合肥市写字楼市场前景调查及投融资战略研究报告；年；中商产业研究院ASKCIConsultingCO；中商产业研究院简介；中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖；力于为国内外企业、上市公司、投融资机构、会计师事；自2003年以来，中商在发展中已不断成长，迄今为；中商情报通对各类数据建立月度、季度、年度持续的信；前言；写字楼是供各种政
合肥市写字楼市场前景调查及投融资战略研究报告
中商产业研究院 ASKCI Consulting CO.,LTD
中商产业研究院简介
中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，是国内领先的产业研究咨询服务机构，是中国专业的第三方市场研究和企业咨询服务提供商，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。公司致
力于为国内外企业、上市公司、投融资机构、会计师事务所、律师事务所等提供各类数据服务、研究报告及高价值的咨询服务。
自2003年以来，中商在发展中已不断成长，迄今为止，中商汇聚了350余名来自不同行业的资深顾问，中商依托自主研发的Askci数据库和CISource
中商情报通对各类数据建立月度、季度、年度持续的信息收集监测，覆盖近5000多个细分产业市场数据库，持续更新；中商始终为客户提供最新最全的行业数据，企业数据、研究报告等高价值咨询服务。
写字楼是供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦，是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。
我国写字楼经历了从普通型商务写字楼、综合型仿国际标准写字楼、智能型商务写字楼到国际型顶级商务写字楼的发展演变。当前，中国写字楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市写字楼规模均达到上百万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。写字楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。特别是近几年随着国家对住宅市场的调控，写字楼作为商业地产正呈现出一片繁荣景象。2015年，我国写字楼开发投资额超过6000亿元，同比增长10%以上；近年来写字楼物业的投资年回报在4-10%，同时写字楼物业带来的租金收入一直保持着20%的年增长率。如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后10年则是写字楼地产投资的黄金时代。随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到写字楼市场，而日益向高端发展的写字楼必然会得到投资者的青睐，预计未来几年写字楼市场发展前景看好。
中商产业研究院发布《年合肥市写字楼市场前景调查及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，国家统计局、政府部门机构发布的最新权威数据，并对多位业内资深专家进行深入访谈的基础上，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。本报告主要分析了合肥市写字楼市场现状、合肥市写字楼市场供需现状、合肥市重点区域写字楼市场状况、合肥市写字楼客户类型及营销策略，并对合肥市写字楼开发企业经营情况进行分析，本报告专业！权威！报告根据写字楼的发展轨迹及多年的实践经验，对合肥市写字楼未来投资前景作出审慎分析与预测，是房地产开发企业了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值！
【出版日期】2016年
【交付方式】Email电子版/特快专递
格】纸介版：13800元
电子版：13500元
纸介+电子：13800元
第一章 写字楼的相关概述
第一节 写字楼定义与特点
一、写字楼的定义
二、写字楼的特点
三、写字楼的模式分析
四、写字楼与商务公寓的区别
第二节 写字楼的分类
一、按建筑面积划分
二、按使用功能划分
三、按现代化程度分
四、按综合条件划分
五、物业开发目的分
第三节 写字楼物业档次的划分标准
一、顶级物业（国际写字楼）
二、高档物业（甲级写字楼）
