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重新安装浏览器，或使用别的浏览器房地产估价师考试备战已经开始，为了方便考生进行全面备考,小编特别对房估考生如何进行报考、备考提出了建议，并对重点预习知识、考试大纲与笔记画重点。房地产估价师职业前景可是大好，做好考试准备，事半功倍。
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所需积分：12014年经济师《中级房地产经济》模拟题(1)
来源：本站原创
12:53:29【】
2014年经济师《中级房地产经济》模拟题(1)
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意)1、下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（　　）。A．合理原则B．费用与服务水平相适应原则C．公开原则D．费用与业主承受能力相适应原则
2、房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用（　　）方式。A．独家代理B．共同代理C．共同代理加参与代理D．合作代理加参与代理
3、建设用地使用权转让地上建筑物及地上附着物所有权时（　）。A．土地使用权随之转让，但地上建筑及附着物作为动产转让的除外B．土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为不动产转让的除外C．土地使用权是否随之转让由双方协商D．土地使用权随之转让
4、在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（　）。A．降低首付款比例B．降低贷款利率C．降低抵押率D．延长贷款期限
5、对于房地产开发项目而言，（　）往往是目标市场决策的首要因素。A．资源条件B．市场规模C．盈利性因素D．风险性因素
6、招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用（　　）合同。A．成本加利润B．成本加酬金C．单价D．总价
7、某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为（　）年。单位：万元年份&&& 0&&& 1&&& 2&&& 3&&& 4&&& 5&&& 6净现金流量&&& -1000&&& 250&&& 250&&& 250&&& 250&&& 250&&& 250A．3B．4C．5D．6
8、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（　　）。A．通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权B．通过协议出让方式取得的建设用地使用权C．通过转让方式取得的建设用地使用权D．已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权
9、某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为l0％时，该项目合适的改造投资不多于（　）万元。A．47B．50C．75D．150
10、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（　）。A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求
11、在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用方法是（　）。A．市场法B．收益法C．成本法D．假设开发法
12、下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是（　）。A．土地使用者迁移而停止使用的土地B．土地使用者破产而停止使用的土地C．未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地D．核准报废的矿场土地
13、在房地产开发项目市场定位的策略中，迎头定位的缺点是（　）。A．有较大的风险B．在消费者中树立形象C．在竞争过程中相当惹人注目D．可能使企业处于最差的市场位置
14、房地产细分市场可行性评估包括（　）。A．细分市场的可衡量性B．细分市场的增长性C．细分市场的可盈利性D．细分市场的可进入性
15、对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（　）。A．单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程B．单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程C．分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程D．分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程
16、根据代理的法律特征，代理销售商品房时，商品房价格的确定方法是（　）。A．由委托人确定，受托人不得更改B．由受托人自主确定C．由受托人确定并报委托人批准D．委托人确定价格界限，受托人在其范围内确定
17、建设单位应当自工程竣工验收合格之日起（　）内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。A．1个工作日B．5个工作日C．10个工作日D．15个工作日
18、在房地产抵押贷款期间，未经（　　）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。A．保险机构B．房屋主管部门C．抵押权人D．房屋承租人
19、消费目的通常不包括（　）。A．自用B．公用C．他用D．投资置业
20、以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（　）。A．成本加成定价法B．竞争价格定价法C．顾客感受定价法D．价值效用定价法
21、在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的（　）。A．人员推销B．公共关系推广C．营业推厂D．公共关系推广
22、房地产开发项目产品定位的原则不包括（　）。A．市场化原则B．差异化原则C．前瞻性原则D．创新性原则
23、某宗房地产2006年3月的价格为3000元／平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103．0，105．0，108．0，105．0（均以上个月为100），则将该价格调整到2006年7月的价格为（　　）元／平方米。A．3058．3B．3150．0C．3240．0D．3679．3
24、在房地产市场环境调研时，对居民消费结构和消费水平的调研属于（　　）调研。A．经济环境B．政治法律环境C．区域环境D．社会文化环境
25、某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（　）。A．生产观念B．推销观念C．市场营销观念D．产品观念
26、下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是（　　）。A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B．前期物业服务合同具有过渡性C．前期物业服务合同的有效期限应为三至五年D．前期物业服务合同属于附终止条件的合同
27、建设单位应当自工程竣工验收合格之日起（　）内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。A．1个工作日B．5个工作日C．10个工作日D．15个工作日
