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未办产权证就卖安置房　房价涨得快卖方竟后悔了
21:08:03　　来源：　　【字号
　　法院：转让协议有效，卖方应配合买方办产权证
　　福州新闻网讯　大力（化名）将当时无产权证的拆迁安置房转让给阿强（化名）。5年后，当该房能办证时，大力见市场上房价飞涨，认为原先卖便宜了想反悔。双方由此打起官司。近日，仓山区法院给出“说法”：当初双方签订的房屋转让协议合法有效，大力应配合阿强办产权证。
　　2004年10月，大力与阿强签订了房屋转让协议，合同约定：阿强向大力购买坐落于仓山区下藤路的拆迁安置房，转让价为23万元，阿强应在当月内先期支付22万元，余款1万元于房屋产权证办结时付清。大力有义务协助阿强办理房屋产权过户手续。双方在签订该协议后不得再改变买卖意向，否则属于违约，违约方应向另一方支付违约金（违约金按房屋转让价的10%支付）。
　　同日，阿强将22万元付给大力，并与物业公司签订合同入住该房。之后，大力将办理产权的部分材料交付阿强。
　　2009年10月，仓山区南台岛建设发展总公司通知大力可以办理产权登记手续。同日，阿强找到大力，要求其履行合同约定的协助办理产权过户的义务。大力提出：当初出卖时的价格过低，应补差价28万元。阿强无法接受这个条件，遂将大力告上法庭。
　　庭审中，大力辩称：诉争房产未登记产权不能进行买卖，双方的买卖是违法的。因此，他仅同意支付违约金2.3万元，不同意继续履行合同，需待开发商将产权证办理后，再将诉争房产按市场价卖给阿强。
　　仓山区法院经审理认为，大力与阿强签订的《房屋转让协议》合法有效，大力应承担继续履行合同义务的责任，遂判令其在判决生效后一个月内协助阿强办理诉争房的产权过户手续。
　　（福州晚报　陈鸿星 金晓静）【责任编辑：熊志敏】
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违法和不良信息举报电话：010- 举报邮箱：产权调换与货币补偿的选择权问题
《征补条例》第21条沿袭《拆迁条例》第23条的规定，重申&被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。&实践中，主要存在以下难点问题。
（一）侵犯选择权的不利后果。实践中，有的市县级政府补偿决定仅明确一种补偿方式。此种做法既侵犯被征收人选择权，也可能导致用地单位付出更高的补偿成本，特别是在房屋价格有较大幅度上涨后，征收单位将可能面临以较高价格购买房屋提供给被征收人选择的境地。
陈山河案裁判即指出：&任何人不得从自己的错误行为中获益。拆迁人和相关行政机关违法实施拆迁，导致被拆迁人长期未依法得到补偿安置的，房价上涨时，拆迁人和相关行政机关有义务保证被拆迁人得到公平合理的补偿安置。被拆迁人选择房屋产权调换时，拆迁人和相关行政机关无适当房屋予以产权调换的，则应向被拆迁人支付生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准的补偿款。&
此裁判的逻辑基础在于，被征收人（被拆迁人）从未放弃选择产权调换的权利，征收单位也未能提供证据证明被征收人自愿选择货币补偿，因此，不论是在征收补偿程序、还是在司法审判程序，被征收人选择产权调换的权利必须得到尊重。征收单位不能提供产权调换的，应当支付与类似房地产价格相当的补偿款。
当然，此补偿款与&货币补偿&确定方法，存在一定差异，且如果被征收人曾经放弃选择产权调换的，则不能再主张产权调换。于栖楚案裁判也指出：于栖楚历经多年诉讼仍未得到安置补偿，住建局与拆迁人汉方公司应依法对于栖楚的房屋进行补偿或妥善安置，因违法实施强制拆迁给于栖楚造成的其他财产损失，亦应依法予以赔偿。
对于此两案的用地单位而言，都是在征收（拆迁）时不尊重被征收人（被拆迁人）产权调换选择权，最终要面临多年后另行在市场上购买房屋以满足被征收人（被拆迁人）的产权调换主张，从而增加了安置成本，为不尊重选择权付出了代价。
（二）如何正确赋予被征收人选择权。《拆迁条例》和《征补条例》未规定补偿决定应如何表述被征收人选择权，实践做法十分混乱：
有的仅在征收补偿方案中笼统告知选择权但具体选择内容和方式不明确；
