房地产中介第一天上班主要是做什么？？来自: 欧江装潢 日分享至 :
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&h1&最近在朋友圈看到一篇很有意思的讲房价的文章，其中的逻辑挺值得看看的，比如作者通过一系列论证引出的政策调控目标顺序&/h1&&br&“我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了：&br&&b&默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；保证财政收入；&/b&&br&&b&首要目标：降杠杆，挤泡沫，尽可能降低金融风险；&/b&&br&&b&次要目标：房价不要过快上涨。&/b&&br&现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了？是不是就跟任志强说的那样，一定涨，并且没泡沫了？房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如说整顿一下房地产公司……”&br&&h1&原作者是财新传媒原编委叶伟强，转载到这里，供大家参考&/h1&&br&链接如下&a href=&///?target=http%3A///getResourceInfo%3Fappid%3D31%26url%3Dhttp%253A%252F%252Fyeweiqiang.%252Farchives%252FFfrom%253Dtimeline%2526isappinstalled%253D0%2526nsukey%253Dse2U9baGX%25252BxfZzSu604ew5rYEsFHbazCQ15g6%25252FLb7EfX0CzHLgtejJBgE18lyMSAmx4huwKFufclubWYN%25252FQ0cfKN7Jon0wk7d3VGMpraL1W5c1eFs740upb8ehIB80TYpKVUj35RxsCfbZTXBVL%25252FLC5gQqIXWy%25252FhfPQCYcJ06dmBeFxu%25252FbWSeERZuFO%25252F5qDs%26version%3D10000%26doview%3D1%26ua%3DMozilla%252F5.0%2B%28Windows%2BNT%2B10.0%253B%2BWin64%253B%2Bx64%29%2BAppleWebKit%252F537.36%2B%28KHTML%252C%2Blike%2BGecko%29%2BChrome%252F56.0.BSafari%252F537.36%26keeplink%3D0%26reformat%3D0& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房价之谜 | 悬而未决的崩盘隐忧（完整版）&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&h1&权侵删&/h1&&br&&h1&房价之谜|悬而未决的崩盘隐忧（完整版）&/h1&&br& 17:55&br&&strong&应不少朋友要求，将本系列整合起来发，方便整体阅读和转发。感谢大家抬爱了！&/strong&&br&房价，一道难解的谜题，万众关注的焦点。它牵动人们的神经，左右人们的思想，影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈，难以理解，莫衷一是。到底应该怎么认识它？有没有可能把握它？&br&作者基于多年的观察和研究，以突破自我的勇气和独特的分析框架，深入探讨有关房价的的方方面面：高房价的基础是什么？为什么房价屡调屡涨、屡涨屡调？扶摇直上的房价还将怎么走？为什么国际流行的分析方法在中国房地产市场水土不服？为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢，频频被现实打脸？……&br&本文覆盖面广，而篇幅甚长。为方便阅读考虑，分六个小节，以飨读者。六个小节分别是：（一）关于房价和调控的那些错；（二）高房价是被什么撑起来的？（三）中国房价到底“合理”吗？（四）房价会怎么走？（五）房地产调控真相；（六）未富先“贵”，代价沉重。&br&本文无意提供标准答案，旨在推进对中国房地产市场的认识。&br&——编者&br&&strong&（一）关于房价和调控的那些错&/strong&&br&“一想到房市，我就陷入到一种浑身瘫软的状态，根本没有心思想房事。”&br&这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典，因为它激发了无数人的共鸣和心悸。&br&房价淘空了太多人的精力和财富，还透支着一个国家的经济增长潜力。不管买不买房子，高企的房价都在影响着你。是的，在方方面面，以各种不同的方式，甚至在不知不觉中，影响每一个人。&br&电视剧《蜗居》热播的时候是2009年，在那之前房价已经涨了好几年；在那之后，人们与房价的“抗战”又快八年了。房价还在涨，什么时候是个头呢？&br&现在情况有所不同，已经不是所有地方都在涨。一线城市和优质二线城市还在涨，三四线城市却已失去上涨动力。不涨有不涨的坏处，在似乎看到房价“消停”曙光的同时，人们又担心房价会不会崩盘——当然“崩盘”警报从来就没有摘除过。三四线城市已是如此，一二线城市又会撑多久？&br&房价是涨也忧，跌也忧，然则何时不忧耶？&br&万众踌躇之际，知心大哥任志强适时挺身而出，再发豪言：房价必涨，有钱就买！&br&任志强因为此前对房价走势精准的判断，在许多人心目中已是“神一般的存在”。据说不少人因为听他的话买买买，已经发了大财。更多的人是对他又爱又恨，恨的是上一次、再上一次为什么没有听他的话买房？&br&怕呀！总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次，听呢，还是不听呢？&br&关于房价，我知道需要关注哪些重要的事情。比如下面这几件：&br&&strong&?北京，郊区大兴。&/strong&&br&大兴就在北京南边挨着，离城区不远。虽然是郊区，这里的房价着实不低。据信将于本月入市的绿地海珀云翡项目，预售价已经到了令人瞠目结舌的7.33-7.81万元/平方米，最高价甚至达到8.03万元/平方米。&br&&br&我就是瞠目者之一。我没有看过这个项目，原本不应该发言，但是地产最有价值的，难道不是位置、位置、位置吗？郊区的楼盘要如何超越想象力地奢华，才有如此高的价格呢？&br&人们在问：大兴8万，北京城区不得直奔30万了？&br&分析人士精彩点评：这个项目拿地成本就比较高，定价7万元也仅是保本，定到8万元其实利润并不高。&br&去年2月23日，绿地以总价39亿元、配建15000平方米自住房的代价从众多竞争对手中斩获该地块，实际楼面价高达4.7万元每平方米。这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。&br&这个故事并没有完。该项目只是拿到了这个价格的预售权证，悬念是，这么高的价格，市场买不买账？我认为，这个项目可以看作检验今年地产市场的试金石。&br&&strong&?北京，郊区通州，北京城市副中心。&/strong&&br&由万科开发的台湖“城市之光”项目住宅楼获批预售证，预售价格同样令人咋舌：平均7.8万/平方米，最高单价10万/平方米！这还只是该区价格第二高的楼盘。&br&对此也有精彩点评：在大兴的预售证都能到8万元/平米的今天，通州作为城市副中心，北京市政府规划所在地，出一个7.8万/平米的预售还算挺正常的。&br&同样精彩的点评是：通州市场经过去年一年的打造，房价高企的基本面已经形成了，年前就有消息说最贵的二手房已经突破8万/平方米了。&br&只是人们对这种解释是不满意的。还是那个问题：那么，经过多年打造的北京城区市场，教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资，现在应该是什么价？&br&通州也好，大兴也好，现在就有这么高的房价，到底意味着什么？&br&&strong&?北京，《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会。&/strong&&br&任志强就是在这里再发惊人之语：本轮错误的调控会导致房价上涨更厉害。&br&任志强所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。逻辑很简捷清晰：需求还很旺盛，供给却减少了，供不应求的结果可不是房价继续上涨？&br&按照这个逻辑，近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”的调控，因为这些措施限制了地产开发商的准入和资金来源，同样是抑制了供给。&br&这些措施包括：&br&银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资；&br&新增开发贷趋紧；&br&拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；&br&暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段；&br&中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案；&br&去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管；&br&……&br&我从2001年开始进行经济报道和分析，重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控，我已经记不清了，对于每次都可能被打上“史上最严”标签的调控，也已经见怪不怪了。&br&历次房地产调控真是出乎一般人的理解，越涨越调，越调越涨，每次调控也总少不了抑制供给这味主药，以至于每次调控之后，房价总是先抑后扬，继而“报复性反弹”，剧情十几年不变，政策令人各种看不懂。&br&这到底是为什么？&br&批评决策者的“低能”很容易，也许过于容易了，所以批评者越来越多。每次调控政策一出，包括专家、学者、开发商、民众甚至不少政府官员，历来骂声一片。批评很容易，但是这么多年的批评，已经完全不能增进我对这个现象的理解。&br&以抑制供给的方式调控房价，适得其反。这么浅显的道理，调控政策制定者难道真的不懂？也根本听不进去别人意见？还是根本没发现房价越调越高？不管怎么说，十几年过去了，总会找到相对靠谱的办法吧？&br&腹诽和批评多年之后，我觉得需要换个角度思考这些问题，并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西，因此都犯了一些自己并没有意识到的错误。&br&比如说，也许政府从来就没有想到过要放开地产的供给？&br&又比如说，调控政策确定供地数量的说法，是不是说反了？供地是制度，调控是政策；本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定？