三、中档物业（乙级写字楼）
四、低档物业（丙级写字楼）
第二章 年中国写字楼市场分析
第一节 中国写字楼市场现状分析
一、写字楼的发展回顾
二、写字楼市场特征分析
三、写字楼错位竞争分析
四、甲级写字楼竞争分析
第二节 年中国写字楼投资分析
一、房地产投资金额分析
二、写字楼投资金额分析
三、写字楼投资类型分布
第三节 年中国写字楼市场供给分析
一、写字楼新开工面积
二、写字楼施工面积分析
三、写字楼竣工面积分析
第四节 年中国写字楼销售情况分析
一、写字楼销售面积分析
二、写字楼销售金额分析
三、写字楼销售价格分析
四、写字楼价格波动原因
第三章 2015年合肥市房地产市场环境分析
第一节 合肥市地理交通环境分析
一、地理位置
二、行政划分
三、土地资源
四、交通条件
第二节 2015年合肥市宏观经济环境分析
一、合肥市GDP增长情况分析
二、合肥市产业结构情况分析
三、合肥市固定资产投资分析
四、合肥市工业发展现状分析
五、合肥市居民收入情况分析
第三节 2015年合肥市房地产政策环境分析
一、房地产政策环境综述
二、房地产调控政策解读
三、写字楼相关政策分析
第四节 2015年合肥市房地产市场环境分析
一、房地产投资金额分析
二、房地产施工面积分析
三、房地产竣工面积分析
四、房地产销售面积分析
五、房地产销售金额分析
六、房地产市场价格分析
第四章 合肥市写字楼市场供需状况分析
第一节 年合肥市写字楼市场投资分析
三亿文库包含各类专业文献、幼儿教育、小学教育、专业论文、各类资格考试、中学教育、高等教育、外语学习资料、合肥市写字楼市场研究报告_图文23等内容。　
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万达城唯一甲级湖景写字楼命名&合肥未来塔&
&&环巢湖国际甲级双塔地标荣誉诞生商办标杆接轨国际
合肥作为全国性综合交通枢纽城市、长三角城市群副中心、&一带一路&重要节点城市，随着合福高铁正式开通，直接联通海西经济区与长三角经济区，必将迎来经济发展新飞跃。凭战略先见布局安徽的万达城，以百亿投资登峰文旅产业，此番推出万达城唯一甲级湖景写字楼，将开启全新商务平台，领跑合肥，接轨世界。
命名仪式盛大举行&合肥未来塔&闪耀登场
7月4日下午，由合肥万达城主办的&文旅已登峰商务再造极&现代楼宇经济发展高峰论坛暨万达城唯一甲级写字楼命名仪式，在合肥万达城&中国鼓&展示中心隆重举行。著名经济学家宋宏、EMBA中心主任丁斌及20余家主流媒体出席了本次活动。
& （总经理张檀发表致辞&资料图片）
活动开始，合肥万达城投资有限公司营销总经理张檀首先发表致辞，他表示此次命名的是万达城第四条产品线，是集大成之作品。作为万达城唯一甲级湖景写字楼，其紧邻800里浩瀚巢湖、地铁交通便捷、畅享金融双核支撑、坐拥万达城百亿商务办公娱乐配套设施，未来必将成为环巢湖国际文化旅游经济圈的新地标。2016年万达城建成开业后，其投资价值更是无可限量。
名家纵论楼宇经济&合肥未来塔&繁华在即
活动特邀著名经济学家宋宏和EMBA中心主任丁斌，分别解读合肥未来发展前景和分析高端写字楼和城市经济发展的关系。
& （著名经济学家宋宏&资料图片）
宋宏从数据入手，为现场嘉宾介绍未来五年合肥将是一个朝气蓬勃的发展型城市。新区作为&大湖名城，创新高地&的平台，商业、住宅、旅游、生态、文化等方面，均按国际化标准打造建设，随着万达文化旅游城的入驻，未来将是合肥最先进的城市群。
& （EMBA中心主任丁斌&365淘房资料图片）
EMBA中心主任丁斌阐述了写字楼和城市发展的紧密关系，他认为以写字楼为中心聚集的产业集群，将成为滨湖发展的动力源，也将是其最具备活力和生命力的部分。万达城此次投资建设的甲级湖景写字楼，其综合配套设施完善，是高端写字楼的代表，其带来的经济效益将令人期待。
活动最后，万达城领导和两位嘉宾共同登台揭牌，&文旅已登峰，商务再造极&，万达城唯一甲级湖景写字楼正式命名为&未来塔&。新的商务标杆顺应时代之势傲然崛起，代言合肥接轨世界。
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合肥优惠生活都市办公最“时尚” 合肥高端写字楼产品受青睐
