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共有产权房来了，哪些房受影响
为落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一房地产调控基本理念，北京市在8月3日推出共有产权房。新政策出来以后，北京市供应的自住房和自住房地块都将变为共有产权房。
共有产权房概念并不新鲜，
之前北京市就已经推出过，这是调控房价的一个利器。如果未来大规模供应，共有产权房将会对北京市房价产生一定影响。
此前，重庆已经推出几大国有房屋租赁公司，准备通过国有企业来持有租赁住房，以此抑制房价，实现居者有其屋。而北京市选择了不同的道路，就是利用共有产权住房，来实现刚需人群的居者有其屋。
一位房地产分析人士指出，这个办法比较符合市场实际情况，如果政府或者国企持有大量租赁房屋，持有成本很高，租金回报率很低，时间长了，国企或者政府会大量亏损，需要财政补贴才可以维持。
共有产权住房则是从市场规律出发，将某一类刚需性房屋在一个特有房屋产权池子里面进行循环，等于帮那些暂时没能力购买完全产权商品房的刚需家庭，提前实现部分产权购买，5年以后，可以购买全部产权。而且房源中不少于30%是供应给非北京户籍的外地人的。
上述分析人士表示，这一办法，看起来政府没有大操大办，实际上是符合市场实际的，能够实现房地产市场和住房保障的并行不悖。
这一办法推出以后，有市场研究人士指出，未来北京市共有产权住房供应量很大，已有自住房体量约700余万平方米，可以供应8万多套共有产权房，未来商品房土地拍卖当中，仍有一定比例配建，共有产权房将深度影响刚需型商品房的价格。
一位房地产企业营销负责人表示，未来2-3年内，由于完全产权的商品房供应少了，会导致商品房价格上升，但是从长期来看，100平米以下的，或者90/70政策下的刚需型住房价格会受到共有产权房的影响。
共有产权房不仅面向北京户籍供应，还面向非北京户籍人群供应，能够解决相当部分的刚需型置业需求。受到当前的调控政策影响，首套首贷置业者，才有机会以低首付买到商品房，而共有产权房价格又较同地段的商品房价格低很多，会分流很多刚需性商品房的购房需求。
未来，北京市房地产市场会出现两极分化的情况，一方面是90平米及以下的刚需型商品房的价格会受到抑制，为刚需人群提供价格比较便宜的房子。
另一方面，纯商品房高端化趋势继续，“大户型、高总价”面向终极改善人群的房子比较多，而面向初次改善置业需求的会比较少。加之，改善置业的贷款门槛提高很多（一般都为二套房贷，首付要80%），会导致这部分改善需求被抑制。
由此，房地产市场会出现一个中间空白地段，要么都是刚需，要么就是高端，而针对刚改的产品和可选择新房越来越少，这又会对未来商品房市场和价格产生什么影响呢？
有一条是肯定的，那就是刚需型商品房价格必会受到共有产权房的影响，未来其价格走势会受到抑制，拥有此类商品房的购房人，或可开始考虑换房，咬咬牙一步到位置业了！
责任编辑：费佳佳
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作者：种卿 程春雨来源：中国新闻网 08:03
　　中新网北京8月4日电(种卿 程春雨)近日，由北京市住建委等多部门起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》(简称《办法》)对外公开征求意见，提出不少于30%房源将分配给“新北京人”。记者就何为共有产权住房、谁可申购、如何申请、价格怎么定、产权比例如何分配、可否转让出租、对北京房价有何影响等热点话题进行了梳理解读，来看你可以申购吗？
　　资料图：北京市亚运村北辰附近某小区楼外景。中新网程春雨 摄
　　何为共有产权房？
　　自住房的延伸 与政府共有产权
　　共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
　　但共有产权住房，对普通购房者来说是听起来蛮陌生的词汇，它最近一次的重要亮相就在4个月前。
　　4月，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。
　　可见，共有产权住房属于保障性住房的一种，北京市住建委在解读中更明确指出，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
　　那自住房和共有产权住房关系如何进行衔接处理？北京市住建委称，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。
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_光明网评论员
共有产权房，关键是共有者法律关系
　来源：　
来源：作者：责任编辑：陈城
　　【阅读提示】