更合理的顺序，似乎应该是供地制度先确定供地数量，再在此基础上确定配套的调控政策。&br&再比如说，也许政府调控的真正目标（或者说首要目标）并不是抑制房价上涨？&br&……&br&?香港，七名警察殴打“占中”（占领中环）者被判刑。&br&等一下，不是说房价吗？怎么扯到香港警察了？没错，跟警察是没关系，但是跟“占中”却有不得不说的联系。&br&香港，那个内地从中拷贝供地制度的地方，以其痛苦的经历告诉我们很多事，并发出警示：房价崩不崩盘，代价都在那里，无法逃避，无药可解。&br&&strong&（二）高房价是被什么撑起来的？&/strong&&br&&strong&“两地一制”的土地供应&/strong&&br&要看清楚房价，就必须研究中国的土地供应制度，也就不能不提香港的供地制度——内地学习的，正是香港的土地批租制度。&br&周其仁老师对香港的批租制度有过精彩的描写和分析。&br&鸦片战争之后，香港的土地成了英国皇室财产，可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。&br&在“资本主义”经济体中，土地基本是私产。香港的特别之处在于，官地的规模太大了，除了新界部分农村用地为村民所有，其他港地一律为官地。&br&官地公有；所有权不买卖、不出租；但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。&br&当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时，两者竟然一拍即合，内地的供地制度几乎就是香港的翻版：土地国有或者集体所有；所有权不买卖；政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权（根据土地用途年限不同）。&br&内地和香港“一国两制”，在土地制度上却是“两地一制”。&br&“两地一制”最大的特点是，土地市场只有一个供给者，也即垄断者；垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。&br&以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“规划”出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降，你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗？&br&经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性，并不因人而异；不管是以逐利为目的的商人，还是打着公共利益标签的政府，概莫能外，他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。&br&内地各级政府把这一套活学活用，发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王，内地当前的高房价，也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。&br&&strong&中式地产市场的独特法则&/strong&&br&中式供地制度下的地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则。&br&经济学原理告诉我们，“成本加成定价”的策略通常似是而非。一瓶矿泉水，只要成分大体相同，就没人关心你是就近开采的还是从两千公里之外运来的；别人卖两块，你就不能因为运输成本高就卖三块。你可以定那个价，但是卖不出去，就会被淘汰出市场，剩下的就是控制得住成本的玩家。自由市场中，通行的其实是“竞争定价、价定成本”法则。&br&“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下千难万难。看看中国政府在粮食政策上的遭遇过的困境就知道了。上世纪末，为了保护粮价，政府“敞开收购、顺价销售”，从农民手里收购粮食，加个比例卖出去。为此，需要严格控制粮食交易市场，确切地说是消灭其他一切粮食交易行为。但全国这么大，可能供应粮食的渠道不计其数，岂是控制得了的？其结果是，仅粮食收购一项，财政亏损就不下3000亿。&br&可见，即便是在总理亲自督战下，政府这样强大的国家机器，想要打赢与整个市场的战争，也是极为困难的。&br&但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于，政府有能力消灭其他交易市场，让整个土地市场只有一个供应者，那就是政府自己。&br&既然土地市场只有一个供给者，那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点，即控制供给数量，提高价格。土地市场上一个个“地王”，就是在这种背景下出来的。当然，造“地王”者多国企，这是另外一个话题了。&br&之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源，和其他经济体却有本质差别。&br&中式供地制度的“好处”是容易掌控市场，坏处则是弹性不足，市场一家独大，自我调整能力差，无视其他市场的价格信号——后面会讨论，这个看起来不怎么显眼的坏处，多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。&br&需求曲线理论上是存在的，但在实际中看不见摸不着，怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢？所以这里就存在两种风险：&br&?第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大，导致土地流标——前面说过，香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。&br&?第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商，而房子的购买者是民众，两者并不一致，而且有时间差，即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”，开发商高价拍来的地，盖上房子之后却有可能卖不出去。&br&换个学术一点的说法就是，政府在开发商那里兑现了利润最大化，但开发商却把握不住民众的需求曲线，没法兑现利润。&br&本来嘛，需求曲线看不见摸不着，哪那么容易把握？&br&这两种风险都是真实存在的。中国经历多年地产市场的火爆，人们见得多的是房价又涨了，房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实，许多烂尾的楼盘就可以归入此类。&br&而且，凡事总有第一回，单价十万八万即将入市的房子，谁也保不齐会不会就是这个“第一回”。&br&&strong&（三）中国房价到底“合理”吗？&/strong&&br&房价一旦绷不住，会不会崩盘？什么时候会崩盘？这些疑问如同幽灵般在中国房地产市场上空徘徊不去，迄今十有余年矣。&br&但是中国房价始终没有崩，相反，许多地方的房价还涨得让人越发绝望。&br&之所以有“崩盘”的盛世危言，最主要的原因是房价高得“不合理”。那么，什么是“合理的”房价？&br&对此，国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是，中国房地产市场上这些指标早就超过了临界值，却迟迟没有崩盘的迹象。&br&这的确是因为中国房地产市场与众不同。&br&前文不吝笔墨，分析了一番内地与香港的供地制度，旨在说明，在不同的制度约束条件下，所谓的房地产“合理”价格，会有极大的不同。&br&租售比、房价收入比等指标，如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值，往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下，这些所谓的临界值似乎根本没有约束力，以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢，空发“崩盘”警报十几年，年年被打脸。&br&&strong&小马可以拉大车&/strong&&br&?先看租售比。&br&我的看法是，在中国的土地制度条件下，租售比的指标意义不那么强，因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。&br&通常情况下，房租对房价有很强的锚定作用：房子价格太高的话，人们会选择租房方案，导致房租上升、房价下降；反之，若房价太低，原本租房的人会考虑买房，从而推高房价、拉低房租。这里的前提是，买房和租房是同一个存量房市场，这样两者才有较强的可替代性。&br&租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的；而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定，但实际上却有微妙而重要的差异：其价格只是由新房市场（而不是整个房屋市场）的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。&br&如上所言，政府收益最大化的选择是控制土地供给数量，提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高，存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上，整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场，而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房，就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。&br&房价和房租不是没有关系，只是关系更远了而已；房租也还是房价的一个“锚”，只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。&br&中国房地产市场的租售比远低于大多数市场，也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同；它们是自由买卖的私有土地市场，中国不是。&br&这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别：新房价格决定存量房价格，而不是存量房价格决定新房价格——新房不是pricetaker，而是price leader。&br&99.9%的房屋可能并没有交易，但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元，那么周边房子的价格也大概是这个价，即使它们并没有交易，甚至没有交易意愿。