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《单身男女》这部系列电影，相信大家都不陌生。影片以办公室为背景，讲述了苏州女孩程子欣与金融才俊张申然、建筑师方启宏三人的职场恋情。该片许多情节围绕两座写字楼的玻璃幕墙展开，可谓是打动了许多都市单身上班族。现在都市上班族一般都在写字楼里面工作，然而写字楼的级别也是分高低，有的高端大气上档次，有的就...随着经济的快速发展，物质生活逐渐满足，许多90后00后新一代，更加追求精神生活的享受。于是在找工作求职时，他们会更加注重公司环境的优劣。首先甲级超高写字楼、高端大气上档次；其次距离商圈较近、购物休闲便利；第三采光通廊式布局、办公空间敞亮；最后智能控制系统、工作倍感舒适。有人说，要看一个城市的发展水平，只要看这个城市写字楼的发展水平就行了。一个城市写字楼的变迁，其实就是一个城市的发展的写照，写字楼早已成为一个城市发展的名片。随着现代服务业的快速发展，合肥政府对文化、艺术、科技等第三产业的重视，合肥写字楼产品的需求越来越大。近年来，(
)、高速中央广场、华润大厦等高品质写字楼林立，逐渐成为合肥城市封面浓墨重彩的一笔。小编今天盘点合肥在售优质写字楼项目，在这样的写字楼里上班，你一定会爱上工作！纵横国际楼盘地址：包河区马鞍山路与望江东路交汇处西北角销售动态：纵横国际预计近期首开A座，建筑面积约50&#1㎡。咨询热线：400-819-卓誉中心楼盘地址：政务区潜山路省总工会大厦南（市政府第二办公区内）销售动态：卓誉中心在售（天珑广场5#）写字楼，户型建筑面积为68-124平米，整层面积为1600平米，预计均价14000元/㎡。写字楼68-;商务空间尚未开盘，详情请咨询售楼部。咨询热线：400-819-
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百 瑞地产网联合同策咨询，推出《2016年合肥写字楼市场格局变化专题报道》。通过对合肥市写字楼市场格局变化做深入的研究，探讨合肥最近几年写字楼市场格 局的变化，通过多维度来进行分析总结。结合目前合肥写字楼市场发展的现状，在后期一方面为开发商、政府部门的开发投资给出建议，一方面为投资客户给出准确 的前景预测，最后对使用客户的使用情况做出指导性的建议。 今天，我们第二期推出典型板块写字楼变化趋势研究情况和合肥未来办公格局变化趋势预测。
典型板块写字楼变化趋势研究
典型板块选取
写字楼板块划分
根据合肥目前写字楼发展现状、租金水平、客户情况以及写字楼物业等级，可大致将合肥写字楼分成以下几个梯队板块： （合肥写字楼板块划分 点击查看大图）
典型板块选取
政务板块：合肥写字楼市场风向标
中高端板块
包河区马鞍山路板块庐阳区北一环板块蜀山区三里庵板块 合肥写字楼发展的主流区域
瑶海、新站等板块：写字楼发展水平较低，暂时不做分析
典型板块各维度分析
典型板块维度体系
（典型板块维度分析 点击查看大图） 1.维度分析主要是从写字楼的开发以及运营这两个角度来进行分析。 2.针对庐阳区北一环板块，由于未来基本没有新项目入市，只做运营方面的维度分析。
政务新区商务板块
政务板块-供销情况
（年政务区写字楼供销变化 点击查看大图） 1.2011年至2013年是政务区写字楼集中供应的时间段，呈现供过于求的态势。 2.年版块内写字楼呈现供销基本平衡的趋势，主要是因为新推售写字楼的速度已经小于整体的去化速度。 3.2016年上半年，板块内无新的写字楼推售，消化的主要是前期库存。
政务板块-库存情况
（年政务区写字楼存量以及去化周期 点击查看大图） 1.政务区板块写字楼库存压力较大，截止2016年库存约58万㎡，去化周期约3.7年。 2.目前政务版块写字楼库存主要以50-100㎡、500㎡以上的面积段。
政务板块-成交客户
（政务板块成交客户情况 点击查看大图） 1.政务板块写字楼成交的客户主要是以个人投资者为主，占比达到66%。 2.政务区由于写字楼整体发展的水平高，越来越多的企业选择自购写字楼办公；也有部分专业投资机构投资写字楼。 3.客户成交的面积占比来看，由于个人投资者的购买能力有限，而企业及专业投资机构购买能力强，整体的面积占比个人与企业自购基本持平。
政务板块-租金变化
（年政务区写字楼租金及增长率变化 点击查看大图） 1.从上表可以看出，2011年-2016年政务区板块租金线由2011年45元/㎡涨至目前的70元/㎡，整体涨幅达55.6%。 2.政务区写字楼近几年发展迅速，且整体的配套较好，年均增长率接近10%。 3.未来几年内政务版块的写字楼租金会持续稳定的增长，预计年增长率大约在8%-10%。 4.2014年开始，政务区写字楼租金增加幅度减少，一方面是由于该区域租金价格已经接近天花板，另一方面是由于政务区后期无新的地块供应，无市场刺激点。两方面导致其增幅放缓。
