二手房买卖涂销抵押贷款问题
只要中介没有问题,应该是安全的,但最好还是别把款付给房主,就象陶宝那样,找个第三者来过度.或者叫他自己处理好了,再实现你们之间的合同!要知道什么骗子都有的!其实房屋买卖就是有这些事难办理.要真正实现正常的交易,总会有很多的担心,特别是二手交易!
南方网讯　最近报道的一则关于购买抵押房买卖的纠纷事件，在市场上引起轩然大波，有关抵押房的买卖问题再次受到广泛关注。　　抵押房也可购买　　目前市场出售的抵押房主要有三种情况：有的发展商先还清银行贷款，赎回契约，并到房管局办理抵押涂销手续后，再出售给买家；有的发展商将整栋物业抵押给银行，成功卖出一间后，再将抵押房款还给银行，赎回契约，办理抵押涂销手续；有的发展商在收了买家的房款后，长时间不归还银行贷款，同时又以“拖延”手法欺骗买家。前两种交易都是相对安全的，但第三种情况就存在较大的风险，买家即使交了钱也无法得到房屋所有权。　　抵押涂销手续最关键　　购买抵押房是否安全，首先要看抵押房的有无办理涂销手续是最关键。德赛按揭专业机构业务总监黄美华认为，抵押房并不影响使用，购买抵押房并不可怕，关键要看各项手续是否齐备，产权能否顺利转让过户到小业主名下。事实上，在房屋交易过程中，无论一手楼还是二手楼都存在抵押房的问题，新买家在交易过户和支付房款前，最重要的是查看发展商或旧业主是否已经到房管局办理涂销抵押手续。　　据满堂红交易按揭中心有关人士介绍，到房管局办理涂销抵押的手续十分繁复，在二手房买卖中，如果旧业主已将房屋抵押给银行办理按揭，那么旧业主必须首先到银行还清欠款，赎回契约或房产证，然后到房管局办理涂销抵押手续，最后方可进行正常买卖。一般这种手续涉及资料和证件繁多，而且需时较长，到银行办理提前还款赎契手续，需时约1个月，到房管局办理涂销抵押手续需时15个工作日，若任何一个环节出错，或缺少某一份资料，都得从头排队等候处理。　　另外，购买抵押房的买家也可办理“转按”手续，此举可减省手续办理时间，加快交易速度，不过这只适用于二手房交易。买家、旧业主和银行三方签订“转按”协议，在不办理赎契手续的情况下办理交易过户手续，其间只需等待银行对新买家申办按揭的资格审查时间，这远比办理银行提前还款手续的时间短，最后一关是到房管局办理涂销、转让、再抵押手续，大约需时15个工作日。　　若买家购买了发展商的在售抵押房，而且该房是在发展商取得预售许可证前已经抵押出去的，一般做法是，在签订《认购书》前发展商向买家讲清楚事实，签完《认购书》，交齐定金后，发展商随即向银行还清抵押房款，然后到房管局办理涂销抵押手续，解封抵押物，最后与买家签订购房合同。　　细化合约保障权益　　据了解，以往发展商售卖抵押房都甚少向买家讲清楚事实。有法律界人士建议，若发展商主动将抵押房事实告知新业主，并将“发展商在办理抵押涂销手续后，新业主才正式支付房款”的条款写进《订购书》，这就不存在欺骗成分，对双方权益也是一种保护。
正常来说原房主想要提前还贷应提前一个月向银行提出申请，也就是30天，申请通过后还清贷款，大多数银行需要3到7个工作日来撤出手续，如果你是现金买房，此时就可以让中介带你们买卖双方到房地产登记主管部门递交过户手续，按买卖合同约定时间缴清房款，房产部门会在7个工作日内办完过户手续；如果你是贷款买房，原房主撤销抵押登记后，你需重新申请贷款，如果你是公积金贷款，先过户后贷款，如果你是商业贷款，先申请贷款后办理过户，商业贷款大约25个工作日，公积金贷款大约35个工作日。你是哪种情况，把以上时间加起来就是你应当拿到房证的时间
有以下几个办法可以查证：一、查看房产证，一般已办理抵押的房子房产证上都会注明。二、到房管交易中心交一定费用去查案及打印备案。三、我不知你是在哪个城市，也不知你那是否有网上查件的服务？广州已开展了这项服务，上网便查个一目了然。
1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜；3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复；4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供部门等等。如果你自己法律知识、房地产知识不是比较熟悉，建议你最好还是找个中介只负责帮你们签合同、办手续。费用应该不高于成交价格的1%。虽然网上许多人都指责中介的合同多么不完善，事实上，房管局的买卖合同比中介的合同更笼统。房管局的合同大多是每个条款都让你自己填写补充条款。问题是，不具备专业知识的，缺乏实际操作经验的买卖双方根本就不知道该写上那些条款。最后弄个约定不明确的协议，一旦产生纠纷，根本就无法保障双方的利益。
