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物业管理基础理论知识培训（DOC47页）
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业主有权对邻居将住宅转为商业用途说“不”
发表时间：日10:46 来源：中大网校
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&&& 如果小区的居民想把居住的房屋用于开饭馆、发廊等商业用途，可能受其影响的邻居能够采取措施阻止吗？根据正在征求意见的物权法草案的相关规定，业主有权对邻居将住宅转为商业用途的做法说“不”。
&&& ［生活案例］苏州市民张先生最近碰到了烦心事：为图个清静，他搬到一幢只有六层的住宅楼。但住进去不久，住宅楼底层开始装修，准备开澡堂，并将在半年后启用。装修需用的水泥、木材等材料占据了过道空间，不但让邻居们走路都很不方便，而且施工发出的巨大噪音，严重影响了楼里住户的正常生活。想到半年后澡堂就要开业，张先生更是心有余悸，他不知道有没有办法改变目前这种状况。
&&& ［草案摘录］业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。 业主会议或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
&&& ［记者点评］业主有对其所有的住房进行处分的权利，即便如此，也要以不影响周围居民的生活状况为前提，超过了这个“度”，必将适得其反。
&&& 在小区一楼居住的居民由于所处的位置特殊，把住宅改为商用往往可以带来更大的经济利益，而受其影响的邻居，却又找不到相关%考试|大|法律依据保护自己的正当权利。他们大多只能依赖行政部门采取手段，对这种行为进行约束。
&&& 有专家指出，在住宅楼内从事商业活动，尤其是开办公司等会造成住宅配套资源的紧缺，如车位的紧张、电梯的拥堵、用电的超负荷等等，这些都会给楼内居民的日常生活带来诸多不便。而住宅的超负荷运转，也必将大大降低住宅硬件配套设施的使用寿命，给楼内其他居民造成一定的经济损失。
&&& 此外，在住宅楼内从事商业活动，也增加了物业%考试|大|公司硬件设施维修及管理运营等成本，也会影响日后的物业管理服务水平，最终受到影响的还是业主。
&&& 根据物权法草案的规定，将住宅改变为商业用途，必须经过全体有利害关系的业主的同意。这就意味着，物权法一旦生效，和张先生有同样苦恼的人，就可以用自己手中的“权力”，对这种损害他人利益的行为，进行“一票否决”，以维护自己的正当权益。
（责任编辑：）
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居民住宅楼一楼可不可开饭店
我所住在水泉楼全是住宅每有门市房一楼一一家开了个饭店是不是合法?
1.每天早上3-4点买早点很影响左邻右舍休息。
2.油烟很熏人夏天不敢开窗户影响左邻右舍的生活。
3而且在门前还加出了有4-5米棚子影响大家的正常行走。
请教律师帮忙给解答
河北 秦皇岛 山海关区发表时间： 10:29
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您好，即便是商业性经营住房，在正式经营时也不应侵害相邻业主的合法权利，你有权要求停止侵权，排除妨害。
律所：河北港城律师事务所 回复时间： 17:26
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律师回答共 1 条
1569182****
不可以擅自改变，以下是相关法律规定：
《物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意。这里的“有利害关系的业主”是指所有可能受到住宅改为商业用房影响的业主。也就是说只要有一个“有利害关系的业主”不同意，就不能将住宅改为经营性用房。
　 《民法通则》第83条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。未经相关部门审批，也未经其他业主的一致同意，擅自将住宅改成商业用，是违法的，甚至要给你赔偿。
律所：北京中凯律师事务所西安分所
