写字楼物业服务标准与程序_百度文库
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写字楼物业服务标准与程序
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你可能喜欢第一篇:写字楼物业前期准备写字楼前期物业服务合同
甲方（建设单位）：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
组织机构代码：
法定代表人：
通讯地址：
邮政编码：
联系电话：
委托代理人：
通讯地址：
邮政编码：
联系电话：
乙方（物业服务企业）：
营业执照注册号：
企业资质等级及证书号：
组织机构代码：
法定代表人：
通讯地址：
邮政编码：
联系电话：
委托代理人：
联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
联系电话：
为明确前期物业服务中的权利和义务，依照《中华人民共和国合同法》、《中华 人民共和国物权法》、 《物业管理条例》、 《四川省物业管理条例》等法律法规的规定， 遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服 务，并就前期物业服务有关事宜协商一致，订立本合同。
本合同对业主的效力
甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业 买卖合同的附件。
物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本 合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人， 下同），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。
委托物业项目基本情况
委托物业项目（以下简称本物业）名称：
物业类型：□公共物业（□办公、写字楼□商业□工业园区 □ ）
坐落位Z： 街）
县（市、区）
规划建筑面积：
规划平面图见附件一，物业管理区域内的物业构成细目见附件二。
乙方提供物业服务的内容
（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方 案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；
（二）负责建筑物共用部位的维护和管理。本物业共用部位细目见附件三；
（三）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。本物业共用设施设备细目见附 件四；
（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；
（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；
（六）负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；
（七）负责物业服务档案的建立和管理；
(八) 装饰装修管理；
第五条 合同的履行期限
物业服务费
（一）计费方式
包干制。由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者 承担。
（二）收费标准
物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的， 按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。
□办公、写字楼：
元/平方米〃月
元/平方米〃月
□工业园区：
元/平方米〃月
元/平方米〃月
（三）交费人
自本合同生效之日起， 甲方尚未出售或尚未交付的物业， 物业服务费由甲方足额承 担；已交付的物业，物业服务费由业主承担。
（四）物业服务费构成
物业服务费包括物业服务成本 （由人员费用、 物业共用部位共用设施设备日常运行 和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设
备及公众责任保险费用、 管理费分摊、 固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成） 、 法定税费和乙方的合理利润。
（五）物业服务费交纳
甲方的物业服务费从本合同生效之日起按半年交纳。业主的物业服务费从物业交 付次日起按□月□季□半年交纳。
甲方、业主于每个缴费周期起始日起
日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙
方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催 告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。
（六）其它
1、甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业服务费 的，从其约定。甲方、物业所有权人负连带责任。甲方、物业所有权人与物业实际使用 人之间的交费约定，甲方、物业所有权人及时书面告知乙方。
2、物业所有权发生转移的，原业主结清物业服务费。物业服务费结算至产权转移 之日止。
3、乙方对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，按统 一标准收取物业服务费。
车位使用及车辆停放服务费
元/辆〃月；
元/辆〃月；
元/辆〃月；
元/辆〃月。
以上车辆停放服务费不包括车辆保管费用。
特约服务是指除本合同第三条所约定服务内容之外的其他服务，包 括 。业主需乙方提供的，与乙方订立特约服务合同。
甲方权利义务
（一） 代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务， 对乙方提供的物业服务有监 督、建议的权利；
（二） 代表业主审定乙方提交的物业服务方案及公共管理制度， 听取乙方提出的合 理化建议；
（三） 监督并协助乙方物业服务工作的实施， 临时管理规约及公共管理制度的执行；
（四）在销售物业时，将《临时管理规约》和本合同作为物业买卖合同的附件；
（五）按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量 合格、功能完善、配套齐全的物业；
（六）按照国家和省有关规定与乙方办理物业承接查验手续；
（七）催告物业买受人按照商品房买卖合同约定接收物业；
（八）按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；
（九）委托乙方对本物业管理区域内物业的公共部分进行经营管理；
乙方权利义务