政务板块-空置率变化
（年政务区写字楼空置率变化 点击查看大图）
1.2011年-2013年由于政务区新交付写字楼较多，版块内空置率较高。 2.随着政务区交通、商业配套的逐渐完善，区域内写字楼也成为合肥市各大企业入驻的对象，历年的空置率逐步降低，整个区域内写字楼入住率近几年较佳。 3.纵观合肥市区整体的写字楼市场，预计政务区板块未来几年整体的空置率在5%-10%左右。
政务板块-租赁客户变化
（年政务区写字楼租赁客户变化 点击查看大图） 1.政务区主要客户以房地产、金融/投资/保险、创意/文化/传媒等为主，占比约40%，且历年有增长的趋势。 2.由于政务区域的租金线以及整体的增长幅度，越来越多的中小企业、或者教育培训类需求大面积的企业接受不了板块租金，选择外溢至其他租金相对便宜的区域选择办公。
政务板块-租赁产品变化
（年政务区写字楼租赁产品变化 点击查看大图） 1.政务区租赁的主要产品面积还是以50-200㎡为主；但是近几年受到租金价格的影响，中小企业外溢至其他区域的比例逐渐增加，该面积段客户租赁需求一直呈现下降的趋势。 2.随着政务板块写字楼定位以及配套的逐渐完善，200-300㎡、300-500㎡的客户需求逐步增加。中大型企业为了展示企业实力以及形象，愿意租赁更加高端的写字楼。 3.500㎡以上的客户群体比较集中，近几年涨幅没有太大的变化。
政务板块-代表写字楼
政务板块代表写字楼-新城国际
（新城国际效果图）
（新城国际项目信息 点击查看大图）
新城国际供销走势图
（供销走势图 点击查看大图） 1.新城国际写字楼供应主要是在2011年以及2013年，目前供应量在13万方左右。 2.去化速度较稳定，2016年上半年去化超15000㎡，目前去化的主要是前期库存。 3.新城国际销售价格近几年呈现稳定上升的趋势。
新城国际供销产品
（新城国际供销产品 点击查看大图） 1.新城国际目前去化产品主要以100-150㎡、300-500㎡为主，占比分别接近30%。 2.无50㎡以下的产品供应。 3.500㎡以上的产品去化速度较慢。
新城国际购买客户用途
（新城国际购买客户用途 点击查看大图） 1.新城国际写字楼成交的客户主要是个人投资以及企业自购为主，个人投资客户的面积占比约41%，企业自购客户占比约45%。 2.工商银行、徽商银行、金大地集团、世联地产等知名企业均为自购企业。
新城国际租金变化情况
（新城国际租金变化情况 点击查看大图） 1.新城国际写字楼租金水平与整个政务区板块租金水平基本一直，保持在一个比较高的租金价格线。 2.租金增长率保持在较高的速度，年均增加率超过10%。 3.年由于租金价格接近天花板，写字楼租金增长率有所下降。
新城国际空置率变化情况
（新城国际空置率变化情况 点击查看大图） 2011年、2013年新城国际写字楼集中供应，整体的空置率较高。
年由于无新的产品交付，空置率呈直线下降的趋势，目前新城国际的空置率在5%左右。
新城国际入驻客户情况
（新城国际入驻客户情况 点击查看大图） 新城国际入驻客户还是以金融/投资/保险、创意/文化/传媒、房地产类客户为主，客户的等级较高。新城国际入驻重要客户 1.金融/投资/保险：平安保险、工商银行、徽商银行、都邦保险 2.工程/建筑/装饰：中机十院国际工程公司、华电国际、华德交通工程、科源工程咨询 3.房地产类：安徽金大地房地产开发有限公司、信达房地产、新华房产、世联地产 4.互联网/信息科技：中国移动、新安房产网 5.其他重要客户：阿波罗集团、美国科勒、华中药业
政务板块-板块总结
1.政务版块写字楼目前呈现供大于求的态势，后期无大规模的写字楼供应，会在一定程度上转变供需失衡的状态。 2.板块目前写字楼库存约58万方，去化周期大约三年。 3.政务板块目前成交的主要产品集中在150-200㎡以及500㎡以上的大面积户型。 4.成交客户主要是个人投资者，自购企业也占有相当大的比例。 5.写字楼租金线在65-90元/㎡*月，是合肥价格天花板；租金年增长率约10%。 6.由于近期写字楼新项目交付较多，拉升了区域整体的空置率，写字楼空置率在17%左右。 7.租赁的产品主要集中在200-300㎡。 8.政务区写字楼租赁客户多为中高端客户，小企业无法接受版块内租金水平越来越多的外溢至其他区域。
马鞍山路商务板块
马鞍山路板块-供销情况
（年马鞍山路板块写字楼供销变化 点击查看大图） 1.年马鞍山路板块基本无写字楼供应，去化的主要以前几年推出的万达广场以及绿地瀛海项目 2.2013年供应的项目主要是绿地瀛海项目以及加侨广场项目 3、2015年写字楼供应以为主 4.板块后期无大规模写字楼供应
