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中国房价究竟高不高？
&&世界上富人集聚的摩纳哥有着最贵的房价，但其量化后的收入比远低于北京，而在看似高房价的其他国家也只是一种相对论。唯一相同的是，房价过高形成的一波又一波泡沫已被多国历史证明。&&最近，面对中国房价下行微调、楼市理性回归的状况，有位对比北京和摩纳哥，认为摩纳哥房价要3、4万欧元/平方米，相比之下，北京的房价一点儿都不贵。结论是，北京的房价是合理的，是不可能跌的。&&摩纳哥是世界上人口最稠密的国家，也是一个典型的微型国家，人口只有3万2千多人。由于摩纳哥的地气候，即使在夏天的午后，也罕见超过摄氏30℃的高温，而冬季霜冻和降雪也极为罕见，一般每十年才发生一、二次，因此而成为闻名世界的旅游胜地。&&而政府的低税收政策，也吸引了许多外国公司前往摩纳哥，在亿美元的GDP收入中就占75%，拥有全球最高的GDP总值，人均国民总收入是183,150美元。据美国中央情报局公布的世界概况显示，摩纳哥的贫困率全球最低，百万富翁和亿万富翁的比例是世界之最。摩纳哥有吸引富豪的法律&&不征收个人所得税。&&此外，不法之徒也&用脚&投票奔向了摩纳哥。2004年摩纳哥因赌场对不法洗钱持宽松政策，被经合组织谴责对财务信息缺乏披露与合作，堪称&逃税难民&的避税天堂。&&就这样，全世界的富人都聚集到了摩纳哥，房价也因此连续4年荣登世界最昂贵之榜首，平均58000美元一平方米。&&真实的量化&&然而，摩纳哥的住房究竟有多贵呢？&&举例来说。在地处安静花园区的一幢战前建筑里，一套顶层两卧附带阳台的公寓，仅仅750平方英尺，并配备一个路边停车位和22平方英尺的储存室，在市场上的标价为220万美元。这个价格即使在北京，也并不惊人吧。&&而且，尽管摩纳哥的绝对房价比北京贵，但摩纳哥近三分之一(29.21%)的居民是亿万富翁，其余的居民也都是百万、千万级的富人，平均58000美元/平米的房价对他们来说，根本就不算什么。而即使对于当地人来说，我们来量化一下吧，按房价收入比(平均房价除以平均家庭年收入)来计算，他们的平均年收入是183,150美元，一个三口之家的平均年收入接近55万美元，以每套房子100平米来估算，平均每套房子为580万美元，房价收入比还不到11倍，也都远远低于北京的房价收入比。相对来说，摩纳哥的房价比北京便宜。&&然而，最近又有媒体报道称，孟买的房价已接近1万美元/每平米，相比上海的近3万人民币/每平米的平均房价，考虑到印度的经济发展水平落后于中国，因此有人得出结论，上海房价还很低，未来还将继续上涨。有一位经济学家甚至还据此预言，未来5年中国房价还要涨1倍，而且以后每5年会涨1倍。&&不过，但凡对印度楼市稍有了解的都知道：印度的商品房市场极其有限，主要是面向富人阶层，只是个小众市场，绝大多数普通百姓要么依赖自建住房，要么居住在政府的保障房里。因为印度的商品房仅供富人专享，买卖商品房也只是富人的游戏，无论房价多高，对普通印度人的影响并不大。和摩纳哥的房市其实一模一样。&&但是，中国的情况却大相径庭。保障房的规模极小，除了极少数一部分人以外，绝大多数百姓都要到商品房市场够买房子，因此房价的高低直接关系到百姓民生。如果把印度富人的收入水平和商品房的价格做比较，房价收入比不过5倍而已。比上海的房价收入比低太多，显然，孟买的相对房价比上海便宜。&&另外，如果以上海的高档住宅房价和印度孟买富人购买的商品房作比较：上海高档住宅单价已经涨到了10万元以上，大大超过了印度孟买同样的住宅单价。而且，房屋单价的计算标准中国和印度也有差异，在印度所说的房屋单价是指净空间的价格，而国内多是建筑面积的单价。因此，上海的绝对房价也一样比印度孟买贵！