顶楼商品房外墙使用权归谁谁

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-28 03:15 标签： 商品房外墙使用权归谁
对一起楼顶使用权案件的剖析
来源：人民法院报
作者：高 晋
　　日，原告烽火广告公司与地税局签订了一份广告场地租赁合同，由地税局将属于该单位所有的南北长5.5米、东西长26.7米的楼顶出租给烽火公司，期限六年，每年租金7000元，协议签订后，烽火公司当月向地税局交纳了2002年的全年租金。
　　日原告又与蓝天公司签订了一份广告发布合同，该合同约定的广告场地正是烽火公司从地税局租来的房顶。合同约定广告发布价格为63360元，自合同签订之日起蓝天公司因特殊原因必须取消发布并终止协议的，应按总发布费的30％向烽火公司支付补偿金。同样，因烽火公司违约不能履行合同时，应向蓝天公司支付总发布费30％的补偿金。
　　原告在筹集材料，准备施工时，却发现其租用的场地上已经建成了一幅巨大的广告牌，经交涉方知该广告是由天地通广告公司所建造。日天地通公司与该栋家属楼的另一个产权单位洛轴集团公司签订了一份平台租赁契约，该契约将楼顶平台长30.36米、宽9.3米、高0.9米出租给天地通公司。洛轴集团公司出租的30．36米场地包含了地税局出租给烽火公司的5．5米，两份协议出现了重叠，这5．5米的产权到底归谁所有？经查验产权证确认该5．5米确归地税局所有。烽火公司就又找到天地通公司希望协商解决此事，但天地通公司认为：和洛轴公司有契约在，即使多占场地也是洛轴集团公司的事?况且楼顶空间的所有权也不归烽火公司，轮不到你公司来说事。
　　蓝天公司又找上门来，以烽火公司违约，没有按约定发布广告要求赔偿违约金，无奈之下，烽火公司只好向蓝天公司支付了违约金19008元。
　　法院立案后，依职权追加地税局作为第三人参加诉讼。
　　法庭上双方各执一词，互不相让。烽火公司认为：我们与地税局签订的合同合法有效，并已按约定支付了租赁费用，因此对争议的楼顶平台我方享有所有权。洛轴集团无权将地税局的楼顶出租，两被告所实施的行为侵犯了地税局的财产所有权和我单位的使用权，为此要求二被告停止侵权、排除妨害，并赔偿因其侵权造成我公司的损失共计42121元，其中包括我方向广告委托人支付的违约金19008元、我公司的预期可得利益13113元及由于被告的侵权行为对我公司的商业信誉造成损害的经济补偿1万元。
　　被告天地通公司认为：我公司所使用楼顶平台是由洛轴集团公司出租的，是有合同依据的，我们并不知道洛轴集团并不享有所有权，所以我们没有主观过错，不构成侵权。并称烽火公司与地税局的租赁合同违反了洛阳市房地产租赁管理实施办法，为无效协议，因此烽火公司对争议的平台无合法使用权，无权提起诉讼，请求法院驳回烽火公司的诉讼请求。
　　被告洛轴集团认为：我们出租楼顶平台前已征得地税局的同意，而且在天地通公司施工时，地税局也没有出面阻拦，因此我们的出租行为是合法的，没有侵犯他人权利，不能构成侵权。另外，退一步讲即使侵权，也只能是侵地税局的权，而与本案原告无关。
　　法院经审理认为，二被告的行为构成共同侵权，原告的损失与二被告共同侵权之间存在法律上的因果关系，故依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，判决如下：
　　一、被告天地通公司于判决生效后十日内将其所设广告牌北端的5．5米予以拆除。
　　二、二被告天地通公司、洛轴集团共同赔偿原告烽火公司直接损失19008元整，二被告互负连带责任，于判决生效后十日内付清。
　　三、二被告天地通公司、洛轴集团自日起至广告牌拆除之日止，按每日31．66元赔偿原告烽火公司在可得利益上的损失。
　　本案审理过程中涉及以下的问题：
　　一、被告的侵权行为是否成立
　　从物权理论方面看，楼顶平台是房屋所有人物权的延伸部分，其所有权归拥有大产权的单位所有。原告和第三人洛阳市涧西区地税局签订的合同中，出租方洛阳市涧西区地税局对所出租的标的物楼顶平台依法拥有所有权，合同内容是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律、法规的禁止性规定，是有效合同。合同签订后原告依照约定向出租方洛阳市涧西区地税局交纳了租金，履行了自己的义务，同时也依照合同约定取得了场地的使用权。根据物权法中所有权与使用权分离的理论，已取得场地使用权的原告诉二被告侵犯其使用权的做法符合法律的规定，而被告洛阳轴承集团公司将部分不属于自己所有的楼顶平台出租给被告天地通广告公司使用的协议侵害了他人的合法权益，对超出其所有权的部分约定无效，在烽火广告公司对其行为提出异议后，仍未改正，存在主观过错，故侵权行为成立。被告天地通公司在设置广告牌的过程中，应当知道广告场地中包含不属于洛阳轴承集团公司的部分，在明知洛阳市涧西区地税局已将该部分场地出租给烽火广告公司的情况下，仍坚持不予纠正，也存在主观故意，与洛阳轴承集团公司构成共同侵权。
　　二、违反地方性管理性规范是否影响租赁合同效力
