任志强：房地产去杠杆不等于不借或少借钱
楼市微观察
近日，任志强在某论坛上就当前房地产行情发表了一些看法，笔者整理了其主要观点，不知道你们怎么看：观点一：房地产的各种回落并不可怕任志强表示，当前房地产行业各项指标的确在回落，比如投资增速、利润率、新开工面积、景气指数等。但这些指标的回落并不可怕，判断一个指标是否出现问题，要看其长期走势，而不能仅仅看短期走势，如果这个指标回落是缓慢的而不是断崖式回落，那么它是相对理性的，并不能简单解读为房地产市场出了问题。另外，近期房地产市场出现了一些比较突出的现象，比如地王潮，这些主要集中在一些城市和热点二线城市，根本原因仍然是优质土地的稀缺。比如北京，已经连续三四个月没有一宗地块成交，再有土地肯定也是地王，这些对房价也是有刺激作用的。但是从全国房地产整体来看，库存状况是在好转的，不能因为个别城市的特殊情况就否定房地产去库存已经取得阶段性成果这一事实。任志强特别强调，现在的房地产仍然是支柱性产业，并没到下半场，甚至可以说上半场还没结束。不能断然否定房地产对稳增长的作用。观点二：房地产去杠杆不等于不借或少借钱关于各界关注的房地产杠杆率过高的问题，任志强也给了他的观点：房地产去杠杆是一定的，但去杠杆不等于不借或少借钱。去杠杆的重点是保证杠杆的安全，怎么保证杠杆的安全？任志强认为，当前解决杠杆问题应该聚焦于资金的需求方（包括开发商和购房者）的偿还能力和风险控制措施。一句话，银行可以给需要房贷的人借钱，但对于那些信用不足，资料造假的购房者要守住底线，不能产生大量不良贷款。任志强认为，目前房地产行业仍然没有出现大规模的不良资产，如果出现了大规模的不良资产，就必须要与之相配套的不良资产管理公司，但这类公司目前很少，说明房地产行业整体仍然是良好的。小编点评：任志强和房地产有点“休戚相关”的味道，到底是房地产成就了任志强，还是任志强摸准了房地产，还真不好说。唯一可以确定的是，任志强以往说过的话基本上都应验了。
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201720177月
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(昌平46000元/平方米)
(大北京22000元/平方米)
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved央行开工，金融去杠杆先拱一卒，房产别抖，股市别急|界面新闻 · JMedia继春节假期前中期借贷便利（MLF）利率上行后，春节后的首个交易日，央行上调各期限逆回购利率10个基点，7天期逆回购操作中标利率2.35%，此前为2.25%；14天期逆回购操作中标利率2.5%，此前为2.4%；28天期逆回购操作中标利率2.65%，此前为2.55%。
这一系列动作被草木皆兵了，被解读为进入&加息周期&。加息令不少人蓝瘦香菇。央妈为什么要说这种话？一干经济学家认为：这加息不是真的，央妈没说要加息，何况加息不容易。岛君从经济学者观点中揉出一粒定心丸：房产别抖，股市别急。
整 理| 兰春姮
来 源 | 正和岛（ID:zhenghedao）
▌央行开工，金融去杠杆先拱一卒
先从稳健中性的货币政策说起
保持稳健中性的货币政策是2017年中国人民银行的主要工作任务之一。中国人民银行行长助理张晓慧在《货币政策回顾与展望》一文提到，下一阶段的货币政策思路主要有四点：
一要保持总量稳定，综合运用价量工具和宏观审慎政策加强预调微调，调节好货币闸门；
二是优化信贷结构，适当发挥货币信贷政策的结构引导作用。继续加强支农再贷款、支小再贷款、再贴现、抵押补充贷款管理，完善政策效果评估，健全正向激励机制，引导金融机构扩大对国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业的信贷投放；
三是深化各项金融改革，疏通货币政策传导机制，提高金融运行效率和金融服务实体经济的能力；
四是切实做好防范化解金融风险工作，守住不发生系统性风险的底线。
在第四点中，强调了特别要防止机构&带病扩张&，消除风险产生和积累的条件。要防止资金&脱实向虚&&以钱炒钱&以及不合理的加杠杆行为，对使用央行资金的机构要加强投向方面的引导和监督，引导资金支持实体经济。