&&英美德也是大差异&&而针对全球房价过高的现象，IMF公布称，在近来的系统性银行危机中，将近三分之二的危机在爆发之前，都出现过房地产市场由盛转衰的现象。房地产市场由盛转衰，引发了当代人记忆中最严重的金融危机，如毁掉了爱尔兰和西班牙。&&IMF计算得出，英国眼下的房价收入比值，比该国这一比值的长期平均水平高出27%。但是德国的房价收入比值，则比长期平均水平低了16%。这一重要差异应如何解释呢？&&归根究底是因为在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。据经合组织(OECD)的数据显示，德国居民住房自有率为39%，而美国就高达63%。这在一定程度上是历史造成的。&&因为德国的许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人仅用几年时间，便建成了数百万套出租房，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。&&其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像其它国家那么容易获得，贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%～40%的首付。&&这就导致了抵押贷款再融资&&英美两国借款人对于利率下降的通常反应&&在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个系统所花的时间，要比英美市场要长得多，降息导致住房市场繁荣的可能性也更小。&&根据德国央行的数据显示，尽管利率超低，但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%。除东德地区房价曾短暂上涨外，德国在战后历史上从未出现过大规模的全国性房地产繁荣，经济也保持着可持续的发展趋势。&&一个接着一个的泡沫&&而论起日本的房价泡沫，当年东京房价也曾经如日中天，号称&买下美国&！结果呢，以大跌超过90%而告终，从此蛰伏20多年！至今东京房价比上海还要低。&&众所周知，人类的金融史，几乎就是一部泡沫史。过去，每隔大约100年便会产生一个大泡沫，回顾金融历史400年，从1637年的荷兰郁金香狂热，到1720年的英国南海泡沫，再到1837年的美国银行大恐慌。历史上最恐怖的大萧条，其泡沫就始于1907年的大恐慌，无一不是一个泡沫接着一个泡沫，以及一个泡沫破灭接着另一个泡沫破灭的历史。&&而在最近这30年，随着世界经济越来越趋于一体化，信息传播的速度越来越快，泡沫的规模越来越大，其出现的频率越来越高。继南美、东南亚和日本之后，单单这10年中，全球又经历了无数的大小泡沫，其中巨型泡沫就有过两次：一次是互联网泡沫，另一次就是次级抵押贷款引发的2008年金融危机。每一个泡沫的起因都颇为类似，结局也相同，人们跟随泡沫追涨杀跌，结果却深受其害。&&如果说中国人对房子情有独钟，人人都想拥有住房产权，使无法购房的低收入家庭对高房价抱怨连连。那么不妨借鉴&新加坡模式&：富人购买商品房，普通百姓居住组屋，穷人住进政府廉租屋(政府向富人征房产税建造廉租屋)，以此避免房地产市场出现日本式的巨大泡沫。
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比比中国哪个城市工资高而房价低？这五个城市不是省内“老大”
核心提示：
排行榜上前五名的城市是成都、武汉、银川、长沙、兰州，他们的GDP远远超过省内第二。四川省、湖北省、宁夏自治区、湖南省、甘肃省对省会经济的依赖性最强。这些省会提供的就业机会远远大于省内其他城市。
