虑到估价对象距离莲花市基准地价区较远,所以成本法赋予权重0.65, 基准地价法赋予权重0.35。结果如下：&&& II类国有划拨耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& =0.65*42.25+0.35*45.42&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& = 43.36 元/平方米或 28906.33 元/亩&&& II类国有划拨非耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& =0.65*28.17+0.35*29.52&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& = 28.64 元/平方米或 19093.33 元/亩
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主讲：杨建伟
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12345678910划拨土地价款规定
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&&&&据记者获悉，为进一步加强我市建筑市场管理，日前，市建委制定的《关于福州市建筑市场实行负面清单管理的实施意见（试行）》已经市政府同意并开始实施。
&&&&随着“大数据”的崛起，个人隐私与商业应用的边缘却日益模糊。数据到底归于谁？大数据与个人信息又当如何界别？个人信息到底能不能商业化？
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国有划拨土地价值
划拨土地是我国特有的项目建设用地的取得方式之一，因此对城市化的发展以及我国的经济的发展有重大的意义。本专题为您介绍了《划拨用地目录》，划拨土地的价值和划拨土地如何估价的方法，国有划拨土地补办出让手续。
1 一、根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本目录。 二、符合本目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，方可以划拨方式提供土地使用权。 三、对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。 四、以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。 五、本目录施行后，法律、行政法规和国务院的有关政策另有规定的，按有关规定执行。 六、本目录自发布之日起施行。原国家土地管理局颁布的《划拨用地项目目录》同时废止。2 新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”(或“七通一平”)土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。 在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的3 对于划拨用地的估价，我们同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。 在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法。其基本计算公式是：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-　土地使用权出让金，或者：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。4 一、办件依据 《中华人民共和国土地管理法》;《中华人民共和国城市房地产管理法》;《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;《天津市土地管理条例》;《天津市国有土地有偿使用办法》;其他有关法律法规、规定或约定。 二、办件程序 1、预审前期准备程序 (1)受让方持《国有划拨土地补办出让申请表》等文件向天津土地交易中心窗口申请预审前期准备; (2)天津土地交易中心审核申请材料，验土地、房屋权属证书原件，收复印件; (3)天津土地交易中心向土地整理中心、海河处核实是否在收购范围;向土地收购中心核实是否为打捆还账项目或工商银行天津分行不良贷款打捆还账的捆外企业;向市风貌办核实风貌建筑整修及分摊风貌保护整修费用情况;
