德江县城市棚户区改造房屋征收补偿安置实施意见(试行)
作者:德江县住房和城乡建设局
来源：德江县住房和城乡建设局
发表日期：日
德江县城市棚户区改造房屋征收补偿安置实施意见(试行) 根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》、《国务院关于加快棚户区改造工作意见》(国发﹝2013﹞25号)、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办法﹝2014﹞36号)、《贵州省人民政府办公厅关于加快棚户区改造的实施意见》(黔府办发﹝2014﹞16号)等法律法规的规定。结合我县实际，制定本实施意见。一、征收范围德江县城市规划区范围内危旧房、基础设施配套不齐全以及规划建设需要拆除范围内的所有房地产及附属物。二、征收当事人本意见所称当事人，是指房屋征收部门（以下简称征收人）和被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）。征收主体：德江县人民政府。征收部门：德江县住房和城乡建设局。被征收人：德江县城市棚户区改造范围内的所有房屋的所有权人。三、征收原则(一)坚持以人为本，民生优先的原则。(二)坚持公开公平公正，和谐征收的原则。(三)坚持统筹兼顾，合理补偿的原则。四、被征收对象德江县城市规划区范围内危旧房、基础设施配套不齐全以及规划建设需要拆除范围内的所有房地产及附属物。(一)《房屋征收公告》发布前，在征收区域内的房地产及附属物，且具备下列条件之一的，予以补偿。1.凡持有《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》等合法手续的房屋所有权人。2.未办理房屋所有权证、土地使用证的世居住房(日前)；具备住建、国土缴纳有关费用的有效凭证进行拆旧立新、改建、扩建的房屋，必须具备规划和用地批准手续。3.擅自修建的建筑物、构筑物，按照《德江县整治县城规划区违法用地违法建设暂行办法》(德府发﹝2012﹞25号)文件中第二十五条之规定执行。(二)征收公告发布后，有下列情形之一的，不予补偿：1.实施新建、扩建、改建修建住房、装修房屋和改变房屋用途的。2.擅自修建的建筑物、构筑物。五、实物指标界定(一)主体房：是指房屋的基础、墙体、楼地面、门窗、屋面、室内普通粉刷、室内水电普通安装等，均已按建筑标准完工投入使用的居住房屋。1.住房(含商品房、自建住宅及房改房)：是指具有《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》等合法手续的主体房屋及日以前修建的世居房(凡私自改变住宅用途的一律按原房屋性质、结构征收)。2.门面：是指主街、次街具备《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《工商营业执照》、《税务登记证书》等有效证件或具备合法来源的主体房屋正立面的第一层自然开间的建筑面积。(二)室内装饰装修：是指被征收房屋室内地面、墙身(顶)等除构成主体房屋以外的装饰装修。(三)附属物(构筑物)：是指主体建筑物中，层高低于2.2 米建筑物；四壁无围护结构的简易房屋；单独的厨房、猪、牛、羊圈以及其它建筑物。(四)实物面积量算房屋面积量算依据贵州省建设厅文件《关于明确我省阳台建筑面积计算规则的通知》(黔建科标﹝号)和《中华人民共和国国家标准房产测量规范》规定执行。六、工作程序(一)评估机构的选定：根据《贵州省国有土地上房屋征收评估价格选定办法》，由征收人推荐2至3家具备房地产评估资质的公司，征求被征收人代表的意见选定1家评估公司进行评估。(二)调查登记：由征收人组织评估公司，入户调查登记实物指标，被征收人提交相关有效证件并签字确认。(三)评估方法：由评估公司根据国家相关规定进行评估，并对其评估结果承担相应的法律责任。(四)公示：征收人将评估公司出具的评估结果按程序进行张榜公示7天，接受被征收人的监督，公示期满送达评估报告，被征收人签字认可，如有异议的在规定期限内按《国有土地上房屋评估办法》的有关规定进行复核。(五)听证：由征收人组织被征收人及公众代表召开听证会，并根据听证会情况修订方案。(六)签订房屋征收补偿协议：由征收人与被征收人签订《房屋征收补偿协议书》。(七)兑现房地产征收补偿款：根据签订《房屋征收补偿协议书》一次性支付补偿款。七、安置补偿方式被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换；两种方式中被征收人只能选择一种补偿方式。(一)货币补偿根据国家棚户区改造的有关政策，以房地产评估公司对房地产、地上附着物按照市场评估价出具评估报告中的价值，实行一次性货币补偿。(二)产权调换被征收人选择产权调换的，按征收主、次街的实际建筑面积，由征收人就近修建安置房安置。其调换方式：1.门面门面以第一个自然开间计算面积，采取“1:1”（拆1还1）的方式调换门面。调换面积等于征收面积的，互不补差价；调换面积小于征收面积的，不足面积部分由征收人按市场评估价格对被征收人进行货币补偿；调换面积大于征收面积的，超出面积部分由被征收人按市场评估价格进行购买。2.住房住房按实际建筑面积采取“1:1”（拆1还1）的方式调换住房。调换安置房面积等于还房面积的，互不补差价；调换安置房面积小于还房面积的，不足面积部分由征收人按市场评估价格对被征收人进行货币补偿；调换安置房面积大于还房面积的，超出面积部分由被征收人按市场评估价格进行购买。八、补偿标准(一)实物指标基准价格根据《贵州省2004年建筑定额》标准，结合我县房地产市场情况，棚户区改造范围内的所有主体房屋及室内装饰装修等价值，以评估的价值为准。(二)其它补助费用1.搬迁补助费用(1)住宅搬迁补助费，按被征收人主体房屋建筑面积计算，补助标准为20元∕m?，每户不足4000元按4000元计算。(2)门面搬迁补助费：被征收人自行搬迁的，补助标准为30元∕m?。2.水、电、通讯等补助费。广电网络公司安装的闭路电视300元∕户，网络设施200元∕户，自来水公司安装的独立自来水户1250元∕表，电表(两相)520元∕户、(三相)2500元∕户(不回迁)。3.过渡安置补助费(只限于选择产权调换)(1)住宅房屋部分按被征收人主体房屋建筑面积计算，其过渡期限为两年、补助标准为：每月6.5元∕m?；每户一年不足3500元的按3500元计算。(2)门面：过渡安置及停产、停业的补助标准，按项目区域经营地段价值确定。(3)超过过渡安置时限的，增加标准为：逾期半年内的增加25%；逾期半年以上至一年内的增加50%；逾期一年以上至两年内的增加75%，逾期两年以上的增加100%。