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实际占有但未过户房屋作为执行的物时的查封处理
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你可能喜欢未办理过户手续的房产是否可以强制执行 - 邵阳市大祥区法院网
未办理过户手续的房产是否可以强制执行作者：曹海滨&&发布时间： 17:22:54【问题提示】债权人持生效判决要求执行债务人已经转让并案外人已支付购房款但未办理房产过户手续，且案外人提出执行异议，法院是否可以强制执行？【案例索引】&&&&&&邵阳市大祥区人民法院（2003）大民一初字第309号【基本案情】申请执行人唐某，男，日出生，汉族，住邵阳市青云街6号1栋1单元201房。被执行人彭某，女，日出生，汉族，住长沙市芙蓉区马王堆雄锯都市东家1912号。案外人陈某，男，日出生，汉族，住邵阳市大祥区城北路军分区住宅楼2栋201号。申请执行人唐某与被执行人彭某因民间借贷纠纷诉至法院，后经邵阳市大祥区人民法院判决，被执行人彭某应向申请执行人唐某偿还本息共计91810元。判决生效后，彭某未履行付款义务，于是，唐某申请法院执行，要求拍卖彭某的一处房产偿还欠款，执行人员便将该房产查封。该房居住人陈某提出异议，称该房是其合法财产，不是彭某的财产，要求解除查封。经查，该房是陈某于日花22万元从彭某手中购买的，已付房款20万元，其他2千元约定办完房产过户手续后付清，后来彭某下落不明，所以该房过户手续一直未办。【评析】　本案在执行过程中，存在两种不同的观点：第一种观点认为：陈某所提异议不成立，因为，该房屋没有办理登记过户手续，房屋转让无效，房屋产权没有转移，该房仍然属于彭某财产，既然房屋仍然归彭某所有，法院就可以拍卖房屋，用拍卖所得价款偿还彭某欠下唐某的债务。　第二种观点认为：陈某所提异议成立，因为，该房屋彭某已在日卖给陈某并交付，虽然没有办理产权过户登记，但买卖合同有效。陈某作为买卖合同的债权人，唐某作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等的受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，该房屋不能执行。　笔者同意第二种观点。本案涉及到债权与物权、合同效力与物权变动的关系等问题。　一、&买卖房屋未办理登记过户手续，合同是否有效　根据法律规定，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理登记过户手续。但未办理登记过户手续，房屋买卖合同是否有效呢？《合同法》实施前，理论界存在较大争议，实践中也有不同做法，但《合同法》实施后，比较统一的观点认为：不动产办理登记过户手续是物权变动的要件，不是买卖合同生效的要件。因为：　1、&法律、行政法规没有特别规定房屋买卖合同自办理登记过户时生效。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。从这一条规定看，办理批准、登记手续要成为合同生效的要件，必须有法律、行政法规的特别规定，没有法律、行政法规对合同生效的特别规定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚没有一部法律或行政法规明确规定买卖房屋合同自办理房屋过户登记时生效。　2、现行有关规定可以推出未办理登记过户不影响买卖合同的效力。《城市私有房屋管理条例》第9条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。由此可见，买卖合同是办理所有权变更登记手续的必需证件，而这里作为产权登记证明的买卖合同一定是有效合同，因为无效合同是不受法律保护的，更不能作为产权登记证明。所以，该条规定说明买卖行为与登记过户行为是两个独立的行为，买卖房屋是否办理过户登记手续与买卖合同的效力无关。最高人民法院的司法解释对此也有体现。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”，这一规定说明，财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。　3、办理过户登记是产权变动的要件，不是合同生效的要件。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一规定说明，合同的效力与物权变动的效力是两码事，买卖房屋不办理产权过户登记引起的法律后果是房屋产权不发生转移，对之前买卖合同的效力没有影响，买卖合同自合法成立时生效，实际上，双方按合同约定交付的房屋、支付价款，说明合同已经对双方当事人产生效力了。　二、&房屋产权未发生转移，是否法院就可据此执行该房屋。　关于这个问题，实践中很多法院的做法是，只要房屋未办理产权变更登记就对房屋强制执行。笔者认为，这种做法是错误的。因为：　1、这种做法与债权的平等性相悖。债权不同于物权，债权一个很重要的特征是平等性，陈某作为买卖房屋合同的债权人，唐某作为借款合同的债权人，其二人地位是平等的，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利，《破产法》关于破产财产分配的规定就是最好的例证。假如彭某宣告破产，对于彭某的财产，唐某不因其持有法院做出的生效判决而具有优先于其他债权人的权利，分配破产财产时，唐某也要和其他没有起诉的债权人一样平等受偿。而且，即使彭某被宣告破产，该房屋因在破产前出卖给陈某，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题》第七十一条的规定，该房屋已不能列入破产财产范围，更没有理由将该财产取回优先受偿于唐某。因此，如果法院为了执行唐某诉彭某的生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了唐某对该房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。　2、&陈某基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。陈某从彭某手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权转移，毫无疑问，彭某仍是法律上的房屋所有权人，但是彭某享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权，这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。