有的限定被征收人在一定期限内可以行使选择权，逾期未行使的，由征收单位择一决定；
有的在作出补偿决定前的合理期限内，告知被征收人有选择权，并明确告知货币补偿的具体金额和产权调换房屋具体可识别的信息，在一定期限内不选择的，补偿决定只载明一种补偿方式；
还有的在补偿决定中同时载明两种补偿方式，并同时明确货币补偿金额以及产权调换房屋的具体位置、面积等特定信息，供被征收人选择。
司法裁判的标准也不尽统一。
笔者认为，被征收人选择产权调换和货币补偿的权利必须得到尊重；不论具体采取何种形式，是书面还是口头告知，都必须建立在被征收人能够真正进行比较、甄别，并在此基础上理性作出选择。市县级政府不能仅抽象告知被征收人有选择权，而应当提供具有具体金额的货币补偿和已经特定化的房屋供被征收人进行比较、权衡和选择。
《征补条例》修订时，应当进一步对选择权的行使方式作出明确规定，以保障征收和被征收人双方权益。理想化的选择权模式是，房屋征收部门在报请作出房屋征收决定的市县级政府作出补偿决定时，除非被征收人在征收决定作出前主动放弃某种选择外，在征收决定中就必须分别提供两种选择：一是货币补偿方式，包括房屋的安置补助费用，被征收人不按时领取相关补助费用时的提存等内容；二是产权调换方式。
同时要明确，为了防止个别被征收人故意长期不行使选择权，导致征收人既要提供货币补偿款，又要提供用于产权调换的房屋的（以致该房屋长期闲置得不到有效利用），征收单位对被征收人在合理期限（如三个月内）不行使选择权的，可以单方决定只提供一种补偿安置方式并提存。
承租人合法权益保护问题
《征补条例》未就承租人补偿作专门规定。原因之一在于征收系针对房屋所有权人而非承租人，且市场化租赁比例已远远高于&房改&前的公房承租，因此继续沿用《拆迁条例》规定承租人安置补偿权并无太大必要。实践中，对市场化租赁情况下的承租人权益的保护，可以在被征收人取得补偿后，由其作为房屋所有权人通过协商或者民事诉讼的方式，解决补偿金分配问题。
需要说明的是，《征补条例》虽然没有明确规定承租人安置补偿的权利，但并未排除承租人权益保障。承租人装饰装修被征收房屋或者利用被征收房屋从事生产经营活动的，市县级政府在确定被征收房屋价值补偿金额时，应列明相应的装饰装修费用、承租人相应搬迁费用、临时安置补偿以及停产停业损失补偿。
市县级政府、房屋所有权人、承租人对相关补偿金的分配无法达成一致的，除了房屋本身价值补偿可以直接支付给房屋所有权人以外，对与承租人密切相关的装饰装修补偿、搬迁费用、临时安置补偿以及停产停业损失补偿等，可以考虑先予提存，并引导所有权人与承租人通过协商或者民事诉讼的方式解决补偿金分配问题。一些地方结合被征收人和承租人的具体情况，将装饰装修补偿、搬迁费用、临时安置补偿以及停产停业损失补偿直接补偿给承租人的做法，也具有一定合理性。
强制搬迁主体与责任承担问题
《征补条例》第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。实践中，大部分被征收人主动搬离，需要强制搬迁比例极小。但因强制搬迁涉及物权甚至人身自由权并具有不可逆性，故应当严格遵循法律规定和正当程序。
一是补偿问题已经得到解决，即已经作出征收补偿决定。征收补偿决定所载明的补偿内容能够实现，或已经实际支付被征收人；被征收人拒绝接受的，已经依法告知并履行了相应的提存等手续，补偿内容能随时实现。
二是补偿决定已经人民法院审查，并裁定由行政机关组织实施。根据《征补条例》第28条以及《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（以下简称《强制执行规定》），被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市县级政府依法申请人民法院强制执行。
三是人民法院裁定准予强制执行后，被征收人应主动腾退交房，自觉履行义务。被征收人拒绝搬迁的，市县级政府可以依法采取强制搬迁方式，以确保公共利益实现。根据《征补条例》《强制执行规定》等规定，强制搬迁应坚持&裁执分离&原则，以政府组织实施为总原则、以法院执行属个别例外情形。
四是强制搬迁必须严格遵守法定程序。由于强制搬迁具有强制性，且一般涉及被征收人及其家庭成员的人身和财产权益，必须遵守法定程序，并应当建立完备的房屋内物品的登记、运输、保存和交接等记录。被征收人不配合搬迁的，应当以公证的方式固定整个搬迁过程。
