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温州安置房和商品房的差距到底在哪？买商品房千万要注意
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前不久，温州市住建委联合造价公司管理处、造价咨询公司对市区商品房与安置房工程造价调研工作。经调研组过精心比对、分析，得出的结论是商品房与安置房造价相差不大！
消息一经发布就引起了吃瓜群众们的热烈讨论。
同样的造价，完全不同的品质，安置房究竟把钱花到哪儿去了？
住建委的这份报告里有这么一句话：此次调研工作前后历时两月余，调研组在对工程造价进行精准比对经过房哥分析比对、分析后发现温州市区商品房与安置房造价相差不大，但商品房在地上建筑的外立面、公共空间、景观绿化、门窗电梯等易让人感知的部位投入较高，而安置房在底下建筑成本优化不够，造价高出商品房许多。鉴于上述调研结果，调研组在调查报告中向市政府建议分区域制定安置房上部建筑的设计指导标准并在建设过程中引入优化环节，以提高安置房品质。
也就是说，商品房把钱花在了人们看得见的地方，安置房更多的是把钱花在了人们看不见的地方。上述安置房和商品房之间对比的这些点，都是人们容易感知部位，正是这些感知的部位的差异造成了居住品质上的差距。
那么所谓看不见的部位究竟有多少差别呢？我们也来算算。
举个例子吧。假设一个楼盘，10000㎡的土地面积，容积率2.5，建筑密度30%，则绿化施工占地面积为7000㎡，总建筑面积33000平方米（其中地上建筑面积为25000㎡，地下建筑面积估算为8000㎡）。
楼盘中看不见的地方：就拿钢筋来说吧
温州地区抗震烈度6级，如果建的是30来层的剪力墙结构，安置房中的钢筋用量常常达到60公斤/平方米左右，而这个数字在商品房这儿，普遍有较大幅度的降低，温州部分开发商30层楼盘的钢筋用量甚至降到了只有42公斤/平方米左右。二者差距接近18公斤/平方米，如果钢筋按照4000元/吨计算。那么安置房和商品房之间仅钢筋这一项的造价差距就近72元/㎡。
那么，上例中的商品房光钢筋用量就比安置房省了238万（72元/㎡×33000㎡建筑面积）。
楼盘中看的见的地方：园林绿化
政府部门安置房的绿化造价标准普遍为400元/㎡左右（按绿化施工面积计算），中梁赖以立身之本的绿化造价标准在600元~700/㎡之间。那么例子中两者园林造价的总价差为175万（250元/㎡造价差×7000㎡绿化面积）。转换成建筑面积，安置房投入成本只节省了53元/㎡。
也就是说，开发商单在钢筋上省出来的钱，把绿化打扮的漂亮以后，还有余钱去提升立面材质、公共部位装修......为什么安置房在钢筋用量等这些看不见的地方要多花那么多钱？
原因有以下几点：
1.开发商和政府安置房建设机构目标诉求不一样，开发商追求经济效益；安置房建设反正花公家的钱，对房屋安全非常在意，所以安置房结构设计要求过于保守。
2.像绿城、万科等品牌开发商，已经形成完善的材料供应体系，建筑材料来源正规、可靠，质量有保障，比如钢筋品牌、力学性能试验都有严格要求；另外，他们在施工中质量管控更严格，专业人才水平较高。所以可以通过较高水平的项目管控，来保障对设计的执行不打折扣。
3.安置房建设管控水平，显然不能和品牌开发商相提并论，所以为了追求保险系数，只能通过结构的保守设计来弥补后期管控的不足。
4.商品房相对于安置房在平面设计上做了更多优化，比如让轴线尽量对齐可以节省成本。而安置房没有类似绩效考核来推动设计优化，加上安置户型种类过多，更是增加设计难度。
总之，住宅工程建设涉及方方面面，很多环节的成本控制都会有上述类似情况，叠加起来，就非常可观。
最后要重点提醒购房者的是：
温州的一些开发商，他们在设计上学绿城、万科，想把钢筋、混凝土等材料性能发挥到极致，把用量控制到最低。而公司管理上又处于原始的家族模式，管控体系一团糟。在这种情况下，别看他们造的房子外表光鲜，但内在的安全保障系数值得担忧。
许多业主在交付时会委托房哥去验房，但验房毕竟只能看到楼盘所展现的结果，更多的隐蔽细节，只能通过发现的外在问题，侧面反映开发商的质量管控能力和信誉保障。