买受人陈某基于其与出卖人彭某之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有，享有占有权，这种占有虽非物权，但具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，甚至具有物权的某些效力。各国物权法都设立了占有之诉以保护占有人所享有的占有权，对抗来自他人对占有的非法侵害。我国虽未制定物权法，但对占有权的保护在《民法通则》及其他法律法规中都有所体现。因此。陈某可以基于其合法的占有权对抗唐某的请求。　3、&买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为债务人的财产予以执行，这是对法律的片面理解。法律的价值是公平、争议和秩序，法院执法也要体现法律的价值，即通过法院审判、执行活动最大限度的实现社会的公平、正义和秩序。如果不顾陈某与彭某之间的购房合同，强制执行陈某正在使用中的房屋。必然会侵害陈某的利益，不仅对陈某而言有失公平。也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法利益而保护另一个合法利益的做法，是法律所不允许的。　综上所述，本案唐某基于债权要求强制执行房屋，用房屋拍卖款偿还其欠款，如果查明陈某与彭某的房屋买卖合同有效，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋。湖南省邵阳市大祥区人民法院执&行&裁&定&书（2012）大执异字第2号案外人陈文，男，日出生，汉族，住邵阳市大祥区城北路军分区住宅楼2栋201号。申请执行人唐日辉，男，日出生，汉族，住邵阳市青云街6号1栋1单元201房。被执行人彭建英，女，日出生，汉族，住长沙市芙蓉区马王堆雄锯都市东家1912号。本院在执行唐日辉诉彭建英民间借贷纠纷一案中，案外人陈文于日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人陈文称，该房屋已于日，由原房屋所有人陈健、彭建英、陈媛通过协议方式作价22万元转让给案外人陈文所有，并且首笔购房款20万元已于日通过中国工商银行网上银行转入陈健账户，其账号为0117973，另外2万元，协商于房屋过户手续办好后再行支付，由于房屋产权证书已被案外人陈健、被执行人彭建英做公积金贷款抵押，导致过户手续一直未能办理。本院查明，日，案外人陈文与被执行人彭建英，案外人陈健、陈媛就邵阳军分区后院后栋左侧一单元二楼左边房产（房产证号R0010512）签订了《房屋转让书》，约定因被执行人彭建英急用资金还债，将该套房产委托案外人陈健、陈媛以22万元作价处置给异议人陈文，交房时间为三个月内，房产证移交时间为一年，由案外人陈健、被执行人彭建英共同协助办理过户手续，所产生的正常费用由异议人陈文负担，处置房产的所有费用全部用于被执行人彭建英所欠债务的偿还。同年2月7日，异议人陈文通过中国工商银行网上银行将购房款20万元打入案外人陈健账户内。另查明，日，申请执行人唐日辉向邵阳市大祥区人民法院申请诉前财产保全，查封了登记在被执行人彭建英名下的该套房产。本院认为，异议人陈文与被执行人彭建英，案外人陈健、陈媛就邵阳军分区后院后栋左侧一单元二楼左边房产（房产证号R0010512）房屋转让行为发生在法院查封之前，且案外人就所购房产支付了主要价款，并已实际占用，双方所签订的房屋转让协议系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。案外人陈文对执行标的物提出的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对邵阳军分区后院后栋左侧一单元二楼左边房产（房产证号R0010512）的执行。本裁定送达后立即生效。审&判&员&&张&红&兵二○一二年六月五日书&记&员&&曹&海&滨（邵阳市大祥区人民法院执行局供稿）第1页&&共1页大家都在搜：
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对已经更换房主但未过户的房产是否可以申请强制执行?
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，不动产办理登记过户手续是物权变动的要件，并不是买卖合同生效的要件。我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，
自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”也即是说，办理批准、登记手续要成为合同生效要件，必须有法律、法规的规定，没有规定的，在一般情况下，合同依法成立即生效。目前，我国还没有法律或法规明确规定买卖房屋合同自办理房屋过户登记时生效。所以，某与张某签订的房屋买卖合同只要符合一般合同生效要件，即应认定其有效，而不能以两人之间没有办理过户手续认定其合同无效。
第二，即便房屋产权未发生转移，法院也不可强制执行某实际占有使用的房产。这可以从以下几点进行说明：(1)债权不同于物权，债权一个很重要的特征是平等性，某作为买卖房屋合同的债权人与您作为借款合同的债权人的地位是平等的，都是应当受到法律同等保护的，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利。如果法院为了执行您诉张某的生效判决而强制执行房屋，无疑实际上赋予了您对房屋的优先权，这与债权的平等性是相悖的。(2)某基于对房屋的合法占有权，可以对抗第三人。某从张某手中购买房屋后，实际合法占有使用了该房屋已达两年之久，这种实际合法占有权可以对抗您的强制执行请求。(3)从法律的价值是公平、正义和秩序上来考虑，法院不能不顾某与张某之间合法有效的购房合同，强制执行某正在占有使用中的房屋。否则，必将会侵害某的利益，不仅对某而言有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种靠损害一个合法权益而保护另一个合法权益的做法，是法律所不允许的。
综上，如果能查明某和张某的房屋买卖合同合法有效，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋。
本问题的症结在于咨询者对已经更换房主但未过户的房产能否申请法院强制执行不清楚。
律师提醒与注意事项
您在向法院请求维护自己的权益时，一定要清楚被告的财产状况，如果发现被告有转移财产的举动，您可以请求法院对其财产采取保全措施，一般法院会将其财产扣押、查封。在您胜诉后，法院就可以有效地执行财产，不致使判决成为一纸空文。
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