根据《房屋拆迁证据保全公证细则》规定，房屋拆迁证据保全公证时，公证机关应对房屋及附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施，以确保其真实性和证明力。实施强制拆迁房屋证据保全时，公证机关应通知被拆迁人到场。如其拒不到场，公证员应在笔录中记明。
实施强制拆迁房屋中有物品的，公证员应当组织对所有物品逐一核对、清点、登记，分类造册；
并记录上述活动的时间、地点，交两名有完全行为能力的在场人员核对后，由公证员和在场人在相关记录上签名，对被拆迁人拒绝签名的，公证员应在记录中载明；
物品清点登记后，凡不能立即交与被拆迁人接收的，公证员要监督拆迁实施人员将物品存放在其提供的仓库中，并对物品挂签标码，对物品在保管中丢失损坏的，仓库保管人应承担赔偿责任；
强制搬迁结束后，实施人还应制作通知书，通知被拆迁人在一定期限内领取物品，逾期不领的，公证处可以接受实施单位的提存申请，办理提存。
五是违法强制搬迁须承担相应法律责任。由于强制搬迁（强制拆除）通常是依据补偿决定作出，而补偿决定理论上已经解决了房屋等的补偿问题，因此即使是违法的强制搬迁，通常仅涉及对房屋内物品损失的赔偿问题，不涉及对房屋的补偿或者赔偿问题。于栖楚案就对房屋补偿和因强制搬迁造成的损失问题进行了区分：强调对于栖楚的房屋进行补偿或妥善安置；因违法实施强制拆迁给于栖楚造成的其他财产损失，应依法予以赔偿。
实践中，征收决定、补偿决定以及强制搬迁被认定违法后，也有一些裁判直接作出赔偿判决，责令市县级政府赔偿房屋损失和房屋内的物品损失，而不再通过补偿程序解决对房屋的补偿问题，以体现对行政机关违法征收的惩诫性。
此种做法，亦具有一定的合理性，且在目前尚未引入惩罚性赔偿的情况下，合法征收的补偿标准与违法征收的赔偿标准并无实质性差异，此种不纠缠于赔偿与补偿的裁判，也具有可操作性。实践中，对于已经签订补偿协议但在约定期限内不搬迁的处理方式各异：一是通过征收单位提起诉讼方式要求履约并强制执行，二是通过另行作出补偿决定方式取代补偿协议。
一般不宜承认征收单位具有依补偿协议自行强制搬迁的权力，但如果补偿协议中明确约定补偿内容实现后，由政府组织拆除被征收的房屋。此时，由于被征收人已经通过契约约定的方式，将被征收房屋所有权转移时点确定于补偿内容实现时，此种情形下，可以视为政府取得房屋所有权的条件已经成就。一些裁判也支持了市县政府有权实施强制搬迁甚至强制拆除。
同时，基于&裁执分离&，强制搬迁是执行人民法院的生效准予执行裁定，如果被征收人仅以强制搬迁侵犯其房屋所有权为由提起诉讼，人民法院是否应予受理颇值得研究。一般认为，此情形下，被征收人原则上只能就强制搬迁对房屋内物品造成的损失或者违法采取强制措施造成的其他损失，请求司法审查。
六是强制搬迁责任主体推定。强制搬迁后，有的市县级政府或者征收主管部门等否认实施强制搬迁，有的甚至故意不做出书面决定或者雇佣案外人强制搬迁，以规避实施强制搬迁的赔偿责任。笔者认为，由于《征补条例》明确&禁止建设单位参与搬迁活动&，因此，对于违法的强制搬迁，首先应推定为市县级政府、征收主管部门所实施，并由其承担相应责任。当然，市县级政府、征收主管部门等能够证明是其他主体或者有证据表明是其他主体独立实施强制搬迁行为的除外。
七是损失金额认定与举证责任转移。原则上被征收人应当对损失的事实和具体金额承担举证责任。但如果由于实施机关强制拆迁和拆除时没有依法制作公证笔录和公证清单，导致被征收人对灭失损坏的财物无法充分履行举证责任的，在被征收人能提供初步证据证明有财产损坏灭失的情况下，即发生举证责任的转移，实施机关应当对其强制搬迁没有造成财产损失的主张承担举证责任，并承担举证不能的不利后果。
这就意味着即便损害事实真伪不明，被征收人对有关损害的事实仍须承担初步的证明责任。对某些明显夸大的损失或者被征收人无法履行初步证明责任的主张，人民法院应综合考虑全案因素和各方的过错情况，依法行使自由裁量权，对具体赔偿金额予以酌定。
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房价上涨是必然趋势，更重要的是……