（一）依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费； （二）将房屋装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处Z等注 意事项告知业主；
（三）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；
（四）对甲方、业主违反国家、本省有关物业管理的法律法规和临时管理规约的行 为，进行劝阻，劝阻无效的及时书面报告有关行政主管部门；
（五） 依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务， 并承担物业服 务责任，接受甲方、业主的监督；
（六）依照国家、本省有关规定和本合同约定，制订物业服务方案和公共管理制度。负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；
（七） 不将本物业整体或主要义务委托给其他方管理， 但可以将本合同中的专项服 务事项委托给专业性服务企业；
（八）在本物业的显著位Z，将服务项目和收费标准等有关情况进行公示；
（九）妥善保管和使用本物业档案、物业服务档案资料，及时记载有关变更信息， 不将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；
物业服务用房
甲方在本物业承接查验协议签订后 经过装修能够直接投入使用的物业服务用房
日内按有关规定向乙方无偿提供并移交
物业服务用房建筑面积为
平方米。物业服务用房属全体业主共有， 乙方
无偿使用并负责维修、养护，不进行买卖和抵押，不改变其用途。
共有部分物业承接查验
（一）甲方在物业竣工验收合格后，交付业主使用 15 日前，与乙方办理完成查验工 作，签订承接查验协议。（二）物业承接查验，按下述第 种方式：
1、邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加；
2、聘请相关专业机构协助进行。
（三）乙方对物业管理区域内共有部分及相应的物业档案查验，现场查验 20 日前， 甲方向乙方移交以下资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工 图等竣工验收资料； 2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、物业承接查验所必需的其他资料。（四）乙方查验发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全 问题的，书面告知甲方，甲方按照规定处理，甲方未能及时整改的遗留问题，双方约定 按以下方式解决：
（五）本物业承接查验费用由□甲方□乙方按照□包干□按实结算、多退少补的方 式承担，承接查验费用 元。
（六）物业承接查验协议作为本合同的补充协议，具有同等法律效力。
甲方按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设 备的保修责任。
甲方委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务的，相关服务内容和 费用由双方另行约定。
第十六条 免责条款
以下情形乙方不承担责任：
（一）因不可抗力导致物业服务不能继续履行的，乙方及时通知甲方、业主并应当 在合理期限内提供证明。但乙方迟延履行后发生不可抗力的，不免除责任，乙方未采取 适当措施防止损失扩大的，就扩大的损失乙方不免除责任；
（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
（三） 因维修养护物业共用部位、 共用设施设备需要且事先已采用合理方式告知业 主，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设 施设备运行障碍造成损失的；
（五） 因非乙方责任而出现需要维修的项目， 但相关业主或使用人不配合而造成的 损失的；
（六）业主改善自用部分、使用共用部分时，乙方已提出合理的建议或已尽可能阻 止业主的危险行为，包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利， 而业主未采纳建议或未接受阻止，导致损害后果的；
合同的变更、解除与终止
（一）合同履行期限内，经乙方与本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过 半数且占总人数过半数的业主协商一致，可订立变更协议或补充协议。
（二）有下列情形之一，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业与甲方、 业主协商， 并经甲方、 本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意：
1、公共服务产品能耗价格调整的；
2、业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的；
3、物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的；
4、其他政策性费用调整的。
（三）合同履行期限内，甲方违反本合同约定的义务，致使乙方未能完成本合同 约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在合理期限内解决，逾期未解决的，乙方可 解除合同；造成乙方经济损失的，甲方承担赔偿责任。
（四）合同履行期限内，乙方的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，甲方、 业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成重大损失的，甲 方、业主可解除合同。
（五）合同履行期限截止，本合同终止。甲方与乙方可续订合同。
（一）乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，甲方、业主有权拒绝交纳； 己经交纳的，乙方予以返还，并向甲方、业主支付 %的违约金。
（二）甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未 交纳的，承担违约期间未付金额 %的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。
（三）甲方违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标 准，给乙方造成损失的，甲方向乙方承担违约责任；给业主或第三人造成损失的，乙方 先行赔付后向甲方追偿。业主不以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务 费。
业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给 乙方造成损失的，承担赔偿责任；给甲方、其他业主或第三人造成损失的，乙方先行赔 付后向违约业主追偿。