&br&所以，拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器，稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看，如果你手里有一套房子，而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万，你还愿意8万卖出吗？你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市，你的房子就不会低于这个价。&br&前提是，“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了，存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。&br&这个游戏的危险之处在于，房价迟早有绷不住的时候，所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了？在很多城市，尤其是三四线城市，房价超出了购买力，这个游戏已经玩不下去了。那么，一二线城市会怎么样？&br&真实情况是，有的地方政府已经玩坏了这个游戏，比如说那些“鬼城”。合理猜想一下，它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示：必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧？&br&&strong&高度控盘的市场&/strong&&br&?再看房价收入比。&br&这个指标也很关键，but，again，它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个：&br&第一，土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高，但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票，用很少的资金就能把价格拉上去。&br&在房地产市场里的含义则是，新房的价格虽然很高，但是数量很少，只要有一些人买得起，就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨，但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗？当然，没买房的人除外……&br&第二，全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候，资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。&br&第三，刚需。几年前一度流行“逃离北上广”，现在更多的人“逃回北上广”；大城市成本高、人情淡漠，有种种不如意，但也有更多的发展机会，更注重个人能力，而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……&br&去大城市，就得买房子。这是刚需。&br&刚需是什么？买房子自住是刚需，担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者，就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下，买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。&br&当然，有了上述三个基础，自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重，市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈，随时准备扑上来分一杯羹。很明显，每次货币宽松的时候，总是房价爆发的起点。&br&但是，正如三四线城市会失去吸引力一样，一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的，那个挥之不去的问题又来了：一二线城市会崩盘吗？&br&&strong&（四）房价会怎么走？&/strong&&br&关于这个问题，我的浅见是，中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段，而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛？……以后再说。&br&2010年之前，中国的房价经历了狂飙突进式的普涨，其中最大的源动力是城镇化。这期间，人口既向大城市流动，也向中等城市和小城市流动。对于不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的涨幅并不如何逊色。&br&情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释：2012年之后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。&br&这其实是人们开始追求更高的生活品质，对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。&br&要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。&br&正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市，导致这些城市的人口流入上升，对房产的需求增大，表现为小学在校生人数增速上升、房价上升，以及住宅新开工上升。&br&高善文判断，2010年之后，房价的普涨阶段已经结束，开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化，直到2015年下半年才逐渐体现出来。&br&在我看来，这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们，或多或少都具备一些优势，或知识，或技能，或财富，或资源，否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。&br&另一方面，他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求，而当地也有能力和意愿满足这种需求。&br&于是我们看到各地地铁的兴建，学校的翻修，医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。&br&这种分化会导致一个正反馈：越受人们青睐的优质城市，就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化，导致城市间的梯度越来越明显。&br&当然，也导致优质城市的房价越来越高。&br&于是，我们看到一线城市和优质二线房价节节上升的同时，三四线城市地产市场岌岌可危。三四线城市的开发项目几年前就融不到资，因为正规的金融机构无人敢问津，这些金融机构又没有那么多的人手对这些项目深入调研，干脆一刀切，三四线城市项目根本不看。&br&房价的上涨，已经经过了一个关键的节点，一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落，怎么控制供地，都敌不过经济规律的力量。&br&但哪怕是一些著名的“鬼城”，房地产市场也没有崩盘。房地产这样的资产大多数是国有资产，或者已经变成了银行资产，而且资产质量或多或少都和当地政府的政绩挂钩。至少在这些实权人物的任内，很难通过资产降价来达到市场出清，因此这些地方房价不降，就是没有人气。&br&中国房价拒绝“崩盘”，因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场，还是一个讲政治的市场。&br&那些“鬼城们”玩得太过火，至少有两处败笔：一是供地太“过”，二是金融太松，所以房产又贵又“多”，金融机构深度陷了进去。金融太松，意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地，即土地需求上升（需求曲线发生变化），这些地方政府的理性选择就是增加供地。&br&这里所谓供地太“过”的含义是：如果不是金融太松，就不会有这么多的土地供给。另一个含义是：好的项目，一万个也不嫌多；既然是差的项目，那一个也太多了。&br&从这个角度看，严控金融，就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训，在此后的调控政策中体现得比较明显。&br&&strong&（五）房地产调控真相&/strong&&br&我猜想，中国房地产调控政策经过十几年的演进，其目标和手段已经逐渐明晰，政策其实很有其自洽性与合理性。&br&说实话，这个想法刚出现的时候，长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。&br&粗略一点说，房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是在预防崩盘；调控的关键点，其实都是在尽量挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场；在此前提下，房价能控制最好，控制不住再用别的手段，比如说行政的、法律的……&br&当然，不能忘记一个前提，那就是现行供地制度不能变。关于这个前提，我们后面展开一点分析。&br&&strong&供地制度决定调控政策&/strong&&br&任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的，因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”，这个判断政府不会认同。&br&我尝试从北京市政府的角度出发，理解这件事：&br&第一，土地供给是由供地制度决定的，不是由调控政策决定的。通常情况下，调控政策不能改变土地供给；与其说是调控政策限制了土地供给，不如说是先确定了土地供给数量，再制定调控政策来保驾护航；&br&第二，对房地产价格和需求起反应的只有政府一家，这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。&br&第三，增加土地供应和现行供地制度不兼容，风险也是难以控制的，前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”，后有“鬼城”的教训，殷鉴不远。&br&第四，也是非常重要的一点是，北京市执行人口外迁政策，已经是明确的政治任务，减少土地供给是与之相配套的政策；正是这个配套，增加了北京房地产市场的复杂性。&br&需要说明一下，这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题，下文会进一步讨论。&br&另一个非常值得推敲的，是对政府收紧融资渠道的批评，指责这种方式减少供给，助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是，政府这个举措，一点也不像人们所称的那么“脑残”，相反，决策者相当清醒，而且对土地制度门清，对政策目标门清，对政策手段也门清。