马鞍山路板块-库存情况
（年马鞍山路板块写字楼存量情况 点击查看大图） 1.马鞍山路板块写字楼库存压力较小，且后期无新项目加推。 2.目前库存较多的为加侨广场以及金中环广场。 3.目前板块剩下的主要为50-100㎡产品以及200-400㎡产品。500㎡以上的产品板块供应不多。
马鞍山路板块-成交客户
（马鞍山路板块成交客户情况 点击查看大图） 1.马鞍山路板块成交客户主要以个人投资者为主，占比近74%。 2.版块内企业自购客户以及专业投资机构占比较少，总计约26%。 3.个人投资者购买的面积段以小面积段为主，而企业自购以及专业投资机构购买的面积段均较大。
马鞍山路板块-租金变化
（年马鞍山路板块写字楼租金及增长率变化 点击查看大图） 1.从上表可以看出，2011年-2016年马鞍山路板块租金线由2011年35元/㎡涨至目前的65元/㎡，整体涨幅达85.7%。 2.2014年由于马鞍上路地铁修路施工的影响，马鞍山路板块写字楼租金涨幅出现下降的趋势，2016年地铁1号线开通在即，板块内租金出现大幅度增加，接近20%。 3.预计未来板块内后期租金将会出现持续性上涨，涨幅在10%左右。
马鞍山路板块-空置率变化
（年马鞍山路板块写字楼空置率变化 点击查看大图） 1.马鞍山路板块写字楼空置率，整体呈现下降的趋势，板块写字楼热度以及客户认可度较高。 2.随着地铁1号线即将通车，板块未来的空置率会持续降低。 3.2014年由于地铁封路以及新项目交付等原因，板块空置率出现波动。
马鞍山路板块-租赁客户变化
（年马鞍山路写字楼租赁客户变化 点击查看大图） 1.马鞍山路板块写字楼主要是以工程/建筑/装饰、电子/机电/通讯以及房地产行业为主，占比接近37%。 2.马鞍山路板块写字楼租金线高于全市平均水平，吸引的客户大部分为中高端企业。由于地铁1号线即将运营，部分其他板块的中小型企业以及创业型企业也会选择该板块作为办公场所。
马鞍山路板块-租赁产品变化
（年马鞍山路写字楼产品变化 点击查看大图） 1.马鞍山路板块写字楼租赁客户需求面积主要是以50-200㎡为主，且近几年一直呈现增加的趋势。这是由于中大型的企业越来越多外溢至政务区板块，造成了该板块内中小型企业逐步增多，50-200㎡的产品比例逐步增加。 2.200-300㎡的产品客户需求近几年逐步减少，效益好的企业会选择政务版块，效益差的外溢至其他低租金板块。 3.500㎡以上的产品变化较小，大多是大型企业或者外企中国办事处，办公地点较稳定。
马鞍山路板块-代表写字楼
马鞍山路板块代表写字楼-万达广场
（万达广场效果图）
（万达广场信息 点击查看大图）
万达广场供销走势
（万达广场供销走势 点击查看大图） 1.万达广场项目写字楼是2009年年底集中供应入市。 2.2010年-2011年已经基本去化完毕，销售情况良好。 3.万达广场项目写字楼价格近几年呈现稳定上升的趋势，目前已经无一手房源在售。二手写字楼价格在元/㎡。
万达广场销售产品
（万达广场销售产品 点击查看大图） 1.万达广场项目写字楼销售的主要为200-300㎡的产品，占比近65%。 2.产品规划中无50㎡以下及300㎡以上的产品，万达在前期开发时比较注重控制写字楼的总价，利于后期销售。
万达广场购买客户用途
（万达广场购买客户用途 点击查看大图） 1.万达广场写字楼成交客户主要以个人投资者为主，占比近68% 2.企业自购客户占比30%，高于板块内的平均水平 3.成交客户的购买面积还是以个人投资者为主，占比近52%
万达广场租金变化情况
（万达广场租金变化情况 点击查看大图） 1.包河区万达广场是位于合肥市中心主城区的地标性甲级写字楼，租金水平位于合肥写字楼天花板。 2.租金由2011年的45元/㎡涨至2015年的75元/㎡，涨幅达66.7%。 3.随着高架以及地铁的开通，万达写字楼租金近几年增长率稳定，租金年增长率超过10%。
万达广场空置率变化情况
（万达广场空置率变化情况 点击查看大图） 1.万达广场的空置率呈现直线下降的趋势 2.2011年由于写字楼刚交付，整体的空置率较高 3.年，万达广场写字楼空置率在5%左右
马鞍山路板块代表写字楼-万达广场
万达广场入驻客户情况