（四）乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求 乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，承担赔偿责任。
（五） 甲方、 乙方任何一方无正当理由提前解除合同的， 应当向对方支付 的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。
争议解决方式
履行中发生争议的，双方协商解决，也可以请求有关部门或行业组织调解。不愿 协商、调解或者协商、调解不成的，按以下第 种方式解决：
（一）提交
仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第二十一条 合同的生效
份，双方各执
份，县（市、区）房地产行政主管部门备案一份，
售房现场、物业服务处各公示一份，自订立之日起生效。
甲方（签章）：
乙方（签章）：
法定代表人：
法定代表人：
委托代理人：
委托代理人：
规划平面图
物业构成明细单
建筑面积 类 型 楼（幢）号 套（单元）数 （平方米）
文化活动场所
______用房
物业服务用房
物业共用部位细目
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
9、传达室；
物业共用设施设备细目
&!--[if !supportLists]--&1、
&!--[endif]--&电梯：
2、绿化率：
楼间、集中绿地
3、区域内市政：
【道路】【楼间道路】
【室外上下水管道】
【蓄水池】
【化粪池】
【污水井】
【雨水井】
变配电系统包括
高压双路供电电源
公共照明设施【路灯】
个；【草坪灯】
【物业管理区域的外围护拦及围墙】
【高压水泵】【高压水箱】
【污水泵】
【中水及设备系统】
4、【燃气调节站】
5、消防设施包括
6、监控设施包括
7、避雷设施包括
8、空调设备：【中央空调系统】使用范围
9、电视共用天线
10、电脑网络线
11、电讯电话
12、地上机动车停车场
13、地下机动车停车场
14、非机动车库
15、垃圾中转站
16、信报箱
17、共用设施设备用房
18、物业服务用房
物业服务事项和标准
其他服务事项
第一篇:写字楼物业前期准备写字楼前期物业管理服务协议 第一章总 则
第一条本协议当事人 甲方：z 市 z 物业管理有限公司 乙方： （购房人）
甲乙双方依据法律、 法规以及乙方与 z 市南城区华凯豪庭开发建造有限所属华凯? 活力 中心公司签订的《商品房买卖合同》（编号： ）内的有关物业管理服务的
约定，双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就前期物业管理服务达成如下协议： 前期物业管理服务时间是指：自接到 z 市华凯豪庭开发建造有限公司所属华凯?活力中心 〈〈入伙通知书〉〉之日（以发出通知书的邮件邮戳及通知书存根业主签名为准）起至业主 委员会成立并确定物业管理服务公司时止。第二条 乙方所购物业基本情况 物业名称：z 市华凯豪庭之华凯?活力中心 乙方所购房屋位置：z 市华凯豪庭之华凯?活力中心 建筑面积： O；套内面积： O 栋 号
第三条 甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人， 本物业的全体业主 和物业使用人均应对本协议履行相应的责任。第二章物业管理服务内容 第四条 房屋建筑共用部位的维护、养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位 （包括基础、 内外承重墙、 柱、 梁、 楼板、 屋顶等） 、 户外墙、楼梯间、走廊通道等。第五条 共用设施、设备的运行、维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管、落水管、公共供电线路、公共照明、消防设施、电 梯、绿地、道路、沟、井和共用设施设备使用的房屋等。第六条园艺及环境卫生 一、大楼周边及楼内共用绿化带、配套装饰、园林区的管理保养； 二、公共环境的清洁卫生、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾清运。第七条安全及消防 一、配合、协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区域的公共秩序（按国家、 广东省现行有关规定执行）； 二、做好消防宣传工作，加强消防培训及演练，做好消防安全的防范工作。第八条 交通秩序与车辆停放 对本物业区域内的交通状况进和预测和安排， 确保本物业区域内车辆停放有序、 交通顺 畅（按国家、广东省现行的有关规定执行）。第九条 档案资料 一、本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料的管理； 二、业主及非业主使用人的档案资料的管理。
第十条 房屋装饰装修管理服务 按建设部、广东省、http:///z 市相关法律法规和 z 市 z 物业管理有限 公司制定的华凯豪庭之华凯?活力中心有关装修管理规定对本物业的装修进行管理服务。第十一条 其他管理服务事项 一、对业主委托的房屋自用部位、自用设备的有偿维修、养护； 二、向业主和其他物业使用人提供积各类特约有偿服务； 三、根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿商务服务； 四、法律政策及协议规定的其他事项。第十二条 协议期限 前期物业管理自 时止。第三章 双方的权利和义务 甲方的权利和义务 年 月 日起至业主委员会成立并确定物业管理公司
一、本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、 修缮、服务与管理； 二、在本物业设立管理机构，对本物业进行专业化物业管理； 三、根据有关法规和政策，结合实际情况，制订本物业管理制度； 四、建立健全本物业的管理档案资料； 五、制止违反本协议、 《业主公约》 和华凯豪庭之华凯? 活力中心物业管理制度的行为； 对乙方违规行为依据协议收取违约金； 六、 可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务， 但不得将本物业的整体管理责 任转让给第三方； 七、依据本协议向乙方收取物业管理费用及其它费用； 八、编制物业管理服务计划及财务年度计划； 九、 每 6 个月向乙方在华凯豪庭之华凯? 活力中心宣传栏中或显眼处公布物业管理费用 帐目； 十、 自本协议终止时间 5 日内， 与业主委员会选聘的物业管理服务公司办理本物业的物 业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。十一、法律法规规定的其他权利义务。第十四条 乙方的权利及义务 一、 监督甲方的物业管理行为， 就物业管理服务的有关问题向甲方提出合理性意见和建 议； 二、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权； 三、遵守《业主公约》、本协议及华凯豪庭之华凯?活力中心的其它管理规定； 四、装饰装修时，必须办理装修许可手续，并遵守 z 市 z 物业管理有限公司制定的华凯 豪庭之华凯?活力中心管理处房屋装饰装修方面的管理规定； 五、依据本协议向甲方交纳物业管理费用和其他相关费用；
