小区停车位要如何规划管理
小区停车位要如何规划管理
　　导语：不少市民纷纷通过网络和电子邮箱表达对构建和谐小区的看法。其中小区停车难问题是业主和物业公司人士普遍谈论的焦点问题之一。住宅小区停车位的需要规范和强化，才能解决好由于业主私家车数量的迅速增长而给小区物业带来的新难题。
　　小区停车位如何管理
　　一、停车位规划设计要合理、要有前瞻性，并留有余地，有停车场(库)扩建增建预案，才能保证满足业主的需要
　　众所周知，土地是不可再生资源，而汽车是工业产品，可以随着生产流水线的流动而不断流入市场，不断流入用户手中。因此，相对来说，一个小区的停车位数量是有限的;而业主汽车拥有量，随着社会的进步，人们生活水平的提高，虽然不能说是无限的，但至少可以说其增长幅度是前者无法相比的。笔者曾经管理的小区在不到一年的时间里就猛增近20辆私家车，致使小区停车位骤然紧张，车辆停放秩序难以维持，由此引发的各种纠纷不断，物业管理公司苦不堪言。
　　这种状况是十年前小区规划设计时所没有预料到的。因此，笔者认为，对于一个将要交付使用至少几十年的小区来说，必须从规划设计阶段开始严格把关，才能保证满足业主对停车位不断增长的需求。而目前仅以日起施行的公安部和建设部联合颁布的《停车场规划设计规则(试行)》的建议性指标来规范设置停车位，其数量是远远不够的，而且有的指标已不能适应现实情况的需要。有关行政主管部门应该像规定容积率、绿化率等强制性指标一样来规范小区停车位的规划设计，并且要有停车场(库)扩建增建预案。否则，小区停车位即使目前满足了业主的要求，但过了一、二十年，随着业主汽车拥有量的增加，停车位肯定供不应求，将产生新的供需矛盾。如果没有扩建增建预案，到那时这个供需矛盾就很难解决。这一点在《道路交通安全法》第三十三条里是有规定的：&新建、改建、扩建的公共建筑、商业街区、居住区、大(中)型建筑等，应当配建、增建停车场;停车泊位不足的，应当及时改建或者扩建;投入使用的停车场不得擅自停止使用或者改作他用。&在公安部和建设部联合颁布的《停车场建设和管理暂行规定》中也有规定，在应当配建停车场而未配建或停车场不足的，应逐步补建或扩建。因此，政府部门一定要严把规划设计关。
　　另外，最好是明确规定小区的停车位不得对非小区业主出售或长期出租。虽然《物权法》第七十四条规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但是这个规定操作空间很大，开发商有可能在没有首先满足业主需要的情况下就对外出售或出租车位。因为从楼盘开盘时起，业主是陆陆续续买房、入住的，如果开发商满足了先行入住部分业主的需要后还有剩余车位，又没有明文规定开发商要空置多长时间才算满足了业主的需要，在利益的驱使下有些开发商就会对外出售或出租。这样就很难保证首先满足小区业主对停车位的需要，并给今后物业管理带来麻烦。因此，这一点还有待进一步明确。
　　二、停车位的权属需要明确，以避免因权属关系不明晰而引起的各种纠纷
　　许多业主买房的时候，很少去关心哪些是共有部分，等到真正需要时才着急;有的业主错误地认为共有部分是&唐僧肉&，人人都有份，谁都可以随意占用。笔者曾经管理的某单位职工宿舍区的停车库，就是因为开发商建成投入使用一段时间后放弃使用，后来任由业主(内部职工)随意占用，造成权属关系不明晰。有的业主认为是共有部分，谁都有权使用。由于&僧多粥少&，特别是海南炎热的夏季，太阳暴晒，谁都爱惜自己的宝贝汽车，车主们谁都想往车库挤，争夺很激烈，有的甚至大打出手。笔者认为，如果车库权属明确，再加上严格遵守业主大会制定的车辆停放管理，就不会出现这类纠纷。
　　将于日起生效的《物权法》第七十四条规定：&建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。&根据这一条，小区停车位的权属问题可基本解决。小区的停车位就可以区分为全体业主共有车位和业主专有车位，在物业服务、车辆管理协议和车辆停放管理制度中可分别作出相应的管理规定。
　　三、停车场(库)扩建增建资金的筹措途径应灵活处理，才能保障停车场(库)扩建增建方案的实施