28、房地产风险对于房地产收益不仅有负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，就有可能是收益得到很大程度的提高，这体现的是房地产投资风险的（　）特征A．潜在性B．损益双重性C．相关性D．不确定性
29、消费能力主要包括可用于支付住房的资金数量；（　　）；信贷能力；能接受的物业管理水平。A．工资水平B．家庭人口C．消费方式D．能承受的房屋总价和单价
30、在房地产市场供给调研时，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（　）调研。A．市场行情B．市场反响C．竞争对手D．消费行为31、某人拟于每年年末按年利率5%存入3万元，则第3年末全部存款本息之和与10万元相差（　　）元（假设按复利计息）。A．10000B．9524C．7396D．5425
32、中心商务高度指标等于（　　）之比。A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积
33、对于投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为（　）时的折现率。A．-1B．0C．1D．2
34、如果土地租期永久，一般将（　）称为土地地租的资本化价格。A．每月取得的地租额B．每年取得的地租额除以折现率C．每年取得的地租额D．地价除以折现率
35、某城市由于修建地铁，使地铁沿线的房地产价格得到提升。这说明房地产投资具有（　）的特点。A．投资品种多样性B．投资变现复杂性C．投资价值附加性D．投资过程综合性
36、按照（　）的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。A．客体B．方位C．位置D．距离
37、净收益=潜在毛租金收入-（　　）+其他收入-运营费用。A．空置和收租损失B．还本付息额C．折旧额D．所得税
38、某房地产开发企业对其开发的商品住房在明年内销售量超过50万平方米的可能性进行预测，共请了五位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为：1／3，3／4，2／3，3／5，2／5，这该房地产开发企业明年商品住房销售量超过50万平方米的主观概率是（　）A．55%B．57%C．52%D．54%
39、土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（　），出租方负有除去或防止义务。A．若是由于出租方的原因所致的B．不论是出租方还是第三方的原因所致的C．若是由于第三方的原因所致的D．若是由于承租方的原因所致的
40、 3公顷基本农田征收的审批权在（　）。A．国务院B．省级人民政府C．直辖市人民政府D．县级人民政府
41、房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产（　）和房地产消费行为调研。A．消费环境B．消费动机C．消费群体D．消费能力
42、中心地理论主要解决（　）的问题。A．在城市周围农业区如何布局B．城市如何分布C．工业企业选址D．城市内部各功能用地如何分布
43、现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie＝10％。各方案净现值从大到小排列正确的是（　）。A．甲&乙&丙B．乙&丙&甲C．乙&甲&丙D．甲&丙&乙
44、（　）是房地产开发项目产品定位的基础。A．市场化原则B．持续性原则C．差异化原则D．前瞻性原则
45、若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上是不可行，因为该方案是（　）的方案。A．投资亏损B．不能满足基准收益率要求C．无利可图D．风险很大
46、下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是（　　）。A．官方统计资料中有关房地产的分析资料B．公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料C．来自主管部门和行业管理机构的资料D．专业研究机构提供的相关资料
47、房地产市场调研中，调研人员应采用适宜的方法设计方案、定义问题、采集和分析数据，从中提取有效、可靠和有代表性的信息资料，这表明房地产市场调研应遵循（　）。A．客观性原则B．统一性原则C．科学性原则D．差异性原则
48、房地产细分市场有效性评估不包括（　　）。A．细分市场的可衡量性B．细分市场的增长性C．细分市场的可盈利性D．细分市场的可进入性
49、某人在每年年初按年利率4％购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（　）万元。A．26．54B．27．08C．28．16D．29．40
50、甲方地产开发公司委托乙房地产经纪机构销售商品房，乙在与丙签订购房合同时，合同的当事人是（　）。A．甲和乙B．甲和丙C．乙和丙D．甲乙丙
51、房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的（　）确定。A．评估价值B．账面价值C．历史成本D．交易价格
52、某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l20㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为l440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　　）。A．81．00%B．84．00%C．84．17%D．84．80%
53、房地产开发项目工程设计的管理模式不包括（　）。A．业主直接管理模式B．业主委托咨询公司代表业主进行设计管理模式C．业主委托建筑企业代表业主进行设计管理模式D．业主委托项目（工程）管理管理模式E．业主委托监理管理管理模式
54、物业服务企业资质等级分成（　）三种。A．一级、二级、三级B．甲级、乙级、丙级C．大型、中型、小型D．高级、中级、初级
55、按照（　）划分，房地产市场调研方法可以分为定性调研和定量调研。A．选择的调研对象B．调研抽样方法C．调研的侧重点D．调研手段与形式
56、某房地产开发企业对其开发的商品住房在明年内销售量超过50万平方米的可能性进行预测，共请了五位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为：1／3，3／4，2／3，3／5，2／5，这该房地产开发企业明年商品住房销售量超过50万平方米的主观概率是（　　）A．55%B．57%C．52%D．54%
57、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（　）元／平方米。A．2830．19B．2941．18C．3061．22D．3191．49
58、房地产开发项目策划的作用不包括（　）。A．为企业科学决策提供保障B．有助于增强项目竞争能力C．有利于与承包商取得协同D．能有效整合项目资源
59、某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12％时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（　）万元。A．14．58B．15．43C．16．67D．17．32
60、能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币——产品——货币的投资过程，且实现房地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是（　）。A．出售型房地产开发投资B．租赁型房地产置业投资C．经营型房地产开发投资D．购买型房地产置业投资
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)61、房地产开发项目策划的程序包括（　）。A．项目用地的选址和取得B．房地产市场调研C．房地产市场定位D．房地产项目融资E．房地产市场营销