回复时间： 17:16
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核心提示：低楼层接地气、出行方便但采光度稍逊，高楼层视野开阔通风佳但价格稍贵，恐高者也要慎选。楼层拥有更好的日照和采光度。特价房容易弱化买家对楼层优劣的敏感度。
　　低楼层接地气、出行方便但采光度稍逊，高楼层视野开阔通风佳但价格稍贵，恐高者也要慎选。楼层拥有更好的日照和采光度。特价房容易弱化买家对楼层优劣的敏感度。
　　上周帝都雾霾来袭，且呈现不断加剧和周期延长之势。面对浑浊的空气，各种躲避雾霾的方法论开始在网络上流传，有一说法为住在30米以上的高层建筑内不会被雾霾侵扰。虽然远离雾霾京城的东莞相比之下仍属安全地带，但是今年来东莞又有一超高层住宅项目入市，同时随着土地资源的稀缺，未来将会有越来越多的高层和超高层出现，在为购房者带来更广阔选择空间的同时，也面临挑选楼层的困惑。
　　低楼层接地气、出行方便但采光度稍逊，高楼层视野开阔通风佳但价格稍贵，恐高者也要慎选。
　　日前，南方都市报联合东莞阳光房产网发起了住宅楼层选择的调查，短短3天时间不到，就收获了1405位受访者的参与。实际参与人数、讨论的活跃度，都超过了过往南都黄金楼市发起的此类小专题微调查，可见受访者对于楼层选择此类实用性问题关注度颇高。
　　调查结果显示，不到一成的受访者能够在买房前了解所有楼层的优劣势，甚至有约三分之一的买家坦白对楼层优劣几乎是&盲点&。受访者普遍重视楼层的选择，共有约85%的受访者理性认为，楼层选择有时对购房起决定性作用，但也要综合户型和价格等方面一起衡量。
　　如今在特价房充斥的楼市，低价诱惑容易弱化购房者对楼层优劣的敏感度，特别在楼层、朝向、噪声、景观视野、通风采光不佳，甚至是户型有硬伤的单位更容易被开发商拿出来做特价，所以尤其考量买家的&智慧&。在平时，更有不少购房者在楼层的挑选中游移不定，同时对各楼层优劣势认知缺乏，本期专题，南都黄金楼市综合梳理了不同楼层的优缺点，做一次&科普&，为购房者挑选楼层提供实战攻略。
　　&大多数楼盘在开盘时，最先清空的便是中间楼层。&在地产行业已耕耘了10多年的瑞峰置业副总经理翟志球这个说法与网络调查所获得的数据相匹配。日前，南都网调结果显示，超过五成的受访人更倾向于选择9-15层的楼层，选择底层的比例不到1%，相反，象征&高高在上&的顶层则有近5%的票选。
　　不到一成的受访者能够在买房前了解所有楼层的优劣势，甚至有约三分之一的买家坦白对楼层优劣几乎是&盲点&。受访者普遍重视楼层的选择，共有约85%的受访者认为，楼层选择有时对购房起决定性作用，但也要综合户型和价格等方面一起衡量。
　　出行方便、适合家里老人小孩居住是三分之一买家选择低楼层的主因。部分受访者还因为恐高表示不会选择高层。一位上东国际业主就表示，虽然自己喜欢更好视野、采光度好的高层，但是在实地考察后，还是只能选自己所能接受的最高楼层&&&12层。她表示因为站在12层以上的楼层就会开始恐高。
　　在如今特价单位充斥的楼市，低价的诱惑甚至会蛊惑你的购房行为。所以，在本次调查中，就有一个选项意外获得同样三分之一的票数&&&&由于买房时没得选了&而选的楼层。这说明，无论是做足了怎样的准备工作或有多重购房因素，在面对&现实&总还有无奈的时候。这种情形之下，专家也会告诉你，只能按照最看重的一个住宅因素来作决定。而买楼是自主做出的选择，如你后悔买错楼层时，出于你的主观&不想要&的原因，开发商只会&同情&，而不会支持你的换房或退定。
　　在这里还要提醒一下，当你纠结于所买的楼层可能有其他劣势时，一个很好的检验方法是实地考察。
　　开发商：近园林楼栋最好选4-10层
　　翟志球 瑞峰置业副总经理
　　如果放在一线城市，小高层以上住宅楼全都采用线性关系的定价原则，除了楼梯楼，电梯洋房都是从低楼层到高楼层，价格是往上走的，有时候顶楼往下一层比顶楼的价格还要高一点。但是在东莞，通常情况下，超过20层的高层住宅，一般采取的是橄榄形的定价方式，即是中间楼层价格最高，然后往低楼层和高楼层的价格同时递减。采取这种定价方式的原因是，每次一个楼栋开盘，基本上是中间楼层最快售罄，中间楼层的定价就要偏高点。对于具体楼层的选择，与所购买的楼盘所具有的资源、所在楼栋以及周边的分布有很大关系。如果购买的楼栋在花园中间，阳台面向园林的景观，那么4-10层都是比较好的选择，不要选择太高的楼层，因为太高了就是俯身看园林，那就失去了意义。如果有稀缺的山、湖、海这样的稀缺资源景观，一般是10层往上的景观视野比较好，尤其是16-20层最为理想。当然，景观越好，定价就更高。
