【图片】科普：最近全国三四线城市房价暴涨原因【山东吧】_百度贴吧
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科普：最近全国三四线城市房价暴涨原因收藏
统计局5月70城数据中新房价格环比涨幅最大的10个城市除了这上榜的这些个小城市之外，其他城市的涨幅，也满凶的。一个江西景德镇的朋友就跟菜鸡说，去年7月份4600元/平方米买的新房，现在都快翻倍了；安徽的历史名城芜湖，最近一年里，二手房至少涨了50%，这几个月新房也基本靠抢。咦？说好的调控呢，说好的稳定房价呢……菜鸡这里要非常确定以及肯定的告诉大家，三四线城市房价逆势上涨，妥妥的是个泡沫。但是，调控政策已经那么严厉了，为什么三四线还能涨的这么凶猛，这些地方貌似本来就没什么潜力呀。这里，大家要留意一个词，“棚改货币化安置”。以往，政府拆掉棚户区，给你换一套安置房，这叫“实物安置”；现在呢，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于那个房价飙升的芜湖，“货币化安置”的比例是100%！这笔钱可不是个小数字哦，政府从哪搞到这么多钱？这背后，又有我大央妈的贡献。在2014年年底的时候，央妈大笔一挥，在国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东东来帮地方政府推进棚改。PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。这钱有多少？菜鸡查了下，截止 2016 年末， 央行PSL 余额为 20526 亿。换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。上面这张图，大家能看到这两万亿的传导链条。而其实质，就是政府掏钱，让大家改善性购房。既满足了棚户区居民的刚性需求，又消化了挤压的商品房库存。然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，大有领涨今年楼市下半场之势。除了上面提到的城市之外，菜鸡最近也发现，山东的威海、胶州、潍坊、临沂等城市，也老是有朋友留言说房价一直涨……原因很简单。山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了……根源理清了，那么房价的走势也不难判断。这种纯粹由货币推动的楼市行情，只有短期效应，并不可持续。大家都知道，一个城市长房价的基本面，或者说长期价值，还是要看“人口净流入”这个指标。“棚改货币化安置”，只是短期内急剧释放了刚性住房需求，但对于大部分三四线城市来说，人口在不断向一二线大城市迁移，那些房子长期来看，恐怕没多少人来接盘。现在入场的朋友，未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析，看下自己所在城市的具体情况。总结下来，三四线城市的朋友们，如果是刚需自住，该买就买；但是还想投资的朋友，就别去这些三四线城市投机了。相反我觉得，在这些城市房子比较多的朋友，不妨在高位抛出一两套，去一二线城市上车。相信后者的增值潜力，大概率会超过前者。
潍坊房价现在开始稳定了
楼市金融属性增強，已与一般商品大不同。
国家啥时候放开政策，跑中心城市去买就对了
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为什么一二线城市房价暴涨与三四线城市房价滞胀并存？
为何一二线城市的房价大涨，而三四线城市却出现房地产库存压力巨大？为何人们只是去讨论抑制一二线城市房价上涨和三四次城市去库存的对策，但却不去探究为何一二线城市房价暴涨和三四线城市房价滞胀的深层原因？
为此，我提出一些别人不曾提及的观点，或有失偏颇，只是希望在房地产对策上能够跳出旧框框。
三四线城市房地产高库存之原因：城镇化
当前，供给侧结构性改革的一项重要任务就是要去库存，尤其是要去三四线城市的房地产库存。因此，最近大家讨论比较多的是三四线城市如何去库存，却很少有人去研究三四线城市房地产库存增加的深层原因。
在中国区域经济发展的官方词汇中，从来都是用&城镇化&，从不说&城市化&。而城市化(urbanization)则是一个反映农村人口向城市转移的国际通用词汇，已经用了100多年，城镇化没有对应的英译。从词义上看，城镇化似乎既包含了&城市化&又包含了&乡镇化&，涵义比城市化更广，更能体现中国特色的发展模式。从最早的&进厂不进城&、&离土不离乡&的乡镇企业模式，到2001年城镇化的首次提出，再到最近&农业转移人口市民化&的城镇化及鼓励农民工买房的举措，实际上都是本乡本土城镇化政策的体现。