六、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能； 七、支持并协助甲方依法进行物业管理服务和经营活动； 八、乙方对所属物业出租时，必须携同承租人到管理处登记备案，并须明确界定承租人 租用期间的管理服务费、水、电费等应缴费用的承担方以及交纳方式； 九、转让物业时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议； 十、转让物业必须交清转让前的物业管理费及代收缴费用； 十一、法律法规规定的其它权利义务。第四章 物业管理服务标准
第十五条 物业管理服务标准 参照《全国城市物业管理优秀服务考评标准》、《国家物业管理条例》、《广东省物业 管理条例》、z 市有关规定及本协议的有关条款 http:///。（附物业管理服 务标准） 第五章物业管理服务费用及其他费用 第十六条 物业管理服务费 一、本物业管理服务费 3.5 元/平方米?月，商铺按 4 元/平方米?月（包括：公共秩 序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、公共区域水电、照明费用、大厦日常管理、电梯日 常运作费用、房屋的共用部位设备设施及大厦共用部份设施设备小修等）； 二、车位的管理服务费按：1、已购买固定车位 50 元/月；2、未购买车位按 A：地面 300 元/月?个，B：地下 400 元/月?个收取租金； 三、入伙时甲方按建筑面积预收三个月管理费作为周转储备金，三个月后按月收取，收楼后 的空置单元管理费用按全额收取。四、收水电费周转储备金（按建筑面积收取），细则如下： 收费项目收费标准单位金额（元） 预收水电费周转储备金 100-199 O
以上O 18000 注：此周转金使用于管理公司每月要提前向供水、供电公司替业主/租户代缴费用的周转流 动资金，三年后无息退还，不属于物业直接收费，如业主/租户迁移本大厦，此费用可凭收 据无息退还。五、费用交纳时间：每月 5 日前交纳；管理服务费按《商品房买卖合同》约定的建筑面 积计收费用，具体收费办法如下： A：按时直接向华凯豪庭之华凯?活力中心物业服务中心缴交； B：按时向甲方委托的代收银行 z 市商业银行转账或代扣。
六、以上费用自开发商（售楼部）通知收楼日期为准 15 天后开始计费，因客观原因变 更的，须提前一个月通知乙方。第十七条 代收代缴费用 （此项费用不属于物业管理服务费， 收费标准按政府相关规定 执行） 一、 受有关部门或单位委托， 甲方可提供水费、 电费、 电话费等代收代缴费用的服务 （不 属于物业管理费）； 二、其它各项费用统收； 三、费用交纳时间：与物业管理费同时交纳或按使用情况交纳。第十八条 其他有偿服务费用 （此项费用不属于物业管理服务费， 收费标准按政府相关规定 执行） 一、摩托车停车费； 二、临时停放车辆停车费； 三、与业主约定的特约有偿服务费用； 四、符合相关法规、政策的其他有偿服务费用。第十九条 维修基金 一、 根据政府有关规定， 业主有义务按时交纳维修基金； 维修基金取自于民、 用之于民； 二、维修基金的使用由甲方根据实际情况，按照有关文件的规定提出年度使用计划，经 当地物业管理行政主管部门审核同意后划拨； 三、维修基金增值部分不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准后，按乙方 占有整栋房屋建筑面积的比例续筹； 四、乙方转让物业时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第二十条 本章收费项目及标准，按照 z 市物价局、z 市房产管理局文件关于贯彻实施 国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》的通知、关于公布 z 市住宅物业管理服 务收费政府指导价的通知制定后报政府部门批准实施，如市政府另有规定，按规定执行。第六章保险 一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自 所占有的房屋建筑面积比例分摊； 二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行处理。第七章 广告牌设置及权益
一、广告牌设置按管理服务中心统一规定制作，必要时需报城管部门审批。第八章 违约责任 第二十一条 违约责任 一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方改正，未改正 造成损失的，甲方承担相应的责任； 二、乙方违反本协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担 相应的责任；
三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所多收费 用及退还利息； 四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要 求乙方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的 1%交纳滞纳金。第九章 其它约定 第二十二条 在本协议执行期间若因不可抗力因素致使本协议无法履行， 双方按有关法 律规定处理。第二十三条 在本协议执行期间若有全国性物业法律法规出台， 本协议内容与之冲突时 以全国性物业法律法规为准并作出调整。第二十四条 本协议在履行中如发生争执，由双方友好协商解决；若协商无效，可向本 物业所在地属辖区的人民法院提起诉讼。第二十五条 本协议内容部分填写的文字与印刷文字具有同等效力， 本协议内容遇修改 时必须加盖修改章。《业主公约》（参考广东省、z 市标准文本制定报市主管部门审批，入 伙时签署）作为本协议的附件。第二十六条 本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第二十七条 本协议自签订之日起生效。甲方：z 市 z 物业管理有限公司 乙方（盖章）： 代表签字： 代表签字：
第一篇:写字楼物业前期准备高层写字楼物业前期介入方案