　　&不要选择太高的楼层，因为太高了就是俯身看园林，那就失去了意义。&
　　售楼员：我们会对楼层优劣性扬长避短
　　李宇(化名) 品牌开发商销售经理
　　为了达到销售业绩，销售员最大的使命当然是卖房子，并且是极力卖房子。是的，我说出来也不好意思，我们需要做的就是对现有楼盘的优缺点扬长避短，有一点点好的都要吹到天上去，坏的嘛，不是不提，稍微带过就好了。我们手里还有一套说辞，是格式化的，大体就是列举了客户可能出现的挑毛病的问题，我们如何回应。尤其针对有硬伤的，我们还要把圆的说成方的。
　　在楼层的选择上，首先当会遵循买家意见，如果我们现有房子正好匹配他的心仪楼层，那就最好不过，再说些好话、奉承的话。如果是他想买的刚好没有了，那我们就给现有剩下的一些楼层单位，尽力说这些楼层的优点，或者把部分楼层的劣势放大来说，让客户主动放弃，或者帮助他，在纠结的楼层中作出选择。如果买家提出要实地看楼，我们的要求是极力阻止，当然也不是强硬的姿态，而是编一些理由说看不到。
　　&我们手里还有一套说辞，是格式化的，大体就是列举了客户可能出现的挑毛病的问题，我们如何回应。&
　　风水师：老年人养生居住不适宜选高层
　　荆议民 深圳市荆风水起馆馆长
　　每个小区的每栋楼的最理想楼层都是不同的，这既要考虑每栋楼周边的空间环境，又要考虑周边的建筑形状，还要考虑什么样的人居住。例如老年人养生居住就不适宜太高，患有恐高症、高血压和脑梗的人也不适合高楼层，年青有拼搏精神的人就适当选择高层。
　　同时选择楼层还要考虑采光、通风、空中尘埃层和声音高集中层等等。当然，一般人没有专业知识和丰富的经验，也可以用简单选择法以求得心安，那就是你先在电脑里查自己的年命纳音五行或者自己四柱八字五行的喜用神，按照五行相生来选适合自己的楼层。比如你是1984年甲子年出生的，纳音五行为金，或者你四柱八字五行的喜用神是金，你就选择土和金的楼层。
　　&患有恐高症、高血压和脑梗的人也不适合高楼层，年青有拼搏精神的人就适当选择高层。&
　　验房师：高楼层噪声大，雨季要关窗
　　肜华 国家注册高级验房师
　　如果楼盘有噪声因素，那尽量不要选太高的楼层，因为声音往高走，越往高楼越显声。高楼层，尤其是南北通透的户型，风力是很强劲的，穿堂风很舒服，甚至夏天不用开空调，但也有个问题，如果是朝北，那么冬天也很冷。另外，由于风力强，尤其在广东，雨季多发的时候，如果你家忘记关窗户，撇雨特别厉害，更要担心你家高贵的木地板了。如果在顶楼，还会很晒。顶楼往下一两层就比较好，但是这几个楼层水压也不够，时常热水器打不开，需要加水泵来配合使用。
　　低楼层方面，尤其是1楼，如果有带花园，这类户型也是买家比较多的选择，但是定价也会比较高点，也就是说开发商会把相应花园赠送的成本搭入你所购买的建筑面积里。如果这个楼栋前有园林景观遮挡的话，那这个单位的光线将会更差，蚊虫也会更多，相应潮湿度也会更高。1楼还有管道问题，就是如果楼栋管道堵了的话，会需要在1楼住户家中处理，这会很麻烦。
　　&雨季多发的时候，如果你家忘记关窗户，高层撇雨特别厉害，要担心你家高贵的木地板了。&
　　楼层优劣势分析标准
　　主要考量因素：噪声、视野、通风采光、空气、雾霾
　　在没有障碍物阻挡的情况下，楼层越高，距离噪声源就越远，噪声自然越小。然而，如果低层单位周边设置有树木、隔音板等吸收声波的物体，噪声会绕射过此类&屏障&往上走，反倒会产生一个奇怪现象，楼层越高，噪声越大。不过一般说来，当到达20层以上的高层单位，由于逼近临界线，噪声影响较小。
　　鉴于低楼层因视线死角及地面树木或周边低矮建筑的阻挡而视野不佳，毋庸置疑，楼层越高，视野也更开阔，但顶层单位因太阳直射，夏天过于闷热。
　　3通风采光
　　低层单位因周围建筑物阻挡而通风采光效果较差。高楼层在通风流量、采光面积、日照时间等方面颇有优势。但通风采光还受户型、朝向、楼间距等因素影响，若楼层过高，角度不对，也会影响阳光的照射。
　　扬灰层的具体高度与灰尘密度、周边建筑高度和气流湍流特性都有关系，在不同地区、不同城市、不同市区甚至不同小区都有差异。通常情况下，空气中的污染物随气流不断沉降和流动，在空中没有污染源的情况下，楼层越高，空气相对越干净。