　　根据日起实行的财政部和建设部联合颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，室外停车场(《海南省住宅区物业管理条例》规定的是&非经营性车场车库&)属于共用设施设备的范围，其大修、中修、更新和改造的资金应从专项维修基金中列支。
　　由于业主私家车数量的猛增，需要扩建增建停车场(库)来缓解小区停车的压力。应部分有车业主(包括业主委员会)的要求，物业公司草拟了扩建增建停车场(库)方案，并送交业主委员会，由业主委员会准备提交业主大会讨论。但一考虑到要动用小区的专项维修资金，就知道该方案通不过。为什么?按照《物业管理条例》的规定，业主大会作出专项维修资金使用的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。而小区有车业主相对来说毕竟是少数，要达到2/3这个多数，恐怕比登天还难。因此，要想扩建增建停车场(库)，其筹资途径应该在不违反有关法律法规的前提下灵活处理，才能保障停车场(库)扩建增建方案的实施。例如，先由物业公司垫资，再从经营扩建增建停车场(库)的停车管理服务收入中逐渐返还物业公司;或者先由有车业主垫资，再从其每月应交纳的停车管理服务费中抵扣等。只有这样，才能顺利搞好小区停车场(库)的建设。当然，不管是谁先垫资投资，小区停车场(库)的建设都必须按照有关主管部门批准的统一规划设计实施，并且建成后仍然属于全体业主共有。
　　四、遵循公平、公正、公开的原则，规范小区共有停车位的分配办法
　　据了解，目前小区共有停车位还没有规范的分配办法。各个小区分配办法可谓五花八门，如时间顺序选定法、物业公司指定法、抓阄法、定期轮换法等。因停车位分配不公而引起的矛盾和纠纷时有发生。笔者曾经管理的小区也有这种现象。为避免此类现象的发生，共有停车位的分配办法必须遵循公平、公正、公开的原则;同时，正如小区公共水电费的分摊办法一样，有关主管部门应制定规范性文件来指导小区停车位的分配。
　　住宅小区停车位问题解决方法：
　　要解决住宅小区停车难问题，市规划建设部门必须做好以下几方面工作：
　　1.要重规划。要将新小区停车位建设纳入小区建设规划。要将小区停车位建设与小区同时设计、同时建设、同时竣工，车位数要与住户相匹配。
　　2.要强建设。小区停车位建设要采取空中(楼顶停车场、立体停车房)、地面(地面草坪式停车场)和地下(地下停车库)等相结合的方式，加强停车场所的建设;在老小区，要采取拓宽小区内通道，增加小区内草坪式停车位建设等方式，将小区楼前楼后走道边的一部分草坪改造成草坪砖式停车场，以解决老小区停车难问题，这样既可最大限度减少原有绿化面积的降低幅度，又能方便居民的生活，实现车辆的有序停放，减少绿化的人为损坏。
　　3.要严管理。建设部门要会同城管和交警部门联合整治，加强对车辆停放的监督管理，对不按标线有序停放车辆的车主，要依法严肃处理，使停车场(位)的功能得到充分发挥。
　　合理规划停车位解决停车难：
　　绿化带铺成水泥地&改建&成停车位
　　&我们小区越来越多的绿化带被住户改成了私人车位，再这样下去小区绿化将越来越少!&家住宿豫区江山城市广场的姜梦致电本报反映，自己所在小区的多处绿化带，被小区车主私自铲除，改造成自家的停车位。
　　记者前往该小区核实时发现，在2号楼1单元前，绿化带内的青草完全不见了，取而代之的是长约5米、宽约3米的水泥地，水泥地上停放着一辆私家车。&小区停车位太少了，我们搬来较晚，没有租到。把车停在小区门口又不放心，不得已只好自己动手改造一个。这也是无奈之举。&正好在自己&改造&的车位停车的车主诉苦道。
　　另外，很多市民对小区乱停乱放问题反映也比较强烈。&小区常有车&骑&在绿化带上，久而久之绿化带就被破坏了。还有就是小区有些道路本来就很窄，现在两边都停满了轿车，非常容易剐蹭。我自己是租了车位，但经常被占，停路边又经常被蹭到。希望有关部门能科学规划和论证，解决我们小区停车难问题。&家住富丽莱小区的陈春说。
　　停车位&只售不租&部分业主很困扰
　　除了私自改造、乱停乱放之外，还有一些市民对小区停车位&只售不租&，以及外面有车停进自己小区的行为表示不满。