&br&再强调一次，政府的供地制度是控制供给数量，控制价格。要达到这个目标，不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下，再多开发商，再多资金，得到的还是那几块地。&br&因此，收紧地产融资渠道，供给并没有增加也没有减少，需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。&br&当然，竞争拍地的开发商和资金越多，对政府的好处是很明显的：地块的拍卖价格更高了，卖地所得随之越多。&br&&strong&政策的理性与局限性&/strong&&br&由此看来，出于某些考虑，政府看起来有了相当的克制，并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。&br&或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高，且不说透支了未来多少年的价格空间，这次的房子能否卖出去，也是心里没底的，更何况，高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。&br&严控资金进入房地产市场，不管是开发贷还是房贷，的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲，参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少，越不容易把地价炒的很高，把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲，买房的钱少了，价格也就不容易上去了。&br&这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后，香港房价一度重挫70%，但其银行体系由于风控做得很好，并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道，想必主要是出于控制风险的考虑。&br&政府为什么不能做得更多？比如说，为什么不加大土地供应呢？&br&我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量，只是理论存在，实际上谁也没法确认在哪里，所以只要大体不差，多点少点不是核心问题。&br&而维持供地制度的稳定和有效运作，则是不可触碰的底线。所以，无论如何，供地的量不会变化很大，更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中，供地的增加也不见得会导致价格下降，何况单一卖家的市场？&br&万一价格真跌了，既得利益者（比如贷款买房的人）资产受损甚至变负资产了怎么办？下次还能顺利拍地吗？财政收入怎么办？更要命的是，供地制度还要怎么运转？&br&所以，调低房价，根本不会是政策目标选项；假如政府真有控制房价的能力的话，政策目标选项也只会是：涨多少。可惜，即便政府可以控制地价，也没法控制房价涨幅，就好像小李的飞刀，出手之后就连自己都控制不了。&br&&strong&调控优先序&/strong&&br&关于董建华当年的“八万五计划”，可能许多人并不了解，或者已经淡忘，但政府负责供地者一定记忆犹新。&br&由于我们已经知道的原因，香港房价畸高，普通民众面临极大的居住难题。&br&1997年10月，董建华以极大的魄力推动“八万五计划”。此前香港政府每年兴建两万个套间的廉租房，供不应求，符合条件的申请者至少要排七八年的队才能得到。董建华要将每年兴建的廉租房数量增加至八万五千套，要将申请等待年限缩短至三年，实现“居者有其屋”的理想。&br&“八万五计划”可以说是对香港原有土地批租制度的一个重大变革，意味着供地大幅增加，而且几乎是免费的！&br&很遗憾的是，我们没有机会单独评价这项政策可能对香港房地产市场会产生什么影响，更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一条新路，因为计划宣布两周后，亚洲金融风暴开始席卷香港。两厢叠加，香港房价到2003年最多下跌70%，大量按揭买房者成为“负资产一族”，董建华的民望陷入低点，最后不得不放弃该计划。&br&历史没法假设，如果没有亚洲金融风暴，“八万五”计划是否有希望取得成功？香港是否有可能走出一条不一样的路？但无论如何，“金融风险+增加土地供给”两者叠加出现的后果，想必会在政府相关官员心里扎下一根刺。业内都知道，房地产就是另外一种形式的金融。房地产风险自身就会导致金融风险，大幅增加土地供应是不是有可能导致一个自我循环的“房地产—金融风暴”，谁也不敢轻易冒这个险。&br&简言之，增加土地供给不符合现有供地制度，不符合政府利益，不符合市场既得利益者（包括此前高价拿地的开发商、此前高价买房的人）的利益……因此，正常情况下，“局内”没有人有动力改变现有的均衡状况，没买房的人除外，但那些人还在“局外”，影响相对要弱得多——当然，“占中”这样的极端情况除外。&br&现在，我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了：&br&默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；保证财政收入；&br&首要目标：降杠杆，挤泡沫，尽可能降低金融风险；&br&次要目标：房价不要过快上涨。&br&现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了？是不是就跟任志强说的那样，一定涨，并且没泡沫了？房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如说整顿一下房地产公司……&br&&strong&（六）未富先“贵”，代价沉重&/strong&&br&&strong&“香港病”&/strong&&br&在此可以阶段性小结一下：从供地制度到调控政策到房地产市场，政府可以不断修补、自洽、自high；房价稳定增长，没有崩盘，在可见的将来也能自我维持。看起来，sofar so good。&br&最可怕之处也就在于此，高房价稳定可持续，代价无法逃避，也无药可解。&br&政府依靠卖地得到了不菲的财政收入，但高房价给房地产之外的市场、行业乃至整个经济、社会带来的成本要远高于此，代价极为沉重。&br&作为中式供地制度的起源地，香港是一面最好的镜子。&br&众所周知，香港的税法简明而所得税率很低，连经济学诺贝尔奖得主弗里德曼都说值得美国学习。然而，香港的地价在全球称王。周其仁老师对此有一句经典的评价：香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。&br&要知道，高地价能把几乎所有的价格都顶上去。举个简化的例子：你要到周边的菜市场买菜吧？菜市场摊位有租金吧？地价一上来，租金跟着上来，把菜价也给顶上来。你没得挑，因为周边菜价都涨；生活成本上来，劳动力价格也就随之上来了。劳动力价格一上来，能不涨价的东西就很少了。&br&在举世无双的“暗税”之下，香港举步维艰。&br&一方面，香港的地价在全球称王。但除了地产之外，其他行业乏善可陈。制造业早就移师内地去了（顺便提一句，现在内地的制造业也步香港之后尘移师他方）；“数码革命”吗？还有谁知道有这么一回事？过去十几年，托中国内地“世界工厂”的产品走向国际市场的福，香港的金融、法律、咨询等中介服务倒也生机勃勃。现在“世界工厂”光环退减，香港也随之疲态毕现。&br&要不是具有区域性的市场经济制度（特别是金融制度）的竞争优势，香港地产的天价是无论如何也撑不住的。&br&但是光撑住又怎样？其他行业在这么高的成本之下，早已失去竞争优势。与此同时，香港的贫富分化也日趋严重。当地年青人发展的机会空间，极为逼仄。&br&另一方面，香港的生活成本尤其是居住成本极高，大量中产阶级终其职业生涯，也不过堪堪供完一套房子。&br&据说，香港“豪宅”的标准是，卧室里面放一张床，有三面不靠墙就可以了。&br&朋友小花在其《待渡香港》一文中，曾经问过一个香港小妹，香港房子这么贵，年轻人结婚怎么买得起。小妹说，租房啊，或者去新界买一套二三百尺（合二三十平米）的老屋。“这样一套老屋通常有两间卧室，很宽敞啦！300万港币左右，首付只要１成！”&br&超过20万香港普通民众，则居住在密密麻麻的“笼屋”、“劏房”里。一套几十平米的房子分成许多独立单位，有的“劏房”里住着一家几口，所有的吃喝拉撒就在这几平米里发生。或者划出许多铁架床，分租给不同个人，人均活动空间两平米左右。&br&香港的确有完善的住房福利制度，但僧多粥少，不可能雨露均沾。比如，香港永久居民有申请廉租房的资格。但香港政府每年修建的廉租房很有限。1997年董建华著名的“八万五计划”之前，政府每年修建的廉租房为两万个单位，居民提出申请后，最快得排队等到上七年，甚至要等上十二三年。&br&生活成本极高；供不起住房；本地产业不振，找不到好工作；贫富分化日趋严重；香港很多年青人看不到希望……“占中”，就是在这样一个背景发生的。&br&在香港，高房价的恶果已经看得很清楚了：它未必以崩盘的形式出现，但成本依然高昂；它透支着老百姓的精力与财富，也必然透支一个经济体的潜力，甚至会激发社会矛盾。&br&经济学原理告诉我们，所谓垄断利益最大化，就是尽量榨取消费者剩余。这一轮榨取当前买得起房的人的消费者剩余，下一轮榨取那个时候买得起房的人的消费者剩余。港式供地制度，榨取的是购房者的剩余——这可是刚需啊。泡沫倒是不一定会有，如果金融机构风控做得好的话。&br&&strong&沉重的龟壳&/strong&&br&中国内地的房价还远不如香港——当然经济发展水平也不如——似乎还有相当大的缓冲空间，但实际上丝毫没有可乐观之处。&br&在中国不但未富先老，而且未富先“贵”：房价贵，人工贵，看病贵，同样质量的商品都比美国贵……&br&中国经济30年高速发展没有秘密可言，无非是制度红利，人口红利这些因素。所有的红利概括起来，其实就是成本优势。现在短短十几年间成本大幅上升，竞争力锐减，高房价难辞其咎。外需还在那里，只是不见得再买中国制造而已。&br&和香港的情况一样，高房价“暗税”同样给中国经济戴上了紧箍咒，从超过10%的年增长率快速下降到6.5%左右，高房价至少“贡献”了一半。&br&更何况，香港的税制简明、所得税低，中国的宏观税负则高得惊人，“玻璃大王”曹德旺这样不堪税负重压，转而在他国建厂甚至整体搬迁的，不在少数。有去东南亚的，有去印度的，甚至有去美国的。&br&美国次贷危机之后，外需真的回不来了吗？国际市场真的对产品没有需求了吗？需求还在那里，没变太多，也没变太少，只是满足需求的供给者，不见得还在中国而已，有不少已经撤出或者正在（考虑）撤出了。&br&可控的供地制度维持房价不崩盘，却也对扭曲的价格信号不反应。如果是在自由的土地市场，可能早就发生过价格调整了。“租售比”和“房价收入比”等指标或许不是判断中国房价崩盘的好指标，但确实是地产市场价格畸形的有效指标。&br&地产市场对价格扭曲不反应，其他市场和产业却会反应，于是我们看见了“产业转移”，不得不进行“经济结构调整”。未富先老、未富先“贵”的中国经济还在苦苦突围。&br&正是“成也萧何败萧何”。这套制度可以维护土地市场不需要经历重大调整，却也因为不调整，给整个国民经济累积了极高的代价。&br&怎么办呢？中国的高房价发展到现在，已经积重难返了。我对房价是否崩盘，不再那么悲观了，因为重新认识了这个供地制度和可调控的地产市场；但是我对中国经济的前景，却是更加悲观了，同样是因为这个供地制度和扶摇直上的房价。&br&多么沉重的负累！而且似乎没有破局的良策。中国经济就将始终背着这么一副重重的“龟壳”，艰难前行。（The end）&br&崩或不崩，代价都在那里，无处可逃，无药可解。（The End）