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近日，人民日报发表了题为《怎么走? &刚需&必知的政府逻辑》的文章，就“房价与政府调控逻辑”的关系作了明确表态，给手里攥着钱、却不知该不该出手的买房人尤其是刚需做出了回应。关于房价，文章核心观点提出：房价上涨是必然趋势。此次官方媒体就“调控逻辑”发文表态，理清此轮调控逻辑，对现在一些犹豫不决或等房价大跌的买房人来说是个重大信号提醒！文章透露出4个信号，买房人不可不察！其中，就房价文章中这么说到：&不要低估政府这次调控房价的决心，这里政府说的是要遏制房价过快上涨，并没有说要打压房价，让房价大幅下降啊！随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势，但涨幅不能过大，理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。人民日报发文，透露四大楼市信号信号一：房子是用来住的，不是用来炒的！政府一再强调：房子是用来住的，不是用来炒的！围绕这个定位，各地因城施策、分类调控，两个月来，就有超过60个城市出台了近百个调控措施，不只是一二线，连三四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、限贷到限价、限售，再到限离婚等等，目前各地仍在“打补丁”，你能想到和想不到的手段都出现了，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价过快上涨。　　玩过“打地鼠”的游戏吗？现在政府和房价正在玩儿这个游戏，哪里的房价有过快上涨的苗头，哪里就会被按住！信号二：房地产调控的基本逻辑&随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善，房价上涨是必然趋势，但涨幅不能过大，理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。　　事实上，很多地方因政府限价，新房的价格已经打了”折扣”（打个比方，想卖10万的房子，建委不批，只批到8万，就相当于政府帮老百姓打折了），甚至低于周边，只是这类消息还没传到你耳朵里，房子就被卖光或内部消化了。　　也许你会认为，现在各地的限制性措施很荒唐，这不是又回到计划经济时代了吗？而且以往的调控经验看，房价是越限越涨，一旦这些限制措施取消，房价还不得飞上天呢？　　没错，当前的限制性措施是为快速稳定市场的应对之策，是过渡性办法，正是为了避免你说的那个现象发生，政府正在加快形成房地产调控的长效机制。　　只是，这个长效机制的建立需要时间，而这个时间是用那些短期调控争取来的。因此，在长效机制没有出台之前，短期措施非常有必要，也不会放松。　　当然，全国大部分城市去库存的压力还是很大的，这些地方仍采取了一下鼓励买房的措施。如、、、、等地的购房政策不紧反松，去库存态度明确，部分城市方面政策比较宽松。信号三：预计今年下半年，这一轮的调控效应将逐步显现那时，房地产市场可能会更加理性，供求关系可能发生变化，房价可能稳中略降，投机炒房的人可能会在前把手中的房子出手，市场上的房源将有所增加。信号四：买房人现在买还是不买？短期来看，对于那些手捧着现金在观望的刚需来说，不用再像今年3月初那样去抢房，不会再有10个客户抢的现象，不会再遇到随口跳价的，价格在可承受范围内的房子更多了，花同样的钱能选择到心仪户型的机会也更大了。　　长期来看，随着政府惠民生政策措施的不断完善，以及房地产调控的长效机制形成落地，住房金融制度、土地供应制度、房地产税收制度也将更加完善，而随着租赁市场不断规范壮大，可能有一部分刚需不再需要倾其所有去买房，而是通过租房就能实现住有所居的愿望了。4月新增5710亿，占总贷款52%5月12日，据央行网站消息，央行公布2017年4月金融统计数据报告，报告显示：&4月M2货币供应同比增长10.5%，预期10.8%，前值10.6%。4月增加1.1万亿元，其中住户部门贷款增加5710亿元。4月末，本外币存款余额161.27万亿元，同比增长10.3%。4月社会融资规模增量为1.39万亿元，比上年同期多6133亿元。其中，当月对实体经济发放的人民币贷款增加1.08万亿元。&这份报告里向我们揭示了两个相互背离的惊人真相：传说中的热钱撤离楼市，也没有发生；传说中的资金从楼市流向股市，不仅没有发生，还可能发生了倒转！