此次的政策性利率上调，也就是传说中的&加息&，是这个工作要务在新年后的进一步执行。招行资产管理部高级分析师刘东亮认为，这是央行去年开始的强力去金融杠杆，控制金融系统性风险政策的进一步体现。
此次&加息&加给了谁？
来自格隆汇的解释认为，对于中国央行而言，存在两套官方利率，一是大家所熟知的存贷款利率，而通常意义上的加息、降息都和存贷款基准利率的变化有关。另一套官方利率，主要以回购招标利率为代表，因而回购利率的上调其实也代表央行正式变相加息。其与存贷款利率的区别在于前者主要影响货币和债券市场，而后者主要影响贷款市场。
这次央行上调逆回购利率，也不属于传统意义上的加息，故象征意义大于实际效果。此次&加息&是金融机构对央行和其他金融机构的资金端加息，但是对实体端和存款端不加息。
刘东亮观点，央行上调操作利率事实上是在加息。紧缩的预期进一步就加强了；基准利率没有调整，调整的是公开市场操作利率，起到的效果是一致的。利率曲线总体抬升了，市场对流动性的预期不会这么乐观了，对债市肯定是利空。
▌&加息周期&，是一种过度解读
齐鲁资管首席经济学家李迅雷观点：由于存在稳增长和防风险的双重目标，故货币政策的运用空间并不大。如果今年政府工作报告能够将经济增长目标下调至6-7%，而不是去年的6.5-7%，则M2增速目标可相应地降至11%，但即便为11%的增速，去杠杆的效果还是有限，如去年M2增速为11.3%，但企业、居民和政府的杠杆率水平都继续上升。
总体看，货币政策只是从偏宽松调整至中性，在外汇管制加强的情况下，汇率不会成为货币紧缩的理由，所以，确实没有必要将央行此举解读为货币紧缩政策的开端。另外，加息和降息都存在难题，中性才是基调。
前《南方都市报》首席记者悦涛认为，对于央行来说，加息和降息都戴着紧箍咒。
加息的紧箍咒：巨额债务、企业成本
按央行口径，中国经济内债已经244万亿（不含外债），按中金公司前总裁兼CEO朱云来的说法至少300万亿。贷款大跃进的后果就是巨债压顶。加息，债怎么办？中财办副主任杨伟民说：企业负债过百万亿，按4%的利息算，一年利息至少4万亿，相当于2015年全年GDP增量。&三去一降一补&是中央大政。其中的一降（降低企业成本），最终被描绘成&七降&，包括制度成本、税费、财务、电力、物流等等&&然而，制度成本、税费、流通成本，在通胀之下是很难降的。这些年对企业增加最大的成本在土地和人工，也是不大可能降的。
降息的紧箍咒：通胀和汇率
2016年全年没有降息，只在年初降准一次。主要的原因是2016汇率面临严重的压力，如果直接降息降准，释放的信号太过明显，而且对汇率的问题明显是雪上加霜。但是目前MLF，公开市场操作等的余额加一起有约5万亿，而16年初只有5000亿，也就是说全年央行通过这些渠道总共投放了约4.5万亿。这样的结果根据一些分析人士计算，这些操作加一起约等于若干次的降准。所以如今不管是做适当的修正，或是转为&中性&都不足为奇。
央行不可能持续加息
来自格隆汇的观点：央行不可能持续加息。
加息降息主要看什么，当然是国家的基本面。而目前我国的基本面，根本不能支持持续的加息，尤其是存贷款利率。
我国从14年开始走入降息通道，试图扭转日益颓废的经济基本面。但是目前经济有没有起色我不知道，但是资产的价格，从股市，债市，商品，地产等，哪个没有涨过。而一旦失去基本面的支撑，就像喜欢搞预期的股市那样，怎么涨上去怎么跌下来。
2016所谓经济的起色是供给侧改革叠加宽松环境所导致从上至下，从PPI到CPI的上涨，这些上涨最终会传到到消费端，最终消费者对物价的上涨会做出什么反应目前还不得而知，但似乎在向好的方向发展。如果此时走入加息通道，把这个有点起色的基础破坏掉，对谁都没有好处。
利率政策是国家最重要的经济策略之一，它要兼顾，去杠杆，去泡沫，稳定汇率，稳定增长。而利率这个工具也不可能兼顾所有的职责，必须是不断的在动态中寻找平衡。
▌当前的货币政策下怎么看房产股市？
我们没有本钱主动打压房地产
李迅雷提出，今年的政策核心要点是守住两条底线，一是稳增长，二是防风险，连续加息会导致资产泡沫的破灭，从而触发系统性风险，所以，中央经济工作会议也只是提&去杠杆&没有提&去泡沫&。所以目前利率政策的重心肯定放在了去杠杆，去泡沫中，所以有走向&中性&的必要。但同时为了兼顾稳定增长，必然不会下手太狠。如果把高房价给弄下去了，那么稳增长算是没什么指望了。所以本次的&加息&，并不意味着对房产的打击。