最近在朋友圈看到一篇很有意思的讲房价的文章，其中的逻辑挺值得看看的，比如作者通过一系列论证引出的政策调控目标顺序 “我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了： 默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；保证财政收入； 首要目标：降…
&p&来自我妈的忠告，我妈快要50了。职业是老师。&/p&&p&其一：你不一定非得随波逐流结婚，也不一定非得生小孩。倘若没有心意的人，便不要为了结婚为了凑合而去结婚。&/p&&p&其二：尽早在人生规划之初就规划好自己的梦想，有了梦想就努力去实现。以免年老时后悔。&/p&&p&其三：喜欢的东西，攒攒钱也要买下。20岁喜欢的衣服，30岁不一样穿得上，不要给自己的青春留下悔恨。&/p&&p&其四：无论到哪个年纪，都要勤学习勤思考，如此便不会被时代淘汰。&/p&&p&其六：不要勉强自己合群， 道不同不相为谋，志不同不相为友。不要为不喜欢的人浪费时间。&/p&&p&其七：真爱不是等，而是找。&/p&&p&其八：你并不是缺乏做一件事的契机，而是缺乏促使你去做的勇气。&/p&&p&其九：阶级，美貌，金钱，财富，地位，这些东西皆继承于父母。拥有这些东西的人在30岁前和普通人有不小的差距。但30岁后，一切都只凭你自己，你可努力缩小差距，你也可以不在意差距。但唯独你不能抱怨父母。&/p&&p&其十：为自己的每一个选择负责。选择安逸懒惰，就忍受今日的平庸。&/p&&p&其十一：迷茫的时候就走难走的路。&/p&&p&其十二：迷茫的时候就去学习。&/p&&p&其十三：不要懦弱，不要默默忍受不公。该撕逼时就去撕逼，撕该撕的逼，不撕不该撕的逼。遇事不怕，但不要找事。&/p&&p&其十四：我们没有什么能留给你的，只能靠你自己。你还年轻。年轻与时间就是你最大的成本，也是你逆袭唯一的资本。&/p&&p&其十五：一个男人对你的真心，并非是看他为你花的钱。而是看他是否，愿意给你他缺乏的东西。一个整日无所事事的穷人，看他对你的爱，便是他是否愿意为你花钱。一个每天忙得团团转的富人，看他对你的爱，便是他是否愿意为你花时间。&/p&&p&其十六：人们在一件事物上付出得越多，就越喜欢这件事物。爱好如此，爱情也是如此。倘若一个人不愿意为你付出，那么他百分之百不爱你。想让他爱你，就吃定他，让他为你付出。&/p&
来自我妈的忠告，我妈快要50了。职业是老师。其一：你不一定非得随波逐流结婚，也不一定非得生小孩。倘若没有心意的人，便不要为了结婚为了凑合而去结婚。其二：尽早在人生规划之初就规划好自己的梦想，有了梦想就努力去实现。以免年老时后悔。其三：喜欢的…
&p&先说我的个人看法：&b&一线城市高位企稳，二线城市洼地上涨，三四线城市低位滞涨。&/b&&/p&&p&为什么这么判断？这要从头说起。毕竟，在天朝，任何大的行为，最终都要服从政府的意志。而搞清楚政府在房地产行业里所起的作用才是最重要的。很多人会说政府是在调控房价的啊。去年十月份那一波调控房价，确实抑制了上涨势头啊！——如果这么想，就是Naive了.&/p&&p&我们知道，任何&b&政府调控经济，最重要的四个目的：1.高经济增长 2.高就业 3.低通胀 4.国际收支平衡。且不论第四个，前三个之间彼此是有着巨大矛盾的。这也是资本主义世界周期性经济危机的源头所在。&/b&&/p&&p&而社会主义市场经济的天朝呢？不可否认的是，我国在改革开放后的40年里没有出现真正意义上的全国性经济危机。这一方面是因为未完全市场化，政府调控能力极强，一方面也是因为我们经济水平发展有限，热钱较少的缘故。&/p&&p&换句话说，&b&当时市场上的热钱还不足以在全国形成资产泡沫。举全国人民之力汇集于一地，才会有那种暴涨暴跌的行情。&/b&&/p&&p&举个例子，90年代初热钱涌入海南，房价暴涨，然后93年房价崩盘。后来的温州，鄂尔多斯，都是同样的道理，虽然资金大多来自本地，但是究其根源其实是蹭上了整个中国经济发展的红利期。相反，如果把当初炒房的资金分散到全国各大城市，几乎不会有什么波澜。而这也是让政府比较放心的一点，因为中央政府可以接受一个地区一个人群的坍塌，尤其是那些“先富起来”甚至还带有些原罪的商人们。当然，如果有全国性经济危机的威胁到来时，就是另当别论了。&/p&&p&97年经济危机，中国尚与全球经济相对脱钩，平安无事。&/p&&p&08年经济危机，当时政府已显得心有余而力不足，最后抛出一个四万亿，度过一劫。&/p&&p&而又一个十年后的今天，问题相比当时要严重得多。&b&改革开放40年里国民积累的巨大财富，正在逐渐变成中国经济最大的一颗定时炸弹，而银行的吸储功能又正在逐渐减弱，最终在2014年开始出现了一笔天文数字的热钱。&/b&&/p&&p&热钱多了，通胀肯定是必然，但是比通胀更可怕的是，市场是盲目的，哪里有利可图，哪里就是他们的目标。如果不能加以管控，那么很可能会出现一个巨大的资本泡沫，不可收拾。&/p&&p&很多人鼓吹的“藏富于民”，问题就出在这里。这笔热钱并没有掌握在政府手里。哪怕政府再上10个四万亿的项目，都没办法对冲掉这部分热钱带来的经济风险。相反，越来越多的新富阶层甚至是中产阶级希望把投资作为主要的收入来源，而这种想法只会造成更严重的资产泡沫化。&/p&&p&所以我们看到了2014-15年A股的那波行情，而当与实体产业相关联的股票市场，其可见的预期收益已经无法满足资本越来越大的胃口时，626惨案就注定会到来。&/p&&p&&b&2007年的一波大跌已经很凶残了，大盘跌40%还用了接近半年时间，而2015年，从5000出头到3000不到，只花了短短两个月。&/b&&/p&&p&&b&到了这个关头，唯一能缓解这种情况的解决方案，就是把这笔钱从市场上收回来。&/b&&/p&&p&问题在于怎么收。&/p&&p&这事，政府很头疼。当年KMT推行过各种各样的政策，包括加税，没收民族工业，甚至金圆券。结果，我们也看到了。&/p&&p&人民群众的力量是无限的，智慧也是无限的。&/p&&p&&b&所以，要想顺顺当当地把这笔热钱冷处理掉，需要一个足够靠谱的载体。这个载体可以牢牢控制在政府手中，又因为有升值空间，可以让老百姓们心甘情愿地掏钱。&/b&&/p&&p&银行？5%的利率都不见得有多少人可以心甘情愿地存进去，而且过两年放出来还是饮鸩止渴；&/p&&p&股市？鲜红的涨停板如脱缰的野马，一旦这笔钱再次进了股市，可能沪市分分钟一万点，然而中国也就离经济危机不远了；&/p&&p&黄金？对于全球第一大黄金进口国，这简直就是让自己的国民被老外牵着鼻子走。&/p&&p&然而还是有种东西，它天生乖乖服从政府调控，受国外环境影响不高，有稀缺性，有增值预期，又是极其受老百姓们喜闻乐见。&/p&&p&&b&没错，我们的主角：房地产来了。&/b&&/p&&p&&b&房地产有稀缺性，自然有增值预期；中国传统文化讲究安家立业，只要是有条件的家庭都要给子女买套房子；这又衍生出来一个中国特色的词叫做刚需，哪怕一个二线城市房价赶上首尔东京，依旧是你奈我何；流动性极差，最后，每一寸土地都是由政府出让，政府不仅可以拿走这笔收入的大部分，而且从此重新掌握了热钱的命脉。&/b&&/p&&p&&b&而唯一需要做的就是——创造房价上涨预期&/b&，而且为了吸取海南，温州的教训，池子最大的一线城市显然成了选择。&/p&&p&于是北京上海交替上涨，等到游资看到没什么空间时，深圳出现了一大波的补涨。一年之后，广州房价暴涨，洼地基本消失。&/p&&p&&b&与此同时，二线城市加入暴涨潮，杭州、南京、合肥纷纷参战。以合肥为例，在暴涨翻番后冲顶回落，而这个过程中，暴涨的房价拉升了地价，高企的地价又进一步提高了房价的预期，上千亿的游资转移成了固定资产，而且大部分以地价的形式重回政府手中。&/b&&/p&&p&&b&所以房价是绝对不会出现全国普降的，更不会崩。&/b&因为哪怕只是下跌20%,30%，就会变成多米诺骨牌。而一旦房价崩了，不仅信贷金融体系会彻底崩溃，而且之前政府苦心孤诣固定下来的游资又会如无头苍蝇般乱飞，经济危机自然也就成了既定事实。&/p&&p&&b&而中国是不能发生经济危机的。这是中国的体制决定的，所以在政府死撑到最后一刻之前，房价也不会跌。&/b&&/p&&p&&b&而政府想维持房价不下跌，无非就两个手段：&/b&&/p&&p&&b&1.通过大体量的固定资产投资，提升地产价值，这里面包括建桥修路，高铁，地铁，农村城镇化等等，不一而足。&/b&&/p&&p&&b&2.逐渐放开货币供给，形成一个相对不低但又比较稳定的通胀预期。&/b&&/p&&p&这两件事情都是政府所擅长的，基本上没有任何难度。考虑到最近几年的这波暴涨中，大多数有能力买房的人都以自己过去十年的积蓄，加上未来二十年三十年的收入注入到了地产中。热钱问题可能会“一劳永逸”地解决。&/p&&p&&b&当然，与此同时，房地产作为居住空间的属性也变得越来越弱，作为金融标的的属性则会越来越强。未来将会是一个大多数人买不起房子的时代，而购房者的日子同样不好过，因为房地产将会变成一种低投资回报率，低流动性的金融资产。&/b& &/p&&p&所以说这么多，对于普通人而言，面临的合理选择有两条：&/p&&p&&b&1.用最高比例的资产和最高的杠杆，集中投资一线城市房地产以及优质二线城市核心区域房地产。&/b&&/p&&p&&b&2.放弃买房，做好一辈子租房子的打算。&/b&&/p&&p&&b&这两者彼此大相径庭，却都不失为明智之选。&/b&&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///r/f0TL07-EguL9rfuw9xFt& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/r/f0TL07-&/span&&span class=&invisible&&EguL9rfuw9xFt&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&答案原创，转载注明作者。知乎&a class=&member_mention& href=&///people/ef24014bf4bfcd38f68bd1& data-hash=&ef24014bf4bfcd38f68bd1& data-hovercard=&p$b$ef24014bf4bfcd38f68bd1&&@孔庆勋&/a& ，微博@孔庆勋&a href=&///?target=http%3A///kqx1997& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Sina Visitor System&i class=&icon-external&&&/i&&/a&，公众号：孔庆勋（cyjxs100）。&/p&