我是做房屋快速贷款的，经常碰到这类情况，希望我的回答能帮到您未婚共同共有，转成一个人的名:可用买卖或赠予的方式。如有按揭，只能买卖买卖:要银行协助，出相当于涂销再抵押的相关证明，银行协助到房管局办理。买卖双方如不经中介的，买、卖双方网签成功后双方到房管局办。费用:个人所得税按占有份额市值的1%征收，营业税按占有部分房价的5.5%征收赠予:直亲属:才可免个人所得税和营业税，1个工作日。非直亲属，个人所得税按20%征收。以上均属市房管局，自己整理的。供需要者参考
一次性付款的交易常规程序。签买卖合同，买方支付定金递件，买方支付首期房款问税、完税、过户，买方支付房款余额，卖方交付房屋领证。按揭付款的交易常规流程：签买卖合同，买方支付定金卖方协助买方签署相关文件，买方申请银行按揭贷款取得银行同意贷款给买方购房的书面答复递件，买方支付首期房款问税、完税、过户领房产证抵押领他项权证银行放款，卖方交付房屋1、按你说的情况，好像卖方是要求你签合同就付100%的房款。即使是按常规程序办理，买卖双方都有一定的风险；如果是签合同或递件就付全款，风险就更大。房子再好再便宜，如果风险过大，都是得不偿失的。2、原有贷款的房屋，一般有如下的付款方式可适用办理交易。1）先还款，涂销抵押，后买方按揭付款或一次性付款。这种方式一般适用于办理买方一次性付款或买方要按揭选择的不是卖方原贷款银行或当地房管局要求交易房屋一定是完全产权不可有他项权人的。这种做法，常见卖方无力或不愿，而要求买方提前支付部分房款，垫资替卖方提前归还贷款。这种做法风险也是比较大的，主要是怕买方支付房款后到可以完成交易过户期间，卖方房屋被查封，不可办理交易或因诉讼房屋无法出售给买方，其后，买方不仅不能购买房屋，且无法追回已付款项。如果你是第一次购买二手房或自己对二手房比较陌生或身边没有起码5年以上从业经验的专业经纪人及房地产专业律师从帮你操作的，最好不要采取这种付款方式，哪怕房子再便宜。如果是卖方自己出资提前还款后，递件时付首期房款的，则是按常规流程操作了。2）转按付款。在当地房管局开设了“带抵押过户”业务的地区、城市，买方是一次性付款且愿意选择卖方原贷款银行进行按揭的，此付款方式为首选这样付款，比卖方没有抵押的房屋交易，风险更低。同时也是二手房交易中，风险最低的交易付款方式）。这种付款方式就是买方、卖方与银行签订三方协议，在房屋仍是在卖方名下抵押给银行的情况下，先过户，然后涂销抵押，最后办理买方抵押的一种方式。整个手续的办理，与买方办理按揭购房相似，只是多签署一份“转按协议”。不过，这种付款方式的前提，一定是当地房管局开设了“带抵押过户”业务，及银行开设了“按转按”业务的。3、签协议并不能保证你没有风险。只是，买卖合同里如果对违约责任和违约赔偿签订的明确、情况估计充分的，一旦纠纷产生诉讼时，对你比较有利而已。4、房产是否必须在产权清晰时，才可交易的，看你当地房产交易部门的具体规定。5、买二手房时，要注意的问题很多。最简单的法子是你有一位信得过，而且是具有多年从业经验的房地产经纪人或房地产专业律师的朋友，全程给你做顾问。如果没有，你要注意的问题太多。即使是买一手房，没有房地产方面专业知识，也是风险重重。其实许多购房者都是“勇者无惧”“不知者无惧”的。当然，风险发生的概率也不是很高，所以不幸的人，也还只是少数。你想学习的，可以多逛逛房地产专业网站、论坛。陌生中介公司和经纪人的，不能不信，更不能全信。提醒你注意的是：房款一定不能交给中介或其他人转交，收你房款的人，一定要是房屋的所有权人或所有权人的合法代理人。你要还有具体问题，可给我站内发短信，或给我博客留言。希望能帮助你吧。
1、什么是住房按揭贷款？　住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
购房按揭贷款可分为狭义的和广义的按揭。狭义的购房按揭可以从两个方面分类，一种是仅仅指一列合同中的按揭贷款合同所包含的内容；另一种是指购房者通过按揭购房比不通过按揭购房多出来的合同内容。按照这种概念，前面提到的合同中，除去购房人同开发商签定的购房合同之外的所有合同，都是属于狭义的购房按揭。　广义的购房按揭不仅须包括狭义的购房按揭的全部内容，还包括实现狭义的购房按揭的直接环境机制、房地产交易价格机制，具体地讲，包括房地产价格机制、房地产交易价格机制、房地产估价机制、政府对狭义购房按贷款的支持政策、狭义购房按揭、银行购房按揭流动资金的保险机制、违约处理机制、二手房地产交易市场、法律机制、居住福利保险机制。