　　在法庭辩论过程中，被告天地通广告公司认为洛阳市涧西区地税局的出租行为未经主管部门批准，违反了洛阳市《房地产租赁管理实施办法》的规定，该行为应视为无效，进而使原告不能依法取得其租赁物的使用权，自己侵权之说就无从谈起。笔者认为这一辩解不能成立。因为洛阳市《房地产租赁管理实施办法》第七条的内容属地方性法规中的管理性规范而非效力性规范（或称禁止性规范），办租赁许可证并不是租赁合同生效的必备条件，仅仅是对社会不特定的范围公示的一种方式，而未办许可证即签订租赁合同的行为一是公示的范围小，二是违反管理性规范，可以对出租人进行处罚，勒令补办许可证，对这种合同如果当事人已付诸了履行合同的行为，而且没有损害他人的合法权益，依据合同法确认无效的原则和鼓励交易的原则，不应确认此合同无效。
　　三、效力未定民事行为追认须以法定的方式
　　在本案中，洛阳轴承集团公司将不属于自己所有的一部分楼顶平台租赁给天地通广告公司的行为，属于因处分权限的欠缺而导致该民事行为处于待定状态，一般来说，该行为不具有法律效力，但是如果所有人洛阳市涧西区地税局对这一行为予以追认，也可发生法律效力。就本案而言，洛阳轴承集团公司称其将属于洛阳市涧西区地税局所有的一部分楼顶平台租赁给天地通广告公司之前，已口头征得洛阳市涧西区地税局的同意，事后对方也没有提出异议，因此可视为洛阳市涧西区地税局对自己的行为予以默许。但洛阳市涧西区地税局与烽火广告公司以书面形式签订楼顶平台租赁协议这一行为，是洛阳市涧西区地税局以明示的方式对洛阳轴承集团公司行为拒绝追认，因为根据合同法的规定，沉默和推定不能成为对效力未定民事行为的追认。
　　四、侵权行为造成预期利益损失的赔偿计算
　　因二被告共同的侵权行为，导致烽火公司不能履行与蓝天公司的广告发布合同，为此烽火广告公司向其支付了违约赔偿金，这些损失与二被告的侵权行为存在法律上的因果关系，对此损失二被告理应承担赔偿责任。另外，由于二被告的侵权行为使得烽火公司履行广告合同后可以获得的利益无法获得，亦应由二被告承担赔偿责任，其总值为广告收入减去成本费用，然后分摊到每日中，为每日可得利益，再按天地通公司广告牌的占用时间予以赔偿。
责任编辑：陈思
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花园、露台使用权谁说了算
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　　青海新闻网讯 买一楼房子，送楼前花园。买顶层房子，送空中花园。由于一楼和顶楼的房屋不好卖，一些开发商在出售房屋时就会开出&买房子送花园&的诱人条件。可是，楼下和楼顶花园到底该归谁，却成了一个新问题。
　　前不久，有读者向本报咨询，他们小区的开发商将居民楼下的小花园送给了一楼的住户，于是，一些住户将花园开垦成了菜园。这不仅影响了小区的整体环境，而且还侵犯了其他业主的权益。业主们认为，小区内的绿地、花园属于全体业主所有，开发商有权把花园、露台的使用权送人吗？
　　随后，记者在调查中了解到，开发商将小区底楼的花园、顶楼的露台使用权赠送给业主的现象比较多，一些多层住宅，底楼没有架空，像排屋的设计一样，居民可以从家里直接走到户外绿地，有的甚至围起来，俨然是&私用领地&。开发商一般承诺这些花园由底楼业主养护，使用权也归底楼业主，但开发商怕引起其他业主的争议，花园、露台的赠送，大多是口头承诺，一般都不在合同中加以约定。对此，开发商的理由是，早在盖房子前，开发商就已经取得了小区土地的所有权，使用权当然应该是开发商说了算。
　　记者就此问题先后咨询了西宁市住房保障和房产管理局，以及西宁市国土资源局。房产局产权产籍处处长焦海青说，对于这个问题，法律界限比较模糊，房产部门也说不好花园使用权属于谁。房产部门只对房屋权属做登记，对花园、露台的产权不做登记。按照《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。《物权法》虽然规定&明示属于个人的除外&，但对由谁来&明示&，以及在哪里&明示&却没有做明确规定。因此，一些开发商就自己来&明示&，在购房合同上，甚至在售房广告上&明示&。由于土地权属问题不在房产部门的职权范围内，因此，房产部门也不知道开发商是否有权赠送露台、花园的使用权。
　　随后，记者又咨询了西宁市国土资源局地籍管理处，一名李姓工作人员说，国土部门在为业主办理土地使用证时，也不会为花园或露台办理权属证，因此，花园和露台的所有权应该是全体业主共有的。但花园、露台的使用权该如何分配，国土部门也不清楚。
　　记者咨询了海博律师事务所律师白承志，他说，根据《物权法》有关规定，楼下和顶楼的住户依法对其建筑物内的住宅及贮藏室等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。另外，虽说开发商在盖房前就取得了小区土地的所有权，但随着房屋的出售，小区内的土地和附属设施也一并出售给了全体业主，因此，花园和露台的所有权归属全体业主，使用权如何归属自然也应该由业主大会说了算。不要说是开发商的口头承诺，即便花园和露台的使用权在合同中加以约定，也不受法律保护。
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