九、货币补偿的优惠和约定(一)门面被征收人需要在征收人指定就近区域购置门面的，分别按征收区域内(主、次街)门面征收的面积在相应主、次街按1:1选择回购，其价格分别按主、次街征收门面市场评估价的平均价作为回购门面单价。(二)住房被征收人需要在征收人指定就近区域购置商品房的，其回购指标如下：1.主体房屋：四层以上(含四层)具有《建设工程规划许可证》的以建筑占地面积按四层指标回购，不足三层的按三层回购指标；手续不齐全的，超过三层的按三层回购指标，不足二层的按二层回购指标；回购价格按征收区域内住房的评估平均价。2.商品房：按征收面积给予回购指标；房改房补交土地收益金后享受商品房回购政策，其单价为征收区域内评估价的平均价。被征收人按商品房的有关规定缴纳税费，履行相关手续。3.被征收人的被征收房屋面积较小，无力购置面积最小户型商品房的困难户，可按有关规定和程序向征收人申请购买保障性住房。(三)凡在征收人指定就近回购住房、门面的按政府通知时间两个月内办理相关手续，逾期未办理的视为放弃。 十、奖励办法(一)搬家奖励1.房屋征收安置事项公示之日起20日以内，被征收人与征收人签订征收安置补偿协议书，并自签订协议书之日起15日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后，按征收房屋建筑面积50元∕m?的标准一次性奖励被征收人。2.房屋征收安置事项公示之日起21-30日以内，被征收人与征收人签订房屋征收安置补偿协议书，并自签订协议书之日起25日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后，按征收房屋建筑面积30元∕m?的标准一次性奖励被征收人。3.房屋征收安置事项公示之日起，超过30日以后才签订房屋征收安置补偿协议书，不予实施奖励。(二)选择货币补偿的政策性奖励1.不回购指标安置且签订房屋征收安置补偿协议书的，被征收人自房屋征收安置事项公示之日起20日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按征收房屋建筑面积500元∕m?的标准；在21日至30日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按征收房屋建筑面积300元∕m?的标准一次性给予奖励。2.要回购指标安置的被征收人在回购指标范围内签订房屋征收安置补偿协议书的，自房屋征收安置事项公示之日起20日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按征收房屋建筑面积200元∕m?的标准；在21日至30日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后征收房屋建筑面积120元∕m?的标准一次性给予奖励。未列入的回购指标的自房屋征收安置事项公示之日起20日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按剩余的面积300元∕m?的标准、在21日至30日以内搬迁完毕交出房屋，经征收人验收认可后按余下面积180元∕m?的标准一次性给予奖励。十一、争议解决办法(一)征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人房屋所有权人不明确的，按照房地产征收补偿方案作出评估补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，由棚改办协商解决，协商不成的，通过人民法院诉讼解决。(二)房屋征收有租赁关系的(含单位产权)，由房屋承租人和房屋所有权人协商解决，征收人只对房屋所有权人的房地产进行评估补偿。(三)房屋征收有产权纠纷的房屋，在征收公告规定的期限内自行协商解决，不能形成共识的，由被征收人提出补偿分配方案，并办理证据保全后报房屋征收管理部门批准组织实施征收。(四)被征收人对房地产征收补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。(五)房地产征收补偿协议书签订后，被征收人无正当理由不搬迁的，征收人可以责令其限期搬迁。拒不搬迁的，征收人依法向法院提起诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收人依法申请人民法院强制执行。十二、工作纪律要求(一)在房屋征收补偿工作中，党政机关、事业单位以及基层组织工作人员徇私舞弊、滥用职权、失职、渎职或参与、支持、唆使被征收人阻挠房屋征收工作的，按照相关规定处理;构成违法犯罪的，依法追究法律责任。(二)在征收过程中，被征收人有下列情形之一的，由公安机关根据《治安管理处罚法》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。1.敲诈勒索财物的；2.组织、煽动、参与闹事，扰乱社会秩序的；3.阻碍国家机关工作人员依法执行公务的；4.阻扰征收工作，扰乱生产经营秩序的；5.其它妨碍社会管理行为的。十三、其它本方案未尽事宜，由德江县住房和城乡建设局负责解释。
德江县住房和城乡建设局日房屋建筑面积计算
房屋建筑面积计算
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房屋建筑面积的定义,计算方法。
推荐回答：房屋建筑面积的定义是国家规范规定的。每层的建筑面积等于该层平面图上外墙的外皮轮廓线包围的面积。按照GB/T《建筑工程建筑面积技术规范》规定具体办法计算。不是‘计算规则’，而是技术规范哈。
房屋的建筑面积是怎么计算的呢?
推荐回答：　　房屋的建筑面积系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。 　　一般规定　　1.房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。　　2.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。　　3.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。　　4.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.00m以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。　　5.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。　　6.房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积。　　计算全部建筑面积的范围　　1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。　　