因此，购房者在买房时，最好能了解房企的品牌和信誉，看看其历史楼盘的质量、出现的维权案例，对买房会有很大的帮助。
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区国土房管局
重庆市江津区国土资源和房屋管理局关于新建500千伏（西彭）变电站工程建设项目征收土地补偿安置方案通告
江津国土房管公(2014)59号
重庆市江津区国土资源和房屋管理局关于新建500千伏（西彭）变电站工程建设项目征收土地补偿安置方案通告
江津国土房管公〔2014〕59号
为了加快建设500千伏圣泉（西彭）变电站工程，推进江津区经济社会发展，根据《国土资源部关于新建500千伏圣泉（西彭）变电站工程建设用地的批复》（国土资函〔号）、《重庆市人民政府关于新建500千伏圣泉（西彭）变电站工程建设用地的通知》（渝府地〔号），征收双福街道长岭村雷石社、花红林社和大官桥社集体农用地6.8266公顷（其中耕地5.5810公顷）转为建设用地并予以征收，另征收集体建设用地0.1140公顷，共计征收集体土地6.9406公顷。根据重庆市人民政府令第53、55号、渝府发〔2008〕45号、26号、渝府发〔2013〕58号和江津府发〔2008〕56号文件、江津府发〔2013〕70号文件的有关规定，结合双福镇实际，制定征收土地补偿安置方案如下：
（一）搬家补助费：以在籍户口为准，按户一次性计发，3人以下（含3人）户800元/次，3人以上户每增加1人增加150元。临时过渡的按两次计算，货币安置只计发一次。
（二）搬迁过渡费：被拆迁户须搬迁过渡的，从过渡之日起，对在籍户口人员，发给搬迁过渡费。属统建优惠购房安置方式、以房屋产权面积货币安置并定向购买住房方式的，多层还房按12个月(高层按18个月)计算，每人每月发给260元，超期过渡的按每人每月320元计发，直到房屋经验收交付为止；属货币安置住房方式，每人一次性按12个月计发，每人每月260元。
（一）房屋拆迁补偿
1.农村房屋以房地产权证合法面积为准，补偿标准按江津府发〔2013〕70号文件附件一所列标准执行。
2.不具备房地产权证或其他合法审批手续的房屋不予补偿。
3.超过批准使用期限或虽未确定使用年限，但已使用两年以上的临时用地上的建（构）筑物不予补偿。非法占用集体土地修建的建（构）筑物不予补偿。
4.农村房屋改作其它用途的，按住房标准补偿。
5.室内设施补助费：每户补助3500元。包括灶台、水缸、洗衣池、石桌（凳）、水、电、气管线、粮仓、粪池、牲畜圈舍等，缺项的相应核减费用。
6.装饰物补偿费：被拆迁房屋的室内装饰物补偿，对使用年限较短，有地板、墙裙、吊顶，且用料比较高档的，分项按装饰的对应面积房屋结构补偿标准的10%予以补偿。
7.在规定限期内搬迁的房屋，在基本补偿的基础上奖励20%，室内设施、室内装饰及简易建筑除外。
8.被拆迁房屋的残值经拆迁人同意，按原房屋基本补偿标准的5%计算旧房残值费，并予以收购。经残值收购的房屋由拆迁人处置（临时、简易建筑除外）。
9.室外部分搬迁的水、电、气管线、闭路电视线、邮电通讯线广播杆线按江津府发〔2013〕70号文件附件2表二所列标准执行；设施分别按有线电话158元/部、广电宽带网闭路电视为670元/户（地面卫星接收器小片网闭路电视为380元/户）、电表600元/户，水表500元/户，电脑宽带688元/户、天燃气4750元/户、太阳能热水器800元/户一次性给予补偿。
（二）地面青苗及附着物补偿：青苗及地上附着物实行综合定额补偿，以批准征收土地总面积扣除建设用地面积为准，每亩一次性定额补偿11000元。
（三）地上构筑物补偿：地上构筑物据实清理，按江津府发〔2013〕70号文件附件2所列标准补偿。
（四）土地补偿费：土地补偿费不分地类，按勘测定界的征收土地面积计算，标准为16500元/亩。土地补偿费为被征地的集体经济组织所获得的补偿，被征地土地补偿费总额的80%统筹用于被征地农转城人员参加城镇企业职工基本养老保险，由土地行政管理部门代为划拨到劳动保障部门；其余20%支付给被征地农村集体经济组织，用于被征地村（居）社（组）发展集体经济以及安排集体经济组织成员的生产、生活。
三、企业及养殖大户搬迁补助
（一）企业搬迁补助