有一种惨剧是：非省会城市，工资不如省城，却&享受&着比省会城市更高的房价；省会城市，工资竟不如省内其他城市，但房价却是全省最高！
还有一种幸福是这样的：非省会城市，工资比省城高，但房价却低于省城；省会城市，工资全省领先，但房价却不是最高的。
这五个城市不是省内&老大&
3月28日，自媒体&城市战争&发布了省会城市的经济领军指数排行榜。这个指数可以看出省会城市在全省经济中的重要性。
省会城市的经济领军指数排行榜，是根据GDP计算的。方法是：
经济领军指数=&省会城市GDP&&&非省会城市中GDP最大的城市的GDP&。
排行榜上前五名的城市是成都、武汉、银川、长沙、兰州，他们的GDP远远超过省内第二。四川省、湖北省、宁夏自治区、湖南省、甘肃省对省会经济的依赖性最强。这些省会提供的就业机会远远大于省内其他城市。
还有五个省会城市，GDP竟然不是全省最高。沈阳、福州、石家庄、南京与济南，这些城市的GDP都不是全省最高的。辽宁省GDP最高的是大连，福建最高的是厦门，河北最高的是唐山，江苏最高的是苏州，山东最高的是青岛。
此外，宁波与深圳的GDP虽然没有杭州和广州高，但城市综合竞争力跟后者也有得一拼。因此，我们一共把这七对同省城市两两PK，看谁占优势？
七对城市PK：哪个工资高而房价低
GDP高往往意味着工资高。GDP高的城市真的适合生活吗？不一定，虽然GDP高意味着工资可能更高，但城市的房价上涨了，生活成本提高了。在城市工作、生活，最理想的情况是：工资高，房价低。
同省PK：苏州完胜、广深纠结
我们发现，广州、唐山和苏州的GDP都是省内最高，但房价却比深圳、石家庄、南京更低。因为没有唐山的工资数据，我们只看苏州和广州。广州的工资比深圳低800元，而苏州的工资比南京高200元。综合生活成本和工作收入，可以说，苏州在江苏省内是最宜居的城市。广州的生活成本更低，但你也需要接受比深圳低一些的收入。
宁波的GDP低于杭州，但房价和利率都比杭州更低，工资比杭州低700元。宁波之于杭州，正像广州之于深圳，你必须在工资与房价之间做出抉择。
这种情况厦门的房价几乎是福州的二倍，利率也更高。厦门的工资仅比福州高200元，但在居住成本方面，福州却是远远低于厦门。融360提醒，若两个城市就业机会相差不大，那你一定要着重考虑工作地的房价。在收入差不多的情况下，能住在自己的房子里，比租房要幸福很多。
青岛的房价比济南略高，但房贷利率低出很多，工资也胜过济南。青岛的长期发展潜力比济南更大。而沈阳的房地产库存量太大，一年来房价不增反降，比大连低了3000多。而大连经济发展全省领先，工资比沈阳高出400元，但生活成本也是全省最高，真可谓&鱼与熊掌不可兼得&。融360提醒，选择买房置业的城市，城市的长期发展潜力很重要。一些城市，别看房价有点高，但如果经济仍有上升空间，那就也是好选择。
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在中国，为什么国民平均收入这么低，房价却依然可以那么高？
在中国，为什么国民平均收入这么低，房价却依然可以那么高？在春节假期即将结束的日子，回顾已经过去的2016年，我们看到了很多东西，不过大家印象最深刻的应该还是让人有些咂舌的房价吧，直到年末的那天大大发话说：房子是用来的住的，不是用来炒的。才为这轮房子的上涨潮流画上了一个休止符。不过我们在反思房子价格的过程中，不知道大家有没有关注到一个现象，就是在很多地方大家的收入并不太高，但是房价却能够高过收入那么多？从经济学最为基础的逻辑出发，我们将房子作为一种最为特殊的商品来对待，既然是商品，那么它的价格就不无意外的通过供给和需求共同决定，我们也就能够明白为什么房价总是那么让我们揪心了。我们先来说说房地产的供给。