先说我的个人看法：一线城市高位企稳，二线城市洼地上涨，三四线城市低位滞涨。为什么这么判断？这要从头说起。毕竟，在天朝，任何大的行为，最终都要服从政府的意志。而搞清楚政府在房地产行业里所起的作用才是最重要的。很多人会说政府是在调控房价的啊。…
&img src=&/v2-1c6cdc5f0_b.jpg& data-rawwidth=&2592& data-rawheight=&1952& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2592& data-original=&/v2-1c6cdc5f0_r.jpg&&&br&&p&2017年楼市价格还要继续往上涨。千万不要低估权贵精英阶层的能力，他们整体的视野与判断力，远在屁民之上。那几个氢气球，楼市泡沫也罢，债务危机也好，从具体产生的原因，到演绎的方向与路径，再到控盘手法与目的归附，权贵们都看得一清二楚，概无遗漏。&/p&&br&&p&唯有尝试站在他们所处的角度，方可管窥楼市运行的整体态势，别无他途。因此，俺接下来的分析，只能是冷血的发言，不会散发出任何温情。&b&就此直入主题吧，聊聊眼下这一轮楼市狂潮的演绎路径，以及收场方式。&/b&&/p&&br&&p&&b&&u&（1）庄家&/u&&/b&&/p&&p&楼市玩耍到这种程度，是否还有人在疑惑，究竟是谁坐庄炒作么？如果真想打压楼市泡沫，其实方式很简单——出台相应的信贷、税收与土地政策即可。而事实恰好相反，这些政策，正是一直支撑楼市不断上涨的制度根源。所谓那些花样百出的限购措施，其本质不过是调控信贷放水管径大小（或调节建设用地供给规模），目的就是维持资产价格于相对高位，等待韭菜生长，为下一轮拉升争取时间以及积蓄能量。&/p&&br&&p&&b&&u&（2）核心目的&/u&&/b&&/p&&p&基于凯恩斯主义经济学认知惯性，归根结底，这是一场红色权贵资本对市场资产与资源进行瓜分的盛宴。其本质是，控制资产价格整体走势，进行重新配置与分配，以调控生产要素和汇率运行，助推与护航民币国际化。&/p&&br&&p&&b&&u&（3）目标分解&/u&&/b&&/p&&p&中国经济风险日渐累积，特别是债务泡沫，已经接近爆发的边缘。绝对不能让这样的危机爆发，否则就意味着楼市崩盘，进而导致银行与民币信用体系崩盘，最终引发整个经济危机。要知道，当前巨量的债务抵押物是土地和房产，巨量M2里的信贷增量也主要基于土地和房产抵押物产生。权贵阶层当前依然具备整体控盘能力，因而主要操作手法，就从三个方向同时进行，分别是债务转移、楼市去库存以及稳定汇率。&/p&&br&&p&&b&&u&（4）债务转移&/u&&/b&&/p&&p&其一，相比而言，当前负债率最高的是国企与地方，家庭与个人债务占比则相对很小，因此就要尽量将这部分债务转换成个人债务形式。这里有必要提及一点，就是中国没有个人破产法，个人债务不会减记，也不能引爆，换句话说，银行可以进行终身追债。因而，在市场实操层面，只要楼市去库存规模越大，国企与地方可能被引爆的总债务就越小，从而高风险债务便得到转移与减小。&/p&&p&其二，实施并扩大债转股（资产证券化）规模。也就是说，将企业与地方对银行系统的债务，转换为银行持股，然后通过进入二级市场交易操作，重新包装与炒作之后，最终将债务风险逐一分摊到广大散户接盘侠。&/p&&br&&p&&b&&u&（5）楼市去库存&/u&&/b&&/p&&p&不必讳言，当前楼市已经错过主动刺破泡沫的窗口期，没有回头路了，只能硬着头皮往前冲。能够让屁民入场交易的前提是，必须制造出赚钱效应，以及持续上涨的市场预期。这就是庄家正在做的事情，动用了几乎整个文宣资源，和诸多针对性的政策工具。以银行信贷放水的方式作为诱惑，不断给屁民加杠杆，譬如降低首付，制造地王，推出“房抵贷”产品等。一语以蔽之，就是要通过不断拉高楼市价格的方式，在上涨过程中完成去库存目的。&/p&&p&中国的屁民向来不堪高估，对于食盐甚至都会形成抢购风潮，以这样的市场反应，面对不断飙高的楼市，又如何招架得住？必然有无数屁民在贪婪与恐慌的双重裹挟下，哪怕排队离婚，也要入市交易。事实上，这样的情形，已经上演了。&/p&&br&&p&&b&&u&（6）稳定汇率&/u&&/b&&/p&&p&这是相辅相成的关键一环。首先，民币汇率当前决不允许出现闪崩或者爆贬，因为如此一来，那些目前仍持有大量外债的国企必然出现大规模债务违约，直接被爆头。其次，在楼市飙升的过程中，必须要压得住通胀率，防止导致资金利率上涨超过警戒线，从而引爆尚未完成转移的国企与地方债务泡沫。而要压住通胀率，首先就要调控CPI指数上扬。譬如，截止今年前7个月，猪肉进口同比增1.5倍，牛肉进口同比增50.8%，8月份继续增加开放4个进口猪肉口岸，中堂大人访美时也表示，将增加从美国进口牛肉。所有这些，都是为了平抑CPI指数。为了维护债市泡沫，消耗大量外汇，是不得已的苦衷。&/p&&br&&p&&b&&u&（7）楼市上涨周期&/u&&/b&&/p&&p&这轮楼市狂潮将持续多久，主要看两个参数指标，一是债务转移程度，二是楼市去库存规模。对于这两个指标的判断，取决于权贵阶层是否认可。只要没达到目标，继续上涨是一定的，而且也不用怀疑庄家的控盘能力，毕竟政策工具还没有用完，杠杆还可以再加，降准也存在空间。又譬如，当前推出CDS对冲工具，其实是给银行信贷套上一层保险，反而会促使房贷发放。俺的判断，在可预见的时间里，楼市仍将拉升，至少价格会出没于高位。那么，本轮狂潮的尽头在哪里，又该如何收场呢？俺认为有以下四种可能。&/p&&br&&p&&b&&u&（8）收场方式&/u&&/b&&/p&&p&&u&其一，优选模式。&/u&庄家不惜动用所有资源，推动楼市整体平滑上攻，通过债务转移与楼市去库存，摘除市场高危风险点，实现转移平摊，固化社会流动资金对汇率的冲击，以此来争取获得足够的时间。在全球经济比烂时代，这样的时间周期，弥足珍贵，如果能耗到美欧日先倒下一个，中国就能多抢到一根活下去的稻草。&/p&&p&欧元区经济是相对脆弱的一个，譬如，英国退欧之后，意大利又即将进行宪政公投，其下一个步骤，不排除走向五星运动正在推动的退欧公投。同时，德法等国明年进入大选周期，社会裂痕显性呈现，譬如，法国国民阵线、荷兰自由党等右翼势力也在谋求退欧，默克尔的基民盟在地方选举中接连失利，这些迹象都在显示，欧盟的脆弱性有可能导致欧元区走向分崩离析。这从一个侧面说明，民币加入SDR，并维持汇率相对稳定，未来就有可能踩在欧元区经济崩溃的尸体上，最终逃过全球经济危机的吞噬。&/p&&p&要实现如此逃逸，有一个外部因素至关重要，就是维持与美国的关系，其中核心判断标准，即，能否达成中美BIT协定。同时，还要祈望外资撤离潮不会过快过于集中出现，否则，汇率难以承压。&/p&&br&&p&&u&其二，次优模式。&/u&债务转移与楼市去库存达到一定程度时，逐步开放土地市场，盘活农村闲置土地资源，进入市场流转，从而彻底改变整个资产配置格局。如果稍加留意，近期以来推行的“两权”抵押贷款地区试点，以及户籍制度改革，这些，就是前置性准备措施。所谓两权，即农村承包土地经营权和农民住房财产权，瞄准的当然是三农。毫无疑问，在干什么都不赚钱，只有炒楼获利的阶段，才能廉价取得农民土地经营权，最终走向土地兼并。&/p&&p&只要形成这样新的资产配置格局，以下三个目标也就水到渠成：一是实现农村土地资产化，并将之前的楼市泡沫，战略性固化在高房价里，消灭中产；二是当土地兼并大规模形成，财政收入的方式将从房地产领域切入粮食产业，开始启动粮价上涨模式；三，以低成本的代价，将进城的农民工以及失地农民，转换为粮食产业链雇佣工人，低成本优势的胡汉三又回来了。以上过程仍需要时间，所以对当前的楼市行情，自然还会倍加呵护。&/p&&br&&p&&u&其三，下策模式。&/u&当楼市去库存基本完成，或整体拉动楼市上涨成本过高而财政收入又难以为继时，那就出台措施，限制或冻结楼市与土地交易，同时推出基于楼市高位价格来征收的房地产税，以此替代之前的土地财政。该模式有可能引发动荡，这里就不展开了。&/p&&p&其四，崩盘模式。出现这种结果的前后，社会能量耗散的路径很多，也不多谈了，你懂的。但核心原因离不开这两个，一是权力缺乏合理的制约，二是人性的贪婪。这同时也是权贵阶层致命的弱点。&/p&&br&&p&再提及一点吧，假设资产价格崩裂，之后，那些已经转移海外的权贵美元资产，大概率会杀出回马枪，回国抄底，重新控盘。这可能是高阶洗牌的另一种演绎方式。&/p&&br&&p&以上落幕模式皆有可能，在概率判断上，俺倾向于二和三之间，这同时也意味着打土豪分大户等将剧目轮番上演，至于汇率什么的，就更不必说了。当然，短期内不会立马出现，毕竟当前楼市的上涨，哪怕以变态的方式，这场戏还要演下去。必须在此作一点说明：所有以上言论，均为个人看法，对于是否买房或者卖房，俺不作任何建议。好好看戏吧。 &/p&&p&天风盗（tianfengdaoo）&/p&&p&日&/p&
2017年楼市价格还要继续往上涨。千万不要低估权贵精英阶层的能力，他们整体的视野与判断力，远在屁民之上。那几个氢气球，楼市泡沫也罢，债务危机也好，从具体产生的原因，到演绎的方向与路径，再到控盘手法与目的归附，权贵们都看得一清二楚，概无遗漏。 …
买房一年多了，对我来说第一套房子只有一个考虑：地段……&br&&br&首先要明确一件事，在北上广深杭等一线城市，第一套房子基本都是过渡用，是为将来换房打基础的。既然是为了将来换房，那么这套房子的升值空间以及出手效率就应该是最优先考虑的条件，而在大型城市，地段几乎是决定升值空间和出手效率的最重要条件。一套好地段的房子，一定会比次地段的房子涨得快，除非次地段开了挂（比如北京通州……）。但是就算开了挂，实际上次地段的单价还是很难短期内追平好地段的，所以好地段还是物有所值。&br&&br&同时，户型小的房子要比户型大的房子更容易出手。既然将来肯定会换房，那就不需要太纠结房屋的面积和单价。小户型的单价固然比大户型要高，但小户型因为总价低，再挂牌的时候出手更快，也更容易碰上全款购买的下家（总额低的贷款批的也更快），卖出时资金回笼也会更快。同时，同一个楼盘，小户型通常比大户型单价涨得略快一些，这也从一个侧面证明了小户型在市场上更抢手。&br&&br&而地段也保证了配套设施的完善性。与其到一个新区去慢慢等着配套设施建设，为何不在已成熟的地段坐享其成呢？好地段的房子固然可能面积小或者房龄久，但是便利的配套设施和成熟的社区环境比大面积、新房子重要得多，也是未来房子增值的重要保证。我曾经看过好几个比较远的楼盘，在那里我的预算可以买到较大的房子，但我最终还是选择了一个较中心地段的小房子，因为生活起来实在太便利了，下楼就能看画展、走几步路就能在绿树成荫的街区喝酒吃饭吹牛逼，唱歌跳舞大保健（划掉）的感觉真是太好了……光这些便利，就足以抵消面积大小和单价差异带来的劣势了。&br&&br&至于什么户型，朝向，采光……其实对于第一套房子来说都是次要的，因为说白了你不会在这套房子里住一辈子。销售说的再甜瓜乱坠，也不及好地段带来的优势来的实在。