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买房贷款会随着房贷利率上涨而多还吗？
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地区：河北 保定|解答问题：3306条
利率计算　　等额本金贷款买房时，每月还款额计算公式为:　　每月还款额=每月本金+每月本息每月本金=本金/还款月数　　每月本息=(本金-累计还款总额)x月利率　　等额本金利率计算原则:每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
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明年央行会不会继续下调贷款利率？现在贷款买房是否划算？成都哪家银行的商业房贷利率最低？
央行贷款基准利率此次下调，是一次促进房地产市场活跃的一个方式，只要房产环境好，性价比高，就是划算的。不过商业房贷利率很多情况下还要看客户的自身情况，你可以到相关银行咨询。
我现在有一个房贷，再买房就是二套房，利率上浮，那我两年后把贷款还完了，我的二套利率可以变首套利率吗？
因为您办理手续的时候就是按照二套的利率，以后也是一直按照二套利率。
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2016年新贷款利率执行，房贷怎么还最划算？
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&&&&&&来源：网络转载
　　如今，在什么都涨就是工资不涨，很多人还房贷有一定的困难，2016年新贷款预期年化利率执行，央行降息的福利也来了，月供减少了，那么，房贷怎么还最划算更省钱呢？　　1、收入稳定工薪阶层适合“等额本息”　　等额本息还款指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加后，平均分摊到还款期限的每个月中。　　该种还款方式，适合收入稳定的工薪阶层，作为还款人，每月还给银行固定金额。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。　　而“双周供还”方式也很适合该类人群。此方式缩短了还款周期，比按月还款的频率高，但贷款本金减少得更快，也就是说，在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快，还款周期被缩短，节省了借款人的总支出。　　2、从事经营活动人群适合“等额本金”　　等额本金还款指将贷款本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。　　这种还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，借款人随还贷年份增加逐渐减轻负担。但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以该还款方式适于收入高且还款压力不大人群，如小企业或者个体经营者。此外，按季度或按月份“一次性还本付息”法也较适合该类人群。　　3、更换贷款银行　　如果你目前所在的银行不能给你更加优惠的预期年化利率，你完全可以寻找更实惠的银行。据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意。当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项最大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。　　4、房贷按月调息　　不少商业银行推出了固定预期年化利率房贷业务，由于固定预期年化利率推出时尚处在预期年化利率上升通道，所以在设计时比同期浮动预期年化利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定预期年化利率，那就赶紧转为浮动预期年化利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。　　值得一提的是，部分银行推出了“按月调息”方式，目前预期年化利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受预期年化利率下调的优惠。　　5、公积金转账还贷可节省利息　　公积金转账还贷时，市民应尽量用足公积金贷款，并尽量延长贷款年限。最大程度降低每月公积金还款额同时，缩短商业贷款年限。并在经济可承受范围内，尽可能提高每月商贷还款额。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息很可观。　　6、提前还贷缩短期限　　提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。　　此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低预期年化利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，短期贷款预期年化利率下降的幅度更大。　　拓展阅读：　　　　　　& &&　　承诺不收取任何中介费用。同样的额度、同样的三步申请，一分钟就可迅速匹配信贷经理