任何一个研究房地产的人都知道，房地产作为最特殊的商品，其供给涉及到太多的主体，基本上的关键性主体有四个：开发商、土地提供者（政府），金融机构以及建筑商。在中国特殊的土地管理系统里面，土地的供给者只有一方，这就是地方政府。由于我们的土地归国家所有，所以只有政府的土地管理部门有将土地挂牌出售的资质。因此，各地的政府提供什么样的土地，往往就会决定当地房地产的基础价格，这个在土地拍卖中被称之为楼板价。由于地方政府的财政收入有相当大的部分需要依靠土地的拍卖收入来获得，在经济学上任何主体都具有趋利的本性，所以土地的价格不断升值从而获得更高的收入往往是土地供给者最好的选择之一。来说金融机构。在中国的现有环境中，银行可谓是唯一有实力给土地及房地产开发提供资金支持的主体，这种极度单一的融资渠道，让实际的房地产资金提供主体都是银行，其实房地产开发商的自有资金一般只有20%左右，而大部分的房地产开发资金都来自于开发贷，这种本身就带杠杆，有利息要求的资金驱使，让房地产的价格具有了天然的涨价需求，举个最简单的例子，房地产价格上涨的起始阶段至少是房子开发贷的利率水平，这是最为基础的事情。
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中国为何走不出高房价困局
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苏宁金融研究院是苏宁金服集团旗下的大型专业研究机构，于2015年11月成立。苏宁金融研究院通过整合苏宁控股集团内部资源，与政府、同业、高校、智库等机构广泛合作，为政府、企业和第三方提供定制化研究咨询服务，定期发布专题研究报告，着重于国内消费金融、贸易金融、互联网金融和产业金融等研究领域。苏宁金融研究院最新文章
　　【财新网】（作者 薛洪言）百业低迷，唯地产不破。当前经济，房地产几乎成了唯一的亮点。不需要过多论证，这种状态极度不健康，也不可持续。
　　然而，房价调控问题之难，难就难在房地产具有居住、投机和抵押物的多重属性，尤其是在房产的抵押物属性里，房价下降会导致抵押物贬值，金融机构会形成不良和严重的信贷紧缩效应，所以房价不能降。
　　不能降，只能不停地升，可持续地升下去也不是个事，毕竟实体经济也需要发展空间。前几日，华为离开深圳的传闻沸沸扬扬，是房地产业挤压实体经济的一个注脚。
　　如何破解高房价困局，理论界和实务界讨论很多，但并无广泛认可的办法。在笔者看来，可能要从长期和短期两个层面解决这个难题，长期看要去除房地产的质押物属性，短期内可能不得不饮鸩止渴——再造一个泡沫。
　　信贷偏好房地产带来了经济泡沫化
　　解决房地产的问题要从高杠杆着手，高杠杆的实质是高负债，咱们就先来聊聊负债。经济体中有四个部门，国家、金融企业、非金融企业和居民，金融企业负责资金的融通，可大致看作借贷发生的中介平台，非金融企业是负债方，居民是储蓄方。
　　我国是间接融资为主的金融体系，银行是放贷的主体。银行归集居民储蓄资金，自主进行放贷，自担风险、自负盈亏。所以，贷给谁、不贷给谁，基本由银行的信贷偏好说了算。而银行的信贷偏好由其风险政策说了算，银行风险政策的特点是什么呢？偏好抵质押和担保。所以，大量的资金贷给了重资产行业，如钢铁煤炭等能源企业、房地产企业、贸易类企业等等。不难理解，土地、房产是主流的抵押物，资源、大宗商品是主流的质押物。
　　然而，国际金融危机以来，大宗商品价格起起伏伏，整体是大幅下行的趋势，导致侧重于大宗商品质押的行业先后曝出高不良，典型的如贸易融资（钢贸、煤贸等）、资源型行业（煤炭、钢铁等行业）。相反，土地、房产基本是一路升值的，由此，侧重于不动产抵押贷款的行业整体可正常还本付息，贷款开始向能提供土地和房产抵押的行业集聚。