广义的购房机制的核心思想是为狭义的购房按揭创造实现条件。各国根据自己的国情和对购房广义按揭机制的实际理解程度，推行自己的广义购房按揭模式。这些模式的差别，将直接影响这些国家的居住发展水平，还会对相关的一些国家财政、法律、经济、社会、文化机制产生重大影响。2、购房者如何办理按揭贷款？
购房者办理楼宇按揭的具体程序如下：　选择房产购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。　办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。　签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。　办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。　开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。3、办理按揭贷款有什么注意事项？
1.贷款年限：普通住宅不超过20年；　2.年龄：贷款人年龄 贷款年限≤65年；　3.贷款额度：二手房是评估价的7成；
4.贷款利率：普通住宅按同期个人购房贷款利率执行；　5.还款方式为月还款。4、按揭贷款的收入证明怎么开？　个人收入证明资料是银行业金融机构确认个人住房按揭贷款借款人还款来源、能力的重要依据。银行贷款收入证明范本：银行银行市*支行：兹证明先生是我单位职工，工作年限年，在我单位工作年限年，职务为，岗位为，职称为。其身份证号码为：。其平均月收入为人民币元。此证明仅供该职工申请贷款或该职工为其他个人申请贷款作第三方保证时使用。单位：年月日5、月收入证明与月还款额的关是什么？　收入证明要求您提供的月收入是您月还款的两倍以上，这部分月供款包括您之前所有的银行未结清贷款，所以请注意您的月收入应该是您所有未结清贷款月还款的两倍以上；如果个人收入证明在一万元以上的则需要额外提供一些资产证明，资产证明包括债券、银行存款、车辆购置凭证、个人所得税证明等。所以请您根据自己的情况提前将资料准备齐全。
如果没有单位开收入证明怎么办？　 没有单位的，若是私营业主没有办法开具收入证明，则需提供的资料有：工商营业执照、税务登记证、完税证明或近六个月的银行存款流水单。6、办理住房按揭贷款需要准备什么资料？　1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件、结婚证或单身证明。
2、购房协议书正本。
3、房价预付款收据原件及复印件各1份。　4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
5、开发商的收款帐号1份。 7、办理住房按揭贷款的手续和程序是什么？　首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。　接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。　最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。　经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。8、办理住房按揭贷款必须本人办理吗？　按揭手续办理均需要本人到场签字，已婚则需要夫妻双方同时到场签字；如果不能到场的，则需要到公证处去办公证委托，公证委托书原件需要两份。所以请务必安排好自己的时间届时到场，或提前到公证处公证。9、如果之前有过不良信用记录，还可以办理住房按揭贷款吗？　如果您之前贷款有过逾期的情况请务必先付清逾期欠款，并请前贷款银行出据欠款结清证明并盖银行鲜章，否则本次贷款银行会怀疑您的信用记录，并不予受理。所以，个人的信用记录非常重要，请大家一定注意不要逾期还款。10、不良征信记录出现之后，如何才能办理按揭贷款？　国务院法制办公布的《条例》中，首度提及“负面记录保留期”问题：“征信机构不得披露、使用自不良信用行为或事件终止之日起已超过5年的个人不良信用记录。”　相关银行人士解释，这一条款的大致意思可以理解为：个人一旦终止不良信用行为，即不再发生信用卡、房贷逾期还款等不良信用行为，5年后银行将不得再以之前个人征信记录中的负面信息为由，拒绝提供办卡、放贷等金融服务。简单地说，个人征信记录中的负面信息最多只会保留5年。　有银行人士认为，5年期间比较切合实际。如果保留期太短，不足以对失信行为起到较好的警示作用。但对于那些并非主观意愿导致的失信行为，又显得有些严厉。　据悉，2006年1月，央行组建了全国统一的个人信用信息基础数据库。只要是在银行办过卡、贷过款，都会自动在该统中生成一份属于自己的“信用报告”。　