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日 09:50来源：
连续加息的累计效用逐渐显现 (资料图片)
2012年来了，月供涨，“房贷族”颇受伤。
大多数购房者在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。2011年，央行分别于2月8日、4月5日、7月6日3次加息。根据合同约定，大多数房贷人将从今日起，要缴纳更多的月供。
50万贷20年月增超百元
据介绍，受央行去年三次上调贷款利率的影响，5年期以上贷款利率已从去年初的 6.40%上调到7.05%，累计增加了0.65个百分点。三次加息后5年期以上的贷款利率分别上调为6.60%、6.80%、7.05%。
对于日之前办理房贷业务的贷款者而言，2012年起执行的新利率将是累计了2011年3次加息后的利率，上涨了0.65个百分点，而房贷客户面临的利率涨幅将超过0.715%，因此，贷款者所对应的贷款月供将水涨船高。
今年2月9日至4月5日办理房贷业务的客户，2012年的基准利率将从6.60%上调到7.05%;4月6日至7月6日办理房贷业务的客户，基准利率将从6.80%上调至7.05%。
贷款利率调整后，给贷款购房族带来的影响有多大?徐东支行经理张丽萍以商业贷款50万元20年还款期限，采用等额本息还款法为例，给记者算了一笔账。具体如下：
若执行国家贷款基准利率，利率调整前每月月供为3698.49元。加息后，5年期的贷款基准利率由6.40%提高至7.05%，月供将提高至3891.52元，三次加息累计提高月供193.03元。
若按照第二套房1.1倍基准利率计算，加息后，月供将由3891.52元增加为4106.29元，每月房贷还款额相应增加214.77元。
若按贷款基准利率7折计算，则利率调整前月供为3157.85元，调整后月供为3281.85元，加息后仅增加124元。
三种情况宜提前还贷
专家介绍，适合进行提前还贷的群体包括：执行上浮利率的贷款人及目前还处于还款初期的贷款人可酌情考虑提前还贷。由于执行上浮利率已经较高，所以，如果此类贷款人有能力一次还清贷款，则相对比较划算。
当然，如果借款人手头有一些闲置资金且无更好的投资途径消化，这时可考虑提前还贷，因为在通胀背景下，这些钱存在银行或放在家里都是贬值的，提前还贷既可以节省房贷利息成本，又能防止货币贬值带来的损失。
同时，月供较高或具有一定现金流，具备提前还款能力的人群，可通过部分提前还款减少月供压力，月供减少的部分可再次形成储蓄，进行提前还贷是一个不错的选择。
六类人不宜提前还贷
民生、招行、中信、广发多家银行理财经理表示，是否提前还贷，要具体分析。一般来说，如下六类人群不宜提前还贷：
首套房贷享优惠利率“将资金存5年期的定期，能获得5.5%的收益率。”张丽萍说，对于享受7折或8.5折优惠房贷利率的房贷客户，不建议选择提前还贷。特别是执行7折优惠利率的贷款，加息后的利率为4.935%。
等额本息还款年数接近中期
据介绍，等额本息还款法是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷，已偿还了大部分的利息，提前还款的部分更多的是本金，那么，这种情况再选择提前还贷意义不大。
等额本金还款期超过1/3　等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
公积金贷款没必要提前 除了商业贷款之外，公积金贷款利率有所上调，五年期以下(含五年)公积金贷款利率4.45%，五年期以上公积金贷款利率4.9%，这是目前银行贷款利率最低的。
资金相对紧缺的贷款人 招行武汉分行理财经理徐石认为，有两种借款人不宜提前还贷。一是采取等额本息还款法且贷款快要到期的购房者。二是有投资打算的借款人。若投资收益可超过月供房贷利息一定额度，可先考虑投资。
拥有优质投资渠道 据介绍，不管是投资实业，还是投资银行理财、股票、基金、期货、、债券等，只要综合收益率超过7.05%，就没有必要提前还贷。
可查询新的还款金额
如何还贷才能减少房贷利息支出?招行武汉分行房贷理财专家认为，“月供不变、缩短还款年限”是相对合适的选择。因为每月还贷压力不会增大，需要支付的利息额较少。
张丽萍说，对于资金进出比较频繁的个体经商户而言，可选择适当进行提前还贷，选择还款和贷款比较灵活的个人贷款产品，以最大限度地节约利息支出。如银行商贷通、流水贷等，可给予一定期限的授信额度，客户自主选择贷款或还款，能够随借随还，将节约不少利息支出。
有专家表示，目前公积金贷款利率比同期商贷利率低，如果同时有商业性和住房公积金贷款者，那么，可选择先还商贷再还公积金。