况且这些问题，很大程度上都可以通过装修来解决，只要不是地下室，都有可以调整的空间。况且，买第一套房子的时候，也就是在里面睡个觉渡个周末（周末也大部分时间在睡觉和打游戏），所以户型啊，朝向啊，采光啊……问题也不是很大对么（抠鼻）。好的装修，好的家居布局，可以很大程度上弥补户型、朝向和采光的不足，毕竟咱是第一套房，不可能做到坐北朝南俯瞰故宫5.5米大落地窗全年7*24不间断阳光照射的对么。&br&&br&最后还有一个建议，第一套房子千万不要买期房。第一套房子必须（是必须，不是尽量）买现房或者二手房，鉴于现在一线城市尤其是北京的实际情况，好地段几乎没有合适用来做第一套房的现房了，那么首先考虑好地段的二手房。尽快住进去是王道，让每一分钱现金都物有所值，不要做既交房租又还房贷这种意义不明的事情。况且期房变数太大，我早年间看过的一个房子，三年前说一年半交房，三年后还说一年半交房（据说是在增加精装）……前几天路过看了一眼，说好的配套设施影子都没见着，还和三年前一个样，坑爹呢这是！&br&&br&看好了房子要尽快买！一线城市房价上涨速度难以预料，迟一天都可能亏掉大把的钱。我最早看好一个三环边的二手房，就是因为犹豫了一下，眼见得他两年涨了一倍多，现在真是仰天嗟叹。不过现在买下的这个房子也不算差，当年走了狗屎运撞到一个地段不错的一手房尾盘（本来是想买那个小区的二手房的，然而去了实地发现居然！还有！零星的一手房！），不仅有合适的户型还送精装，开发商物业都是不错的公司，销售带去实地看房，一开门我就一拍大腿，俺要了！签约！付钱！拿钥匙！当天晚上回去跟房东退房，第二天就打扫打扫打地铺住进去了……买了一年半，现在房价涨了七八成，也算是不错的一笔投资，去哪里都很方便，是很理想的第一套房。所以买房时一定要多走多看，要看实地，不要光看网上信息。&br&&br&那么如果要买二手房应该重点看什么呢？我去看二手房的时候，基本屏蔽销售的叨逼叨，用自己的眼睛去看。一看社区内的居住人群——居住人群决定了你的邻居都是什么样的人，这对后面你的居住质量很重要；二看社区内的治安和清洁维护状况——这说明了该社区的物业管理水平，这对你的居住质量也很重要；三看房屋质量，有否明显的墙体开裂渗水等，我曾看过一个很新的二手房，居然墙体已经开裂渗水了，那就算销售吹得再好我也不会选择这套房；四看街区环境，好的街区环境意味着这里的基层行政水平较高，以后办事起来也会顺畅很多。看房时最好两三个人一道去，后面的就不说了，免得惹到中介朋友：）&br&&br&最后总结经验就是，买房之前要有远期规划的眼光。第一套房最要紧的就是升值和容易出手，因此最关键就是看地段。地段好的房子，其他都不会差。
买房一年多了，对我来说第一套房子只有一个考虑：地段…… 首先要明确一件事，在北上广深杭等一线城市，第一套房子基本都是过渡用，是为将来换房打基础的。既然是为了将来换房，那么这套房子的升值空间以及出手效率就应该是最优先考虑的条件，而在大型城市…
&p&毋庸置疑，鼓励农民工购房政策确实对楼市来说是个利好政策，农民工也能享受到相应的利好。然而，这个任务对在现阶段来说确实是完成不了的。原因如下：&/p&&p&1、就业的问题&/p&&p&安居乐业，要想安居必须先就业。很多农民工都聚集在一二线城市宁愿忍受雾霾住着工棚就是因为一二线城市能够使得他们充分就业获得较高的劳动报酬。而国内目前楼市库存压力最大的是三四线城市，一二线城市的库存反而不是很高。三四线城市往往因为产业集聚、社会经济发展、基础设施建设等问题都无法使得农民工充分就业。让农民工兄弟在三四线城市购房待业，相比没有人会愿意。&/p&&p&2、购买力的问题&/p&&p&没有金刚钻，别揽瓷器活。想成为楼市‘接盘侠’也要看看农民工兄弟有没有这个金刚钻。有需求有购买力的农民工群体，实际上都已经购房。剩下的农民工群体，不管政府在怎么减税补贴、降准降息支持或是《人民日报》再怎么呼吁房企要降房价共渡难关，都无济于事。这中间隔着一道浅浅的海峡，那就是RMB，农民工兄弟在这头，房子在那头。况且农村土地改革没有定下来的背景下，过度放低农民工兄弟的购房标准也存在着非常大的金融风险。所以，短期内解决农民工购买力是不可完成的任务。&/p&&p&3、政策的问题&/p&&p&鼓励农民工市民化还要拿出诚意来，不是让农民工兄弟来帮你减少楼市的库存。户口政策、福利政策、享受公共服务的权利是否平等。这些问题都不是短时间可以解决的问题，鼓励农民工入城的政策都还没有落实。&/p&&p&4、越来越多的农民不愿意“农转非”&/p&&p&放弃土地进城，对于大多数农民工就是放弃掉实实在在的利益，没有谁会愿意。早在2011年，社科院的调查就显示，八成受访农民工不愿意放弃农村户口。当然放弃农村户口确实是农民工出于利益的考虑。近几年国家的工业反哺农业政策，除了取消农业税，农村还有低保福利、农村医疗合作等福利。在一些地区，甚至有农村集体土地分红。农民工大多在农村都有宅基地和土地，而农村宅基地和土地资产都还没能大规模流转起来。放弃土地，就放弃了切切实实的利益，是谁也做不到的。&/p&&p&所以，就目前来看，想要把化解城市楼市库存的任务交给农民工是不现实的。想要鼓励农民工市民化，还要进一步的政策支持。所以还是要改革、改革、改革。户籍制度、土地制度、农村宅基地制度等等都要深度地改革。让农村土地资产流动起来，释放更大的活力，助力城市楼市库存的化解。&/p&
毋庸置疑，鼓励农民工购房政策确实对楼市来说是个利好政策，农民工也能享受到相应的利好。然而，这个任务对在现阶段来说确实是完成不了的。原因如下：1、就业的问题安居乐业，要想安居必须先就业。很多农民工都聚集在一二线城市宁愿忍受雾霾住着工棚就是因…
很有意思，认为泡沫没有或不会有大问题，起码一线城市没问题的占了多数，群众的信心就是房产在我国的坚实基础。那我也说说吧，&b&房价为什么这么高？房价在什么条件下能维持？假如泡沫破裂会是因为什么？可能的影响是什么？&/b&&br&&br&袁一泓同志写的关于房地产的书里，把&b&房价增长归为四个因素：&/b&&br&&b&1 贫富差距日益扩大的收入分配制度； &/b&&br&&b&2 招拍挂为主的土地出让制度等一系列土地制度-地方财政绝大部分来自土地收入； &/b&&br&&b&3居民的刚性需求和改善性需求；&/b&&br&&b&4连续十年以上货币超发的货币政策；&/b&&br&&br&当然这是在不考虑过去星空大师主政十年中那些令人头疼的非市场经济调控政策的基础上的，不过随着星空大师的离去，新上来的人承诺尽量使用市场手段调控，我们也就暂且不考虑那些非市场手段，只考虑上面的四个因素，看看这几个因素是否会在将来改变。&br&因素1和2看不到短期改变的可能，那我们看一下因素3，目前很多同志认为随着城镇化的开展，会有源源不断的外地人来进入，前途一片大好，可惜农村进来的年轻同志&br&越来越少了，假如不准备把农村老人引入城市替他们养老，那还是不要指望他们了。&br&不信的同志可以去农村看一下尚未进城人口的年龄……&br&社科院日发布的《社会蓝皮书》指出，当前中国迎来了人口转型的拐点，人口红利将进入逐渐收缩时期。2013年60岁及以上老年人口达到2亿人。老龄化水平达到14．8%。老龄化社会按照联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，新标准是65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。我国在几年前就已进入老龄化社会，但是在2012年才刚开始&strong&劳动年龄人口下降，&/strong&按照国家统计局公布的数据显示，中国劳动年龄人口自2012年开始出现了“两连降”。 2013年中国16周岁以上至59周岁的劳动年龄人口91954万人，比2012年末减少244万人，占总人口的比重为67.6%，较2012年下降1.2个百分点。关于这个我们可以参考一下日本，1990年时日本65岁以上老年人口占总人口12%，今年这个数字是24%，过去的20年日本的房价……&br&看完了刚需，我们看一下支持房价上涨的真正力量，超发的货币。2013年M2余额110.65万亿元，同比增速13.6%，世界领先！！！！！！！！不过且慢，我们看一下过去几年的m2 ^_^&br&&img src=&/4d26ff15c6c2fc07b173c_b.jpg& data-rawwidth=&533& data-rawheight=&414& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&533& data-original=&/4d26ff15c6c2fc07b173c_r.jpg&&&img src=&/f64376ccdca73a9c249cacf_b.jpg& data-rawwidth=&549& data-rawheight=&252& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&549& data-original=&/f64376ccdca73a9c249cacf_r.jpg&&强总不给力啊，一年13万亿的货币看起来不少，可比起以前就差多了，13万亿够不够呢，让我们看一下去年的数据&br&&br&2013年全年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。&b&全国商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。&/b&全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%。12月末，全国商品房待售面积49295万平方米，同比增长35.2%。全年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。其中，国内贷款增长33.1%，自筹资金增长21.3%，利用外资增长32.8%。&br&&br&去年光是房地产就卖了8万多亿，货币只增加13万亿够干什么的？根据去年的数据全国在建住宅面积36亿平米，以2013年年初的全国平均房价5791元计算，全年新增货币量不够买新房的，央行连印钱都没开发商建房快，这个全球第一印钞机的称号实在受之有愧……&br&顺便说一句，今年的新增货币量估计也就在13万亿左右……&br&其实央行不是不想接着超发，可惜万恶的美帝QE开始收紧，为防万一，中国短期不敢超发那么多了，后果就是从去年开始的钱荒&br&总之结论就一句话，&b&以现有的货币发行量，房价涨不上去了&/b&&br&&b&------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/b&&br&&b&写了这么多也不知有人看没，后面的等有空再写&/b&&br&&b&------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/b&&br&&br&在08年之后，中国的房价就已经不是一个经济问题了，它和足球一样成为了政治问题，经济问题我们还可以通过数据和逻辑推测，政治问题则只与决心有关，xx不是说信心比黄金更重要吗，这句话其实更适合用来形容目前的房价&br&前面讲房价增长时提过四个条件，可惜十年过去，目前最大的问题就是由于房价上涨和贫富差距过大造成的“&b&有效需求&/b&”不足，就算是收入倍增计划真能实现，也无法让一般中国所谓“中产阶级”跟得上一二线城市的房价，三线城市则是个更大的问题，我们后面再说。