澳洲房产投资之我见 - 知乎专栏
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+$825市场价的律师费，还有一个不超过$2000的杂费，共计$102825。所以一共下来投资一套50万澳币的房子两年间的总投入应是$+102825＝$168650。除了首付$50825，加上印花税15000后期支付的费用$102825，你的期限是合同交换后2年。而在房子升值上面，假设每年的升值比例是10%，在房子交房的时候，其实房子已经从市场价50万澳币涨到了$60万，你的投资回报率在2年的时间已经达到了63%.以此类推，在交房后5年，你的房子已经将近翻倍了。其实楼花2年+交房5年一共7年的时间，房子才翻一倍并不值得一提，从60年代至今，每8.33年澳洲房产翻番，所以，找到有能力的中介，买到好的开发商的好项目，收益其实是远远超出这个数字的。那么交房后5年，在很普通的情况下，你的房子会涨到 $97万， 你投入了$16万 ，假设你把房子卖了，房价的增长额已经达到了 $47万也就是你的投资利润。假设你在没有避税，急用钱的情况下（增值税32.5%）你的投资利润也达到了$15万。年化收益率=(97-52)/7/(15+2)=37%在租金方面，我们假设在几年都不涨房租去抵消中介管理费的情况下，我们以每周$550的价格租掉，每年是$28600。我们的贷款利率每年是$16800（贷款利率约4.8%），水费，物业管理，以及城市管理每年是$5000的情况下，总支出为$21800。我们的平均的年收入为$6800关于澳洲房产投资，个人得出的结论，其实它是种机遇，是各国政府与文化乃至世界经济、环境所造就出来的一种机遇，以下几方面，凸显澳洲房产与国内房产的优势：1.优越且稳定的社会制度、高质量的生活水平、国际一流的教育资源、顶级医疗环境2.房产政策法规细致规范、房产泡沫小、增长稳定3.银行贷款高杠杆政策、规范的银行贷款体系4.永久产权、无房产税、遗产税5.涉地面积均为纯使用面积、无公摊、所有项目为精装修6.五年内只还利息可以不还本息（满五年可以通过换银行继续如法炮制）7.房产增值部分可以通过银行转贷或refinance等方式变现8.人民币贬值、澳元兑人民币汇率目前历史接近最低点4.8。澳洲吸引着全世界越来越多人想来到这个地方。不投资的钱通过通货膨胀只能无止境的缩水。对于不是做大投资生意的大众华人居民这是一条非常合理而又不存在股票期货等高风险的非常适合家庭操作的投资。以下是一张上面数字的归类，希望这篇短短的文章可以给帮助一些人，或者给到各位一些小小的启发。------------------------------------华丽丽的分割线---------------------------------------论入门级房产组合布局（干货起投）：方案一：----------------------------------------------------------------------------Brisbaneriverlight 10306（Hamilton region）\n该户型为river view开发商：Frasers2bed+2bath+1car=56w澳币 首付5.6w澳币交割期2018年一季度 申请贷款需支付5.6*2=11.2w澳币----------------------------------------------------------------------------MelbourneVoyager（south bank region）户型北朝向开发商：Mirvac 2bed+1bath+1car=72.5w\n澳币 首付7.25w澳币交割期2019年预期上半年 申请贷款需支付7.25*2=14.5w澳币----------------------------------------------------------------------------首付5.6+7.25=12.85w澳币（人民币约62.9w）2年后2018年一季度支付11.2w澳币（约人民币55w）3年后2019年二季度支付14.5w澳币（约人民币71w）3年间共计188.9w人民币----------------------------------------------------------------------------方案二：----------------------------------------------------------------------------SydneyAshfield 802B（Ashfield region）北向开发商：abacus property group1bed+1studio=70.5澳币 首付7.05w澳币交割期2017年底\n申请贷款需支付7.05*2=14.1w澳币----------------------------------------------------------------------------MelbourneWillow G.04（Doncaster region）东北朝向开发商：Cel-Australia2bed+2bath+1car=60w澳币 首付6w澳币交割期2018年\n申请贷款需支付6*2=12w澳币----------------------------------------------------------------------------首付7.05+6=13.05w澳币（人民币约64w）1年后2017年底支付 14.1w澳币（约人民币69w）2年后2018年支付12w澳币（约人民币59w）2年间共计192w人民币----------------------------------------------------------------------------方案三：----------------------------------------------------------------------------SydneyAshfield 802B（Ashfield region）北向开发商：abacus property group1bed+1studio=70.5澳币 首付7.05w澳币交割期2017年底\n申请贷款需支付7.05*2=14.1w澳币----------------------------------------------------------------------------Brisbaneriverlight 10306（Hamilton region）\n该户型为river view开发商：Frasers2bed+2bath+1car=56w澳币 首付5.6w澳币交割期2018年一季度 申请贷款需支付5.6*2=11.2w澳币----------------------------------------------------------------------------首付7.05+5.6=12.65w澳币（人民币约62w）1年后2017年底支付 14.1w澳币（约人民币69w）2年后2018年支付11.2w澳币（约人民币55w）2年间共计186w人民币----------------------------------------------------------------------------","updated":"T10:36:53.000Z","canComment":false,"commentPermission":"anyone","commentCount":16,"collapsedCount":0,"likeCount":58,"state":"published","isLiked":false,"slug":"","isTitleImageFullScreen":false,"rating":"none","titleImage":"","links":{"comments":"/api/posts//comments"},"reviewers":[],"topics":[{"url":"/topic/","id":"","name":"澳洲房产"},{"url":"/topic/","id":"","name":"海外房产投资"},{"url":"/topic/","id":"","name":"房地产投资"}],"adminClosedComment":false,"titleImageSize":{"width":0,"height":0},"href":"/api/posts/","excerptTitle":"","tipjarState":"closed","annotationAction":[],"sourceUrl":"","pageCommentsCount":16,"hasPublishingDraft":false,"snapshotUrl":"","publishedTime":"T18:36:53+08:00","url":"/p/","lastestLikers":[{"bio":"Buy-side 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千万不要投资海外房产？！
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原标题：千万不要投资海外房产？！
许多海外华人表示看不懂国内房地产市场,相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅，老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申，有意在海外购买房产的投资者要谨记一个原则，务必抛弃过去赖以成功的经验，重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。
一．海外市场不适合中国式炒家
投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合，中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。
二．策略的选择决定投资回报
如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。
在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资上具，现金流沉淀一方面需要时间，另－方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。
三．投资类别左右投资回报
住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（即&别墅&）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。
在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。
四．现金流为王而非升值为王
投资房产有两类回报，一是现金问报，二是保值升值。
美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出：国外好的房产投资机会，通常都是&以房养房&，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。
五．充分利用时间杠杆
一般来说，房星的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的租金因此也井没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的书要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，最好避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。
一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场时能升值套现。
六.物业管理和持有成本影响回报
持有物收后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛后多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。因此，投资人在决定下手前一定要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。
此外，业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2％作为房产税。因此，如果物业不自住肯定是要出租的，否则无法弥补持有成本。且外国公民在美国投资房地产时，可能需缴纳某些美国税项，如所得税、预扣税、赠予税以及（或者）遗产税。
七．地域差异巨大，不可一概而论
海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大。今后走势从于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势，政府城市规划政策等深入了解。同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域，政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。
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北京-Helen 姚
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