经济学家马光远认为，春节期间，各地楼市遇冷是预料之中的，但这和央行的加息没有太大的关系，而是房地产市场自身在经历2016年的疯狂上涨之后的自然调整。无论是上海，还是厦门、合肥、南京、深圳，成交量极为惨淡，这和我们去年对整个房地产市场判断会&变天&的基调是相吻合的。不要误读2017年的房地产政策，严控只是针对投资投机，在不确定性加大的情况下，我们没有任何本钱主动打压房地产。
房地产寒冬？&加息&只是一记信号弹
海通宏观姜超认为，对楼市而言，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。
马光远认为不能将央行变相加息视为&货币政策全面转向&和&流动性全面收紧&的信号。因为货币政策早已经转向，收紧货币的水龙头是早确定的基调。无论是稳定汇率，还是抑制资产价格泡沫，都无法通过简单粗暴的方式解决，对泡沫和风险的敬畏是正确的。但基于多年来货币政策开年抢跑流量的惯性，在春节过后，通过&悄悄加息&的方式，传导信号，避免货币政策再次走偏，同时又不惊扰市场，这是央行能够采取的最好的方式。
按照这个逻辑，央行这次&悄悄加息&究竟针对谁就很清楚了，既没有明确针对通胀，也没有意味着中国经济的探底成功，更没有在开年杀气腾腾对准房地产泡沫。因为上述三种情况需要加息的理由至少目前并不充分。所以，央行这次悄悄加息，放的并非打击对象很明确的真枪实弹，而不过是一记信号弹，提醒市场不要忘记了今年货币政策的基调，仅此而已。
利率上调对股市影响或有限，股市仍为震荡格局
海通证券姜超认为，央行于春节前后上调了MLF、公开市场操作和SLF利率，使得利率走廊全面抬高。从短期看，利率上行对股市存在负面影响，但影响要小于债市。从长期看，如果政府决心抑制地产泡沫，并能有效防范金融风险，那么资金将有望从地产市场流出，股市有望受益于资金的回流。中国经济在化解了地产&肿瘤&之后，其实有望更加健康，而股市是实体经济的反映，也有望反映经济结构的改善。
股市仍为震荡格局。从利率（央行变相加息、货币利率抬升）、盈利（16年工业利润增速回升）和风险偏好（负面因素包括解禁减持压力、IPO加速发行、市场情绪不高、货币市场政策利率抬高，正面因素为两会行情、国改推进、经济开局平稳和人民币压力减弱）来看，股市仍为震荡格局，主板和中小创可能继续分化。
财经评论员郭施亮认为2017年股市并不轻松。一方面在于国内外环境不确定因素增加，如果央行采取连续变相加息或者实质性加息举措，将对股市造成一定压力；同时，股市IPO发行节奏、再融资力度以及注册制，也对股票市场带来实质性影响。
安信证券陈果认为，A股对加息的反应还不充分，投资者应该等到更好的进攻时机。A股自3300点以来的调整核心驱动力是流动性预期(利率、货币政策)的变化，这种变化目前未见能够扭转。投资者应该等到更好的进攻时机。
寻找估值合理业绩靠谱的标的是唯一的选择
来自格隆汇的观点认为，股市现在最大的问题不是加不加息，而是国家暗地里推行但永远不会说出口的三个字&注册制&，在现有制度上，在操作上，无限接近注册制。虽然各大机关都频频表态，新股不会对股市构成影响。但聪明人已经看到，注册制已经来了。而这样的结果大家都明白，无基本面的中小创是受害者，而炒壳卖壳的壳股则是最大的受害者。而事实也是这样，为什么创业板不断走低，为什么两桶油可以涨50%。和创业板某些个股比，两桶油央企中的央企，加上油价上涨的利好，是有些基本面的。未来的股市，寻找估值合理业绩靠谱的标的是唯一的选择。
资料来源：
《货币政策回顾与展望》，张晓慧
《更中性更审慎 央行开年重新定调稳健货币政策》，每日经济新闻
《央行的&假加息&和说不出口的&注册制&》，格隆汇&径山有路
《偏宽松回归中性不代表步入加息周期》，李迅雷，网易财经
《央行加息预期骤起 房地产市场严冬或将到来》，新浪财经
《利率上调对股市影响有限 股市仍为震荡格局》，姜超，海通证券
《安信证券陈果：A股对加息的反应还不充分》，金融界
《央行变相加息，A股被错杀了吗？》，郭施亮
《央行悄悄加息，今年还能出手买房吗》，马光远
《巨债压顶！央行&伪加息&恰恰是不想加息》，凤凰财经
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