各位大神最近是否有人想投资商铺和尉氏县门面房商铺出售的

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-23 11:22 标签： 内黄 商铺 门面房
聪明人不会买商铺做投资，收益比买房差远了
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还有一个月就到春节了，相信帮里的人们在辛勤工作一年后，收获满满。即将发年终奖的L女士就向帮主咨询投资商铺的建议。买铺子买铺子从投资的角度考虑，虽然“一铺养三代”的结论流传甚广，但帮主还是要说，投资商铺真的不是一个好选择，而且很可能让你徒增烦恼。为什么帮主要下这个结论？首先，我们从购买商铺的目的考虑。根据帮主搜集资料和采访了解到，投资商铺者的目的可以归纳为三种：1、作为融资手段有这种考虑的投资者通常有融资需求，需要稳定的资产去撬动杠杆。简单来说就是通过商铺（稳定、持续的现金流）来做抵押，向银行或金融机构贷款。2、作为商业用途此类投资者有自己的主业，融资之后通过主业来获利。简单来说就是，自己经商以商铺作为商业根据地使用，投资更多商铺来扩大规模。3、作为投资手段看好房价上涨，认为商业物业在未来有巨大的上涨潜力，或是持有商铺作为抵抗通胀的理财手段。前两种情况，因为涉及借贷和经商的“刚需”，帮主暂且不谈。那如果从理财角度，单看投资商铺的资本回报率是很低的。以北京为例，帮主联系了一位在望京SOHO附近转让（临街）餐饮店的店主，他家店面精装修，且经营三年（熟铺），整体面积在670平方米，这家店的转让月租在12万左右。望京SOHO附近帮主查找了相同地段的店铺的价格，周边店铺的均价约在7万一平，以此计算，这家店的价值在4700万左右，每年的租金收益为144万，年化收益率大约为3%。当然帮主需要强调，此处只是估算，因为不同商铺因为位置稍有不同就会产生很大的价格差异，但帮主查阅了数十家店铺转租信息，租金年化超过7%已经很少。重要的是此处考虑的都是地段很好的旺铺，而真实的商铺和部分新铺很有可能出现，出租一年，空置半年的情况，这样就使得资金回报率更低。帮主认为，淘宝、京东等电子商务的兴起，对线下商铺的影响，相信大家都有切身体会。以帮主一名普通上班族为例，经常光顾的商铺只有两类，其一是社区的水果、餐饮、便利店；其二就是周末前往的大型综合商场。而近年来关于大型商场降低租金的新闻屡见不鲜，这说明网络购物确实使商铺租金下降。可以说，在消费者与商品之间，商铺就不再是商品唯一的展示渠道。那么，人们对商铺的依赖度将大大降低，相应地，投资价值也大大缩水。此外，商铺的持有成本也很高，在商铺空置时，水电燃气、物业费用均比民宅要高出数倍。如果是贷款买铺，商铺的首付要50%，住宅可以在30%（北京政策已改）。一位投资商铺的“老司机”告诉帮主，10年前，熟铺有8%的收益很常见，但最近两年租金回报率都在5%~6%。这其实还算好的，如果参考香港，根据美联物业的统计，2016年香港黄金地段商铺的租金回报率水平是1%～2%。如果这样计算，即便是银行理财产品，年底也能有4%-5%的保本收益，更何况稍加合理配置，高于这个水平的理财收益并不是那么困难吧。讲到这里，可能会有人有疑问了房价在不断走高，商铺价格也会上升吧？我只需要赚取商铺上涨的差价就好了。帮主继续解答然而事实情况是，商铺价格的上涨速度远不及普通住宅，也落后于商住房。帮主检索发现，三里屯SOHO大厦内一处300平米的商铺每平米出售价格为4.5万，同地段的住宅则要到7-8万，价高者到每平米11万。这种差距显而易见，不再展开。我们再来看看商铺转售的费用：商铺交易税也远大于住宅。目前而言，住宅未满2年，多交5~6个点，加上契税，中介费，过户费差不多摊到10个点，满了2年的，就少了5~6，估计4个点左右！商业的交易税不管时间，只要交易基本上在12到18个点左右。总而言之，卖一套商铺交掉的税占买卖差价的30%～60%举个例子，你10年前花200万买个熟铺，现在涨到600万，差价400万，税费以中间值45%计算，税费就要180万，而同期的住宅转让契税仅为16万。如此比较，是否就感到心痛了？结论：不考虑选铺、不考虑地区商业前景，仅从投资收益、空置商铺管理、交易成本思考，商铺真的不是投资的好选择。当然，如果真心想拥有自己的商铺，那帮主附上一些选铺的标准1、选地段李嘉诚名言，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。普通人投资商铺并不是越中心越好。地段的另一个含义是集群效应，也就是人口数量、消费水平、物业租售价格水平、入住率、出租率、现有商业布局等等。一般产业聚集的地方，生意会更好。比如北京赫赫有名的簋街和百子湾路，说到宵夜和川菜，很多人第一反应就是“去那儿”。选地段！选地段！2、看配套有句话叫“进的来、留得住、出得去”，形容的就是商铺对交通的要求。餐饮商铺，一定要考虑交通的便利性和车位问题。因为这种业态利润率并不高，更看重就餐面积和翻台率，如果没有公交地铁直达，又在犄角旮旯里，客人怎么会多？稍微偏远一点，但是不堵车，或者有公交直达的地方也很好。3、看友商如果商铺开在商场里，还需要看主力商家入驻情况。主力商家能极大的带动客流量，有主力店铺的地方就有无穷商业机会。谁是主力商家？超大牌并不是，因为他们的消费群体十分有限。客流非常大的有商超、百货、平价连锁服饰、电影院、大型餐饮品牌等等。如果有这样的商家入驻，基本就降低了商铺投资的风险。如果是想做稳定投资，一位业内人士告诉帮主，社区、沿街、小面积、熟铺是挑选好商铺的四要素。不过，二十年前，互联网尚未兴起之时，“一铺养三代”还非常可行，但在电子商务蒸蒸日上的今天，商铺投资的确不合时宜。责任编辑：徐艳琳
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投资商铺与住宅哪个更合算
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　　商铺投资者都关心商铺的售价，它直接关系到商铺的投资回报率。有人认为，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为1：1.5至1：3是合适的，也有人认为1：4至1：6也是合理的。笔者认为比较商铺与住房的售价，简单、片面地追究所谓的倍率，既不科学，也容易对商铺投资者产生误导。
　　商铺售价住房售价无必然关系
　　事实上，成熟的开发商、代理商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存的或潜在的有利於经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。
　　商铺与住房物业属性完全不同
　　商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不？接入煤气，等等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。
　　商铺售价与住房售价呈反向互动关系，商铺价格随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺因周边商业氛围的成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不高於周边一手住房的价格。有人称，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。如果商铺售价与其周围住宅房的售价是存在所谓比价倍率的话，那么，这种的反向走势又该作何解释呢？
　　比价倍率没有科学测算方式
　　尽管商铺售价与住房售价存在倍率一说，但现在还找到它的理论依据，或者说有一个站得住脚的科学的测算方式，也没有一种令人信服的公认的评估手段。
　　因此，笔者在此提醒广大商铺投资者擦亮眼睛，要谨慎对待那些被人为地提高倍率後，还被鼓吹极有投资价值的商铺。
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