民生、中信等银行人士提醒，2012年，许多客户的贷款利率将上调至最新标准，因此建议新老客户在还款日之前到各营业网点或通过网上银行查询打印变更利率后的还款计划表，确定最新还款金额，以免因利率上调导致还款金额不够，从而影响个人信用记录。
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东莞房价涨涨涨！怎么还房贷最划算？看银行业内人士怎么说
来源：东莞时间网
　记者：刘志斌 刘小利
东莞农商石龙支行师徐丽贞。
东莞时间网讯（记者 刘志斌 刘小利）家住万江的方芳和丈夫有一套三房，两人计划卖掉现有房子，换一套四房，但现在房价涨得比较快，他们想从房贷上节约。
房价一再飙升，而存贷款利率却逐年下降，目前5年以上贷款的基准利率低至4.9%，对于计划贷款买房的老百姓来说，算是利好消息。那么选择哪种还贷方式更划算？提前还贷是利是弊？记者专门请来了东莞农商银行石龙支行理财师徐丽贞来为大家解读。
有哪些房贷还款方式？
要了解哪种还贷方式最划算，首先要知道目前银行还房贷的还款方式有哪些。
徐丽贞介绍，目前银行房贷有两种还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出较多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。这种方式的还款金额每月相同，前期还款压力相对较少，适合年轻家庭或自有资金不太充裕的家庭。
等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。这种方式在贷款前期的还款金额较高，适合高收入者或自有资金较充裕的家庭。
哪种还贷方式更划算？
在贷款金额和时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。
徐丽贞以一套房100万元为例来计算，假如贷款70万元，首期30万元，期限30年，按基准贷款利率4.9%来计算，如果用等额本息还款法，每月需还款3715.09元，共还利息元。如果用等额本金还款法，第一个月需还4802.78元，以后每月递减，共还利息元；两种还款方式利息差了元。
徐丽贞说，虽然等额本金还款法能节省较多利息支出，但考虑到前期还款压力较大，并不是每个家庭都可以承受这种还款方式。从银行数据来看，等额本息还款法是更为流行的还贷方式。
哪些人适合提前还款？
银行一般允许贷款者在借贷满一年后部分或全部提前还款。贷款者可根据家庭收入和资金需求程度来选择是否提前还款，以减少贷款利息。
徐丽贞介绍说，一般来说，以下两类购房者比较适合提前还款：
一是处于还款初期的借款人。因为贷款初期的还款主要是利息支出，本金还款额较少,借款人这时提前还款可节省利息。二是有融资需求的借款人。通过提前还清贷款，借款人可以用房产向银行申请抵押消费贷款，解决自身资金需求。
若要提前还款，还需清楚贷款合同中有关提前还贷的条件，注意提前还贷是否须交一定比例的违约金。
哪些人不适合提前还款？
不是所有的贷款者都适合提前还贷，也不是任何时候还贷都能节省利息支出。徐丽贞介绍，如果你是下面四种住房贷款人，也许不提前还贷对你更有利：
一是家庭经济实力欠佳的贷款者。对于流动资金少、月供占月收入的一半或以上，且还贷是家庭的主要支出，经济能力相对不足的购房者，不适合打乱原有的还款规划，大金额的还款会严重影响当前生活质量。
二是使用等额本息还款法进入还款阶段中期之后的贷款者，或等额本金还款期已过1/3的贷款者。等额本息还款法在前半段还款期侧重归还利息，后半段还款期侧重归还本金，所以进入还款中期后，应缴的利息已大部分支付，剩余的贷款以本金为主，此时提前还款，达不到节省利息的效果。另外，由于等额本金还款法的本金是将贷款总额按总月数平均摊分，加上上期剩余本金的利息，形成本月还款额。因此还款期已过1/3后，所还的本金和利息越来越少，此时贷款者提前还款来减少利息支出的效果不理想。
三是享受银行商业住房贷款6折到8折利率优惠的贷款者。当前市面上已经很少见到9折以下的房贷优惠利率，按照人行5年期以上贷款利率的7折计算，优惠房贷利率为3.42%，接近同期限住房公积金贷款利率3.25%，比银行3年期大额存单利率（3.98%左右）还低。
四是有更好的理财渠道的贷款者。如果贷款者能运用银行理财、、债券、、外汇等投资理财渠道对资产进行管理和配置，投资回报率能跑赢房贷利率，那么投资的收益能覆盖房贷利息支出，并且享有额外盈利和资产流动性。
银行贷款政策和利率行情
1.目前东莞农村商业银行个人首套房贷款首付不低于25%，利率执行不低于同期同档次基准利率。
2.建设银行东莞分行一手房首套执行基准利率95折，二手房首套执行基准利率；二套房利率执行基准利率上浮10%。
3.据了解，目前中信银行东莞分行个人首套房贷利率一般情况下执行不低于同期同档次基准利率下浮5%,具体视客户综合情况而定；二套房贷利率执行不低于同期同档次基准利率上浮10%。
责任编辑：莫凤英
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