&br&目前还在支撑一般人对房价信心的，就是强总上台开始高喊的“城镇化”，注意是“城镇化”不是“城市化”，区别很大的。麦肯锡在几年前发布的报告里就对这做了分析，未来城市增长的&b&四种不同模式&/b&，分别为&b&：&/b&&br&&b&“超大城市型”&/b&（出现数量不多的人口为2000万或超过2000万的超大型城市）&br&&b&“中心辐射型”&/b&（在大城市周围出现中小型城市群）&br&&b&“分布式增长型”&/b&（出现大量中型城市）&br&&b&“&/b&&b&小城镇主导型”&/b&（出现数量更多的小城市）。&br&之前10几年领导的希望是能搞成&b&“&/b&&b&小城镇主导型”&/b&，可惜完全不可行，这两年出的“城镇化”政策，对北上广深户籍的限制，收紧对450万以上人口城市人口的流入，可以看出他们希望搞&b&“分布式增长型”&/b&，可考虑到中国的资源有限，这也搞不成，真正可行的方案是“&b&超大城市型&/b&”和“&b&中心辐射型&/b&”，而在这两种中，全世界通行的是前一种，因为它最节省资源，对于一般人也更方便，可惜考虑到中国各级政府的利益，“&b&中心辐射型&/b&”更有可能，通过大城市周边的卫星城来解决现有的各种问题。&br&世界一般发达国家的城市化率在80%，世界平均水平在50%，像中国这种非移民国家的城市化率一般能发展到60%多，去年中国的统计城市化率超过50%，考虑到中国的计划生育造成的老龄化和农村的人口结构，实际上&b&不会再有大量多余的农村人口进城了，未来的人口移动主要发生在城市间。&/b&&br&而这个方案和房地产的关系在哪儿呢？一二线城市新增人口会集中在卫星城，市区不会大幅增加，甚至还会出现市区人口向卫星城转移。现有的三线城市中，大部分人口只会减少，不会增加，只有那些在大城市周围承接部分功能的城市才有发展，而剩下的那些城市的多余房子空置的可能性很大，那不是房价的问题，因为&b&无人问津的产品是无所谓价格的&/b&……&br&&br&中央政府 银行 地方政府在房价平稳上涨时利益一致，大幅上涨时小有分歧，到了房价下跌时，分歧就大了。毕竟利益之交必两伤，地方政府会拼命救市，可他发不了钞票，于事无补。银行现在已经开始限贷，部分是因为缺钱，部分是因为风险很高他要自保。&br&至于中央政府，他为什么要发钞票保房价呢？按以前的经验和逻辑有以下几种原因：1.保GDP &br&2.保相关产业&br& 3.保就业。&br&问题是过去这些年房价的上涨造成地价高租金高人工高，连带造成物价飞涨，企业倒闭，企业家纷纷改行炒房盖房，满街放贷炒房就是没人做实业。救房地产的话事态难以收拾。这种条件下不同的方案可能带来不同后果，比如&br&1.与其救房地产不如救建筑业，建筑业不等于房地产。商品房和保障房分开，保障房也少租多卖，租房项目交给开发商或保险公司让他们有个平稳的收益，低层劳工也租的起房。卖房的都弄成共有产权房，保证政府不亏钱，有条件还可以项目打包拍卖，一般中等收入也买的起房。&br&假如真能这样实施的话，房价的下降不会引起主要银行的破产，中小开发商和少数大开发商的倒闭只能算行业调整，一般人没房的有希望，买房了的也会相信未来长期的预期，房价下跌能保证只是一个经济问题而非社会稳定问题。&br&2.大量发钞的方案，今年可以先降低存款准备金率，趁着猪肉价格低迷通胀还没起来，可以维持到明年，明年美联储结束QE后，就大量投放基础货币，让所有人相信无论经济好坏房价永远不跌，趁机把钱换成美元存到国外，把每一分能榨到的钱换走，之后的故事我就不好意思说了，那不利于稳定……
很有意思，认为泡沫没有或不会有大问题，起码一线城市没问题的占了多数，群众的信心就是房产在我国的坚实基础。那我也说说吧，房价为什么这么高？房价在什么条件下能维持？假如泡沫破裂会是因为什么？可能的影响是什么？ 袁一泓同志写的关于房地产的书里，把…
别告诉我这答案你在哪里哪里看过，因为那就是我写的，只不过“大号”接连被封停，所以“转世”后再接着来。 &br&&br&看情况持续更新，给涉世不深的兄弟姐妹们解解惑吧。 &br&&br&————&br&&br&我对其他行业不了解，不能下断言，但房地产业真的真的很危险。 &br&&br&这么说吧，我所在的城市，2000年左右，房价六百一平到顶了，到2005年也没有突破一千。在那个时间段开始租间铺子租间门面做个小生意的人太多了，房租便宜，人工便宜，有得赚。 &br&&br&但是这种生意模式无论做大做小，从前两年开始陆续都要面对房租乘着火箭般上涨的局面。 &br&&br&目前本地商品房价六千左右，商铺这几年依地段不同基本均价在三万到五万。 &br&&br&那么问题来了，这种门面或商铺生意的租赁合同大部分都是十年，陆续到期后租金基本是最低五倍以上涨幅。 &br&&br&你做是不做吧？做吧费用太大无利可图，不做吧又做什么去？ &br&&br&所以最近随便上街都能看见无数门面商铺门前大书转让二字，开在临街一楼的超市首当其冲基本全部关门。但关门后又大门紧锁，空着了，没人敢接盘。 &br&&br&这真的是很危险的信号。 &br&&br&有人要说房东傻了吗？与其房租这么高租不出去还不如把租金降低，有钱收总比空着好嘛。 &br&&br&我只能说小哥你的愿望真是美好。 &br&&br&这个玩意儿是一环套一环的。比如某新商铺地段好，月租金一百五每平有人做。旧商铺心理就不平衡了，尼玛你和我地段一样，你租一百五我这才十五二十？真是亏大发了。于是好不容易等到合同到期，对不起，至少友情价一百起。于是连锁反应的威力就体现出来了，房东们就在各自的原合同到期后齐心合力抬高了租金。 &br&&br&话说租金低宁可不租的也大有人在，这就差不多彻底砸手里了。假设他因为买了这商铺每月要还贷一万，结果你告诉他我只愿意出五千，那我想他扇你两耳光的心都有。以租养贷是这些人最基本的要求，租给你月亏五千或三两千，合同一签十年八年，傻子也算得过来这特么是亏本买卖。所以宁可不要你这五千或八千，等着愿意出一万的傻子来。 &br&&br&行情好的时候，这里的门面商铺但凡地段稍好的，你想要租转让费都是十万八万，据说有人专门到处租了房子等着转让给人。这钱挣的，让人无语。 &br&&br&现在则是求人接盘都没人肯干，十几二十平门面尼玛做什么生意能负担每月一两万租金？除了那啥和那啥的，基本没傻子敢当这种冤大头的。 &br&&br&所以商铺的行情不好就直接反应到房价上，自年初开始，一直居高不下的房价羞答答的慢慢下探到四千左右。可惜，然并卵。 &br&&br&我一朋友，本市赫赫有名的商会会长。其人生性豪爽，自己开一大奔，多少钱你懂的；老婆开宝马，裸价八十八万那款；儿子去年大学毕业，他送了部奥迪Q7；今年儿子结婚，婚房加装修接近六百万，还给儿媳配一奥迪A7，进口的；好吧，这一家子BBA都置齐全了，风光吧？ &br&&br&尼玛八月份扭扭捏捏跟我借十万应急，要还一笔银行贷款。我大吃一惊，大哥，您老人家亿万的玩家，十万八万的您也张口？ &br&&br&顿时眼泪就下来了，兄弟啊我实在没招儿了吧啦吧啦一大堆。 &br&&br&末了说兄弟你帮帮我，我这辈子不会忘记你，今天这钱不还上我就完了，我借遍了所有朋友都借不到啊特么的。 &br&&br&这兄台玩房地产的，上个月所有资产被银行查封。不过幸好我的钱倒是尽快还了。 &br&&br&———— &br&&br&（故事是假的吧，这种人资源那么多，不差10w块吧，除非被政府整了） &br&&br&这是一位涉世为深的朋友的疑问，先针对这个说几句： &br&&br&兄弟，你要知道，到了他们这个级别，平日里生意往来伙伴基本是同一层次的，也基本是同一个圈子的。 &br&&br&那么这个圈子是什么情况呢？ &br&&br&先扯扯这行最牛的王健林吧，你以为媒体封他个首富他就真首富了？那不是真金白银，那只是数字和概念。 &br&&br&这么说吧，就好比青楼里的姐儿们，买春客是看着你姿色（业绩）的上下和活儿（前景）的好坏给你下菜的，所以愿意给你股票估值为一百来给你钱让你发展，到某天你年老色衰（发展到头）了倒贴都没人光顾你。 &br&&br&他们这些人都是靠排场和场面撑着的，要说有钱吧，那是真有钱，问题是那都是资产。看清楚了，那是资产，并不是我们传统意义上所理解的钱。 &br&&br&以王为例，你觉得他账面上的几千亿财富就是钱？错，减掉银行贷款你看还剩几根毛儿？再算上负债，算上应付账款，算上循环利息。只算这几项，他的发展一旦到头就是死。所以才要拼命扩张不断拿地不断上马新项目，根本停不下来，一停就死。 &br&&br&———— &br&&br&这位哥是这么个情况。人是有头有脸的人物，相当年和市委书记称兄道弟的。 &br&&br&大家要认为圈子里自然也都是人物吧？其实狗屁。 &br&&br&他们这种人眼界都高，排场一个比一个大。但他们有个大缺陷，普遍没文化，不知道防范风险，这个稍后再表。 &br&&br&生意场上基本都是鱼找鱼虾找虾，很少有跨界玩的。这就带来个大问题，一荣俱荣，一损俱损。 &br&&br&自去年年初开始，这些做房地产的就很少能再从银行拿到贷款了，他们又都是讲排场的，一千万资金就敢做一个亿两个亿生意的大有人在，银根一收紧，最先倒霉的就是他们。 &br&&br&我这朋友倒是跨界，还有厂，厂子固定资产投资两千多万，行情好的时候一年挣几百万不在话下。于是他就是本地娱乐行业美女们的最爱，在夜场一掷万金是常有的事儿。 &br&&br&此公最为人称道的是某人生意做败后给他磕了三个响头他就给了人五百万，特么还不用还的。他酒醒后倒也后悔，不过也只好大丈夫说话算话。 &br&&br&去年开始他玩不转了。银行不仅贷不出款了，还特么都要抽贷，当初为开发楼盘的私人借贷也成天追着要抽资金。爷，不要利息了呗，本金还我就成。 &br&&br&这么七一抽八一抽，慢慢就把他抽干了。 &br&&br&先前说过了，他们这样场面上的人，再怎么难受也不能表露出来，更不能和圈内人透露，否则大家都混这圈的，做生意你中有我我中有你互相担保啊什么的都没少干，你就哪怕透一丝风儿出去，大家嗅到危险，立马就拜拜吧您呐，不带你玩儿了。 &br&&br&他们是靠面子做生意的，至于里子怎样没人关心没人在乎，但是你拉下面子跟圈里人借钱？对不起，面子丢了里子就更破了，没人会搭理你。 &br&&br&这就是所谓商人重利轻情义了。 &br&&br&———— &br&&br&这位爷具体怎么倒的呢？ &br&&br&这个说来话一点都不长。 &br&&br&第一，没文化，勉强能够写通顺短信的水平吧。早年靠着胆大和关系（和某区长拜把兄弟）掘了好大一桶金，玩的是风生水起。 &br&&br&第二，好赌，我经常看他一晚上输掉几十百把万，特么我都替他肉疼。 &br&&br&第三，太好面子。比如你和他做生意吧，某货原单价78，总价78万。你和他说句好话，哥，你看咱这么多年弟兄，您老人家把零头去掉呗。奉承到位了，这位爷眼一闭手一挥，免了免了。 &br&&br&话说，就这么一人，又没文化又好赌又好面子，不败才真叫没天理。 &br&&br&起初他弄到块地，地段不错，当然价格也奇高，他认准了这买卖有得赚，就抽了厂里的资金拿下来了。 &br&&br&接着就是规范流程：拿批文。贷款。找承建商，预付百分之十或二十，开工。送礼，拿预售许可证，开卖。