　　问题来了，谁拥有最多的土地？地方政府。所以，银行对地方政府融资平台一直是大力支持的，即便监管曾严加管控，也未曾阻断银行通过影子银行渠道放贷的决心。除了融资平台，银行对地方政府主导的基建投资也是大力支持的，一方面是出于保增长的需要，另一方面也是更为重要的——政府有那么多土地，有啥可以担心的呢！
　　信贷资金集中于土地和房产相关领域带来了经济的泡沫化和空心化等问题，大量的制造型企业得不到资金支持，经济结构升级难以奏效。这种局面有没有风险？对银行而言恐怕是没有风险的，至少原来是这样。有问题而无风险，银行从自身的理性出发，给房地产相关领域放贷自然是大干快上，毕竟发展才是硬道理。银行也是上市企业，要对股东负责，需要漂亮的利润增速和贷款增速数据。
　　分业监管下的调控干预以失效告终
　　这时候，就需要“有形的手”来进行干预了。
　　仔细梳理监管机构文件可以发现，早在2012年8月，银监会就开始关注银行同业代付问题的资金投向问题。2013年12月，国务院办公厅下发《关于加强影子银行业务若干问题的通知》（著名的107号文），对影子银行相关业务做了原则性监管规定。影子银行的主要流向，自然还是地产和融资平台。从后续出台的一系列规定看，银行同业业务和信托通道业务是严加监管的对象。
　　不过，银监会刚关上了一扇门，证监会和保监会就为市场打开了一扇窗。也是在2013年，为抓住资管业务的蓝海，监管机构放松了保险资金投资范围，基金子公司也横空出世。基金子公司具有万能通道功能，且没有资本金监管，业务空间大，借着监管机构对信托严加监管的好时机，很快靠低费率打开市场。各类理财和资管资金借助这些新的通道，继续注入房地产和融资平台领域。
　　在影子银行的输血支持下，房地产行业渡过了“资本寒冬”的艰难时期。2015年7月股灾后，依靠资本市场实现稳增长和调结构的努力化为泡影，政策重回地产保增长和去库存的路子。2015年下半年，购房首付比例和二套房政策相继放松，房地产终于在2015年下半年再次迎来快速上涨期。
　　去除房地产抵押物属性是治本之策
　　一直这么下去，是不是也挺好的？还真不是。十多年来，很多生产要素涨涨跌跌，但房价和地价基本就没跌过，并逐渐成为经济运行高成本的罪魁祸首，不得不予以解决。权威人士解读中国经济，明确提出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，这意味着，不到一年的时间内房地产政策可能要再次转向。
　　但是，又能转向哪里呢？金融体系有句名言——大而不能倒。土地和房产作为最大的抵质押物，其份量显然比最大的金融机构还要大。铁矿石等大宗商品的降价曾引发全国性钢贸贷款的大不良，土地和房产一旦贬值，又会带来多大的不良？不敢想象！所以，土地价格和房价降不得。
　　这是过去几年房地产调控的逻辑。涨不得，也降不得，最终的结果只能是涨得降不得。因为价格平盘一段时间总要突破，不能向下突破，自然只能向上突破。于是，“涨一段、停一段、涨一段、停一段”成为房地产市场的常态。从当前一系列政策看，房地产市场又要进入停一段的时期了。只是，不知道停一段之后，是不是还是接着再涨一段。
　　如此纠结的困局究竟该怎么破？去除房地产的抵押物属性是治本之策，即大力发展信用融资逐步置换房地产抵押贷款。不过，这是个长期政策，需缓缓图之。短期内想破局，可能要饮鸩止渴——从资金流动的角度看，再制造一个泡沫，资金自然会离开房地产领域。那么下一个泡沫在哪里呢？也许是股权市场。
　　作者为苏宁金融研究院高级研究员
责任编辑：张帆 | 版面编辑：王永
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热词推荐：收入低房价高 中国人哪来这么多钱？
如果谁能说清楚中国人的收入，应该离诺贝尔经济学奖就不远了。