“商业银行等金融机构是个人信用信息的主要提供者和使用者，也是查询个人信用报告最多的机构。”据银行人士介绍，目前各商业银行在贷款审核和信用卡审批过程中，都会将个人信用报告作为一项重要的参考依据。　“负面记录的保留期是从该笔贷款还清之日开始计算，保留一定期限，但这个期限多长，没有一个确切说法。因此，从数据库建立开始到现在的负面信息都一直保存着。”一银行人士在接受记者采访时表示。11、银行按揭贷款不放款，是否可以退房?　2009年9月,赵先生与某房产公司签订了《商品房买卖合同》,约定赵某以总价款65万购买一套三房的商品房。10月1日,银行在审批赵某按揭贷款资料时,经查询得知赵先生存在信用记录不良情形,且赵先生购买的商品房属于第二套房,于是未予放款。现赵先生要求房产公司退房。　律师点评:不归责房地产和购房者原因导致不能买房，方可退房。作为消费者,一个完全有民事行为的人,要对自己的行为承担法律责任,因为个人的信用问题而造成不能按揭,退房是没有合法理由的,因为不可归责的原因不能签订并不能履行的,可以解除合同,这里面有两个解释,不可归责双方的原因,不是开发商也不是消费者,是政府或者银行的原因,导致这个合同不能履行,这个业主是因为个人信用问题而不能放款,是不能主张要求退房的。12、按揭买房时出现纠纷怎么办？　如今，个人买房借助银行贷款、公积金贷款的愈来愈多。面对住房从原来的单位集体买房转变为个人买房后，由于部分购房者自我保护意识的缺乏、或购房经验的不足、或少数开发商的欺骗误导等，导致个人购房纠纷逐渐增多。据来自中国消费者协会的资料显示，去年上半年商品房投诉要比1998年同期增长30.4％。　针对各种各样的购房纠纷，对举债买房的消费者来说，该如何处理呢？　从现状看，不少按揭购房者处置购房纠纷的方式是，在与开发商交涉无果后，往往会采取停付购房款的办法，以表示不满，其实这是一种最不恰当的方式，也是一种违约行为。　因为，其一，购房合同与借款合同不是同一个合同；其二，按揭买房是购房者因资金不足、用所购房产作抵押向银行提出贷款申请，银行根据贷款人的专门用途发放贷款，用于解决购房者的资金不足；其三，按揭买房后银行与购房者三者间的关是一种借贷关，借款人应按借款合同之规定按期偿还贷款本息，若借款人不履行合同，根据合同约定，借款人连续6个月以上还未还借款的，贷款银行可视其丧失还款能力并可行使起诉权，直至处分抵押房屋以偿付所欠的贷款本息。　因此，个人实施贷款买房后，期间不论是出现购房纠纷、还是其他原因，切不可采取拒还或拖欠银行贷款的方式，否则购房者的损失将会更大。13、按揭没还清如何办理抵押贷款？　1.确定自己的还款余额,确定了还款余额后,看自己是否能够还清贷款。　2.落实评估价,看评估值总价为多少,以及自己实际需要的资金金额。　3.根据银行目前的政策,一般情况下,满五年的住宅,可以达到评估价的6成左右,不满五年的住宅可以贷款评估价的5.5-6成,同时需要看客户具体的资质而定,如果客户还款能力较强,也可以贷到6成。　4.根据房产的情况,预计贷款额后,可以先不解押还款,而先行进行银行审批,待银行审批通过确定了贷款额后,可以进行还款解押。　5.待还款解押完成后,从新做抵押,抵押登记完成后银行可以放款。14、按揭可以转吗？什么是转按揭？按揭可以转。　“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。　据专业人士介绍：“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。15、转按揭的业务流程是什么？
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》。　2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》。　3、买方交纳房屋价格30%的首付款。　4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函。　5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款。
6、卖方向买方实际交付房屋。
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款。　8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行。