　　当气流相对稳定，空气中的颗粒物会沉淀，集中在一定高度范围内，但高度多少要依据颗粒物的大小和雾霾污染浓度而定。在气流相对稳定、无风的前提上，楼层越高，P M 2 .5越低。
　　30楼(顶楼)：
　　优势：视野开阔通风、采光效果好，受外界噪声影响小，个人空间较多私密性好。在梅雨季节比较干爽。同时，一般的顶楼都有天台露台赠送，可以拓展房屋使用空间和居住空间，这也是很多购买顶楼的购房者所看重的因素。
　　劣势：顶楼夏天受到阳光直射受热面积大，而且温度较高，同时冬天的保温效果较差。所以，顶楼冬天较冷夏天较热，大忌是隔热和防水设施不好。南方雨水较多，如果防水没有做好，渗漏的可能性非常大，万一停电，出行就会瘫痪。如果遭遇地震、台风火灾等，逃生是最大的问题。
　　16-23层
　　优势：这些楼层属于明亮楼层，光线不易被遮挡。日照时间也较长，可以享受高层的开阔视野，温暖阳光。噪声影响也较小，对于睡眠质量有要求的购房者可以考虑。
　　劣势：如果开发商在电梯性能、供水设备、梯户比等因素上处理不当，会严重影响居住的舒适度，所以选择上述楼层对开发商的要求高，否则一旦发生故障，就会导致生活各种不便。其次发生火灾时不易逃生，并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的，是比较危险的楼层。
　　优势：这两层的蚊虫很少，不受汽车尾气、马路噪声等因素影响。这两层的室内通风采光比上不足，比下有余。私密性相比低楼层较好，少受周边环境影响。不用再担心潮湿问题。
　　劣势：如果停电或电梯发生故障，7-8层爬楼梯较辛苦。根据相关检测结果显示，该高度具有一定的灰尘浓度，但并不是最高的;用水高峰期或会因水压低供水不足而导致用水困难甚至停水。
　　优势：较适合有老人、儿童的家庭居住。有业内人士认为4-6层跟周围的大树能有一个更好的接触距离。离地面有一定距离，潮湿度不大。夏天温度比高楼层稍低点，比较凉快。
　　劣势：如果电梯出现故障，老人上下楼是个难题。由于周边有高层遮挡，这两层通风采光依旧不理想。柏油马路、汽车等会排放出各类有害气体如甲醛、一氧化碳、氮等，形成空气污染。
　　24-29层
　　优势：拥有景观、通风、采光绝对优势，尘土、噪声、光线污染也少。私密性较好，个人的隐私性较强。身居高层有高楼揽胜景的感觉。空气对流起来甚至可以免开空调，对蚊虫、灰尘、噪声都无需担心。
　　劣势：特别需要注意水压、电梯等问题。此外高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病等。久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等，且从心理学角度讲，身居高层的人容易产生一种&根基不稳定&的感觉。此外这一楼层如果朝西的话风一定很大，风噪声明显。
　　9-15层
　　优势：从9楼以上到16楼是较为明亮的楼层单元，最高的树也达不到这个高度，因此光线不易被遮挡故通风采光好，且兼具高层和多层的优势，有比多层更好的室内通风采光，又有居住踏实接地气的感觉。
　　劣势：如果在这几层上下有排放废弃物的管道，那么这几层所受的影响是最大的，因为在晚间休息会有流动的管道流体声音。有说法称，这一区间的楼层是&扬灰层&，传说中的&电磁辐射&和&噪声&明感区域。
　　优势：楼层越高供水水压越低，这两层因属于低段楼层用水不会受到太大影响。如果遇上停电无法乘坐电梯，爬楼梯也是极为轻松。
　　劣势：这两层的地漏容易返味。如果楼体隔音效果较差，还容易受马路车辆或楼上住户影响产生噪声。如果开发商为外观统一而要求不安装防盗网，二、三楼很容易被盗。
　　优势：进出方便省力是底层最明显的优点，尤其对于有老人、小孩或行动不便的家庭而言，居住较适合。当临时发生意外(比如地震、火灾、倒塌等危险事故)，底层当属最安全楼层，逃生较便捷。
　　劣势：如果所在小区的楼间距太小，由于周边建筑物阻挡，一楼通风采光不足，甚至连晾晒衣服被子都有影响。如果临街，受路上汽车尾气、扬尘及噪声污染较严重，该楼层居住不够安静。若地基不高，底层容易潮湿阴冷，特别是南方地区。
来源：中国投资咨询网
关键词：住宅楼层 雾霾 采光度
