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试题来源：
正确答案：答案:
1．甲公司可能提出的要求：
& &(1)按改造后的办公用途市场价值进行评估。
& &(2)对办公楼承租人损失进行评估。
& &(3)对装修、改造费用进行评估。
& &2．房地产估价机构可做的答复：
& &(1)应按改造前的工业用途评估(按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
& &(2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
& &(3)对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
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第&1&题：填空题:甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内全部售出，实际销售费用与预得的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元：乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，请问：
& &1．谁的分配方案更合理?
& &2．应该如何分配?
&答案解析：第&2&题：填空题:S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?
&答案解析：第&3&题：案例分析: 2004年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲方分得的部分定为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金；乙方分得的部分定为商品住宅，并于日办理了土地使用权出让手续，交清了2800万元的土地使用权出让金。日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。因为该项目未来盈利潜力巨大，现法院决定以无底价方式拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为6000万元，至建成还需投入建筑费13200万元，自用住宅改为商品住宅需要补交土地使用权出让金为每平方米2000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米3000元，请问：1小题>该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( & &)。A&已经完工工程的建筑费6000万元+已交的土地使用权出让金2800万元B&已经完工工程的建筑费6000万元+已交的土地使用权出让金2800万元+需要补交的土地使用权出让金3000万元C&在建工程建筑物市场价值+土地市场价值15000万元-需补交的土地使用权出让金 3000万元D&在建工程建筑物市场价值+土地市场价值15000万元答案解析：2小题>该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为( & &)。A&在建工程建筑物市场价值&30%+(土地市场价值15000万元-需要补交的土地使用权出让金3000万元)&30%B&在建工程建筑物市场价值&30%+(土地市场价值15000万元-其中土地使用权出让金部分)&30%+甲方分得的部分未建工程建筑物预期市场价值C&在建工程建筑物市场价值&30%+(土地市场价值15000万元-需要补交的土地使用权出让金3000万元)&30%+甲方分得的部分未建工程建筑物预期市场价值D&以上三种判断都不对答案解析：3小题>假设拍卖的委托人为乙方，则下列情况中最合理的是( & &)。A&甲方获得权益价值略小于拍卖价值中甲方享有部分B&乙方获得权益价值略小于拍卖价值中乙方享有部分C&拍卖最终无法成交D&某竞买人竞拍成功，交付拍卖款后拖欠拍卖人的佣金答案解析：第&4&题：案例分析: 甲公司于日通过划拨方式取得一宗土地，并在其上建设一栋商务楼。日甲公司已将该商务楼出租给乙公司，租期至日。日甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。1小题>此房地产的抵押价格为( & &)。A&建筑物价格加土地的市场价格B&土地的市场价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金C&建筑物的价值D&等于房地产重置价减去建筑物的折旧费答案解析：2小题>此房地产的建筑物价值等于( & &)。A&重置价减去可修复部分的修复费用B&重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧C&重置价减去耐用年限计算的折旧额D&重置价减去根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况，以及宗地周边状况，最后确定折旧额答案解析：3小题>出租租约限制对评估的抵押价格的影响为( & &)。A&无影响B&提高对象的价格C&降低对象的价格，D&需通过估价确定影响方向答案解析：4小题>对该房地产的抵押价值评估还可以采用的估价方法为( & &)。A&假设开发法B&市场比较法C&长期趋势法D&以上均错误答案解析：第&5&题：案例分析: 某公司于日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元。该公司日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元。1小题>日，该房地产抵押评估价值应为( & &)万元。A&500B&560C&440D&400答案解析：2小题>该公司日破产时，该公司能有( & &)万元拍卖款偿还银行。A&448B&445C&385D&352答案解析：3小题>假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为( & &)。A&日B&日C&银行指定的日期D&日到日答案解析：
做了该试卷的考友还做了
······吴忠厂房拆迁评估、企业拆迁损失评估、加工厂拆迁评估
一、拆迁评估概念拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。二、拆迁评估依据拆迁补偿价格评估的法定
一、&拆迁评估概念&拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。&拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。&二、拆迁评估依据&拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。&1、市场评估价&　　市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。&2、商品房交易均价&　　商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。&3、重置价&重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。&三、评估价格&新办法规定，被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方（评估机构）出现的意义，即在于是以市场来说话，而不是以政府的权力来说话，也不以老百姓自己盲目的要价来说话，而是按照市场规律来定价。&四、拆迁补偿&以前在拆迁补偿中的问题，既有补偿不到位的情况，但是也有被征收方漫天要价的情况。其实，较核心的问题还是补偿问题。要防止政府的单方定价，或者是被征收人的这种漫天要价，其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格，并且以公开的方式把这种价格让双方都知道，这样当事人才能有很好的预期。&五、拆迁补偿评估流程&关于房屋征收的评估流程，选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被征收人都可以参与，每一个环节都是法定要求必不可少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明，各方充分参与的程序设计显得更重要。同时，为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道，也是应了发展之需。&　　同时，通过新的渠道，新的评估办法，市场化的操作，将每一个环节都公开、透明，并充分利用市场化的处理模式，实现多元化的补偿，让拆迁双方实现共赢。这是民生所需，亦是发展所期。&六、拆迁补偿评估机构&新房屋征收评估办法的积极意义实际上就在于用专业机构得出一个专业价值，依据专业的程序、法律赋予的权利得出一个价格，而不是一方说了算的这样一个价格。它的积极意义使得拆迁补偿的工作真正做到了依市场、依法律。这样做到了公开企业对知识产权的重视程度和投入力度在不断的加强。
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