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。16、转按揭涉及到哪些费用？　1、中介公司的代理费：①单独委托：卖方1%，买方1.5%；②手拉手：合同金额/收取手续费20万元以下/0.6%，最低800元。20万元～40万元/0.5%最低1200元。40万元以上/0.4%，最低2000元，最高5000元。　2、过户费：项目/买方/卖方契税/成交价1.5%交易手续费/3元/平方米转移登记费/80元/户地产交易费/面积0.9%地产交易费：备注：如果交易的房屋没有国土证需要缴纳土地收益金
3、评估费：评估价格2%
4、公证费：350元
5、保险费：贷款金额贷款年限保险费率
6、抵押登记费：55元17、转按揭贷款的额度是多少？　因住房出售申请转按的，贷款额度最高不得超过该房屋交易价格或评估价值的70%，商用房最高不超过50%；因房屋赠与、继承等原因申请转按的，转按贷款额度不得超过原贷款余额。18、公积金转按揭贷款申办条件是什么？　凡是正常缴存住房公积金半年以上，具有完全民事行为能力的在职职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房公积金贷款或者商业银行住房贷款并且能够按时偿还贷款本息的，可以申请办理住房公积金转按揭贷款。19、公积金转按揭贷款额度、期限、利率分别是什么？　转公积金贷款金额不得高于原商业贷款余额，且最高贷款额度不超过现行规定的贷款限额，最高贷款比例不得超过该房屋原购房合同总价或该房屋现实交易价格的70%，且不超过该房屋评估价值的60%，上述四项条件中以金额低的为准。　转公积金贷款审批额度与原住房贷款余额的差额部分，由转按揭借款人用自有资金结清。　转公积金贷款的期限，不得超过原商业银行住房贷款的剩余年限及房屋的剩余使用年限，同时不得长于转按揭借款人距法定退休年龄的剩余年限。　住房公积金转按揭贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率标准执行。20、二手房买卖怎么办理转按揭贷款？　买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按。买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。　在转按揭申请通过银行审核后，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。最后，由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。21、转按揭贷款与普通的二手房按揭贷款有什么不同？　普通的二手房按揭贷款，银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于卖方的房屋仍处在抵押期间，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得房产证明后，才能进行房屋产权过户。因此转按揭涉及的法律关非常复杂，对买卖双方来说，风险都很大。22、在转按揭过程中容易出现什么问题？　卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行　买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻　由于买方或提供担保的中介资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行　中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷、私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的风险。
交易完成后买方无法顺利拿到房产证。
交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。23、个人住房按揭贷款提前还请要注意什么？专家建议要从以下四个方面做起：　要提前预约、做好前期准、提前还房款后不要忘记退保以及解除抵押。　1、提前还贷需预约。要办理提前还贷手续，银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，申批也需要一定的时日。此外，各家银行对于提前　还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。所以需要提前还贷的房贷者，更要仔细核对各家银行的政策后再做打算。　2、提前还贷需准备。借款人如果要提前还贷的，一般要在或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于　借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。　