一、前期介入篇 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见? 一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与 之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用， 所以物管方面对物业 设计(说明)应该提出以下几点建议： (1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职 工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。(2)配套设施设备、 管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴 水管。(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不 利清洁。(4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水 管接口和洗手池。(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电 部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶 的存放。(7)小区进出口位置和数量配置要合理， 能少则少， 以减少不必要的费用支出。(8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防 钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁 多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背 阴喜阳易于养护的植物。(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、 高低杠杆等设施和器械。(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。(15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应 考虑统一接管， 并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的 排管时，施工不规范会引发一系列问题。(16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调 口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方 便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、 绿化带;多层屋顶不上人天台设计 成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源 的利用)。(18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考 虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电 视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配 置除在玄门外， 在洗手间亦可配置(以免在冲凉、 上厕时有人来电来访时的尴尬。)
(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸 更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆 管(以减少高空作业)。(22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货 灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、 减少开支)。(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清 运车在外面作业不影响小区安宁。(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下 楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用 最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电 表。(27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的 管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一 般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。(28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路 疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。(29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水， 又美化了 环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。(30)建筑物的临街、 下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空 抛物现象)。(31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装 闭路电视监控。(32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑 进去。(34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作 业)。(35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管 线、劳民伤财)。(36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易 爆裂(PV 管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位： (a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。(b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的 排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面 业主带来不便， 客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进 去。2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么?