（万达广场入驻客户情况 点击查看大图） 万达广场入驻企业主要是以金融/投资/保险、房地产以及教育培训类为主，同时许多国际性大企业也将总部设置在万达广场。 万达广场入驻重要客户 1.金融/投资/保险：国信证券、国华人寿、环球投资 2.教育培训：新动态国际英语、合肥新世界学历中心、万佳留学 3.房地产类：晨帝置业、恩福商业、安徽新长江投资集团、广业地产、华光置业 4.其他重要客户：肯德基、麦当劳、青岛啤酒、西安杨森、迪信通、百事通、宏基电脑等
马鞍山路板块-板块总结
1.马鞍山路版块后期无大规模的写字楼供应，去化的主要是前期在售项目。 2.板块目前写字楼库存仅7万方，去化周期约一年半。 3.马鞍山路板块目前成交的主要产品集中在150-200㎡以及200-300㎡。 4.成交客户主要是个人投资者。 5.写字楼租金线在55-80元/㎡*月，是合肥价格的第二梯队，租金年增长率近10%。 6.由于版块内写字楼新开发项目较少，整体的空置率较低。租赁的产品主要集中在50-200㎡。 7.写字楼租赁客户多为中端客户，小企业以及高端客户占比较少。
三里庵商务板块
三里庵板块-供销情况
（年三里庵板块写字楼供销情况 点击查看大图） 1.年三里庵板块写字楼供应较少，去化的主要是前期剩余产品。 2.现阶段只有之心城、IFC以及几个项目入市在售。 3.整个板块市场交易比较平缓，价格稳步上升，在售的主要是高端项目，整体的均价较高。
三里庵板块-存量情况
（年三里庵板块写字楼库存情况 点击查看大图） 1.三里庵板块内写字楼存量以及去化周期呈现逐步下降的趋势。 2.截止目前板块内写字楼存量约8万方，去化周期两年半。 3.存量的产品主要以100-200㎡的市场主力面积段。
三里庵板块-成交客户
（三里庵板块成交客户情况 点击查看大图） 1.从客户的数量占比来看，三里庵区域以个人投资者为主要购买客户，但企业自购和专业投资机构也占据相当的比例。 2.从成交面积上来看，专业投资机构和企业自购面积达到了一半左右，鉴于三里庵区域中心区域的区位优势和良好的交通配套，区域内大客户相对较多。
三里庵板块-租金走势
（年三里庵板块写字楼租金及增长率变化 点击查看大图） 1.从租金来看，三里庵区域2016年已经达到67元/㎡/月，整体租金水平较高，呈稳步增长趋势。 2.从租金增长率来看，三里庵区域租金增长速度从2013年开始加快，主要是之心城营运，区域配套进一步完善，未来随着地铁二号线的营运，预计租金将面临进一步快速增长。
三里庵板块-空置率走势
（年三里庵板块写字楼空置率变化情况 点击查看大图） 1.三里庵早些年主要项目为置地投资广场、鑫鹏大厦、、汇金中心等项目，主要吸引中小客户入住，空置率保持在较低的水平。 2.近些年随着之心城环球中心、IFC等大型高端项目的入住，区域整体办公档次有所提高，但整体空置率较之往年有所提升。 3.随着区域营运的逐步成熟以及地铁开通在即，板块内空置率后期将逐步减少。
三里庵板块-租赁客户变化
（年三里庵板块写字楼租赁客户变化 点击查看大图） 1.区域中心区地位逐步确立，金融银行、证券保险等大企业客户和其他高支付能力的客户大量进驻，带动此类行业占比逐步上升，2016年金融类占比已经达到14.5%。 2.传统制造业企业、商贸企业等客户数量增加相对较慢，占比逐步下滑，未来随着高档次物业的大量进入，高端客户和传统行业占比将进一步分化。
三里庵板块-租赁产品变化
（年三里庵板块写字楼租赁产品变化 点击查看大图） 1.50-150面积段租赁客户呈减少趋势，主要是区域中型企业占比越来越大，数量呈快速上升趋势。 2.150-300、300-500面积段呈快速上升趋势主要得益于区域商业配套完善，城市中心地位确立，大量具有支付能力的中型企业进入。 3.500以上的企业数量占比相对比较稳定，大型企业数量较为有限，且受到政务区的竞争，数量占比上未来预计将保持稳定。
三里庵板块-代表写字楼
三里庵代表写字楼——
（之心城环球中心效果图）
（之心城环球中心项目信息 点击查看大图）
之心城供销走势
（之心城供销走势 点击查看大图） 1.之心城环球中心为三里庵区域近年代表性的项目，续销年年均去化约18678㎡，月均去化1556㎡，受制于整体市场的疲软，销售速度较慢。 2.销售价格年均增长不到1000元/㎡，年增长率在5%-6%，增长速度较慢，价格上涨乏力。
之心城供销产品
（之心城供销产品 点击查看大图） 1.之心城各面积段户型供应较为均衡，150㎡以上的户型为主力户型，截止到2016年6月，总体去化率为89%左右。 2.500㎡以上的户型总体量只有1118.4㎡，但一直处于未销售状态，大户型面积段面临较大的去化压力。 3.从供销图上可以看出，50-150㎡、350-500㎡、500㎡以上户型为区域主要的库存面积。
之心城客户购买用途