为什么人均只有8000多美元的中国人会觉得比自己收入多4倍以上的日本人还有钱？为什么人均工资只有5000元的一个国家，可以拥有这么高额的房地产？
这是一个日本人对于中国房子、工资的思考。
1、日本人的生活水平
日本人平时在家吃饭都非常简单，一碗饭、一点蔬菜、一条烤鱼、一碗酱汤、一点咸菜。日本人开的车一般都是排量很小的家庭用车，在日本绝对找不到带游泳池的私人住宅，即便是比较富裕的家庭妇女通常也只是到高级酒店和朋友一起吃一顿套餐而已。
日本学者认为，日本人其实最不擅长的奢侈。日本人算奢侈的一项活动可能就是每个日本人家里都会有浴缸，日本人喜欢每天泡澡。
家里泡澡还不够，日本人还喜欢去温泉泡澡，下到浴池，日本人嘴里还会情不自禁地嘟囔一句：我真奢侈。
相比较起来中国人的生活比日本人奢侈多了。他印象最深刻的是，BBC的一部纪录片报道中国下岗工人的伙食，日本人看了之后震惊了，因为这个下岗工人一家三口的晚饭竟然是四菜一汤，英国人看到这一幕也晕了，他们纷纷感叹：中国人真奢侈！
除了吃，中国人在日常花销方面一也比日本人奢侈，同样的一件中高端衣服，中国的价格要比美国和日本的贵很多。同样的一款日本厂家汽车，中国的售价要比日本的售价高很多。
再来看旅游方面，2016年中国到国外来旅游的一共1亿4000万人次。他不禁想问，为什么中国有钱人这么多？
可是事实上呢，2016年日本人均GDP大约是38000美元，而同年中国的人均GDP约8200美元，两者相差了4倍多！可是为什么中国人处处都显示出比日本人还有钱？
事实上，日本不仅人均收入高，现在日本人均的金融资产大约有10万美元（其实日本人根本不缺钱），而且社会福利保障制度还十分完善，一个人从生到死如果什么都不做，政府的保障制度也可以解决他的基本温饱问题。
中国有1.09亿的中产人口，如果再算上207万（美国波士顿咨询公司的数据）的百万富豪人口，总共1.1亿左右的人口为什么能够成为代表中国消费力的主力人群？其他沉默的12.9亿人口他们的真实购买力又如何？
2、现在的年轻人该怎么办
按照现在的汇率，中国的人均月收入在5000元左右，中国的房价是多少呢？按照房地产经济学的一个经验法则，房价的合理区间是工薪族年薪的6倍左右。如果超过6倍，买房的按揭贷款就很难还清了。
按照这个经验法则来推算，中国城市的房地产的均价应该在40万人民币左右。
但事实上，据他了解，40万在中国连首付都不够。如果要把两者数据匹配起来，中国人的月均收入不是5000元，而是55万！
所以，你可以想象现在的年轻人承担了多重的买房压力！中国中老年人在买房时，一些房子是单位分的，一些是在早年买的，那时候房价便宜地跟白菜一样也没人买。但这些房子放到现在来看都是大几百万或者几千万的豪宅了。
所以高房价真正困扰的不是中老年人，而是代表中国未来的年轻人，特别在大城市工作的外地年轻人，因为本地人他们有老一辈的房产可以继承，而外地人才是高房价的真正受害者！
拿着每月五六千元的收入，要买下高于月收入1000倍的房产，中国的年轻人苦不堪言。曾经日本学者问过一个买不起房的年轻人：如果不买房子，你还会结婚恋爱吗?
年轻人反问：没有房子，还能有爱情吗？
换句话来说，没有房子，等于没有爱情，更不要说结婚、生子了。
这是没房年轻人的真实写照，那有房者又是怎样的生活呢？
据日本学者的了解，很多人买了房子之后如果是自住，根本不能变现，等于抱着一堆资产还是不能花，他们的生活并没有好到哪里。
每个月还完房贷车贷，其实留下来可以乱花的钱非常少。所以他认为中国人的有钱，但有的都是账面资产，实际可支配的现金其实非常少。
但尽管了解到这一点，他还是搞不懂为什么有钱的中国人这么多，几乎世界各地都能看到中国人在买买买。
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