　　&以前我们小区的地下停车场是可以用的，现在却只让我们买，一个车位七八万甚至十多万，哪买得起啊。&日前，家住仁恒公寓的孙辉彬打来电话称，据宿迁今年新出台的《物业法》，小区内的停车位是可租可买的，而自己小区的地下停车场却&只售不租&，并将停车场的车位都上了地锁，让业主无法&借用&。一方面是部分车位&闲置&，一方面是业主无处停车，对此，他称不少业主非常气愤，希望有关部门进行整治。&本来我们小区车就多，一些不是我们小区的车还挤进来凑热闹，让我们都不好停了。我们晚上都会早早把车开回来占位置，再出去时宁愿打车。&家住嘉豪阳光的李瑞安说。而据小区保安纪昌桂介绍，有时候，他们并不知道车辆是不是该小区的，所以会有疏漏，但是等小区四期交付之后，将为租车位的车主配备门禁卡，&这样的话，没有卡便进不来。&纪昌桂说。
　　建议向改造好的小区学习 让绿地与停车位兼得
　　&以前去府苑小区找朋友玩，如果开车的话很不好停，今年再去发现多了不少生态停车位。我们小区200多辆车才70多个车位，如果规划部门能在实地充分考察的基础上，对我们小区公共环境进行适当改造，合理布局，多设置点生态停车位那就太好了!&
　　据某小区保安介绍，因为该小区住户多，这两年车辆大增，停车越来越难，后来在多个部门的支持下，去年开始改造，将一些空隙大、绿化少的空地连成片，在不损坏一棵树的基础上，新增了近400个停车位。&如果有外来人员，会引导他们将车停在待租车位上;如果有人占用他人车位，超过夜里两点也不开走，我们会采取锁车措施，最大程度保护业主的权益。&
　　除了府苑小区，市内老旧小区改造工程也让聚龙花园、靳塘小区等老旧小区多了很多生态停车位。&希望也能加大对我们这种虽不是&很老&，但停车也很困难的小区停车位进行改造。&。
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留言内容：地下车库没法用，大面积毁绿建车位(组图)_网易新闻
地下车库没法用，大面积毁绿建车位(组图)
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　　馨苑小区毁绿数千m 建车位转山东侧绿化西侧建铁皮房馨苑小区物业：车库漏水严重，毁绿建车位也为预留消防通道槐荫区园林局：自管小区内绿化更改，不是园林部门管辖范围
　　本报记者 丁国彬段店馨苑小区内的绿地上停着一辆挖掘机 本版照片均由记者李鹏飞 摄段店馨苑小区内的绿地遭到破坏
　　自7月以来，段店馨苑小区居民楼间的绿化带逐渐消失，取而代之的是硬化的水泥地。不少居民向本报反映，小区物业借整建消防通道为名，将楼与楼之间的绿化带毁掉，硬化面积近4000平方米。绿化带大面积消失，让小区居民心疼不已。
　　[现场探访]
　　大片绿化带被铲，部分已铺设水泥
　　日前，记者在该小区发现，一条宽敞的中央甬道把小区分为东西两个区。在西区两栋楼中间，有部分绿地已被铲平，里面停着一辆小型挖掘机。居民说，类似区域整个小区里还有五六块，“面积大小不一，最大的有七八十平方米，小的也有二三十平方米。只要看到地面上有刚铺的水泥地，那原来就是一片绿化带。”居民说，刚铺设的水泥面积最大的近二百平方米。
　　在小区中央甬道两侧的绿化带，部分区域也被铲平，还有胸径十余厘米的树干横躺在泥土堆里。小区内30余栋住宅楼，几乎每一栋的周边都有新浇筑水泥的现象。从高处俯瞰整个小区，新铺的水泥地、裸露的泥土，像补丁一样将原有的绿化带隔断。有的楼之间没留一点绿地，橙黄色的车位规划线格外显眼。
　　居民李先生是段店村村民，3年前搬进这个小区，“一个多月前小区物业从外面找了施工队，开始铲除绿地铺水泥建车位，小区东区有规划的地下停车场却没人用，说是漏水，地上的停车位又不多。有的居民为了方便，直接把车开到绿化带里停着。”李先生说，小区停车秩序混乱，物业说为了整建消防通道才铲平绿地建车位，“把地下车库修好不行吗，为什么要铲这么多草和树呢？”[物业说法]
　　重新划车位，得到相关部门批准
　　记者来到小区东门一办公楼，门外贴着“济南欣舜和物业管理有限公司”。记者询问小区毁绿建停车位一事，一工作人员称，“我们不是物业，只代收居民水电费。”该人员表示，为什么毁绿建停车位，他也并不清楚，“什么原因都可能有。”