（之心城客户购买用途 点击查看大图） 1.从客户数量上来看，个人投资客是项目主要的购买客户，鉴于区域区位优势和升值潜力，纷纷看好区域未来发展；企业客户也占据相当的比例，区域优质的配套比较受企业企业自用客户的青睐；专业投资机构出现，是三里庵区域写字楼发展的一个飞跃。 2.从客户购卖面积来看，个人投资客受制于购买力，多选择小户型面积，占据比例较小；企业客户的支付能力较强，占据较大的比例；投资机构的购买能力最强，购卖投资需求更为清晰，购卖的面积较大。
之心城租金变化情况
（之心城租金变化情况 点击查看大图） 1.之心城项目是2012年交付使用，由于项目整体的定位高端，入市租金即达到45元/㎡*月。 2.租金增长率在年均超过10%，2015年租金接近合肥写字楼价格天花板，2016年涨幅较小，预计后期整体涨幅在8%左右。 3.2016年项目平均租金在67元/㎡*月。
之心城空置率变化情况
（之心城空置率变化情况 点击查看大图） 1.2012年之心城刚投入使用，整体的空置率较高，达到75%。 2.由于板块写字楼发展水平以及市场认可度较高，历年空置率直线下降。 3.2016年之心城空置率在8%左右。
三里庵板块代表写字楼-之心城
（之心城入驻客户情况 点击查看大图） 项目客户以互联网/信息技术、金融/投资/保险等为主，客户等级总体偏高 1.金融保险：太平财产保险、安徽汇亿投资、安邦财产保险安徽分公司、中国民生银行信用卡中心、安信证券、太平养老保险2.互联网/信息技术：飞思达技术、GQY视讯股份、华平信息技术、深圳明源软件股份、安徽生翼信息科技有限公司、心恋心网络科技3.商业服务：华安物业IFC管理处、欧雅达投资管理有限公司、美学主义婚礼、MISS婚礼摄影
三里庵板块-板块总结
1.三里庵板块位于城市中心区域，价格平稳上升，市场成交处于低位稳定状态。 2.存量周期偏长，达到3年以上，存量结构主要在100-200㎡市场主力供应面积段。 3.三里庵板块成交产品多以中小户型为主，但近年随着区域中西地位的确立，大户型产品入市逐步增多。 4.中心区域偏受个人投资者、企业客户和专业投资客户的青睐。 5.写字楼租金线在50-70元/㎡*月，租金水平逐步上升，具有较大的增长空间。 6.区域空置率由于近年大量高端物业投入使用，空置率有所上升，目前处于稳步下降中。 7.区域具有良好的区位和交通配套等优势，中高端客户较多，目前区域内使用客户中信息技术、金融等客户占比较高。
北一环濉溪路商务板块
北一环濉溪路板块-供销情况
（年北一环濉溪路板块写字楼供销情况 点击查看大图） 1.北一环板块近几年供应量较少，除2012年祥源广场、2015年大厦入市外，无大型办公项目推出，区域土地稀缺，预计未来几年基本无新增供应，市场以去库存为主要任务。 2.从价格看，板块商务氛围得到市场认可，价格每年保持较大幅度上升。
北一环濉溪路板块-库存情况
（年北一环濉溪路板块写字楼存量情况 点击查看大图） 1.北一环板块存量周期从2015年开始得到激增，截止到2016年5月底，存量达到约5万㎡，存量周期约13个季度，存量周期较长。 2.存量面积段以100-200㎡为主，300-400㎡目前无存量产品。
北一环濉溪路板块-代表写字楼
（北一环板块客户购买用途 点击查看大图） 1.北一环板块成交的客户主要是个人投资者，板块开发年代较早销售价格较低，早起板块写字楼的成熟度以及市场接受度较高，吸引大部分的个人投资者。 2.企业自购客户占比25%，主要以中大型企业为主；购买的面积占比约38%。 3.早期还没有出现专业的投资机构。
北一环濉溪路板块-租金变化
（年北一环濉溪路板块写字楼租金及增长率变化 点击查看大图） 1.从上表可以看出，2011年-2016年北一环板块平均租金由2011年47元/㎡涨至目前的64元/㎡，整体涨幅达42.2%。 2.北一环商务氛围已经完成成熟，近几年发展迅速，租金保持逐年增长，近六年年均增长率接近6%。 3.从2015年开始，区域平均租金水平增速开始放缓，主要由于政务区、蜀山区商务板块逐渐兴起，相比而言，北一环板块商业配套落后，且环境相对杂乱，对高端客户的吸引力日益不足。
北一环濉溪路板块-空置率变化
（年北一环濉溪路写字楼空置率变化 点击查看大图） 1.北一环历年来经营情况良好，空置率均保持在10%以下，但近两年，由于中大型企业受到南边政务区、黄潜望等板块优良的区域环境、更好的物业档次吸引，空置率有上升趋势。 2.虽然板块地位有所下降，但考虑到整个板块土地资源稀缺，未来入市项目较少，且商务氛围已完全成熟，预计未来几年整体的空置率保持在10%左右。