而城市化不仅是农业人口转化为非农业人口，并向城市集中的聚集过程，而且是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善以及城市的经济关系、居民的生活方式以及人类的社会文明广泛向农村渗透的过程。传统意义上的城市化，没有太强烈的行政干预色彩，而是通过城市的集聚效应来吸引外来人口流入，从而在经济学角度上形成规模经济，从人口学的角度上提高城市化率。
因此，城市化不是一种行政干预的过程，它更是一种市场化配置资源的结果，是经济发展的结果而非目标；而城镇化则更多地体现为行政的力量，实质上是一场造城运动。于是，我们看到，在现有体制改革(特别是行政体制改革、土地流转制度改革、财税体制改革等)没有得到应有推进的情况下，各级地方政府高举城镇化的大旗，一是把城镇化作为拉动GDP的抓手，二是把将城镇化作为建设&形象工程&的手段，三是将城镇化作为发展房地产的手段，大力招商引资，四是把城镇化当作土地财政收入的来源，不断扩大城镇面积。
2012年《人民日报》载文说，2000年至2010年，中国城镇总面积10年扩张60%，远高于城镇人口增长速度。那么城镇人口增长多少呢？2000年城镇化率为36.2%，2010年为49.6%，只提高了13.4%。中国大部分城镇都为三四线城市，这些城镇的面积扩大过快，却缺乏相应的产业支持，因此，创造的就业岗位有限，这就很难吸引新增人口，故大量以城镇化名义投资的房地产项目过剩就不奇怪了。
一二线城市房价大涨之原因：大城市化
经济发展的每一阶段是很难跨越的，纵观全球城市化的过程，都是无一例外地经历过大城市化。比如，几乎所有的发达国家都没有刻意采取区域平衡发展战略，而是遵循人口自由流动的市场原则。其结果是区域经济发展极不平衡，但地区间的收入差距或整个社会的贫富差距却缩小了。如巴黎只占法国面积的2%，却产生了全法28%的GDP；德国汉堡的人均GDP和每平方公里GDP分别超出东北部地区2倍和100倍，但两个地区的福利却没有差异。即便像美国那样土地肥沃而广阔的国家，一半以上人口也只集中在5个州，80%的美国人居住地所占的国土面积，从1900年的25%降至如今的17%。
此外，两个东亚发达国家日本和韩国人口更为集中，东京人口占日本城市人口的41%，GDP占日本的18%，也是全球GDP总额位居第一的城市；首尔人口占韩国城市人口的25%，而GDP占24%。即便是与中国类似的人口大国如美国，其第一大城市纽约，人口也要占美国城市人口的8%，GDP要占10%；印度的孟买，人口也要占到城市人口的6%。
与这些发达国家相比，中国的经济集聚度、人口集聚度都比较低，区域经济还比较分散，如上海作为全国最大城市，人口占比不足3%，GDP也只占全国的4.4%。由于中国在政策上是力推城镇化，但城镇化不符合经济效益最大化的基本原理。因为只有生产要素的集聚，才能达到规模经济。根据世界银行的大样本分析，经济密度增加一倍，生产率会提高6%，而与中心城市的距离增加一倍，利润就降低6%，因此，全球50%左右的GDP是集中在占全球陆地面积1.5%的土地上创造的。而世界银行认为中国有近一半的城市没有达到规模经济。
如果说证券市场上投资者可以用脚投票来选股，那么，在城市化的进程中，移民也同样可以用脚来选择自己的目的地。比如，中国人口的总体迁徙路径是从中西部地区往东部沿海地区，所谓的孔雀东南飞。但如今，中国人口迁徙已经到了后期，2015年流动人口出现了500多万的负增长；同时，一二线城市的人口却出现了集聚趋势。如安徽的人口还在净外流，但合肥的人口却在快速增长；河南的人口也在负增长，郑州的人口却是正增长。我在调研中发现，最近房价涨幅较大的省会城市，都是人口流入量较大的，尽管所在省份的人口有可能在减少。而且，从购房者的身份看，外地购房者的比例大致都要达到30%左右。
实际上，人口往大城市集聚不仅仅是为了实现企业经营上规模经济，或者为了获得就业机会，同时也是为了能够更便利地获得公共服务，因为公共服务资源总是稀缺和不足的，随着人口老龄化和居民收入水平的提高，人们对医疗保健、养老、休闲娱乐和教育等的需求会不断增加，但一般的三四线城市在公共服务方面的供给水平，要远低于一二线城市，因为三四线城市大部分政府的财力薄弱，债务负担过重，无力提供令人满意的公共服务，如同样都是省级城市，贵阳的房价大约只有上海房价的十分之一。故人口肯定还会继续向一二线城市集聚。2008年统计局公布的百万人口城市数量为122个，如今，据称已经超过180个。说明中国的大城市化正方兴未艾，这是推动一二线城市房价上涨的主要动力。