　　记者联系该物业一负责人，“小区地下车库存在问题很多，漏水严重，修了好多次也没能解决问题。”他称，小区原有的道路太窄，停车混乱。消防部门来小区给物业下达过整改通知，要求预留消防通道。修建地上停车位主要为了不让居民的车辆随意停放，保证居民楼之间的消防通道畅通，“对小区车道导向以及车位划分已得到交警等部门的批准。”据了解，目前小区内新建车位还未收取相关费用。
　　[村委答复]
　　曾要求物业最大程度保留绿化
　　该小区是旧村改造房，入住业主多为段店村村民。据段店村村委会负责人介绍，小区有近3000户居民，车辆多，还有外来车辆来停放。“村委会将小区物业管理承包给了济南欣舜和物业管理有限公司，签了3年合同。物业公司为规划小区停车管理，咨询了相关规划部门，并将消防通道重新调整规划。”这位负责人称，物业人员告诉过他，不会有规划部门来找，已找过有关部门通过审批并做了设计规划。对于物业毁绿硬化路面建车位是否有施工手续，村委并不清楚。他称，村委对小区物业做过要求，“在尽可能保留绿化面积的前提下，开辟车位，满足业主使用。”
　　“目前物业还没收费，等小区改造完成后，物业应该会收停车费。”他表示，小区内规划的车位只能租赁，不允许买卖。部门回应
　　城管：禁止大面积毁绿建车位
　　记者分别联系了槐荫区园林局监察科和段北街道办城管科相关工作人员。
　　园林部门工作人员说，在接到市民反映的情况后，他们当天下午来馨苑小区查看过，“群众反映的毁绿建车位事情属实。这个小区属于自管小区，小区内绿化更改不归园林部门的管辖范围。”
　　据段北街道办城管科负责人介绍，馨苑小区是城中村改造小区，历史遗留问题较多。“前段时间接到过有关小区毁绿建停车位的投诉，我们也提醒过小区物业，不允许毁绿建车位，最大程度保证小区绿化面积。”他说，该物业刚入驻小区时间不长，还在处理相关问题。车位能划多少需要根据小区的报批情况来查看。“大面积毁绿建车位的行为应该禁止，10日我们会去小区物业查看停车位的划线布局，如果不合理将要求物业进行整改。”
　　律师说法
　　未经业主同意物业毁绿建车位属于违法行为
　　山东平正大律师事务所律师赵金一说，根据《物权法》相关规定，已建小区内规划的绿地，属于业主共有。关于小区内大面积铲绿化带建车位，应当经小区内过半数的业主同意。对于小区内的设施规划，物业只有保护权，没有破坏权。小区物业应该严格按照消防部门下达的整改通知，整建消防通道，而不应该扩建停车位。
　　由于该小区没有成立业委会，很多业主的意见和建议无法很好地体现，赵金一建议小区居民成立业委会，由业委会代表业主行使权力，解决遇到的问题。另外，赵金一认为，园林部门应该介入小区毁绿建车位事件调查，根据《林业法》相关规定，可以自由绿化，但不能随意砍伐，毁绿是违法行为。城市里的林木绿地应该由园林部门代为管理。
　　调查解析
　　毁绿建车位成本比修补地下车库还高
　　据知情人士介绍，小区内物业计划硬化面积近4000平方米，加上在其他位置划定车位，物业将在小区规划1000余车位。
　　小区原有地下停车位380余个，因漏水等原因未投入使用。据业内人士介绍，在已建成的小区内动工铲平绿化带，铺设水泥停车位，远比修补地下停车库付出的成本和代价要高。一个车位面积约10平方米，铺设混凝土的厚度按照15厘米计算，一个车位成本价在2000元左右（不包含人工费用以及毁绿补偿费用）。据不完全估算，地上车位需要硬化的面积近4000平方米，约400个车位，整个工程需要投入80万元以上。如果修补地下车库漏水等问题，费用最高约60万。
本文来源：舜网-济南时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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私自浇上水泥硬化地面
　　楼前被硬化的绿化带，成了业主们的停车位。本报记者孔红星摄
　　本报枣庄10月19日讯(记者孔红星)滕州市龙泉苑小区因建设时未规划停车位，随着小区车辆的增加，居民便私自占有绿化带，并将绿化带硬化成水泥地面作为停车位。