3、提前还贷勿忘退保。贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打给相关保险公司，预约退保即可。“伟嘉安捷”　提醒借款人，部分保险公司的和工作地点可能会有变动，在退保之前最好预约，以免耽误时间。不过需要注意的是，如果购房者没有一次性结清剩余贷款，是不能要求退保的。　4、解抵押不可忽视。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。客户如果结清贷款的，一定不要忘记去解抵押这个环节。目前，有的银行会自己去解抵押，解抵押后需借款人自己去银行拿回房本原件。如果不是银行自己去解抵押的，借款人作为受托人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委自行办理解抵押。24、个人住房按揭贷款如何注销？一、申请登记程序：申请提交资料审核注销签发二、注销登记提交资料：1、房地产抵押权注销申请表2、申请人身份证件复印件3、商品房买卖契约4、房地产抵押合同5、借款合同、6、按揭注销申请备注：1、抵押人涉及委托的，提交委托书及受托人身份证复印件三、收费标准：不收费四、工作时限：当日办结25、房贷还完了房贷险如何处置？　早在几年前，购买房贷险是购房者办理房贷时不可缺少的一环。房贷险全称为“个人住房抵押综合保险”或“个人抵押贷款房屋综合保险”，是购房者向银行申请贷款时，银行为防范房贷风险要求贷款人必须购买的保险。当时的房贷险主要保障因天灾人祸导致的房屋本身的损失，获得赔付的几率很小，而且受益人是银行，即使房屋在还贷过程中出了什么意外，保险公司也是赔付给银行，而不是掏钱的买房人。由于上述原因，房贷险遭到大多数贷款购房者的强烈抵制。26：按揭买房什么时候能拿到房产证？　按揭就是以你所购房屋为抵押的贷款购房，只有在清偿了全部贷款后，房产证才能给你在未清偿贷款前，房产证是作为抵押物存放在银行的。27、二手房首付新规定按揭买房的注意事项，让贷款买房无忧　在二手房贷款人群占主力军的当下，金融理财师给借款人指出申请二手房贷款时的“几个注意事项”：注意事项一：评估价与最高贷款额　在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。注意事项二：竣工年代与贷款年限　房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是“房龄 贷款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年。注意事项三：贷款成数和利率　目前各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但王文斌提醒广大借款人，如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。注意事项四：还款方式的选择　现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息；双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。王文斌提醒借款人，不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。注意事项五：贷款银行的选择　现在重庆市内的商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择的常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。注意事项六：收入证明与还款能力　银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。　借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。注意事项八：申请贷款到放贷周期　购房人申请贷款的过程需要经过很多机构的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的7个工作日就可以办理完成。在此，王文斌提醒广大借款人，在全过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。
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