中顾律师解答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质 量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议： (1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安 装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可 能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材 料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件， 尽量采用国家和本市 指定厂家所生产的牌子、型号与规格。(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑 耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制 和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市 政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产 就设备(或大宗材料、 配件)的保质(修)期的保质(修)内容、 保质(修)期限、 责任、 费用(维修保证金)、 违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证 明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及 单位联系电话。(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系 统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说 明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电 表、 水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部 门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电 系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。(7)为方便以后的物业管理， 对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或 电表(便于情况分析和成本控制)， 高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中 央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好 能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户 应作好识别标记，合理分配。(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤 其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要 闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、 且要有物管人员参加。(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目 有权令其整改满意后再签字， 物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交 接，尤其是图纸、资料、更改记录。3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项? 答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条 款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园 (公共场地不属于套内面积，误导消费者);免 x 年管理费或只按多少元/M2 收取 管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供 xx 会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁 来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏 损?);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳
池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承 诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培 训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。二、接管验收篇 1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项? 中顾律师解答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因 为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一 般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键： (1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核， 对尚未完善的事 项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开 办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。(2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿 化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系 电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。(3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、 玻璃窗及配件等留下来备 用可为以后维修减少费用。(4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设 施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。(5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道 闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含 清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做 好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排 水系统(含商铺)等。(6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定 并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。三、入伙篇 1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作? 物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理 公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停 车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小 区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车 辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管 理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约 中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处 罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的 住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作 给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多 缺陷， 《条例》未明确之处提出了 9 条建议，其中一条就是要求物管企业必须公 布收支明细账，且事先须经审计部门审计。建议一： 将开发商排除在业主范围外 开发商和业主是不同的利益主体，会有不同的利益诉求。
建议二：明确首届业主大会召集人 《条例》第 8 条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表 和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此 有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。建议三：细化房管局行政指导责任 《条例》第 10 条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员 会。《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力? 不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担 怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。建议四：明确书面签名的合法性 《条例》第 12 条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面 征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》 细则必须对业主签名的情形进行规范，对签名的真实性、合法性作出规定。建议五：赋予业委会社团法人身份 《条例》第 16 条:业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地 的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还 是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取 报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多 尴尬将迎刃而解。建议六：取消居委会的指导监督权 《条例》第 20 条:??在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极 配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受 其指导和监督。业主委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监 督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多 的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。建议七：开发商不能与业主签物管合同 《条例》第 21 条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。建议八：多方监督开发商擅自处分行为 《条例》第 27 条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或
者使用权，建设单位不得擅自处分。《条例》 细则应对此进行补充， 比如赋予规划局、 房管局、 物管或者业主(业 委会)监督权，这比打官司要经济得多。建议九：物管明细账须审计并公开 《条例》第 43 条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管 部门，应当加强对物业服务收费的监督。业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心，而绝大多数物管企业都只公 布收支总账，业主因此怀疑物管存在猫腻，很多纠纷因此引起。建议法律作出这 样的规定―――物管须定期公布经审计部门审计的明细账。诸多纠纷自然不会发 生了。
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