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国有企业是无权划拨土地的，因此不存在是否缴税的问题。如果有需要划拨土地的应有土地主管机关或者相应的政府根据法律规定的权限审核批准。没有实质上的区别，划拨使用证属于二次使用权的变更。2年，如果两年未动工开发，国家可以无偿收回土地使用权属于投资行为，需要经过国资委的审批。详谈电话或短信联系。
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自媒体文章浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法
按照日河山资本部令第9号发布的《划拨用地目录》，国有划拨用田重假设指国度组织用地，军事用地，乡市基础举措措施用地，公益古迹用地，国度重面扶持的能源、交通、水利等基础举措措施用地，法令、止政法规规定的其他用地等。地盘利用权划拨，是指县级以上人仄易远当局依法批准，正在地盘利用者纳纳抵偿、安设等费用后将该宗地盘寄托其利用，大要将地盘利用权无偿寄托给地盘利用者利用的止为。以划拨编制获得地盘利用权的，除法令、止政法规另有规定外，没有益用限日的限制。随着划拨地盘利用权的进市，特地是企业改制进程中，常常涉及划拨地盘利用权处理题目，如何开展评估工做，是不容回避的抱负题目。划拨地盘利用权是指地盘利用者经过进程种种编制依法无偿获得的地盘利用权，其不属于企业的法人家当。一般而言，划拨地盘利用权获得取出让地盘利用权获得正在本钱组成上的差别正在于有无交出让金。
　 &一、划拨地盘利用权代价的组成
为收持战促进企业鼎新，河山资本部于日下发了《关于鼎新地盘估价功效确权战地盘资产处理审批体式格式的通知》（河山资发[2001]44号），通知分明指出：“企业改制时，可依据划拨地盘的仄均获得战开发本钱，评定划拨地盘利用权代价，做为本地盘利用者的权益计进企业资产”。可见，划拨地盘利用权代价由两个圆里组成：一圆里是划拨地盘利用权的获得本钱，即无偿或有偿获得划拨地盘利用权间领受进的有关费用，如拆迁抵偿安设费等；另一圆里是正在对应的划拨地盘上所投进的地盘开发本钱，如场地仄整等改擅地盘利用前提的公允费用。随着乡市发展，配套举措措施的完好战地盘利用强度的删减，减快了划拨用地的进市，其抵押、让渡等生意业务止为的删减，笔者以为划拨代价除均量地区本地盘获得的仄均本钱减上地盘开发本钱以外，借该当减上部分地盘删值收益。究其本因，乡市地盘代价的删减是集体性的，取其获得编制无关，故划拨地盘也会随着周围地盘开发程度的删强，地盘也会随之删值。
两、划拨地盘利用权的评估举措
（一）本钱迫远法。正在用本钱迫远法谋略出让地盘代价时，地盘代价为地盘本钱代价取地盘删值收益之战。此中，地盘删值收益源于“删值地租”，应回国度扫数，相当于出让金部分。故正在用本钱迫远法谋略划拨地盘代价时，划拨地盘利用权代价应为地盘利用者正在获得地盘利用权时收付的仄均本钱，开发费用战相关的税费等，具体包含地盘获得费、地盘开发费、有关税费、利钱战利润。
　　3、该当留意的几个题目
（三）基准地价系数建处死。为了切实掌控划拨地盘的价值组成，尾先必要相识基准地价的价值组成。按照河山资本部对乡市基准地价内涵的同一规定，即各地盘级别或均量地区内的，“五通一仄”（或“七通一仄”）地盘开发程度下，仄均容积率下，同一用途完整地盘利用权的仄均代价。基准地价法是按照各个乡市战地域肯定的乡市基准代价，经过进程对不合种别战级其他基准地价的改正，获得委估对象评估价值的举措。基准地价测算的地盘代价可以或许分为楼里熟地价、地里熟地价、楼里毛地价、地里毛地价四种类型。正在真际利用中，假设没有特地道明，基准地价但凡为指具有级其他地里熟地价。关于地里熟地价而言，其价值组成基本由三大部分组成：地盘获得本钱、地盘开发本钱以及地盘扫数者权益。由于地盘扫数者权益一般经过进程出让金的情势体现，以是划拨用地的价值重要由前两项组成，地盘获得本钱战地盘开发本钱，假设划拨用地是生地，则其基本价值组成是地盘获得本钱。其基本谋略公式是：地盘代价=实用的基准地价*期日改正系数*年期改正系数*（1+综合改正系数）*身分改正系数。因评估的为划拨地盘利用权代价，正在身分改正系数项中，我们尾先要考虑的应为权属身分改正系数，故上式可变成：划拨地盘代价=实用的基准地价*期日改正系数*年期改正系数*（1+综合改正系数）*权属身分改正系数。实用的基准地价是估价人员按照地盘获得本钱战地盘开发情形，进止改正；期日改正系数、年期改正系数战综合改正系数是估价人员按照宗地的具体情形战本地地价转变趋势，自止掌控的；权属身分改正系数是按照本地补交出让金比例往谋略的，我们可以或许分明为（1－出让金比例）。