征地拆迁范围内，具有房地产权证或其他合法审批手续，需搬迁的集体经济组织或依法兴办（有合法的用地手续）的企业的建筑物，按江津府发〔2013〕70号文件附件1的2倍计算补偿，原建筑物归征地单位所有，由征地单位负责处置。
被拆迁企业的搬迁损失费（含设备搬迁损耗、停工损失及搬迁费），按所搬迁设备评估后净值的15-20%计算。
被拆迁企业需另建的，在用地符合土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家产业政策和供地政策的前提下，按正常的建设用地程序审批后供地。
（二）养殖大户的搬迁补助
1.凡存栏奶牛3头以上、猪（含羊、狗）20头以上、鸡、鸭、鹅、兔200只以上为养殖大户。不足上述标准的家庭副业以及拟征地通告下发后喂养的不予补偿。
2.养殖大户的搬迁补助为：奶牛每头800元；猪每头60元；羊、狗每头20元；鸡、鸭、鹅、兔成品每只4元。
四、农转非（城）人员安置
拟“农转非（城）”人数计算，按照江津府发〔2008〕56号文有关规定办理。
（一）被征地单位的农业人口（包括在校大中专学生、现役二级以下士官及义务兵、服有期徒刑和劳教人员）按有关规定农转非（城）或以调整承包地的方式予以安置。下列被征地农转非（城）人员，不予安置：
1.无法定婚姻或抚养（赡养）关系迁入且无承包地的农转城人员。
2.农村中轮换回乡落户的离退休干部、职工。
（二）在城市（镇）规划区范围内因住房被征收并拆除的，被拆除户可申请以户为单位全部农转非（城）。
（三）安置补助费按转非（城）安置的农业人口数计算，每个转非（城）安置的农业人口的安置补助费标准为36000元。征地补偿安置方案依法批准之月，未满16周岁的农转非（城）人员采用货币安置方式，由土地行政管理部门将安置补助费按36000元/人支付给农转非（城）人员；对16周岁以上（含16周岁）的农转非（城）人员按有关规定纳入城镇企业职工基本养老保险体系，按重庆市人民政府被征地农转非（城）人员基本养老保险相关规定办理。
五、住房安置
（一）住房安置对象
征地批文下达之日前，持有房地产权证的被搬迁房屋的被征地农转非（城）人员为征地拆迁住房安置对象（以下简称住房安置对象）。
在征地拆迁范围内，下列情形之一的不作为住房安置对象：
1.通过买卖、继承、赠予等方式取得房屋的城镇人员，但在城镇确无住房的除外。
2.房屋未被拆迁的人员。
（二）住房安置方式
1.货币安置住房方式
住房安置对象选择货币安置住房方式的，一次性结算货币安置款。每个住房安置对象的货币安置金额等于该宗地补偿安置方案确定的相邻经济适用房销售价格3300元/O乘以30平方米。
对选择货币安置的对象户，在江津区境内购买住房的，可凭签订的货币拆迁补偿安置协议书，所购房屋按建筑面积30O/人标准免交房屋交易税费。
2.以房屋产权面积货币安置并定向购买住房方式
房屋产权面积货币安置并定向购买住房方式的货币安置款等于安居房限价（800元/O）与砖混结构补偿价（570元/O）之差乘以被拆迁户住房货币安置面积（住房货币安置面积等于被拆迁的合法产权面积减去饲养房面积）。
根据被拆迁人的需要，可在拆迁人指定的安居房范围内，以安居房限定的价格购买住房货币安置面积内的安居房（安居房购房结构补差按本方案附件一执行）。（1）一户拆迁面积超过200O的户，只能按户型设计购买200O以内的限价安居房；如需超面积安置的超面积10O以内按1800元/O购买，超面积10O以上按相邻商品房价格3800元/O购买。（2）被拆迁户的住房安置对象在4人（含4人）以上，且被拆迁面积在120O内的，可购买120O以内的限价安居房。（3）被拆迁户的住房安置对象在3人以下的，可按建筑面积30O/人的标准购买安居房。
定向销售给被征地农转非（城）人员居住的住房应享受经济适用住房建设的有关优惠政策。
3.统建优惠购房安置方式
住房安置对象选择统建优惠购房安置方式的，以户为单位，在应安置房建筑面积标准内的（按建筑面积30平方米/人），按征地时砖墙（条石）预制盖补偿价格优惠购买安置房，原合法产权面积内结构补差按本方案附件一执行，超原合法产权面积部分按本方案附件二执行。