北一环濉溪路板块-租赁客户变化
（年北一环写字楼客户变化 点击查看大图） 1.北一环写字楼主要客户以互联网/信息技术、房地产、贸易、中介咨询、等为主，占比约五成。 2.区域物业在档次上在全市已不具备优势，导致注重企业形象的中大型企业外溢严重，尤其表现在金融、房地产、文化传媒等行业；相反，商贸物流类企业等中小企业所占比例有上升趋势。
北一环濉溪路板块-代表写字楼
北一环板块代表写字楼-置地财富广场
（置地财富广场效果图）
（置地财富广场项目信息 点击查看大图）
置地财富广场销售产品
（置地财富广场销售产品 点击查看大图） 1.置地财富广场主要以100-150㎡、150-200㎡面积段为主，占比达到60%以上。 2.相比政务区等板块而言，其整体面积分割较小，较小的户型利于销售，但对经营而言，对于中大型企业的吸纳力不足，后期容易降低产品形象。
财富广场购买客户用途
（财富广场购买客户用途 点击查看大图） 1.财富广场写字楼成交客户主要以个人投资者为主，占比近67%。 2.企业自购客户占比33%，主要为中大型企业以及政府部门。 3.成交客户的购买面积企业自购以及个人投资者大概各占一半。
年财富广场租金变化情况
（年财富广场租金变化情况 点击查看大图） 1.财富广场是板块代表项目，物业档次高，因此其租金水平也一直略高于板块平均水平，每年均有不同幅度的租金增长，目前已达到70元/㎡/月左右。 2.租金增长率逐年递减，从5年前10%的租金增长率，下降到现在5%左右。也一定程度上反映了，北一环板块地位的下降，对中高端客户的吸纳力减弱。
年财富广场空置率变化情况
（年财富广场空置率变化情况 点击查看大图） 1.财富广场从投入使用开始，经营情况一直良好，空置率长期保持在5%左右。 2.从去年开始空置率有所增加，截止2016年5月份，空置率约在10%左右。
北一环板块代表写字楼-
（财富广场入驻企业情况 点击查看大图） 财富广场入驻企业类型以金融/投资/保险、互联网/信息技术、工程/建筑/装饰、房地产四大行业为主，占比均超过10%财富广场入驻重要客户 1.金融/投资/保险：华夏银行、民生银行、人寿保险等 2.房地产类：恒大集团、新景祥集团、克尔瑞等 3.互联网/信息科技：新安人才网、大众点评等 4.其他重要客户：松下制冷、中石油、沃思科电梯、英孚教育、倍婴美等
北一环濉溪路板块-板块总结
1.北一环濉溪路版块后期无新供应项目，目前整个板块处于运营阶段。 2.板块目前写字楼库存仅5万方，去化周期约三年。 3.目前成交的主要产品集中在100-200㎡。 4.成交客户主要是个人投资者。 5.写字楼租金线在50-70元/㎡*月，是合肥价格的第二梯队，租金年增长率近5%。 6.由于版块内写字楼新开发项目较少，整体的空置率较低；但是近两年由于其他板块的崛起，该板块内写字楼空置率有上升的趋势。 7.租赁的产品主要集中在50-200㎡。 8.写字楼租赁客户多为中高端客户，但是高端客户外溢趋势日益明显。
合肥未来办公格局变化趋势预测
未来变化-板块变化
（未来变化-板块变化 点击查看大图）
未来变化-供应情况
（未来变化-供应情况 点击查看大图）
未来变化-租赁产品情况
（未来变化-租赁产品情况 点击查看大图）
未来变化-租赁客户
（未来近几年合肥各板块写字楼租赁客户情况 点击查看大图） 1.未来合肥各板块的客户构成将会出现两极分化的趋势，中高端客户主要是往政务、滨湖以及包河板块发展，而中低端的客户越来越多的往瑶海、新站、经开、高新板块迁移。 2.蜀山板块以及庐阳板块主要是以中端客户为主。
未来变化-租金水平
（未来近几年合肥各板块写字楼租金情况 点击查看大图）
1.第一梯队的政务、滨湖、包河板块普遍租金在70-100左右，年租金涨幅在8%-10%。 2.经开、瑶海、新站、高新板块的普遍租金在40-60左右，年租金涨幅在5%左右。 3..后期各板块间写字楼租金将越拉越大。
未来变化-空置率
（未来近几年合肥各板块写字楼空置率情况 点击查看大图） 1.政务板块后期无大规模的写字楼供应，整个区域的空置率预计在5%左右。 2.经开、瑶海、高新以及新站板块的空置率预计在25%-30%左右。 3.滨湖板块未来写字楼会出现集中供应的情况，近几年空置率会比较大，预计在30%左右，需要比较长的时间来进行消化。 4.包河、庐阳以及蜀山板块的空置率大概维持在10%-15%。
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