在去年，曾出现了单个月份新增贷款几乎都是房贷的情况。今年一季度，这种局面发生了改观。根据央行的数据，一季度人民币贷款增加4.22万亿元，其中住户部门贷款增加1.85万亿元，也就是说，个人（包括家庭）新增贷款占了全部新增贷款的43.8%。&普通家庭和个人，到银行贷款能干什么？买汽车、装修、买家电？凭常识我们就知道，这种比例很低；即便有，也很有可能是个托词，而真正的目的是筹集买房的首付。所以，住户贷款的比例，基本上可以看成是房贷的比例。&那么到了4月份，当月人民币贷款增加1.1万亿元，住户部门贷款增加5710亿元，也就是说房贷几乎占了全部新增贷款的52%。这个比例，比一季度提高了8.2个百分点。再来看一组数据，财政部5月12日也公布了4月的“财政收入状况”，跟一季度对比之后可以整理出如下数据：1到3月，国有土地使用权出让收入9486亿元，同比增长29.9%。1到4月，中国有土地使用权出让收入12767亿元，同比增长36.4%。1到3月，全国契税收入1203亿元，同比增长18.9%；房产税收入569亿元，同比增长13.5%。4月单月，全国契税收入401亿元，同比增长27.1%；房产税收入397亿元，同比增长26.2%。上海：库存创74个月新低 涨幅超四成易居中国最新数据显示，上海4月新房销售67万平方米，环比减少近一成、同比减少约三成。二手房的交易量，也出现了下降。上海4月二手住宅销售122万平方米，环比减少29.9%，同比减少37.9%。研究人员指出，4月沪二手房销售面积不及去年月度销售均值的五成，创下2013年以来同期的较低点。然而，4月份上海远郊新房销售价，同比涨幅超过了55%。量跌价涨的背后，是库存量创下了新低。4月底，沪新建商品住宅库存总量为629万平米，该库存规模创下近74个月的较低水平。量跌价升，这样的情形会持续多久？易居研究院研究员王梦雯指出，交易量的下滑，有助于抑制房价的过快上涨。“随着调控政策的持续，上海购房市场将趋于理性。”王梦雯说。易居房地产研究院5月9日公布的最新监测数据显示，上海4月份新房销售面积67万平米，环比减少9.4%，同比减少30.8%。销售量下降，但价格却没有随之降下来。上海4月份商品住宅销售均价为4.76万元/平米，较去年同期上涨45.7%。“很多人认为上海4月的销售量降下来，房价也可能会略微降下来一点，实际情况并不是这样。销售量的下降除了有对需求端进行严控的原因，另一方面很大程度上是受供应量减少影响所致。”平安好房一位研究人员表示。虽然交易量下降，但价格上扬的态势，却仍然在延续。(免费专车看房)拨打以下电话可免费转至售楼处&400-推荐理由：汇金置地广场位于一等别台商投资区角海路，规划有住宅、商铺、。周边有新华都购物广场、厦门双十中学漳州分校、天竺山森林公园等配套。项目动态：项目目前1#楼39-50㎡两房在售中，均价约15000元/平。
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他的收据发票这些东西不能作为买卖房屋的凭证，包括房产证在内的所有凭证他都可以挂失。要不要买这套房子，你自己定夺，不过需要提醒的是五年的时间间隔太长，变化系数过大。你全款付清后如果房东有变化到时候你就是被动的一方。万一房价涨了，你很难保证房东到五年后说不愿意过户给你了！我从事多年中介，一般这种情况存在于动迁房，福利分房这类的。这些房屋现在价格比市场上便宜二成左右，但是风险多的起码五成！很多这样操作的购房者在约定过户期限快到了才知道有问题。那你们双方的人为变化是一部分原因，另一个很重要的因素就是国家的政策。大家都知道国家对于房地产方面不断会有新的税收及限制，那么试问你们现在约定的等等事宜在你们双方不变的情况下，国家税收发生变化了呢？多出的费用谁来出？当然以上的情况不一定发生在你身上，退一步说房东就算变化了，你也可以通过总总证据证明该房屋你已经购买。势必之需要对簿公堂，那么时间、精力、金钱必须要投入进去得。买房子是高兴的事情，如果你不是投资客我不推荐自住客人买这样的房产，潜在风险太多。你付款后在房子没过户到你名下的时候都需要担心，这样过五年没什么意思。
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