从中国各地的人口平均预期寿命看，基本上也是与城市的发达程度呈高度正相关，这也从一个侧面证明了公共服务的重要性。如上海、北京的人均寿命都在国内排第一、第二，经济发达的省份如浙江的人均寿命高于江苏（尽管浙江的经济体量不如江苏，但股票交易总额，网络消费总额也都超过江苏），但中西部地区很多省份的人均寿命要低于上海10岁以上。因此，人口老龄化、人均GDP达到中高收入阶段（8000美元）与大城市化之间也确有很强的相关性。这也是推动一二线城市房价上涨的动因所在。
高房价与高库存并存：该如何应对
从以上分析中不难看出，城镇化与城市化虽然只有一字之差，但前者带有很明显的行政色彩，尽管初衷非常好，是为了追求均衡发展、缩小地区差距、城乡差距和贫富差距，但结果却离城镇化的预期目标相差甚远。城市化是市场配置资源下的自然过程，故城市化本身不是目标，而是为了寻求规模经济下的效率最大化，其结果则导致城市化率的大幅提升。在中国，政府在推进城镇化，地方政府为追求政绩，更是过度开发城市，导致房地产高速发展；老百姓则服从市场规律，以收入和福利最大化为追求目标，向大中城市迁徙。
为了防止一二线城市人口流入过多，政府的做法不仅是采取房地产限购举措，而且还严格限制超大城市的人口流入，如上海的目标是到2040年，常住人口控制在2500万，这意味着今后24年上海人口基本为零增长。窃以为，采取这种堵的方式，效果并不好，且导致资源配置的进一步扭曲。比如，在三四线城市为增加公共服务所需投入的财政支出，可能是一二线城市的好多倍。
实际上，房地产调控始于2004年初，当时为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了&管严土地、看紧信贷&的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的&招、拍、挂&，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。但问题是调控了12年，效果如何，有目共睹。
因此，与其堵，不如疏。如推进土地流转制度改革，可采取重庆模式，搞土地交易所；中国目前大量僵死企业需要处置，大量过剩产能需要压缩，完全可以把很大一部分工业用地转化为住宅用地。此外，所谓上海等城市没有地了，这都是行政区划管制下的思维模式，因为行政区划是人为划定的，上海周边不少地方还都存在房地产库存过高问题，上海市区内的不少工业和商业企业也可以外迁，反正有些工商企业在产能过剩和网络消费占比越来越高的今天，都已经到了亏损或亏损的边缘。
至于三四线城市的高库存问题，基本上是没有解决办法了，因为随着人口老龄化和中国制造业的衰落，废都的数量一定会增加。如美国的底特律，原本也是中部极其繁华的汽车城，如今则基本成为了废都，因为汽车业衰退了。中国的不少三四线城市，原本就没有很好的产业基础，则是为了招商引资而拼命扩建，其命运或许更惨&&这本身就是一个教训，即一个城市的产业发展和人口布局，不是拍脑袋就可以规划和设计出来的。
总之，顺应人口流向的大趋势来重新规划城市的行政区划，遵循市场在资源配置中起决定性作用的大原则，让人口流向与公共服务投入及社会资源的配置相一致，这也符合供给侧结构性改革的大方向。过去，中国的人口流与资金流相反运行，其结果是地方政府高负债，企业高负债，一二线城市高房价和三四线城市房地产高库存。如今，病症已经确诊，而这类导致经济结构扭曲的根源是什么，还需要深思。
城镇化与城市化虽然只有一字之差，但有一句成语叫&差之毫厘，失之千里&。
[责任编辑：孙易恒]三四线城市的房价真的会降吗？为什么有些小县城的房价还在涨，
全部答案（共2个回答）
决定的，不是说出来的。
中国房地产开发的主战场已经转移到了二三线城市。
尤其是三四线城市,楼市泡沫严重,在楼市调控政策或密集出台的大背景下,房价可能出现暴跌。三中全会后房价最可能暴跌
关于明年的房价我个人觉得一定会上涨的。现在物价在上涨不可能房价还跌了。房价调控了这么多年，也还是没有效果。很多人说明年有可能会崩盘，我还是觉得不可信。物价的事实...
房价的涨与跌都有一个最基本的规律，那就是--价值规律，价格围绕价值波动，价值是由社会必要劳动时间决定的，这是一个基本原理。下面我谈一下对天津房市的具体分析：
房间估计不会下降，国内GDP就是靠房地产起来的
#成都辉盛堂服务公寓#三卧套房是有三张床吗
答: 你朋友是宫颈息肉.推荐一文,供你参考:
什么是子宫颈息肉
子宫颈息肉是慢性宫颈炎表现的一种，在已婚妇女中比较多见。
　　子宫颈是子宫下端...