2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。　　3.房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20 米以上的按其墙外围水平面积计算。　　4.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。　　5.楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。　　6.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。　　7.房屋屋面上属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。　　8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。　　9.挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。　　10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。　　11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。　　12.层高在2.20 米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。　　13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。　　14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。　　15.属永久性建筑层高在2.20 米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。　　16.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。　　17.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。　　18.机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。　　19.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20 米以上部位的外围水平投影面积计算。　　20.房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。　　计算一半建筑面积的范围　　1.与房屋相连有上盖无围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。　　2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。　　3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。　　4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。　　5.有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。　　不计算建筑面积的范围　　1.层高小于2.20 米的房屋及房屋附属部位。　　2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。　　3.房屋之间无上盖的架空通廊。　　4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。　　5.顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。　　6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。　　7.建筑物内的作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。　　8.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。　　9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。　　10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。　　11.广场式室外楼梯。　　12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。　　13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。　　房屋计算建筑面积的基本原则　　在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。　　判别房屋计算建筑面积的基本原则是：　　永久固定，层高2.20 米（含2.20 米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。　　1.计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。　　2.计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。　　3.不计算建筑面积通常是层高小于2.20 米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。　　特殊墙体及部位处理原则　　l.非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20 米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。　　2.不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20 米时，按其外墙高度2.20 米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹高度低于2.20 米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。
房屋建筑面积,哪些是要计算全部建筑面积的?