　　光明网评论员：8月3日，北京市住建委发布消息称，近日市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》），并向社会公开征求意见。
　　《办法》指出，共有产权住房，即政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
　　简而言之，就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，而政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，从而达到房屋的使用权完全归购房人，以此来满足家庭自住的需求。按照这一界定，北京市已建设销售几年的自住房被定位于拥有共有产权的性质，而最新的《办法》明确，共有产权住房将替代自住房。
　　根据来自北京市住建委的权威解答，共有产权住房制度通过合理定价，分配更加公平合理，可以有效抑制投资投机性购房需求，有利于进一步平抑房地产价格。而在一些业内人士看来，北京市推出共有产权房政策也是房地产调控长效机制的关键一步，对于稳定房价有着长远的影响。
　　自从去年年末的中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市定位以后，各地楼市调控不断层层加码。联想起今年三月份北京市主政官员的话，“房价要是再涨，我这儿还有招”，大约共有产权房就是所谓的“招”中之一了。
　　在房价已经高不可攀的北京，即便房价停止上扬，对于很多工薪刚需族来说，依然只能望房兴叹。而共有产权房的确给了广大刚需族一个可以想象的机会，如果定价合理，数量供应上能够满足基本需求，地理选择上能兼顾职住平衡，共有产权房当比之前的自住型商品房更人性、更惠民。
　　其实，共有产权住房不是北京的首创。从2007的江苏淮安，到2013年前后的上海，全国各地都已经探索实施了多年。并且在2014年，住建部就明确提出过将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。就这些年国内的探索来看，普遍地还存在着一些问题亟待厘清和解决。诸如：政府所占份额的合理性问题，到底是保障房性质还是商品房性质，针对中等收入群体还是低收入群体，为了平抑房价还是让“居者有其屋”，途径供给是开发商还是政府，定价如何实现弹性合理，如何避免像某些保障房真正需要的人排不上而开宝马奔驰者轻松入住，如何合理安排占有、使用、受益和处分的问题等等。
　　此外，作为个体的共有者，与力量强大的政府共有者，在占有、处分等问题出现分歧时，如何实现法律权利平等，也是要提前考量的问题。虽然共有产权住房因为探索的时间较短，短时间内还不会涉及到损坏、拆除等问题，但是将来如何保障个体共有者应有的法律权益，使之不因为力量的强弱差距，也不因为份额的大小差异，而失去法律公平正义的庇护，这是亟需重视的问题。
　　质言之，对于公有产权住房，只有事先厘清共有人之间的法律关系，才能妥善解决共有产权住房中普遍存在的那些问题，也才能真正使之成为老百姓安居乐业的压舱石、定心丸。
　　（转载请注明来源“光明网”，作者“光明网评论员”）
　　【上一篇】
[责任编辑:陈城]
　　仅靠一腔热血和情怀，并不足以促使作家拿起笔杆子去创造。从这个角度来讲，网络文学追求市场效益也无可厚非，但一定要有原则和操守。　　8月11日，以“网络正能量、文学新高峰”为主题的首届中国“网络文学+”大会开幕式暨中国网络文学高峰论坛在北京亦创国际会展中心举行。
　　习近平在中国共产党第十九次全国代表大会上所作的报告进一步从战略高度出发，对国家治理体系和治理能力现代化提出新的要求。　　在党的十九大即将召开之际，回顾过去，在对已有的成就倍感欣慰，更觉人民军队需要不忘初心，保持锐气，勇于开拓，继续前进。
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“共有产权房”，只是看上去很美？
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　　撰文|张银银
　　作为一曾经的“新人”，当看到北京出台了有关“共有产权房”管理办法征求意见稿的时候，张银银的内心仍然还是有些小激动的。虽然说不上彻夜无眠，但也思考了半宿。
　　今年7月以来的楼市可谓热闹非凡，各大城市的一系列政策看上去都非常重磅。
　　不管是的“要拿地，只准租，不准卖，还不能变更用途，十三五期间租赁住房占比超60%”，还是广州的“租购同权”，再加上北京这次的“共有产权房”。看上去都很耀眼，关于这次意见稿的其他细则就不多说了。
　　这里，张银银想和大家一起探讨的是其中的几个问题：
　　“共有产权”究竟有多好？
　　从目前公开的资料显示，共有产权的保障力度很大，如：政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，五年内不可转让出租，政府与购房人按比例共有产权的政策性商品住房。