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这个不是我熟悉的地区如何看待 2017 年三四线城市房价疯涨的现象？ - 知乎8957被浏览4856271分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起与世界分享知识、经验和见解三四线城市房价暴涨的原因是什么？
房价上涨的时候，很多人在分析，这个城市是什么原因上涨的，那个城市是什么原因上涨的，又是经济规律，又是城市规划，又是国家政策。
实际上，哪里有那么多的原因？所有的原因都是假的，只有一个是真的：那就是国家要它涨。
这次全国房价哪里没上涨的？你想得到的地方涨了，想不到的也涨了，而且都疯了，半夜裹着被子去抢房，这不是疯了是什么？
为什么会上涨？因为国家需要。2015年-2016年，地方债已经到了非常严重的地步了，严重到什么地步呢？有的地方政府违约了，也就是说，你给政府干活，垫钱进去，结果政府都不守信用不给你钱了，你说有多严重？
所以很重要一点，就是要解决地方债。地方政府的钱从哪里来呢？一个方面是税收，另一个方面就是卖土地。现在和平社会，总不能好好的，去增加税收种类或者税收比例吧？那社会还不乱套了？每次的起义都是因为税太重，老百姓没饭吃。
那怎么办？那就只能从土地方面想办法了。可是2015年的时候，全国的房地产市场不好，开发商手里只有一堆房子，没钱，即使有钱，房子没卖出去，谁还有心思买地啊？于是，出台了个重磅政策：去库存，先把开发商手上的房子变成钱，再卖土地给他们，这样他们就会很乐意买了。
去库存的目的是什么呢？肯定不是让你去买北京上海的房子，也不是让你去买一二线热点城市的房子，这些城市有的是钱，债务能还的起，所以去库存的目的，实际上是让你去买那些，打死你都不愿意去买的地方。
但是这些地方再鼓励你也不会去买的，对吧？刀架在脖子上你都不会买。那怎么办，让一线城市老大哥带头，让北京、上海、深圳这些地方先涨起来，这些地方需求量大，要涨很简单，只要不限购就行了。果然，立马就涨了。
然后再限购，一线城市限购了，可是利息还是很低，资金成本还是很低，漏洞还是很多，所以价格还是不断上涨，这样一来，二线城市、周边城市纷纷跟风上涨。这就是为什么北京刚开始并没有一下子出特别严的调控，而是一点一点来的原因。
这样不断引导资金流入周边，再限购，再引流，限购，最终，很多城市的房子都去化完了。但是我们发现一个情况，那些我们发誓打死都不买的房子，还是没有人买。这显然不符合目的啊，因为就是那些穷地方的债务才高，才还不起债。所以，重磅手段又来了：限售。
限售好像是个很平淡的武器，也不算是创新，看起来像普通手榴弹，但实际上却是TNT。限售的作用有两个，一是制造库存紧张，因为新盘没了，还没建起来，二手房又不让卖，库存自然就紧张了，库存一紧张，房价就止不住上涨，只能用限价的手段暂时止血；另一个就是让价格稳定上涨，注意是稳定上涨，不是简单的稳定。新房没有了，二手房就是流通盘，流通盘都限售了，就不会有人砸盘，价格就不会下跌。
库存少，价格涨，于是大家就开始排队抢房，而且这个城市抢不到，就到下一个城市，终于形成连锁反应。抢到最后的结果就是，大家已经失去了最后一丝理智，达到疯狂，再也不看哪个地方了，现在我估计让他们去抢内蒙古、新疆他们都会去。
好了，尘埃落定，再来看房子，发现那些我们曾经发誓打死都不会去买的地方，也被抢光了，有些还在我们自己手里放着，去库存的目的就在这种疯狂下，终于达到了应有的目的。
当然，我们好像还忘记了根本的目的，那就是地方债的问题。所以你现在去看新闻，你会发现，各地卖地收入增加了一倍，有的更多。到这里，终于水落石出，地方债问题轻松解决了。
那么到这个时候，接下来要怎么办？问题解决了，地卖出去了，那么之前放出去的政策，全部都要完整收回来。所以，买房的优惠没有了，解绑的限购更紧了，优惠的利率没有了，可能还要增加，降低的首付又要涨回来，甚至更高，也就是说，接下来，政策要重新回到去库存之前，只会更紧，不会更松。
那么问题来了，政策收紧之后，楼市接下来会怎么走？
首先，一二线城市，永远上涨的趋势是不会变的，尤其是现在这个时候，需求量实际上还是很大，在库存持续紧张的时候，只要有人抛出来，就会有人接走，即使政策再紧，价格也不会有特别大的跌幅，当然，波动是一定会有的，也就是他们说的：高位盘整。而当地方债再度紧张、库存再度高企、经济再度需要刺激的时候，政策又会重新打开，这些地方，又会迎来新一波的上涨。
第二、那些你发誓打死都不去买的城市，虽然疯狂的时候抢了一个，但是冷静之后立马你就想丢掉它，可是再低的价格你都卖不出去，一旦到了解禁期，完全可以预料，会出现好多个曾经的鄂尔多斯。
所以说，疯狂抢房的局面不会持续太久，后期疯抢的地方，抢到并不一定是好事，后市两极分化会非常明显，有些地方会盘整后持续走高，而有些地方，怎么涨上来的，还会怎么跌回去。
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