62、房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（　）。A．确定的收益期限长B．预测的净收益大C．选取的报酬率高D．预测的运营费用高E．考虑了净收益增长
63、个人住房货款合同履行过程中，发生（　）等情况，货款人可对借款人追究违约责任。A．借款人不按期归还借款本金B．未经货款人同意，借款人将设定抵押权的财产出售C．借款人未按期支用货款D．借款人擅自改变货款用途，挪用货款E．借款人不按期归还利息
64、房地产市场调研应遵循的原则有（　）。A．客观性B．超前性C．科学性D．主观判断性E．预测性
65、商品房销售代理的基本形式有（　）。A．独家代理B．共同代理C．参与代理D．国家代理E．以上都正确
66、房地产估价的主要方法不包括（　）。A．房地产估价的市场法B．房地产估价的成本法C．房地产估价的收益法D．房地产估价的德菲尔法E．房地产估价的专家评估法
67、房地产投资具有（　）等特点。A．投资品种的多样性B．投资收益的稳定性C．投资价值的附加性D．投资变现的便利性E．投资区域的差异性
68、国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（　）。A．适用范围不同B．出让金形成方式不同C．最低价确定的原则不同D．协议出让无需公布出让计划E．出让主体不同
69、杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润将由（　）因素所决定。A．农业生产成本B．农地的肥沃程度C．农产品的市场价格D．把农产品从产地运动市场的费用E．劳动者的经营能力
70、下列用地中，可以通过行政或把取得建设用地使用权的有（　）A．中石油加油站B．公立学校C．区政府办公楼D．超市E．戒毒所
71、申请的住房公积金货款，可用于（　）A．购买住房B．翻建住房C．大修住房D．购买汽车E．建造住房
72、引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括（　）。A．某种房地产的价格上升B．消费者的收入增加C．消费者的偏好强D．替代品房地产价格上升E．消费者预期未来房地产价格下降
73、房地产状况调整的内容包括（　）。A．质量状况调整B．实物状况调整C．设计状况调整D．权益状况调整E．区位状况调整
74、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（　）。A．当利息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B．实际利率真实反映了资金的时间价值C．名义利率真实反映了资金的时间价值D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E．计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
75、国有建设用地按用途分，可以分为（　）A．农业建设用地B．非农业建设用地C．工业建设用地D．民用建设用地E．军事建设用地
76、在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有（　）。A．房地产开发量在预期内全部售出B．房地产销售均价在预期内保持不变C．房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变D．房地产开发企业在预期内没有新的投资项目E．土地出让价格在预期内不受市场变化的影响
77、房地产开发企业定价目标应当根据（　）等方面综合考虑确定。A．自身的财务和经营状况B．竞争者的财务和经济状况C．商品房的特点D．竞争者的盈利情况E．市场状况
78、与乡村相比，现代城市的特性体现在（　）。A．以工业人口为主B．以非农业人口为主C．人口密度大D．一定地域的政治、经济和文化中心E．犯罪率低
79、建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（　）。A．统一付款方式B．统一付款进度C．统一成交日期D．统一面积内涵E．统一面积单位
80、由业主共同决定的事项有（　）。A．制定、修改管理规约和业主大会议事规则B．监督管理规约的实施C．选举业主委员会或者更换业主委员会委员D．选聘和解聘物业服务企业E．筹集和使用专项维修资金
三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)81、根据以下材料，回答81-100题：赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30％，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为l0年，贷款年利率为6％，采用按月等额还款方式偿还。银行在审核抵押贷款时，应不同意（　）设定抵押。A．商品住宅B．抵押人依法有权处分的国有土地使用权C．权属有争议的房地产D．已依法公告列入拆迁范围的房地产
82、赵某的月还款额为（　）元。A．2974B．3886C．5356D．9742
83、若赵某将其家庭收入的25％用于偿还贷款，则赵某家庭月收入至少为（　）元。A．11896B．13896C．15544D．21424
84、若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（　）元。A．172858B．182786C．192858D．201006
85、在固定利率抵押贷款的情况下，对银行而言，出现提前还款风险的情形有（　）。A．市场利率上升B．市场利率下降C．抵押人收入水平上升D．抵押人收入水平下降
86、根据以下材料，回答86-105题：某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。该房地产开发企业确定的营销渠道属于（　）。A．直接渠道B．间接渠道C．独家代理D．共同代理
87、该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有（　）等。A．还本销售B．营业推广C．公共关系D．人员推广
88、该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好（　）。A．计价单位B．起步价C．调价幅度D．调价频率
89、在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑（　）等因素。A．幢号B．楼层C．朝向D．顾客收入
90、若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30％。银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款（　）元。A．2638B．2711C．3497D．4776
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2012年房地产经纪人考试《房地产经纪实务》综合分析题（三）及答案
来源：-- &
& 【易考吧：中国第一教育考试门户网】
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(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。1.乙公司关于“70套住宅”的销售业务属于(& )。A.新建商品房经纪业务B.二手房经纪业务C.房源独家委托经纪业务D.买方独家代理业务答案：ACD2.乙公司所采用的客户信息开发方式的优点主要有(& )。A.获得的信息量大B.成本低C.间接推广公司品牌D.得到的客户信息准确答案：AC3.乙公司开发客户信息的方式是(& )。A.人际关系法B.网络开发法C.团体揽客法D.广告法答案：D
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2010年房地产经纪《经纪概论》考前试题及答案
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