因户型设计限制，住房安置对象以户为单位计所购安置房超过规定标准10平方米以内的部份按本方案附件二价格购买；超过规定标准10平方米以上的部份按相邻商品房价3800元/O购买；购买安置房未达到规定标准面积的，不足部份由住房安置方按征地时砖墙（条石）预制盖补偿价格补偿给被安置人。
住房安置对象已婚未育的，优惠购房时，可申请增购10平方米以内的自然间住房，其价格按本方案附件二价格计算。
住房安置对象的配偶或未成年子女为城镇户口，经审核在他处确无住房且长期与配偶或父母居住在征地拆迁范围内的，优惠购房时，可申请按本方案附件二价格购买10平方米以内的自然间住房与原户主合并安置。
在政府批准征用土地之日前，长期居住在征地拆迁范围内的城镇人员，具有房地产权证且城镇确无住房的被拆迁人，经住房安置方审核同意后，可申请按本办法规定的住房安置标准优惠购买住房。
住房安置对象拆迁房屋补偿费和优惠购买安置房的购房费，按照“分别计算、按实补差”的原则办理。
（三）住房安置的有关事宜
1.住房安置地点：双福阳坪、罗盘、三界、黑林等还房点。&&&&&
2.户口分别在两个农村集体经济组织的夫妻为同一批住房安置对象的，合并为一户安置住房。住房安置对象有多处住房的，在征地拆迁时只安置一次住房。
3.住房安置对象按规定办结安置房的有关手续后，房屋产权归被安置人所有。
4.定向购买住房和统建优惠购房的建设标准：为了切实保护被拆迁人的利益，安置房应达到以下建设标准。①安置房在交房时保证水、电通（水、电为一户一表，费用自理）；拆迁时有天然气户头，还房时负责初装该户天然气；房屋工程质量、屋面防水、工程保修等必须符合国家现行建筑规范要求。②临街面为铝合金窗（或塑钢窗），入户门为防盗门；外墙按规划设计装饰。③室内地坪为水泥地面，内墙为搓砂。
（四）拆迁奖励政策
1.被拆迁人在规定时间内配合清理丈量房屋的，按住房安置对象奖励1000元/人,未在规定时间内配合清理丈量房屋的，每延误一天每人扣减100元，直至扣完为止。
2.被拆迁人在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议书的，按住房安置对象奖励1000元/人，未在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议的，每延误一天每人扣减100元，直至扣完为止。
3．被拆迁人在规定时间内搬迁并交出房屋的，按住房安置对象奖励3000元/人，逾期未搬迁交出房屋的，不予奖励。
六、拆迁工作程序
（一）由江津区双福工业园拆迁安置工作办公室组织人员对被拆迁的房屋及建、构筑物进行清理、核实，并按程序进行公示。
（二）被征地社分户土地面积由双福街道办事处以及经济合作社组织人员，按勘测定界的土地分类面积落实到户并公示后予以补偿。
（三）被拆迁户持户籍簿及相关证明材料在规定时间内到实施双福组团城市规划建设项目建设指挥部指定的地点，签定人员安置协议书、房屋拆迁补偿安置协议书。
（四）青苗附着物、构筑物补偿后，在规定时间内由被征地单位、农户或产权人自行清（拆）除，将土地交付建设用地单位使用。
（五）被征地单位或个人在限期交出土地决定书下发后仍拒不拆迁房屋交出土地的，由我局申请人民法院强制执行，强制执行费用由被申请执行人负责。、
被征地农村集体经济组织、农村村民或其它权利人对征地补偿安置方案有不同意见或者要求举行听证的，应当在本征地补偿安置方案通告之日起10个工作日内向我局书面提出。
本方案经征求意见后，报江津区人民政府批准后执行。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重庆市江津区国土资源和房屋管理局
房屋结构补差明细表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：元/平方米&
结构补差单价
砖墙（条石）预置盖
砖墙（条石）瓦盖
砖墙（木板）穿逗瓦盖
砖墙（片石）瓦盖
砖墙石棉瓦盖（含油毡、玻纤瓦）
土墙穿逗、土墙瓦盖
土墙石棉瓦、玻纤瓦、草盖
土墙毡盖（含棚盖）
附件2：统建优惠购房安置方式超原合法产权面积（优惠）购房价格为285元/平方米。
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