推荐回答：在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：　　(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。　　(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。　　(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。　　(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。　　(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。　　(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。　　(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。　　(8)雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。　　(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。　　(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。　　(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。　　(12)建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。　　(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投
房屋建筑找哪家？
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一套房子的建筑面积怎么算啊
推荐回答：1.建筑面积，就是建筑物外围水平投影面积。简单来说就是长X宽，长、宽均为房子外围尺寸；2.如果是单元房，有形状不规则，比如有弧形阳台，楼梯间，电梯间等，可以一块一块分割为矩形再计算面积；3.关键的是，如果是一梯两户或以上的，共用墙部分，一定要是一人一半，或多家共摊墙体面积。比如一梯两户，分户墙是24CM厚，那么计算面积的时候每人分摊12CM就行了。再有就是公摊面积，公摊面积就是楼梯间，电梯间，公用走廊等。简单点儿说，如果一梯两户，该层建筑面积是200平方米，户型一完全一样，那么你的房子建筑面积就是100平方米，其中已经包含了公摊面积。
房屋建筑面积的建筑面积计算规则
推荐回答：3．0．6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。
解读：坡道包括自行车坡道、车库坡道等，顶盖包含钢筋混凝土结构、采光板、玻璃顶等。 3．0．7 建筑物架空层应按其顶板水平投影计算建筑面积。 解读：规划设计时应注意。以往均按架空景观层概念，不计建筑面积（容积率）。 3．0．8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积。 解读：可避免沧州锦绣天地门楼因超一层而多计面积的尴尬。 3．0．13 窗台与室内楼地面高差在0．45m以下且结构净高在2．10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。 解读：本条与《住宅设计规范》统一，利用假凸窗赠送面积被进一步。目前，邯郸、蚌埠已经全部采用真飘窗，其它地区执行不一致。 3．0．19 有顶盖的采光井应按一层计算面积。 解读：地下室采光井、通风井，以往均不计建筑面积。规划阶段地下室面积应适当考虑此部分面积的比例。 3．0．21 在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积。 解读：将房间改为假阳台“偷面积”的办法行不通了。 3．0．26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。 解读：老规范不计面积。 具体变动只有这些
房屋征收的建筑面积如何计算?
推荐回答：　　1、房屋征收的建筑面积计算规则：　　（1）计算全部建筑面积的范围：　　①永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。　　②穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。　　③楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。　　④挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。　　⑤属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。　　⑥与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。　　⑦地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。　　⑧有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。　　⑨属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。　　（2）计算一半建筑面积的范围：　　①与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。　　②独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。　　③未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。　　④无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。　　⑤有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。　　（3）不计算建筑面积的范围：　　①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。　　②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。　　③房屋之间无上盖的架空通廊。　　④活动房屋、临时房屋、简易房屋。　　2、其它建筑物、构筑物（如围墙、水井、门厅、门楼等）由房地产评估中介结构按房地产评估相关规定，结合征收补偿方案据实评估。
房屋的建筑面积和使用面积一般相差多少
推荐回答：　　国家规定是有一定的比例
, 一般来说多层的得房率比高层的得房率要高。　　建筑面积都含公摊面积的，多层得房率一般在82%左右，建筑面积和使用面积大概相差18%， 高层在75%左右 ，建筑面积和使用面积大概相差25%，因为高层还要公摊电梯以及一楼的大厅面积，所以公摊面积更大。　　比如可以用建筑面积去乘以得房率，就能算出你的使用面积，你的房子面积是113平米，如果是多层使用面积93平米，如果是高层就是，84平米左右。
关于老房子 房屋建筑面积计算规则
推荐回答：老房子的房屋建筑面积计算还是以房本上的登记面积为主。新房子的建筑面积则参照以下建筑面积计算规则：　　一、一般规定　　l.房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。　　2.房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20 米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。　　3.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。　　4.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。　　5.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。　　6.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。　　二、计算全部建筑面积的范围　　1.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。　　2.多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。　　3.房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20 米以上的按其墙外围水平面积计算。　　4.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。　　5.楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。　　6.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。　　7.房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。　　8.原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。　　9.挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。　　10.与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。　　11.房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。　　12.层高在2.20 米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。　　13.有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。　　14.玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。　　15.属永久性建筑层高在2.20 米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。　　16.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。　　17.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20 米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。　　18.机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。　　19.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20 米以上部位的外围水平投影面积计算。　　20.房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。　　三、计算一半建筑面积的范围　　1.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。　　2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。　　3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。　　4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。　　5.有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。　　四、不计算建筑面积的范围1.层高小于2.20 米的房屋及房屋附属部位。　　2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。　　3.房屋之间无上盖的架空通廊。　　4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。　　