　　19日，记者在龙泉苑小区34号和35号居民楼之间，看到紧邻绿化带的地方被硬化成水泥地面，8辆轿车停放在用黄色油漆划出的车位内。而附近不远处的绿化带也成了停车场，两辆摩托车停在里面。“你看，这里原来是绿化带，前不久被破坏后硬化成了水泥地面，成了他们的停车场。”34号楼居民王先生告诉记者，该小区在2003年上房，多数业主没有车库，相关部门也没有规划停车位。随着小区内车辆的增多，越来越多的小轿车停靠在小区道路上，严重影响了居民的正常出行，也时常因争夺停车位而产生邻里纠纷。很多居民考虑绿化带已经荒废，不如将其硬化后变为停车场，此后便出现侵占绿化地的现象。
　　记者在24号楼、25号楼等居民楼前，注意到部分区域的绿化带被硬化后成了个别业主的停车位。对此，该小区物业公司程经理介绍，物业公司工作人员发现后，已经向当事业主下发了整改通知书，让他们限期恢复原貌，但因没有执法权，至今没有见成效。
　　滕州市城市管理局执法人员介绍，针对公共绿地被人打成水泥地停车的问题，执法人员调查发现，这种现象比较普遍，停车位的缺失造成许多业主自发规划停车位，只要不占路，物业基本处于默许状态，但面对执法人员，当事业主均处于回避状态，不肯露面。小区停车位规划设计的严重缺失是造成公共绿地普遍停车的根源，因此建议建设、物业相关部门统一规划设计停车位，以满足停车刚性需求，规范停车秩序。
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　　近几年来，随着城区停车位越来越紧张，一些有车族便打起了小区绿地的主意，常常把车子停在草坪上。近日，为了一劳永逸地“解决”停车问题，定海凉子墩新村一位有车族索性把小区绿地浇筑成了水泥停车位。
　　居民：有人私自把绿地改成水泥地
　　“我们小区里，有人私自把绿地改成了水泥地！”9月20日晚上8点30分，凉子墩新村居民王成(化名)致电本报民情热线时称，当天晚上8点，他回家时，看到3幢6单元门口亮着一排灯，走近一看，几位小工正在原有绿地上浇筑水泥，绿地上原本种着的两棵10几年的小叶女贞球则被移植到了一旁。“这种事已经不是第一次了。”王成说，三四年前，有一户居民将自家门前的绿地改成水泥地后，没过多久就把房子转手了，因此大家当时没能追究其责任，“后来不少人就跟风了，现在小区里已经有相当多的绿地被破坏了。”
　　9月21日上午，记者赶到现场，看到新浇筑的水泥地还没有干，宽约4米，长约6米。“破坏绿地的是6单元404室一位姓应的居民。”附近居民告诉记者，这块水泥地从9月20日傍晚5点多开始施工，于当天晚上8点多完成，目的是用来停车。“绿化带是属于全体居民的，怎么能私自占用？”大家议论纷纷，愤愤不平。
　　当事人：绿地荒废已久，不如改成停车位
　　“我错在没有和邻居沟通好。”当事人应先生对记者说。他表示，自己最近买了辆小车，但是凉子墩新村是老小区，没有地下车库，只有一排专门的停车位，车位比较紧张，大多数时候，很多车辆一起挤在狭窄的小区道路上，堵塞了交通。“晚上人家走路都难走，发生火灾时连救火车也进不来。”于是，他便“动脑筋”把单元门前的绿地改成了停车位。“我跟邻居沟通了下，大家都可以把摩托车、电瓶车拿过来放一放。”应先生称，小区里的绿化养护得并不好，很多绿地甚至荒废已久，自己单元门前这块绿地除了两棵孤零零的小树之外，已经成了黄泥地。“既然是黄泥地，还不如改成停车位。之前也有人这么做，为什么只举报我？”
　　金寿社区主任方立湘告诉记者，社区接到居民投诉之后，已将相关情况反映给了城管部门和市政园林部门。“以前也有这种情况，只是居民当时没跟我们反映过，以致处置不及。现在新发现一起就要处理一起，不然大家都学样，小区就没绿地了。 ”
　　城管：将责成当事人恢复绿地原状
　　市市政园林局相关人员表示，将绿地私自改成水泥地是违法行为，“由城管执法部门负责处理，我们协助监督。”
　　随后，记者拨打了定海城管热线2550780，工作人员称，已和当事人应先生取得联系，责成其自行敲掉水泥地，恢复绿地。
　　根据《浙江省城市绿化管理办法》有关规定，规划确定的城市绿化用地已建绿地，任何单位和个人不得擅自占用或改变其使用性质。违反规定的，责成恢复原状。造成损失的，处以所占绿化用地面积的绿化补偿费1至3倍罚款。
　　今天上午，记者再次来到现场，发现这块水泥地还未被铲掉。
来源：舟山晚报　作者：翁履平　编辑：卢丹最后编辑：卢丹
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