　　还有一个重磅中的重磅就是：非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。一切听上去都非常诱人。
　　值得肯定的是，一个个长效机制正在建立，表现出了我们政府稳定房价的决心。
　　其实“共有产权”这种模式并不是新鲜事物了。在2014年，住建部提出过共有产权的概念，那时候自住房还不等于共有产权房。但是从日这个时间节点之后，自住房将被新的共有产权住房替代。
　　淮安就曾施行类似的“共有产权”房，但出现了一些问题，主要就是他的模式和自住房相似，但产权却被政府拿走了一部分，这样算下来，甚至还没有自住房更具有保障性质。
　　北京的这个“共有产权”目前来看定义是具有保障性质的商品房，比淮安的更明确一些。但还是有一些模糊。
　　供多少地、让多少利是关键
　　实行“共有产权”房价涨还是跌，杠杆游戏其实真没办法回答。这和经济学知识关系不很大，我们根本就是个政策市，就是一个最好用、用最多的工具。不过，我可以用数据告诉大家，北京到底是一个什么样的房地产市场。
　　综合《北京统计年鉴2016》及《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》，张银银之前就计算过，2015年北京的城镇住宅面积大约4.9亿平米，按照80平米/套算，也就是大约有608.9万套。
　　整个2016年，北京又新增了住宅22.34万套。而2016年末，北京市常住人口比上年末增加2.4万人。常住人口中城镇人口只比2015年多了1.9万人。
　　不管怎么说，数据表明，如果是按照截至2016年北京市城镇常住人口为1879.6万人计算，北京目前的房屋（住宅+公寓），绝对是足够满足需求的，甚至有部分空置是一定的。
　　问题就来了，实际还有空置，为何房价一个劲涨。
　　回到“共有产权”上来，主要也是在土地上。宇宙中心的首都，土地寸土寸金，在同样住宅供地量的情况下，“共有产权”土地的增加，就意味着商品房供地的减少。
　　北京每年的住宅供地计划其实不算少，但是有些年份会完不成。别说是2017年北京市商品住宅计划供地，比2016年腰斩，并且是北京建设用地供应计划连续第6年减少。实际上，每年的供地计划，北京也很少能完成。
　　有媒体就统计过，2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；2015年，北京市计划供应国有建设用地4600公顷，实际完成2300公顷，完成计划的50%；2016年更惨，该市国有建设用地计划供应总量4100公顷，住宅用地1200公顷。中介机构统计数据显示，完成度刚刚超过18.2%，宅地完成度稍高，也仅仅达到25%左右的水平。
　　这对商品房市场也是有一定影响的，僧多粥少的局面似乎缓解不了。无论是什么样的房子，多建总比不建好，增加土地供应是关键。
　　当然，北京五环以内的可用建设用地确实越来越紧张，甚至六环内也越来越少。而拆迁、旧城改造，难度大、成本高，是个问题。可以说，好拆的大多都已经拆了。北京相关部门要完成供地计划压力大，可操作性本身是个问题。
　　还有一个问题是，政府与购买者共享产权，听起来像是政府将为购房者负担一部分差价，但政府的这个差价怎么算？
　　虽然是商品房，但因为价格低，房子的质量和配套等肯定相比于周边商品房要略差，只有完全按照商品房的套路来建“共有产权”房，才能走出以前“自住房”的怪圈。产权清晰一点，套路清楚一点，质量有保证，同时购房者也能享受到真正的实惠。
　　把既有存量房赶到市场上去交易，推进房产税
　　“共有产权”要办好，关键是供地和让利的问题。北京的房价影响除了政策调控以外，主要就是政府供地的多少，放水的快慢，以及经济去地产化的进度。这些因素不变，租购同权也好，共有产权也好，对于房价的影响都是浮云。
　　除了从供给端，还有就是从持有端，增加存量房的交易，施行全国住房登记，加速推进，让囤房的人付出更多的成本，促使他们将存量房交易掉，减少空置。
　　上文提到了从数据上看，北京目前的房屋（住宅+公寓），绝对是足够满足需求的，但为何还会出现僧多粥少？
　　张银银曾看到过一组最惊人的数据。数据是2012年的，据说北京市公安局人口管理总队曾进行过调查，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。
　　还有一组数据很有意思。
　　根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》，2016年末北京市固定宽带接入用户数达到499.4万户。而上文我们计算发现，北京起码有630万套住宅，还有不少非住宅性质的公寓，以及各类商业办公房屋、政府机关事业单位等。这些房屋绝大部分理论上都会安装固网宽带。
　　对于北京这样一个超级发达的城市，不安装宽带的家庭是很少的。难道有这么高比例的住宅、公寓、商业办公房屋会没有安装固定宽带？
　　当然，除了三大电信运营商的宽带外，其他公司的宽带或许没统计是个问题。