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> 选什么楼层好？
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选什么楼层好？
买房什么楼层好，买房楼层的选择应当考虑的主要因素有：住宅楼总层数、逃生难易、生活便利性、家庭人口年龄构成及健康状况、住宅通风采光情况、楼层价格差异等因素。楼层选择一般需要满足居住者居住方便、舒适、符合自身实际需求等要求
逃生难易指遇到灾难时逃生难易的程度。尤其在发生火灾或强烈地震时，人能够很快逃出建筑物，避免火势蔓延或万一楼房倒塌时殃及生命安全。生活便利性是指日常出入、起居生活是否方便，这一点一般跟家庭人口年龄构成及健康状况联系在一起。如果家里有老人小孩，适合住楼层相对比较低的楼层。另外，如果家里有人容易出现居住眩晕，那么也不适合住高层房源。居住眩晕是指居住高层楼房发生眩晕、恐高症心理及引起心血管疾病等问题的程度。
采光通风楼层的选择　　想要采光通风比较好的楼层，首先要考虑房屋的朝向问题。良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。其次感受采光与通风。选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光。一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等。
住宅楼总层数的考量　　房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。我国住宅规范，按住宅楼的总层数分为四大类：低层住宅楼(一至三层)、多层住宅楼(四至六层)、中高层住宅楼(七至九层)、高层住宅楼(十层及以上)。现在的城市住宅楼，一般是高层建筑为多。
低层住宅：指一层至三层的住宅。　　楼层选择优势：低层对于有小孩和老人的家庭而言，出行是非常方便的。有意外发生的时候，比如地震、倒塌、火灾等事故，低层是最有利于逃生的。价格低空间利用率高：开发商一般会在这段楼层把空间设计得灵活，比如1楼有地下室，花园，车库等空间，其他层有露台、阳光房、天井等布局，这些空间往往半卖半送，购房者可以花小钱得到更多的房屋面积。（日照房产）
多层住宅：指四层至六层的住宅。　　楼层选择优势：安全性能好，方便家人出行，楼层价格适中。中高层住宅：指七层至九层的住宅。　　楼层选择优势：比较接近地面，可以看到地面人物和景物，舒适度、方便度和空间尺度比高层好，通风、采光、日照基本能满足生活居住需求。
高层住宅：指十层及十层以上的住宅。　　楼层选择优势：通风采光良好，在房间内网上窗外，片区景色一览无遗，视野好。20层以上高层楼层私密性好，可以不受周边环境干扰。高层视野开阔，光照效果较好，身居高层、开窗见景，放眼望去，远处景物尽收眼底，有种高楼揽胜景的感觉，平添几分生活情趣和品位，极大地满足人们居家景观的需求，充分体现了现代住宅的人性化理念，给住户带来成就感。
顶楼和底层　　很多购房者都不愿意选择顶楼和底层，因为顶楼夏天比较热，如果开发商没有做隔热处理，更是不适合居住。底层是因为容易遭受蚊虫攻击，湿气重。但是顶层和底层在价格上是经济实惠的，家庭经济一般的购房者可以考虑这些楼层。　　选购顶层最重要的就是看开发商是否有做隔热处理，很多顶层都是买顶楼送阁楼，所以这样的房子还是很经济实惠的。
　选购底层首先要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。
整体而已，高层住宅楼层选择可以根据“住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次的规则”进行选择，总层数不同楼层选择也不一样。　　15高层住宅几层最好：5-7层。　　18高层住宅几层最好：6-7层。　　22高层住宅几层最好：5-7层。14-17层。　　24高层住宅几层最好：6-7层。15-20层。　　25高层住宅几层最好：6-7层。15-20层。　　26高层住宅几层最好：6-7层。15-20层。　　28高层住宅几层最好：6-7层。15-22层。　　30高层住宅几层最好：6-7层。15-24层。
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