5.顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。　　6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。　　7.建筑物内的作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。　　8.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。　　9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。　　10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。　　11.广场式室外楼梯。　　12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。　　13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。　　五、房屋计算建筑面积的基本原则在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。　　判别房屋计算建筑面积的基本原则是：　　永久固定，层高2.20 米（含2.20 米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。　　1.计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。　　2.计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。　　3.不计算建筑面积通常是层高小于2.20 米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。　　六、特殊墙体及部位处理原则l.非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20 米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。　　2.不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20 米时，按其外墙高度2.20 米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹高度低于2.20 米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。　　共有建筑面积分摊规则　　一、一般规定　　l.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。　　2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。　　3.房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。　　4.有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。　　5.楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积。　　6.同一幢楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊。　　7.套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。　　套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积　　二、计算方法　　（一）成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成　　l.套内使用面积（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；　　（2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；　　（3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；　　（4）内墙面装修厚度计入使用面积。　　2.套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。　　3.套内阳台建筑面积（1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；　　（2）未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积　　（二）共有建筑面积由以下两部分组成　　1.电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。　　单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。　　2.套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。　　整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。　　共有建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等　　（三）共有建筑面积分摊系数　　整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。　　（四）分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积＝套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数三、共有建筑面积的分摊方法　　l.住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。　　2.商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。　　住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。　　商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊的共有建筑面积。　　3.多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法　　多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。　　4.非成套房屋中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部位，其建筑面积按部位共同使用的产权人户数平均分摊。
如何计算房屋建筑面积?有公式吗?
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房屋建筑面积的概念对我们购房人业说比较模糊，而开发商在售楼时往往也不阐明建筑面积应包括哪些范围。因此，在购买了楼房以后，即使认为建筑面积与使用面积不成比例，也无法计算应得的建筑面积，购房者常常为此与开发商产生不必要的纠纷。
建筑面积包括：
1.单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
2.高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积时，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算，当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的中平宽度计算。
3.多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙处转水平面积计算。
4.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其他保护墙）外围的水平面积计算。
5.用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半来计算建筑面积。
6.坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的，按围护结构外围的水平面积计算建筑面积。
7.穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
8.图书的馆书库按书架层计算建筑面积。 9.电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
10.舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
11.建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。
12.有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
13.有柱雨的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
14.突出层面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
15.突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
16.封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积，凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
17.建筑物墙外有顶盖和柱的直廊、檐廊按柱的外边线水平的面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
18.两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
19.室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
20.跨越其他建筑物、结构物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
房屋建筑面积怎么计算
推荐回答：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。
平房的建筑面积通常按使用面积乘于1.1来计算。
门前的空地不算建筑面积。
希望可以帮到你哦！
房屋建筑面积如何计算
推荐回答：1.建筑面积，就是建筑物外围水平投影面积。简单来说就是长X宽，长、宽均为房子外围尺寸；
2.如果是单元房，有形状不规则，比如有弧形阳台，楼梯间，电梯间等，可以一块一块分割为矩形再计算面积；
房屋建筑面积计算规则是什么？
推荐回答：地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。
房屋建筑面积计算软件有哪些
推荐回答：听说
测绘部门有专用的
计算房屋面积的软件
房屋建筑面积怎么算？
推荐回答：房屋的面积是这样
在房屋还没有建成的时候,开发商是按照设计图纸上的面积以及土地实际情况交由当地的房屋管理机关对房屋进行面积测绘,此次测绘叫做预测面积,等房屋建成验收合格后,房屋管理会再次对房屋面积进行测绘,此次测绘叫做终测面积,按照国家相关规定,预测面积和终测面积的误差不能超过总面积的3%,如果小于3%,开发商要按照每平米的双倍的价格对购房者进行赔偿,至于大于3#的情况,各个地方甚至开发商的要求和规定都没有具体的条款.这个你可以与开发商进行协商.
针对你的问题,你对房屋的面积有疑问,你可以让开发商给你出具房屋管理局的面积测绘报告,要有公章的那种,如果你不相信开发商你也可以到当地的房屋管理机关去查询房屋的实际面积.
还有就是关于房屋面积误差的相关事由合同上应该有才对.
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