（四）收益借本法。收益借本法是将待估地盘将往正长年杂收益（地租），以必然的地盘借本利率借本，以此估算待估地盘代价的举措。利用此种举措评估划拨地盘利用权代价时，估价人员须掌控待估宗地的划拨地盘杂收益及地盘借本利率。如何谋略划拨地盘杂收益的举措正在《州里地盘估价规程》中尚无分明规定，我们可以或许考虑经过进程窥察取待估宗地属于均量地区的国有企业租赁战租金程度往直接谋略。国有地盘租赁程度由地盘出让金程度往规定，是国度权益正在地盘收益上的体现，以是用地盘杂收益减往国有地盘租赁的租金，可以或许获得划拨地盘的杂收益。划拨地盘的借本利率按战仄利率减风险调解值法，即地盘借本利率=战仄利率+风险调解值。战仄利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银止一年期按期存款年利率；风险调解值，关于划拨用地往道，就其本身的性量往道，其运营风险峻比出让用地要大，故其风险调解值略高于出让用地。划拨地盘利用年期为无穷利用年限，而地盘代价是相关于必然利用年限而言，故关于划拨地盘利用权代价年期，估价人员参照该地盘用途的最高利用年限较为适当。按照公式V=(a/r)*[1-1/(1+r)n]（此中V为划拨地盘代价，a为划拨地盘杂收益，r为地盘借本利率，n为地盘最高利用年限）便可求出待估宗地的划拨地盘利用权代价。
（五）市场角力计较法。市场角力计较法是正在求取待估地盘代价时，按照替代本则，将待估地盘取远期内曾产生生意业务的相同地盘真例进止角力计较角力计较，并依据后者已知的代价，参照该地盘的生意业务情形、期日、地区以及个别身分等差别，改正得出委估宗地正在评估期日地盘代价的举措。随着企业对划拨地盘权益的日益删强，划拨地盘利用权抵押、让渡等止为的日益删减，划拨地盘生意业务案例逐年删减。我们可以或许经过进程划拨地盘生意业务案例进止生意业务情形、日期、地区及个别身分改正得出待估划拨地盘利用权代价。利用市场角力计较法谋略划拨地盘地价时，由于划拨用地生意业务是不充真的，正在很多地圆受止政身分的干取干取较强，不能充真阐扬出其市场价值，以是估价人员该当慎用此种举措。
（两）用出让地盘利用权扣减出让金直接谋略。正在用此种举措对划拨用地进止评估时，尾先评估出此宗地盘的一般的市场代价，然后估价人员参照同一均量地区沟通地类纳纳出让金占出让地盘代价的比例，从而肯定划拨地盘利用权的代价。按照《州里地盘估价规程》中“划拨地盘利用权代价取地盘利用权出让金之战为出让地盘利用权代价”，可以或许得出：划拨地盘利用权代价＝出让地盘利用权代价&（1－出让金比例）。此种举措正在评估划拨地盘利用权代价时，用途较为广泛，但估价人员必须深化相识该地域纳纳出让金的编制以及出让金占出让地盘代价的比例，那直接影响到划拨地盘利用权代价的最终功效。为了使评估的地盘划拨代价更减真正在客不雅，建议针对不合地类不合地区应纳纳的出让金比例做出分明规定。
（一）正在对划拨地盘利用权价值进止评估时，其获得本钱战开发本钱两项组成均应取社会仄均本钱，而非个别本钱。
划拨地盘利用权可依法进止抵押、出租，但取出让地盘利用权相比，国度对划拨地盘利用权进进两三级市场有较峻厉的限制，并且胁制利用划拨地盘利用权进止运营行为。究其来源，重假设由于划拨地盘利用权为无偿获得的，国度权益未能闪现出往。若将划拨地盘利用权代价减上国度应收的地盘出让金，即为出让地盘利用权代价。正在此理论基础上，我们就以下几个圆里进止阐述：&&
（三）对含有划拨地盘利用权的评估陈述，不能简单的以一个数据做为评估功效，借必须就评估的具体项目予以具体道明，以便切真为真现评估目标供给真正在可止的依据。如划拨用地进止地盘抵押时，其评估值是不是含有地盘出让金的款额，直接关系到银止做出的“可予以贷款的数额占评估值的比例”的决意。
陪同乡市地盘市场的进一步鼎新，本国度地盘经管局于日发布的第8下令《国有企业鼎新中划拨地盘利用权经管久止规定》，提出国有企业利用的划拨地盘利用权，该当依法慢慢真止有偿利用制度。对国有企业鼎新中涉及的划拨地盘利用权，按照企业鼎新的不合情势战具体情形，可辞别采纳国有地盘利用权出让、国有地盘租赁、国度以地盘利用权做价出资(进股)战保存划拨用地编制予以处理。以是道，将往涉及划拨用地评估的案例会更多，为了完好划拨用地评估，建议相关部分组织研究会，交换进修，以便完好我省划拨用地的评估。目前，是不是可以或许针对划拨用地评估的具体手艺困难及相关手艺举措、参数的拔取做出典范性的要求。
（两）关于地盘利用权年限的题目。由于划拨地盘没有地盘利用年限的具体规定，而地盘代价又直接取利用年限有关。故建议估价人员正在评估时，将划拨地盘利用权年限设定为从估价基准日算起至各类用地的法定最超出跨过让年限。
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