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农民公寓不具有商品房产权证
　我国《》第六十三条明确规定，属于农民集体所有，农民集体所有的不得私自出让。因而农民公寓不能办理使用证、、证。然而近一段时间，在南昌市青山湖区湖坊镇张燕村、铁路九村、南昌大学附近、红谷滩拆迁户凤凰公寓，悄然出现了擅自将所建成的农民公寓当作商品房进行买卖的现象。
　　9月3日，记者来到湖坊镇建于张燕村的农民公寓进行暗访。只见一栋栋高楼林立在青山湖南大道旁，这里建成了可以跟商品房媲美的全新公寓。
　　走进小区内，记者见到几乎每栋公寓上都贴有出售房屋的招贴。来到一个摆着多块租售牌子的店面旁，一名中介开始了炮轰似的推销。当记者问购买有无房产证时，这名中介拍着胸脯说：&到时候房产证发下来就要涨价了。两年内肯定发下来！目前该镇有房子30栋，后期正在建设11栋新楼，如果到时候房产证发下来可能就要涨价了。&
　　现场：私下合同草率了事
　　当看到记者有买房的意思，拿出他们拟订的&售房协议&，有些售房协议三两句话草率了事，有些罗列四五条煞有介事。当问到这个协议日后会不会产生纠纷时，中介再次拍胸表示道：我就住在X栋X单元X楼，这里1至4楼都是我的，有事你找我！看到记者仍有疑虑，中介又保证道：&你觉得合同该怎么写你就怎么写，要是日后卖方反悔，一套给你赔俩&&在法院这个合同都是有效应的！&
　　买方：有胆子就买
　　在暗访中发现，有些买房者对政策根本一无所知就盲目买房，甚至有人认为&以后这地方建好了，转手一卖就能赚一笔。&有些人则抱着侥幸的心理：&这个政策的事情谁都不清楚，想要贪到这个便宜就要大胆一点。&&买卖房子你情我愿，跟政府没有关系。&&以后肯定会有房产证，这是迟早的事。&当然，记者在采访过程中，也看到一些来有意买房的看房者，他们对农民公寓的出售及产权问题存在一定的疑虑。
　　村委会：我们什么都不管
　　下午17点05分，记者来到公寓所在的张燕村村委会，只见里面四五个人聚在会议桌边走象棋。记者以买房者身份询问怎么买房时，一个不愿透露姓名职务的人说：你去跟村民交易，我们什么都不管。当记者表明身份后，该人又立即改口说：我什么都不是，我是来这里玩的，我什么都不知道。
　　行管部门：买卖农民房是违法行为
　　农民公寓&热销&洪城,村委会缘何坐视不管？湖坊镇房管所有关负责人就此认为，湖坊镇某些村民私下买卖用于安置拆迁户的农民房是违法行为，买方在湖坊镇房管所是办不到过户手续的。记者又咨询了南昌市房管局开发管理处负责人，给出的结论是：&农民公寓私下交易是违法行为&。
　　江西省国风律师万勇告诉记者，据南昌市政府《关于禁止农房违法转让的通告》规定：农房是在集体所有的土地上所建专供农民居住的房屋。农房的为集体所有，农民个人只有使用权，不得违法转让。违法转让农房的，由市或者县土地管理部门没收违法所得，并处违法所得10％以上50％以下的罚款。因此，私自出售农民公寓是违法行为。
　　江西省建设厅村镇建设处调研员王纪洪表示，农民公寓只有农房产权不具有商品房产权证，所以不能上市交易。而根据国家《》规定，农民公寓只能卖给住房面积未达标的农户。正在审议的草案也有这样的内容：人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，农民如果卖掉自家的宅院，将不再拥有宅基地，这无异于饮鸠止渴。
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在南阳某公司买新农村房没预售房屋许可证能办房权证吗
在南阳某公司买新农村房没预售房屋许可证能办房权证吗
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你好！手续不全的，很难。
不知道下面这条知识能否帮助到您
有许多人买了自住商品房之后发现房子的质量不合格,达不到交房的标准,房子住起来会遇到很多质量方面的问题。这个时候想通过有效的法律渠道来申请退房,目前的常态是买房容易退房难,那么南阳自住商品房房屋标准是什么?南阳自住商品房房不合格能退房吗?
南阳自住商品房房屋标准是什么?不合格能退房吗
你好，一般不能的。
你好，需要联系房管局核实。
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到别的村民那里购买了乡产权房（无产权证），以后要是自己本来住的房子也要拆迁会影响分房吗？谢谢！
到别的村民那里购买了乡产权房（无产权证），以后要是自己本来住的房子也要拆迁会影响分房吗？谢谢！
09-09-23 & 发布
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。　　目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。　　和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 编辑本段法律属性　　那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？　　首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。　　既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。 编辑本段小产权和大产权　　1、全部产权（大产权） 　　国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。　　2、部分产权。（小产权） 　　根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 编辑本段购买乡产权房会有什么风险　　第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。 　　第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。 　　第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。 　　第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 编辑本段乡产权房屋有可能变成大产权房吗？　　有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。 　　因此，我们建议最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，我们建议你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。 　　以上内容均为个人观点，仅供参考！ 　　中央明确不许再建小产权房 　　已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。 中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任 陈锡文:很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。
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