　　回到土地供给上去，未来供给还会变少。譬如北京，《北京市2017年国有建设用地供应计划》日前在北京市政府常务会议上审议通过，今年该市计划供地3900公顷，比去年减少200公顷，这也是建设用地供应计划连续第6年减少。同时，今年商品住宅计划供地260公顷，比2016年减少了近7成。
　　这样的大背景下，北京楼市会如何？“共有产权”能从中分到多少？
　　最后，杠杆游戏还想乱痪洌涫滴颐谴罂梢匝，建设大量的公租房，让保障房归“保障”属性，商品房归“商品”属性，职能明确一点反而更简洁高效。
　　有钱、有拼劲的去买商品房，压力大的暂时安心住公租房不更好？当然，无论如何，重点是房屋总套数，得增加。
&&& 文章来源：微信公众号杠杆游戏
（责任编辑：李佳佳 ）
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共有产权房，你真的占到便宜了吗？
建筑师帮助房子
什么是共有产权房？共有产权房就是买房人与政府共有房屋产权。听起来像是明摆着占便宜的好事，可是，事实真的如此吗？北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，（以下简称《办法》）向社会公开征求意见，推出共有产权房屋，再次引发热议。所谓共有产权房，指的是“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人，进一步降低房屋出售价格。”也就是说，买房人与政府共有房屋产权，简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购买人，这样购房人可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。看到这里，好多人都在欢呼，获得一部分产权却能拥有使用权，这买卖忒划算，可是，事实真是如此吗？共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适应利润为基础，价格浮动范围为5%。购房者其持有产权份额不得低于50%，5年内可按原价格购买剩余部分产权，5年后得按市场价格买入。这么看着是挺划算的，现在我们做个算术题。假设，周边房价是60000元/平，共有产权住房低一些是50000元/平，一套90平米的房子，购房者付全款需要450万元，购房者获得的产权份额为≈83.33%，代持机构的产权份额为16.67%。5年内，购房者按原价格购入剩余部分产权，得花.67%≈90万元。加上首次付全款的450万元，购房者5年内得花540万元才能完全获得全部产权，也就是一开始原价购房的全款。这么一算，共有产权住房并没有比普通的商品房便宜，并且如果购房者5年后才购入剩余产权，那么得按市场价格购入，剩余产权的房款肯定高于90万元，比原来按原价全额付款还高。这就好比分期付款买房，分两期购买产权，现在先买一部分产权，未来再买入另一部分产权。但分期付款买房的价格是不变的，只需要540万元，但共有产权住房5年后买入剩余产权可是按市场价格，肯定不低于540万元，这么一算，共有产权住房不仅没有比普通商品房便宜，还增加了房款。这样的话，有人提出疑问了，能不能购入50%的产权用于居住，几年后再转让，这样的话就不用购入剩余产权了，相当于免费租了几年新房住。根据《办法》规定，已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就是说，5年后购房者才能转让共有产权份额，如果代持机构愿意购买还好说，如果代持机构不愿意接手，那购房者只能卖给符合购买条件的购房者。现在我们说说符合条件的购买者，根据《办法》规定，“申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁”。也就是说，你想要转让，难上加难。特别是5年后，购房者转让不出去，打算购买剩余产权时，得按市场价格买入。有人说了，我可以一直持有部分产权，既不转让，也不买入剩余产权。这样行得通吗？呵呵，这就想的美了，根据《办法》规定，剩余部分产权属于负债的资产，如果既不转让，也不买入剩余产权，政府就会对剩余产权负债收利息，根本行不通。为什么实施共有产权住房？商品房市场重在防风险，共有产权住房重在保障住房权利，防风险和重民生两手抓，才能逐步建立房地产市场长效调控机制。政府原来只是规则的制定者，通过共有产权房，政府拥有了一部分房源的产权，手里的筹码多了，也就能平稳市场，就像股市中的中国证金，在股市下跌时买进，在股市上涨时卖出，起到平准基金的作用。实施共有产权住房，能够促进房地产市场平稳健康长效发展。以上房地产新闻资讯由海南阅房网编辑，如您感兴趣，可以关注海南阅房网了解更多。海南买房可以咨询海南阅房网专业的置业顾问来帮您做出更好的选择！
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